Stad Tshwane Metropolitaanse Munisipaliteit v Body Corporate Faeriedale (303/02) [2003] ZASCA 50 (22 May 2003)

About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Supreme Court of Appeal
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Supreme Court of Appeal
>>
2003
>>
[2003] ZASCA 50
|

|

Stad Tshwane Metropolitaanse Munisipaliteit v Body Corporate Faeriedale (303/02) [2003] ZASCA 50; 2003 (6) SA 440 (SCA) (22 May 2003)

DIE
HOOGSTE HOF VAN APPÈL
VAN SUID-AFRIKA
RAPPORTEERBAAR
SAAK
NR
: 303/2002
In die saak tussen:
STAD TSHWANE METROPOLITAANSE
MUNISIPALITEIT (voorheen
bekend as STADSRAAD
VAN PRETORIA) Appellant
- en -
BODY
CORPORATE FAERIEDALE
Respondent
_____________________________________________________________________
Coram: STREICHER, NAVSA,
CLOETE ARR, JONES & SHONGWE WND ARR
Verhoor: 7 MEI 2003
Gelewer:
22 MEI 2003
Artikel 36(6) van die Wet op
Deeltitels 95 van 1986 – die regspersoon (‘body corporate’) het
nie die bevoegdheid om as eiser
op te tree vir die verhaal van skade
aan individuele eiendom nie.
_____________________________________________________________________
U I T S
P R A A K
_____________________________________________________________________
STREICHER
AR
STREICHER AR:
[1] Die geskilpunt wat in hierdie
appèl besleg moet word is of die regspersoon, soos bedoel in
art 36(1) van die Wet op
Deeltitels 95 van 1986 ('die Wet'), van
`n deeltitelskema die bevoegdheid het om skadevergoeding te verhaal
ten opsigte van skade
wat onregmatig en nalatig deur `n delikpleger
veroorsaak is aan dele van die deeltitelskema wat aan individuele
lede van die regspersoon
behoort en wat dus nie gemeenskaplike
eiendom is nie.
[2] Die
respondent, synde die regspersoon ten opsigte van die Faeriedale
Deeltitelskema (‘die kompleks’), het in die landdroshof
vonnis
teen die Stadsraad van Pretoria (hierna genoem ‘die appellant’)
1
verkry vir betaling van R53 542,24 plus rente en koste. Die
bedrag is toegeken as skadevergoeding vir skade aan eenhede 1 en
2
(insluitende die dak daarvan) en die grensmuur van die kompleks. Die
skade is veroorsaak deur die val van `n boom wat deur werknemers
van
die appellant afgesaag is. Tydens die verhoor was slegs die kwantum
van die skade en die respondent se reg om die skade te verhaal
in
geskil. Die appellant het na die Transvaalse Provinsiale Afdeling
(‘die hof
a quo
’) geappelleer. Die appèl was slegs
gemik teen die landdros se bevinding dat die respondent die
bevoegdheid gehad het om
aksie in te stel ten opsigte van skade aan
dele van die kompleks wat aan individuele lede van die respondent
behoort het (‘die
individuele eiendom’). Dit was gemeensaak dat
die respondent wel die bevoegdheid het om as eiser op te tree ten
opsigte van die
gemeenskaplike eiendom in die kompleks. Dit was ook
gemeensaak dat indien die appellant gelyk gegee sou word die appèl
ten
volle moes slaag aangesien nie bewys is welke gedeelte (indien
enige) van die gevorderde skade betrekking gehad het op
gemeenskaplike
eiendom nie. Die hof
a quo
het bevind dat die
respondent wel die bevoegdheid het om die aksie ten opsigte van skade
aan die individuele eiendom in te stel en
het gevolglik die appèl
van die hand gewys. Die uitspraak is gerapporteer as
Stadsraad van
Pretoria v Body Corporate Faeriedale
2002 (1) SA 804
(T). Met
verlof van hierdie hof appelleer die appellant nou teen die hof
a
quo
se bevinding.
[3] In sy besonderhede van vordering het die respondent
beweer dat hy skade gely het aan sy eiendom. Op dié basis kon
die respondent
nie slaag nie aangesien dit duidelik is en ook
gemeensaak is dat die eiendom wat beskadig is nie die eiendom van die
respondent was
nie. Die respondent se regsverteenwoordiger het dit
egter reeds in sy openingsbetoog in die landdroshof duidelik gemaak
dat die respondent
nie skadevergoeding vorder in sy hoedanigheid as
eienaar van die beskadigde eiendom nie. Hy het naamlik genoem dat die
twee eenhede
wat beskadig is, in die name van onderskeidelik `n mnr
Le Roux en `n mev Badenhorst geregistreer was en gesê dat dit
die respondent
se saak is dat hy ingevolge ‘die Wet op Deeltitels .
. . die reg het om dagvaarding uit te gereik het’. Daarna het hy
die getuienis
van Le Roux aangebied. Le Roux het getuig dat hy `n
trustee van die respondent was; dat die trustees verplig was om die
eiendom ter
sprake te verseker; dat die eiendom verseker is; dat die
versekeringspremies maandeliks deur die lede van die respondent by
wyse
van heffings aan die respondent betaal is; en dat die skade
eventueel in opdrag van die versekerings­maatskappy herstel is.
[4] Op
grond van die voormelde getuienis het die landdros bevind dat die
respondent opdrag gehad het om die kompleks teen skade te
verseker;
dat die respondent gevolglik in terme van `n volmag opgetree het en
derhalwe ingevolge art 36(6) van die Wet
locus standi
gehad
het.
[5] Artikel
36(6) bepaal ten aansien van die
locus standi
van die
regspersoon van `n deeltitelskema soos volg:
‘Die regspersoon geniet ewigdurende
opvolging en is bevoeg om in sy naam as regspersoon as eiser en
verweerder in regte op te tree
ten opsigte van-
`n kontrak deur hom aangegaan;
enige skade aan die gemeenskaplike eiendom;
`n aangeleentheid in verband met die grond of gebou
waarvoor die regspersoon aanspreeklik is of die eienaars gesamentlik
aanspreeklik
is;
`n aangeleentheid wat ontstaan uit die uitoefening van
enige van sy bevoegdhede of die uitvoering of nie-uitvoering van
enige van
sy pligte kragtens hierdie Wet of enige reël; en
enige eis teen die ontwikkelaar ten opsigte van die
skema indien by spesiale besluit aldus bepaal.’
[6] Die
appellant het teen die landdros se uitspraak geappelleer op grond
daarvan dat die landdros fouteer het om nie te beslis nie:
(i) dat
die respondent gebonde was aan sy pleitstukke ingevolge waarvan hy
beweer het dat hy die eienaar van die beskadigde geboue
was; en (ii)
dat die respondent slegs geregtig was om aksie in te stel ten opsigte
van die skade aan gemeenskaplike eiendom en daar
nooit bewys is
watter deel, indien enige, van die beskadigde eiendom gemeenskaplike
eiendom was nie. Die Hof
a
quo
het beide argumente verwerp.
[7] Voor
ons het die appellant steeds aangevoer dat die respondent gebonde was
aan sy pleitstukke en gevolglik nie moes geslaag het
nie. Die
appellant het egter reeds by die aanvang van die verhoor in die
landdroshof geweet dat die respondent nie aanspraak maak
op
locus
standi
op die basis dat hy die eienaar van die beskadigde eiendom
was nie en het geen beswaar daarteen geopper nie. Hy het ook nie
verdere
besonderhede aangevra nie en is geensins benadeel deurdat die
respondent nie gepleit het dat hy aanspraak maak op
locus standi
ingevolge die bepalings van art 36(6)(c) en (d) nie. Onder die
omstandighede het die hof
a quo
tereg die appellant se betoog
dat die respondent gebonde was aan die bewering in die pleitstukke
dat hy as eienaar van die beskadigde
eiendom geregtig is op
skadevergoeding, verwerp (op 807B) (sien
Shill v Milner
1937
AD 101
op 105).
[8] Na
my mening het die hof
a quo
egter fouteer om te bevind dat
artikels 36(6)(c) en (d) wel aan die respondent
locus standi
verleen ten opsigte van die verhaal van die skade wat aan die
individuele eiendom deur die val van die boom veroorsaak is (op
808H-I).
[9] Artikel 36(6)(c) en (d) verleen aan die regspersoon
van `n deeltitelskema die bevoegdheid om in sy naam as eiser en
verweerder
op te tree ten opsigte van `n omskrewe aangeleentheid. Die
vraag is dus of die aangeleentheid ten opsigte waarvan die respondent
in die onderhawige geval as eiser opgetree het `n aangeleentheid is
soos bedoel in daardie subartikels. Dit volg dat in die eerste
plek
bepaal moet word wat die aangeleentheid hier ter sprake is en dat in
die tweede plek bepaal moet word of dit `n aangeleentheid
is soos
bedoel in subart (c) of (d).
[10] Die
hof
a quo
het beslis dat die respondent ingevolge die
bepalings van art 37(1)(f) en (h) aanspreeklik is om die geboue wat
deel vorm van die
deeltitelskema te verseker en om in geval van
beskadiging van die geboue die skade te herstel (op 808E-F); dat hy,
wat die herstel
van skade aan die geboue betref, dieselfde
verpligting ten aansien van individuele eiendom het as wat hy ten
aansien van gemeenskaplike
eiendom het (op 810B); dat sodanige
aanspreeklikheid `n aangeleentheid is wat verband hou met die geboue;
en dat die respondent vir
daardie rede
locus standi
ingevolge
die bepalings van subart (c) het om aksie in te stel vir verhaal van
die skade (op 808E-H). Die hof
a quo
het ook bevind dat die
respondent se eis `n aangeleentheid is wat ontstaan het uit die
uitvoering van sy plig om te verseker en te
herstel en dat die
respondent vir dié rede ook ingevolge subart (d)
locus
standi
het om aksie in te stel vir die verhaal van die skade (op
808I).
[11] Na
my mening het die hof
a quo
die aangeleentheid ter sake
verkeerdelik geïdentifiseer. Die vraag wat beslis moet word, is
of die respondent die bevoegdheid
het om as eiser op te tree vir die
verhaal van die skade deur die val van die boom aangerig. Sodanige
skade is die relevante aangeleentheid
en nie enige versekerings- of
herstelverpligting van die respondent nie.
[12] Die skade aan die gebou, synde die ter sake
aangeleentheid, is nie `n aangeleentheid soos bedoel in art 36(6)(c)
of (d) nie.
[13] Subartikel
(c) vereis dat die aangeleentheid ten opsigte waarvan die subartikel
locus standi
verleen een moet wees ‘waarvoor die regspersoon
aanspreeklik is of die eienaars gesamentlik aanspreeklik is’. Die
subartikel
het dus te doen met `n aangeleentheid waar die regspersoon
aangespreek word d.w.s. dit handel met die bevoegdheid van die
regspersoon
om as verweerder op te tree en nie met sy bevoegdheid om
as eiser op te tree nie.
[14] Subartikel
(d) vereis dat die aangeleentheid ten opsigte waarvan die subartikel
locus standi
verleen een moet wees ‘wat ontstaan uit die
uitoefening van enige van (die regspersoon se) bevoegdhede of die
uitvoering of nie-uitvoering
van enige van sy pligte’. Dit is
duidelik nie die geval nie. Die skade, synde die ter sake
aangeleentheid, het ontstaan uit die
nalatige handelinge van die
appellant se werknemers en nie uit die uitoefening van enige van die
respondent se bevoegdhede of die
uitvoering of nie-uitvoering van
enige van sy pligte nie.
[15] In
ieder geval is die hof
a quo
se bevinding dat die regspersoon
van `n deeltitelskema verplig is, soos in die geval van
gemeenskaplike eiendom, om skade aan individuele
eiendom wat deel
vorm van die deeltitelskema te herstel, verkeerd. Slegs in sekere
omskrewe omstandighede is die regspersoon verplig
om individuele
eiendom te herstel. So byvoorbeeld is `n regspersoon verplig om,
behoudens die bepalings van art 48 en die regte van
die houer van `n
deelverband, onverwyld versekeringsgeld deur hom ten opsigte van
skade aan die geboue ontvang, aan te wend vir die
herbou en herstel
van die geboue vir sover dit gedoen kan word (art 37(1)(h)).
Daarenteen is die regspersoon verplig om in die algemeen
die
gemeenskaplike eiendom tot voordeel van alle eienaars te beheer, te
bestuur en te administreer (art 37(1)(r)); om `n fonds in
te stel vir
die herstel, instandhouding, beheer, bestuur en administrasie van die
gemeenskaplike eiendom (art 37(1)(a)); en om die
gemeenskaplike
eiendom behoorlik te onderhou en dit in `n goeie en bruikbare
toestand in stand te hou (art 37(1)(j)). Geen ooreenstemmende
verpligting ten opsigte van die individuele eiendom word die
regspersoon opgelê nie. `n Ooreenstemmende verpligting word wel
op die individuele eienaars geplaas deurdat art 44(1)(c) bepaal dat
`n eienaar sy deel moet herstel en in `n goeie toestand in stand
moet
hou.
[16] Die feit dat die regspersoon verplig is om die
geboue (d.w.s. ook individuele eiendom) te verseker (art 37(1)(f))
dui ook nie
op `n verpligting aan die kant van die regspersoon om die
individuele eiendom te herstel in die geval van beskadiging daarvan
nie.
Veral is dit nie die geval in die lig van art 37(4) wat bepaal
dat die regspersoon vir die doeleindes van die aangaan van
versekering
kragtens subart (1)(f) geag word `n versekerbare belang
in die vervangingswaarde van die gebou te besit. Die bepaling is
duidelik
nodig geag om dit vir regspersoon moontlik te maak om die
individuele eiendom te verseker. Indien `n regspersoon ingevolge die
Wet
verplig was om die gebou te herstel sou hierdie bepaling nie
nodig gewees het nie.
[17] Die
regter
a quo
het verder bevind: ‘Dit moet veronderstel word
dat die Wetgewer ten tyde van die opstel van die Wet bewus was van
die subrogasie-reël
van die versekeringsreg. Daarvolgens het `n
versekeraar die reg om in die naam van die versekerde aksie in te
stel teen `n delikpleger.
Indien mnr
Mills
se submissie korrek
is beteken dit dat die versekeraar van daardie reg ontneem is deur
hierdie Wet.’ `n Versekeraar het egter nie
altyd die reg om in die
naam van die versekerde aksie in te stel teen `n derde party nie. Een
vereiste is dat die versekerde teenoor
die derde party geregtig moet
wees op die remedie wat die versekeraar wens aan te vra. Soms is dit
nie die geval nie (sien
Simpson v Thomson
(1877) 3 App Cas 279
(HL);
Ackerman v Loubser
1918 OPA 31 op 37).
[18] Na my mening is daar geen aanduiding in die Wet te
vinde dat dit die bedoeling was om aan `n regspersoon van `n
deeltitelskema
die bevoegdheid te verleen om as eiser op te tree ten
opsigte van die verhaal van skade wat deur `n delikpleger aan
individuele eiendom
veroorsaak is nie. Die feit dat spesifiek in art
36(6) aan `n regspersoon die bevoegdheid verleen word om as eiser op
te tree ten
opsigte van skade aan die gemeenskaplike eiendom, terwyl
geen melding gemaak word van individuele eiendom nie, dui op die
teendeel.
[19] Ek is gevolglik van mening dat die respondent nie
die bevoegdheid gehad het om as eiser op te tree ten opsigte van die
verhaal
van die skade aan individuele eiendom soos eenhede 1 en 2
nie. Soos reeds gemeld is dit gemeensaak tussen die partye dat in
geval
van so`n bevinding die appèl ten volle moet slaag omrede
die respondent nie bewys het welke gedeelte van sy skade betrekking
het op gemeenskaplike eiendom nie.
[20] Die volgende bevel word gemaak:
1. Die appèl slaag met koste.
2. Die hof
a quo
se bevel word tersyde gestel en vervang met die volgende bevel:
‘1. Die appèl slaag met
koste.
2. Die hof
a quo
se bevel word vervang met die volgende bevel:
“
Die eiser se eis word van die hand gewys met koste.”’
__________________
STREICHER AR
NAVSA AR)
CLOETE AR)
JONES Wnd
AR) STEM SAAM
SHONGWE Wnd AR)
1
Appèl is inderdaad aangeteken deur ‘Stad Tshwane
Metropolitaanse Munisipaliteit (voorheen bekend as Stadsraad van
Pretoria)’.
Geen beswaar is deur die respondent geopper dat die
appellant as een en dieselfde persoon as die Stadsraad van Pretoria
beskou
word nie.