About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Supreme Court of Appeal
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Supreme Court of Appeal
>>
1990
>>
[1990] ZASCA 150
|
|
Van Der Merwe v Meades (173/89) [1990] ZASCA 150; 1991 (2) SA 1 (AD); [1991] 4 All SA 42 (AD) (28 November 1990)
Saak No 173/89 whn
P J 'n VAN DER MERWE
Appellant
en
D J MEADES
Respondent
JOUBERT
Wn HR.
IN DIE HOOGGEREGSHOF VAN SUID - AFRIKA
APPÊLAFDELING
In die saak tussen:
P J 'n VAN DER MERWE
Appellant
en
D J MEADES
Respondent
Coram
: JOUBERT Wn HR et NESTADT, KUMLEBEN, F 'n GROSSKOPF, NIENABER
ARR.
Datum van Verhoor
: 6 November 1990
Datum gelewer
: 28 November
1990
UITSPRAAK JOUBERT
Wn HR:
/Omstreeks
2
Omstreeks 1958 het mnr Human op erf nr 4169 te Kimberley 'n
woonhuis gebou waarin hy en sy vrou vir ongeveer 20 jaar gewoon het. Na
sy
oorlye het mev Human die woonhuis aan ene du Plooy verkoop. Op 1 Augustus 1983
het die appellant ("Van der Merwe") die woonhuis
van mev du Plooy vir R180
000-00 gekoop en dit met sy gesin op 23 Maart 1984 betrek. Op 10 September 1986
het Van der Merwe die woonhuis
aan die respondent ("Meades") vir R220 000-00
verkoop. Op 6 Februarie 1987 is die woonhuis aan Meades getransporteer maar Van
der
Merwe het voortgegaan om in die woonhuis as huurder tot die einde van Maart
1987 te woon.
Klousule 8 van die koopkontrak tussen Van der Merwe en Meades bevat 'n
voetstootsklousule waarvan die relevante gedeelte soos volg
lees:
/3
3
"Die EIENDOM word 'voetstoots' en soos dit staan,
verkoop en die VERKOPER gee geen waarborg met
betrekking tot die geboue en enige verbeterings
op die EIENDOM nie. Die VERKOPER sal ook nie
aanspreeklik wees vir enige verborge of sigbare
gebreke in die EIENDOM nie."
Op 7 Mei 1987 het
Meades in die Noord-Kaapse Afdeling van die Hooggeregshof 'n eis teen Van der
Merwe ingestel vir die betaling van
R32 000-00 synde die koste verbonde aan die
herstel van 'n verborge gebrek in die dakkonstruksie van die woonhuis. Die
verhoor het
op 8 September 1988 begin en op 23 September 1988 het VAN RHYN R-P
die eis met koste toegestaan. Met verlof van die Hof
a quo
kom Van der
Merwe tans na hierdie Hof in hoër beroep teen daardie uitspraak.
Na aanleiding van die tweespalt in ons regspraak soos weerspieël in die
Transvaalse en die Natalse
/4
4
standpunte oor die basis waarop 'n koper, wat van die
bestaan
van die verborge gebreke ten tyde van die aangaan van
die
koopkontrak onbewus was, 'n voetstootsklousule regtens kan
aanveg, is
dit nodig om ons gemene reg op hierdie gebied
te raadpleeg. M.a.w. wat moet
'n koper bewys om die beskerming
te ontneem wat 'n voetstootsklousule aan 'n
verkoper verleen
t.o.v. aanspreeklikheid vir verborge gebreke ?
Reeds in die Romeinse
Republiek voor die Christelike jaartelling het die
Curules Aediles
, wat
toesig en beheer oor die markverkeer gehad het, twee edikte uitgevaardig waarvan
die tekste te vind is in D 21.1.1.1 en 38.1.
Daarin word die verkoper van slawe
(
mancipia
) en lasdiere (
iumenta
) op 'n mark verplig om die bestaan
van bepaalde liggaamlike siektes (
morbi
) en sekere gebreke (
vitia
)
van die
merx
aan die koper bekend te maak. In
'n byvoegsel (
elogium
) tot die een edik het die
Curules
Aediles
/5
5
die bepalings daarvan tot vee (
pecus
) uitgebrei, soos
blyk
uit D 21.1.38.5. Die regsmiddels wat hulle aan die koper
verleen het,
was die
actio redhibitoria
om teruggawe van
die koopprys, of
vrystelling van betaling daarvan, teen
teruglewering van die
merx
te
eis, terwyl vermindering van
die koopprys met die
actio quanti minoris
geëis kon word waar
dit na die aangaan van die koop blyk dat die
merx
ten tyde
van die aangaan van die koop wel een van die siektes of
gebreke
gehad het wat nie deur die verkoper aan die koper bekend gemaak
is nie. Die koper moes egter by die aangaan van die koop
van die bestaan van die siekte of gebrek onbewus gewees het
(D 21.1.14.10 en 48.4). Die Romeinse juriste het die
bepalings van die aedilisiese edikte ontwikkel en uitgebrei
soos blyk uit die uittreksels van hul geskrifte wat opgeneem
is in D 21 titel 1 (
De Aedilicio Edicto et Redhibitione et
Quanti Minoris
). Onder Justinianus was die aedilisiese
/6
6
aksies beskikbaar vir 'n koper van enige spesifieke
saak,
roerend of onroerend (behalwe ingeval van fiskale
verkopings),
ongeag die plek waar die koop aangegaan is solank die
verborge
gebreke by die aangaan van die koop aanwesig was sonder dat
die
koper daarvan bewus was. Die feit dat die verkoper
by die aangaan van die
koop glad nie van die bestaan van die
verborge gebreke geweet het nie, was
volkome irrelevant (D
21.1.1.2). Die posisie van 'n
bona fide
verkoper onder
die aedilisiese edikte was derhalwe uitermate ongunstig.
Die doel van hierdie edikte word deur Ulpianus soos volg gestel
ln D 21.1.1.2:
Causa huius edicti proponendi est, ut occurratur fallaciis vendentium et
emptoribus succurratur, quicumque decepti a venditoribus
fuerint : dummodo
sciamus venditorem, etiamsi ignoravit ea quae aediles praestari iubent, tamen
teneri debere. nec est hoc iniguum
: potuit enim ea nota habere venditor : neque
enim interest emptoris, cur
/7
7
fallatur, ignorantia venditoris an calliditate. Watson se vertaling : " This
edict was promulgated to check the wiles of vendors
and to give relief to
purchasers circumvented by their vendors. It must, though, be recognised that
the vendor is still liable, even
though he be unaware of the defects which the
aediles require to be declared. There is nothing inequitable about this; the
vendor
could have made himself conversant with these matters; and in ány
case, it is no concern of the purchaser whether his deception
derives from the
ignorance or the sharp practice of his vendor."
Al
troos vir die verkoper was dat geen vergoeding vir gevolgskade (
id quod
interest
) uit hoofde van die verborge gebreke van hom met die aedilisiese
aksies deur die koper geëis kon word nie. Om vergoeding vir
gevolgskade te
eis, moet die koper van die
actio empti
gebruik maak maar dan moet hy
bewys dat die verkoper ten tyde van die aangaan van die koop bewus van die
verborge gebreke was dog
dit bedrieglik
/8
8
(
dolo malo
) verswyg het. D 19.1.13 pr, 13.1, D
18.1.43.2; Van Warmelo,
Vrywaring teen gebreke by Koop in Suid-Afrika
,
proefskrif Leiden 1941, bl 53; Van Oven
Leerboek van Romeinsch
Privaatrecht
, 2e druk, bl 263; Zimmermann,
The Law of Obligations
,
1990, bl 308-309. Die koper sou ook indien hy by wyse van 'n
stipulatio
met die verkoper vir die afwesigheid van verborge gebreke gestipuleer het, die
actio ex stipulatu
kon aanwend om vergoeding van gevolgskade te eis. D
21.1.44.2, D 21.2.16.2, 31, 32, Van Warmelo
op.cit
., bl 30.
Digesta-tekste waarin die woord
dolus
voorkom, moet met groot
omsigtigheid benader word omdat die Romeinse juriste van die klassieke periode
(150 voor Chr. tot 250 A D)
daaronder
mala fides
verstaan het en nie
dolus malus
of
fraus
in die tegniese betekenis van bedrog soos
omskrywe deur Labeo in D 4.3.1.2 waarop die
actio doli (mali
) en die
/9
9
exceptio doli (mali
) gebaseer is nie. Van Oven,
op.cit
., bl 260:
"
Dolus
had in het klassieke recht de
beteekenis
van kwade trouw, niet van opzet,
wetenschap of
arglist."
In die Romeinse reg was dit vir 'n verkoper en 'n koper geoorloof om deur
ooreenkoms die verkoper te onthef van aanspreeklikheid onder
die aedilisiese
edikte (D.2.14.31). Raadpleeg die Duitse juris Von Gluck (1755-1831),
Ausfuhrliche Erläuterung der Pandecten
, 1796, band 4 bl 264. Hulle
was volkome vertroud met wat in die Romeins-Hollandse reg 'n voetstootsklousule
genoem word ofskoon hierdie
benaming aan hulle onbekend was. Ek sal voortaan'na
die Romeinse eweknie geriefliksheidhalwe as 'n voetstootsklousule verwys. 'n
Verkoop bevattende 'n voetstootsklousule was bekend as
venditio
simplaria
/10
10
(Buckland,
A Text-book of Roman Law
, 2e druk, bl
493).
Waar 'n koper nieteenstaande die aanwesigheid van 'n voetstootsklousule
die verkoper aanspreek met 'n aedilisiese aksie of 'n
actio empti
omdat
die
merx
verborge gebreke het, dan kon die verkoper met die
exceptio
pacti
hom op die voetstootsklousule beroep. Die koper kon dan repliseer met
die
replicatio doli (mali
) sodat hy dan moet bewys dat die verkoper ten
tyde van die aangaan van die koop bewus was van die bestaan van die verborge
gebreke
maar hul bestaan opsetlik verswyg het met die oogmerk om die koper te
bedrieg (
circumveniendi emptoris causa
) m.a.w. hy moet bewys dat die
verkoper
dolo malo
die verborge gebreke verswyg het. Slaag die koper
daarin om dit te bewys dan kan die verkoper hom nie op die beskerming van die
voetstootsklousule
beroep nie. (Moyle,
The Contract of Sale in the Civil
Law
, 1892 bl 215). Raadpleeg D 19.1.39, D 19.1.6.9. Ek haal
/11
11
D 21.1.14.9 (Ulpianus) aan:
Si venditor nominatim exceperit de aliquo morbo et de cetero sanum esse dixerit
aut promiserit, standum est eo guod convenit (remittentibus
enim actiones suas
non est regressus dandus), nisi
sciens
venditor morbum
consulto
reticuit : tunc enim dandam esse de
dolo malo
replicationem. (My
onderstreping).
Watson se vertaling daarvan met my onderstreping:
"If the vendor expressly exclude some disease and, for the rest, declare the
slave healthy or give security in respect thereof, the
agreement made is to be
observed (for there is no return for those who forego their redress) unless the
vendor,
knowing
of the disease,
deliberately
kept silent about it;
in such case, the defence of
fraud
will be
available."
Die standpunt van die Romeinse reg is
derhalwe glashelder:
'n koper wat 'n verkoper die beskerming van 'n voetstootsklousule
/12
12
wil ontneem, moet bedrog (
dolus malus
) aan die kant van
die verkoper bewys by die aangaan van die koop bevattende die
voetstootsklousule, d.w.s. die verkoper moes toe
bewus gewees het van die
bestaan van die verborge gebreke wat hy opsetlik verswyg het ten einde die koper
te bedrieg.
Die Romeinse reg betreffende die voetstootsklousule word deur
resepsie deel van die Romeins-Hollandse reg ofskoon die bespreking daarvan
deur
die Nederlandse juriste bra skraal is. Van Leeuwen (1626-1682), R.H.R. 4.18.7 en
C.F. 1.4.19.15 verwys na hierdie klousule as
"met den voet te stoten." So ook
Wassenaar (1589-1664) in sy
Practyck Notariael
cap 12 nr 8. Kersteman
(1728-1793) in sy
Hollandsch Rechtsgeleert Woordenboek
, 1768,
s.v
.
Koop
, bl 235 gebruik "voetstoots." So ook in die regspraak soos blyk uit
1
Observationes Tumultuariae
749 en 2
Observationes Tumultuariae
Novae
763.
/13
13
Dit bring ons by diê belangrike passasie
van Voet
(1647-1713) 21.1.10 waarvan ek die teks in vier
dele met nommers tussen []
hakies gaan onderverdeel ten einde
bespreking daarvan te vergemaklik.
Die
teks lees soos volg:
[1] Venditoris scientiam aut ignorantiam quod attinet,
ea quantum ad has
actiones non consideratur, dum
placuit, venditorem, etiamsi ignoravit ea,
quae
aediles praestari jubent, tamen teneri debere (si modo excipias servitutem
celatam secundum ea, quae supra num 1 notata) quia non
interest emtoris, an
ignorantia venditoris fallatur, an calliditate.
D 21.1.1.2
.
[2] Quamvis venditor, qui vitium scivit, insuper ad damni totius, quod emtori ex
vitiosa re illatum est, reparationem teneatur ;
ad quam non est obligatus, qui
ignoravit, nisi fuerit artifex.
Cod 4.58.1
arg.
D 19.1.13
,
D
19.2.19.1
,
Mynsingerus cent 1 observ. 56 in fine
,
Ant Faber Cod.
lib 4 tit. 33 defin 1
,
Maevius ad ius
Lubec.
/14
14
lib 3 tit. 6 art 14 num 11 & seqq
. [3] De caetero
venditorem, qui vitium scivit, non
excusabit, quod tempore venditionis generaliter pactus fuerit, ac protestatus,
se rem vendere,
qualis est
, nec de vitiis ejus morbisve velle teneri; eo
quod generali illa formula callide atque insidiose obscure locutus videtur;
qualem
omnino teneri, patet arg.
D 18.1.43.2
,
Ant Faber Cod lib 4 tit.
33 defin 1 num 4, 5 Gomesius variar resol. tom. 2 cap. 2 num.
49
.
[4] Quin imo, si venditor nominatim
exceperit de aliquo
morbo, & de caetero sanum esse dixerit aut promiserit,
standum quidem est eo quod convenit, si venditor
morbi istius certam scientiam non habuerit, quia
remittentibus actiones suas non est regressus
dandus;
sed si sciens morbum,
consulto reticuerit, dandam
esse de dolo replicationem, Ulpianus tradit
D 21.1.14.9
,
D 19.1.6.9
,
D 19.1.39
,
Maevius ad
Jus Lubec. lib. 3 tlt. 6 art. 14 nr 14,
15
.
(Onderstreping in [3] van
qualis est
deur my).
/15
15
Hierdie passasie word gevind in die hoofstuk (
De Aedilitio
Edicto & Redhibitione, & quanti minoris
) waarin Voet die aedilisiese
edikte en hul regsmiddels behandel. Gedeelte [1] van die passasie vertaal ek
soos volg: "Wat betref
wete of onwetenheid van die verkoper, word dit sover as
dit hierdie aksies aangaan nie oorweeg nie, aangesien dit aanvaar is dat
die
verkoper hoewel hy onwetend is van daardie aangeleenthede waarvoor hy deur die
aediles curules
beveel is om verantwoordelik te wees, desnietemin
aanspreeklik behoort te wees (mits u die verborge servituut uitsonder volgens
wat
hierbo in nr 1 vermeld is) omdat dit vir die koper nie van belang is of hy
deur die verkoper se onwetendheid of geslepenheid bedrieg
is nie, D 21.1.1.2".
Hier beroep Voet hom op D 21.1.1.2, wat ek hierbo aangehaal het, se slotwoorde
vir die stelling van Ulpianus
dat dit vir die aedilisiese
/16
16
aanspreeklikheid van die verkoper irrelevant is of hy by die
aangaan van die koop bewus of onbewus van die bestaan van die verborge
gebreke
was. Behalwe om te sê dat die koper by die aangaan van die koop van hul
bestaan onbewus moes gewees het (D 21.1.14.10
en 48.4), verg dit geen verdere
kommentaar nie.
In gedeelte [2] wys Voet egter daarop dat 'n verkoper wat by
die aangaan van die koop bewus was van die bestaan van 'n verborge gebrek
bowendien (onder die
actio empti
) aanspreeklik is om die koper se
gevolgskade te vergoed. Dog indien die verkoper onbewus daarvan was, is hy nie
aanspreeklik vir
gevolgskade nie tensy hy 'n vakman (
artifex
) was. Gane
vertaal gedeelte [2] aldus: "A seller however who was aware of a defect is held
liable in addition to make good the whole
loss which has been inflicted upon the
purchaser as a result of the defective thing; though
/17
17
one who was ignorant is not put under obligation for this
unless he was a craftsman."
Gedeelte [3] is van besondere belang omdat Voet
daarin 'n voetstootsklousule opper. Een van die wyses waarvolgens die Romeine na
'n
voetstootsklousule verwys het, was wanneer 'n
merx
verkoop word
qualis est
(soos dit is). Ek vertaal gedeelte [3] soos volg: "Origens sal
dit nie 'n
verkoper wat bewus van die gebrek was, verontskuldig nie waar hy ten tyde van
die verkoop in algemene terme beding en verklaar het
dat hy die
merx
voetstoots verkoop en dat hy nie vir die gebreke en die siektes daarvan
aanspreeklik wil wees nie. Dit is om die rede dat hy beskou
word om deur daardie
algemene formule van die voetstootsklousule geslepe en bedrieglik
op 'n obskure wyse te gepraat het, soos blyk uit D 18.1.43.2, Ant Faber Cod
lib 4 tit 33 defin 1 num 4, 5, Gomesius variar. resol.
tom 2 cap 2 num 49." Gane
vertaal dit soos volg :
/18
18
"For the rest a seller who was aware of a defect will not be
excused by the fact that at the time of sale he generally agreed and
declared
that he was selling the thing such as it is, and that he did not wish to be held
liable for its defects and diseases. That
is because by such a general form of
words he appears to have spoken darkly in artfulness and trickery; and it is a
clear inference
from the passages cited below that such a person is in every way
held liable." Ek laat weg "the passages cited below" in voetnoot
3 van die
vertaling. Voet se beroep op D 18.1.43.2 is veelseggend omdat hierdie
Digesta-teks soos volg lees :
Dolum malum a se abesse praestare venditor
debet
,
qui non tantum in eo est
,
qui fallendi causa obscure
loquitur
,
sed etiam qui insidiose obscure dissimulat
. Watson se
vertaling daarvan is soos volg: "The vendor must guarantee that he is free of
fraud, which comprises not merely the use
of obscure
/19
19
language in order to deceive but also circumventing
concealment."
Volgens D 18.1.43.2 behoort 'n verkoper daarvoor in te
staan
dat bedrog by hom afwesig is wat nie slegs daarin bestaan
dat hy met
die oogmerk om te bedrieg op 'n obskure wyse praat
nie maar ook listig op 'n
obskure wyse verberg. In gedeelte
[3] pas Voet die Romeinse reg toe. 'n Verkoper wetende van
h gebrek in die
merx
wat 'n voetstootsklousule in
algemene
terme
beding, tree
dolo malo
op sodat hy nie van
aanspreeklikheid onthef word nie. Dit word versterk deur
wat Voet in gedeelte [4] verkondig. Gedeeltes [3] en [4]
behoort in samehang gelees te word. Ek kan verder daarop
wys dat die Franse juris Antonius Faber (1557-1624) op wie
Voet steun, 'n uitspraak van 'n Franse hof in die jaar 1589
vermeld wat op die Romeinse reg gebaseer is. Die 16e eeuse
Spaanse juris Antonius Gomezius na wie Voet verwys, steun
op die relevante Digesta-tekste soos D 18.1.43.2, D 19.1.1.1,
/20
20
D 19.1.6.9, D 19.1.13.6 en D 19.1.39 benewens die
opvattings
van die middeleeuse Kommentatore en Kanoniste.
Ek behandel nou
gedeelte [4] wat ek soos volg vertaal: "Waar die verkoper inderdaad (in 'n
voetstootsklousule) uitdruklik (aanspreeklikheid) vir 'n bepaalde siekte
uitgesonder het terwyl hy die
merx
gesond verklaar of toegesê het
betreffende ander siektes dan moet die (koop) gehandhaaf word indien die
verkoper nie vasstaande
kennis van die betrokke siekte gehad het nie omdat geen
regres verleen word aan (kopers) wat afstand van hul aksies gedoen het nie.
Dog
indien die verkoper wel geweet het van die betrokke siekte maar dit opsetlik
verswyg het dan moet 'n
replicatio doli (mali
) aan die koper verleen word
soos Ulpianus in D 21.1.14.9 meedeel. D 19.1.6.9, D 19.1.39, Maevius ad Jus
Lubec lib 3 tit 6 art 14
nr 14,15." Die werk van Maevius was nie vir my
beskikbaar nie. Gane se vertaling van gedeelte [4] is soos volg: "Nay
/21
21
indeed if a seller has in so many words made an exception of
some disease, and for the rest has stated or promised that (the slave
or animal)
is sound, the parties ought in sooth to stand by the covenant which was made,
unless he was definitely aware of such disease.
That is because no recourse
ought to be granted to those who forgo actions. But Ulpian lays down that if,
being aware of the disease,
he deliberately held his peace, a replication of
fraud ought to be granted. D 21.1.14.9, D 19.1.6.9, D 19.1.39; Maevius,
Law
of Lubeck
, Bk 3 tit 6, art 14, nn 14 and 15." In gedeelte [4] pas Voet ook
die Romeinse reg toe deur verbatim die woorde van Ulpianus in D
21.1.14.9 te
gebruik. 'n Koper wat 'n verkoper sy beskerming onder die voetstootsklousule wil
ontneem, moet bedrog (
dolus malus
) aan die kant van die verkoper bewys,
d.w.s. dat die verkoper by die aangaan van die koop bewus was van die bestaan
van die verborge
gebrek wat hy opsetlik
/22
22
verberg het met die oogmerk om die koper te bedrieg. Dit
is die antwoord volgens ons gemene reg op die vraag wat ek
hierbo gestel
het.
Wat ons regspraak betref, het hierdie
Hof in die meerderheidsuitspraak van
GALGUT Wn AR in
Glaston House (Pty) Ltd v Inaq (Pty).Ltd
,
1977 (2) SA
846
(A) op bl 867 G - 868 A verwys na die teenstelling tussen
die Natalse en die Transvaalse standpunte i.v.m. die
voetstootsklousule sonder om dit nodig te ag om tussen hulle
te kies. Die Natalse standpunt oor die voetstootsklousule
is soos volg gestel deur SELKE R in
Knight v Trollip
, 1948
(3) SA 1009 (D & C L D) op bl 1013:
"I think it resolves itself to this, viz. that here the seller could be held
liable only in respect of defects of which he knew at
the time of the making of
the contract, being defects of which the purchaser did not then know. In respect
of those defects,
/23
23
the seller may be held liable where he has designedly. concealed their existence
from the purchaser, or where he has craftily refrained
from informing the
purchaser of their existence. In such circumstances, his liability is contingent
on his having behaved in a way
which amounts to a fraud on the purchaser, and it
would thus seem to follow that, in order that the purchaser may make him liable
for such defects, the purchaser must show directly or by inference, that the
seller actually knew. In general, ignorance due to mere
negligence or ineptitude
is not, in such a case equivalent to fraud."
Hierdie
benadering is basies in ooreenstemming met wat 'n koper gemeenregtelik moet
bewys om 'n verkoper die beskerming van 'n voetstootsklousule
te ontneem,
nl.
1. dat die verkoper ten tyde van die aangaan van die koop daadwerklik bewus was
van die bestaan van die
/24
24
verborge gebrek in die
merx
, en
2. dat die
verkoper die bestaan van die verborge gebrek
teenoor die koper
dolo malo
verswyg het d.w.s. opsetlik (
consulto
)
met die oogmerk om die koper te bedrieg (
circumveniendi emptoris
causa
).
Die Transvaalse standpunt vir sover dit
deur DE VILLIERS R P in
Hadley v Savoury
,
1916 T P D 385
en BRESLER Wn R
in
Van der Merwe v Culhane
, 1952(3) SA 44 (T) ingeneem is, nl dat die
verkoper wat bewus is van 'n verborge gebrek ten tyde van die koop maar dit nie
aan die
koper openbaar nie, sy beskerming onder 'n voetstootsklousule ontneem
word, is nie in ooreenstemming met ons gemene reg nie, soos
blyk uit die
voorgaande, veral gedeeltes [3] en [4] van Voet 21.1.10 wat gebaseer is op D
18.1.43.2, D 21.1.14.9, D 19.1.6.9, D
/25
25
19.1.13.1, D 19.1.39. Hierdie standpunt behoort
derhalwe
nie nagevolg te word nie.
Vervolgens wend ek my tot die
geskilpunte in die onderhawige geval. Soos vermeld, het Meades op 7 Mei 1987
teen Van der Merwe 'n eis
vir die betaling van R32 000-00 vir die herstel van 'n
verborge gebrek in die dakkonstruksie van die woonhuis ingestel. Die hoofeis,
gebaseer op die
actio quanti minoris
berus op die bewering dat Van der
Merwe ten tyde van die koop bewus van die verborge gebrek was maar die bestaan
daarvan opsetlik
en bedrieglik teenoor Meades verswyg het. In die alternatief is
beweer dat Van der Merwe dit nalatiglik verswyg het. Van der Merwe
wat in sy
verweerskrif ontken het dat hy ten tyde van die aangaan van die koop van die
verborge gebrek bewus was, het gepleit dat
sy aanspreeklikheid deur die
bepalings van die voetstootsklousule uitgesluit is. Wanneer die pleitstukke
/26
26
in samehang met die notule van die voorverhoorsamespreking
gelees word, dan is dit gemene saak tussen die partye dat daar ten tyde
van die
aangaan van die koop 'n verborge gebrek in die konstruksie van die dak was wat
lewensgevaarlik was deurdat geen windverspanning
in die dak aangebring is nie,
dat sodanige gebrek herstel benodig wat R32 000-00 beloop en dat Meades ten tyde
van die koop onbewus
van die bestaan van die verborge gebrek was. Die
geskilpunte was :
1. of Van der Merwe ten tyde van die aangaan van die
koop werklik bewus van
die bestaan van die verborge
gebrek was. Indien wel,
2. of Van der Merwe die bestaan van die verborge gebrek
opsetlik en
bedrieglik, alternatief nalatiglik,
teenoor Meades verswyg
het.
/27
27
(Die skuldoorsaak gegrond op nalatigheid is voor ons laat
vaar). Die bewyslas het deurgaans op Meades gerus om op 'n oorwig van
waarskynlikhede
die inhoud van die geskilpunte te bewys.
Om hom van die
bewyslas te kwyt, het Meades sterk gesteun op 'n mededeling wat mev Human aan
Van der Merwe oor die toestand van die
dak gemaak het voor die aangaan van die
koop met Meades. Verder het Meades ook getuienis aangebied oor Van der Merwe se
reaksie toe
hy op 16 Maart 1987 met die toestand van die dak gekonfronteer
is.
Volgens mev Human se getuienis het Van der Merwe nadat hy die woonhuis gekoop
het en reeds daarin gewoon het spesifiek met haar oor
die dak van die woonhuis
gepraat. Sy het hom vertel dat haar oorlede man nie gelukkig was nie met 'n deel
van die dak wat 'n bietjie
hol geraak het. Haar oorlede man het 'n ingenieur
gekry om in die dak te klim
/28
28
en dit te inspekteer. Die ingenieur het na sy inspeksie vir
hulle vertel dat die dak veilig is. Hulle kon nog 20 jaar in die woonhuis
bly.
Die ingenieur het wel gemeen daar was te min hout in die dak. Haar getuienis oor
die ingenieur se bewering betreffende te min
hout in die dak is nooit in
kruisondervraging aangeval nie.
Meades het aan die westelike kant van die woonhuis aangebou. Toe die
aanbouing dakhoogte is, het hy op 16 Maart 1987 mnre Krist en
Van Zyl van
Hodgetts Timbers gekry om die opmetings van die nuwe dak te doen wat by die
bestaande dak moes aanpas. Om dit te doen,
moes hulle gaan kyk na die dakkappe
van die bestaande dak. Die aanbouing was aan die teenoorgestelde kant van die
woonhuis as die
gewelmuur en die swembad. Krist en Van Zyl se inspeksie van die
bestaande dak het aan die lig gebring dat die dakkappe skuins lê
in die
rigting van die gewelmuur en die swembad
/29
29
omdat die dak nie kruisverspannings gehad het nie. 'n Groot
skoorsteen in die middel van die dak het vermoedelik die dak staande gehou.
Hulle het die dak weens die fout in sy konstruksie as baie onveilig beskou. Van
Zyl het Meades telefonies ontbied wat dadelik na
die toneel gekom het. Daar het
hulle hom gewys hoe die gewelmuur oorhel en hom oor die dak se toestand
ingelig.
Van der Merwe en sy vrou het ook by die toneel opgedaag waar 'n ontstoke
Meades vir Van der Merwe gekonfronteer het. Hy wou van Van
der Merwe weet of hy
bewus was van die fout in die dak. Die strekking van die getuienis van Krist,
Van Zyl en Meades was dat Van
der Merwe nie verbaas was nie. Van der Merwe het
erken dat hy bewus van die probleem met die dak was maar hy was gerusgestel
deurwat
mev Human hom van die ingenieur se bevinding vertel het sodat hy dit nie
nodig geag het om Meades daarvan te verwittig by
/30
30
die aangaan van die koop nie. Daar is heelwat aandag in die
getuienis bestee aan die vraag of die gesprek oor die dak of die gewelmuur
gedraai het.
Van der Merwe se getuienis was dat hy kort nadat hy in die
woonhuis getrek het, bemerk het dat die gewelmuur skuins was. Hy het gemeen
dis
skeef gebou. Hy het al die jare wat hy die woonhuis bewoon het geen verslegting
van die oorhel van die gewelmuur agtergekom nie.
Hy het ook geen krake in die
mure bemerk nie. Hy het mev Human oor die gewelmuur gevra wat skuins is en nie
oor die dak nie. Wat
sy hom vertel het oor die ingenieur se bevinding
betreffende die dak het hom gerusgestel dat daar geen gevaar was nie en dat die
dak veilig was. Hy het ontken dat sy aan hom vertel het dat daar volgens die
ingenieur te min hout in die dak was. Sy hoofslaapkamer
is by die gewelmuur. Hy
het 'n swembad wat hom ongeveer R12 000-00 gekos het 2 meter
/31
31
vanaf die gewelmuur gebou. Hy het self geen kennis van dakke
nie. Hy was self nooit in die dak nie. Hy het wel geweet daar was 'n
defek in
die dak maar hy het nie die aard en omvang daarvan geken nie. In
kruisondervraging het hy getuig dat hy dit nie met die
aangaan van die koop aan
Meades openbaar het nie. Sy woorde was: "Ja, ek het dit afgeskud en ek het
gereken daar is niks verkeerd
nie". Hy het nie daaraan gedink met die aangaan
van die koop nie omdat hy gerusgestel is deur die bevinding van die ingenieur
soos
mev Human dit aan hom gestel het.
Die Verhoorregter het dit belangrik geag dat mev Human Van der Merwe
meegedeel het dat daar volgens die ingenieur te min hout in die
dak was. Hy glo
Van der Merwe nie dat hy nie geweet het dat die gebrek te doen het met te min
hout in die dak nie.
Na my oordeel het die Verhoorregter fouteer.
/32
32
Dit is gemene saak dat daar 'n verborge gebrek in die dak was
vir sover geen windverspanning in die dak aangebring is nie. Die bewyslas
is op
Meades om aan te toon dat Van der Merwe ten tyde van die koop eerstens van die
bestaan van die verborge gebrek bewus was en
dit tweedens doelbewus verswyg het.
Daar is geen aanvaarbare getuienis waarvan selfs die eerste afleiding gemaak kan
word nie. Die
getuienis van mev Human gaan nie eens sover as om op die bestaan
van 'n werklike probleem te dui, gedagtig aan wat die ingenieur
haar meegedeel
het nie. Wat Van der Merwe van haar gehoor het, was gerusstellend omdat die
ingenieur se bevinding was dat die dak
veilig is en dat hulle nog 20 jaar in die
woonhuis kon woon. Ofskoon Van der Merwe nie allesins 'n bevredigende getuie was
nie en
hy homself soms weerspreek het, is ek van oordeel dat sy getuienis in die
lig van die voorgaande heeltemal aanneemlik is dat hy vantevore
wel gehoor het
van 'n probleem
/33
33
in die dak ofskoon nie van die verborge gebrek soos dit
gepleit is nie maar nie die aard en omvang daarvan besef het nie. Hy was
gerusgestel
deur mev Human se mededeling van die ingenieur se bevinding
aangaande die veiligheid van die dak. Van der Merwe se hele optrede om
met sy
gesin in die woonhuis te bly en om die swembad digby die gewelmuur te bou, is
faktore wat sy gerusstelling oor die dak se
toestand onderskraag. Na my oordeel
het Meades nie daarin geslaag om op 'n oorwig van waarskynlikhede hom van die
bewyslas te kwyt
dat Van der Merwe by die aangaan van die koop werklik bewus was
van die bestaan van die verborge gebrek soos gepleit nie. Meades
het dus nie
daarin geslaag om die inhoud van die eerste geskilpunt te bewys nie. Selfs
indien Van der Merwe bewus van die bestaan
van die verborge gebrek was (wat nie
bewys is nie) dan het Meades geensins bewys dat Van der Merwe dit opsetlik met
die bedoeling
om hom te bedrieg verswyg het nie.
/34
34
Die gevolg is dat die appèl slaag met koste. Die bevel
van die hof
a quo
word deur die volgende bevel vervang:
"Die eis word met koste afgewys."
C P JOUBERT Wn HR.
NESTADT AR KUMLEBEN AR Stem saam. F 'n GROSSKOPF AR NIENABER AR