About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Supreme Court of Appeal
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Supreme Court of Appeal
>>
2000
>>
[2000] ZASCA 6
|
|
Kriel NO and Another v Le Roux (52/98) [2000] ZASCA 6; [2000] 2 All SA 65 (SCA) (22 March 2000)
Saak No: 52/98
In die saak
tussen:
HERMANUS JACOBUS KRIEL N O
Eerste Appellant
JOHANNES JACOBUS VAN HUYSSTEEN N O
Tweede
Appellant
en
F J LE ROUX
Respondent
Coram
: HEFER, SMALBERGER,VIVIER, GROSSKOPF ARR
en MELUNSKY Wnd AR
Verhoor
:
2 Maart
2000
Gelewer
: 22 Maart
2000
U I T S P R A A K
Art 2(1) van Wet op Vervreemding van Grond 68 van 1981 - identifikasie van
koopsaak aan hand van omskrywing in koopkontrak.
F H
GROSSKOPF AR
:
[1] Hierdie appèl gaan oor die
geldigheid van ’n skriftelike koopkontrak van grond. Die vraag is of die
betrokke
eiendom aan die hand van die omskrywing daarvan in die koopkontrak,
aangevul deur toelaatbare getuienis, geïdentifiseer en
op die grond bepaal
kan word. Dit was die enigste geskilpunt wat vir beslissing voor die
Transvaalse Provinsiale Afdeling gedien
het. Daardie hof het tot die
gevolgtrekking gekom dat die eiendomsbeskrywing in die koopkontrak ontoereikend
is en dat die koopsaak
nie geïdentifiseer kan word sonder verwysing na
ontoelaatbare getuienis nie. Gevolglik het die hof verklaar dat die koopkontrak
ongeldig is. Verlof om na hierdie hof te appèlleer is op aansoek gerig
aan die Hoofregter toegestaan.
[2] Soos gemeld is die koopsaak in die
onderhawige geval grond. Art 2(1) van die Wet op Vervreemding van Grond, 68 van
1981,
bepaal soos volg :
“Geen vervreemding van grond na die inwerkingtreding van hierdie artikel
is ....van krag nie tensy dit vervat is in ’n
vervreemdingsakte wat deur
die partye daarby of deur hulle agente, handelende op hulle skriftelike gesag,
onderteken is.”
Soortgelyke bepalings was
vervat in vroeëre wetgewing en regspraak met betrekking tot die voorgangers
van die huidige artikel
2(1) bly in beginsel van toepassing.
[3] Van
die beginsels wat oor die jare uitgekristaliseer het en wat vir huidige
doeleindes van belang is, is soos volg saamgevat
in
Clements v Simpson
1971(3) SA 1 (A) op 7A-G:
“1. The section is directed against uncertainty, disputes and possible
malpractices. ......
2. Meticulous accuracy in the description of the
res vendita
is not
required.
Certum est quod certum reddi potest.
In construing an earlier
corresponding enactment, WATERMEYER, C.J., said —
‘Clearly, if sec. 30 be construed so as to require a written contract of
sale to contain, under pain of nullity, a faultless
description of the property
sold couched in meticulously accurate terms, then such a construction would
merely be an encouragement
to a dishonest purchaser to escape from his bargain
on a technical defect in the description of the property, even in cases where
there was no dispute at all between the parties. Such construction would be an
encouragement to dishonesty and cause loss of revenue
to the State, and it
should be avoided if possible.’
See
van Wyk v Rottcher’s Saw Mills (Pty.) Ltd.,
1948 (1) S.A. 983
(A.D.) at p. 989.
3. The foregoing does not mean that the Court is to make a contract for the
parties where their intention cannot be ascertained
with a reasonable degree of
certainty. It means
that
‘inelegance, clumsy draftsmanship or loose use of language in a commercial
document purporting to be a contract, will not impair
its validity as long as
one can find therein, with reasonable certainty, the terms necessary to
constitute a valid
contract.’
Per
COLMAN, J., in
Burroughs Machines Ltd. v Chenile Corporation of
S.A. (Pty.) Ltd.,
1964 (1) S.A. 669
(W) at p. 670G-H.
4. The test for compliance with the statute, in regard to the
res vendita,
is whether the land sold can be identified on the ground by reference to the
provisions of the contract, without recourse to evidence
from the parties as to
their negotiations and
consensus
.”
[4] Die respondent
het op 15 Januarie 1996 ’n skriftelike koopkontrak (“die
koopkontrak”) as verkoper onderteken
waarvolgens hy die westelike gedeelte
van erf 186 R aan die eerste appellant as koper namens ’n genomineerde
(’n trust)
verkoop het. Die respondent het later aangevoer dat die
koopkontrak ongeldig is omdat die grond wat hy aan die koper verkoop het
nie
ex facie
die koopkontrak bepaal kon word nie. Die twee appellante,
handelende in hulle hoedanigheid as trustees van die trust, het daarna
’n
aksie in die hof
a quo
ingestel waarin hulle onder andere nakoming van
die koopkontrak van die respondent geëis het. Die respondent het egter
deurgaans
volhard in sy standpunt dat die koopkontrak nie ’n geldige
koopkontrak van grond beliggaam nie.
[5] In die algemeen gesproke gee
die hof voorkeur aan ’n vertolking wat geldigheid eerder as ongeldigheid
aan ’n kontrak
verleen, mits die kontrak natuurlik redelik vatbaar vir so
’n uitleg is. (
Nach Investments (Pty) Ltd v Yaldai Investments (Pty)
Ltd and Another
1987(2) SA 820 (A) op 832 F-H.) Dit blyk dat daar in die
onderhawige geval nie enige werklike dispuut oor die identifikasie van
die
koopsaak is nie. Dit is eerder ’n geval waar die koopsaak slordig
beskryf is en die respondent as verkoper hom nou op
’n tegniese defek in
die omskrywing van die eiendom wil beroep.
[6] Die koopsaak word soos
volg in die koopkontrak omskryf:
“Die westelike gedeelte van erf 186 R welke op aanhangsel ‘A’
hierby aangedui word en wat steeds verdeel moet
word.”
Aanhangsel “A” is
’n sketsplan (“die sketsplan”) wat by die koopkontrak aangeheg
is. Dit is nie volgens
skaal geteken nie maar dui wel die rigting noord met
’n pyl aan. Die sketsplan toon ’n vierkantige figuur (“die
vierkant”) aan wat klaarblyklik erf 186 R voorstel. Aan die noordekant
van die vierkant loop twee parallelle lyne met die
naam “Murray”
daartussen wat waarskynlik ’n straat met die naam Murray aan die
noordekant van erf 186 R voorstel.
Aan die westekant van die vierkant is daar
ook twee parallelle lyne met die naam “Duncan” daartussen wat die
ander
twee parallelle lyne reghoekig kruis en wat op sy beurt waarskynlik
’n straat met die naam Duncan aan die westekant van erf
186 R voorstel.
Die afleiding kan myns insiens met reg op sterkte van die sketsplan gemaak word
dat erf 186 R op die hoek van Murray
en Duncanstrate geleë is. (Ek sal
later handel met sekere verdere besonderhede wat op die sketsplan
verskyn.)
[7] Die respondent het in die eerste plek aangevoer dat dit
nie uit die koopkontrak en sketsplan blyk in watter dorpsgebied of
dorp erf 186
R geleë is nie, dat die koopsaak dus nie geïdentifiseer kan word nie
en dat die koopkontrak gevolglik nietig
is. Hierdie punt is nie met groot
oortuiging namens die respondent voor ons geargumenteer nie. Klousule 11.7 van
die koopkontrak
verwys na ’n skeidsmuur wat die respondent moet oprig
tussen sy “bestaande eiendom” en die koper se eiendom (bedoelende
klaarblyklik die eiendom wat die koper gekoop het). ’n Aktesondersoek sal
ongetwyfeld aantoon in watter dorp en dorpsgebied
die respondent se
“bestaande eiendom” (dws erf 186 R) geleë is. (Vgl
Cromhout v Afrikaanse Handelaars en Agente (Edms)Bpk
1943 TPD 302
op 306;
Conroy N O v Coetzee
1944 OPD 207
op 215.) Daarbenewens sal
’n stadsplan van Brooklyn in Pretoria sekerlik erf 186 R op die
suid-oostelike hoek van die kruising
van Murray- en Duncanstrate aantoon.
Dergelike objektiewe maniere van identifikasie wat nie verband hou met die
onderhandelinge
tussen die partye nie, is toelaatbaar (
Van Wyk v
Rottcher’s Saw Mills (Pty) Ltd
1948(1) SA 983 (A) op 1005). Die
respondent se eerste submissie met betrekking tot ’n beweerde gebrek aan
identifikasie van
die koopsaak kan dus nie gehandhaaf word nie.
[8]
Die respondent het in die tweede plek betoog dat dit nie moontlik is om die
westelike gedeelte van erf 186 R, en meer in besonder
die oostelike grens van
die westelike gedeelte, aan die hand van die omskrywing van die koopsaak en die
sketsplan te bepaal nie en
dat die koopkontrak om daardie rede nietig is. In
hierdie verband is dit nodig om te verwys na sekere verdere besonderhede wat op
die sketsplan verskyn.
[9] Binne die vierkant verskyn daar twee
diagramme van onreëlmatige vorm wat waarskynlik bestaande strukture soos
geboue
op die erf voorstel. Daar is verder ’n reguit lyn wat van ongeveer
die middel van die noordelike sy van die vierkant na ongeveer
die middel van die
suidelike sy van die vierkant loop en wat ek “die verdelingslyn” sal
noem. Die verdelingslyn verdeel
die vierkant in twee ongeveer gelyke en
eenvormige reghoekige dele. Dit moet in gedagte gehou word dat die omskrywing
van die koopsaak
in die koopkontrak spesifiek daarna verwys dat die westelike
gedeelte van erf 186 R op die sketsplan “aangedui” word.
Die
verdelingslyn loop reguit van die een kant van die vierkant na die ander en is
die enigste lyn op die sketsplan waardeur die
westelike gedeelte van die erf
“aangedui” word. Na my mening is die enigste redelike
gevolgtrekking dat die verdelingslyn
die ooreengekome skeidslyn tussen die
oostelike en westelike gedeelte van erf 186 R aandui. Hierdie gevolgtrekking
word gestaaf
deur die volgende verdere besonderhede wat op die sketsplan
aangetoon word. In die westelike gedeelte van die vierkant verskyn
die letter
“A” met ’n sirkel daaromheen, en langs die kant van die
vierkant staan geskrywe “Gedeelte ‘A’
het betrekking”.
“A” dui dus klaarblyklik daardie gedeelte van die erf aan wat wes
van die verdelingslyn lê.
[10] Die vraag is egter of dit aan
die hand van toelaatbare getuienis presies bepaal kan word waar die skeidslyn,
dws die oostelike
grens van die westelike gedeelte van erf 186 R, op die grond
loop. Dat daar wel voor kontraksluiting ’n definitiewe skeidslyn
bepaal
is, blyk uit kousule 9.2 van die koopkontrak wat soos volg lui:
“Die aanbod is verder onderhewig daaraan dat die eiendom onderverdeel word
soos uitgewys
en die Verkoper onderneem om dadelik die nodige te doen om
onderverdeling te bewerkstellig.”
(Ek
beklemtoon.)
Dit blyk nie uit die kontrak wie die uitwysing gedoen het
nie, maar dit staan vas dat die partye reeds voor kontraksluiting op ’n
spesifieke skeidslyn ooreengekom het. Dit moet verder aanvaar word dat die
partye probeer het om daardie skeidslyn so betroubaar
moontlik op die sketsplan
aan te dui.
[11] Getuienis omtrent die uitwysing is natuurlik nie
toelaatbaar nie
“because it would let in evidence of a verbal agreement which was not
embodied in the written contract.”
Per
Tindall AR
in
Van Wyk v Rottcher’s Saw Mills, supra,
op
996. Kyk ook
die uitspraak van
Watermeyer HR
op 989-990
en vgl
Estate du Toit v Coronation Syndicate Ltd and Others
1929 AD
219.
[12] Daar is egter sekere verdere belangrike eienskappe van die
verdelingslyn wat nog nie genoem is nie en wat oorweeg moet word
by die
identifikasie van die koopsaak. Die verdelingslyn word as ’n reguit lyn
op die sketsplan aangedui. Vir ongeveer twee
vyfdes daarvan word dit as
’n soliede streep op die sketsplan weergegee, maar vir die res word dit as
’n stippellyn aangedui.
Die soliede lyn loop vanaf die noordelike grens
van die vierkant tot by die groter diagram wat waarskynlik ’n struktuur
soos
’n huis op die erf voorstel. Vandaar word die verdelingslyn
’n stippellyn wat regdeur die struktuur en verder tot by
die suidelike
grens loop.
[13] In die hof
a quo
is namens die respondent
formeel erken dat die “soliede swart streep” wat deel van die
verdelingslyn uitmaak inderdaad
“’n bestaande muur ten tye van die
kontraksluiting aandui”. Mnr Maritz, wat namens die respondent verskyn,
betoog
egter dat hierdie erkenning ontoelaatbaar is. Volgens sy argument het
dié erkenning betrekking op die bedoeling van die partye
toe hulle die
soliede lyn op die sketsplan aangebring het, terwyl daardie bedoeling nie uit
die koopkontrak en sketsplan blyk nie,
maar deel van die onderhandelinge tussen
die partye uitmaak.
[14] Die erkenning bestaan uit twee bene. In die
eerste plek is dit ’n erkenning dat daar ten tyde van die kontraksluiting
’n bestaande muur was. Dat daar so ’n muur was, is ’n
neutrale feit wat nie verband hou met enige onderhandelinge
tussen die partye of
’n mondelinge ooreenkoms met betrekking tot die identifikasie van die
koopsaak nie. Tot daardie mate
is die erkenning klaarblyklik toelaatbaar. (Vgl
Party Investments (Pty) Ltd v Padayachey
1975(3) SA 891 (N) op 892 D en
895A waar dergelike erkennings toegelaat is.)
[15] Die tweede been
van die erkenning verbind die bestaande muur met die soliede lyn op die
sketsplan. Dit is nie nodig om die
toelaatbaarheid daarvan te beslis nie omdat
dit in elk geval objektief vasgestel kan word dat die soliede lyn op die
sketsplan wel
die bestaande muur aandui. In
Van Wyk v Rottcher’s Saw
Mills, supra,
op 1006 het
Schreiner AR
verskillende metodes van
identifikasie, waaronder die volgende, genoem:
“Another important way of identifying property is by stating its
boundaries. This may be done by reference to a plan, which
can be applied to
the land through the correlation of marks on the plan with marks on the land or
by surveying and fixing on the
land the boundaries shown on the
plan.”
Indien hierdie wyse van
identifikasie in die onderhawige saak gevolg word en die soliede lyn op die
sketsplan met die posisie van
die strukture op die grond gekorreleer word, lei
dit noodwendig tot die gevolgtrekking dat die soliede lyn op die sketsplan niks
anders as die bestaande muur voorstel nie.
[16] Indien dit eenmaal
aanvaar word dat die soliede lyn die bestaande muur op die erf uitbeeld en dat
die stippellyn bloot ’n
verlenging van die soliede lyn is, volg dit dat
die posisie van die verdelingslyn aan die hand van die bestaande muur op die
grond
bepaal kan word. Aangesien die verdelingslyn, soos reeds vroeër in
[9] hierbo bevind, die ooreengekome skeidslyn voorstel,
volg dit verder dat
daardie skeidslyn eweneens deur middel van die bestaande muur en sy verlenging
op die grond bepaal kan word.
Op daardie wyse kan die oostelike grens van die
westelike gedeelte en dus die koopsaak self bepaal word.
[17] Steun
vir die voorgaande uitleg word gevind in klousule 11.7 van die koopkontrak.
Daarvolgens het die respondent as verkoper
onderneem
“om
die nodige skeidsmuur op die grens
tussen die onderverdeelde
eiendom te bou, sowel as ’n skeidsmuur tussen die Verkoper se bestaande
eiendom en die Koper se eiendom
in die
gang.”
(Ek
beklemtoon.)
Die respondent moes dus twee skeidsmure bou, die een op die
grens en die een in die gang waar die skeidslyn deur die huis sou loop.
Dit
gaan om die “nodige skeidsmuur” wat die respondent “op die
grens” moes bou, dws op die oostelike grens
van die westelike gedeelte.
Soos reeds gemeld, word daardie grens of skeidslyn aangedui deur die
verdelingslyn. Die respondent
moes die skeidsmuur bou slegs waar nodig. Die
redelike afleiding is dat daar nie so ’n muur langs die hele grens nodig
was
nie aangesien daar reeds ’n bestaande muur langs ’n deel van die
grens was wat as skeidsmuur kon dien. Gedagtig daaraan
dat die verdelingslyn
uit ’n soliede- en ’n stippellyn bestaan, is dit waarskynlik dat die
stippels gebruik is om aan
te dui waar ’n skeidsmuur nodig was en dus nog
gebou moes word, terwyl die soliede lyn die bestaande muur voorstel wat vir
’n deel as skeidsmuur sou dien.
[18] Na my oordeel kan die
grense van die koopsaak (en in besonder die oostelike grens daarvan) dus wel op
toelaatbare wyse bepaal
word en is die koopkontrak gevolglik geldig.
[19] Alvorens die appèl gehandhaaf kan word, moet die
appellante se aansoek om kondonasie vir die laat liassering van die
volmag, die
appèloorkonde en die sekuriteitstelling behandel word. Hulle verskaf
’n redelike verduideliking vir hul
versuim en die respondent opponeer die
aansoek slegs op die basis dat daar nie ’n redelike vooruitsig op sukses
op appèl
is nie. Daardie grond het nou weggeval en kondonasie behoort
myns insiens toegestaan te word. Die appellante moet egter al die
koste
verbonde aan die aansoek om kondonasie betaal.
[20] Die respondent het
myns insiens tereg beswaar gemaak teen die verkwisting van koste wat veroorsaak
is deur die insluiting
van volumes 2 en 3 as deel van die appèloorkonde.
Die appellante se advokaat het toegegee dat ’n spesiale kostebevel
geregverdig is waarvolgens die appellante gelas word om alle koste in verband
met die voorbereiding en deurlees van volumes 2 en
3 te betaal.
[21]
Die volgende bevel word gemaak:
1. Die appellante se aansoek om kondonasie word toegestaan, maar die appellante
word gelas om alle koste in verband met daardie
aansoek te
betaal.
2. Die appèl word gehandhaaf met koste, maar onderhewig aan die spesiale
kostebevel in 3 hieronder.
3. Die appellante word gelas om alle koste verbonde aan die voorbereiding en
lees van volumes 2 en 3 van die appèloorkonde
te
betaal.
4. Die bevel van die hof
a quo
word tersyde gestel en met die volgende
bevel vervang:
“(a) Dit word verklaar dat die skriftelike koopkontrak wat die
verweerder as verkoper en die eerste eiser as koper namens
’n genomineerde
op 15 Januarie 1996 gesluit het ’n geldige koopkontrak
is.
(b) Die verweerder word gelas om
die koste te betaal.”
5. Die saak word na die hof
a quo
terugverwys vir
voortsetting.
_______________
F H GROSSKOPF
Appèlregter
Hefer
AR)
Smalberger AR)
Vivier AR)
Melunsky Wnd AR)
Stem saam