About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Supreme Court of Appeal
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Supreme Court of Appeal
>>
1992
>>
[1992] ZASCA 145
|
|
Mokwana v Pieterse Home Builders (Eiendoms) Bpk. (603/90) [1992] ZASCA 145 (15 September 1992)
SAAKNOMMER: 603/90
J MOKWANA
Appellant
en
PIETERSE HOME BUILDERS (EDMS)
BPK
Respondent
HARMS, WnAR :
SAAKNOMMER: 603/90
IN DIE HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA
(
APPéLAFDELING
)
In die saak tussen:
J MOKWANA
Appellant
en
PIETERSE HOME BUILDERS (EIENDOMS)
BEPERK
Respondent
CORAM: HOEXTER, HEFER, NIENABER, VAN DEN
HEEVER, ARR et HARMS, WnAR
VERHOORDATUM
: 1 SEPTEMBER 1992
LEWERINGSDATUM
: 15 SEPTEMBER 1992
UITSPRAAK
HARMS, WnAR:
Die appellant, as bouheer, het 'n boukontrak met die respondent op 12
Augustus 1988 gesluit. Die
2
kontrak het op sonderlinge wyse voorsiening vir die uitreiking van
betalingsertifikate gemaak. Die respondent, gewapen met so 'n sertifikaat,
het
aksie vir betaling van R65 739,00, rente en koste teen die appellant in die
landdroshof vir die distrik Kemptonpark ingestel.
Summiere vonnis is aangevra en
toegestaan. Die appellant se daaropvolgende appél na die Transvaalse
Provinsiale Afdeling (
coram
McCreath en Roos RR) het misluk. Die hof
a
cruo
het 'n aansoek om verlof om te appelleer van die hand gewys maar verlof
is na aanleiding van 'n petisie gerig aan die Hoofregter,
toegestaan.
In die
landdroshof, die hof
a quo
asook die advokate se betoogpunte voor hierdie
hof was die fokus uitsluitlik op die appellant se beantwoordende beëdigde
verklaring
gerig; die kernvraag wat daaruit blyk, is of die
exceptio non
adimpleti contractus
vir 'n verweerder beskikbaar is indien hy met 'n
3
betalingsertifikaat gekonfronteer word. Geen aandag is
aán die
primêre vraag, naamlik of die eiser in sy
dagvaarding 'n skuldoorsaak
uiteengesit het, gegee nie.
Die boukontrak is nie in standaardvorm gegiet
nie. Van huidige belang is veral die bepaling ten
aansien van die kontraksom en die wyse van
betaling. Aangesien dit nie
prakties moontlik is om die
relevante klousule sinvol op te som nie, word
dit
volledig aangehaal:
"10.
PURCHASE PRICE AND
PAYMENT
The purchase price payable by the EMPLOYER to the CONTRACTOR is the sum of R248
000,00 (TWO HUNDRED AND FORTY EIGHT THOUSAND RAND)
payable as follows:-
10.1 the sum of R115 000,00 (ONE HUNDRED AND FIFTEEN THOUSAND RAND) shall be
paid by the SOCIETY [synde 'n bougenootskap] to the
CONTRACTOR by way of
progress draws at the discretion of the SOCIETY in consideration for which the
EMPLOYER hereby cedes, assigns
and transfers to the- CONTRACTOR all right, title
and interest in and to the funds available for that purpose and undertakes to
sign
all such documents, including blank
draw
4
authority forms, as may be necessary to give effect to the provisions
hereof;
10.2 upon registration of a Second Mortgage Bond in favour of the SOCIETY by the
EMPLOYER over Stand 885 Mashemong Section, Tembisa,
the proceeds of such loan,
amounting to R56 200 (FIFTY SIX THOUSAND TWO HUNDRED RAND) shall be deposited
with Attorneys Hammond,
Pole and Dixon of Boksburg who are hereby authorised to
transfer such funds to an interest bearing special savings account with the
South African Permanent Building Society, which funds shall, with the written
consent of both parties, be applied from time to time
to pay contractors in
accordance with progress in constructing the WORKS after the funds referred to
in 10.1 have been exhausted.
10.3 Upon registration of a First Mortgage Bond in favour of the SOCIETY by the
EMPLOYER over stand 453 Tsepo Section, Tembisa, the
proceeds of such loan
amounting to R20 000,00 (TWENTY THOUSAND RAND), be applied in the same manner as
is provided for in paragraph
10.2.
10.4 The EMPLOYER undertakes to take all steps reasonably possible to procure
the registration of the aforementioned Mortgage Bonds
so as to expedite the
commencement of the WORKS and to provide the funds necessary for the discharge
of the EMPLOYER'S obligations
to
the
5
CONTRACTOR in terms of this contract.
10.5 The balance of the purchase price will be provided by the EMPLOYER from,
inter alia, Key Money received by the EMPLOYER in consideration
for the leasing
of those portions of the WORKS to be utilised as an Ice Cream Parlour, a Games
Room and a Supermarket as depicted
on the PLANS AND SPECIFICATIONS. Such funds
will, together with any shortfall necessary, be paid to Attorneys Hammond, Pole
and Dixon
of Boksburg by not later than the date upon which the leased premises
are respectively occupied but in any event by not later than
the date upon which
such funds are required to discharge the EMPLOYER'S obligations to the
CONTRACTOR as evidenced by progress in
the WORKS and such funds will be applied
in the manner provided for in 10.2 and
10.3."
Hieruit blyk die volgende:
(a) Daar het geen verpligting op die appellant gerus om die R115 000 waarna in
klousule 10.1 verwys is, te betaal nie. Die geld was
al (soos blyk uit klousule
2.2) beskikbaar aangesien die nodige eerste verband ten tye van kontraksluiting
reeds geregistreer was.
6
Die aanspraak op daardie geld is reeds met die sluit van die boukontrak aan
die respondent gesedeer. Die appellant het gevolglik sy
beskikkingsbevoegd-heid
oor daardie bedrag verloor. Die verpligting het op die respondent gerus om
betaling van daardie bedrag van
die bouvereniging op te eis.
(b) Die bedrae vermeld in klousules 10.2 en 10.3 moes by
die gemelde
prokureursfirma inbetaal word. Die
kontrakspartye het 'n gesamentlike
beskikkingsbe-
voegdheid oor hierdie fondse besit. Dit kon egter
eers
aangewend word nadat die bedrag in klousule
10.1 genoem, uitgeput was. Beide
partye moes
skriftelik toestem tot enige trekking uit hierdie
fondse.
(c) Geen voorsiening is vir trekkings op bepaalde
tydstippe of nadat 'n
bepaalde hoeveelheid werk
verrig is, gemaak nie. Dit beteken dat
vorderings-
7
betalings 'n kwessie vir
ad hoc
beskikking
was.
Dit bring my dan by klousule 14.1 wat die
enigste klousule is wat betrekking het op die uitreiking
van sg betaling-
of vorderingsertifikate. Klousule 14
is 'n klousule wat, kragtens die opskrif en die inhoud,
met kontrakbreuk
handel en klousule 14.1 lui dan soos
volg:
"14.1 In the event of the EMPLOYER failing or refusing to authorise the
release of funds held in the manner contemplated in Clause
10, the CONTRACTOR
shall be entitled to call in the services of an Architect or Quantity Surveyor
or a Building Inspector with not
less than seven years experience to examine the
WORKS and to certify that the CONTRACTOR is entitled to such funds for which he
has
applied or any lesser portion."
Klousule 14.3 sit die remedies ter beskikking van die
partye uiteen sou
enige ander vorm van kontrakbreuk wat
nie in klousule 14.1 genoem is nie, plaasvind.
Alvorens 'n sertifikaat ooreenkomstig klousule
8
14.1 aangevra kan word, moes die essensiële jurisdiksionele feit
van 'n weiering of nalate deur die bouheer "to authorise the
release of funds"
teenwoordig wees. Hoewel daar 'n terugverwysing na klousule 10 in die algemeen
is, kan klousule 10.1 (wat op die
eerste R115 000 betrekking het) nie ter sake
wees nie aangesien die bouheer juis kragtens die bepalings van die kontrak self
nie
die bevoegdheid gehad het, vanweë die sessie, om die vrystelling van
die daarin vermelde fondse te magtig nie. Dit beteken dat
klousule 14.1 slegs
van toepassing is ten aansien van fondse wat ingevolge klousules 10.2, 10.3 of
10.5 deur die prokureurs gehou
moes word. Aangesien beide partye 'n betaling uit
daardie fondse skriftelik moes magtig, het klousule 14.1 voorsiening daarvoor
gemaak
dat indien die bouheer sou weier of versuim om die nodige magtiging te
verskaf, 'n sertifikaat verkry kon word. Maar, soos aangetoon,
die verpligting
om fondse wat aldus gehou is vry te stel, kon
9
eers ontstaan "after the
funds referred to in 10.1 have been exhausted".
Teen hierdie agtergrond wend
ek my na die respondent se uiteensetting van eis. Dit gaan van die
veronderstelling uit dat die kontrak
sou bepaal dat "the Defendant would hold
available an amount of R115 000,00 at a bank or building society" en dat "the
Defendant
would hold R56 200,00 available with attorneys Hammond Pole &
Dixon". Die kontrakbreuk waarop die respondent dan staatgemaak
het, was 'n
versuim van die appellant om die gemelde bedrae beskikbaar te hou ("keep
available"). Daardie versuim, volgens die respondent,
het hom geregtig gemaak om
'n sertifikaat ingevolge klousule 14.1 aan te vra.
Ek is van oordeel dat die respondent gedwaal het in die formulering van sy
eis. Ten eerste het daar geen verpligting op die appellant
gerus om die bedrag
van R115 000,00 beskikbaar te hou nie. Soos reeds gesê, is
10
die aanspraak op daardie geld reeds aan die respondent by sluiting van die
kontrak gesedeer. Ook kon die appellant nie die vrylating
van daardie geld
magtig nie. Ten tweede, die geld na verwys in klousules 10.2 en 10.3 moes by die
prokureurs inbetaal word. Die verbande
in daardie klousules gemeld, is volgens
die eisuiteensetting wel geregistreer en die kontrak het ieder geval bepaal dat
die respondent
se verpligting om die werk te verrig eers sou ontstaan nadat
hierdie verbande vir registrasie ingedien is. As die bewering in die
dagvaarding
sou impliseer dat die appellant versuim het om die opbrengs van die verbande by
die prokureur in te betaal, sou dit die
respondent in ieder geval nie geregtig
gemaak het op 'n aanwending van die bepalings van klousule 14.1 nie. Dit sou 'n
ander tipe
kontrakbreuk daargestel het wat aan die respondent 'n reg tot
kansellasie in terme van klousule 14.3 sou verleen het. Aangesien die
geld na
verwys in klousule 10.1 volgens die dagvaarding nog nie
11
uitgeput was nie, het daar nie 'n verpligting op die appellant gerus om sy
skriftelike toestemming tot die aanwending van die ander
fondse te verleen nie.
Maar, en in ieder geval, dit word hom nêrens ten laste gelê dat hy
geweier of versuim het om die
vrylating van daardie fondse te magtig nie.
Dit volg uit voorgaande dat ek van oordeel is dat die respondent nie die
nodige bewerings gemaak het waaruit afgelei kan word dat
hy geregtig was om 'n
sertifikaat ter betaling te bekom nie. Dit beteken dat die respondent geen
skuldoorsaak uitgemaak het nie en
summiere vonnis kon dus nie toegestaan gewees
het nie. In die lig van hierdie gevolgtrekking is dit nie nodig om oorweging te
skenk
aan die vraag of die verweer wat in die beantwoordende verklaring
uiteengesit is, 'n regsgeldige verweer was nie.
Die volgende bevel word gevolglik gemaak: (a) Die appél slaag met
koste.
12
(b) Paragraaf 1 van die bevel van die hof
a quo
word
gewysig om te
lees:
"Die appél slaag met koste en die bevel van die landdros word gewysig om
te lees 'Aansoek om summiere vonnis word van die
hand gewys met
koste.'".
(c) Die koste van die aansoek om verlof tot appél aan
hierdie hof en
die koste van die aansoek om verlof
tot appél gerig aan die hof
a
quo
word deur die
respondent betaal.
L T C HARMS WnAR
HOEXTER, AR )
HEFER, AR ) STEM SAAM
NIENABER, AR )
VAN DEN
HEEVER, AR )