About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Supreme Court of Appeal
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Supreme Court of Appeal
>>
1991
>>
[1991] ZASCA 137
|
|
Land en Landboubank van Suid Afrika v Cogmanskloof Besproeiingsraad (659/89) [1991] ZASCA 137; 1992 (1) SA 217 (AD); [1992] 3 All SA 781 (AD) (27 September 1991)
Saak Nr/659/89
IN DIE
HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA (APP
è
LAFDELING)
In die saak tussen:
DIE LAND- EN LANDBOUBANK VAN
SUID AFRIKA
Appellant
en
COGMANSKLOOF BESPROEIINGSRAAD
Respondent
CORAM:
BOTHA, E.M.
GROSSKOPF, VIVIER, EKSTEEN, ARR
et VAN COLLER, Wn AR
VERHOOR:
20 Augustus 1991
GELEWER:
27 September 1991
U
I
T
S
P
R
A
A
K
E M GROSSKOPF, AR
2
Ek het die voorreg gehad om die
uitspraak van my kollega BOTHA te lees. Ek stem saam met baie wat hy
sê, maar ongelukkig verskil
ek in 'n paar kardinale opsigte van
hom, en ook oor wat die resultaat van die appêl behoort te
wees. Ek is nie voornemens om
die feite en wetsbepalings, wat hy
volledig in sy uitspraak uiteensit, hierin te herhaal nie behalwe
waar ek spesifiek iets behandel
of iets wil byvoeg.
Die saak gaan oor die aard en
omvang van die Landbank se reg van
parate executie
ingevolge
artikels 55 en 56 van die Landbankwet, en, meer besonder, of 'n
oordrag van grond ingevolge artikel 55(2)(b) en (c) die
uitwerking
het om derde partye se saaklike sekuriteitsregte oor die eiendom te
vernietig. Die antwoord op hierdie vraag hang af van
'n behoorlike
uitleg van die wet. Voordat ek egter by die bewoording van die wet
kom, sal dit nuttig wees om die agtergrond te skets
waarteen die wet
gelees moet word. Eers wil ek nagaan hoe geregtelike eksekusie t.o.v.
onroerende goed plaasvind, en wat die gevolge
daarvan is.
Van oudsher af was uitwinning teen
'n vonnisskuldenaar
3
se onroerende goed onderhewig aan
streng formaliteite ter beskerming van alle belanghebbende partye,
d.w.s. ter beskerming van die
vonnisskuldeiser, die vonnisskuldenaar
en derde partye wat regte oor die eiendom mag hê. Vergelyk
byvoorbeeld Van der Linden,
Judicieele Practijcg 3.6.22 tot 42. Tans
word hierdie aangeleentheid gereël deur reël 46 van die
eenvormige hooggeregshofreels
en reël 43 van die
landdroshofreëls saamgelees met artikel 66 van die Wet op
Landdroshowe, no. 32 van 1944. Ek behandel
net die
hooggeregshofprosedure - dié van die landdroshof is wesentlik
dieselfde.
Die eerste stap is beslaglegging
op die eiendom deur die adjunk-balju (sub-reëls (1) en (3)). Die
adjunk-balju tref dan reëlings
om die eiendom te verkoop. Eers
moet hy egter vasstel watter verbande en ander beswarings teen die
eiendom geregistreer is, asook
die name en adresse van die
begunstigdes, en hierdie inligting aan die vonnis-skuldeiser oordra
(sub-reël (4)). Indien die eiendom
onderworpe is aan 'n eis wat
voorkeur geniet bo dié van die vonnisskuldeiser, het die
preferente
4
skuldeiser normaalweg die reg om
aan te dring op 'n redelike reserweprys by die verkoping (sub-reël
(5)). Sulke preferente skuldeisers
sou byvoorbeeld kon wees
verbandhouers, plaaslike owerhede met statutêre eise ten
opsigte van agterstallige belastings, ens.,
persone geregtig op ander
statutêre voorkeure, retensiereghouers, en dies meer (Jones en
Buckle, The Civil Practice of the
Magistrates' Courts, 8 e uitg., Bd
1 bl. 275). Die verkoping self kan normaalweg nie minder as een maand
na betekening van die kennisgewing
van beslaglegging plaasvind nie
(sub-reël (7)(a)) en moet behoorlik geadverteer word soos
voorgeskryf deur sub-reëls (7)(c)(d)
en (e). Die doel van
hierdie reël is klaarblyklik om te verseker dat 'n verkoping nie
haastig en heimlik plaasvind tot nadeel
van die belanghebbende partye
nie. Die verkoopsvoorwaardes moet betyds deur die vonnis-skuldeiser
opgestel word, en ter insae van
belanghebbendes lê.
h Belanghebbende party kan by die
landdros aansoek doen om die voorwaardes te wysig (sub-reël
(8)). Die eiendom word dan per
openbare veiling verkoop (sub-reël
(10)). Die adjunk-balju gee
5
transport aan die koper teen
betaling van die koopsom en vervulling van die verkoopsvoorwaardes.
Alles wat hy vir daardie doel doen
is ewe geldig asof hy die eienaar
van die eiendom was (sub-reël (13)).
Wat veral insiggewend vir huidige
doeleindes is, is wat die adjunk-balju met die opbrengs van die koop
maak. So gou moontlik na die
verkoping stel hy 'n distribusieplan van
die opbrengs op in rangorde, en stuur dit aan belanghebbendes. Dit
moet dan normaalweg ter
insae in sy kantoor en die griffierskantoor
lê (sub-reël (14)(b)). Die rangorde word soos volg bepaal
(sub-reël (14)(c)).
Eerste kom die uitwinningskoste, daarna die
eise van preferente skuldeisers in die volgorde van hul geregtelike
voorkeur, en daarna
die eise van ander skuldeisers wie se lasbriewe
by die adjunk-balju ingedien is in die rangorde van voorkeur soos
vasgelê in
artikels 96 en 99 tot 103 van die Insolvensiewet,
no. 24 van 1936. Hierdie is die artikels in die Insolvensiewet wat
bepaal hoe die
vrye oorskot,
dit wil sê die balans ná
betaling van preferente eise, aangewend
6
moet word.
h Belanghebbende kan beswaar teen
so 'n plan indien, en desnoods sy beswaar voor 'n regter in
hersiening bring (sub-reel (14)(d) en
(e)). Indien daar geen beswaar
is nie, of die plan by hersiening bekragtig of gewysig word, vind
uitbetaling dienooreenkomstig plaas
(sub-reël (14)(f)).
Vir die huidige doeleindes wil ek
beklemtoon dat 'n
geregtelike uitwinning geskied op
'n manier wat deurgaans die regte van derdes erken, insluitende die
regte van persone wat saaklike
sekerheidsregte oor die grond het.
Hulle het dwarsdeur die proses 'n mate van inspraak. En, veral
belangrik, hulle sekerheidsregte
word nie eenvoudig genegeer nie.
Hoewel hulle nie die geregtelike verkoping kan verhoed nie, behou
hulle steeds hul voorkeur oor
die opbrengs van die verkoping. Dit is
in ooreenstemming met ons gemene reg waar die stelreël
pretium
succedit in locum rei
geld. Sien die uitspraak van die hof
a
guo
op bl. 146 E en bronne daar aangehaal, asook Van der Linden,
op. cit.
3.6.41
7
Om die agtergrond te voltooi wil
ek net iets sê oor die gemeenregtelike
parate executie
.
Partye kan, ingevolge 'n beding wat gewoonlik deel vorm van 'n
pandkontrak, bepaal dat die skuldeiser, by kontrakbreuk deur die
skuldenaar, die beswaarde eiendom mag verkoop. In die
Romeins-Hollandse reg was dit 'n
twisvraag of so 'n bepaling geldig
was. Die hoofbeswaar daarteen was dat dit onderdrukkend van die
skuldenaar was. Sien
Osry v.
Hirsh, Loubser & Co Ltd
1922 C.P.D. 531
op bl. 541-2. Op bl. 547 het die hof in
Osry
se saak bevind dat 'n beding tot
parate
executie
wel
geldig is met betrekking tot losgoed, onderhewig aan sekere
beskermingsmaatreëls vir die skuldenaar.
Vir huidige doeleindes is dit
belangrik om te let hoe
parate executie
die regte van derdes
raak. As 'n saak van beginsel moet die antwoord duidelik wees.
Parate
executie
word veroorloof deur 'n kontrak tussen skuldenaar en
skuldeiser. So
'n kontrak kan uiteraard nie die
regte van derdes aantas nie. Dit is dan ook die standpunt van ons ou
skrywers. In die gemeentelike
parate executie
is die verkoping
nie vry van derde
8
partye se regte nie, en in
beginsel bly hulle dus in stand. Sien Voet 20.5.6, Matthaeus, de
Auctionibus, 1.3.11
in fin
en Bynkershoek, Quaestiones Juris
Privati, 2.13.
Om dus op te som: in 'n
geregtelike uitwinning het die houer van 'n saaklike sekerheidsreg
beskerming gedurende die uitwinningproses,
en het hy 'n voorkeurreg
op die opbrengs. By die gemeenregtelike
parate executie
word
so 'n houer se regte hoegenaamd nie geraak nie. Volgens my kollega se
uitspraak word so 'n houer se regte egter eenvoudig tot
niet gemaak
by 'n
verkoping kragtens artikel 55 van
die Landbankwet (onderhewig aan 'n mate van erkenning aan
verbandhouers, waarby ek later kom). Ek
moet nou oorweeg of die
bewoording van die wet hierdie gevolgtrekking regverdig.
Dit is eerstens insiggewend om na
te gaan onder watter omstandighede die Landbank 'n reg het om die
voorskot terug te vorder, en,
indien die skuldenaar nie betaal nie,
parate executie
toe te pas. Die Landbank se reg is hoegenaamd
nie beperk tot die geval waar die verbandskuldenaar insolvent is,
soos in die
9
onderhawige geval nie. Hierdie reg
tree ook in werking, byvoorbeeld, waar, volgens die oordeel van die
Landbank se raad ("die
raad"), 'n voorskot nie aangewend is
vir die doel waarvoor dit verstrek was nie, of nie versigtig en op
spaarsame wyse bestee
is nie (artikel 55(1)(b)); of enige voorwaarde
van die voorskot oortree is (artikel 55 (1)(h)); of die voorskot nie
binne 'n tydperk
wat die raad redelik ag, vir die doel waarvoor dit
verstrek is, aangewend word nie (artikel 55(1)(i)).
Indien die voorskot opeisbaar word
weens een of ander omstandigheid genoem in artikel 55(1), kan die
raad die voorskot terugvorder
per geregistreerde brief gerig aan die
skuldenaar se adres soos in die vorm van aansoek om die voorskot
aangegee (artikel 55(2)(b)).
Hoewel die artikel dit nie sê nie,
neem 'n
mens aan dat as die skuldenaar die
voorskot terugbetaal met rente en koste, dit die einde van die saak
sou wees. As hy dit nie doen
nie, kan die raad die volgende doen: a)
Na kennisgewing aan enige verbandhouer (anders as die
Landbank self) kan hy die
sekuriteit vir die voorskot
10
in beslag neem deur skriftelike
kennisgewing daarvan per geregistreerde pos aan die skuldenaar gerig
aan bogenoemde adres en aan die
Registrateur van Aktes. b) Daarna kan
die raad na goeddunke bedoelde sekuriteit
of 'n deel daarvan op die
voorwaardes wat hy billik ag, by publieke veiling verkoop deur 'n
afslaer of 'n balju. Ek wil net 'n oomblik
hier stilstaan. As die
skuldenaar, sê nou maar, volgens die raad se oordeel sy
voorskot nie versigtig bestee nie, kan die raad
sy voorskot per
geregistreerde brief terugvorder. Of die skuldenaar die brief kry of
nie, en klaarblyklik so gou as wat die raad
goed dink, kan die
Landbank beslag lê op die grond. Geen kennis hiervan hoef aan
buitestanders, behalwe verbandhouers, gegee
te word nie. Daarna kan
die Landbank die grond laat verkoop. Hy hoef alleen veertien dae
kennis van die datum en plek van verkoping
in die Staatskoerant en 'n
plaaslike koerant te gee (artikel 55(2)(aa). Die vereistes van
hofreël 46(7)(c) (d) en (e) is heelwat
hoër. Die
verkoopvoorwaardes moet onmiddellik voor die aanvang van die
11
veiling aangekondig word (artikel
55(2)(bb)). Die inhoud van die verkoopsvoorwaardes berus blykbaar
volkome binne die Landbank se
goeddunke.
Dat hierdie ingrypende magte teen
'n skuldenaar gebruik kan word, is miskien verstaanbaar. Hy het per
slot van sake die voorskot gekry,
en dit is, tot 'n meerdere of
mindere mate, deur sy toedoen dat die voorskot teruggevorder word. As
hy die geregistreerde brief ontvang,
kan hy probeer betaal, of
minstens om genade smeek. Daar is egter geen manier waarop 'n derde
party, insluitende 'n persoon wat 'n
saaklike sekerheid het, enige
invloed kan hê op die verloop van sake nie.
Dit bring my dan by artikel
55(2)(c). Na die verkoping kan die Landbank die "grond ... aan
die koper transporteer en hom 'n regsgeldige
titel daarop gee, al is
dit asdan verhipotekeer of onderhewig aan 'n retensiereg of beswaring
ten gunste van 'n ander persoon ...".
Die eerste deel van die artikel
lewer geen probleme op nie. Die Landbank is nie die eienaar van die
grond nie. Onder
12
normale pmstandighede sou hy dit
nie kon transporteer nie, en as
hy dit nogtans op een of ander
manier regkry, sou hy nie 'n
regsgeldige titel oordra nie.
Hierdie bevoegdhede word dus
verleen deur die wet. Alle wette
wat een persoon die reg gee om
h ander persoon se eiendom te
verkoop en oor te dra, moet een
of ander soortgelyke bepaling
bevat. So, byvoorbeeld, bepaal
reël 46(13) van die
eenvormige hooggeregshofreëls:
"Die adjunk-balju
gee
transport aan die koper
teen betaling van die koopsom en
vervulling van die verkoopsvoorwaardes. Hy kan vir daardie doel al
die nodige doen en enigiets aldus
deur hom gedoen is
ewe
geldig
asof hy eienaar is
." (onderstreping aangebring)
Artikel 15 van die Engelse
Bankruptcy and Deeds of
Arrangement Act, 1913, het bepaal
dat 'n eksekusieverkoping die
gevolg sou hê dat "the
purchaser of the goods so sold shall
acquire a good title to the goods
so sold" Sien
Curtis v.
Maloney
(1950) 2 All E R
982
(CA) op bl. 983 G; woorde wat
DENNING LJ gesê het (op bl.
986 F) "are clear beyond
peradventure." Die dispuut in
daardie saak was natuurlik nie
dieselfde as waarmee ons nou te
doen het nie, maar hier ook meen
13
ek die woorde is heeltemal
duidelik. Dit gaan bloot oor die regsgeldigheid van die titel wat
verleen word. "Regsgeldige titel"
kan myns insiens nie
gelykgestel word aan "onbeswaarde titel" of iets dergelyks
nie.
Ek kom nou by
die moeilikste vraag in hierdie app
è
l:
wat is die uitwerking van die woorde "al is dit asdan
verhipotekeer of onderhewig aan 'n retensiereg of beswaring ten
gunste
van 'n ander persoon" in artikel 55(2)(c)? Soos ek reeds
hierbo aangedui het magtig die eerste deel van die sub-artikel
die
Landbank om die eiendom te transporteer en 'n regsgeldige
titel
aan die koper te gee. Die woorde wat begin met "al is dit
..."
dui aan dat die Landbank hierdie bevoegdheid sal h
ê
al is die eiendom beswaar op die maniere gemeld in die sub-artikel.
Anders gestel: die feit dat die eiendom beswaar is soos gemeld
sal
nie die Landbank belet om die eiendom te transporteer en 'n
regsgeldige titel te gee nie. Die
woorde is duidelik, en dit is nie moeilik om 'n betekenis daaraan te
heg nie. Die probleem is eintlik
dat die bepaling nie skyn 'n nuttige
doel te dien nie,
14
aangesien die blote bestaan van so
'n sekerheidsreg nie gewoonlik
'n beletsel vir titeloordrag is
nie. Daar is wel die geval van
'n verband, waar die verbandhouer
se toestemming tot oordrag nodig is, maar dit is moeilik om in te
sien wat bedoel was met die verwysing
na "'n retensiereg of
beswaring". Die indruk wat 'n mens kry is dat die wetgewer wou
beklemtoon dat geen saaklike sekerheidstelling
hoegenaamd in die weg
van oordrag en titeloorgang sou staan nie. As dit die wetgewer se
bedoeling was, sou hy hom natuurlik nie noodwendig
wou beperk tot
soorte sekerheidstelling wat bestaan het toe die eerste Landbankwet
in 1912 aangeneem is nie. Hy sou dan vermoedelik
ook die bedoeling
gehad het om enige retensiereg of beswaring in te sluit wat later
geskep mag word. Selfs op hierdie basis is dit
moeilik om enige
praktiese nut (behalwe miskien by verbande) aan hierdie artikel toe
te skryf.
Dus: die betekenis van hierdie
bepaling is duidelik genoeg, maar daar is oënskynlik nie veel
rede vir sy bestaan nie. As daar
'n ander, meer effektiewe, betekenis
was wat 'n mens
15
redelikerwyse daaraan kon heg, sou
'n mens dit seker gedoen het. Geen ander redelike betekenis doen hom
egter myns insiens voor nie.
In besonder is die woorde na my mening
nie vatbaar vir die betekenis dat die saaklike sekerheidsregte waarna
die artikel verwys,
vernietig word wanneer die Landbank die grond
transporteer nie. En selfs al sou dit, by wyse van ekstensiewe
interpretasie, 'n effens
vergesogte betekenis van die woorde wees,
meen ek nog nie dat dit die korrekte uitleg van die bepaling sou wees
nie. Ek het hierbo
daarop gewys dat artikel 55 van die Landbankwet
drastiese bepalings bevat, wat afgedwing kan word sonder om enige
inspraak te gee
aan derde partye soos houers van saaklike
sekerheidsregte oor die eiendom. Hierdie faktor maak dit op sigself
moeilik om te aanvaar
dat die wetgewer bedoel het om die regte van
sulke derdes in te kort. Maar die grootste onwaarskynlikheid van
almal is dat die wetgewer
sulke regte nie alleen sou inkort nie, maar
die Landbank die bevoegdheid sou gee om dit vir sy eie belang te
onteien sonder vergoeding,
(of, in die geval van verbandhouers waarby
ek later kom, met geen
16
vergoeding of met moontlik
ontoereikende vergoeding). Ek kan aan geen rede dink hoekom die
wetgewer so 'n resultaat sou beoog nie.
Daar is niks in die
werksaamhede van die Landbank, of in sy verhouding met sy
skuldenaars, om hom enige aanspraak te gee op die waarde
van derde
partye se saaklike sekerheidsregte nie.. Ek meen dus dat artikel
55(2)(c) niks afdoen aan saaklike sekerheidsregte nie.
Tot dusver het ek die saak in die
algemeen beskou. Die posisie van 'n verbandhouer is effens beter as
die van ander persone wat saaklike
sekerheidsregte oor die eiendom
het. Soos ek hierbo aangetoon het, moet kennisgewing van
beslaglegging ook aan verbandhouers gegee
word (artikel 55(2)(b)).
Soos ek ook gemeld het word geen voorsiening egter gemaak dat die
verbandhouer die verloop van sake kan
beïnvloed, soos
byvoorbeeld deur aan te dring op 'n reserweprys (vgl.
hooggeregshofreël 46(5)); of aansoek te doen om die
wysiging van
die verkoopsvoorwaardes (vgl. hooggeregshofreël 46(8)(b)) nie.
Na die verkoping moet die Landbank uit die opbrengs
eers die bedrag
17
verskuldig ingevolge 'n verband
wat voorkeur geniet bo die bank se verband betaal (artikel 56 van die
wet). Daarna is die bank geregtig
op "alle bedrae aan die bank
verskuldig en alle koste deur die bank opgeloop" (ibid.). Ek
weet nie of "alle bedrae"
beperk is tot bedrae verskuldig
ingevolge die bank se verband nie. Op die oog af lyk dit nie so nie,
en sou dit onversekerde bedrae
insluit. Na betaling aan die bank,
word die balans betaal aan die skuldenaar of, in gepaste gevalle, sy
eksekuteur, kurator, likwidateur,
ens. (ibid.). Waar die balans aan
die skuldenaar persoonlik betaalbaar is, word 'n verbandhouer wat ná
die Landbank in rangorde
is, onder sekere voorwaardes betaal voordat
die balans na die skuldenaar gaan (artikel 56(d)).
Die Wet is sleg opgestel en ek wil
nie dogmaties wees oor punte wat nie direk ter sake is nie, en ook
nie geargumenteer is nie. Dit
wil egter voorkom uit wat ek hierbo
gesê het dat 'n
verbandhouer wat ná die
Landbank in rangorde is, net iets betaal kan word as alle bedrae
verskuldig aan die Landbank reeds
betaal is, en ook net waar die
skuldenaar persoonlik geregtig is op die
18
balans. Selfs
hierdie beperkte voorreg is een wat nie aan die houers van ander
saaklike sekerheidsregte gegun word nie. Dit is moeilik
om te
verklaar hoekom dit so sou wees. Veral die posisie van die
retensiereghouer is anomalies. Sy sekerheid kan
in
gepaste gevalle voorrang geniet bo alle verbande. Sien D.
Glaser
& Sons (Pty) Ltd v. The Master and Another N.O.
1979(4) SA 780 (K) en bronne daarin aangehaal. Nogtans kry hy niks
ingevolge artikel 56 nie. Hoe dit ook al
sy, dit lyk my nie dat
artikel 56 eintlik
enige verskil aan die vertolking van artikel 55(2)(c) maak nie. My
kollega Botha meen dat die regte wegval van
alle
persone ten gunste van wie die eiendom "verhipotekeer of
onderhewig aan 'n retensiereg of beswaring" is. Hierdie
vertolking
behels dat die verbandhouer soms ingevolge artikel 56 iets
in ruil vir sy regte kry,terwyl ander reghebbendes nooit iets kry
nie.
My beskouing is dat die regte van alle houers van saaklike
sekuriteite onaangetas bly. Hieruit sou dus volg dat verbandhouers
soms
'n
voordeel ingevolge artikel 56
verkry, maar dat as hul volle verbande nie afbetaal word nie, hulle
hul
19
sekerheidsregte behou net soos die
ander reghebbendes wat niks ingevolge artikel 56 kry nie.
Ten slotte het my kollega Botha
verwys na die vermoedelike bedoeling van die wetgewer om die
bevoegdhede van die Landbank doelmatig
af te rond, en kom hy tot die
gevolgtrekking dat die bedoeling was om artikel 55 volledig in. die
plek te stel van die geregtelike
eksekusie-proses. Maar, soos ek
reeds hierbo aangedui het, dit is nie 'n eienskap van die geregtelike
eksekusie-proses dat saaklike
sekerheidsregte vernietig word nie. Die
geregtelike eksekusie-proses bring slegs mee dat sodanige regte teen
die opbrengs vah die
verkoping in eksekusie afgedwing word eerder as
teen die grond. Die vertolking wat my kollega aan die artikel gee,
gaan dus veel
verder as wat die posisie sou wees by 'n geregtelike
eksekusieverkoping. Dit word goed geïllustreer deur my koliega
se voorbeeld
van 'n
bona fide
besitter wat 'n dam op die grond
gebou het. In 'n geregtelike eksekusie sou die dambouer omrede van sy
retensiereg 'n voorkeur oor
die opbrengs hê vir sy
20
verrykingseis. Hierdie voorkeur
sou voorrang geniet selfs bo die
eise van verbandhouers. Volgens my
kollega se benadering sou die
dambouer se retensiereg ter
versekering van sy eis egter tot niet
gaan in 'n verkoping kragtens
artikel 55.
Dit is waar dat die Landbank, op
my kollega se
vertolking, meer sal kry as hy die
grond verkoop vry van derde
partye se saaklike sekerheidsregte
as wat andersins die geval sou
wees. Die rede hiervoor is,
minstens ten dele, dat die Landbank
in effek ook die waarde kry wat
geheg word aan derde partye se
sekerheidsregte. Kan dit werklik
aanvaar word dat die wetgewer
so 'n bevoegdheid tot onteiening
sonder vergoeding (of, wanneer
'n verbandhouer wel iets kry, met
moontlik onvoldoende vergoeding)
sou wou verleen? In
Belinco
(Pty) Ltd v. Bellville Municipality
and Another
1970(4) SA 589 (A) het hierdie hof ges
ê
(op bl. 597
C):
"... it is
a settled rule of interpretation that a legislative intention to
authorise expropriation
without
compensation will not be imputed in the absence
of
express words or plain implication.
I
do
not consider that an implication can be said to be plain
21
if it has to be astutely winkled
from contextual crevices."
Uit die voorgaande volg dit myns
insiens dat die
Besproeiingsraad se versekerde
vordering nie vernietig is deur
die verkoping en oordrag kragtens
artikel 55 van die Landbankwet
nie. Na my
mening was die hof
a quo
dus korrek. Die app
è
l word
van die hand gewys met koste.
E M GROSSKOPF, AR
VIVIER,
AR
VAN COLLER, Wn AR Stem saam
Saak
No 659/1989
IN DIE
HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA
APP
è
LAFDELING
In die
saak tussen:
DIE
LAND- EN LANDBOUBANK VAN SUID-AFRIKA
Appellant
en
COGMANSKLOOF
BESPROEIINGSRAAD
Respondent
CORAM
:
BOTHA,
E M GROSSKOPF, VIVIER,
EKSTEEN
ARR et VAN COLLER WnAR
VERHOORDATUM
:
20
AUGUSTUS 1991
LEWERINGSDATUM
:
27
SEPTEMBER 1991
UITSPRAAK
BOTHA AR
:
2.
Die partye in
hierdie app
è
l is albei
statut
ê
re
liggame wat met regspersoonlikheid beklee is.
Die
appellant ("die Landbank") funksioneer kragtens die
bepalings van die Landbankwet 13 van 1944,
en die respondent ("die Besproeiingsraad") funksioneer
krag-tens die bepalings
van Hoofstuk
VI
van
die Waterwet 54 van 1956.
Die bedrywighede van die Landbank,
en van die Besproeiingsraad, ingevolge die betrokke wetgewing wat op
elk van hulle onderskeidelik
van toepassing is, bring mee dat hulle
vorderingsregte verkry ten opsigte van geldskulde wat aan hulle
verskuldig is deur boere,
soos dié aan wie voorskotte verleen
word deur die Landbank op sterkte van 'n verband op grond, en dié
wat aanspreeklik
is om belastings te betaal wat die Besproeiingsraad
hef op grond wat by sy besproeiing-skema ingelys is. Beide die
Landbankwet en
die Waterwet bevat verreikende bepalings wat daarop
gemik is om die verhaal van sulke skulde te vergemaklik en te
3. verseker. Dit kan gebeur dat
die sekerheidsregte wat die Wetgewer aan die Landbank en die
Besproeiingsraad verleen het, met mekaar
in wedywering kom wanneer 'n
individuele boer gelyktydig geld
verskuldig is aan altwee instansies. Dit is wat inderdaad gebeur het
in die omstandighede wat aanleiding
gegee het tot die onderhawige
saak. Die geskil tussen die partye gaan oor die vraag: wie se
voorkeurregte geniet voorrang?
'n Boer van Montagu, ene Hill, het
gedurende 1985 insolvent geraak, en sy boedel is gesekwestreer. Aan
die Landbank het hy ongeveer
R340 000 geskuld, en aan die
Besproeiingsraad nagenoeg R72 000. Die skuld aan die Landbank het
voortgespruit uit voorskotte wat die
Landbank aan hom gemaak het van
tyd tot tyd, en ter versekering waarvan 'n aantal verbande ten gunste
van die Landbank geregistreer
is oor vier stukke grond waarvan Hill
die eienaar was, en waarop hy geboer het. Daardie grond is geleë
binne die besproeiingsdistrik
wat deur die Besproeiingsraad beheer
word, en gevolglik
4. is belasting daarop gehef, vir
die betaling waarvan Hill aanspreeklik was. Sy skuld aan die
Besproeiings-raad het bestaan uit agterstallige
belastings en rente
daarop.
Nadat Hill se boedel gesekwestreer
is, het die Landbank sy grond in beslag geneem en dit op 'n openbare
veiling laat verkoop, ooreenkomstig
die bepalings van artikel
55(2)(b) van die Landbankwet. Die beslaglegging het plaasgevind op 19
Junie 1986; dit is deur die Registrateur
van Aktes teen die betrokke
titelaktes aangeteken op 24 Junie 1986; en die verkoping op die
openbare veiling was op 18 Julie 1986.
Die opbrengs van die verkoping
was slegs R67 000. Die Landbank het self die grond vir daardie bedrag
op die veiling gekoop. Die grond
is getransporteer op naam van die
Landbank op 20 Maart 1989. Op daardie datum het die totale bedrag van
die Besproeiingsraad se vordering
vir belastings (met rehte) ten
opsigte van die grond reeds aangegroei tot ongeveer R164 000. Die
5. Landbank se eis teen Hill het
toe gestaan op ongeveer R506 000. Intussen het die Landbank die grond
weer verkoop, aan ene Bruwer,
vir 'n bedrag van R380 000. Die grond
is aan Bruwer oorgedra op dieselfde datum as waarop die Landbank
transport gekry het (20 Maart
1989).
Nadat die Landbank die grond op
die veiling gekoop het, en voordat transport daarvan plaasgevind het,
het die Besproeiingsraad teenoor
die Landbank daarop aanspraak gemaak
dat die Landbank verplig was om die opbrengs van die verkoping (R67
000) aan die Besproeiingsraad
oor te betaal, en daarbenewens, dat die
Landbank, wanneer hy transport van die grond op sy naam sou ontvang,
verplig sou word om,
as die eienaar van die grond, die volle balans
van die belastings (met rente) wat aan die Besproeiingsraad
verskuldig sou wees, aan
die Besproeiingsraad te betaal. Vir hierdie
aansprake het die Besproeiingsraad hom beroep op die bepalings van
artikels 92(3)(a)
en 92(4) van die
6. Waterwet. Die Landbank het
hierdie aansprake betwis en hom op die standpunt gestel dat hy nie
verplig was of sou word om enige
bedrae aan die Besproeiingsraad té
betaal nie. Vir sy standpunt het die Landbank gesteun op die
bepalings van artikels 55(2)(c),
55(4) en 56 van die Landbankwet.
Teen hierdie agtergrond het die
Besproeiings-raad in Mei 1987 'n aksie teen die Landbank ingestel in
die Provinsiale Afdeling Kaap
die Goeie Hoop. Die aangevraagde
regshulp was vir verklarende bevele met betrekking tot die
geskilpunte tussen die partye. Die Landbank
het die aksie bestry. Die
saak het op verhoor gegaan op 27 April 1989 (dus, nadat die grond
getransporteer is, eers aan die Landbank'
en toe aan Bruwer). Met die
verhoor het die partye aan die Verhoorregter (FARLAM WnR) 'n gestelde
saak voorgelê waarin uiteengesit
is die feite waarop die partye
ooreengekom het, die regsvrae wat hulle beslis wou hê, en hulle
kontensies dienaangaande. Die
Hof
a guo
het
7. drie van die gestelde vrae
beantwoord; vanweë die antwoorde daarop het die ander vrae
weggeval. Ten opsigte van twee van die
beantwoorde vrae was die Hof a
quo
se beslissing ten gunste van die Landbank en teen die
Besproeiingsraad; ten opsigte van die oorblywende vraag was die
beslissing
ten gunste van die Besproeiingsraad en teen die Landbank.
As gevolg van laasgenoemde beslissing het die Landbank by die Hof a
quo
aansoek gedoen om verlof om na hierdie Hof te appelleer,
en daardie aansoek is toegestaan. Vandaar die huidige appél.
Alvorens verdere aandag geskenk
word aan die gestelde saak en die uitspraak van die Hof
a quo
,
en vir gemak van verwysing, is dit gerade om eers die bepalings van
die Landbankwet en die Waterwet aan te haal wat ter sake is
met die
oog op die bespreking wat later volg.
Die Landbankwet
:
"55.(1) Indien -
8.
(a) te eniger tyd 'n som geld,
hetsy hoofsom of rente, verskuldig ten opsigte van 'n voorskot wat
deur die bank verstrek is, nie voldaan
is nie; of
(b)
(c) die skuldenaar insolvent raak
...;
of
(d) ..
kan die raad volgens voorskrif van
subartikel (2) handel. (2) Wanneer die een of ander omstandigheid in
subartikel (1) genoem, ontstaan,
kan die raad -
weier om enige deel van die
voor-skot wat goedgekeur maar nog nie betaal is nie, te betaal;
na terugvordering van die
voorskot, per geregistreerde brief gerig aan die skuldenaar se
adres, soos in die vorm van aansoek om
die voor-skot aangegee, en
indien die grond of ander sekuriteit aan iemand anders as die bank
verhipotekeer is, na behoorlike kennisgewing
aan die verbandhouer,
en sonder gereg-telike proses, die sekuriteit vir die voorskot of 'n
deel daarvan in beslag neem deur skriftelike
kennisgewing daarvan
per geregis-treerde brief aan die skuldenaar gerig aan bogenoemde
adres en aan die betrokke registrateur van
aktes, wat die
beslaglegging in sy registers moet laat aanteken, en kan die raad na
goeddunke bedoelde
9.
sekuriteit of 'n deel daarvan op
die voorwaardes wat hy billik ag, by publieke veiling verkoop deur 'n
afslaer of 'n balju, hetsy
daardie balju 'n gelisensieerde afslaer is
al dan nie: Met dien verstande dat
(i)
(ii) onder die omstandighede in
subartikel (1)(c) ... genoem, die raad bedoelde sekuriteit of 'n deel
daarvan aldus in beslag kan
neem en verkoop sodra hy dit raadsaam ag
nadat die boedel van die skuldenaar finaal gesekwestreer ... is
(c) daardie grond of ander
sekuriteit
aan die koper transporteer en hom 'n
regsgeldige
titel daarop gee, al is
dit asdan verhipotekeer of onder-
hewig
aan 'n retensiereg of beswar-
ing ten gunste van 'n ander
persoon,
en sonder om die titelbewyse aan
die registrateur van
aktes oor te
lê, mits gesertifiseer word dat die
raad
daardie titelbewyse nie kon
kry nie; en
(d)
(3) Geen eiendom wat aan die
bank
verhipotekeer is, kan deur 'n balju, of
die kurator van 'n
insolvente boedel ...
verkoop word nie, tensy die bank
skriftelik
tot die verkoping toestem ....
(4) Geen grond of ander sekuriteit
ten
opsigte waarvan 'n in subartikel (2)(b)
10.
bedoelde beslaglegging deur die
registra-teur van aktes in sy registers aangeteken is, word sonder
die skriftelike toestem-ming van
die bank op enige wyse belas of
beswaar nie, hetsy kragtens die bepalings van 'n Wet of andersins.
56. Wanneer die
bank onroerende goed ... te
gelde gemaak
het, moet die oorskot (as daar 'n oorskot is) van die opbringste van
die tegeldemaking, na betaling van die bedrag verskuldig
ingevolge 'n
verband wat voorkeur geniet bo die verband van die bank (welke bedrag
betaal moet word slegs uit die
opbringste
van die tegeldemaking van genoemde
onroerende
goed) en van alle bedrae aan die bank verskuldig en alle koste deur
die bank opgeloop, betaal word -
(a)
(b) as die boedel van die
skuldenaar
insolvent of afgestaan is, aan die
kurator of
boedelredder, al na die geval;
(bA)
(d) in alle ander gevalle aan die
skuldenaar, tensy, in die geval van die betrokke onroerende goed, dit
met 'n ander verband as dié
van die bank en diê wat
voorkeur daarbo geniet, beswaar is, in welke geval betaling van die
oorskot van die opbringste van
die tegeldemaking van daardie
onroerende goed aan die wettige houer van daardie verband teen bewys
van die daaronder verskuldigde
bedrag moet geskied: ...."
Die Waterwet
:
11.
"92
(3) (a) Belastings of vorderings
deur 'n besproei-
ingsraad gehef ten opsigte van water wat
vir
landboudoeleindes gebruik word, en rente wat
ingevolge
subartikel (5) daarop betaalbaar is, is
'n las op die grond ten opsigte
waarvan dit gehef is, en iemand wat die eienaar word van daardie
grond is aanspreeklik vir sodanige
belastings of vorderings wat op
die tydstip waarop hy eienaar word, nie betaal is nie, en vir enige
rente daarop wat dan betaalbaar
is of daarna betaalbaar mag word.
(b)
(4) Indien die eienaar van grond
waarop of ten
opsigte waarvan belastings deur 'n
besproeiingsraad
gehef is, insolvent raak, geniet die bedrag
aan
belastings of vorderings watop die datum waarop
daardie
eienaar insolvent raak, nie betaal is nie,
behoudens die bepalings
van sub-artikel (1) van
artikel nege-en-tagtig van die
Insolvensiewet,
1936 (Wet No. 24 van 1936), voorkeur bo
enige
geregistreerde verbandakte."
Om terug te kom op die gestelde
saak: die
inhoud daarvan word volledig
aangehaal in die uitspraak
van die Hof a
quo
, en
daardie uitspraak is
gerapporteer: sien
Cogmanskloof
Besproeiingsraad v
Land- en Landboubank van
Suid-Afrika en 'n Ander
1990
(3) SA 126
(C). Dit is gevolglik
onnodig om na die
12.
besonderhede van die gestelde saak
te verwys. Vir die
doeleindes van die huidige
uitspraak hoef slegs
aangedui te word wat die aard en
die omvang van die
geskilpunt is waarmee hierdie Hof
tans gemoeid is, in
die samehang van die drie vrae wat
die Hof
a quo
beantwoord het. Met die oog daarop
haal ek die bevel
aan wat die Hof
a quo
uitgereik het ("eiser" verwys na
die Besproeiingsraad, en "eerste
verweerder" na die
Landbank - die tweede verweerder
in die aksie was die
kurator van Hill se insolvente
boedel, maar hy het hom
berus in die uitspraak van die Hof
en het geen aktiewe
rol in die geding gespeel nie):
"Die gestelde regsvrae word
soos volg beantwoord:
(a) (Wat die regsvraag in para
3.1.1 van die
gestelde saak betref):
Eerste verweerder is nie verplig
om die opbrengs van die verkoping van die eiendomme na verwys in para
2.4.4 van die gestelde saak
tot die bedrag van eiser se eis met rente
aan eiser oor te betaal nie.
(b) (Wat die regsvraag in para
3.1.3 van die
13.
gestelde saak betref):
Eerste verweerder is as gevolg van
die transport van die vermelde eiendomme op sy naam aanspreeklik
teenoor eiser vir sodanige belast-ings
wat op 20 Maart 1989 nie
betaal was nie en vir sodanige rente daarop.
(c) (Wat die regsvraag in para
3.1.6 van die
gestelde saak betref):
Gedurende die tydperk nadat
be-slaglegging deur eerste verweerder deur die Registrateur van Aktes
in sy register aangeteken is, kan
belasting nie deur 'n
besproeiings-raad sonder die skriftelike toe-stemming van eerste
verweerder teen die eiendomme gehef word nie.
Ooreenkomstig die ooreenkoms
tussen die partye word geen bevel ten opsigte van koste gemaak nie."
Paragraaf (a) van die bevel het
betrekking op
die oënskynlik botsende
bepalings van artikel 56 van
die Landbankwet en artikel 92(4)
van die Waterwet.
Volgens eersgenoemde moet, in die
omstandighede van die
onderhawige saak, die volle
opbrengs van die verkoping
(R67 000) aangewend word ter
gedeeltelike delging van
14. die Landbank se vordering,
maar volgens laasgenoemde geniet die vordering van die
Besproeiingsraad voorkeur bo die Landbank se
verbandaktes (onderhewig
aan 'n voorbehoud met betrekking tot artikel 89 van die
Insolvensiewet 24 van 1936, waarop dit nie nodig
is om in te gaan
nie). Die Hof
a guo
het beslis (op 144C-145F) dat artikel
92(4) van die Waterwet nie van toepassing is op die aanwending van
die opbrengs van 'n verkoping
ingevolge artikels 55 en 56 van die
Landbankwet nie, op grond van die werking van die reel
generalia
specialibus non deroqant
.
Paragraaf (c) van die bevel het
betrekking op die oënskynlik botsende bepalings yan artikel
55(4) van die Landbankwet en artikel
92(3)(a) van die Waterwet. Die
strekking van laasgenoemde is dat 'n besproeiings-raad se belastings
(met rente) 'n las is op die
grond waarop dit gehef word, en dat
iemand wat die eienaar van die grond word, aanspreeklik is vir die
betaling daarvan, terwyl volgens
eersgenoemde grond nie belas of
15. beswaar kan word sonder die
skriftelike toestemming van die Landbank, nadat 'n beslaglegging deur
die Landbank daarop deur die
registrateur van aktes aangeteken is
nie. Ook in hierdie opsig het die Hof
a quo
beslis (op
147F/G-148B) dat die reël
generalia specialibus non derogant
van toepassing is en dat die bepalings van die Landbankwet dus
voorrang geniet.
Die korrektheid
van die Hof.
a quo
se
beslissings met betrekking tot paragrawe
(a) en (c) van
die bevel word nie in
hierdie app
è
l aangeveg nie. Daar
hoef dus daaroor niks verder ges
ê
te word nie.
Paragraaf (b)
van die bevel is dan die onderwerp van die app
è
l.
Alhoewel daarin verklaar word dat die Landbank aanspreeklik is
teenoor die Besproeiingsraad vir belastings en rente daarop wat
op 20
Maart 1989 nie betaal was nie, het dit nogtans nie
betrekking
op die volle bedrag van die Besproeiingsraad
se
vordering op daardie datum nie (soos vroe
ë
r
genoem, ongeveer R164 000). Die effek van paragraaf (c) van
16. die bevel is dat die Landbank
nie aanspreeklik is vir belastings wat sonder sy skriftelike
toestemming gehef is nadat sy beslaglegging
deur die registrateur van
aktes aangeteken is nie. Die datum waarop dit geskied het, soos
vroeër genoem, is 24 Junie 1986. Op
daardie datum was die bedrag
verskuldig aan die Besproeiings-raad ongeveer R93 000. Dit is die
geldelike omvang van die huidige geskil
tussen die partye. (Vir gemak
van verwysing laat ek verder aan die vermelding van rente weg, en sal
ek net praat van "belastings".)
Die wetsbepalings wat pertinent in
die gedrang is, is artikel 92(3)(a) van die Waterwet en artikel
55(2)(c). van die Landbankwet.
Artikel 92(3)(a) bepaal, om dit kort
te stel, dat 'n besproeiingsraad se belastings 'n las is op die grond
ten opsigte waarvan dit
gehef is, en dat iemand wat die eienaar word
van daardie grond aanspreeklik is vir sodanige belastings as wat op
die tydstip waarop
hy eienaar word nie betaal is nie. Artikel
55(2)(c) bepaal, ten opsigte van grond
17. wat op 'n openbare veiling
volgens artikel 55(2)(b) verkoop is, dat die Landbank daardie grond
aan die koper kan transporteer
en hom 'n regsgeldige titel daarop
gee, al is dit asdan verhipotekeer of onderhewig aan 'n retensiereg
of beswaring ten gunste van
'n ander persoon. Die Hof
a quo
,
soos weldra sal blyk, het aan artikel 55(2)(b) 'n vertolking geheg
wat tot gevolg gehad het dat daar geen botsing sou kon wees tussen
die uitwerking daarvan en die bepalings van artikel 92(3) (a) van die
Waterwet nie. Paragraaf (b) van die bevel was dus gebaseer
op
laasgenoemde artikel, soos ook blyk uit die stelling daarin dat die
Landbank aanspreeklik is vir die betaling van die betrokke
belastings
"as gevolg van die transport van die vermelde eiendomme op sy
naam". In hierdie verband is dit wenslik om eers
vir 'n wyle
stil te staan by sekere aspekte van artikel 92(3)(a) en van die
gestelde saak.
Op die oog af is die bepalings van
artikel 92 (3) (a) baie verreikend. Dit lyk asof elke nuwe
18. eienaar van die betrokke grond
getref word met aanspreeklikheid, hoe ook al hy sy eiendomsreg
verkry, en selfs al sou hy die laaste
wees in 'n reeks van
opeenvolgende eienaars wat almal aanspreeklik gehou word. In die
betoë voor hierdie Hof het mnr
Grobler
, wat namens die
Besproeiingsraad opgetree het, 'n paar maniere aan die hand gedoen
waarvolgens die artikel beperkend uitgelê
sou kon word; onder
meer het hy voorgestel dat die bepalings beskou moes word as die
skepping van 'n statutêre soort delegasie,
met die gevolg dat
by elke verwisseling van eienaars daar 'n
verskuiwing van aanspreeklikheid
plaasvind. 'n Mens voel die behoefte om die oënskynlike wye
strekking van die bepalings te beperk,
maar dit is 'n vraag of die
bewoording daarvan ruimte laat vir 'n beperkende uitleg. Om die
huidige appel te besleg, is dit egter
nie nodig om hierdie probleem
verder te ondersoek nie. Weliswaar het die Landbank, nadat hy
transport van die grond ontvang het,
dit onmiddellik weer oorgedra
aan Bruwer,
19. soos vroeër gesê
is, maar die partye het hulle gestelde saak op so 'n wyse geformuleer
dat enige moontlike probleme
in hierdie verband uitgeskakel is. Dit
blyk.
dat die Landbank Bruwer gevrywaar
het teen enige eis van die Besproeiingsraad teen hom; uit hoofde
daarvan het die partye ooreengekom
dat die geskil tussen hulle beslis
word op die grondslag dat die Landbank die eienaar van die grond
geword het en dit gebly het,
en dat die verkoping en transport aan
Bruwer geïgnoreer word (kyk die gerapporteerde uitspraak van die
Hof a
quo
op 131A-B en 142B-C). In hierdie verband is dit van
belang dat die Besproeiingsraad se aanspraak teen die Landbank
gebaseer is bloot
op die feit dat die Landbank die eienaar geword het
van die grond; die Landbank se beweerde aanspreeklikheid het
regstreeks
niks te make met die uitoefening
van die bevoegdhede
wat die Landbankwet aan hom
verleen nie. Dit is, wat
die regsposisie betref, eintlik
maar 'n toevalligheid
dat dit die Landbank self is wat
die grond op die
20.
veiling gekoop het, en nie enige
buitestaander soos Bruwer nie. Wat dit betref, is die Landbank se
posisie dus nie verskillend van
wat Bruwer of enige buitestaander se
posisie sou gewees het as hy die grond in die eerste instansie op die
veiling sou gekoop het
en dan direk transport daarvan sou ontvang het
nie.
Artikel 92(3)(a) het twee fasette:
die las op die grond, en die aanspreeklikheid van die nuwe eienaar.
Mnr
Grobler
het aangevoer dat die inhoud van die las bestaan
uit die aanspreeklikheid van die nuwe eienaar, met die gevolge dat
die las sonder
betekenis is totdat daar 'n verwisseling van eienaars
is, dat die las eers ontstaan of in werking tree by transport aan 'n
nuwe eienaar, en dat daar dus geen
sprake kan wees van die verval van die las by transport ingevolge
artikel 55(2 )(c) van die Landbankwet
nie. So 'n beskouing van
artikel 92(3)(a) is ongegrond. Daar kan geen twyfel wees nie dat die
Wetgewer, deur te bepaal dat die belastings
'n las op die grond is,
bedoel het om
21. saaklike sekerheidsreg te skep
vir 'n besproeiingsraad, soos die Hof
a quo
bevind het (op
1451). Daardie saaklike sekerheidsreg het regskrag wanneer belastings
gehef en betaalbaar word; dit beteken dat die
grond dien as
sekuriteit vir die belastings, ook in die hande van die persoon wat
die eienaar is wanneer . die belastings gehef en
betaalbaar word. Dat
'n opvolgende eienaar aanspreeklik word vir die betaling van die
belastings, is 'n eienskap van hierdie saaklike
sekerheidsreg, wat
saamhang met die las op die grond; word die las op die grond saam met
die grond oorgedra aan die opvolgende eienaar,
gaan daarmee saam die
aan-spreeklikheid vir die belastings (of die voorafgaande eienaar nou
ook al onthef word van aanspreeklikheid
al dan nie). Die
gevolgtrekking is dan duidelik dat grond wat onderhewig is aan die
regte van 'n besproeiingsraad ingevolge artikel
92(3)(a) presies val
binne die bestek van die woorde "grond ... onderhewig aan 'n ...
beswaring ten gunste van 'n ander persoon",
in artikel
22.
55(2)(c) van die Landbankwet.
Dit bring my by 'n bespreking van
artikel 55(2)(c) van die Landbankwet. In die uitspraak van die
Hof a guo het FARLAM WnR se
beskouing van hierdie
artikel in hooftrekke die volgende
behels (op 146A-147D): 'n verkoping kragtens artikel 55 is 'n
eksekusie-verkoping sonder geregtelike
proses, d w s. 'n
parate
executie
-verkoping; volgens die gemene reg verkry 'n
koper by 'n
parate
executie
-verkoping die verkoopte saak onderhewig aan laste in die
vorm van saaklike sekerheidsregte; gevolglik geld dieselfde beginsel
by
'n verkoping kragtens die artikel,
tensy 'n ander bedoeling uit die bepalings van die Wet blyk; so 'n
bedoeling blyk nie uit artikel
55(2)(c) nie; die woorde "h regsgeldige titel" beteken
slegs dat die koper die eienaar van
die grond sal wees, en nie dat hy
die eienaar van onbeswaarde grond, vry van enige hipoteek,
retensiereg of beswaring sal wees nie;
die woorde "al is dit
asdan verhipotekeer of onderhewig aan
23.
'n retensiereg of beswaring ten
gunste van 'n ander persoon" beteken slegs dat die Landbank by
magte is om die grond te transporteer
sonder die toestemming van
enige persoon wat 'n
ius in re aliena
ten opsigte van die
grond mag hê; gevolglik bly die las op die grond, geskep deur
artikel 92(3)(a) van die Waterwet, voortbestaan,
ten spyte van die
verkoping en die transport van die grond kragtens artikel 55 van die
Landbankwet.
Sedert die uitspraak van die Hof
a
quo
in die Hofverslae opgeneem is, het dieselfde vraag as wat nou
onder bespreking is, voorgekom vir beslissing in 'n
geding tussen die Landbank en 'n
ander besproeiingsraad, in Natal: sien
Ixopo Irrigation Board v
Land and Aqricultural Bank of South Africa
1991 (3) SA 233
(N).
In daardie saak het HUGO R verskil van die beskouing van FARLAM WnR,
en tot die teenoorgestelde gevolg-trekking gekom. Sy beredenering
verskyn op 237E/F-239A van die verslag van die saak (hierna genoem
die
Ixopo
-
24.
saak).
Die uitgangspunt van die Hof
a
quo
, dat 'n
verkoping ingevolge artikel 55 'n
parate eksekusie-verkoping is, het berus op 'n uitlating van BOTHA AR
in
Strydom v Die Land- en Landboubank van Suid-Afrika
1972 (1)
SA 801
(A) op 813F/G, waarin hy verwys het na so 'n
verkoping as "h
eksekusie-verkoping sonder geregtelike proses (
parate executie
)".
Die Hof
a quo
was van mening dat hierdie Hof in die
Strydom
-saak beslis het dat so 'n verkoping inderdaad 'n geval
van parate eksekusie is,
scilicet
in die sin van die gemene
reg. Na my mening is dit nie 'n juiste opvatting van wat in daardie
saak gesê is nie. Die Hof was
daar gemoeid met die uitwerking
van die nie-nakoming van die voorvereistes wat vir 'n verkoping
voorgeskryf word in die voorbehoudsbepaling
tot artikel 55(2),
waarvolgens "so 'n verkoping nie plaasvind nie voordat minstens
veertien dae verstryk het" nadat sekere
kennisgewings in die
Staatskoerant en in 'n ander koerant gepubliseer
25.
is. In die uitspraak word daarop
gewys dat die
voorbehoudsbepaling negatief
ingeklee is, wat 'n sterk
aanduiding is dat die voorskrifte
daarvan gebiedend is,
en dat nie-nakoming van 'n
gebiedende bepaling gewoonlik
nietigheid van die betrokke
regshandeling tot gevolg
het. Dit is die samehang waarin
daar dan gesê word:
"Hier het ons te doen nie
alleen met 'n bloot eksekusie-verkoping nie, maar met 'n
eksekusie-verkoping sonder geregtelike proses
(
parate executie
)
wat ernstige inbreuk maak op die regte van die individu ....
Waar sulke drastiese bevoegdhede
verleen word om iemand se goed sonder geregtelike proses in eksekusie
te verkoop, is die vêrmoede
soveel sterker dat die Wetgewer 'n
nougesette nakoming van sy
voorskrifte vir die geldigheid van so 'n verkoping bedoel het."
Die Hof het gevolglik beslis (op
814A) dat die
verkoping in daardie geval nietig
was, op grond van die
nie-nakoming van die gebiedende
voorskrifte van die
voorbehoudsbepaling. Dit is
duidelik dat die Hof nie
besig was met 'n ondersoek na die
presiese omvang van
die inbreukmaking op die regte van
die individu, of van
26.
derde partye, deur die verkoping
nie, en ook nie met 'n poging om 'n presiese juridiese etiket te
plaas op die aard van so 'n verkoping
nie. In die samehang was die
bedoeling met die gebruik van die uitdrukking "
parate
executie
" klaarblyklik om beskrywend die aandag te vestig op
die feit dat 'n eksekusie-verkoping ingevolge die artikel een is wat
sonder
geregtelike proses plaasvind. In hierdie opsig stem ek saam
met die opmerkings van HUGO R in die
Ixopo
-saak op 237G-H.
In die onlangse saak
Land- en
Landboubank van
Suid-Afrika v Die Meester en Andere
1991
(2) SA 761
(A) is daar in die uitspraak van hierdie Hof,
per
JOUBERT AR, weer gebruik gemaak van die term "parate
eksekusie" in verband met die bevoegdhede van die Landbank, maar
in
hierdie geval met verwysing na die beslaglegging op en die
verkoping van 'n skuldenaar se roerende goed ingevolge artikel
34(3)(b)
van die Landbankwet. Wanneer die Landbank aan 'n boer 'n
voorskot verstrek op sterkte van
'n promesse wat deur
27.
hom voltooi is, kan die Landbank
in sekere omstandig-
hede, soos waar die skuldenaar
agterstallig raak met
die terugbetaling van die
voorskot, of insolvent gaan,
"sonder
geregtelike proses 'n
balju ... aans
ê
om soveel van die roerende goed van die
skuldenaar in beslag te neem en ... by openbare veiling te verkoop as
wat nodig is
om die bedrag te delg wat ten
opsigte van die
voorskot ... verskuldig is,
of kan die raad
self die goed waarop aldus
beslag gel
ê
is, by
openbare tender verkoop ...."
Met verwysing na die bewoording
van die artikel het
JOUBERT AR in sy uitspraak (op
770F-G) gesê dat die
betekenis daarvan ondubbelsinnig
is, naamlik
"om aan die Landbank 'n
bevoegdheid van parate eksekusie te verleen sodat hy sonder
geregtelike proses beslag kan lê op
soveel van 'die roerende
goed van die skuldenaar' en dit by openbare veiling te laat verkoop
as wat nodig is om die betrokke voorskot
te delg."
Die woorde "parate eksekusie"
is na my oordeel klaar-
blyklik gebruik om die aard van
die Landbank se
bevoegdheid te beskryf, om aan te
dui dat die artikel 'n
summiere vorm van beslaglegging en
verkoping magtig, in
28. die sin dat dit geskied sonder
geregtelike proses. Maar die Hof was nie gemoeid met die gewone vorm
van parate eksekusie wat voortspruit
uit 'n ooreengekome beding
tussen 'n skuldeiser en 'n skuldenaar nie, of met die gemeenregtelike
gevolge van 'n verkoping by so 'n
vorm van parate eksekusie, met
betrekking tot die regte van derdes nie. (Ek kom later op hierdie
saak terug, en sal dan daarna verwys
as
Landbank v Die Meester
.)
Vir die stelling dat volgens die
gemene reg die koper op 'n parate eksekusie-verkoping die verkoopte
saak verkry onderhewig aan die
saaklik regte van derde persone, is
daar in die uitspraak van die Hof
a quo
gesteun op 'n paar
gemeenregtelike kenbronne (op 146F-G). Mnr
Delport
, wat namens
die Landbank opgetree het, het in sy skriftelike betoogspunte
aangevoer dat die genoemde bronne nie die stelling ondersteun
nie,
maar in sy mondelinge betoog het hy te kenne gegee dat hy tog die
korrektheid van die stelling aanvaar. Vir die doeleindes van
my
uitspraak is dit nie nodig om op die
29. kenbronne in te gaan nie. Ek
sal bloot veronderstel dat die stelling korrek is. Maar dit volg
natuurlik nie dat die stelling van
toepassing is op 'n verkoping
ingevolge artikel 55(2) nie. So 'n verkoping spruit nie voort uit
enige ooreenkoms tussen die Landbank
en die skuldenaar nie, maar
geskied kragtens statutêre magtiging. Die feit dat die
verkoping geskied sonder geregtelike proses,
en dus in hierdie opsig
soos 'n
gemeenregtelike parate
eksekusie-verkoping is, is na my mening nie regverdiging daarvoor om
as uitgangspunt te stel dat die reël
van die gemene reg (soos
veronderstel) geld, tensy die teendeel uit die bepalings van die
artikel blyk nie. So 'n benadering beklemtoon
een aspek van die
verkoping, dat dit sonder geregtelike proses geskied, maar dit
ignoreer 'n ander aspek daarvan, dat dit tog ook
soos 'n gewone
eksekusie-verkoping is: die grond wat die sekuriteit verskaf vir die
Landbank se vordering, kragtens verband, word
in beslag geneem en,
nadat besonderhede bekend gemaak is
30.
soos vereis in die
voorbehoudsbepaling by artikel 55(2), word dit by publieke veiling
verkoop deur 'n
afslaer of balju. Hierdie aspek
van die verkoping is beklemtoon in die
Ixopo
-saak
supra
,
waar die Hof skyn-baar (op 238A-C) as uitgangspunt aanvaar het dat
die reël wat by 'n gewone eksekusie-verkoping van toepassing
is,
pretium succedit in locum rei
, ook in die geval van
'n Landbank-verkoping moet geld,
tensy daar ander aan-duidings in die Wet is. Met so 'n uitgangspunt
kan ek egter ook nie saamstem
nie; dit verloor uit die oog dat die
verkoping sonder geregtelike proses geskied. Volgens my beskouing
moet 'n mens liewer enige
uitgangs-punt tersyde laat, wat gebaseer is
op 'n aanname van wat die aard is van die betrokke bepalings, met
verwysing na die kontras
tussen parate eksekusie en 'n gewone
eksekusie-verkoping.
Terselfdertyd is daar 'n ander
oorweging wat in aanmerking geneem moet word, ter aanvang van 'n
bespreking van die uitleg van die
artikel. Op die oog
31. af maak die artikel
ongetwyfeld inbreuk op die regte van derde partye - die begunstigdes
onder 'n hipoteek, retensiereg of beswaring.
In hoe 'n mate hulle
regte aangetas, of van hulle ontneem word, moet nog deur vertolking
bepaal word. By die vertolking is die gewone
en welbekende reël
van wetsuitleg van belang, dat daar vermoed word dat die Wetgewer nie
inbreuk wil maak op bestaande regte
nie, en dat sodanige inbreuk net
aanvaar word in die mate dat die Wetgewer sy bedoeling om dit te doen
in duidelike woorde uitgedruk
het (kyk bv
Landbank v Die Meester
supra
op 771B). Om die bespreking wat hieronder volg te
vergemaklik, sal ek die toepassing van die vermoede in die
onderhawige geval vir
eers eenkant laat, en later daarop terugkom.
Vir dié huidige sal ek artikel 55(2)(c) met 'n onbevange oog
probeer bekyk, teneinde
te bepaal wat die betekenis kan wees van die
woorde wat die Wetgewer gebruik het om uiting te gee aan sy
bedoeling.
Artikel 55(2)(c) bepaal in die
eerste plek
32.
dat die Landbank die grond wat op
die veiling verkoop is aan die koper kan transporteer. Die rede vir
die bepaling lê voor die
hand: die Landbank is nie die
geregistreerde eienaar van die grond nie en sou dus nie transport
daarvan kon gee sonder so 'n magtigende
bepaling nie. Hierdie
inleidende bepaling van die artikel wys wat die oogmerk en die
strekking daarvan is: om die bevoegdheid van
die Landbank ten opsigte
van die tegeldemaking van sy sekuriteit op 'n logiese en praktiese
manier af te rond, sodat dit doelmatig
en doeltreffend uitgeoefen kan
word.
Vervolgens bepaal die artikel dat
die Land-bank aan die koper 'n regsgeldige titel op die grond gee.
Alhoewel die frase "hom
'n regsgeldige titel daar-op gee"
beheers word deur die werkwoord "kan" in die aanhef van
artikel 55(2), is dit duidelik
uit die same-hang dat die bedoeling
nie was om in hierdie opsig 'n
blote magtiging te verleen nie,
maar om positief te bepaal wat die onveranderlike regsgevolg sal wees
van
33.
die transport.
Die uitdrukking "regsgeldige
titel" is nie 'n
regstegniese begrip met 'n presies
omlynde inhoud nie. Vir my is die grondgedagte daarvan: 'n reg wat
regtens gehandhaaf kan word
teenoor iemand anders. Wanneer die
uitdrukking gebruik word om die gevolg van transport van grond aan te
dui, met betrekking tot
die koper daarvan, soos hier, slaan dit
klaarblyklik op die eiendomsreg van die grond en die koper se reg in
dié verband.
Wanneer dit verder blyk, soos hier, dat die
transport waarom dit gaan, gegee word deur 'n instansie wat nie self
die geregistreerde
eienaar van die grond is nie, dan dui die woord
"regsgeldige titel" ten opsigte van die koper se
eiendomsreg daarop dat
hy sy eiendomsreg kan handhaaf teenoor enige
aanspraak van die vorige eienaar van die grond en, in effek, dat hy
sy eiendomsreg kan
uitoefen en benut asof dit die vorige eienaar is
van wie hy transport gekry het, onder meer ten aansien van die
bevoegdheid om op
sy beurt die
34.
eiendomsreg aan iemand anders oor
te dra. Maar dit is
nie noodwendig die volle inhoud
van die begrip
"regsgeldige titel" nie.
In die algemeen, met
betrekking tot eiendomsreg van
grond, kan dit ook omvat
dat die reghebbende sy reg kan
handhaaf teenoor aan-
sprake van ander persone wat
minder eis as die
eiendomsreg as sodanig, naamlik
saaklike regte wat
afbreuk doen aan die eiendomsreg.
Na my mening is dit
h moontlike skakering van
betekenis wat inherent is in
die begrip. Die Afrikaanse
woordeboeke wat ek
geraadpleeg het, is nie van hulp
nie. In die Engelse
teks is die woorde: "good and
valid title", wat
enigermate op 'n wye eerder as 'n
enge konnotasie dui.
In die Engelse woordeboeke is daar
omskrywings van
"title", op regsgebied,
wat nie vir huidige doeleindes
behulpsaam is nie, soos bv dié
van die Oxford English
Dictionary:
"7-
spec
.
Law
.
a. Legal right to the possession of property (esp. real property);
the evidence of such right; title-deeds."
35.
'n Mens tref egter ook omskrywings
van "title" aan wat 'n
mate van steun verleen aan die
gedagte wat ek hierbo
uitgespreek het, naamlik as
aanduidend van onbelemmerde
eiendomsreg. In Black's Law
Dictionary word die
volgende gesê van "title",
in verband met "Real
Property Law":
"Title is the means whereby
the owner of lands has the just possession of his property. The union
of all the elements which constitute
ownership.
Full independent
and fee ownership
. The right to ownership in land; also the
evidence of such ownership." (My beklemtoning.)
The American Heritage Dictionary
of the English
Language het die volgende, s v
"title":
"6"
Law
. a. The
coincidence of all the
elements that constitute
the
fullest legal
right to control
and
dispose of property or a
claim."
(My beklemtoning.)
Volgens ons stelsel van
registrasie van saaklike regte
op onroerende goed in die
aktesregister, het die
registrasie van transport van
grond die uitwerking dat
36.
die transportnemer die eiendomsreg
van die grond
verkry, behalwe moontlik in
uitsonderlike gevalle. Die
bepaling dat die Landbank die
grond aan die koper kan
transporteer, bring dus vanself
mee dat die koper die
eiendomsreg van die grond gaan
verkry. Waarom is daar
dan die bykomende bepaling dat die
koper 'n regsgeldige
titel op die grond verkry? Dit kan
wel wees dat die
Wetgewer maar net sy bedoeling ten
opsigte van die
eiendomsreg as sodanig wou
duidelik maak, maar dit is
moontlik dat die Wetgewer iets
meer wou sê, en wel met
betrekking tot die aard of die
omvang van die
eiendomsreg wat verkry gaan word.
Om te bepaal of dit
so is, moet 'n mens verder lees.
Die artikel bepaal vervolgens dat
aan die
koper 'n regsgeldige titel gegee
word op die grond,
"al is dit asdan
verhipotekeer of onderhewig aan 'n retensiereg of beswaring ten
gunste van 'n ander persoon".
Wat dadelik opval van hierdie
sinsnede is die wyse
waarop dit vasgeknoop word aan dit
wat dit voorafgaan,
37.
deur die gebruik van die woord
"al". Dis 'n klein woordjie, "al", maar in die
huidige verband is hy van groot
betekenis. Hy sê:
"nieteenstaande" (soos sy eweknie in die Engelse teks,
"notwithstanding"), dus: "selfs
as", "ten
spyte van die feit dat". Hy koppel twee begrippe aan mekaar, en
sy funksie is om dit wat op hom volg (B)
ondergeskik te stel aan dit
wat hom voorafgaan (A). Hy spreek van 'n toedrag van sake waar B
gewoonlik, of as niks anders gesê
word nie, nie ondergeskik aan
A sou gewees het nie. Hy vertel dat, waar B normaalweg as 'n
kwalifikasie of beperking, of selfs teenstrydigheid,
ten opsigte van
A sou geld, dit tog nie die geval is nie. (Voorbeelde: "Die
eiendomsreg gaan oor, al is die oordraggewer nie
die eienaar nie".
"Hy kry onbeswaarde eiendomsreg, al is daar 'n verband op die
grond". ) In die artikel is A: die
gee van transport en 'n
regsgeldige titel; en B: die bestaan van 'n hipoteek, retensiereg of
beswaring. Die transport en die regsgeldige
titel van A slaan op
38.
die koper se eiendomsreg; die
hipoteek, retensiereg of beswaring van B slaan op die reg van 'n
ander persoon. Die reg waarom dit in
B gaan, sou normaalweg, as B nie
daar was nie, die eiendomsreg in A gekwalif iseer en beperk het; die
reg in A sou gewoonlik nie
gehandhaaf kon word teenoor iemand anders
wat 'n reg het soos in B genoem nie. Maar nou sê "al"
vir ons, dit is tog
nie die geval nie. Dit beteken: die reg in A word
tog nie gekwalifiseer of beperk deur die reg in B nie, en die reg in
A kan gehandhaaf
word ook teenoor iemand wat 'n
reg het soos in B genoem. Dit is
die duidelike betekenis van die woorde. Daardie betekenis het die
uitwerking dat die transport aan
die koper aan hom 'n
regsgeldige titel verleen in die
sin dat sy eiendomsreg onbeswaard en onbelemmerd sal wees met
betrekking tot enige hipoteek, retensiereg
of beswaring wat daar op
die grond mag wees. Die koper kry dus die grond vry van daardie
laste. Asof om sy bedoeling te onderstreep,
het die Wetgewer die
woord "asdan" gebruik
39.
met betrekking tot die bestaan van
die laste. Die duidelike implikasie is: die laste bestaan tot met die
transport, maar nie daarna
nie. Hulle verval dus met transport.
Die Hof
a quo
het die
woorde onder bespreking anders uitgelê, om te beteken slegs dat
die Landbank by magte is om die grond te transporteer
sonder die
toestemming van enige persoon wat 'n
ius in re aliena
ten
opsigte van die grond mag hê (op 147B). Ek kan met eerbied nie
met hierdie vertolking saamstem nie. Alhoewel die artikel
transport
magtig, en aan die einde daarvan bepaal dat dit kan geskied sonder om
die titelbewyse aan die registrateur van aktes oor
te lê, dink
ek nie dat dit geregverdig is om die oogmerk van die artikel te
beperk tot die reëling van prosessuele aangeleenthede
nie. Die
hele vorm en strekking van die bepalings spreek teen so 'n beperkte
oogmerk. Die Wetgewer was klaarblyklik ook daarop ingestel
om die
regsgevolge van die transport te behandel, soos ten
40. eerste blyk uit die bepaling
dat die koper deur die transport 'n regsgeldige titel verkry. Ten
tweede volg daar dan 'n teenstelling
tussen die eiendomsreg wat die
koper gaan verkry en die reg van 'n ander persoon ten gunste van wie
daar 'n hipoteek, retensiereg
of beswaring bestaan. Opsigtelik is dat
die eiendomsreg en die ander reg uiteraard in kompetisie met mekaar
is; aán die eerste
word daar afbreuk gedoen deur die tweede.
Die teenstelling tussen die botsende regte (in die sin dat die een
afbreuk doen aan die
ander) het op die oog af betrekking op hulle
wesenlike inhoud, en nie op die blote formele aspekte van
transportlewering nie. Om
die verwysing na die reg van 'n ander
persoon beperkend op te vat, as sou dit slegs betrekking hê op
die verlening van toestemming
tot transport, kom dit my voor dat dit
nodig is om 'n gedagte buitekant die artikel te gaan haal, wat nie
voortvloei uit die samehang
van die woorde wat die Wetgewer gebruik
het nie. As dit die bedoeling van die Wetgewer was om net
41. te sê dat transport kan
geskied sonder die toestemming van die betrokke persone, is dit vir
my moeilik denkbaar dat hy dit
sou probeer sê het met die
woorde wat hy gebruik het.
Daarbenewens is daar ander
oorwegings wat na my mening daarop dui dat die sienswyse van die Hof
a
quo
onaanvaarbaar is. Hulle hou verband met die vraag of 'n
bepaling dat transport sonder die betrokke toestemming kan geskied,
enige
sin sou gehad het. Om dit te oorweeg, moet ek eers daarop wys
dat die bepalings van die artikel al lank op die Wetboek is. Sy
voorganger
was artikel 37(iii) van die oorspronklike "Landbank
Wet", Wet 18 van 1912. Die Engelse teks van die oorspronklike
artikel
was woordeliks dieselfde as dié van die huidige
artikel, behalwe vir die laaste gedeelte daarvan (wat betrekking het
op die
indiening van die titelakte), wat deur 'n wysiging in 1916
ingevoeg is (artikel 2 en die Skedule van Wet 30 van 1916). Die
bewoording
van die oorspronklike
42.
Nederlandse teks verskil hier en
daar van die huidige Afrikaanse bewoording, maar die verskille is vir
huidige doeleindes nie wesenlik
nie. Die relevantheid van toestemming
tot transport deur die begunstigde onder 'n verband, retensiereg of
beswaring moet dus, in
verband met 'n ondersoek na die bedoeling van
die Wetgewer, teruggevoer word na 1912.
Ten opsigte van die toestemming
van 'n
verbandhouer het mnr
Grobler
ons verwys na artikel 56(1) van die Akteswet 47 van 1937, wat
sodanige toestemming 'n voorvereiste maak vir die registrasie van
transport,
behalwe in sekere uitsonderingsgevalle. Volgens die
benadering wat ek so pas genoem het, moet 'n
mens egter verder teruggaan. Dit
blyk dat soortgelyke bepalings as dié van artikel 56(1) van
die Akteswet reeds voor 1912 bestaan
het in wetgewing wat van voor
die Unie dateer (sien bv artikel 5 van Wet 39 van 1905 (Kaap) en
artikel 23 van Wet 25 van 1909 (Tvl)).
Daar bestaan gevolglik 'n
teoretiese moontlikheid dat die
43. Wetgewer in 1912 (en weer in
1944) kon bedoel het om te sê dat transport kan geskied sonder
die toestemming van die verbandhouer.
Maar kom 'n mens by die tweede
kategorie van saaklike regte wat genoem word, dan is die posisie
anders. Dit is die geval van 'n
retensiereg. Mnr
Grobler
het toegegee dat hy geen argument kon aanbied oor hoekom die Wetgewer
die toestemming van die houer van 'n retensiereg as ter sake
tot die
gee van transport sou kon beskou het nie. Die toegewing was
onvermydelik, as 'n mens veronderstel dat die woord "retensiereg"
in sy gebruiklike betekenis gebruik is (of die veronderstelling
geregverdig is, sal ek 'n bietjie later bespreek). Die begrip
"retensiereg"
is natuurlik welbekend in ons reg, en dit was
so sowel in die gemene reg as in die regspraak voor 1912 (sien bv
United Building Society v Smookler's Trustees and Golombick's
Truste
e
1906 TS 623).
In die veronderstelling dat die Wetgewer na
die regsfiguur in sy gewone verskyningsvorm wou verwys het, is die
44.
toepaslike regsposisie dat die
toestemming van die reghebbende ingevolge 'n retensiereg op grond,
tot die transportering van die grond,
regtens en prakties gesproke
volkome irrelevant is. Die Wetgewer kon dus nie die toestemming van
die houer van 'n retensiereg in
gedagte gehad het nie, en hy kon nie
bedoel het om sy bepaling daarna te laat verwys nie.
Wat betref die derde kategorie, 'n
"beswaring", het mnr
Grobler
aangevoer dat die
Wetgewer gedagtig was aan statutêre bepalings waarvolgens 'n
bestuursliggaam wat belastings hef op grond
se vorderingsreg verseker
word deur transport van die grond te belet, tensy 'n sertifikaat
voorgelê word dat alle verskuldigde
belastings vereffen is. 'n
Voorbeeld van so 'n bepaling het nogal voorgekom in die voorganger
van die Waterwet, die "Besproeiings-
en Waterbewarings Wet",
Wet 8 van 1912, ten gunste juis van 'n besproeiingsraad - artikels
70(3) en 93. (Hierdie bepalings is
opgeneem in artikel 92(3)(b) van
die
45. Waterwet, maar daardie artikel
is herroep deur artikel 9 van Wet 36 van 1971.) Mnr
Grobler
het veral gesteun op sulke soort bepalings ten gunste van plaaslike
bestuursliggame, soos stadsrade en streeksrade, wat vervat is
in
provinsiale ordonnansies. Sulke bepalings was al voor 1912 bekend
(sien bv
Smuts v Cathcart Divisional Council
(1896) 13 SC 359
en
Johannesburq
Municipality v Cohen's Trustees
1909 TS 811).
Die
strekking van sulke bepalings was
en is dat so 'n raad
se vorderingsreg ten opsigte van
belastings 'n las is
wat aan die grond vaskleef, en dat
transport van die
grond nie kan geskied sonder die
voorlegging van bewys
dat verskuldigde belastings betaal
is nie. Ek is nie
seker in hoe 'n mate sulke
bepalings destyds in die
praktyk 'n rol gespeel het by die
oordrag van suiwer
plaasgrond, soos waarop die
Landbankwet van toepassing
was, in teenstelling met
stadsgrond, dorpsgrond of
semi-stedelike grond nie; maar dit
daar gelaat. Mnr
Grobler
se betoog was dat
die Wetgewer, met die oog op
46. sulke bepalings, bedoel het om
te sê dat in sulke gevalle transport kan geskied sonder die
toestemming van die betrokke
instansie. Ek stem nie saam nie. Dit is
nie die toestemming van die betrokke raad wat 'n
voorvereiste is vir transport nie;
dit is die voorlegging van bewys dat die belastings betaal is. Om te
sê dat toestemming nie
nodig is vir transport nie, het geen sin
nie. Maar meer nog: met die oog op sulke bepalings, kon die Wetgewer
nie gemeen het om hom
te beperk slegs tot die prosedure in verband
met die gee van transport, sonder inagneming van die gevolge daarvan
nie. Om hoegenaamd
sin te hê, kan die artikel in hierdie
verband net een ding beteken: transport kan geskied sonder dat die
belastings betaal
hoef te word. Die gevolgtrekking is onvermydelik,
en treffend: die saaklike las op die grond, die beswaring, kan nie
gehandhaaf word
teenoor die koper nie; hy verkry die grond vry van
die beswaring; sy titel gaan onbeswaard wees; en hy verkry 'n
regsgeldige titel,
in daardie
47. sin.
Hierbo het ek melding gemaak van
die veron-derstelling dat die Wetgewer die woord "retensiereg"
(in die Engelse teks: "lien")
in sy gewone betekenis
gebruik het. Net ter wille van volledigheid moet ek verder meld dat
ek die veronderstelling as geregverdig
beskou. In sommige van die
vroeëre sake is die sekerheidsreg van bestuursliggame ten
opsigte van belastings, soos so pas bespreek,
beskryf as 'n "lien"
(
Smuts v Cathcart Divisional Council supra
op 361) en as 'n
"species of lien" (
per
SOLOMON R in
Johannesburg
Municipality v Cohen's Trustees supra
op 821). In latere sake is
daar uitdruklik van hierdie woordgebruik afgewyk (sien
Union
Government (Minister of Lands) v Cape Rural Council
1912 CPD 857
op 865, en
Rabie N O v Rand Townships Reqistrar
1926 TPD 286
op 289-292). Ek dink nie dat die Wetgewer die woord "lien"
in so 'n
losse sin gebruik het nie,
aangesien daar in die Engelse teks naas die woord "lien",
gepraat word van 'n
48.
"charge", wat pasliker
is om die reg van 'n stadsraad en dies meer ten opsigte van
belastings te beskryf. Hoe dit ook al
sy, die punt is nie vir huidige
doeleindes van belang nie. Wat ek hierbo gesê het van so 'n reg
is eweseer vanpas, of dit nou
tuisgebring word onder 'n
uitgebreide betekenis van
retensiereg of onder 'n beswaring.
Die oorwegings hierbo bespreek,
het betrekking op drie soorte sekerheidsreg waaraan 'n mens die
maklikste kan dink, aan die hand van
die drie kategorieë genoem
in die artikel; kortliks: verband, retensiereg, plaaslike bestuur.
Probeer 'n mens die uitleg van
die Hof
a guo
toepas op hierdie
drie gevalle, dan blyk die volgende: ten opsigte van die eerste, kan
die uitleg wel sin hê; ten opsigte van
die tweede, het die
uitleg geen sin nie; en die derde wys nie alleen dat die uitleg geen
sin het nie, maar is terselfdertyd vernietigend
daarvan. Daardie
uitleg kan nie reg wees nie.
49. Namens die Besproeiingsraad
het mnr
Grobler
voorts betoog dat, om te bevind dat die
artikel beteken dat die koper onbeswaarde eiendomsreg verkry, dit
nodig is om woorde in die
bepalings in te lees wat nie daar staan
nie, op 'n wyse wat indruis teen die reels van wetsuitleg. Ek stem
nie saam nie. Se nou maar
die woorde van die artikel was: "deur
transport verkry die koper 'n regsgeldige titel, ten spyte van die
feit dat 'n
ander persoon 'n retensiereg op
die grond het". Bloot met verwysing na die oordrag van
eiendomsreg, weet ons, en die Wetgewer
moes geweet het, dat die
bestaan van 'n
retensiereg regtens en prakties
irrelevant is. Dan moet dit wees dat die Wetgewer met "regsgeldige
titel" iets meer bedoel
het as blote eiendomsreg, anders sou sy
woorde niksseggend wees. En wat hy dan daarmee bedoel het, lê
voor die hand: 'n titel
wat regtens handhaafbaar en afdwingbaar is
("
good
and valid title") teenoor die reghebbende
ingevolge 'n retensiereg. Om dit te sê, behels niks meer as 'n
vertolking van
die
50. woorde nie: dit is maar net om
te sê wat die woorde beteken. As daar dan verder gesê
word dat die koper volle en onbeswaarde
eiendomsreg verkry, vry van
die las van 'n retensiereg, dan word daar maar net uitgespel wat die
noodwendige gevolge en uitwerking
van die betekenis van die woorde
is.
In dieselfde trant was 'n ander
argument van mnr
Grobler
, wat hy gebaseer het op die bepalings
van artikel 56. Hy het daarop gewys dat daar in die bepalings oor die
aanwending van die opbrengs
van die verkoping geen voorsiening gemaak
word vir die geval waar die opbrengs onvoldoende is om die vordering
van 'n
verbandhouer anders as die
Landbank af te los nie, en aangevoer dat dit nie die bedoeling van
die Wetgewer kon gewees het om deur
stilswye so 'n verbandhouer se
regte van hom te ontneem nie. Die eenvoudige antwoord op hierdie
betoog is dat daar wel 'n ontneming
van regte is, maar nie in artikel
56 nie, en nie deur stilswye nie. Artikel 56 sluit in hierdie opsig
aan by artikel
51. 55(2)(c) en gee slegs
uitvoering aan die bepalings daarvan. Dit is die positiewe en
uitdruklike bepalings van artikel 55(2)(c)
(soos hierbo uitgelê)
wat die uitwerking het om inbreuk te maak op bestaande regte.
Dit lei my dan tot 'n bespreking
van die vermoede van wetsuitleg waarna ek vroeër verwys het, dat
die Wetgewer nie inbreuk maak
op bestaande regte nie, tensy hy so 'n
bedoeling in duidelike woorde kenbaar maak. Daar is al dikwels in die
regspraak gewys op die
ingrypende en verreikende aard van die magte
wat in die Landbankwet aan die Landbank verleen word, en daar is al
dikwels beklemtoon
dat die howe die drastiese bepalings daarvan
streng en beperkend sal uitlê. Dit is nie nodig om die gesag
hier aan te haal
nie. In die onderhawige geval is die drastiese
gevolge van die artikel, volgens die uitleg hierbo uiteengesit, maar
alte opvallend:
skuldeisers van die betrokke boer word eenvoudig van
hulle saaklike sekerheidsregte ontneem. Gedurende die betoë is
die voorbeeld
geopper
52.
van
iemand wat te goeie trou op groot onkoste 'n dam op die boer se grond
bou; word die plaas deur die Landbank verkoop, gaan die
bouer se
retensiereg ter versekering van sy eis om vergoeding tot niet. Dit is
maar een voorbeeld van die ingrypende gevolge van
die artikel, soos
hierbo uitgel
ê
. 'n Mens
deins terug vir so 'n
uitleg. Kan dit vermy word?
Na my mening is dit nie moontlik
om die hierbogenoemde uitleg te vermy nie. Ek dink daar is ruimte vir
'n beperkende uitleg in slegs
een opsig, wat egter nie vir huidige
doeleindes ter sake is nie, maar wat ek noem ter wille van
volledigheid. Tot sover het die bespreking
gegaan oor saaklike
sekerheidsregte. Wat is die posisie met betrekking tot ander
iura
in re aliena
? Die woord "beswaring" ("charge")
kan 'n wye konnotasie hê, en is vatbaar vir 'n betekenis wat
alle saaklike
regte wat afbreuk doen aan eiendomsreg kan insluit, bv
'n landelike servituut soos 'n reg van weg, 'n persoonlike servituut
soos
vruggebruik, en so meer. 'n
53.
Mens het egter geen huiwering om
sulke regte uit te sluit van die werking van die artikel nie. Die
rede is duidelik: die Wetgewer
het dit nie duidelik gemaak dat hy
bedoel het om sulke regte te tref nie.
Wat die saaklike sekerheidsregte
betref, is die posisie anders. Uit die bespreking hierbo blyk dit dat
daar vir die uitleg waarvolgens
daardie regte weggeneem word, geen
lewensvatbare alternatief bestaan nie. Die beperkende uitleg van die
Hof
a quo
reduseer die woorde van die Wetgewer tot iets wat
grotendeels sinneloos is. Na my mening kan 'n mens ook nie
twee-derdes van die
betrokke woorde eenvoudig wegveeg, in die
veronderstelling dat hulle geen funksie te vervul het nie, en so maak
asof hulle nie in
die artikel staan nie. Mnr
Grobler
se beroep
op die uitlatings van HOLMES AR in
Belinco (Pty) Ltd v Bellville
Municipality and Another
1970 (4) SA 589
(A) op 597C is dus
onvanpas: dit gaan nie hier om die implikasie van 'n
bedoeling nie, maar wel om die
vraag of 'n mens
54.
uitdruklike woorde
pro non
scripto
oorboord kan gooi. Die vermoede onder bespreking kan nie
aangewend word om so 'n resultaat te bereik nie. Dit sou nie uiting
gee
aan die vermoedelike wil van die Wetgewer nie; dit sou sy wil,
soos uitgedruk, dwarsboom.
Daarby kom daar nog ander
oorwegings wat ter sake is. Soos vroeër vermeld, is die oogmerk
van die artikel klaarblyklik om die
bevoegdhede van die Land-bank
doelmatig af te rond, om dit vir die Landbank moontlik te maak om sy
bevoegdhede doeltreffend uit te
oefen. Die bedoeling van die Wetgewer
moet ook in daardie lig beskou word (vgl
Landbank v Die Meester
supra
op 767E-F). 'n Mens moet aanvaar dat die Wetgewer dit as in
die bree openbare belang beskou het om die Landbank te magtig om
eksekusie
te hef sonder geregtelike proses, en dus om dit effektief
te doen. As grond wat op 'n Landbank-veiling gekoop word slegs
getransporteer
kan word onderhewig aan die voortbestaan van die
saaklike sekerheidsregte van ander persone
55. daarop, dan spreek dit vanself
dat die optimale opbrengs van so 'n verkoping erg gekortwiek gaan
word, anders as wanneer die grond
in 'n geregtelike eksekusie-proses
verkoop sou word. In die uitspraak van die Hof
a quo
(op 1
47C) word die gedagte geopper dat dit die Landbank vrystaan om, in
plaas van gebruik te maak van die prosedure van artikel
55, vonnis
teen 'n skuldenaar te verkry en dan die grond
sub hasta
te
laat verkoop, maar as hy verkies om artikel 55 te gebruik, doen hy
dit met die voordele sowel as die nadele wat daarmee saamhang.
Ek kan
met eerbied nie met hierdie gedagte saamgaan nie. Ek kan my dit nie
indink dat die Wetgewer beoog het dat die Landbank in
elke bepaalde
geval vooraf eers moet oorweeg of die gebruikmaking van artikel 55
vir hom nadele sou inhou nie. Die teendeel lê
voor die hand:
die bedoeling was om artikel 55 volledig in die plek te stel van die
geregtelike eksekusie-proses, met al die voordele
wat uit die
statutêre prosedure voortspruit. Op hierdie grondslag.
56. en in hierdie mate, stem ek
saam met die opmerkings van HUGO R in die
Ixopo
-saak
supra
op 238H. Die voorgaande oorwegings toon aan dat dit geensins vergesog
is om te dink dat die Wetgewer juis beoog het om inbreuk te
maak op
die regte van skuldeisers nie. Die aanduidings van so 'n bedoeling
aan sy kant is sterk genoeg om die vermoede van wetsuitleg
wat nou
onder bespreking is, te weerlê.
Vervolgens kom ek terug op
Landbank v Die Meester supra
. Die beslissing in daardie saak
is nie van toepassing op die onderhawige geval nie. Dit het daar
gegaan oor 'n beslaglegging deur
die Landbank ingevolge artikel
34(3)(b) op vorderingsregte van 'n
insolvente skuldenaar, wat aan 'n
derde party gesedeer was
in securitatem debiti
. Die Hof het
beslis dat die Landbank beslag kon laat lê op wat genoem is die
"reversionary interest" van die skuldenaar,
maar nie op die
gesedeerde vorderingsregte wat die skuldeiser as 'n
versekerde sekuriteit gehou het
nie. In die loop van
57. sy uitspraak het JOUBERT AR
(op 770G/H) daarop gewys
dat die eiendomsreg van die
eienaar van roerende goed volle eiendomsreg (
dominium plenum
)
of beperkte eiendomsreg (
dominium minus plenum
) kan wees. Mnr
Grobler
het aangevoer dat die beredenering van die Hof by wyse
van analogie op die huidige geval toegepas behoort te word: Hill se
eiendomsreg
op die grond was
dominium minus plenum
, insoverre
dit onderhewig was aan die saaklike las ten gunste van die
Besproeiingsraad, en gevolglik kon die Landbank nie meer as
dit in
beslag laat neem en verkoop nie. Die analogie kan nie opgaan nie. Met
betrekking tot die verkoping van roerende goed volgens
artikel
34(3)(b) bevat die Landbankwet geen bepaling wat ooreenstem met
artikel 55(2)(c) nie (in teenstelling met die geval waar
onroerende
goed ook in beslag geneem en verkoop word ingevolge artikel 34 -sien
artikels 34(3)(c) en (d)). In sy uitspraak het JOUBERT
AR daarop
gewys dat die bepalings ten opsigte van onroerende goed op 'n ander
grondslag staan as dié
58. ten opsigte van roerende goed
(kyk op 769H/I-770B). Waar die Landbank grond in beslag neem en laat
verkoop wat onderhewig is aan
'n saaklike sekerheidsreg ten gunste
van 'n ander persoon, word die lotgeval van die saaklike
sekerheidsreg nie aangewys deur die
bepalings van artikel 55(2)(b)
wat die beslaglegging en die verkoping magtig nie, maar wel deur
artikel 55(2)(c), wat die regsgevolge
van transport ingevolge die
verkoping bepaal.
In die loop van die argument voor
hierdie Hof het die advokate van beide kante verwys na verskeie
bepalings van artikels 34, 55 en
56 van die Landbankwet ter
ondersteuning van hulle betoë, bo en behalwe dié wat
hierbo aandag geniet het. Ek ag dit nie
nodig om daardie bepalings
hier te vermeld nie. Ek het hulle almal oorweeg, en dit is voldoende
om te sê dat hulle na my mening
geen werklike bydrae lewer tot
die oplossing van die vrae wat hierbo bespreek is nie.
My gevolgtrekking is derhalwe dat
die
59. uitwerking van artikel
55(2)(c) van die Landbankwet is dat die koper van grond by 'n
Landbank-veiling ingevolge artikel 55(2)
daardie grond verkry vry van
enige beswaring ten opsigte van 'n saaklike sekerheidsreg wat ten
gunste van 'n ander persoon op die
grond rus. Daarteenoor, soos ons
gesien het, is die uitwerking van artikel 92(3)(a) van die Waterwet
dat die Besproeiingsraad se
vorderingsreg vir belastings 'n
beswaring is wat op die grond rus,
en wat enige koper daarvan aanspreeklik maak vir die betaling van die
belastings. Op die oog af
is die twee artikels dus in botsing met
mekaar, en die vraag is, aan watter een moet voorrang gegee word?
Anders as artikel 55(2)(c) van die
Landbankwet, wat in wesenlik dieselfde vorm al bestaan vanaf 1912
(artikel 37(iii) van Wet 18 van
1912), het artikel 92(3)(a) van die
Waterwet geen ooreenstemmende voorganger gehad in Wet 8 van 1912 nie.
Dit is 'n nuwe bepaling
wat in 1956 die lig gesien het. Namens die
60. Besproeiingsraad het mnr
Grobler
betoog dat die latere bepaling van die Waterwet 'n
besondere bepaling was met betrekking tot 'n besproeiingsraad se
spesiale sekerheidsreg,
en dat dit dus
pro tanto
die vroeëre
bepaling van dië Landbankwet herroep het. Ek stem nie saam nie.
Na my mening is die gedagte wat uitgedruk word
in die stelling
generalia specialibus non derogant
(soos onlangs bespreek in
Khumalo v Director-General of
Co-operation and Development
and Others
[1990] ZASCA 118
;
1991 (1) SA 158
(A) op 164-5) hier van toepassing. Die
kern van die botsing tussen die twee bepalings lê in die
gebondenheid al dan nie van
'n nuwe eienaar van die grond aan die
saaklike las wat op die grond rus. Artikel 92(3)(a) van die Waterwet
sê: elke nuwe eienaar
is gebonde. Artikel 55(2)(c) van die
Landbankwet sê: die koper op 'n Landbank-veiling is nie gebonde
nie. Wat die kern betref,
is die eerste bepaling algemeen, en die
tweede besonder. Ek is oortuig daarvan dat die bedoeling van die
Wetgewer nie
61. was om deur artikel 92(3)(a)
enige afbreuk te doen aan die werking van artikel 55(2)(c) nie.
Om al die voorgaande redes verskil
ek van die beslissing van die Hof
a quo
, en stem ek saam met
die teenoorgestelde resultaat wat bereik is in die
Ixop
o-saak
supra
.
Ek sou derhalwe
die app
è
l handhaaf, met koste)
insluitende die koste van twee advokate, en paragraaf (b) van die
bevel van die Hof
a quo
vervang deur 'n bevel wat negatief ingeklee is, om die
teenoorgestelde resultaat aan te dui.
A.S. BOTHA AR
EKSTEEN AR
STEM SAAM