Momentum Property Investments (Pty) Ltd and Arnold Property Fund Limited (75/LM/Oct04) [2005] ZACT 1 (10 January 2005)

COMPETITION TRIBUNAL 
REPUBLIC OF SOUTH AFRICA
Case no: 75/LM/Oct04
In The Large Merger Between: 
Momentum Property Investments (Pty) Ltd  
And
Arnold Property Fund Limited
Reasons for Decision
Approval
1. On   17   November   2004   the   Competition   Tribunal   issued   a   Merger   Clearance   Certificate  
approving the transaction between Momentum Property Investments (Pty) Ltd and Arnold  
Property Fund Limited. The reasons for this decision follow. 
The Parties 
2. The primary acquiring firm is Momentum Property Investment, a wholly owned subsidiary of  
Momentum   Group,   which   in   turn   forms   part   of   FirstRand   Limited.   Remgro   and   RMB  
Holdings hold 9,56% and 32,83% of FirstRand respectively.
3. The primary target firm is Arnold Property Fund (“A­Prop”) and its major shareholders 1 are:
The CCPIT Trust – Tranche Two (13.98%)
Spearhead Property Group (13.43%)
The CCPIT Trust – Tranche One (12.92%)
Outward Investments (9.23 %)
Growthpoint Properties (7.17%)
North South Investment Fund  (5.25%)
The transaction
4. A­Prop is purchasing certain properties from Momentum Property and Momentum Group. In  
consideration, A­Prop will issue units to the acquiring firm.  As a result, Momentum Property  
and Momentum Group will control A­ Prop.
Rationale for the transaction
1  As at 30 June 2004.

5. According to the parties, the acquisition of the target properties will provide a regular and  
greater rental income to the merged entity as well as a greater diversity of properties.
The Parties’ Activities
6. FirstRand is involved in retail and corporate banking and insurance products. In the First  
Rand   Group   the   following   subsidiaries   own   property:   Momentum   Property,   Momentum  
Group, Rand Merchant Bank, RMB Properties and Emira Property Fund.
7. A­Prop is involved in long­term investment in fixed properties. A­Prop owns a wide range of  
properties located in different parts of the country.
The Relevant Market
The Product market
8. Both parties are active in the property industry. The Commission evaluated the properties  
being acquired and matched them to the existing FirstRand portfolio.   Broadly, the merging  
parties'   activities   overlap   in   the   provision   of   office   property,   retail   property   and   industrial  
property. 
9. In previous decisions 2  the Tribunal accepted that within the office property segment, the  
different   grades   of   office   property   (grades   A,   B,   C   and   P)   constitute   different   relevant  
product markets. 3  We have also stated previously 4  that   within the retail property market,  
community shopping centres, neighbourhood shopping centres, local convenience centres,  
value centres and shopping malls, constitute different relevant markets. 5 Industrial property  
can be divided into light industrial and heavy industrial property. 6
10. The Commission identified an overlap in the markets for Grade A, Grade B and Grade C  
office space, Neighbourhood shopping centers and Light industrial property.
The Geographic market
11. The property market is further segmented into different geographical areas or "nodes". All  
areas   within  that node compete with each other and are substitutable. 7  According to the  
2  See  Momentum Property Investments (Pty) Ltd and Bonatla Property Holdings Limited , case no. 34/LM/
Jul03.

Jul03.
3  Office Property is graded according to the age of a building, the quality of the office accommodation,  
parking and other finishing touches to building with grade P being a top quality property and C an older  
without, for example, air­conditioning and parking.  
4  See  Primegro Properties Ltd and Growthpoint Properties Ltd , case no. 29/LM/Jun03.
5  Ibid. property is classified according to the available retail space per square meters, with for example  
regional retail property occupying 30 000 ­ 60 000 square metres to local convenience retail property  
occupying 300 ­ 1000 square metres. 
6  Supra footnote 4.
2

Commission the parties compete in the following geographic areas:
Grade A office space in the Cape Town CBD;
Grade A office space in Rivonia;
Grade B office space in the Cape Town CBD;
Grade B office space in Randburg;
Grade B office space in the Sandton node;
Grade B office space in Westville;
Grade C office space in Bellville;
Grade C office space in the Bloemfontein CBD;
Light industrial Property in Spartan, Midrand, Kya Sands, Durban North and Denver; and
Retail shopping centres in Randburg and surrounding areas.
Impact on competition
12. With regard to the market for office space, post merger market shares in Grade A office  
space in the Cape Town CBD will increase to 17%. However, post merger market shares in  
the markets for Grade A Office space in Rivonia, Grade B office space in the Cape Town  
CBD,   Randburg,   Sandton   node   and   Westville,   Grade   C   office   space   in   Bellville   and  
Bloemfontein,   Neighbourhood   retail   shopping   centers   in   the   Randburg   node   and   Light  
industrial   property   in   Spartan,   Midrand,   Kya   Sands,   Durban   North   and   Denver,   will   all  
remain less than 15% .
13. The Commission is of the view that no competition concerns arise due to fact that the post  
merger market shares are very low. We agree with this conclusion.
Conclusion
14. We  conclude   that   the  merger  will   not   lead   to  a   substantial   lessening   of   competition   and  
therefore   approve   the   transaction   unconditionally.   There   are   no   public   interest   concerns,  
which would alter this conclusion.
10 January 2005
D Lewis   Date
Concurring: N Manoim and Y Carrim
For the merging parties: A Le Grange (Hofmeyr, Herbstein, Gihwala)
For the Commission: E Mtantato, M van Hoven (Mergers and Acquisitions)
7  See for example  Selcovest 23 (Pty) Ltd and B    asfour 2776 (Pty) Ltd     case no. 27/LM/Apr04
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