About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Supreme Court of Appeal
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Supreme Court of Appeal
>>
1990
>>
[1990] ZASCA 132
|
|
Van Zyl v Van Der Merwe (83/89) [1990] ZASCA 132 (15 November 1990)
Saak nommer 83/89
E du P
IN DIE HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA
(
APPèLAFDELING)
In die saak tussen:
JOHANNES JACOBUS VAN ZYL
Appellant
en
JOHANNES ANDREAS VAN DER MERWE
Respondent
Coram:
JOUBERT Wn HR, BOTHA, EKSTEEN, F 'n GROSSKOPF ARR et NIENABER
Wn AR.
Verhoordatum:
Leweringsdatum:
3 September 1990. 15 November 1990
2
UITSPRAAK F H GROSSKOPF AR:
Die appellant en die respondent het op
24 Januarie 1984 'n skriftelike koopkontrak ("die kontrak") gesluit ingevolge
waarvan die appellant
as verkoper 'n gedeelte van die plaas Olivedale ("die
plaas"), groot ongeveer 40 ha en geleë in die Swellendam distrik, aan
die
respondent verkoop het. Die koopprys het R25C 000 bedra, R220 000 vir die plaas
en R40 000 vir sekere roerende goed. Die respondent
het op 9 Februarie 1984
besit van die plaas geneem en begin boer. Op 17 Februarie 1984 het die
respondent 'n deposito van R26 000
betaal, en op 1 Maart 1984 het hy 'n
kapitaalafbetaling van R54 000 aan die appellant gemaak, in totaal dus R80
000. Op 8 Oktober 1984 het die respondent sy eerste rentebetaling
van R10 500 op
die balans van die koopprys aan die appellant gemaak. (Hy moes inderdaad R10 800
rente vir die voorafgaande ses maande
op 1 September 1984 betaal het). Daarna
het die respondent egter versuim
3
om die verskuldigde paaiement van R15 000 en verdere rente ten bedrae van R10
800 op 1 Maart 1985 ooreenkomstig die kontrak aan die
appellant te betaal. Die
appellant se prokureur het die respondent op 8 Maart 1985 per brief aangemaan om
te betaal, maar die respondent
het in gebreke gebly om enige verdere betalings
te maak. Die respondent het op 1 April 1985 aan die appellant geskryf en hom
kennis
gegee van teruggawe van uie plaas cn geëis dat die appellant die R80
000 wat die respondent reeds op die koopprys afbetaal het,
teen teruglewering
van die plaas aan hom terugbetaal. Die respondent het ook 'n addisionele bedrag
van R40 000 vir beweerde nuttige
verbeterings van die appellant geëis.
Na verdere briefwisseling tussen die partye het die respondent op 8 Mei 1985
dagvaardiging in die Kaap die Goeie Hoop provinsiale
afdeling van die
hooggeregshof teen die appellant uitgereik. In sy besonderhede van vordering het
die respondent onder andere tersydestelling
van die kontrak en skadevergoeding
van die appellant geëis op grond van ses
4
verskiilende wanvoorstellings wat die appellant voor kontraksluiting teenoor
hom sou gemaak het. Daar was nooit voorheen in die korrespondensie
'n woord
omtrent enige wanvoorstellings gerep nie. Die respondent het verder in die
besonderhede van vordering ook R27 450 vir nuttige
verbeterings van die
appellant geëis. Die respondent het sy besonderhede van vordering daarna
drie maal gewysig. By die aanvang
van die verhoor op 13 Februarie 1987 was die
respondent se eis in die eerste plek op die nie-vervulling van 'n opskortende
voorwaarde
(die nie-verkryging van 'n landbankverband) gebaseer, en slegs in die
alternatief op die beweerde wanvoorstellings. Die beweerde
wanvoorstellings het
toe reeds van ses na vier verminder en gedurende die verhoor het die respondent
nog twee daarvan laat vaar.
Die twee oorblywende wanvoorstellings waarop die
respondent ín die verhoorhof staatgemaak het, en waarop hy nog steeds op
appèl in hierdie hof gesteun het, was -
(a) dat die water wat die plaas uit sy bestaande
5
inlysting verkry het, meer as voldoende was vir al die boerderybedrywighede op
die plaas; en (b) dat die bestaande wingerd op die
plaas bykans 127 ton druiwe
vir parsing kon oplewer.
Die verhoorhof het bevind dat die respondent
nie
mislei was deur die appellant se voorstelling
omtrent die
beskikbaarheid van water vir al die boerderybedrywighede
op
die plaas nie, en dat die appellant ook nie bedoel het om hom
in hierdie opsig te mislei nie. Die verhoorhof het egter
beslis dat die
appellant 'n wesenlike wanvoorstelling teenoor
die respondent gemaak het toe hy, volgens sy eie weergawe,
vir die respondent gesê het dat hy sy KWV-kwota (van 111
metrieke ton) in die toekoms uit die bestaande wingerd sou
kon volpars. Die verhoorhof het bevind dat die wingerd op
die plaas glad nie so 'n potensiaal gehad het nie, en dat die
appellant dit geweet het. Die verhoorhof het verder bevind
dat hierdie bedrieglike wanvoorstelling van die appellant vir
die respondent daartoe beweeg het om die plaas te koop en dat
die respondent geregtig was om op grond daarvan uit die
6
kontrak terug te tree.
Die respondent het aangevoer dat hy as gevolg van
die appellant se wahvoorstelling skade ten bedrae van R90 500 gely het, welke
skade
volgens die respondent gelykstaande was aan die kapitaal en rente wat hy
reeds aan die appellant betaal het. Die verhoorhof het aanvaar
dat dit die
respondent se skade was en vonnis vir daardie bedrag toegestaan.
Die
verhoorhof het ook bevind dat die respondent tydens sy besit van die plaas
sekere nuttige verbeterings aangebring het. Dit was
gemene saak dat die
respondent R16 918 aan die woonhuis op die plaas bestee het en dat hy R 882 op
die vestigingskoste van nuwe lusern
uitgegee het. Die verhoorhof het in die lig
van die getuienis bevind dat die waarde van die plaas met minstens die bedrag
van die
bogenoemde uitgawes verhoog is en dat die appellant dus regtens verplig
was om die totale uitgawe van R17 800 vir die nuttige verbeterings
aan die
respondent te betaal.
7
Die appellant het 'n teeneis ingestel en beweer dat die respondent sy
verpligtinge ingevolge die kontrak gerepudieer het en dat die
appellant die
repudiasie aanvaar het. Die teeneis was onder andere vir die betaling van rente
ten bedrae van R10 800 wat op 1 Maart
1985, en voor ontbinding van die kontrak,
verskuldig en opeisbaar geword het. Die verhoorhof het beslis dat die uitspraak
ten gunste
van die respodent cp grcnd van wanvoorstelling meebring dat die
appellant se teeneis nie kan slaag nie.
Die appellant het met verlof van die verhoorhof na die volle hof van die Kaap
die Goeie Hoop provinsiale afdeling (die "hof
a quo
") geappelleer. Die
hof
a quo
het bevind dat die partye dit eens was dat die kontrak op die
een of ander manier en op die een of ander tyd beëindig was. Die
respondent
het beweer dat hy gedurende April 1985 regmatiglik uit die kontrak teruggetree
het. As die respondent se terugtrede daarenteen
inderdaad 'n repudiasie was,
soos die appellant aangevoer het, het die kontrak ten einde geloop toe
8
die repudiasie deur die appellant aanvaar is. Die hof
a quo
het daarop
gewys dat dit nie uit die getuienis blyk wanneer of hoe die repudiasie aanvaar
is nie. Die hof
a quo
het egter tot die gevolgtrekking gekom dat die
repudiasie voor 1 September 1985 deur die appellant aanvaar moes gewees
het.
Die hof
a quo
het bevind dat die appellant op sy eie weergawe die
kontrak ontbind het sonder om die respondent ooreenkomstig die
"verbeurdverklaringsklousule"
van die kontrak aan te maan, met die gevolg dat
die appellant nie op die verbeuringsbeding kon steun om die reeds betaalde
paaiemente
te behou nie. Die partye was gevoiglik by ontbinding van die kontrak
verplig om die onderskeie prestasies oor en weer terug te lewer.
Dit is gemene
saak dat die respondent die plaas op 31 Maart 1987 aan die appellant teruggegee
het. Die hof
a quo
het beslis dat die appellant dus van sy kant verplig
was om die R80 000 wat hy as afbetaling op die koopprys ontvang het, aan die
respondent terug te betaal, ongeag of die respondent regmatiglik uit die
9
kontrak teruggetree het of nie.
Die hof
a quo
het egter bevind dat
die rente van R10 500 wat die respondent in Oktober 1984 aan die appellant
betaal het, as teenprestasie vir
die respondent se benutting van die plaas
beskou moes word, en dat die respondent se eis vir terugbetaling van daardie
rente dus
nie op die grondslag van restitusie kon slaag nie. Volgens die
bevinding van die hof
a quo
kon terugbetaling van daardie rente ook nie
aan die respondent geskied op die basis dat dit deel van sy skade op grond van
enige
bedrieglike wanvoorstelling uitgemaak het nie. Volgens die hof
a
quo
was daar geen poging tydens die verhoor aangewend om die waarde van die
respondent se benutting van die plaas vir die tydperk Februarie
1984 tot Maart
1987 te bepaal nie, met die gevolg dat die respondent nie bewys het wat die
omvang van sy skade was nie. Onder die
omstandighede het die hof
a quo
bevind dat dit geen doel sou dien om op die "twyfelagtige meriete" van die
respondent se eis op grond van bedrieglike wanvoorstelling
in te gaan nie.
10
Die hof
a quo
het nie ingemeng met die verhoorhof se bevinding dat die
appellant R17 800 vir die nuttige verbeterings aan die respondent moes betaal
nie.
Wat die appellant se teeneis betref, het die hof
a quo
bevind dat
dit gedeeltelik moes geslaag het, en wel ten opsigte van die eis vir die rente
van R10 800 wat reeds op 1 Maart 1985,
en dus voor ontbinding van die kontrak,
verskuldig en opeisbaar geword het= Die hof a_guo het die betaling van rente as
teenprestasie
vir die benutting van die plaas beskou, en beslis dat daardie
bedrag, ondanks die aanvaarde repudiasie, opvorderbaar was ingevolge
die
beginsels wat in
Crest Enterprises (Pty) Ltd v Rycklof Beleggings (Edms)
Bpk
1972(2) SA 863(A), op 869 'n - 870 G, herbevestig is. Vgl. ook
Thomas
Construction (Pty) Ltd (in liquidation) v Grafton Furniture Manufacturers (Pty)
Ltd
1988(2) SA 546(A) op 563 J - 566 G.
Die bevel van die hof
a guo
was soos volg:
"1. Die appèl slaag met koste behalwe die koste van die partye
verbonde aan die invoeging in die oorkonde van bladsye 64 tot
80, 100 tot 133 en
154 tot 165 wat deur die appellant se
11
prokureur betaal word;
2 Die bevel van die [verhoorhof] word met die volgende vervang -'1. Vonnis word
ten gunste van die
Eiser verleen vir
betaling van -
(a)
R80
000;
(b)
Rente daarop teen 20% per jaar vanaf
datum van betekening van die dagvaardiging tot 31 Julie 1986 en daarna 15% per
jaar van 1 Augustus
1986 tot datum van betaling;
(c)
R17 800;
(d)
Rente daarop teen 15%
per jaar van datum van uitspraak tct datum
van
betaling.
2. Vonnis word ten gunste van
die
Verweerder verleen vir betaling van
R10 800 met rente daarop teen 20% per jaar van 1 Maart 1985, tot 31 Julie 1986
en daarna 15% per
jaar van 1 Augustus 1986 tot datum van betaling; 3. Die
Verweerder betaal die gedingskoste wat insluit die kwalifiserende fooie van
Mnre
Joubert, Schloms en Theron. Eiser word 'n noodsaaklike getuie verklaar.'"
Die appellant het met verlof van hierdie hof teen die uitspraak van die hof
a quo
geappelleer. Die volgende aspekte is tydens argument in hierdie hof
geopper:
(a) Die appellant se beweerde wanvoorstellings;
12
(b)
Die nie-vervulling van die
sogenaamde opskortende voorwaarde met betrekking tot die verkryging van 'n
landbankverband;
(c)
Die respondent se
repudiasie en die daaropvolgende ontbinding van die
verbintenisse;
(d)
Die appellant se beroep op
die verbeuringsbeding in die kontrak;
(e)
Die
respondent se eis dat die strafbedrag verminder word;
(f)
Die respondent se vordering vir nuttige
verbeterings;
(g) Die appellant se teeneis;
(h)
Koste.
Hierdie aspekte sal agtereenvolgens behandel word. (a)
Wanvoorstellings:
'n Groot deel van die betoog van beide advokate is bestee aan argumente oor
die appellant se beweerde
13
wanvoorstellings, en ek sal in die eerste plek met hierdie aangeleentheid van
wanvoorstellings handel. Die hof
a quo
het geen pertinente bevinding
omtrent die beweerde wanvoorstellings gemaak nie. Mnr.
Smit
het namens
die respondent in hierdie hof betoog dat die respondent geregtig was om uit die
kontrak terug te tree op grond van die
appellant se wanvoorstelling met
betrekking tot die opbrengs van die wingerd, soos deur die verhonrhof bevind is.
Die betoog het
egter verder gegaan en dit is namens die respondent aangevoer dat
die respondent eweneens uit die kontrak kon teruggetree het op
grond van die
wanvoorstelling met betrekking tot die beskikbaarheid van voldoende water. Die
bewyslas in verband met die wanvoorstellings
het op die respondent gerus, en hy
moes onder andere aantoon dat hy deur die betrokke wanvoorstellings mislei was
en dat dit hom
daartoe beweeg het om die kontrak te sluit. Dit blyk egter uit
die respondent se optrede na kontraksluiting, en nadat hy na bewering
daarvan
bewus geword het dat die
14
appellant hom in verskeie opsigte mislei het, dat hy hom nie oor die
wanvoorstellings bekla het nie - altans nie teenoor die appellant
nie. Op 1
April 1985 skryf die respondent die brief waarin hy die appellant kennis gee van
"teruggawe" van die plaas, maar hy beroep
hom glad nie op enige wanvoorstelling
nie; hy maak trouens nie eens melding van wanvoorstelling in die brief nie.
Dieselfde geld
vir sy brief van 10 April 1985 aan die appellant. Toe die
respondent tydens kruisondervraging gevra is waarom hy nie die beweerde
wanvoorstelling in sy briewe geopper het nie, het hy geantwoord dat sy prokureur
die briewe oor die telefoon vir hom gedikteer het,
en dat die briewe dus volgens
sy prokureur se bewoording geskryf is. Die onverklaarbare is egter dat sy
prokureur, wat volgens die
respondent ten volle op hoogte van die
wanvoorstellings was, geen woord daarvan in die briewe sou rep nie, veral waar
die respondent
geen ander grond vir sy terugtrede uit die kontrak in die briewe
meld nie. Die respondent het getuig dat hy deurentyd
15
by sy prokureur oor die wanvoorstellings gekla het en dat sy prokureur dit
sal kan getuig. Hoewel die prokureur beskikbaar was, is
hy nie as getuie geroep
nie. Die wanvoorstellings is vir die heel eerste keer in die respondent se
besonderhede van vordering van
Mei 1985 genoem, d.w.s. meer as vyftien maande na
kontraksluiting. Indien die respondent werklik deur die appellant se
voorstellings
mislei was, en indien dit die appeliant se voorstellings was wat
hom in Januarie 1984 tot sluiting van die kontrak beweeg het, sou
mens verwag
het dat die respondent hom baie vroeër nadruklik daarop sou beroep het.
Dit is verder onbegryplik waarom die respondent op 8 Oktober 1984 nog R10 500
se rente aan die appellant betaal het, terwyl hy op
daardie stadium na bewering
reeds daarvan bewus was dat hy in verskeie opsigte deur die appellant mislei
was.
Daar is ook reeds daarop gewys dat die respondent later in sy gewysigde
besonderhede van vordering slegs in die
16
alternatief nog op wanvoorstelling gesteun het, en dat hy voor en tydens die
verhoor vier van die ses beweerde wanvoorstellings laat
vaar het.
Die
respondent het reeds in Julie 1984 pogings begin aanwend om die plaas weer te
verkoop. Daar is verskeie advertensies gedurende
die tydperk Julie 1984 tot
Februarie 1985 geplaas waarin die plaas te koop aangebied is teen 'n
prys wat gewissel het tussen R350 000 en R425 000. In hierdie advertensies is
daar na die plaas (in werklikheid 40 ha groot) verwys
as "46 ha onder
besproeiing", en "46 ha melk- en lusernplaas. 22 ha lusern, 3 ha wingerd (kwota
120 t), die res aangeplante weidings.
Baie water." Die verhoorhof het bevind dat
die respondent nie die waarheid gepraat het nie toe hy in sy getuienis die
agente vir
die valse voorstellings in die advertensies blameer het.
Dit kan terloops genoem word dat die respondent ook in verskeie ander opsigte
valse getuienis afgelê het, bv. met betrekking
tot die vraag wie die
kontrak eerste onderteken
17
het, en wie daarop aangedring het dat die respondent 'n
landbanklening
moes probeer bekom, en waarom die respondent se aankoop van Kleynhans se plaas
deur die mat geval het. Hierdeur wil
ek glad nie te kenne gee dat die appellant
se getuienis sonder gebreke was nie, maar wat die beweerde wanvoorstellings
betref, het
die respondent die bewyslas gedra.
Die appellant hst toegege dat
hy voor sluiting van die kontrak vir die respondent gesê het dat hy sy
KWV-kwota in die toekoms
uit die wingerd sou kon volpars. Op die stadium van die
koop was die wingerd egter nog 'n jong wingerd wat besproei, bemes, opgelei
en
versorg moes word. Die appellant het dus nie van die bestaande opbrengs gepraat
nie. Die respondent het trouens self getuig dat
die appellant aan hom gesê
het dat die wingerd eers na ongeveer drie jaar daardie opbrengs sou lewer. Die
respondent het dus
in ieder geval nie die voorstelling, soos gepleit, bewys nie,
nl. "dat die bestaande druiwe op die plaas bykans 127 ton per
18
jaar kan pars". Die respondent kon ook nie geglo het dat hy reeds vir die
eerste paar jaar ongeveer R15 000 per jaar uit hierdie jong
wingerd sou kon maak
om sodoende sy kapitaalafbetalings te finansier nie. Die onmiddellike opbrengs
van die druiwe kon gevolglik
nie so 'n belangrike oorweging gewees het as wat
die respondent wou voorgee nie. Die appellant het getuig dat die respondent
reeds
voor die koop nie veel belangstelling in die wingerd getoon het nie. Die
respondent het hom trouens 'n paar maande na die koop gevra
of hy die wingerd
kon uithaal, maar die appellant het nie sy toestemming daartoe gegee nie.
Hierdie getuienis van die appellant is
nie in geskil geplaas nie en is ook deur
die getuienis van die eiendomsagent Rabie gestaaf. Volgens Rabie het hy die
respondent voor
die koop op die plaas rondgewys en het hy hom onder andere ook
die wingerd getoon. Rabie se getuienis is dat die respondent toe vir
hom
gesê het dat hy baie min in die wingerd belangstel en dat hy beoog om die
hele plaas onder weiding te sit. Die
19
respondent het trouens self getuig dat hy beplan het om die hele plaas onder
aangeplante weiding te sit en te besproei, en dat dit
hom in staat sou stel om
minstens 200 koeie op die plaas aan te hou. Ten spyte van hierdie getuienis het
die verhoorhof bevind dat
die waarskynlikhede daarop dui "dat hy (die
respondent) hom in elk geval vir die onmiddellike toekoms wel op die wingerd as
reeds
gevestigde stewige bron van inkomste verlaat het". In hierdie opsig
verskii ek mêt respek van die geleerde verhoorregter. Daar
is geen rede om
die onbetwiste getuienis van die appellant en Rabie in hierdie opsig te negeer
nie. Na my mening dui die waarskynlikhede
ook daarop dat die respondent ten tyde
van die koop nie kon geglo het dat die verwagte inkomste uit die wingerd vir die
eersvolgende
paar jaar sodanig sou wees dat hy hom daarop kon verlaat het as 'n
"stewige bron van inkomste" nie.
Na my mening is dit ook om 'n ander rede onwaarskynlik dat die respondent
deur die voorstelling
20
omtrent die wingerd daartoe beweeg is om die plaas te koop. Die respondent
het weliswaar getuig dat as hy geweet het wat die wingerd
sou oplewer, hy nie
die plaas sou gekoop het nie. Die respondent was egter nie 'n geloofwaardige
getuie nie, en as dit werklik so
was, sou mens verwag het dat hy hom baie
vroeër op die wanvoorstelling omtrent die wingerd sou beroep het. Die feit
dat die
respondent op geen stadium voor uitreiking van dagvaarding hieraie
wanvoorstelings teenoor die appellant geopper het nie, regverdig
myns insiens
die afleiding dat hy nie deur die voorstelling mislei was nie, of dat dit nie
enige wesenlike rol gespeel het by sy
besluit om die plaas te koop nie. Na my
oordeel was die respondent gevolglik nie geregtig om die kontrak op grond van
hierdie wanvoorstelling
te kanselleer nie. Die verhoorhof se bevinding tot die
teendeel kan dus nie onderskryf word nie. Die verhoorhof het bevind dat die
respondent nie deur die voorstelling omtrent die water mislei is nie, en dat die
appellant ook nie bedoel het om hom te mislei met
die
21
stelling dat daar voldoende water vir al die boerdery-bedrywighede op die
plaas was nie. Mnr.
Smit
het egter namens die respondent betoog dat die
respondent geregtig was om ook op grond van hierdie wanvoorstelling met
betrekking
tot die water uit die kontrak terug te tree. Na my oordeel is daar
geen rede om van die verhoorhof se bevinding in hierdie verband
te verskil nie.
Die respondent het goed geweet dat die plaas 40 ha groot was en dat dit slegs
vir 13,6 ha ingelys was. Streicher
was die sekretaris van die Buffeljagsrivier
Besproeiingsraad en hy het getuig dat die raad nog nooit 'n verbruiker gekeer
het om
water te onttrek nie, al het hy sy kwota oorskry. Die besproeiingsraad
self het ook nie 'n probleem gehad om addisionele water bo
sy eie totale kwota
van die staat te verkry nie. Dit was ten tyde van die koop algemeen bekend dat
daar baie water in die Buffeljagsrivier
was en dat boere te enige tyd
addisionele water vir enige boerderybedrywigheid kon onttrek. Na my mening is
daar geen sprake van
enige wanvoorstelling in
22
hierdie verband nie. (b)
Landbankverband:
Die vraag of die landbank
se weiering om 'n lening aan die respondent toe te staan regtens enige effek
gehad het, kan kortliks afgehandel
word. In sy gewysigde besonderhede van
vordering het die respondent sy eis om terugbetaling van die R60 000 in die
eerste plek gebaseer
op die nie-vervulling van 'n opskortende voorwaarde
waarvoigens
die koop onderhewig gestel was aan die verkryging van
'n
landbankverband van R150 000. Hierdie aspek is weer in die respondent se
geskrewe betoog geopper, maar mnr.
Smit
het tydens argument te kenne
gegee dat hy die punt laat vaar. Daar is na my oordeel in ieder geval geen
meriete in die argument dat
die verbintenisse vanweë die nie-vervulling van
die sogenaamde opskortende voorwaarde nooit in werking getree het nie. Dit blyk
uit die getuienis dat geeneen van die partye ooit die bedoeling gehad het dat
dit die gevolg sou wees as die landbanklening nie toegestaan
sou word nie.
Volgens die oorspronklike aanhangsel B tot
die
23
kontrak sou die appellant as verkoper 'n verband vir R180 000 op sekere terme
aan die respondent verleen het. Kort na kontraksluiting
het die partye egter 'n
nuwe aanhangsel B onderteken waarvolgens die koop onderhewig gemaak is aan die
verkryging van 'n landbankverband
vir R150 000. Nadat die aansoek vir die
landbanklening afgekeur is, het die partye egter voortgegaan asof die
oorspronklike aanhangsel
B outomaries herieef het. Dis nuwe aanhangsel B waarin
die sogenaamde opskortende voorwaarde vervat is, was klaarblyklik so bewoord
om
die valse indruk by die landbank te skep dat die verkryging van die
landbanklening 'n voorvereiste vir die koop was. Onder hierdie
omstandighede sal
geen hof enige gevolg aan die bepalings van die nuwe aanhangsel B gee nie. (c)
Repudiasie:
Vervolgens moet nagegaan word of die respondent die kontrak, oftewel sy
verpligtinge kragtens die kontrak, gerepudieer het en, indien
wel, of die
appellant, in reaksie daarop, die repudiasie, soos dit tradisioneel gestel
word,
24
aanvaar het in die sin dat hy aldus uit die kontrak teruggetree het. (Vgl
Tuckers Land and Development Corporation v Hovis
1980(1) SA 645(A) op 652
D-G).
In sy teeneis beweer die appellant dat die respondent die kontrak op 1
April 1985 gerepudieer het en dat die appellant die repudiasie
aanvaar het.
Merkwaardig genoeg, word hierdie bewering deur die respondent in sy pleit op die
teeneis erken, ofskoon met die kwalifikasie
"dat hy geregtig was om aldus op te
tree". Die hof
a quo
het reeds op die begripsverwarring in hierdie
verband gewys.
Die respondent het in sy brief van 1 April 1985 aan die appellant kennis van
"teruggawe" van die plaas gegee en terugbetaling geëis
van die R80 000 wat
hy reeds aan die appellant betaal het. Die respondent het nie in sy brief gemeld
op watter grond hy geregtig
was om aldus op te tree nie. Dié brief was
geskryf in antwoord op 'n brief van 8 Maart 1985 waarin die appellant se
prokureur
die respondent aangemaan het om die paaiemente en rente te betaal wat
reeds
25
op 1 Maart 1985 betaalbaar en opeisbaar was. Op grond van die vroeëre
bevinding dat die respondent geen wanvoorstelling of ander
rede vir sy
terugtrede uit die kontrak bewys het nie, moet die respondent se brief van 1
April 1985 na my mening noodwendig as 'n
repudiasie gesien word. Die appellant
se reaksie daarop blyk uit sy prokureur se brief van 3 April 1985. Volgens
dié brief
van 3 April 1985 (wat hieronder weergegee word) was die
appeiiant siegs bereid om te kanselleer indien die respondent instem om alle
reeds betaalde bedrae te verbeur en indien hy sy eis vir verbeterings sou laat
vaar. Die brief vervolg dat as die respondent nie
op daardie basis wou
kanselleer nie, hy stappe moes doen om die transaksie af te handel. Die brief
van 3 April 1985 is geen eleksie
tot terugtrede nie; inteendeel dit toon myns
insiens duidelik aan dat die appellant die repudiasie verwerp het en verkies het
om
die kontrak in stand te hou. Deur sy verwerping van die repudiasie het die
appellant afstand gedoen van sy reg om op grond van daardie
26
daad van repudiasie uit die kontrak terug te tree.
Die respondent het
daarop 'n verdere brief, gedateer 10 April 1985, aan die appellant gerig waarin
hy opnuut te kenne gegee het dat
hy nie sy verpligtinge ingevolge die kontrak
gaan nakom nie. Hierdie hernude repudiasie van die respondent blyk voorts uit sy
dagvaarding
wat hy kort daarna op 8 Mei 1985 laat uitreik het en waarin hy
sonder regverdiging op grond van die appellant se beweerde wanvoorstelling
uit
die kontrak probeer terugtree het.
Die hof
a quo
het bevind dat die appellant na die brief van 3 April
1985 geén uitvoeringshandeling verrig het of probeer verrig het nie.
Hy
het die respondent nie weer aangemaan om te presteer nie en hy het ook nie
aangebied om self te presteer nie. Die appellant het
ook nie na betekening van
die dagvaarding in Mei 1985 enige tender gemaak om te presteer nie. Volgens die
hof
a quo
was dit teen daardie tyd reeds bekend dat die respondent nie in
staat was om sy verpligtinge kragtens die kontrak na te kom nie.
27
Ek stem met respek saam met hierdie bevindings van die hof
a quo
. Die
appellant het weliswaar aanvanklik, en in reaksie op die respondent se
repudiasie van 1 April 1985, verkies om nie terug te
tree nie, maar om
vervulling van die kontrak te vereis. Die appellant het die respondent se
repudiasie van 1 April 1985 dus verwerp.
Daarna het die respondent se brief van
10 April 1985 en sy dagvaardiging van 8 Mei 1985 egter gevolg, wat nuwe dade van
repudiëring
daargestel het. Dit is myns insiens duidelik dat die appellant
toe besef het dat die respondent in sy repudiasie gaan volhard, en
dat dit geen
doel sou dien om die respondent aan die bepalings van die kontrak te probeer hou
nie. Op daardie stadium het die appellant
na aanleiding van die verdere
repudiasie klaarblyklik besluit om nie verder op nakoming van die kontrak aan te
dring nie, maar om
die kontrak te kanselleer en die verbintenisse sodoende te
ontbind. Dat die appellant inderdaad bedoel het om uit die kontrak terug
te
tree, word deur die teeneis self bevestig, hoewel sy regsadviseurs in
28
die teeneis foutiewelik beweer het dat hy die repudiasie van 1 April 1985
aanvaar het. (Soos reeds gemeld, het die appellant die aanvanklike
repudiasie
van 1 April 1985 inderdaad verwerp).
Dit blyk nie uit die pleitstukke en die
getuienis presies hoe en wanneer die appellant sy eleksie gemaak het om terug te
tree nie.
Dat dit wel gebeur het, staan vas, aangesien die respondent in sy
pleit op die teeneis erken het dat die beweerde repudiasie wel
aanvaar is. Die
appellant se besluit om terug te tree, word deur sowel sy gedrag sedert 10 April
1985 as die bewerings in sy teeneis
bevestig. Ek stem dus met die hof
a
quo
saam dat dit op 'n
oorwig van waarskynlikhede bewys is dat die sogenaamde aanvaarding van die
repudiasie, en dus die terugtrede uit die kontrak, reeds
voor 1 September 1985
plaasgevind het. Na my mening het die appellant sy eleksie om terug te tree
waarskynlik reeds in April of Mei
1985 uitgeoefen. Teen hierdie agtergrond is
dit na my mening duidelik dat die
29
appellant se regsverteenwoordigers misgetas het toe hulle in die appellant se
gewysigde teeneis van 3 Augustus 1987 'n eis vir rente
tot 1 September 1985,
gebaseer op die bepalings van die kontrak, ingesluit het. Daar is geen getuienis
dat die appellant, ten spyte
van die respondent se voortgesette repudiasie, die
kontrak tot minstens 1 September 1985 in stand gehou het nie, en na my mening
is
dit ook hoogs onwaarskynlik dat hy dit sou gedoen het.
Dit volg dus na my oordeel dat die respondent die kontrak in sy geheel
gedurende April/Mei 1985 gerepudieer het en dat die wedersydse
verbintenisse uit
die kontrak gedurende April/Mei 1985 ontbind is toe die appellant op grond
daarvan uit die kontrak teruggetree
het. (d)
Verbeuringsbeding:
Die volgende vraag wat behandel moet word, is of die appellant hom op die
verbeuringsbeding in die kontrak kon beroep het om sodoende
die reeds betaalde
gedeelte van die koopprys te kon behou het. Die betrokke klousule van die
30
kontrak lui soos volg:
"VERBEURDVERKLARING KLOUSULE: Indien die Koper(s) versuim om binne tien (10) dae
nadat hy skriftelik deur die Verkoper(s) daartoe
aangemaan is uitvoering te gee
aan sy verpligtinge kragtens hierdie ooreenkoms sal die verkoper(s) die reg
hê om sonder verwysing
van 'n Hof hierdie ooreenkoms te kanselleer en
herbesit van die eiendom te neem in welke geval enige betalings reeds deur die
Koper(s)
gedoen aan die Verkoper(s) sal toeval as skadevergoeding sonder
benadeling tot sy/hul reg om verdereskadevergoeding te eis of tot
sodanige ander
regte wat hy/hulle mag hê kragtens die reg".
Die hof
a quo
het bevind dat dit gemene saak
was
dat die appellant nie vir die respondent op die
voorgeskrewe
wyse aangemaan het om sy verpligtinge na te kom nie. Na my
mening staan dit egter glad nie vas dat die respondent nie
behoorlik aangemaan is nie. In antwoord op die respondent
se brief van 1 April 1985 het die appellant se prokureur soos
volg op 3 April 1985 aan die respondent geskryf:
"TRANSPORT J J VAN ZYL
U geregistreerde skrywe gerig aan ons bogemelde kliënt is aan ons oorhandig
met instruksies om daarop te
antwoord.
31
U is terdeë bewus daarvan dat u op meer as een geleentheid aan ons
kliënt meegedeel het dat u pogings aanwend om die betrokke
plaas weer te
verkoop en dat ons kliënt nie haastig moet wees met die afhandeling van die
Transport tussen homself en uself
nie aangesien dit 'n aansienlike verdere
onkoste vir u sou beteken.
Die vertraging was dus grotendeels aan uself te wyte en onder hierdie
omstandighede sal ons kliënt alleenlik bereid wees om
die hele koop te
kanselleer indien u alle bedrae wat u reeds betaal het sou verbeur en ook indien
u geen verdere eis teen ons kliënt
sal hê ten opsigte van enige
beweerde verbeterings nie, wat in elk geval ontken
word.
Indien u nie hiermee tevrede is nie, moet u
asseblief voortgaan om stappe te neem vir die afhandeling van hierdie transaksie
en verwys
ons weereens na ons skrywe aan u van 28 laaslede ten opsigte van die
Notariële Verband wat ons kliënt nou verlang. U dringende
antwoord
word nou ingewag." In dié brief word dit uitdruklik voorop gestel dat
die
appellant ingeval van kansellasie op verbeuring aandring.
Dit blyk dus uit
die brief dat die appellant verbeuring voor
oë gehou het, en in die
laaste paragraaf van die brief het
hy die respondent in werklikheid aangemaan
dat indien hy
verbeuring wou verhoed, hy sy verpligtinge ingevolge die
32
kontrak moes nakom. In die lig van die korrespondensie vooraf kon daar by die
respondent geen twyfel bestaan het oor wat die appellant
se aanmaning presies
behels het nie. Die appellant het die respondent reeds in sy brief van 8 Maart
1985 aangemaan om 'n verskuldigde
paaiement en rente te betaal. Daarna het die
appellant die respondent op 28 Maart 1985 aangemaan om 'n bepaling van die
kontrak in
verband met die registrasie van 'n notariële verband oor sy
roerende goed na te kom, en dit het gelei tot die brief van 3 April
1985.
Die vraag is of hierdie aanmaning van 3 April 1985 ook 'n behoorlike
aanmaning ingevolge die verbeuringsklousule was, en of die respondent
se
daaropvolgende weiering om te presteer die appellant geregtig gemaak het om die
reeds betaalde paaiemente van R80 000 as skadevergoeding
te behou. Hoewel die
aanmaning van 3 April 1985 verbeuring in die vooruitsig gestel het, het die
brief nie uitdruklik vermeld dat
die appellant die reg sou hê om die
kontrak te kanselleer en die reeds betaalde paaiemente te behou as die
respondent
33
nie binne 10 dae uitvoering aan sy verpligtinge kragtens die kontrak gee nie.
Dit is namens die respondent betoog dat diê aanmaning
ontoereikend was en
daar is verwys na
Ponisammy and Another v Versailles Estates (Pty) Ltd.
1973(1) SA 372(A) op
385 G-H waar beslis is dat indien een kontraksparty 'n
kennisgewing aan die ander kontraksparty stuur "he should at least take care
that the notice is clear and unequivocal, so that the
other contracting party is
aware of the conseguences of a failure on his part to perform timeously." Daar
is egter 'n belangrike
verskil tussen die omstandighede van die
Ponisammy
-saak en dié van die onderhawige saak. In
Ponisammy
se saak wou die een kontraksparty deur sy eensydige
kennisgewing van ontbinding 'n terugtredingsreg vir homself verwerf. In die
onderhawige
saak het die appellant sy reg om terug te tree en die reeds betaalde
paaiemente te behou aan die bepalings van die verbeuringsklousule
in die kontrak
ontleen. In die onderhawige saak het die respondent uit hoofde van die bepalings
van die verbeuringsklousule ook
34
goed geweet wat hom te wagte was as hy sou versuim om binne 10 dae nadat hy
skriftelik deur die appellant aangemaan was, uitvoering
aan sy verpligtinge
kragtens die kontrak te gee. Onder die omstandighede was dit na my mening nie
noodsaaklik vir die appellant om
die bepalings van die
verbeuringsklousule in sy aanmaningsbrief uitdruklik aan te haal nie.
Die respondent het ten spyte van die aanmaning steeds versuim om sy
verpligtinge kragtens die kontrak na te kom. Hy het trouens in
sy brief van 10
Aprii 1985, en in antwoord op die appellant se aanmaning van 3 April 1985,
gesê dat hy enige stappe deur die
appellant ter afhandeling van die
kontrak "heftig" sal bestry. Die respondent het die appellant verder in sy brief
van 10 April 1985
meegedeel dat hy weier om 'n bepaling van die kontrak in
verband met die registrasie van 'n notariëie verband oor sy roerende
goed
na te kom. Voordat die appellant dus die kontrak kon kanselleer, het die
respondent weereens gerepudieer. Soos
35
reeds gesê, was dit op die pleitstukke gemene saak dat dié
repudiasie deur die appellant aanvaar is. Op die waarskynlikhede
het dit meer as
10 dae na die aanmaning geskied. Gevolglik was die appellant na my oordeel wel
geregtig om die reeds betaalde paaiemente
kragtens die bepalings van die
verbeuringsklousule te behou.
Die hof
a quo
het reeds beslis dat die appellant nie verplig is om die
eerste rentebetaling van R10 500 aan die respondent terug te betaal nie
en die
respondent het nie voor ons betoog dat daardie beslissing verkeerd was nie. Dit
maak in ieder geval deel uit van die reeds
betaalde bedrae wat die respondent
ingevolge die verbeuringsbeding verbeur het. (e)
Moontlike vermindering van
die strafbedrag:
Vervolgens moet bepaal word of die bedrag van R80 000 wat die appellant
kragtens die verbeuringsbeding as sg skadevergoeding sou toeval,
nie buite
verhouding was tot die nadeel wat hy gely het nie. Die bedrag wat die
appellant
36
ingevolge die verbeuringsklousule sou behou, was 'n strafbedrag. Die hof kan
so 'n strafbedrag verminder indien dit buite verhouding
is tot die nadeel wat
die appellant weens die respondent se kontrakbreuk gely het. (Vgl. artikel 3 van
die Wet op Strafbedinge, 15
van 1962). Die bewyslas het op die respondent gerus
om aan te toon dat die strafbedrag buite verhouding tot die appellant se nadeel
was, en tot welke mate dit verminder moes word. (Vgl
Smit v Bester
1977(4) SA 937(A) op 942 D-G). Na my mening het die respondent nie
prima
facie
bewys gelewer dat die strafbedrag verminder behoort te word nie. Dit
blyk trouens uit die getuienis voor die verhoorhof dat die respondent
se doen en
late nie slegs die appellant se vermoensbelange nie, maar ook ander regmatige
belange van hom geraak het. (Vgl. die bewoording
van artikel 3 van die wet). Die
respondent het versuim om die verskuldigde paaiemente en rente ooreenkomstig die
bepalings van die
kontrak aan die appellant te betaal, met die gevolg dat die
appellant nie die geld vir sy eie
37
doeleindes kon aanwend nie. Intussen was die respondent tot 31 Maart 1987 in
besit van sowel die plaas as die appellant se roerende
goed wat saam met die
plaas verkoop is. Die respondent het sonder die appellant se toestemming van sy
beeste en twee waterkanonne
verkoop. Hy het sekere van die lusernlande laat
verwaarloos wat hervestigingskoste vir die appellant meegebring het. Die
ondergrondse
pyplyn was beskadig. Die arbeidershuise was baie verwaarloos;
sekere van die ruite was uit terwyl deure verwyder was. 'n Trekker
en 'n sleepwa
was stukkend en verwaarloos en moes herstel word. Baie van hierdie aspekte was
gemene saak. Die respondent het wel
sekere van die beweerde skade ontken, maar
na my mening het hy nie die bewyslas gekwyt wat daar in hierdie verband op hom
gerus het
nie.
Dit is namens die respondent betoog dat die getuienis van die waardeerder
Theron aangetoon het dat die waarde van die plaas (slegs
die grond, sonder
inagneming van die roerende goed) ten tyde van die kansellasie R52 640
38
minder was as wat die koopprys van die blote grond beloop het. Die betoog was
dat die respondent dus nie meer as R52 640 van die reeds
betaalde R80 000 moes
verbeur nie, en dat hy geregtig was op terugbetaling van die balans van R27 360.
Hierdie argument verloor egter
uit die oog dat die appellant ook andersins
benadeel is, soos hierbo uiteengesit, en dat dit glad nie vasstaan dat daardie
nadeel
nie meer as die gemelde bedrag van R27 360 beloop het nie. Dit volg dus
dat die appellant na my oordeel geregtig was om die volle
bedrag van R80 000
ingevolge die bepalings van die verbeuringsklousule te behou. (f)
Eis vir
nuttiqe verbeterings:
Die verhoorhof het bevind dat die respondent geregtig was op betaling van 'n
bedrag van R17 800 vir sekere nuttige verbeterings. Dit
is deur die hof
a
quo
onderskryf. Hierdie bevinding is gebaseer op die getuienis van die
waardeerder Theron wat getuig het dat die waarde van die plaas
met minstens die
bedrag van R17 800 (synde die
39
ooreengekome koste van die verbeterings) verhoog is. Die respondent, as
regmatige okkupeerder, was geregtig op vergoeding vir die
nuttige verbeterings
wat hy aangebring het. Vgl.
Nortje en 'n Ander v Pool, N.O.
1966(3) SA op
130 B - F. Die bedrag van die vergoeding is die bedrag van sy uitgawes (R17 800)
of die bedrag waarmee die waarde van
die eiendom verhoog is, welke ook al die
kleinste is. Vgl. Voet 6. 1. 36;
Rubin v Botha
1911 AD 568
op 577 - 578.
Fletcher & Fletcher v Bulawayo Waterworks Co. Ltd
1915 AD 636
op 648,
656;
Harrison v Marchant
1941 WLD 16
op 20;
Nortje
se saak,
supra
, op 131 G.
Mnr
Van der Berg
, wat namens die appellant verskyn het, het die
getuienis van Theron in verskeie opsigte gekritiseer en betoog dat hy so 'n swak
getuie
was dat geen hof op sy getuienis kon steun nie. Die appellant het egter
geen weerleggende getuienis in hierdie verband aangebied
nie. Ek stem met respek
saam met die bevinding van die hof
a guo
dat dit nie gesê kan word
dat die getuienis van Theron so
40
onbevredigend en onoortuigend was dat dit selfs sonder teenspraak verwerp kon
word nie. Onder die omstandighede is daar na my oordeel
geen rede om met die
beslissing van die verhoorhof en die hof
a quo
in te meng vir sover dit
die vergoeding vir nuttige verbeterings betref nie. (g)
Die appellant se
teeneis:
Die appellant het betoog dat sy teeneis vir betaling van die bedrag van R38
400 in die geheel moes geslaag het. Die teeneis was vir
die betaling van sekere
bedrae geld wat die respondent ingevolge die bepalings van die kontrak aan die
appellant moes gemaak het.
Die verhoorhof het die teeneis van die hand gewys,
maar die hof
a quo
het beslis dat die teeneis vir rente ten bedrae van
R10 800 toegestaan moes gewees het. Dit was vir rente wat reeds op 1 Maart 1985,
en dus voor ontbinding van die kontrak, betaalbaar en opeisbaar was. Die hof
a quo
het gevolglik vonnis ten gunste van die appellant toegestaan vir
betaling van die bedrag van R10 800 met rente, soos vervat
41
in paragraaf 2.2 van die bevel van die hof
a quo
. Die respondent het
geen teenappèl teen daardie bevel van die hof
a quo
ingestel nie
en die respondent het ook nie betoog dat hierdie hof met daardie bevel moes
inmeng nie.
Wat die balans van die appellant se teeneis betref, kan dit nie
slaag nie. Dit was vir nakoming van sekere van die bepalings van die
kontrak
nadat die kontrak reeds deur die appellant se terugtrede op grond van die
respondent se repudiasie ontbind was.
(h) Koste
:
Ten slotte is daar nog die vraag oor die koste in die verhoorhof. Die gevolg
van hierdie appèl is dat die respondent slegs
met sy eis vir nuttige
verbeterings in die bedrag van R17 800 in die verhoorhof moes geslaag het,
terwyl die appellant, daarenteen,
met sy teeneis in die bedrag van R10 800 moes
geslaag het. Al die getuienis, insluitende die deskundige getuienis, met
betrekking
tot die beweerde wanvoorstellings was dus onnodig gewees. Aangesien
die
42
partye nie die geleentheid gehad het om in die lig van die voorgaande
bevindings die aspek van koste in die verhoorhof behoorlik te
oorweeg nie, word
hulle die geleentheid gebied om binne 21 dae na lewering van hierdie uitspraak
skriftelike betoog met betrekking
tot die koste in die verhoorhof aan hierdie
hof voor te lê.
Die bevel van hierdie hof is soos volg:
1.
Die appèl slaag met
koste.
2.
Die bevel van die hof
a quo
word met die
volgende vervang:
"(a) Die appèl slaag met koste, behalwe die koste van die partye
verbonde aan die invoeging in die oorkonde van bladsye 64
tot 80, 100 tot 133 en
154 tot 165 wat deur die appellant se prokureur betaal word; (b) Die bevel van
die verhoorhof word deur die
volgende vervang:
'(i) Vonnis word ten gunste van die eiser verleen vir betaling van die bedrag
van R17 800, met rente daarop teen 15% per jaar vanaf
datum van uitspraak tot
datum van betaling;
43
(ii) Vonnis word ten gunste van die verweerder verleen vir betaling van die
bedrag van \ R10 800, met rente daarop teen 20% per jaar
vanaf 1 Maart 1985 tot
31 Julie 1986, en daarna teen 15% per jaar vanaf 1 Augustus 1986 tot datum van
betaling.'" 3. Die koste van
die partye in die verhoorhof staan oor vir latere
beslegting.
F 'n GROSSKOPF, AR
JOUBERT Wn HR
BOTHA AR
EKSTEEN AR Stem saam
NIENABER Wn AR