About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Western Cape High Court, Cape Town
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Western Cape High Court, Cape Town
>>
2015
>>
[2015] ZAWCHC 115
|
|
Saligee-Quickfall v Daniels And Others (12659/2011) [2015] ZAWCHC 115 (10 June 2015)
IN DIE HOOGGEREGSHOF
VAN SUID-AFRIKA
WES-KAAP AFDELING,
KAAPSTAD
SAAKNOMMER: 12659/2011
DATE: 10 JUNE 2015
In die saak tussen:
EMELDA PAULINE
SALIGEE-QUICKFALL
.............................................................................
Eiser
And
ESTER
DANIELS
......................................................................................................
Eerste
verweerder
RUDOLF
DANIELS
.................................................................................................
Tweede
verweerder
THOMAS
KEYSTER
.................................................................................................
Derde
verweerder
DIE STANDARD BANK VAN SUID-AFRIKA
BEPERK
.....................................
Vierde
verweerder
DIE REGISTRATEUR VAN
AKTES
........................................................................
Vyfde
verweerder
UITSPRAAK GELEWER OP 10 JUNIE 2015
BLIGNAULT R:
[1] In hierdie saak vorder eiseres, Me
Emelda Saligee-Quickfall, oordrag van die eiendom beskryf as Erf 9028
geleê te Beaverheadstraat
39, Sherwood Park, Atlantis, Wes
Kaapse Provinsie (‘die eiendom’) van eerste en tweede
verweerders, me Ester en mnr
Rudolf Daniels.
[2] Me Ester en mnr Rudolf Daniels is
binne gemeenskap van goed getroud. Hulle is die geregistreerde
eienaars van die eiendom.
Derde verweerder is mnr Thomas Keyster.
Hy is die vader van me Daniels en hy was die vorige geregistreerde
eienaar van die eiendom.
Vierde verweerder, die Standard Bank van
Suid-Afrika Beperk, hou ’n verband oor die eiendom ter
versekering van ’n
vordering teen eerste en tweede verweerders.
[3] Eiseres se vordering is gegrond op
’n skriftelike huur- en koopooreenkoms wat sy op 5 Maart 2004
met mnr Keyster gesluit
het. Hy was die geregistreerde eienaar van
die eiendom op daardie stadium. Die huur- en koopooreenkoms het
onder meer die volgende
bepalings bevat:
(1) Eiseres sou die eiendom van mnr
Keyster huur vir ’n tydperk van vyf jaar vanaf 15 Maart 2004.
(2) Eiseres sou vanaf 15 Maart 2004 ’n
bedrag van R850,00 per maand namens mnr Keyster aan die Blaauwberg
Munisipaliteit (‘die
Munisipaliteit’) betaal totdat ’n
bedrag van R50 000,00 wat mnr Keyster aan die Munisipaliteit
verskuldig was, ten
volle betaal is. Daarna sou eiseres die eienaar
van die eiendom word.
(3) Eiseres sou ’n bedrag van R10
000,00 direk aan mnr Keyster betaal voordat die huur- en
koopooreenkoms in aanvang neem.
[4] Eiseres het in haar besonderhede
van vordering beweer dat sy haar verpligtinge ingevolge die huur- en
koopooreenkoms behoorlik
nagekom het en dat sy geregtig is op oordrag
van die eiendom.
[5] Op 8 Januarie 2008 het mnr Keyster
’n skriftelike skenkingskontrak met me Daniels aangegaan
ingevolge waarvan hy die eiendom
aan haar geskenk het. Oordrag van
die eiendom voortspruitend uit die skenkingskontrak is op 21 Mei 2009
ten gunste van me en mnr
Daniels geregistreer.
[6] Die grondslag van eiseres se aksie
is haar bewering dat me en mnr Daniels ten tyde van die sluiting van
die skenkingsooreenkoms
en die registrasie van die eiendom in hul
naam, bewus was van haar reg om oordrag van die eiendom van mnr
Keyster te vorder.
[7] Eerste, tweede en derde verweerders
het elk ’n afsonderlike pleit afgelewer. Alhoewel die pleite
deur elkeen persoonlik
onderteken is, blyk dit uit die inhoud en vorm
daarvan dat hulle waarskynlik regsadvies verkry het by die opstel
daarvan. Me en
mnr Daniels het gepleit dat hulle geen kennis dra van
die huur- en koopooreenkoms nie en dat mnr Keyster die eiendom op 8
Januarie
2008 aan hulle geskenk het.
[8] Mnr Keyster het gepleit is dat hy
nie bewus was daarvan dat die ooreenkoms tussen hom en eiseres ’n
beding bevat het dat
eiseres die eiendom kon oorneem nadat sy die
bedrag van R50 000,00 aan die Munisipaliteit betaal het nie. Sy
bedoeling was bloot
om ’n huurooreenkoms met eiseres aan te
gaan. Hy het gepleit dat hy ongeletterd is en dat eiseres die
betrokke beding op
bedrieglike wyse in die ooreenkoms ingevoeg het
sonder om hom van die bestaan of die gevolge daarvan in te lig.
[9] Eiseres was by die verhoor deur ’n
advokaat verteenwoordig. Eiseres was haar enigste getuie. Mnr en
mev Daniels het
in persoon verskyn. Me Daniels het namens beide
opgetree. Sy het self getuig en geen ander getuies geroep nie. Dit
is gemeensaak
dat mnr Keyster se liggaamlike gesondheid tans sodanig
is dat daar nie van hom verwag kon word om te getuig nie.
[10] Eiseres het getuig dat sy sedert
2004 woonagtig is in die woonhuis op die eiendom. Sy is ’n
boekhoudster en sy besit
haar eie firma in Atlantis. Sy het
belanggestel in die eiendom toe dit deur mnr Keyster te koop
aangebied is. Sy en mnr Keyster
het die huur- en koopkontrak met
behulp van mnr Lucas van die Munisipaliteit opgestel. Een van mnr
Keyster se ander dogters,
me Rachel Benjamin, en haar eggenoot, mnr
Henry Benjamin, het die huur- en koopooreenkoms as getuies onderteken
en elke bladsy
daarvan parafeer.
[11] Die bedrag van R50 000,00 het
bestaan uit ’n kapitale bedrag wat mnr Keyster nog aan die
Munisipaliteit verskuldig was
(hy het die eiendom van die
Munisipaliteit gekoop) en agterstallige diensgelde. Die bedrag van
R850,00 per maand is bereken op
die basis dat sy die volle
agterstallige bedrag van R50 000,00 wat mnr Keyster aan die
Munisipaliteit geskuld het, oor ’n
tydperk van vyf jaar sou
afbetaal.
[12] Eiseres het die bedrag van R10
000,00 aan mnr Keyster betaal en toe die reg verkry om besit van die
eiendom te neem. Die huis
was egter in ’n haglike toestand
gewees en glad nie leefbaar nie. Sy het op groot skaal veranderinge
aan die eiendom aangebring
om dit skoon en leefbaar te maak en toe
eers in die huis ingetrek. Sy het met mnr Keyster en mnr Lucas
ooreengekom dat sy eers
die huis sou regmaak voordat sy die
maandelikse huurgeld sou begin betaal.
[13] Dit blyk uit ’n skedule van
eiseres se betalings aan die Munisipaliteit wat deur haar bevestig
is, dat sy aan die begin
van Mei 2007 ’n aansienlike bedrag
huurgeld agterstallig was. Gedurende Mei 2007 het sy egter betalings
van R31 223,00 in
totaal aan die Munisipaliteit gemaak. Op 9
Januarie 2008 het sy met ’n betaling van R5 363,23 die volle
balans vereffen.
[14] Eiseres het egter teen die einde
van 2007 by die Munisipaliteit van mnr Lucas verneem dat mnr Keyster
die eiendom aan me Daniels
geskenk het en dit aan haar gaan oordra.
Sy was geskok en het ’n prokureur, mnr Elton Rochert, gaan
spreek. Hy het ’n
brief gedateer 16 Januarie 2008 aan mnr May,
’n prokureur wat namens mnr Keyster opgetree het, geskryf. Dit
lees soos volg:
‘Geagte Meneer,
I/S T KEYSTER / E SALIGEE-QUICKFALL
1. Ons tree op namens Me E
Saligee-Quickfall (“ons kliënt”).
2. Ons kliënt het u skrywe
gedateer 20 Desember 2007, welke sy op 8 Januarie 2008 ontvang het,
aan ons oorhandig vir beantwoording
daarvan.
3. Ons instruksies is om soos volg te
reageer op u bovermelde skrywe:
i. ons kliënt het reeds ’n
bedrag van R20 545 aan u kliënt betaal as die deposito in terme
van die Huurooreenkoms;
ii. ’n bedrag van R50 000 is
reeds aan die Munisipaliteit betaal deur ons kliënt ingevolge
klousule 7.1 van die Huurooreenkoms;
iii. ons kliënt ontken derhalwe
dat sy nie haar verpligtinge in terme van die Huurooreenkoms nagekom
het nie; en
iv. ons kliënt ontken dat u kliënt
die Huurooreenkoms gedurende 2005 gekanseleer het en so ’n
gepoogde kanselasie
sal in elk geval nie regtens afdwingbaar wees
nie.
4. Ons wys u daarop dat in terme van
klousule 7.1 van die Huurooreenkoms is die eiendom geleë te
Beaverheadstraat 39, Sherwood
Park, Alantis nou die uitsluitlike
eiendom van ons kliënt. Ons sal binnekort met u skakel rakende
die ondertekening van die
oordragdokumentasie deur u kliënt.
Die uwe
ELTON ROCHERT & GENOTE’
[15] Mnr May se brief van 20 Desember
2007 is nie meer in enige van die partye se besit nie. Uit die
inhoud van mnr Rochert se
brief van 16 Januarie 2008 kan egter
afgelei word dat mnr Keyster aanspraak gemaak het op die eiendom op
die basis dat hy die huur-
en koopooreenkoms gedurende 2005
gekanselleer het.
[16] Intussen, op 8 Januarie 2008, het
mnr Keyster en me Daniels ’n skriftelike skenkingskontrak
aangegaan in terme waarvan
hy die eiendom aan haar geskenk het.
Eiseres het eer slater Daarvan bewus geword.
[17] Op 2 April 2008 het prokureur
Elton Rochert ’n tweede skrywe aan prokureur May gerig. Dit
lees soos volg:
‘Ons verwys na u skrywe gedateer
25 Maart 2008.
Ons instruksies is om soos volg te
reageer op u voormelde skrywe:
1. u kliënt het sy woning aan ons
kliënt verkoop en wel terme van die Huurkontrak gedateer 5 Maart
2004 (sien paragraaf
7.1 daarvan);
2. u kliënt het nooit die
Huurkontrak gekanselleer nie, en enige gepoogde kansellasie daarvan
deur u kliënt sou in elk
geval nie regsgeldig wees nie aangesien
ons kliënt haar verpligtinge in die terme van die Huurkontrak
nagekom het;
3. ons kliënt maak heftig beswaar
teen die ongegronde bewering dat sy u kliënt probeer mislei het;
4. u kliënt en sy dogter, Rachel
Benjamin, was saam met ons kliënt by die Behuisingskantore van
die Stadsraad te Atlantis
om advies in te win rakende die verkoop van
sy huis aan ons kliënt, alvorens die Huurkontrak aangegaan was;
5. u sal ook gemerk het dat Rachel
Benjamin die Huurkontrak onderteken het as ’n getuie;
6. die Huurkontrak is dus nie onwettig
nie aangesien daar definitief wilsooreenstemming aan die kant van u
kliënt was;
7. ons kliënt het selfs op aandang
van u kliënt ’n “undertaking to pay debt in monthly
installments”
geteken by die Stadsraad, ’n afskrif
waarvan hierby aangeheg word;
8. ons kliënt het alle uitstaande
rekeninge van u kliënt by die Stadsraad ten volle betaal, soveel
so dat die rekeninge
nou in krediet is.
Ons kliënt het op 31 Maart 2008
groot tot haar verbasing uitgevind by die Behuisingskanoor te
Atlantis dat u firma op 15 Januarie
2008 ’n skrywe gerig het
aan die Stadsraad waarin u noem dat u die eiendomsoordrag van u
kliënt na sy ander dogter,
E Daniels, hanteer. U het ons op
geen stadium in kennis gestel dat u kliënt die eiendom as ware
vir ’n tweede maal
“vervreem” het nie, en u is tog
bewus daarvan dat ons onderskeie kliënte in ’n dispuut
gewikkel is rakende
die eienaarskap van die betrokke eiendom.
U word hiermee in kennis gestel dat ons
in die proses is om ’n dringende aansoek op te stel vir
indiening die die Hoë
Hof te Kaapstad ingevolge waarvan die Hof
versoek sal word om:
1. U kliënt se gepoogde
“vervreemding” van sy eiendom aan E Daniels nietig te
verklaar;
2. u kliënt te verplig om alle
dokumentasie te teken wat nodig is om die eiendom aan ons kliënt
oor te dra.
Die Hof sal ook versoek word om ’n
bestrawwende kostebevel teen u kliënt te gelas. ’n
Afskrif van die skrywe sal
ook voor die Hof geplaas word.
Ons versoek u ook hiermee om dringend
aan ons ’n skriftelike onderneming te gee in terme waavan u
onderneem nie voort te gaan
met die eiendomsoordrag aan u kliënt
se dogter, E Daniels nie.’
[18] Prokureur May se brief van 25
Maart 2008 is ook nie meer in die besit van die partye nie. Dit blyk
egter uit mnr Rochert se
brief dat daar in mnr May se brief beweer is
dat die huur- en koopooreenkoms deur derde verweerder gekanselleer is
en dat daar
geen wilsooreenstemming was nie.
[19] Oordrag van die eiendom vanaf mnr
Keyster na me en mnr Daniels is op 21 Mei 2009 geregistreer.
[20] Me Daniels het getuig dat sy nie
bewus was daarvan dat eiseres kragtens die huurooreenkoms die eiendom
kon oorneem na vyf jaar
nie. Wat haar betref was dit ’n gewone
huurooreenkoms gewees. Volgens haar het haar vader aan haar genoem
dat hy die huurooreenkoms
gekanselleer het omdat eiseres vir 3½
jaar nie die huurgeld betaal het nie. Mnr Daniels het nie getuig
nie. Dit blyk uit
me Daniels se getuienis dat sy te alle tye namens
beide van hulle opgetree het.
[21] Me Daniels het bevestig dat sy die
bogenoemde twee briewe van prokureur Rochert gelees en verstaan het.
Mnr May het die inhoud
daarvan aan haar en mnr Keyster verduidelik.
[22] Eiseres se aksie berus op die
regsfiguur bekend as die kennisleer. Die beginsels daarvan is goed
gevestig. Indien A 'n saak
eers aan B verkoop en daarna aan C en dan
eiendomsreg aan C oordra, is C normaalweg nie gebonde om gevolg te
gee aan die ouer persoonlike
(kontraktuele) reg wat B verkry het om
die saak van A te vorder nie. Indien C egter kennis gedra het van B
se persoonlike reg
om die eiendom van A te vorder, sal B se reg
voorrang geniet bo C se eiendomsreg en sal C gevolg daaraan moet gee.
[23] In Meridian Bay Restaurant (Pty)
Ltd and Others v Mitchell NO
2011 (4) SA 1
(SCA) para [14] is hierdie
beginsel soos volg saamgevat:
‘[14] Under the doctrine of
notice someone who acquires an asset with notice of a personal right
to it which his predecessor
in title has granted to another, may be
held bound to give effect thereto. Thus a purchaser who knows that
the merx has been sold
to another, may, in spite of having obtained
transfer or delivery, be forced to hand it over to the prior
purchaser. Reverting
to my earlier example: if C had purchased with
knowledge of the prior sale to B, B would be entitled to claim that
the transfer
to C be set aside and that transfer be effected from A
to B, or B may perhaps even claim transfer directly from C.’
[24] Sekere kenmerke van die kennisleer
is in onlangse uitsprake van die Hoogste Hof van Appèl
bevestig. In Meridian Bay
Restaurant is beslis dat die begrip kennis
in hierdie konteks die geval insluit waar C die moontlikheid van die
bestaan van B se
persoonlike reg voorsien maar desondanks voortgaan
met die verkryging van die saak ongeag die gevolge daarvan op B se
reg. Sien
para [18] van die uitspraak:
‘[18] Thus C, the acquirer of the
real right, does not need to have actual knowledge of B's prior
right. It suffices that
C subjectively foresaw the possibility of the
existence of B's personal right but proceeded with the acquisition of
his real right
regardless of the consequences to B's prior personal
right. The reference to dolus eventualis in Van Heerden AJA's
judgment echoes
what was said by Ogilvie Thompson JA in Grant v
Stonestreet supra:
'Although, unlike the English Law, the
doctrine of constructive knowledge has, in our law, little or no
application in enquiries
of this kind (Erasmus v. du Toit,
1910
T.P.D. 1037
, Snyman v. Mugglestone,
1935 C.P.D. 565)
, the statement
made by BRISTOWE, J., in Erasmus's case, supra at p. 1049, that, if a
person wilfully shuts his eyes and declines
to see what is perfectly
obvious, he must be held to have had actual notice, appears to me to
be sound in principle and to merit
the approval of this Court.'’
[25] In Meridian Bay Restaurant para
[30] is bevestig dat in die tipiese geval soos hierbo beskryf, B
oordrag van die eiendom direk
van C kan eis al bestaan daar geen
kontraktuele band tussen B en C nie.
[26] Die kennisleer vind nie net
toepassing in die geval van dubbele verkopings nie maar ook waar B ’n
ander persoonlike (kontraktuele)
reg verwerf om 'n saaklike reg soos
'n serwituut oor A se eiendom te vestig en A die eiendom dan aan C
verkoop en oordra. Sien
Wahloo Sand BK paras [16] en [17] in die
uitspraak van Brand AR.
[27] Dit word aanvaar dat 'n hof nie
verplig is om die kennisleer in elke geval streng toe te pas nie.
Daar kan in uitsonderlike
situasies op grond van billikheid daarvan
afgewyk word. Sien para [12] in die uitspraak van Cloete WnAR in
Wahloo Sand BK.
[28] In 'n geval waar oordrag nog nie
aan enige een van twee aanspraakmakers om die saak te vorder geskied
het nie, word voorrang
verleen aan die party wie se persoonlike reg
om die saak te vorder eerste tot stand gekom het. Sien Wahloo Sand
BK.
[29] Daar is egter nog nie finale
uitsluitsel in ons reg met betrekking tot die vraag of C se kennis
van B se vroeëre reg bepaal
moet word met verwysing na die datum
waarop oordrag van A na C plaasvind of met verwysing na die datum
waarop C sy persoonlike
reg met betrekking tot die eiendom verkry
het.
[30] Daar is aan die een kant skrywers
wat die mening uitspreek dat sodanige kennis bepaal moet word met
verwysing na die datum
waarop oordrag aan C plaasvind en nie net met
verwysing na die datum waarop C se persoonlike reg tot stand kom om
die saak van
A te vorder nie. C G van der Merwe in LAWSA Vol 27
tweede uitgawe Things para 214 stel dit so:
‘..it has been accepted that
knowledge at the time of transfer is sufficient for the application
of the doctrine and not only
knowledge at the time of the conclusion
of the second contract.’
In voetnoot 6 verwys die skrywer na die
volgende gewysdes as gesag vir sy stelling:
Botes v Botes
1964 1 SA 623
(O);
Strydom v De Lange
1970 (2) SA 6
(T); McGaili v Menezes
1971 (2) SA
12
(C); Reynders v Rand Bank Bpk
1978 (2) SA 630
(T) 637G–H;
Hassam v Shaboodien
1996 (2) SA 720
(C) 725F.
[31] Badenhorst, Pienaar en Mostert
Silberberg and Schoeman's The Law of Property vyfde uitgawe 84/85:
‘In such cases the general rule
seems to be that the purchaser’s bona or mala fides must be
determined as at the time
he takes delivery or, in the case of
immovables, at the time he takes transfer.’
[32] Daar is egter uitsprake van die
Hoogste Hof van Appèl waarin hierdie vraag uitdruklik
oopgelaat is. Sien Grant and
Another v Stonestreet and Others
1968
(4) SA 1
(A) te 16H; Associated South African Bakeries (Pty) Ltd v
Oryx & Vereinigte Bäckereien (Pty) Ltd en Andere
1982 (3) SA
893
(A) te 908E-H; Bowring NO v Vrededorp Properties CC and Another
2007 (5) SA 391
(SCA) para [8]; Wahloo Sand BK en Andere v Trustees,
Hambly Parker Trust, en Andere
2002 (2) SA 776
(SCA) para [9]. In
die Wahloo Sand BK uitspraak het Cloete WnAR die volgende gesê:
‘[9] The final word has not been
spoken on whether knowledge of the subsequent right holder at the
time of registration of
his right suffices to enable the prior right
holder to assert his right, or whether such knowledge must have
existed at the time
the subsequent right holder acquired his right.
The cases are not harmonious: see, for example, Jansen v Fincham
(1892) 9 SC 289
at 293; Ridler v Gartner
1920 TPD 249
; Frye's (Pty)
Ltd v Ries (supra loc cit); Grant v Stonestreet (supra at 16H - in
fine); Dhayanundh v Narain
1983 (1) SA 565
(N) at 572C - 574B and
576A - C. No argument was addressed to this Court on the point and
it would accordingly be prudent to assume
in favour of the first
respondent that knowledge at the time of registration is not
sufficient.’
[33] Na my oordeel kan hierdie vraag
beantwoord word in die lig van die onderliggende grondslag van die
kennisleer. Daar bestaan
meer as een teorie hieromtrent en daar is
nie eensgesindheid onder die skrywers nie. In die Meridian Bay
Restaurant uitspraak
para [19] het Ponnan AR aan die vraag aandag
gegee en met goedkeuring verwys na 'n artikel wat Brand AR in Mostert
en De Waal Essays
in Honour of C G van der Merwe (2010) geskryf het.
Brand AR het die mening uitgespreek dat die sleutel tot die oplossing
geleë
is in die volgende stelling in Badenhorst, Pienaar &
Mostert [supra]:
‘The key to the solution, I
believe, is to be found in the following statements by Badenhorst
Pienaar & Mostert:
“Infringement of a personal right
by an acquirer of the real right is perceived as unlawful conduct.
The criteria for the
determination of wrongfulness in the law of
delict should be applied”.’
[34] Ek vind laasgenoemde benadering
oortuigend. Dit blyk hieruit dat die ratio vir die aanwending van
die kennisleer in die geval
van dubbele verkopings en soortgelyke
gevalle geleë is in die onregmatigheid van C se optrede.
Hierdie slotsom pas na my
mening by die beginsel dat die bemoeiïng
met 'n derde se kontraktuele verhouding, ’n aanvaarde
onregmatige daad daarstel.
Sien Neethling et al Law of Delict 6de
uitgawe 306.
[35] Daar is na my mening geen
wesenlike verskil wat die element van onregmatigheid betref tussen
(i) die geval waar C ’n
ooreenkoms met A sluit met die wete
dat die uitvoering daarvan inbreuk sal maak op B se persoonlike reg
om die saak te vorder en
(ii) die geval waar C 'n saaklike ooreenkoms
met A aangaan waarkragtens C oordrag neem van ’n saak met
kennis van B se persoonlike
reg om eiendomsreg daarvan te vorder nie.
[36] Na my oordeel is die kritieke
tydstip vir die bepaling van C se kennis vir doeleindes van die
toepassing van die kennisleer
dus die oomblik wanneer die saak van A
na C oorgedra word, maw die tydstip wanneer C die eienaar daarvan
word.
[37] Ek kom tot dieselfde
gevolgtrekking indien ek die benadering in Hassam v Shaboodien supra
volg. In hierdie saak het ʼn
hof van twee regters (per Friedman
RP) van hierdie afdeling onomwonde beslis dat die oordrag van die
saak aan C die bepalende tydstip
waarop die bestaan van C se kennis
beoordeel moet word. Sien die volgende passassie te 728E-F:
‘If the judgment creditor has
knowledge of the personal rights of a previous purchaser, his claim
to transfer of the property
is tantamount to a species of fraud and
he does not obtain an indefeasible right to the property by the
registration of transfer
into his name’
[38] Word hierdie benadering op die
feite van die onderhawige saak toegepas dan is ek van mening dat
eiseres op 'n oorwig van waarskynlikhede
bewys het dat me Daniels
kennis gedra het van eiseres se reg om oordrag van die eiendom te
neem toe die eeiendom aan haar oorgedra
is. Die inhoud van die twee
briewe wat mnr Rochert aan mnr May gestuur het is na my oordeel
genoegsame getuienis in eiseres se
guns om die bewyslas te kwyt.
[39] Indien my siening dat me Daniels
se kennis van eiseres se vorderingsreg op datum van oordrag getoets
moet word nie korrek is
nie, ontstaan die vraag of sy op die datum
waarop sy die skenkingskontrak aangegaan het reeds sodanige kennis
gehad het. Eiseres
het getuig dat sy op minstens twee geleenthede in
2007 die koopkontrak aan me Daniels getoon het as bewys van haar reg
om die eiendom
te verkry. Die een geleentheid was by die Munisipale
kantore toe me Daniels en mnr Keyster die Munisipaliteit gevra het om
die
eiendom aan derde verweerder terug te gee. Die tweede
geleentheid was in die teenwoordigheid van 'n polisiebeampte by die
Atlantis
polisiekantoor na ’n onderonsie tussen haar en me
Daniels.
[40] Dit blyk voorts uit mnr Rochert se
brief van dat prokureur May reeds voor of op 20 Desember 2007 'n
konsultasie met me Daniels
en mnr Keyster gevoer het in verband met
die huur- en koopooreenkoms. Me Daniels sou na alle waarskynlikheid
die ooreenkoms en
die terme daarvan bespreek het ten einde
instruksies aan hom te gee.
[41] Ek is van oordeel dat eiseres op
’n balans van waarskynlikhede bewys het dat me Daniels kennis
gedra het van die huur-en
koopooreenkoms op die datum wat sy die
skenkingskontrak met mnr Keyster aangegaan het en op die datum wat sy
oordrag van die eiendom
geneem het.
[42] Me Daniels se bewering dat mnr
Keyster die huur- en koopooreenkoms gekanselleer het berus slegs op
hoorsêgetuienis van
wat derde verweerder na bewering aan haar
sou gesê het. Die beweerde kansellasie is egter nie deur een
van die verweerders
gepleit nie. Dit bots ook wesenlik met die
waarskynlikhede. Eiseres het voortgegaan om aansienlike bedrae geld
na die beweerde
kansellasie van die ooreenkoms aan die Munisipaliteit
te betaal. Sy sou dit nie betaal het indien die huur- en
koopooreenkoms
gekanselleer was nie. Daar is ook geen getuienis dat
mnr Keyster weer sy eie skuldlas by die Munisipaliteit oorgeneem het
of aangebied
het om dit oor te neem nie.
[43] Na my oordeel is daar ook nie
meriete in mnr Keyster se verweer dat hy nie besef het dat hy
benewens 'n huurkontrak ook 'n
koopkontrak gesluit het nie. Die
ooreenkoms is met die hulp van 'n munisipale amptenaar opgestel en
die beding dat eiseres die
eienaar van die eiendom sou word wanneer
die volle skuld betaal is, vorm deel van die bepaling waarin die
huurgeld uiteengesit
word. Die ooreekoms bevat boonop 'n klousule
dat mnr Keyster se ander dogter, Rachel Benjamin, die reg kry om die
eiendom aan
me Daniels oor te dra. Me Benjamin het die ooreenkoms as
getuie onderteken.
[44] Laastens moet ek handel met vierde
verweerder, die Standard Bank van Suid Afrika Beperk, se verband oor
die eiendom. Ek het
in ’n afsonderlike geding tussen eiseres
en vierde verweerder beslis dat die verband juridies voorrang geniet
bo eiseres
se vorderingsreg ten opsigte van die eiendom maar dat dit
onderhewig is aan 'n beweerde retensiereg waaroor beskik.
[45] Eiseres vra in hierdie aksie ’n
bevel dat die eiendom vry van enige verband aan haar oorgedra word.
Vierde verweerder
is gevoeg tot die huidige aksie maar het dit nie
verdedig nie. In die omstandighede sal vierde verweerder die nodige
stappe moet
neem om gevolg te gee aan die bevel wat ek van voorneme
is om te verleen. Vergelyk Meridian Bay Restaurant para [31] waar
daar
ook aan die verbandhouers kennis van die aksie gegee is maar
hulle geen afsonderlike verweer geopper het nie.
[46] Ek verleen gevolglik die volgende
bevele:
(1) Die Registrateur van Aktes word
gemagtig om die eiendom beskryf as Erf 9028 geleë te
Beaverheadstraat 39, Sherwood Park,
Atlantis, Wes Kaapse Provinsie
(‘die eiendom’) vry van enige verband aan eiseres oor te
dra.
(2) Eerste en tweede verweerders (me
Ester en mnr Rudolf Daniels) word gelas om so spoedig as wat prakties
moontlik is, alle dokumente
te teken en stappe te neem wat nodig is
om die eiendom vry van enige verbande aan eiseres oor te dra.
(3) Vierde verweerder, die Standard
Bank van Suid-Afrika Beperk, word gelas om alle nodige dokumente te
teken en stappe te neem
om die eiendom vry van enige verband aan
eiseres oor te dra
(4) Die balju van hierdie hof word
gemagtig en gelas om alle nodige dokumente te teken en stappe te neem
om die eiendom vry van
enige verbande aan eiseres oor te dra indien
enige van die bogenoemde partye weier of versuim om bogenoemde bevele
uit te voer.
(5) Eerste en tweede verweerders word
gelas om eiseres se gedingskoste te betaal.
SIGNED
A P BLIGNAULT