Malan v Bulbring N.O and Others (C 1140/2002) [2004] ZALC 52; [2004] 10 BLLR 1010 (LC); (2004) 25 ILJ 1737 (LC) (2 July 2004)

65 Reportability

Brief Summary

Labour Law — Unfair dismissal — Review of arbitration award — Applicant seeking to set aside CCMA award finding dismissal of employee substantively unfair — Employee dismissed for breach of housing rules related to lease agreement — Court finding that breach did not constitute misconduct under employment contract — Award upheld as it correctly identified jurisdictional limits of CCMA and the applicability of ESTA — Review application dismissed.

IN THE LABOUR COURT OF SOUTH AFRICA
HELD AT CAPE TOWN
                                                                                             REPORTABLE
CASE NO.: 1140/2002
In the matter between:
D J MALAN      Applicant
and
COMMISSIONER BULBRING,  N.O.   First Respondent
COMMISSION FOR CONCILIATION, MEDIATION
AND ARBITRATION         Second Respondent
SAAPAWU obo LINDEMAN  Third Respondent
________________________________________________________________
JUDGMENT
________________________________________________________________
MURPHY, AJ
1. This is an unopposed application in terms of section 145 of the Labour Relations Act 66 of  
1995 (“the LRA”) for the review and setting aside of the arbitration award made by the First  
Respondent (a commissioner of the CCMA) on 18 July 2002.  The First Respondent found  
the Applicant’s dismissal of Mr J Lindeman (“Lindeman”) on 7 December 2001 to have  
been substantively unfair, and ordered the Applicant to reinstate Lindeman and to pay him  
compensation in the amount of R2 632.
2. Unfortunately, it has not been possible to produce a written transcript of the arbitration  
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proceedings before the CCMA. The Second Respondent , pursuant to its obligations under  
rule 7A, produced three audio tapes supposedly containing a recording of the proceedings.  
However, it later transpired that these tapes were blank. First Respondent cannot explain  
how   this   occurred,   but   presumably   there   must   have   been   a   fault   with   the   recording  
equipment. The record does however contain First Respondent’s handwritten notes of the  
proceedings and the documentary evidence handed in at the arbitration. Normally a defect  
of this kind would require the matter to be remitted to the CCMA to be heard   de novo . 
However, Mr  Janisch, counsel for the Applicant, has submitted, correctly in my view, that  
the “loss“ of the oral evidence in this matter is not of too great a significance. The material  
facts relevant to the review are common cause and the review is based upon factual and  
legal issues that appear adequately from the award itself.   As it is possible to determine  
the review on the basis of the documents in the record, no adverse consequences follow  
the fact that a substantial portion of the record has not been reconstructed.
3. The material facts in this matter are uncontroversial and, in the main, are common cause. 
4. The Applicant conducts business as a grape and fruit farmer in Huguenot, Western Cape.  
He employed Lindeman as a general labourer on 16 July 1998. Upon entering into the  
Applicant’s service, Lindeman signed a service agreement, which stated the following in its  
opening paragraph:
“OOREENKOMS van DIENS aangegaan tussen eersgenoemde, hierna genoem die WERKGEWER, D J  
MALAN, en laasgenoemde, hierna genoem die WERKNEMER Japie Lindeman … volgens die bepalinge  
soos ooreengekom in hierdie kontrak.
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Die   volgende   voorwaardes   sal   geldig   en   bindend   wees   vir   beide   Werkgewer   en   Werknemer   na  
ondertekening van die bepalings soos ooreengekom in die kontrak deur beide partye.”
Clause 6 of the service agreement provided as follows:
“6. Behuising
6.1 Gratis behuising sal nie aan werknemers verskaf word nie.
6.2 Behuising word teen ‘n nominale huur van R301.00 maand of R70.00 p.  
week beskikbaar gestel aan werknemers.
6.3 Sien behuisingsre ëls en –regulasies aangeheg.
6.4 Sien huurkontrak aangeheg as Addendum G.”
5. The “ behuisingsreëls en –regulasies ” referred to in the service contract were contained in  
the   “Personeelbeleid”,   which   incorporated   the   Applicant’s   disciplinary   code.   One   of   the  
Category “C” offences in the Code is “ Misbruik van voorregte ” (abuse of privileges).
6. The   parties   also   entered   into   a   lease   agreement   in   relation   to   the   house   in   which  
Lindeman was to be accommodated. Included in the terms of the “ Personeelbeleid” are  
stipulations that the house may not be overcrowded, and that rent of R25 per week had to  
be paid for any non­studying persons  over the age of 18 living in the house.
7. For the first few years it appeared that Lindeman complied with his obligations in terms of  
the lease. However, between March 2000 and November 2001, he repeatedly breached  
the rule and policy stipulations governing his entitlement to housing by allowing his two  
adult sons to live with him on the farm without paying rent. For this he was disciplined on  
six separate occasions. On each such occasion, Lindeman was charged with “ Misbruik  
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van voorregte ” and subjected to a disciplinary enquiry. In the first three instances he was  
given warnings for misconduct; on the fourth occasion in April 2001 he was dismissed on  
one month’s notice. In the same month, however, the Applicant decided to experiment with  
a more lenient housing policy, and this led to Lindeman’s re­employment during his notice  
period when the applicant chose to give him the benefit of the change in the farm’s policy  
on   boarders.   Upon  his  return  to  service,  Lindeman   on   two   further  occasions  (after  the  
Applicant had decided to reverse its shift in policy and to revert to the original policy and  
reinstate the rule) again breached the housing rule. On the first occasion he was given a  
final   written   warning.   On   the   second   occasion,   in   December   2001,   he   was     finally  
dismissed. 
8. On 4 January 2002, the Third Respondent referred an unfair dismissal dispute on behalf of  
Lindeman   to   the   CCMA.   The   dispute   was   not   resolved   at   conciliation   and   was  
subsequently referred to arbitration. It was accepted at the arbitration that Lindeman was  
aware of the rule regarding rental, having had it explained to him (at least) at his prior  
disciplinary enquiries. There was also evidence of the rule having been explained to him  
by the farm manager, Mr Van Vuuren, and in various communications. Moreover, it has  
never been in issue that Lindeman failed to pay rental in respect of his adult sons, and  
further that this was in contravention of the relevant provisions of the “ Personeelbeleid”. 
Instead   Lindeman   took   the   view   that   the   rule   and   policy   unjustifiably   infringed   his  
constitutional right to a family life.
9. The First Respondent handed down her award on 18 July 2002, but for some unexplained  
reason it was only sent to the Applicant on 22 October 2002. Central to the award is her  
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finding   that   Lindeman’s   breach   of   the   housing   rules   was   not   misconduct   as   it   did   not  
constitute a breach of a rule of employment. In this regard she said:  
“Lindeman’s breach of the housing rules and his refusal to pay rent for his major sons is not a breach of  
the employment contract. It is not a term of the employment contract that Lindeman pay rent for his sons,  
it is rather a term of the lease agreement that Lindeman has with Malan. Simply because the “rule” is  
referred to the employment contract….does not mean that it is a condition of employment. It is not directly  
related   to   his   employment   but   rather   related   to   the   rights   and   duties   of   occupiers   and   owners   of  
land……….This is a dispute that needs to be considered by the bodies and courts that are named in  
ESTA (the Extension of Security of Tenure Act 62 of 1997) …..It is ESTA that regulates the provisions of  
tenancy. The CCMA does not have the power to make determinations in terms of that Act. ……Given the  
aforesaid Lindeman’s breach of this rule requiring him to pay rent for his major sons is not misconduct.  
Lindeman has not breached a rule of employment and the farm did not have a substantive reason to  
dismiss   Lindeman.   There   was   no   misconduct,,   incapacity   or   operational   requirement   necessitating  
Lindeman’s dismissal.
10. Accordingly she found the dismissal to be substantively unfair and ordered reinstatement  
and the payment of back pay.
11. The First Respondent, as appears from her reasoning, reached her conclusion by finding  
that the rule regarding paying rental for major children was a term of the lease, and not a  
term of the employment contract, and further that it was not directly related to Lindeman’s  
employment.   Moreover,   she   categorized   the   dispute   and   the   issues     pertaining   to  
Lindeman’s claim to a constitutional right to family life as disputes about tenancy, properly

Lindeman’s claim to a constitutional right to family life as disputes about tenancy, properly  
dealt with under ESTA and in respect of which the CCMA does not have jurisdiction to  
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make determinations. In the final analysis, she also concluded that the employer’s claim to  
be   entitled   to   terminate   the   lease   because   of   the   breach,   and   on   that   basis   also   to  
terminate   employment   was   not   acceptable.   In   her   view   it   was   not   competent   for   an  
employer   to   make   the   lease   a   term   of   the   employment   contract   and   rely   upon   it   to  
terminate the employment contract, as this would frustrate the provisions of ESTA and  
deprive   farm   employees   of   the   protection   of   ESTA.     She   reiterated   her   conclusion   in  
stating   that   ESTA   provides   measures   to   facilitate   disputes   in   respect   of   housing  
arrangements and agreements, and that the dispute about Lindeman’s failure to pay rental  
should have been dealt with by either the Magistrate’s Court or the Land Claims Court in  
terms of ESTA, which court would be  will be obliged to decide whether Lindeman ought to  
pay rent or vacate the house, and that it was not for the CCMA to decide on those issues.
12. Mr   Janisch  submitted that the various legal and factual conclusions reached by the First  
Respondent are based upon fundamental errors and misdirections of fact and law, to such  
an extent that the Applicant has been deprived of a fair hearing. In particular, the Applicant  
contends   that   the   award   is   defective   in   that   it   is   based   upon   an   erroneous   and  
unreasonable application of the relevant legal principles and an erroneous finding that a  
contravention   of   the   housing   rules   cannot   give   rise   to   disciplinary   steps   against   an  
employee.   As   such,   it   was   contended,   that   the   award   is   not   rationally   justifiable   and  
constitutes an irregularity as envisaged in section 145 of the LRA.
13. An arbitration award may be set aside on review in terms of section 145 of the LRA when it  
is vitiated by one or more of the following defects:
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“(a) that the commissioner—
i) committed   misconduct   in   relation   to   the   duties   of   a   commissioner   as   an  
arbitrator;
ii) committed a gross irregularity in the conduct of the arbitration proceedings;  
or
iii) exceeded the commissioner’s powers; or
(b) that an award has been improperly obtained.”
14. Accordingly, an award is reviewable where an arbitrator misconstrues the nature of the  
dispute such as to prevent a fair trial of the issues before him or her. In regard to what  
constitutes a gross irregularity, the Labour Appeal Court  has said:
“[Counsel  for the appellant]  submitted that  a  reasoning  process can be so  flawed and conclusions  be  
drawn which are so unsound that such constitutes a gross irregularity. Schreiner J, as he then was, stated  
the following in  Goldfields Investment Ltd and another v City Council of Johannesburg and another  1938  
TPD 551 at page 560:
“It seems to me that gross irregularities fall broadly into two classes, those that take place openly, as part of the  
conduct of the trial – they might be called patent irregularities – and those that take place inside the mind of the  
judicial officer, which are only ascertainable from the reasons given by him and which might be called latent …  
Neither in the case of latent nor in the case of patent irregularities need there be any intentional arbitrariness of  
conduct or any conscious denial of justice … The crucial question is whether it prevented a fair trial of the issue. If it  
did prevent a fair trial of the issues then it will amount to a gross irregularity. In matters relating to the merits the  
magistrate may err by taking a wrong one of several possible views or he may err by mistaking or misunderstanding  
the point in issue. In the latter case it may be said that he is in a sense failing to address his mind to the true point to  
be decided and therefore failing to afford the parties a fair trial. But that is not necessarily the case. Where the point

relates only to the merits of the case, it would be straining the language to describe it as a gross irregularity or a  
denial of a fair trial. One would say the magistrate has decided the case fairly but has gone wrong on the law. But if  
the mistake leads to the court’s not merely missing or misunderstanding a point of law on the merits, but to its  
misconceiving the whole nature of the enquiry, or of its duties in connection therewith, then it is in accordance with  
the ordinary use of language to say that the losing party has not had a fair trial.”
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Toyota   South   Africa   Motors   (Pty)   Limited   v   Radebe   and   others   (2000)   21   ILJ  340   (LAC)   at  
351F­352A
15. The above reasoning applies equally to errors or misdirections of fact and law. Likewise,  
an award may be vitiated by a gross irregularity either where the commissioner commits  
so many misdirections that cumulatively they add up to a failure of justice ( Mathews v  
Hutchinson & others   (1998) 19   ILJ  1512 (LC) at 1515E­F), or where there has been a  
single   serious  misdirection   which   is   central  or  fundamental  to   the  entire   award   ( Tedco  
Plastics (Pty) Limited v National Union of Metalworkers of SA & others  (2000) 21  ILJ 2710  
(LC) at 2714I­J).
16. The rubric of an excess of the commissioner’s powers in terms of section 145(a)(iii)) is the  
point of entry into the so­called “ rationality review grounds ”. The Labour Appeal Court first  
held  that   where   an   award  is  not   “ justifiable  in   relation   to  the  reasons   given  for  it ”,   the 
commissioner   had   acted   outside   the   constitutional   constraints   to   which   he   or   she   was  
subject and accordingly that the award is reviewable under section 145 ­   Carephone v  
Marcus N.O and others  (1998) 19  ILJ 1425 (LAC) at 1432H­I; 1433I­1435F
17. The test in this regard was succinctly stated as follows:
“[I]s there a rational objective basis justifying the connection made by the administrative decision maker  
between the material properly available to him and the conclusion he or she eventually arrived at?”
18. While the direct link between “justifiability” and sub­paragraph (a)(iii) of section 145 has not  
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been stressed in subsequent cases, it is now beyond dispute that an arbitration award is  
reviewable under section 145 where the so­called   Carephone  grounds are present. The  
Labour Appeal Court has confirmed that rationality is a basic requirement of any exercise  
of   public   power;   and   that   rationality   is   similar   enough   to   “ justifiability”   in   the   sense  
understood   in   Carephone  to   allow   the   conclusion   that   Carephone  remains   good   law  
­Shoprite Checkers v Ramdaw N.O. and others  (2001) 22  ILJ 1603 (LAC) at 1613I­1614J;  
1617C­F. Accordingly, an arbitration award may be reviewed under section 145 on the  
basis that the outcome is irrational or not justifiable on the basis of the reasons given for it.
19. The Labour Appeal Court has also held that an award is reviewable under section 145 on  
the basis of it not being “ justifiable” where the difference between the conclusions of law or  
fact reached by the tribunal of first instance, and those drawn by the reviewing court, is so  
marked as to impinge upon the basic norm of the necessity of a fair trial. See   Adcock  
Ingram Critical Care v CCMA and others  (2001) 22  ILJ 1799 (LAC) at 1805E­H. That the  
“justifiability” criterion extends also to errors of law appears from the decision in  Freshmark  
(Pty) Ltd v Commission for Conciliation, Mediation and Arbitration  (2003) 24  ILJ 373 (LAC)  
at   386D­F.   This   Court   has   further   held,   on   various   occasions,   that   errors   of   law   are  
reviewable under section 145 where they lead to injustice to a party. See  Purefresh Foods  
(Pty) Ltd v Dayal  (1999) 20  ILJ 1590 (LC) at 1596G­1597A;  Standard Bank of S A Ltd v  
CCMA & others   (1998) 19   ILJ  903 (LC) at 910H­I; and   Smithkline Beecham (Pty) Ltd v  
CCMA  &   others   (2000)  21   ILJ  988   (LC)  at   996E,   999A­B.   An   error   of  law  will  lead   to  
injustice to a party whenever it results in the arbitrator not dealing with, or ruling upon,

injustice to a party whenever it results in the arbitrator not dealing with, or ruling upon,  
aspects that are directly relevant to the proper determination of the dispute, or taking into  
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account wholly irrelevant considerations. 
20. In the present case the First Respondent’s finding that Lindeman’s breach of the housing  
rules   was   not   a   breach   of   his   employment   contract,   and   so   could   not   amount   to  
misconduct, is mistaken in law and unjustifiable. Housing was provided to Lindeman and  
his family as a direct result of his employment by the Applicant. He obtained a right to  
dwell in the house precisely because he was employed, and for no other reason. He would  
never have occupied it in the first place had he not been so employed. Moreover, his right  
to housing was expressly dealt with in the employment contract, which referred expressly  
(in clause 6.3) to the housing rules (which themselves incorporated the obligation to pay  
for adult “lodgers”). Housing was thus clearly a part of the   quid pro quo   provided by the  
Applicant to its employees in reciprocation for their services, and was granted subject to  
certain rules which recognized that employees lived on the farm in accommodation owned  
by   the   Applicant,   and   sought   to   regulate   their   conduct   while   so   accommodated   in   the  
interests of good order on the farm. 
21. Furthermore, the disciplinary code specifically included as a recognized offence “ abuse of  
privileges” . Housing provided by an employer is clearly a privilege or benefit (it is provided  
“teen ‘n nominale huur ”) and is described expressly in the housing rules as  “’n voorreg wat  
uitsluitlik deur die diskresie van Bestuur bepaal word”  .
22. In any event, it stands to reason that in the farming sector (as in many other sectors),  
housing and accommodation are integrally connected with employment: employees live at  
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the   workplace   in   accommodation   made   available   to   them   by   the   employer.   It   thus  
necessarily falls within the employment context. Hence, it is hard to discover a rational link  
between the First Respondent’s legal conclusion that the housing rules were not part of  
the employment contract and the material and evidence properly before her. 
23. Once the First Respondent had decided that the housing rules were not a term of the  
employment contract, this mistake ended her enquiry into the substantive fairness of the  
dispute. This too was an error. The issue of whether conduct justifies termination of an  
employment contract requires an analysis of the conduct and its effect on the employment  
relationship.   It   is   insufficient   merely   to   consider   the   issue   on   narrow   contractual   lines.  
Section   188(1)   provides   that   an   employer   may   show,   inter   alia ,   that   the   reason   for   a  
dismissal is a fair reason “ related to the employee’s conduct or capacity ”. The LRA thus  
does not itself provide that dismissal may only occur when there has been a breach of the  
employment contract. The question is whether the dismissal is based on a fair reason that  
is related to the employee’s conduct. This is more extensive than a narrow analysis of the  
terms of an employment contract. An employer may discipline an employee not only for  
conduct which occurs in the direct context of the workplace, but also for conduct occurring  
outside the workplace but which has a sufficient impact upon the employment relationship.  
In this regard, the previous Labour Appeal Court stated as follows 
“Where misconduct does not fall within the express terms of a disciplinary code, the misconduct may still  
be of such a nature that the employer may nonetheless be entitled to discipline the employee. Likewise  
the  fact   that   the   misconduct   complained   of   occurred   away   from   the   work­place   would   not   necessarily

preclude the employer from disciplining the employee in respect thereof. … In our view the competence of  
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an employer to discipline an employee for misconduct not covered in a disciplinary code depends upon a  
multi­faceted factual  enquiry.  This enquiry would  include  but  would  not be limited  to the  nature of the  
misconduct, the nature of the work performed by the employee, the employer’s size, the nature and size of  
the employer’s work­force, the position which the employer occupies in the market place and its profile  
therein,   the   nature   of   the   work   or   services   performed   by   the   employer,   the   relationship   between   the  
employee and the victim, the impact of the misconduct on the workforce as a whole, as well as on the  
relationship between employer and employee and the capacity of the employee to perform his job. At the  
end of the enquiry what would have to be determined is if the employee’s misconduct ‘had the effect of  
destroying, or of seriously damaging, the relationship of employer and employee between the parties.”  
(Hoechst   (Pty)   Limited   v   CWIU   (1993)   1 ILJ   1449(   LAC)   at1459B­I):
24. The above reasoning is reflected in Item 7 of the Code of Good Practice on Dismissals  
(Schedule 8 to the LRA), which reads as follows:
“Any person who is determining whether a dismissal for misconduct is unfair should consider –
(a) whether or not the employee contravened a  
rule or standard regulating   conduct in, or of  
relevance to, the workplace ; and
(b) if   a   rule   or   standard   was   contravened,  
whether or not –
i) the rule was a valid or reasonable rule or standard;
ii) the employee was aware, or could reasonably be expected to have  
been aware of the rule or standard;
iii) the rule or standard has been consistently applied by the employer;  
and
iv) dismissal   was  an  appropriate  sanction  for  the  contravention   of   the  
rule or standard.”  (emphasis added)
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25. An   arbitrator   in   a   conduct­related   dispute   is   thus   called   upon   to   analyse   the   conduct  
complained of, with a view to assessing not whether it narrowly constitutes the breach of a  
term of the employment contract, but whether it amounts to conduct in contravention of a  
rule or standard regulating conduct of relevance to the workplace. Attention must be paid  
to the employer’s interest in that conduct, wherever and whenever it occurs. If an arbitrator  
fails to perform such an analysis, he or she does not apply the relevant legal principles,  
and so commits a fundamental error of law, which would typically deprive the employer  
party of a fair hearing.
26. Thus even had the First Respondent been correct in concluding that the housing rules did  
not form part of the employment contract, which was not the case, that ought not to have  
ended the enquiry. She was required to investigate whether the housing rules, even if not  
formally a part of the employment contract, were so closely connected to the employment  
relationship as to justify disciplinary consequences for their breach. Had she considered  
this   issue,   as   she   was   obliged   to   do,   the   only   rational   conclusion,   given   the   close  
connection   between   employment   and   housing,   would   have   been   that   the   breach   of  
housing   rules   impacted   substantially   on   the   employment   relationship   and   justified   the  
taking of disciplinary action in an employment context. This conclusion is bolstered by the  
uncontroverted evidence that the presence of excessive numbers of persons (particularly  
unemployed  persons) living  on  the  Applicant’s  farm  had  a  direct   link  to an  increase  in  
thefts perpetrated on the farm, and thus was directly linked to the Applicant’s operational  
efficiency.  The  repeated  breach of  the  rule  by  Lindeman  thus  clearly  had  the  effect  of  
seriously undermining the relationship of employer and employee between the parties.

seriously undermining the relationship of employer and employee between the parties.
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27. The second pillar of the finding that this was not a matter involving employment­related  
misconduct but related to the application of ESTA is also flawed. The Applicant’s case  
throughout was based upon Lindeman having committed employment­related misconduct.  
It   was   only   as   a   consequence   of   Lindeman’s   employment   having   been   terminated   for  
misconduct   that   the   Applicant   proceeded   to   give   him   notice   to   vacate   the   house.  
Accordingly, the First Respondent’s finding that this was in reality an eviction dispute is not  
only incorrect, but also irrational, further justifying the setting aside of the award on review.
28. ESTA applies to occupiers predominantly on rural land. It contains provisions aimed at  
regulating   the   conditions   of   residence   of   such   occupiers   (e.g.   section   6)   as   well   as  
provisions regulating the termination of rights of residence and eviction (Chapter IV). The  
primary   focus   of   ESTA   is   the   question   of   eviction.   It   makes   special   provision   for   the  
relationship between termination of employment and eviction, as follows:
“8 (2) The right of residence of an occupier who is an employee and whose right of residence  
arises solely from an employment agreement, may be terminated if the occupier resigns from employment  
or is dismissed in accordance with the provisions of the Labour Relations Act.
(3) Any   dispute   over   whether   an   occupier’s   employment   has  
terminated as contemplated in subsection (2) shall be dealt with  
in   accordance   with   the   provisions   of   the  Labour   Relations   Act,  
and the termination shall take effect when any dispute over the  
termination has been determined in accordance with that Act.”
29. Also relevant to the present dispute are the provisions of section 6, the relevant portions of  
which read as follows:
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“(1) Subject to the provisions of this Act, an occupier shall have the right to reside on and use the land  
on which he or she resided and which he or she used on or after 4 February 1997, and to have access to  
such services as had been agreed upon with the owner or person in charge, whether expressly or tacitly.
(2) Without prejudice to the generality of the provisions of  
section 6 and subsection (1),  and balanced  with the  
rights of the owner or person in charge, an occupier  
shall have the right –
(a) to security of tenure;
(b) …
(c) …
(d) to family life in accordance with the culture of  
that   family:   Provided   that   this   right   shall   not  
apply in respect of single sex accommodation  
provided in hostels erected before 4 February  
1997; 
(e) …
30. A right of residence arising solely as a result of employment may thus be terminated as  
long as the employee is dismissed in terms of the LRA. A dispute about dismissal must  
thus first be dealt with in terms of the LRA before the CCMA and if need be the Labour  
Court on review. It was therefore not open to the First Respondent in effect to refuse to  
entertain a dismissal dispute on the grounds that some other court would ultimately be  
required   to   determine   the   eviction   dispute.   The   issue   of   the   validity   and   fairness   of  
Lindeman’s dismissal could not have been determined in any forum other than the CCMA.
31. It appears from the award that Lindeman’s “defence”   drew upon section 6(2) of ESTA  
which grants occupiers the “ right to family life in accordance with the culture of that family ”, 
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subject to legitimate limitations and balance against the rights of the owner. Lindeman’s  
argument in essence appears to have been that the relevant housing rule was invalid or  
unreasonable   as   a   result   of   this   statutory   or   perhaps   constitutional   right.   The   First  
Respondent, given her stance that these were issues for either the Magistrates Courts or  
the Land Claims Court, declined to enter into this debate.
32. Whether   a   rule   requiring   employees   to   pay   rent   for   adult   children   living   in   the   house  
infringes (justifiably or unjustifiably) on the right to a family life is debatable. Mr.   Janisch 
persuasively submitted, however, that such was irrelevant to the review. In his contention  
the First Respondent abdicated her duties by refusing to consider these matters at all in  
deciding whether the dismissal was fair. The defence essentially challenged the validity of  
the housing rule on grounds of constitutionality, legality or reasonableness. By removing  
the dispute from the employment context, the First Respondent misconstrued the nature of  
the   dispute   and   her   duties,   and   effectively   avoided   the   question.   And   although   the  
determination of the question, strictly speaking, might not be necessary for the purposes of  
the review, it should be said that the mere imposition of a nominal additional charge for the  
privilege of allowing one’s major children to reside on the farm could hardly constitute a  
breach   of   the   right   to   family   life,   and   in   all   likelihood   would   normally   be   seen   as   a  
reasonable limitation or circumscription of the right in the circumstances prevailing on the  
Applicant’s farm.
33. Furthermore, it is important to point out that the upholding of the dismissal  by the CCMA  
would not have precluded or frustrated the operation of ESTA, as the First Respondent  
seems to have feared. An occupier cannot be evicted save in accordance with ESTA. The  
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termination of the right of residence (arising from the contract of employment) in terms of  
section 8(2) and (3), a necessary precursor to eviction, must nevertheless first be dealt  
with   in   terms   of   the   labour   laws.   In   summary,   therefore,   the   First   Respondent   has  
misconstrued the nature and extent of her duties under the LRA.
34. In the premises the award is unjustifiable and should be set aside.   Moreover, this is a  
case   in   which   this   Court   can   and   should   finally   determine   the   dispute.   The   dismissal  
occurred two and a half years ago and justice requires that the matter be resolved sooner  
rather than later. Despite there being no transcript of the CCMA proceedings, the crucial  
evidence is common cause and is set out fully in the award. The applicable housing rules  
are valid and reasonable rules, which, as I have found, have been incorporated into the  
employment   contract,   or   at   least   were   closely   enough   related   to   the   employment  
relationship   as   to   justify   the   conclusion   that   conduct   in   contravention   of   them   would  
legitimately invite discipline. The requirement that a nominal additional rental be paid for  
major children is by not an unreasonable means of achieving the Applicant’s legitimate aim  
of   reducing   crime   and   increasing   stability   on   the   farm.   Lindeman,   fully   aware   of   the  
possible consequences, repeatedly breached the rules by refusing to pay rental for his  
adult sons while allowing them to live with him.   As such he made himself guilty of the  
offence   of   “ abuse   of   privileges ”,   which   was   recognized   in   the   disciplinary   code   as  
misconduct justifying dismissal for a second offence. His repeated contraventions were  
something   of   a   high­risk   strategy   on   his   part.   He   had   already   been   dismissed   and  
reinstated once, and then after he received a further final written warning, he went on to

reinstated once, and then after he received a further final written warning, he went on to  
breach the same rule again in an identical manner. Far wiser would it have been for him to  
have pursued any grievance through other avenues and to have paid the rental in the  
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meanwhile.  Dismissal,  applied  on  the  basis  of  the  principle  of  corrective  discipline  and  
imposed,   as   it   was   in   this   instance,   as   a   last   resort,   was   therefore   a   justified   and  
reasonable response to Lindeman’s continued misconduct. In the result the dismissal  was  
substantively fair.
35. In the premises, I make the following order:
35.1   The   award   of   the   First   Respondent   under   CCMA   case   number   WE   398­02   is   hereby  
reviewed and set aside.
35.2 The dismissal of Mr J Lindeman by the First Applicant in December 2001 is declared to have  
been substantively and procedurally fair.
35.3 There is no order as to costs.
MURPHY AJ
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MATTER HEARD –  2 July 2004
JUDGEMENT DELIVERED –    July 2004
APPEARANCES FOR THE APPLICANT :
Adv M W Janisch
Counsel for Applicant instructed by Basson Blackburn Inc, Paarl
APPEARANCES FOR THE RESPONDENTS
None
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