About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Supreme Court of Appeal
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Supreme Court of Appeal
>>
1994
>>
[1994] ZASCA 3
|
|
Scheepers v Strydom (370/90) [1994] ZASCA 3; [1994] 2 All SA 240 (A) (1 March 1994)
SAAKNOMMER: 370/90 J VD M
IN DIE HOOGGEREGSHOF VAN SUID-APRIKA
(
APPéLAFDELING
)
In die saak tussen:
HENDRIK WILHELMUS SCHEEPERS
APPELLANT
en
HENDRIK CHRISTOFFEL
STRYDOM
RESPONDENT
CORAM
: HOEXTER, VIVIER, KUMLEBEN, ARR et
VAN COLLER, Wnd AR
VERHOORDATUM
: 29 NOVEMBER 1993
LEWERINGSDATUM
: 1 MAART 1994
UITSPRAAK
VAN COLLER, Wnd AR:
Die appellant het in die Noord-Kaapse Afdeling betaling van R33 636,92 van
die respondent
2
gevorder. Sy vordering was gebaseer op twee ooreenkomste wat onderskeidelik
op 15 Augustus 1983 ("die Augustus-ooreenkoms") en op
7 November 1983 ("die
November-ooreenkoms") aangegaan is. Die respondent het verskeie verwere opgewerp
en in 'n teeneis die bedrag
van R31 662,00 van die appellant gevorder. Hierdie
bedrag was na bewering ingevolge die November-ooreenkoms aan die appellant
betaal.
Aan die einde van die appellant se saak is 'n aansoek om absolusie deur
die verhoorregter, Buys R, toegestaan. Die bevindinge wat
deur hom gemaak is en
wat die grondslag gevorm het vir die bevel van absolusle, is sodanig dat die
teeneis moes slaag sonder dat
dit nodig was om enige getuienis aan te bied.
Verlof tot appêl na hierdie Hof is deur die hof
a quo
toegestaan.
Dit blyk uit die getuienis wat deur die appellant aangebied is, en waarna
bloot as agtergrond verwys word, dat hy en die respondent
begerig was om
gesamentlik 'n
3
plaas van 342,6057 hektaar, geleë in die distrik van Vryburg, te koop.
Die plan was dat die plaas gekoop sou word in die naam
van 'n maatskappy en dat
hy en die respondent gelyke aandele in die maatskappy sou hê. Om
uitvoering hieraan te gee is die
Augustus-ooreenkoms met die eienaar van die
plaas, mnr J J Strydom, gesluit. Die tersaaklike bepalings van hierdie
ooreenkoms is
soos
volg:
"KOOPKONTRAK
***********
MEMORANDUM VAN OOREENKOMS gemaak en aangegaan
deur en tussen:
JOHANNES JACOBUS STRYDOM
(Identiteitsnommer 170115 5630 002) (hierna die
VERKOPER genoem)
en
1.
HENDRIK CHRISTOFFEL
STRYDOM
4
(Identiteitsnommer 450212 5027 00 4)
1.
HENDRIK WILHELMUS SCHEEPERS
(Identiteitsnommer
in hulle hoedanighede as DIREKTEURE van 'n Maatskappy (LONGVALLEY (EIENDOMS)
BEPERK) gestig te word, of in enige een van hulle persoonllke
hoedanighede
(hierna die KOPER genoem)
Die Verkoper verkoop hiermee aan die Koper wie die volgende eiendom koop,
synde:
GEDEELTE 3 (ROOIBULT), Gedeelte van Gedeelte
2, van die plaas LONG VALLEY 474
GELEë in die AFDELING
VRYBURG
GROOT 342,6057 Hektaar
GEHOU deur die Verkoper kragtens Transportakte Nr 7/1967 gedateer 17 Januarie
1967 onderhewig aan die voorwaardes vervat in genoemde
5
titelakte, en op die volgende terme en voorwaardes,
naamlik:
1.
DIE KOOPPRYS is die bedrag
van EENHONDERD VYF-EN-VYFTIG DUISEND RAND (R155 000,00) betaalbaar in kontant
teen registrasie van die
oordrag op naam van die
Koper.
2.
BESIT VAN die eiendom sal gegee en
geneem word met ondertekening van hierdie Ooreenkoms, wanneer die algehele
risiko daarin, wins
of verlies, sal oorgaan na die Koper, en wel op die volgende
voorwaardes:
6. ...
7 .
6
ALDUS GEDOEN EN GETEKEN te VRYBURG op hede die 15de dag van AUGUSTUS
1983.
AS GETUIES
:
J.J. STRYDOM
1. (Geteken)
(Geteken)
* VERKOPER
H.W. SCHEEPERS
2.
(Geteken)
KOPER
H.C. STRYDOM"
'n Maatskappy, Stry-per (Edms) Bpk, is na die aangaan van hierdie ooreenkoms
gestig en op 11 November 1983 geïnkorporeer. Hierdie
naam is gekies omdat
die naam wat in die Augustus-ooreenkoms genoem word, nie beskikbaar was nie. Die
koopsom van R155 000 is betaal
en die plaas is op 8 Desember 1983 in die
naam
7
van die maatskappy geregistreer. Dit blyk verder uit die getuienis dat die
appellant geen finansiële bydrae tot die aankoop van
die plaas gemaak het
nie. Na die Augustus-ooreenkoms gesluit is, is hy volgens sy getuienis, deur die
respondent versoek om 'n bydrae
van R20 000 te maak. Hy was nie in staat om dit
te doen nie en hy het die respondent versoek om sy regte voortspruitende uit
dié
ooreenkoms te koop. As gevolg hiervan is die November-ooreenkoms
aangegaan wat die volgende bepaal:
"
KOOPKONTRAK
MEMORANDUM VAN OOREENKOMS gemaak en aangegaan deur en tussen:
HENDRIK WILHELMUS SCHEEPERS
(Identiteitsnommer
en
HENDRIK CHRISTOFFEL STRYDOM
(Identiteitsnommer 450212 5027 00 4)
8
NADEMAAL die Partye hiertoe op 30 SEPTEMBER 1983
'n Koopkontrak aangegaan het met sekere JOHANNES
JACOBUS STRYDOM
(Identiteitsnommer 170115 5630 00
2) synde die aankoop van : GEDEELTE 3 (ROOIBULT)
gedeelte van GEDEELTE 2 van die plaas LONG VALLEY
474
geleë in die AFDELING VRYBURG
GROOT 342,6057 Hektaar;
KN NADEMAAL HENDRIK WILHELMUS SCHEEPERS sy regte
onder bogemelde
Kooptransaksie nou hiermee verkoop
aan HENDRIK CHRISTOFFEL STRYDOM
onder die volgende terme en voorwaardes, naamlik:
1. Die koopsom sal die bedrag van SESTIGDUISEND RAND (R60 000,00) wees wat as
volg betaalbaar is:
1.1
DERTIGDUISEND RAND (R30
000,00) in kontant op 1 JULIE 1984 tesame met rente teen VYFTIEN PERSENT
(15%) per jaar vanaf 1 JANUARIE 1984
op SESTIGDUISEND RAND (R60
000,00).
1.2
Die balans van DERTIGDUISEND RAND
R30 000,00) in kontant op 1 JULIE 1985 plus rente teen VYFTIEN PERSENT (15%) per
jaar op DERTIGDUISEND
RAND
9
(R30 000,00) vanaf 1 JULIE 1984,
2. HENDRIK WILHELMUS SCHEEPERS
BEVESTIG hiermee dat hy geen verdere regte of titel of aansprake op enige regte
onder die Koopkontrak
tussen homself en JOHANNES JACOBUS STRYDOM het nie.
ALDUS GEDOEN EN GETEKEN te VRYBURG op hierdie 7de dag van NOVEMBER 1983.
AS GETUIES
:
1. (Geteken) (Geteken)
H W SCHEEPERS
2. (Geteken)
H C STRYDOM"
(Die verwysing na 30 September 1983 in die November-ooreenkoms is foutief;
die datum moet 15 Augustus 1983 wees.)
Die respondent het slegs 'n gedeelte
van die bedrag van R60 000 betaal en gevolglik het die appellant
10
dagvaarding uitgereik vir betaling van die balans. Die respondent het die
aksie bestry en by wyse van 'n teeneis die bedrag reeds
deur hom betaal
teruggevorder. In die teeneis het die respondent die bedrag wat reeds deur hom
betaal is, teruggevorder.
Nadat die appellant sy saak gesluit het, het die
respondent aansoek gedoen om wysiging van sy verweerskrif en teeneis. Een van
die
verwere genoem in die beoogde wysiging was dat die Augustus-ooreenkoms
nietig is aangesien die koper nie voldoende
ex facie
die dokument waarin
dit vervat is, geïdentifiseer kon word nie en dat die appellant dus geen
regte uit hoofde van die Augustus-ooreenkoms
verkry of gehad het wat hy kon
verkoop nie. Die beoogde wysiging van die teeneis was in dieselfde terme. Die
aansoek om wysiging
is deur die appellant teengestaan, dog deur die
verhoorregter toegestaan. Sy uitspraak in hierdie verband is gerapporteer as
Scheepers v Strydom
1989(2) SA 778
11
(NKA). Die verhoorregter het bevind dat die Augustus-ooreenkoms nietig is
omdat dit nie aan die vereistes van art 2(1) van die Wet
op Vervreemding van
Grond 68 van 1981 ("die Wet") voldoen nie, meer bepaald omdat die identiteit van
die koper nie
ex facie
die skriftelike stuk blyk nie. Na verloop van byna
twee jaar is die verhoor op 8 Mei 1990 hervat. In die lig van die bevinding dat
die Augustus-ooreenkoms nietig is, is aansoek gedoen om absolusie van die
instansie. Die aansoek is deur die appellant teengestaan
met 'n beroep op die
bepalings van art 28(2) van die Wet. 'n Aansoek om wysiging van sy pleitstukke
ten einde hierop te kon steun,
is toegestaan. Die beroep op die betrokke
bepaling was egter nie suksesvol nie en die aansoek om absolusie is op 11 Julie
1990 toegestaan
en op 1 Augustus 1990 is vonnis in terme van die teeneis ook in
die guns van die respondent toegestaan.
Die vernaamste geskilpunt in hierdie appèl
12
is of die bevinding van die hof a quo dat die koper nie ex facie die
skriftelike stuk bepaal of bepaalbaar is nie en dat die Augustus-ooreenkoms
dus
ongeldig is, korrek is. Net soos die ander wesenlike bepalings van 'n
koopkontrak van grond, moet ook die identiteit van die
partye ingevolge die
bepalings van art 2(1) van die Wet uit die skriftelike stuk blyk. Buys R het in
sy gerapporteerde uitspraak
bevind dat die koper een van drie persone kan wees,
naamlik:
(A)
Die respondent en die
appellant in hul hoedanighede as direkteure van 'n maatskappy gestig te word,
of
(B)
die respondent in sy persoonlike
hoedanlgheid, of
(C)
die appellant in sy
persoonlike hoedanigheid. (Op 782 H - J)
Hy het tot
die gevolgtrekking geraak dat waar aan twee of meer kopers in die alternatief
verkoop word die koper nie bepaal of bepaalbaar
is nie. Ek kan nie met die
13
verhoorregter se vertolking van die ooreenkoms saamstem nie. Dit blyk na my
mening duidelik uit die bewoording van die ooreenkoms
dat die bedoeling van die
partye was dat 'n maatskappy die plaas sou koop. Waar die koper in die
ooreenkoms beskryf word, word eerstens
verwys na die appellant en die respondent
in hul hoedanighede as direkteure van 'n maatskappy nog gestig te word. Dat die
partye
bedoel het dat daar drie alternatiewe kopers moes wees, is na my mening
onwaarskynlik en is 'n gekunstelde vertolking. Net soos in
die saak van
Berman v Teiman
1975(1) SA 756 (W) waarna deur Buys R verwys word, is
daar ook in die onderhawige ooreenkoms 'n geïdentifiseerde koper, synde
die
appellant en die respondent in hul hoedanighede as direkteure van 'n maatskappy
wat nog gestig moet word. Die alternatiewe bepaling
is ingevoeg bloot om
voorsiening te maak ingeval die maatskappy nie gestig sou word nie, of indien
dit wel geïnkorporeer word,
nie die ooreenkoms
14
aanvaar nie. Die partye het na my mening bedoel dat in so 'n geval dle
appellant en die respondent kon aanwys welke een van hulle
twee die koper sou
wees. Die verkoper sou dus die appellant of die respondent of albei ingevolge
die ooreenkoms kon aanspreeklik
hou.
Die Augustus-ooreenkoms is derhalwe nie
'n ongeldige ooreenkoms nie en die verhoorhof het fouteer om absolusie toe te
staan en om
vonnis ingevolge die teeneis te verleen. In die lig van hierdie
bevinding is dit nie nodig om die argumente wat ten aansien van art
28(2) van
die Wet aangevoer is, te oorweeg nie.
Die volgende bevele word gemaak:
1.
Die appél slaag met
koste, dog die koste veroorsaak deur die uitstel van die appèl op 13 Mei
1993 moet deur die appellant
betaal word.
2.
Die bevele van die verhoorhof gedateer 11 Julie 1990 (absolusie ten
opsigte van die
15
hoofeis) en 1 Augustus 1990 (verlening van die teeneis) word
tersyde gestel met koste.
A P VAN COLLER
WAARNEMENDE APPêLREGTER
HOEXTER, AR )
VIVIER, AR ) STEM SAAM
KUMLEBEN, AR)