About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Supreme Court of Appeal
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Supreme Court of Appeal
>>
1991
>>
[1991] ZASCA 130
|
|
Hermprop BK v Hiross Sout Africa (Edms) Bpk en 'n Ander (192/89) [1991] ZASCA 130 (27 September 1991)
IN DIE HOOGGEREGSIIOF VAN SUID-AFRIKA (APPELAFDELING)
saaknr: 192/89 In die appël tussen:
HERMPROP B K Appellant
en
HIROSS SOUTH AFRICA (Edms) Bpk Eerste Respondent
ROADMASTER TYRE SERVICE (Edms) Bpk Tweede Respondent
Coram: BOTHA, GOLDSTONE ARR et VAN COLLER WAR.
Aangehoor: 16 Augustus 1991 Gelewer: 27 September 1991
2
U I TS P R A A K
Van Coller
WnAR:
Appellant, 'n beslote korporasie, is die eienaar van erf 496 Hermanstad,
Pretoria. Eerste en tweede respondente is albei maatskappye.
Daar is in 1983 met
elkeen van die respondente 'n huurooreenkoms aangegaan in terme waarvan elkeen n
afsonderlike gedeelte van n
gebou op die erf gehuur het. Die gebou is ook
gedurende 1983 voltooi.
Op die 1ste November 1985 het 'n hewige haelbui Pretoria getref. Die dak van
die gebou op erf 496 is beskadig, water het die gebou
binnegedring en gedeeltes
daarvan is oorstroom. Hoewel aandag aan die probleme wat respondente
3
ondervind het met die lekkende dak gegee is, is daar getalm met herstelwerk.
Gedurende April 1986 het beide respondente hul huurkontrakte
met appellant
gekanselleer.
Appellant het in die Transvaalse Provinsiale Afdeling twee afsonderlike
aksies teen respondente ingestel vir betaling van agterstallige
huurgeld. Die
aksies is, op aansoek van al die partye, deur die hof
a quo
gekonsolideer. Die huurgelde het betrekking op tydperke na die kansellasie. Die
bedrae wat van die twee respondente gevorder is,
was nie by die verhoor in
geskil nie. Wat wel in geskil was, was respondente se verweer dat hulle geregtig
was om die kontrakte te
kanselleer. Hierdie geskilpunt is ten gunste van
respondente beslis en appellant se vorderings is afgewys met koste. Met verlof
van
die hof
a quo
kom appellant in hoër beroep.
Dit blyk uit die getuienis dat alhoewel daar vanaf die beginstadium probleme
met die dak van die perseel ondervind
4 is appellant wel daarna omgesien het.
Die werklike probleme het eers i ngetree vanaf die stadium dat die dak deur die
haelstorm
beskadig is. In breë trekke is die loop van die gebeure vanaf 1
November 1985 todat die gewraakte kansellasie plaasgevind het
soos volg. Enkele
dae na 1 November 1985 het mnr Van Schaik, enigste lid van appellant, die
perseel vergesel van 'n bestekopnemer
besoek om die dak te ondersoek. Op 11
November 1985 het 'n onderneming, Thom and Sons Sheeting (Edms) Bpk (Thom en
Seuns), 'n kwotasie
vir die herstelwerk aan die dak verstrek. Op 19 November
1985 het 'n onderneming bekend as Mascini Consultants (Edms) Bpk 'n verslag
aangaande die dak voorsien aan appellant se versekeraars. Op 12 en 13 Desember
1985 het eerste en tweede respondente in ooreenstemmende
skrywes appellant
aangesê om die dak binne 30 dae te herstel. Op hierdie stadium het die
jaarlikse bouersvakansie reeds aangebreek
en Van Schaik was oorsee. Na sy
terugkeer op 6 Januarie 1986 het hierdie briewe tot sy aandag gekom en was daar
verdere korrespondensie
tussen die partye. Die verskaffer van die
5
oorspronklike dakmateriaal, Spansteel (Edms) Bpk, is op 9 Januarie 1986 in
kennis gestel van die probleme met die dak en hulle is
versoek om die dak te
inspekteer en verslag te doen oor die gehalte van die materiaal. n Firma van
raadgewende ingenieurs, Mc Cartan
en Shaw, het op 10 Januarie 1986 namens
appellant n monster van die materiaal aan die Suid-Afrikaanse Buro van
Standaarde (SABS)
gestuur en 'n verslag aangevra ten opsigte van die
materiaalsterkte. Volgens die getuienis van Mc Cartan, die ingenieur wat deur
appellant as getuie geroep is, het hy reeds op 10 Januarie 1986 'n mondelinge
verslag van die SABS ontvang tot die effek dat die
dakplate ondersterkte is. Hy
het hierdie kennis op dieselfde dag aan Van Schaik oorgedra. 'n Skriftelike
verslag is eers op 4 Februarie
1986 verskaf aan Mc Cartan en Shaw. Mc Cartan en
Shaw is op 27 Januarie 1986 aangestel om die nodige herstelwerk te koordineer.
Respondente
is op hoogte gehou van die verwikkelinge en hulle is op 28 Januarie
1986 skriftelik meegedeel dat opdrag gegee is aan Mc Cartan en
Shaw om met
Spansteel (Edms) Bpk te onderhandel
6 aangaande die herstelwerk. Die pogings
om Spansteel (Edms) Bpk te kry om die herstelwerk te doen was egter nie
suksesvol nie. In
antwoord op n uitnodiging om te tender vir die herstelwerk het
'n firma, H 'n Robertson (Africa) (Edms) Bpk, op 18 Februarie 1986
getender en
aangedui dat die materiaal vier weke na bestelling op die terrein gelewer sou
word. Die firma Thom en Seuns het op 20
Februarie 1986 ook getender en hierdie
tender is deur appellant aanvaar. Die tender wat hierdie firma gedurende
November gegee het,
het nie 'n kontrak tot gevolg gehad nie. Van Schaik het, wat
die eerste tender betref, getuig dat hy homself eers wou vergewis wat
presies
verkeerd is en tot watter mate die dak herstel moes word. Dit is egter duidelik
uit die getuienis dat Van Schaik reeds teen
die einde van November 1985 geweet
het dat daar nie skade aan die konstruksie van die gebou was nie maar dat die
dakplate vervang
moes word.
Dakplate is aan die begin van Maart 1986 deur Thom en Seuns bestel en op 14
Maart 1986 gelewer. Die firma het met die
7 werk begin op 17 Maart 1986 en
aan die begin van Mei 1986 voltooi.
Op 19 Februarie 1986 het respondente se prokureur n skrywe aan appellant
gerig waarin hy meegedeel is dat indien die dak en die skade
nie bevredigend
herstel is teen 19 Maart 1986 nie die ooreenkomste gekanselleer sou word.
Hierdie skrywe is op 21 Februarie 1986
deur Van Schaik ontvang. Kort daarna het
appellant se prokureur 'n skrywe aan respondente se prokureur gerig waarin hy
meegedeel
word dat die tydperk wat toegelaat is vir die herstelwerk onredelik
is. In die skrywe word ook ontken dat respondente geregtig is
om die kontrakte
te kanselleer indien die werk nie teen 19 Maart 1986 voltooi is nie. Op 3 April
1986 het respondente se prokureur
appellant se prokureur skriftelik in kennis
gestel dat daar geen werklike vordering gemaak is met die herstelwerk aan die
dak nie
en dat die huurooreenkomste gekanselleer word.
8
Aangaande die ongerief wat respondente sedert 1 November 1985 moes verduur,
is dit eerstens nodig om kortliks te verwys na die getuienis
aangaande die soort
besigheid wat deur die respondente op die perseel bedryf is. Eerste respondent
het besigheid gedoen as 'n vervaardiger
en voorsiener van toegangsvloere en
verhoogde toegangsvloere. Hoewel dit sy vernaamste besigheid was, was eerste
respondent ook 'n
invoerder van lugversorging-toerusting. Volgens die getuienis
is die perseel nie alleen as 'n fabriek gebruik nie maar ook as eerste
respondent se hoofkantoor. Eerste respondent het ook beoog om die perseel te
gebruik vir die bemarking van sy produkte. Dit is in
die vooruitsig gestel om
die perseel te gebruik as n vertoonkamer om die toegangsvloere en lugversorgers
te demonstreer. Na 1 November
1985 het die lekkasies vanaf die dak tot gevolg
gehad dat die' kantoorwerk onderbreek is wanneer dit gereën het en die
kantoor-
en ander toerusting moes beskerm word. As gevolg van die skade wat op 1
November 1985 aangerig is en nie dadelik herstel i s nie
het die perseel
onooglik gebly
9 en eerste respondent kon dit nie gebruik om sy produkte te
demonstreer nie. Die werknemers het ook gekla oor die werksomstandighede.
Tweede respondent het buitebande op die perseel versool en ook nuwe
buitebande aldaar verkoop. Die perseel is verder gebruik as n
bande-depot en as
hoofkantoor van sy verskeie takke. Na 1 November 1985 het dit oor die hele
perseel gelek. Tweede respondent was
volgens die getuienis veral nadelig getref
wat die kantore betref. Die kantore het die helfte van die gehuurde oppervlakte
beslaan.
Personeel moes skuif ten einde voort te kon gaan met werk en dokumente
moes beskerm word.
Die respondente sowel as appellant het getuienis aangebied aangaande die
tydperk wat in die aanmaningsbrief toegelaat is vir die voltooiing
van die
herstelwerk. Die hof
a quo
het die getuienis van die respondente se
getuies, Van der Westhuizen en Pijper, dat dit wel voldoende was, aanvaar
bo
10 die getuies wat namens appellant geroep is. Daar moet egter op gewys
word dat hierdie aspek bemoeilik word deur die feit dat die
voltooiingstydperk
afhanklik sou wees van, onder andere, die getal spanne wat die kontrakteur sou
gebruik. Hierop word later teruggekom.
Slegs twee klousules in die huurooreenkomste is ter sake tot die
kansellasie-geskilpunt. Dit is klousules 14 en 16 van die ooreenkoms
met eerste
respondent en klousules 24 en 26 van die ooreenkoms met tweede respondent. Die
tersaaklike gedeelte van klousule 14 van
die ooreenkoms met eerste respondent
lees soos volg:
"14.00 THE LANDLORD -14.01 Shall -
14.01.1
keep and maintain the
exterior (excluding shop fronts or plate glass) and the roof of the Leased
Premises in good order and condition,
fair wear and tear excepted;
and
14.01.2
repair any structural defects in
the Leased Premises;
14.01.3
maintain the
passages, entrances and other common areas of the building in good order and
condition fair wear and
11
tear excepted."
Die tersaaklike gedeelte van klousule 16 van die ooreenkoms bepaal soos
volg:
"
PARTLY DESTROYED
16.04 Should any part (but not the whole) of the Leased Premises be destroyed
or damaged by any cause whatsoever, to an extent not
preventing beneficial
occupation of the Leased Premises, then -
16.04.1
this lease shall not be
cancelled;
16.04.2
the rental payable by the
TENANT shall be reduced pro rata and to the extent to which it is deprived of
the beneficial occupation
of that part of the Leased
Premises;
16.04.3
the LANDLORD shall repair at
its cost the damaged or destroyed portion of the Leased Premises as quickly as
possible in the circumstances;
16.04.4
the
TENANT shall have no claim of any nature whatsoever against the LANDLORD as a
result of the said destruction or damage from whatsoever
cause the same
arises;
16.04.5
if in the circumstances
contemplated in Clause 16.04 a dispute arises between the parties as to whether
beneficial occupation of the
Leased Premises is still possible or not, such
dispute shall be referred to the LANDLORD's architect for decision and his
decision
shall be final."
12
Die bepalings van klousules 24 en 26 van die ooreenkoms met tweede respondent
stem ooreen met dié van klousules 14 en 16 reeds
aangehaal.
Gerieflikheidshalwe sal net na klousules 14 en 16 van die ooreenkoms met eerste
respondent verwys word.
Hoewel dit uit die getuienis blyk dat die dakplate oorspronklik nie na behore
aangebring is nie, is dit gemeensaak dat die dakplate
deur die storm beskadig
is. Dit het die oorstroming van die perseel tot gevolg gehád asook die
probleme met lekkasies wat
daarna ondervind is wanneer dit gereën het.
Smit R, in die hof aquo, se bevinding ten gunste van die respondente het
berus op 'n tweërlei grondslag. Daar is eerstens bevind
dat die respondente
substansiële en wesenlike ongerief gely het; dat appellant sy
deurlopende
13 verpligting om die huursaak in 'n geskikte toestand te lewer
en te onderhou nie nagekom het nie en dus kontrakbreuk, synde 'n vorm
van
positiewe wanprestasie, gepleeg het. Daar is gesteun op die beslissing in
The
Treasure Chest v Tambuti Enterprises (Pty) Ltd
1975 (2) SA 738
(A). Dit is
egter in die hof
a quo
namens appellant aangevoer, soos trouens ook in
hierdie hof, dat die getuienis nie n bevinding van positiewe wanprestasie
regverdig
nie. Alhoewel respondente as gevolg van die versuim om die dak te
herstel kon kanselleer, moes hulle, luidens die argument, appellant
eers in
mora
geplaas het, en 'n redelike tyd gegun het om die dak te herstel. Dit
is aangevoer dat die tyd wat in die skrywe van 19 Februarie
1986 gegee is nie n
redelike tyd is nie. Die tweede been van die hof a quo se bevinding het
betrekking op hierdie argument. Dit is
bevind dat al sou dit nodig gewees het
vir respondente om appellant eers in
mora
te plaas voordat hulle kon
kanselleer dit wel gedoen is. Smit R was ook van mening dat die aanmaning van 19
Februarie 1986 waarin
appellant aangesê is om die dak
14 bevredigend te
herstel voor 19 Maart 1986 aan hom "'n
redelike geleentheid gegee [het] om te
voldoen binne 'n redelike termyn."
Die eerste been van die hof
a quo
se bevinding bring onmiddelik die
vraag na vore of daar by 'n versuim deur die verhuurder om die verhuurde saak in
'n geskikte toestand
te hou hoegenaamd gekanselleer kan word sonder 'n
interpellatio
, dws 'n aanmaning om op of voor 'n bepaalde tyd te voldoen.
-In die
Treasure Chest
-saak wys Hofmeyr AR eerstens op bladsy 743 'n
daarop dat die kontrak wat in daardie saak ter sprake was geen verpligting op
die huurder
geplaas het om die verhuurder "onder termyn te plaas" nie. Op bladsy
744 C - D gaan die geleerde Appêlregter soos volg voort:
"Daar het ook nie enige verpligting by wetsduiding op die verweerder
[huurder] geval om die eiser onder termyn te plaas nie. Die rede
hiervoor is dat
hy reeds sou versuim het om sy verpligtinge om die perseel in orde te hou, na te
kom. (Sien Wille,
Landlord and Tenant in South Afica,
5de uitg. bl
161,
15
162, en die gesag daar aangehaal.) Die posisie is dan dat die huurder hom n
redelike geleentheid moet gee om enige gebreke waarvan
hy bewus was, binne 'n
redelike tyd te herstel. Wat n redelike tyd is sal van die feite van elke geval
afhang."
Hiervolgens lyk dit asof die verpligting wat by mora
debitoris
op die
skuldeiser rus om die skuldenaar aan te maan en om hom in
mora
te plaas
nie bestaan in die geval van 'n versuim deur 'n verhuurder om die huursaak in 'n
behoorlike toestand te hou vir die doel
waarvoor dit verhuur is nie. Of so 'n
afwyking van n algemeen geldende regsbeginsel by kontrakte in die geval van 'n
huurooreenkoms
regtens wel bestaan of nie behoort te bestaan nie is nie in
hierdie hof beredeneer nie. Die advokate aan beide kante het die benadering
van
die
Treasure Chest
-saak aanvaar. Die gevolgtrekking waartoe daar
hieronder geraak word ten aansien van die tweede been van die hof
a quo
se bevinding maak dit onnodig om verder hierop in te gaan. Dit is dus ook nie
nodig om in te gaan op die vraag of hier volgens die
16 feite, positiewe
wanprestasie was nie. Dit mag egter wel wees dat hierdie hof in die toekoms die
benadering wat gevolg is in die
The Treasure Chest
-saak opnuut in
oënskou sal neem.
Wat die tweede been van die hof a quo se bevinding betref, is dit duidelik
dat klousules 14 en 16 van die huurooreenkomste die huurder
nie ontneem van die
reg om die verhuurder by wyse van n kennisgewing in
mora
te plaas en
gelyktydig daarmee 'n terugtredingsreg te beding nie. Dit is wat die huurders
gepoog het om te doen met die aanmaningskennisgewing
van 19 Februarie 1986. Die
betoog namens appellant is egter dat die kennisgewing van 19 Februarie 1986 nie
aan hom 'n redelike tyd
gegee het om die werk te voltooi nie. Dit is aangevoer
dat die hof
a quo
gefouteer het om die getuienis van Van der Westhuizen
en Pijper te aanvaar. Met 'n beroep op die meerderheidsuitspraak in
Nel v
Cloete
1972 (2) SA 150
(A) op 165 'n - 166 B is verder aangevoer dat
appellant die
17 verpligting gehad het om die skade te herstel so gou doenlik
onder die omstandighede wat geheers het op datum van die kennisgewing.
Wat
hierdie omstandighede betref, is daar veral gesteun op die feit dat respondente
nie gereageer het op appellant se mededelings
soos vervat in die skrywes van 9
Januarie 1986 en 10 Januarie 1986 nie. Dit is aangevoer dat hierdie optrede van
die respondente
appellant onder die indruk gebring het dat dit nie nodig was om
meer spoedeisend op te tree nie en dat die tydperk wat in die aanmaning
gegee is
gevolglik ontoereikend was. Ek kan nie met hierdie argument saamstem nie.
Dit is nie nodig om volledig op die kritiek wat teen die aanvaarding van die
getuienis van Van der Westhuizen en Pijper opgewerp is
in te gaan nie. Die kern
van hul getuienis is dat ten minste drie spanne gebruik moes word om die werk
binne die gestelde tydperk
te voltooi. n Span bestaan uit 7 of 10 werkers.
Pijper het dit baie duidelik gemaak dat die tipe dak wat hier ter sprake is,
sodanig
is
18 dat drie of vier spanne terselfdertyd gebruik kon word om die
bekleding te doen. Daar was op daardie stadium verskeie firmas met
voldoende
spanne wat die soort werk gedoen het. Volgens hulle getuienis is die stel van n
spertyd ook glad nie iets ongewoon nie.
Van der Westhuizen was gedurende
Februarie 1986 verbonde aan 'n onderneming wat verskeie soorte dakbedekking
gedoen het. Dit het
op daardie stadium 300 werkers, wat dakbekleding gedoen het,
in diens gehad. Spanne bestaande uit 7 en 10 werkers onderskeidelik
is gebruik,
afhangende van die omvang van die kontrakte. Van der Westhuizen is n
gekwalifiseerde bourekenaar en hy het in 1981 by
die betrokke onderneming begin
werk. Pijper het ook jarelange ondervinding op hierdie gebied. Die kritiek dat
beide Pijper en Van
der Westhuizen getuig het oor n teoretiese moontlikheid het
dus nie veel om die lyf nie.
Hierteenoor blyk dit dat Thom en Seuns gedurende Februarie 1986 nie oor 'n
groot onderneming beskik het nie. Die firma se werksmag
het bestaan uit vier
spanne en elke span uit 7
19
werkers. Twee spanne het die betrokke
dakbekleding gedoen.
Mnr J 'n Thom, 'n direkteur van Thom en Seuns, het
getuig dat
hy nie die werk sou aanvaar het nie indien dit teen die
19de
Maart voltooi moes gewees het omdat dit nie binne sy
maatskappy se
vermoë was om dit te doen nie. Wat hierdie
getuienis betref, is dit
voldoende om te sê dat ek nie
oortuig is dat die hof
a quo
se
bevinding in diê verband
verkeerd i s nie. Soos later sal blyk moet
hierdie getuienis
ook in elk geval beoordeel word saam met al die
ander
tersaaklike omstandighede en feite wat die tyd vir
vervulling sou
kon raak.
Dit moet in gedagte gehou word dat in
Nel v Cloete
(
supra
) n
koopkontrak en versuim deur die verkoper om binne n redelike tyd oordrag van die
verkoopte eiendom te laat geskied ter sprake
was. In die onderhawige saak gaan
dit om huurkontrakte en 'n versuim om skade wat lank na die aangaan van die
kontrakte ingetree
het, te herstel. In hierdie omstandighede kan Wessels AR se
opmerkings op bladsy 165 'n -
20
166 B ten aansien van wat in die kontemplasie van die partye was ten tye van
kontraksluiting klaarblyklik nie deurslaggewend wees
nie. In die onderhawige
saak moet die toets van voorsienbaarheid noodwendig in verband gebring word met
die tydstip waarop die perseel
beskadig is, dws 1 November 1985. Wat presies
bedoel is met die verdere stelling (op 166 C - D) dat by sekere kontrakte dit
redelik
kon wees om "selfs onvoorsiens en onvoorsienbare omstandighede in
berekening te bring..." is met eerbied nie heeltemal duidelik nie.
Dit is egter
nie nodig om verder daarop in te gaan nie want hierdie oorwegings is nie ter
sprake in die feitekonteks van die onderhawige
saak nie. Wat n redelike tyd is,
sal uiteindelik altyd afhang van die feite van die saak. Die volgende opmerkings
van Smalberger
WAR in
Putco Ltd v T.V and Radio Guarantee Co (Pty) Ltd
1985 (4) SA 809
(A) op 830 I - 831 A is van toepassing:
"'Reasonable' is a relative term and what is reasonable depends upon the
circumstances of each case (cf
Tiopaizi v Bulawayo Municipality
1923 AD
317
at 326;
Microutsicos and Another v Swart
1949 (3) SA 715
21
(A)at 730). In order to determine what is reasonable within a given factual
context one must have regard to the full spectrum of relevant
facts and
circumstances that bear on the matter in issue. As
Corbin
(
op cit
.
Vol 1 at 414 s 96) states,
'there is a large element of uncertainty in the determination of the length
of a 'reasonable time' in any particular case... Furthermore,
there is a
difference between what may be reasonable in the light of the circumstances
existing at the time the contract is made
and what is reasonable in the light of
the circumstances as they occur during the course of performance.'"
Die feite en omstandighede in die onderhawige saak kan nie beperk word tot
die mate soos deur appellant se advokaat aangevoer nie.
Die tydperk wat verstryk
het sedert die intrede van die skade is sekerlik relevant en moet ingesluit word
by die feite en omstandighede
wat oorweeg moet word om te bepaal of die tydperk
gegee vir vervulling redelik was al dan nie. In
St Martin's Trust v
Willowdene Landowners
'
(Pty) Ltd
1970 (3) SA 132
(W) het Colman R dan
ook by die oorweging van die vraag of 'n tydperk wat toegelaat is vir nakoming
van verpligtinge redelik was,
tereg hierdie aspek
22 soos volg in aanmerking geneem te bladsy 136 C - F:
"(f) In deciding whether or not the purported cancellation was valid the
Court must have regard, not only to the further period specified
in the
mora
notice, but also to the elapsed period, namely the period between the
conclusion of the contract and the giving of the notice. The
party obliged is
not entitled to remain inactive, after the conclusion of the contract, on the
assumption that if and when he receives
the notice putting him
in mora
he
will thereafter still have the benefit of the full period which was reasonable
for performance, whatever period that may be. Authority
for that proposition may
be found in
Pretorius v Greyling
1947 (1) SA 171
(W) at pp. 174 -175,
read with pp. 177 - 178. It is of interest to notice also that, in
Stickney v
Keeble
[1915] All ER (Reprint) p. 73, the House of Lords in England has
taken a similar view. I refer to the observations of Lord Loreburn
at p. 77 of
the report and those of Lord Atkinson at p. 79. The further period fixed in the
notice must be reasonable. But what is
reasonable depends on what has gone
before."
Aangepas op die feite van die onderhawige saak sal wat gesê is
natuurlik betrekking hê op die tydperk vanaf die intrede
van die skade tot
die gee van die kennisgewing.
Vanaf die datum waarop die skade ingetree het op 1 November
23
1985 totdat die aanmaning op 19 Februarie 1986 gegee is, het
'n tydperk
van ietwat meer as 3½ maande verloop, Daar moet
natuurlik in aanmerking
geneem word dat daar 'n
bouersvakansie van 3 weke gedurende Desember en
Januarie
was. Op 1 November 1985 was dit ook baie duidelik dat die
skade
aansienlik was, maar terselfdertyd was dit volgens die
getuienis reeds teen
die einde van November 1985 duidelik
vir Van Schaik dat dit nodig sou wees om
die dak te vervang.
Dit is voor die hand liggend dat dit taamlik omvangryke
werk
sou inhou en dat die verhuurder tog heelwat tyd nodig gehad
het om sy
sake in diê verband in orde te kry. Dit is nie
nodig om in te gaan op
die vraag of die vertragings
veroorsaak deur die onderhandelings tussen
appellant en sy
versekeraars en die pogings om die oorspronklike
verskaffer
van die dakmateriaal te beweeg om die dak te
vervang,
geregverdig was nie. Selfs al word dit ten gunste van
appellant
aanvaar, beinvloed dit nie die bevinding waartoe
ek aangaande die redelike
tyd gekom het nie. Op 6 Januarie
1986 het Van Schaik van oorsee teruggekom en het die
24
aanmanings wat deur die respondente gedurende Desember 1985 gestuur is tot sy
aandag gekom. Hy het hierdie aanmanings op die 9de en
lOde Januarie 1986
beantwoord. In die antwoorde word die versekering gegee dat dit appellant se
voorneme is om die probleem so gou
as moontlik reg te stel en op so 'n wyse dat
dit nie weer ontstaan nie. Op 28 Januarie 1986 skryf appellant weer aan beide
respondente
en deel hulle mee dat opdrag gegee is aan Mc Cartan en Shaw "to
negotiate with the original cladding suppliers, Messrs Spansteel
(Pty) Ltd, to
effect the necessary roof repairs forthwith." Hierdie briewe skep die indruk dat
daar dadelik begin gaan word met die
reparasies. Dit was dus nie nodig vir die
respondente om in die lig van hierdie skrywes vir appellant aan te spoor om meer
spoedeisend
op te tree nie. Nieteenstaande die indruk wat in die skrywes, en
veral in dié van 28 Januarie 1986 geskep word, word gedurende
Februarie
1986 geen herstelwerk gedoen nie. Dit is verder insiggewend dat appellant self
in 'n skrywe gerig aan sy versekeraars op
26 Januarie 1986, die volgende
sê:
25
"We have also given instructions for the roof to be repaired as soon as
possible because clearly our tenants cannot be expected to
continue to conduct
their businesses under the present conditions."
Ek het reeds verwys na die getuienis van die respondente aangaande die
ongerief waaraan hulle onderhewig was. Hierdie ongerief is
verduur vir ongeveer
3½ maande en was substansieel en wesenlik. Dit is waar dat appellant nie
met behulp van Thom en Seuns die
werk sou kon voltooi binne die tydperk wat in
die aanmaningsbrief van 19 Februarie gestel is nie. Daar is reeds aangetoon dat
dit
nie vir die onderneming prakties moontlik was nie. Dit is egter nie
onredelik om te verwag dat appellant stappe moes gedoen het om
die werk binne
die gestelde tydperk te voltooi nie. 'n Onderneming wat oor 'n groter werksmag
as Thom en Seuns beskik het, kon aangestel
gewees het. Indien die sperdatum
onder Thom en Seuns se aandag gebring is (wat nie gedoen is nie) kon dit daartoe
gelei het dat 'n
groter onderneming by
26 die werk betrek kon gewees het.
In die lig van al die tersaaklike feite en omstandighede en veral ook die
lang tydperk van 3½ maande vanaf die datum wat die
perseel beskadig is
totdat die aanmaning op 19 Februarie 1986 gestuur is, is ek van mening dat die
kennisgewing van 19 Februarie
1986 wel aan appellant 'n redelike tyd gegee het
om die werk te voltooi.
Ten slotte is dit nodig om met die oorblywende geskilpunt te handel wat slegs
die eerste respondent raak. Klousule 28.01 van die ooreenkoms
het op hom die
verpligting geplaas om as sekerheidstelling vir behoorlike nakoming van sy
verpligtinge ingevolge die ooreenkoms,
en voordat hy besit sou neem van die
perseel, aan appellant 'n aanvaarbare waarborg te verskaf. Die waarborg moes
deur 'n versekeringsmaatskappy
uitgereik word vir die bedrag van R60 000 ten
opsigte van die eerste drie jaar van die kontrak en vir die bedrag van R75 000
ten
opsigte van die laaste
27
twee jaar. Dit was gemeensaak by die verhoor dat eerste respondent versuim
het om hierdie verpligting na te kom. Die hof
a quo
het die betoog namens
appellant dat die eerste respondent se verpligting om die waarborg te gee en
appellant se verpligting om die
huurperseel te lewer sonder gebreke en om dit so
te onderhou wederkerige verpligtinge is, verwerp. Hierdie betoog i s in hierdie
Hof herhaal en daar is aangevoer dat eerste respondent appellant nie in
mora
kon plaas met die kennisgewing van 19 Februarie 1986 sonder dat hy
sy prestasie nagekom het om die waarborg te lewer of dit te tender
nie. Hoewel
die waarborg verskaf moes word voordat eerste respondent besit kon neem van die
perseel beteken dit nie dat daar wederkerigheid
van verpligtinge is nie. Die
ooreenkoms kan nie vertolk word om te beteken dat die verpligting om die
waarborg te verskaf voorwaardelik
is tot die verpligting om die beskadigde
perseel te herstel nie. Vergelyk
ESE Financial Services (Pty) Ltd v
Cramer
1973 (2) SA 805
(C) op 809 C - E. Ook wat hierdie geskilpunt betref
kan appellant nie gelyk gegee
28
word nie.
Die Hof
a quo
het gevolglik tereg bevind dat die kansellasie van die
ooreenkomste regmatig was.
Die appèl word afgewys met koste wat die koste van twee advokate
insluit.
VAN COLLER WAR BOTHA AR ) STEM SAAM GOLDSTONE AR )