About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Supreme Court of Appeal
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Supreme Court of Appeal
>>
2000
>>
[2000] ZASCA 170
|
|
Midrand/ Rabie Ridge/ Ivory Park Metropolitan Substructure v Strydom (194/98) [2000] ZASCA 170; [2000] 4 All SA 123 (A); 2001 (1) SA 98 (SCA) (31 August 2000)
Saak No: 194/98
In die saak van:
MIDRAND/RABIE RIDGE/IVORY PARK
METROPOLITAANSE
SUBSTRUKTUUR
Appellant
en
JOHAN
GEORG STRYDOM
Eerste Respondent
JOHAN
GEORG STRYDOM
Tweede Respondent
CORAM
:
Hefer, Vivier, Howie, Schutz, ARR en Mpati Wnd AR
DATUM
VAN VERHOOR
: 17 Augustus 2000
DATUM
VAN UITSPRAAK
: 31 Augustus 2000
U I T S P R A A K
HOWIE AR/ . . .
HOWIE AR
:
[1] Appellant is ‘n plaaslike bestuur soos
bedoel in die Ordonnansie op Eiendomsbelasting van Plaaslike
Besture, 11 van
1977 (T). Respondente is eienaars van grond binne
appellant se bestuursgebied. Appellant het hulle in `n landdroshof
in drie
afsonderlike sake vir betaling van eiendomsbelasting met
betrekking tot drie afsonderlike eiendomme gedagvaar. In elke
saak
is `n identiese eksepsie geneem. Dit het misluk. Op appèl
na die Transvaalse Provinsiale Afdeling is respondente gelyk
gegee.
Met verlof van daardie Hof kom appellant in hoër beroep.
[2] Die besonderhede van vordering het elkeen twee
eise behels. Die eerste eis was vir betaling van belastings en
heffings
gehef deur appellant ingevolge artikels 21, 26 en 29 van
voormelde Ordonnansie. Die tweede eis is soos volg geformuleer:
“Eiser se eis teen verweerder is vir die betaling van . . .
eiendomsbelasting vir krisisbeheer gehef deur Eiser in terme
van
Artikel 21 saamgelees met Artikels 26 en 29 van Ordonnansie 11 van
1977(T) en verder saamgelees met die Wet op Brandweerdienste
No. 99
van 1987 vir die tydperk 1 Desember 1994 tot 30 April 1995 en welke
bedrag opeisbaar en betaalbaar is maar nieteenstaande
aanmaning
daartoe Verweerder weier en/of versuim om te betaal.”
[3] In `n versoek om nadere besonderhede is appellant
gevra hoe die bedrae in die twee eise saamgestel en bereken is, met
spesifieke
verwysing na die formule en basis van berekening.
[4] Die tersaaklike gedeelte van die antwoord was die
volgende:
“Eiendomsbelasting word bereken ooreenkomstig
die bepalings van Artikel 22(1) van Ordonnansie 11 van 1977 en is
die
berekening gebaseer op die volgende:
EIENDOMSBELASTING
Waardasie x tarief ÷ 12 is gelykstaande aan
maande-
likse belasting:
Terreinwaarde van eiendom : R6 100 000-00
Oppervlakte van eiendom : 610,4272 ha
Tarief (1994/95 boekjaar) : 5,67c/R
KRISISBEHEER
Krisisbeheer word soos volg bereken:
Terreinwaarde x tarief ÷ 12 is gelykstaande
aan maan-
delikse heffing:
Terreinwaarde van eiendom : 6 100 000-00
Tarief (1994/95) : R0011154"
[5] Respondente se grond van eksepsie
was dat die tweede eis regtens ongegrond was. Die grondslag vir
daardie stelling
was
dat eiendomsbelasting gebaseer op terreinwaarde slegs een keer per
boekjaar per eiendom gehef kon word. In die onderhawige
geval
is albei eise ten opsigte van dieselfde boekjaar en is albei
gebaseer op terreinwaarde.
[6] Die Ordonnansie bevat geen bepalings ten opsigte
van eiendomsbelasting vir “krisisbeheer” nie, wat
daardie woord
ook al mag beteken, en die bepalings van die Wet op
Brandweerdienste is hier van geen belang nie.
[7] Die Ordonnansie se bepalings wat ter sake is, is
die volgende.
Artikel 4 magtig `n plaaslike bestuur om `n
eiendomsbelasting of eiendomsbelastings te hef op grond, enige reg
in grond en enige
verbeterings ten opsigte van grond of regte in
grond. In artikel 1 word “eiendomsbelasting of -belastings”
omskryf
as insluitende “`n algemene eiendomsbelasting, en `n
spesiale eiendomsbelasting in artikel 24 genoem . . .” en
“algemene
eiendomsbelasting” word omskryf as “die
eiendomsbelasting of -belastings in artikel 21 genoem”.
[8] In artikel 21 verskyn daar die volgende
subartikels:
“(1) Behoudens die volgende bepalings van
hierde artikel kan `n plaaslike bestuur `n eiendomsbelasting of
eiendomsbelastings
(bekend te staan as `n algemene
eiendomsbelasting) op belasbare eiendom opgeteken in die
waarderingslys hef vir `n boekjaar waarop
sodanige lys betrekking
het.
. .
.
`n
Algemene eiendomsbelasting gehef ingevolge subartikel (1) of (2)
is `n bedrag in die rand soos deur die plaaslike bestuur
vasgestel -
op die
terreinwaarde van grond of op die terreinwaarde van `n reg in
grond; of
op die
terreinwaarde van grond of op die terreinwaarde van `n reg in
grond soos in paragraaf (a) beoog en daarbenewens, op
die waarde
van verbeterings op sodanige grond of wat op sodanige reg in grond
betrekking het: Met dien verstande dat die
bedrag in die rand
vasgestel op die waarde van verbeterings nie hoër mag wees
nie as die bedrag in die rand vasgestel
op die terreinwaarde van
grond of the terreinwaarde van `n reg in grond na gelang van die
geval.”
Dan lees art 24 soos volg:
“
Spesiale
eiendomsbelasting vir bepaalde gebied.
24. Waar –
die uitgawes of beraamde uitgawes vir die
voorsiening van dienste en fasiliteite in enige bepaalde gebied
binne `n munisipaliteit
na die mening van die betrokke plaaslike
bestuur abnormaal of buitengewoon is;
die
waarde van belasbare eiendom in enige bepaalde gebied binne `n
munisipaliteit so laag is dat die eiendomsbelasting of
eiendomsbelastings wat in daardie gebied gehef word onvoldoende is
of sal wees om die uitgawes of beraamde uitgawes in paragraaf
(a)
beoog, te bestry,
kan die betrokke plaaslike bestuur, ondanks
andersluidende bepalings in hierdie Ordonnansie vervat maar
onderworpe aan die goedkeuring
van die Administrateur, by besluit
deur `n meerderheid van die lede van die plaaslike bestuur geneem, `n
spesiale eiendomsbelasting
hef op die terreinwaarde van grond geleë
binne sodanige gebied en opgeteken in die waarderingslys of op die
terreinwaarde
van `n reg in sodanige grond.”
Laastens bepaal art 26 (1):
“
Bedrag
verskuldig vir eiendomsbelasting deur eienaar op
vasgestelde dag betaalbaar.
26. (1)Behoudens die bepalings van hierdie Hoofstuk,
die
Wet op Belastings op Spoorwegeiendom, 1959, en enige
ander wet, is die bedrag wat voortspruit uit die heffing van enige
algemene
eiendomsbelasting deur `n plaaslike bestuur en ten opsigte
van `n boekjaar verskuldig (bekend te staan as die bedrag verskuldig
vir eiendomsbelasting) betaalbaar –
in `n
enkele bedrag; of
in
paaiemente van gelyke of wisselende bedrae,
soos die betrokke plaaslike bestuur bepaal, deur iemand
wat die eienaar van die betrokke belasbare eiendom is op `n dag of
dae,
na gelang van die geval, wat sodanige plaaslike bestuur vasstel
(bekend te staan as die vasgestelde dag).”
[9] Namens appellant is aangevoer dat aangesien die
woorde “`n algemene eiendomsbelasting” ingevolge art 21
(l) eiendomsbelastings
insluit (dws in die meervoud) daardie woorde
ook in art 21 (3) in die meervoudige sin verstaan moet word. Die
gevolg, aldus die
betoog, is dat alvorens mens by paragrawe (a) en
(b) van art 21 (3) kom, dit al klaar vas staan dat `n onbeperkte
aantal eiendomsbelastings
per boekjaar per eiendom gehef kan word.
Voorts is aan die hand gedoen dat paragrawe (a) en (b) se enigste
funksie is om alternatiewe
berekeningsmetodes te voorsien en nie om
verskillende eiendomsbelastings daar te stel nie. Appellant se
advokaat is genoop om
toe te gee dat daardie vertolking `n plaaslike
bestuur sou magtig om selfs van maand tot maand eiendomsbelastings
teen verskillende
koerse te hef en boonop met elkeen op terreinwaarde
(geheel of gedeeltelik) gebaseer. Twee verdere toegewings was
onvermydelik.
Eerstens, indien dit die posisie was, sou elke
sodanige heffing ooreenkomstig art 21 (1), en elke gepaardgaande
vasstelling ingevolge
art 21 (3), meerdere algemene
eiendomsbelastings- heffings in dieselfde boekjaar meebring.
Tweedens, indien `n plaaslike bestuur
op hierdie manier die
finansiële gevolge van noodsituasies of buitengewone
omstandighede sou kon hanteer, sou art 24 dan heeltemal
oorbodig
wees.
[10] Die betoog namens
appellant kan nie opgaan nie. Die uitdrukking “`n algemene
eiendomsbelasting” is nie net
`n versamelnaam nie en word ook
nie gebruik net om dit van spesiale eiendomsbelasting te onderskei
nie. Dit vervul ook `n belangrike
praktiese funksie. Selfs indien
meer as een eiendomsbelasting ten opsigte van `n besondere boekjaar
gehef word, staan hulle
saam bekend as `n algemene eiendomsbelasting
en is dit lg enkele belasting wat ingevolge art 21 (1) ten opsigte
van die spesifieke
boekjaar die verskuldigde belasting in daardie
jaar is.
Dit is daardie enkele algemene
eiendomsbelasting wat die onderwerp is van die belastingskeppende
bepalings van art 21 (3) en wat
ingevolge art 26 (1) ten opsigte
van `n spesifieke boekjaar betaalbaar is. Trouens, art 26 (1) kan
dit skaars duideliker maak
dat die bedrag wat as `n algemene
eiendomsbelasting gehef word dié bedrag is – en dus die
enigste bedrag -- wat ten
opsigte van `n betrokke boekjaar vir
eiendomsbelasting (afgesien van spesiale eiendomsbelasting)
betaalbaar is. Dit volg derhalwe
dat daar slegs een algemene
eiendomsbelasting per boekjaar kan wees.
[11] Wat art 21 (3) betref moet
`n plaaslike bestuur eers `n bedrag in die rand vasstel. Indien
daardie bedrag dan op terreinwaarde
toegepas word, is die resultaat
`n algemene eiendomsbelasting. Indien dit toegepas word op beide
terreinwaarde en verbeteringswaarde
het mens `n ander, verskillende
algemene eiendomsbelasting. Nog `n verdere algemene
eiendomsbelasting sou die gevolg wees van
die vasstelling van een
bedrag in die rand met betrekking tot terreinwaarde en `n mindere
bedrag per rand met betrekking tot verbeterings.
Gevolglik lê
art 21 (3) nie net neer hoe `n algemene eiendomsbelasting bereken
word nie. Dit bevat nie net berekeningsmetodes
nie. Dit bepaal
verskeie moontlike algemene eiendomsbelastings, slegs een waarvan
met betrekking tot `n enkele spesifieke belasbare
eiendom en `n
enkele spesifieke boekjaar betaalbaar sou wees. En dit is
klaarblyklik daardie meerdere moontlike eiendomsbelastings
wat die
rede is vir die gebruik van die meervoud “eiendomsbelastings”
in art 21 (1).
[12] Wat verder vas staan is dat
elke sodanige algemene eiendomsbelasting op terreinwaarde òf
in die geheel òf gedeeltelik
gebaseer moet wees. Bygevolg
kan slegs een eiendomsbelasting per boekjaar op terreinwaarde gehef
word.
[13] Vir sover daar in die onderhawige saak gepoog
is om met die oog op krisisgevalle te handel bestaan daar twee
moontlikhede
met
betrekking tot sodanige situasies. Die een is om
vooraf in die begroting
gepaste en redelike voorsiening te maak vir die
eerskomende boekjaar. Die ander is om van art 24 gebruik te maak.
Mits daar
aan die vereistes van daardie artikel voldoen word,
sal `n plaaslike bestuur se magte daaronder nie noodwendig tot een
of selfs
net `n paar gebiede in sy magsgebied beperk wees nie.
[14] Wat oorbly is om te beklemtoon
dat belastingbetalers geregtig is om vroegtydig ingelig te word met
betrekking tot hulle verpligtinge
vir `n komende jaar en om hulle
sake dienooreenkomstig te reël. Indien die werklike
regsposisie was soos namens appellant
betoog is, sou
belastingbetalers, om niks van moontlike beleggers te meld nie, se
posisie uiters ondraaglik wees indien nie onmoontlik
nie.
[15] In al die omstandighede meen ek
dat die gevolgtrekking waartoe die Hof benede gekom het korrek was.
[16] Die appèl word van die hand gewys met
koste, insluitende die koste van twee advokate.
________________
C T HOWIE
HEFER
JA)
VIVIER
JA)
STEM
SAAM
SCHUTZ
JA)
MPATI
AJA)