About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Supreme Court of Appeal
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Supreme Court of Appeal
>>
1992
>>
[1992] ZASCA 97
|
|
Lubbe v Volkskas Bpk (386/90) [1992] ZASCA 97; 1992 (3) SA 868 (AD); [1992] 2 All SA 270 (A) (29 May 1992)
386/90
IN DIE HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA
APPéLAFDELING
in die saak tussen:
ANDRIES JOHANNES LUBBE
Appellant
en
VOLKSKAS BPK
Respondent
Coram
: JOUBERT, VAN HEERDEN, NESTADT, KUMLEBEN ARR
et
VAN
COLLER Wnd AR.
Verhoordatum
: 5 Maart 1992
Datum van lewerinq
: 29 Mei 1992
JOUBERT
AR :
UITSPRAAK
Die relevante onbestrede feite in
hierdie aangeleentheid kan soos volg aangestip word:
1. Ene Bosman was te alle relevante tye die
geregistreerde eienaar van die
plaas Thornhill, 'n
onderverdeling van die plaas Kalkput, groot 259,
2219
ha en geleë in die distrik Boshoff. Hy het
'n eerste verband oor die
plaas Thornhill ten
gunste van Volkskas Bpk op 29 Augustus 1983
laat
registreer.
2. Volskas Bpk het as verbandhouer op 28
Januarie
1986 in die Transvaalse Provinsiale Afdeling vonnis
teen Bosman
uit hoofde van die verband ter betaling
van 'n verbandskuld ten bedrae van
R266 701-78
geneem. Op 12 Maart 1986 het Volkskas Bpk
3
kragtens 'n lasbrief vir eksekusie, gedateer 3 Februarie 1986, deur die
Adjunk-Balju beslag op die plaas Thornhill laat lê.
3. Bosman se boedel is op 9 Desember 1986 voorlopig gesekwestreer maar dit is op
5 Februarie 1987 opgehef.
4. Bosman en Lubbe, die appellant, het met mekaar 'n mondelinge
deelsaaierskontrak aangegaan waarvan 'n memorandum deur hulle op
6 Mei 1987
onderteken is. Hiervolgens het hulle ooreengekom dat Lubbe as huurder of
deelsaaier onmiddellik daartoe sou oorgaan om
die onbewerkte landerye (130 ha in
oppervlakte) op die plaas Thornhill te bewerk en koring daarop aan te plant en
te verbou op sy
eie koste (klousule 1). As vergoeding vir die gebruik van die
landerye het Lubbe onderneem om voor of op 30 Desember 1987 aan Bosman
1/5 e
van
4
die bruto opbrengs van die koringlande of R5 200
(welke die groter is) oor te betaal (klousule 2).
In 'n bylae tot die deelsaaierskontrak het Lubbe
onderneem om die landerye
op 'n landboukundige wyse
te bewerk en grondbewaringswerke op sy koste in
stand te hou (klousule 3). Klousule 5 lui soos
volg:
"
Nuwe Verbeterinqs
Die Huurder sal nie geregtig wees om enige verbeterings op die eiendom aan te
bring sonder die skriftelike toestemming van die verhuurder
nie. Indien
toestemming verleen word vir die aanbring van die verbeterings, sal die Huurder
geregtig wees om dit te verwyder by die
beëindiging van die huurkontrak,
mits die Verhuurder dit nie wil oorneem teen kosprys nie. Indien sodanige
verwydering geskied,
moet die grond in dieselfde toestand gelaat word as wat dit
was voor die verbeterings aangebring is."
5
5. Lubbe het die koring aangeplant en bewerk ooreenkomstig die bepalings van die
deelsaaierskontrak.
6. Terwyl die koringoes staande op die landerye was, het daar op 12 Oktober 1987
'n advertensie in die koerant "Die Volksblad" verskyn
dat die plaas Thornhill op
16 Oktober 1987 in eksekusie verkoop sou word. Twee dae later het Lubbe bewus
geword van die beslaglegging
en die voorgenome eksekusieverkoping. Hy het
vasgestel dat die plaas Thornhill opgeveil sou word onderhewig aan die
deelsaaierskontrak
maar indien dit 'n prys minder as die vonnisskuld behaal dan
sou dit vry van die deelsaaierskontrak opgeveil word.
7. Op 15 Oktober 1987 bring Lubbe 'n dringende ex
parte
aansoek (Nr
4241/87) in die Oranje-Vrystaatse Provinsiale Afdeling teen Volkskas Bpk as
le
6
respondent en die Adjunk-Balju van die Oranje-Vrystaatse
Afdeling van die Hooggeregshof as 2e respondent. In sy funderende beëdigde
verklaring verwys hy na die deelsaaierskontrak waarvolgens hy as deelsaaier die
staande koringoes op die plaas Thornhill aangeplant
het teen 'n insetkoste van
ongeveer R150-00 per ha. Die waarde van die koringoes word op R25 000-00 bereken
wanneer dit einde November
/ begin Desember 1987 gestroop word. Hy het beweer
dat die opveiling sy regte op die koringoes sou benadeel. Hy het aanspraak
gemaak
op 'n retensiereg op die koringoes vir die waarde daarvan alternatiewelik
vir die koste wat hy ten aansien daarvan bestee het (para
14). In para 15 het hy
beweer dat "respondent" betwis sy gesegde regte. 8. In sy Kennisgewing van Mosie
is die volgende
7
relevante regshulp deur Lubbe aangevra:
"2. Dat dit verklaar word dat Applikant 'n reg van retensie het oor die
koring-aanplantings tans op die eiendom bekend as 'Sekere
Onderverdeling 1
(Thornhill) - - - -;
3. Dat 1ste Respondent gelas word om die Adjunk-
Balju opdrag te gee om die
eiendom op te veil
onderhewig aan die gesegde reg van retensie en
nie vry
daarvan nie;
4. Dat die Adjunk-Balju verbied word om die
eiendom op te veil anders as
ooreenkomstig die
gesegde opdrag;
5. Dat die Applikant verder gepaste regshulp
verleen word;
6. Dat 1ste Respondent gelas word om die koste
van hierdie aansoek te
betaal."
9. Middernag van 15 Oktober 1987 het KOTZE
R die
dringende aansoek aangehoor. Weens die beweerde dringendheid het die respondente
blykbaar nie antwoordende beëdigde verklarings
geliasseer nie. Nietemin was
hulle regsverteenwoordigers wel geken in die aangeleentheid soos blyk uit para
12 van die
8
funderende beëdigde verklaring wat verwys na 'n ooreenkoms met hulle oor
die gemene saak van die feite wat daarin vermeld word.
KOTZE R wat o.a. bevind
het dat Lubbe nie 'n retensiereg t.o.v. die opbrengs van die eksekusieveiling
gehad het nie, het die aansoek
van die hand gewys met koste.
10. Op 16 Oktober 1987 het die eksekusieveiling plaasgevind. Die plaas Thornhill
is eers opgeveil onderhewig aan die deelsaaierskontrak
en die hoogste bod was
R50 000-00 en daarna vry van die deelsaierskontrak teen R75 000-00. Lubbe het
die plaas Thornhill ingekoop
ten einde sy regte te beskerm.
11. Bosman se boedel is op 12 November 1987 voorlopig gesekwestreer. Nadat Lubbe
die koring geoes het,
het hy op 28 April 1988 met die trustee van
Bosman
9
se insolvente boedel ooreengekom dat hy (Lubbe) die opbrengs van die koringoes
wat ongeveer R30 000-00 bedra het, kon hou.
12. Gedurende Oktober
1988 het Lubbe 'n aansoek
Nr 3430/88 in die Oranje-Vrystaatse Provinsiale Afdeling gedoen om kondonasie en
verlof om teen KOTZE R se uitspraak te appelleer.
Op 11 November 1988 het KOTZE
R aan hom verlof verleen om na die Volle Hof van die Oranje-Vrystaatse
Provinsiale Afdeling te appelleer.
13. Toe die appél voor die Volle Hof gedien het, het
die hele
aangeleentheid eintlik gegaan oor die
koste van die dringende aansoek Nr
4241/87.
Indien die aansoek moes geslaag het, was die
kostebevel verkeerd.
Indien dit tereg afgewys is,
was die kostebevel korrek. Op 22
Desember 1988 het die Volle Hof (SMUTS R P, LICHTENBERG R en
10
MALHERBE R) die appèl afgewys met koste. Met spesiale verlof ingevolge
art 20(4)(a) van Wet 59 van 1959 kom Lubbe tans in
hoër beroep na hierdie
Hof teen die uitspraak en bevel van die Hof a
quo
.
In die
onderhawige geval het ons te doen met 'n deelsaaierskontrak. Die herkoms van die
deelsaaierskontrak is te vind in die pagooreenkoms
(
colonia partiaria
)
wat betrekking het op
praedia rustica
as paggrond (
colonia
).
Volgens Gaius (ongeveer 150 AD) se fragment in D 19.2.25.6 was 'n pagter
colonus partiarius
genoem - 'n benaming wat nog steeds aan ons bekend is
vir 'n deelsaaier. In Engels word laasgenoemde 'n "share-cropper" genoem. Die
Romeinsregtelike geskoolde Nederlandse juriste het die deelsaaierskontrak onder
die huurkontrak van sake tuisgebring netsoos die
Romeinse juriste gedoen
het.
11
Raadpleeg De Groot (1583-1646) 3.19.6, Vinnius (1588-1656) ad
Inst 3.25.2 nr 1, Voet (1647-1713) 19.2.8, Van der Keessel (1738-1816)
Dictata ad Justiniani Instititionum
, band 2, 1967, ad Inst 3.25 nr 2 in
fine
Van der Linden (1756-1835) 1.15.11.
Om terug te keer na die dringende aansoek op 15 Oktober 1987 voor KOTZE R. Ek
het
supra
verwys na para 14 van Lubbe se funderende beëdigde
verklaring waarin hy aanspraak gemaak het op 'n retensiereg op die koringoes
vir
die waarde daarvan alternatiewelik vir die koste wat hy ten aansien daarvan
bestee het. In para 15 het hy beweer dat "respondent"
betwis sy gesegde regte
d.i. sy retensiereg.
Bede 2 van Lubbe se gevraagde regshulp is 'n verklarende bevel dat hy 'n
retensiereg op die plaas Thornhill het wat in eksekusie verkoop
sou word. Op die
stadium toe Lubbe sy dringende aansoek gebring het,
12
was die aangeleentheid geensins dringend wat die
toestaan van bede 2 betref nie omdat para 12.6 van sy
funderende beëdigde verklaring die volgende as gemene
saak tussen die partye vermeld, te wete:
"Respondent is voornemens om die eiendom eers op te veil onderhewig aan my
regte ingevolge die gesegde ooreenkoms. Indien die eiendom
'n prys minder as die
vonnisskuld behaal, is Respondent voornemens om daarna die eiendom vry van my
gesegde regte op te veil." Die
houding soos hier in para 12.6 vermeld, is
volkome
in ooreenstemming met ons gemene reg en bestaande
regsprosedure betreffende eksekusie-verkopings. Dit
kom hierop neer dat wanneer die eksekusieverkoping van
die plaas Thornhill plaasvind daar twee moontlikhede kan
wees, nl.
1. die plaas Thornhill word onderhewig aan Lubbe se
deelsaaierskontrak vir meer as die vonnisskuld
verkoop in welke geval Lubbe se regte daarvolgens
13
behoue bly sodat die koper die plaas Thornhill onderhewig aan daardie regte
verkry terwyl die vonnisskuld van Volkskas gedelg sou
word, óf 2. die
plaas Thornhill word vry van die
deelsaaierskontrak vir minder as die vonnisskuld verkoop in welke geval Lubbe
se beweerde retensiereg verval sodat die koper die plaas
Thornhill vry van die
retensiereg verkry. In 'n dergelike geval is die effek van die
eksekusieverkoping dat die verkoopprys die plek van die verkoopte plaas
Thornhill inneem sodat houers van saaklike sekerheidsregte
dan as preferente
skuldeisers op die verkoopprys aanspraak kan maak (pretium
auctoritate
publica surroqetur in locum rei
). Indien Lubbe dan aanspraak op 'n gedeelte
van die verkoopprys maak, sal die Adjunk-Balju moet besluit of hy die aanspraak
erken
of nie. Eers
14
dan sou 'n aansoek om 'n verklarende bevel dat Lubbe wel 'n retensiereg het, ter
sprake kan kom. Raadpleeg die ongerapporteerde uitspraak
(5 Maart 1992) van
hierdie Hof in
Brian st Clair Cooper N O & Andere v Die Meester van die
Hooqgereqshof O V S & 'n Ander
asook
Land- en Landboubank van
Suid-Afrika v Cogmanskloof Besproeiinqsraad
, 1992(1) S A 217 (A) op p
239-240.
Soos vermeld, was daar geen dringendheid wat die
toestaan van bede 2 geregverdig het nie. Bowendien is bede 2 klaarblyklik deur
Lubbe
aangewend as 'n voorloper of wegbereider vir die verkryging van bedes 3 en
4 wat die Adjunk-Balju sou verplig om die plaas Thornhill
onderhewig aan sy
retensiereg te verkoop. Die verkryging van bedes 3 en 4 sou egter in stryd
gewees het met ons gemene reg en die
bestaande regs-prosedure betreffende
eksekusieverkopings soos
supra
15
vermeld. Dit volg dus dat Lubbe nie geregtig is op die
regshulp uiteengesit in bedes 3 en 4 van sy Kennisgewing van Mosie nie terwyl
bede 2 bloot 'n wegbereider was vir die verkryging van bedes 3 en 4 en daar geen
dringendheid of noodsaak was vir die toestaan van
bede 2 nie. Dit volg dat KOTZE
R tot die korrekte slotsom geraak het om Lubbe se aansoek van die hand te wys
met koste.
In die lig van die voorgaande volg dit dat die appél van die hand
gewys word met koste.
C P JOUBERT AR.
VAN HEERDEN AR
NESTADT AR Stem saam.
KUMLEBEN AR
VAN COLLER Wnd AR