About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Supreme Court of Appeal
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Supreme Court of Appeal
>>
1990
>>
[1990] ZASCA 37
|
|
Venter Agentskappe (Edms) Bpk. v Sousa (467/88) [1990] ZASCA 37; 1990 (3) SA 103 (AD); (29 March 1990)
1
Saak Nr 467/88 /MC
IN DIE HOOGGEREGSHOF VÁN SUID-AFRIKA (APPèLAFDELING)
In die saak tussen
VENTER AGENTSKAPPE (EDMS) BEPERK
Appellant
- en -
ANTONIO DA CONCEICAO SOUSA
Respondent
CORAM:
JOUBERT, E.M. GROSSKOPF, SMALBERGER ARR
et
FRIEDMAN,
GOLDSTONE Wn ARR.
VERHOOR:
16 Maart 1990.
GELEWER: 29 Maart 1990.
UITSPRAAK
2/...
FRIEDMAN Wn AR:
Die appellant (eiser in die hof a
quo
), 'n
maatskappy wat as eiendomsagent handel dryf, het in
die Witwatersrandse Plaaslike Afdeling kommissie ten bedrae van R8 000-00 van
die respondent (verweerder in die hof a
quo
) gevorder uit hoofde van die
beweerde uitvoering deur die appellant van 'n mondelinge opdrag deur die
respondent aan die appellant
gegee om 'n koper vir respondent se plaas te vind.
Gerieflikheidshalwe verwys ek na die partye soos in die hof a
quo
.
BLUM Wn R voor wie die verhoor gedien het, het na sluiting van
die eiser se saak, absolusie van die instansie teen die eiser toegestaan
en
eiser beveel om die koste, beperk tot diê van 'n geslaagde eksepsie, te
betaal. Teen hierdie bevele kom die eiser met verlof
van die hof a
quo
in
hoër beroep.
3/...
3.
Dit is gemene saak dat na aanleiding van 'n
mondelinge opdrag wat verweerder aan eiser gegee
het om 'n koper vir sy plaas te vind, die eiser ene H.J. Klopper aan die
verweerder
voorgestel het en dat eiser die effektiewe oorsaak was van die
koopkontrak wat verweerder op 5 November 1985 met Klopper gesluit
het, ingevolge
waarvan Klopper verweerder se plaas en sekere losgoed teen 'n globale koopsom
van R160 000-00 gekoop het. Die volgende
is die tersaaklike klousules van die
koopbrief:
"2. The PURCHASE PRICE is the sum of R155 000,00 (ONE HUNDRED AND FIFTY FIVE
THOUSAND RAND) for the above fixed property and R5 000,00
(FIVE THOUSAND RAND)
for the loose assets mentioned hereinafter and which is included in the sale.
The said total purchase price
of R160 000,00 (ONE HUNDRED AND SIXTY THOUSAND
RAND) shall be paid as more fully
4/...
4.
set out in Paragraph 16 of this deed of sale. (Die verwysing
na "Paragraph 16" is 'n fout; dit is klaarblyklik 'n verwysing na "Paragraph
13".)
3.
The PURCHASER shall pay all
transfer costs incurred in respect of the transfer of the PROPERTY, including
Transfer duty and the costs
of this Deed of Sale, which amounts shall be paid
immediately upon request of the SELLER'S Conveyancer.
4.
TRANSFER
Transfer of the PROPERTY SHALL
BE PASSED BY B J VAN DE VYVER, VAN WYK & KRIEK attorneys
of 17 Church Street Parys, and shall be given
and taken after the amount of R50 000,00 has been paid or guaranteed by the
Purchaser in terms of Paragraph 16.1 of this Deed of Sale.
5. POSSESSION
Possession and vacant occupation of the PROPERTY shall be given to the
PURCHASER on 5th November 1985 from which date it shall be
at the sole risk,
loss or profit of the PURCHASER.
5/...
5.
9. AGENT'S COMMISSION
Commission in the amount of R8 000,00 (EIGHT THOUSAND RAND) shall be payable by
the seller to Venter Agentskappe Edms Bpk of Breë
Street, Parys from the
first available cash paid in terms of this agreement.
13. The total purchase price of R160 000,00 (ONE HUNDRED AND SIXTY THOUSAND
RAND) shall be payable as follows :
13.1 An amount of R50 000,00
(FIFTY THOUSAND
RAND) upon date of signature of this
deed of sale which amount shall be paid into the Trust account of the
Attorneys
until date of registration of Transfer
of the property in the name of the purchaser upon which date tHe amount shall
be paid over to the seller.
13.2 An amount of R50 000,00 (FIFTY THOUSAND
RAND) shall be
payable by the purchaser to the seller on the 4th (FOURTH) March 1986.
13.3 For the full outstanding balance of
the purchase price namely R110
000,00
6/...
6.
(ONE HUNDRED AND TEN THOUSAND RAND) the purchaser shall register a first bond
over the property in favour of the seller.
13.6 The full outstanding balance shall be paid on or before the 5th November
1990. 15. All payment in terms of this agreement
shall
be made by the purchaser at the offices
of
B J VAN DE VYVER VAN WYK & KRIEK, 17 A
Church Street Parys."
Op die oog af blyk klousule 13
dubbelsinnig te wees aangesien die som van die drie bedrae waarna in
subparagrawe 13.1, 13.2 en 13.3
verwys word, R210 000-00 beloop terwyl die
koopsom slegs R160 000-00 beloop. Dit is egter duidelik dat wat beoog is, is dat
'n deposito
van R50 000-00 by ondertekening van die ooreenkoms betaal sou word
en dat ingevolge klousule 4 oordrag van die eiendom daarna, maar
voor betaling
van
7/...
7.
die volgende paaiement wat op 4 Maart 1986 betaalbaar word, sou plaasvind.
Simul ac semel
met oordrag van transport sou 'n verband vir die
uitstaandé bedrag van die koopprys, naamlik R110 000-00, oor die eiendom
ten gunste van die verweerder geregistreer word. Ofskoon die verweerder se
prokureurs in 'n stadium hierop staatgemaak het ter ondersteuning
van 'n betoog
dat die koopkontrak nie afdwingbaar was nie, is dié betoog tydens die
verhoor nie verder gevoer nie en vir die
doeleindes van hierdie appèl is
dit onnodig om verder daarop in te gaan.
Die tersaaklike paragrawe van die
eiser se uiteensetting van eis lui soos volg:
"3. Gedurende November 1985 en te Parys het die verweerder mondeling opdrag
aan die eiser gegee om 'n koper te vind vir sekere
8/...
8.
resterende gedeelte van die plaas Rietgat Nr 367 geleë in
die distrik Parys (die eiendom). 4. Die eiser het 'n koper gevind wat
gewillig
en in staat was om die eiendom te koop.
5.
Die eiser was die effektiewe
oorsaak van 'n afdwingbare skriftelike koopooreenkoms wat op 5 November 1985 te
Parys deur die verweerder
en die koper onderteken is.
6.
Klousule 9 van die koopooreenkoms bepaal soos volg: (Klousule 9 van
die koopkontrak word hier aangehaal.)
7.1
Die Eiser was 'n party tot
die koopooreenkoms.
7.2
In die vooropstelling
het 'n skriftelike ooreenkoms tussen die eiser en die verweerder tot stand gekom
dat die verweerder die bedrag
van R8 000,00 aan die eiser sou betaal sodra die
eerste gelde betaal ingevolge die koopooreenkoms beskikbaar
word;
8.1
ALTERNATIEWELIK
het die verweerder
en die koper skriftelik 'n voordeel ten gunste van die eiser beding in die
9/...
9.
koopooreenkoms, naamlik dat die verweerder die bedrag van R8 000,00 aan die
eiser sal betaal sodra die eerste gelde betaal ingevolge
die koopooreenkoms
beskikbaar word, welke voordeel die eiser aanvaar het;
8.2
ALTERNATIEWELIK
het die eiser en die verweerder voorafgaande die
sluiting van die koopooreenkoms, mondeling ooreengekom dat die verweerder
kommissie
in die bedrag van R8 000,00 aan die eiser sou betaal sodra die eerste
gelde betaal ingevolge die koopooreenkoms beskikbaar word.
9. Die koper het
'n bedrag van R42 000,00 ten gunste van die verweerder in trust inbetaal by die
prokureur wat oordrag van die eiendom
op die verweerder moes bewerkstellig (die
prokureur). (Die woord 'verweerder' waar dit vir die tweede keer in hierdie
paragraaf voorkom
is 'n fout; dit moet lees 'koper'.) 10. Voordat oordrag kon
plaasvind is die koper oorlede en gedurende of ongeveer
10/...
10.
Februarie 1986 het die eksekuteur van die koper se boedel met die verweerder
ooreengekom dat die verweerder toestem tot kansellasie
van die koopooreenkoms
teen betaling van die bedrag van R30 000,00 deur die boedel aan die
verweerder.
11.
'n Bedrag van R29 990,01 is
op of ongeveer 21 Februarie 1986 deur die prokureur aan die verweerder betaal
uit die bedrag van R42 000,00
wat in trust inbetaal
is.
12.
In die vooropstelling is die
verweerder teenoor die eiser aanspreeklik vir betaling van die bedrag van R8
000,00, maar aanmaning ten
spyte, weier en/of versuim die verweerder om sodanige
betaling aan die eiser te maak."
Behalwe om te erken
dat die eiser die effektiewe oorsaak was van die koopkontrak wat met Klopper
aangegaan is, het verweerder al die
bewerings in die eiser se uiteensetting van
eis ontken. Voorts
11/...
11.
het verweerder soos volg gepleit:
"7.
AD PARAGRAAF 7.2
7.1 The allegations herein made are denied
as if specifically traversed
and the
Plaintiff is put to the proof thereof.
7.2
Alternatively to 7.1 above
, should this
Honourable Court find
that the
Plaintiff was the effective cause of an
enforceable agreement of
sale and that
the Plaintiff is entitled to commission
of R8 000,00 as
alleged (all of which
is still denied), then the Defendant
pleads:
7.2.1 In terms of an oral agreement concluded between the Plaintiff, as
represented by J C Bornman, 'n J Klopper and the Defendant
at Parys on 5th
November 1985, the Plaintiff agreed to receive payment of such commission as was
due to it from the purchaser, 'n
J Klopper.
12/...
12.
7.2.2 In consequence thereof H J
Klopper was substituted as
the
Plaintiff's debtor and the
Defendant was absolved from
liability to the Plaintiff.
7.3
Alternatively to 7.2 above
, should this Honourable Court find that
the Plaintiff is entitled to commission of 88000,00 (which is still denied) and
that the
Plaintiff did not absolve the Defendant from the payment of such
commission (in which the Defendant persists), then the Defendant
pleads:
7.3.1 That the commission was payable
to the Plaintiff
from the first
available cash paid in terms of
the agreement between
the
Defendant and 'n J Klopper;
7.3.2 No cash has been paid to the
Defendant in terms of the
aforesaid
agreement and
consequently no commission is
payable to the Plaintiff."
13/...
13.
Verweerder- het nie op paragraaf 7.2 van die verweerskrif gesteun nie en dit
is tans onnodig om verder daarmee te handel.
Die volgende getuies het namens
eiser getuig: mnr J P Coetzee van die prokureursfirma Vorster en Coetzee wat
belas was met die bereddering
van die boedel van wyle Klopper; mnr B J van de
Vyver, die prokureur wat belas was met die oordrag van transport; mev Uys,
laasgenoemde
se sekretaresse; mnr Venter die besturende direkteur van die eiser
en mnr J C F Bornman wat by eiser in diens is. Die getuienis wat
voor die
verhoorhof gelewer is,kan soos volg saamgevat word. Onmiddellik na ondertekening
van die koopkontrak het Klopper 'n tjek
ten bedrae van R42 000-00 aan prokureur
Van de Vyver oorhandig. Klopper het terselfdertyd teenoor Van de Vyver onderneem
om die balans
van die deposito (asook 'n addisionele bedrag van R10 000-00
om
14/...
14.
die hereregte, transportkoste en die koste verbonde aan die registrasie van
die verband te dek) binnekort te betaal nadat hy die aangeleentheid
met sy bank
uitgeklaar het. Van de Vyver, aan wie Klopper goed bekend was, was met hierdie
reëling heeltemal tevrede. Klopper
het egter baie kort daarna siek geword
en hy is op 20 November 1985, voordat hy enige verdere bedrag betaal het,
oorlede. Die eksekuteurs
van wyle Klopper se boedel wou klaarblyklik nie met die
koop van die plaas voortgaan nie. Mnre Vorster en Coetzee het namens die
boedel
beweer dat wyle Klopper nie geestelik bevoeg was om enige kontrak aan te gaan
nie. Dié bewering is namens verweerder
deur sy prokureurs ontken. Daarna
het onderhandelings plaasgevind as gevolg waarvan 'n skikking uiteindelik op 13
Februarie 1986
tussen die boedel en die verweerder bereik is
15/...
15.
waarvolgens die koopkontrak gekanselleer is en die bedrag van R42 000-00 wat
prokureur Van de Vyver in sy trust rekening gehad het
soos volg uitbetaal sou
word, naamlik R29 990,01 aan verweerder en die balans (R12 000,00) aan die
boedel. Ofskoon dit uit die briefwisseling
asook sekere telefoniese gesprekke
wat die skikking vooruitgeloop het, blyk dat beide verweerder en die eksekuteurs
van eiser se
eis om betaling van kommissie bewus was, is geen voorsiening tydens
die skikking daarvoor gemaak nie. Inteendeel, dit blyk uit die
telefoniese
boodskap wat verweerder se prokureur (mnr Steyn) vir prokureur Van de Vyver
gelaat het op 14 Februarie 1986 om Van de
Vyver van die skikking te verwittig,
dat hy nie wou gehad het dat eiser daarvan moes weet nie. Van de Vyver se
sekretaresse, mev
Uys, het getuig dat mnr
16/...
16.
Steyn aan haar gesê het dat mnr Van de Vyver nie die aangeleentheid met
eiser moet bespreek nie.
Op 14 Februarie 1986 het eiser hskriftelike
aanmaning aan Steyn gerig waarin hy sy kommissie van die verweerder opgeëis
het.
In antwoord hierop het mnr Steyn op 7 Maart 1986 aan eiser geskryf en sy
redes uiteengesit waarom verweerder nie bereid was om eiser
se kommissie te
betaal nie. Eerstens het hy beweer dat klousule 13 van die koopbrief verwarrend
is en dat ~ luidens 'n advokaat se
opinie wat namens verweerder ingewin is,
eiser as gevolg daarvan nie sou kon slaag met 'n eis vir spesifieke nakoming
nie. Tweedens,dat
verweerder deur die eksekuteurs meegedeel is dat wyle Klopper
geestelik versteurd was toe die kontrak gesluit is en dat die koopkontrak
derhalwe ongeldig is.
17/...
17.
Derdens, dat volgens die eksekuteurs die boedel nie finansieel
in staat was om die koopsom te betaal nie. Hy het aangevoer dat om
bogemelde
redes verweerder geen
keuse gehad het as om met die eksekuteurs ooreen te kom om die koop te
kanselleer nie.
Die eerste en finale likwidasie- en distribusie rekening in
wyle Klopper se boedel is voor die verhoorhof geplaas. Daaruit blyk dit
dat die
bruto boedel 'n bedrag van Rl 588 312-02 beloop het terwyl die totale laste Rl
016 223-90 bedra het, wat 'n balans vir verdeling
van R572 088-12 gelaat
het.
Aan die einde van die eiser se saak het verweerder se advokaat aansoek gedoen
om absólusie van die instansie. Die aansoek was
op die volgende stellings
gegrond. 1. Dat wyle Klopper vanweë sy geestestoestand
18/...
18.
nie 'n "gewillige koper" was nie.
2.
Dat wyle Klopper nie
finansieel in staat was om die plaas te koop nie.
3.
Luidens klousule 9 van die koopkontrak kommissie slegs betaalbaar sou
word sodra die eerste gelde ingevolge die koopooreenkoms betaal,
beskikbaar word
("from the first available cash paid in terms of this agreement"). Aangesien die
bron waaruit die kommissie betaalbaar
sou word eers beskikbaar sou word op
oordrag van die plaas en aangesien oordrag nie bewerkstellig is nie, is die
voorwaarde ingevolge
waarvan kommissie betaalbaar sou word, nie vervul
nie.
Die hof a
quo
het, heeltemal tereg, die
aansoek op die eerste grond afgewys. Ten opsigte van die tweede grond het die
verhoorregter gesê
dat in die lig van haar bevinding ten aansien van die
derde grond,
19/...
19.
dit onnodig was om te beslis of die eiser hom van die bewyslas
gekwyt het om te bewys dat Klopper finansieel in staat was om die plaas
te koop,
maar indien nodig
sou sy bevind het dat eiser wel daarin geslaag het. Sy het egter tydens haar
uitspraak ten opsigte van die aansoek om verlof om te
appelleer, haar soos volg
uitgelaat:
"Die hof is gevra deur mnr Camp vir die verweerder dat, in die lig van die feit
dat daar geen spesifieke bevinding gemaak is op die
tweede grond van sy aansoek
om absolusie, dit wil sê, dat die eiser nie die finansiële
vermoë gehad het om die ooreenkoms
te sluit; maar dat die aansoek
waarskynlik nie op die grond suksesvol sou wees nie, die aspek ook na die
appèlhof verwys word.
Verlof word aldus ook daarop
toegestaan."
Ten opsigte van die derde
grond waarop die
20/...
20.
aansoek om absolusie van die instansie gegrond was, is bevind dat aangesien
die eiser in sy uiteensetting van eis nie op die leerstuk
van fiktiewe
vervulling staat= gemaak het nie, daar geen antwoord op hierdie grond bestaan
het nie en is absolusie van die instansie
derhalwe toegestaan.
Die toets wat
toegepas word wanneer die hof 'n aansoek om absolusie van die instansie by
afsluiting van die eiser se saak oorweeg,
is of daar getuienis is waarop 'n
redelike man ten gunste van die eiser kan bevind. Sien
Gascoyne v Paul and
Hunter
1917 TPD 170
;
Gafoor v Unie Versekeringsadviseurs (Edms) Bpk
1961(1) SA 335(A) op 340(A-B).
Na my mening was daar voldoende getuienis voor die hof a
quo
ten
opsigte van wyle Klopper se
21/...
21.
vermoêns om die afwysing van 'n aansoek om absolusie van die instansie
op hierdie grond te regverdig. By die voorverhoor-konferensie
ingevolge
Hofreël 37 het verweerder erken dat die stand van wyle Klopper se boedel
ten tyde van kontraksluiting wesenlik dieselfde
was as wat gereflekteer word in
die likwidasie- en distribusierekening waarna hierbo verwys word. Ofskoon wyle
Klopper likwiditeitsprobleme
mag gehad het, was hy ongetwyfeld 'n vermoënde
man. Hy sou waarskynlik geen probleem gehad het om die koopsom te betaal nie,
selfs, indien nodig, deur van sy bates van die hand te sit. Die enigste
oorblywende vraag is of die hof a
quo
se bevinding ten ppsigte van die
derde grond geregverdig was, al dan nie.
Die verhoorregter het van die
standpunt uitgegaan dat, in ag genome die feit dat die
22/...
22.
koopkontrak gekanselleer is, eiser op die leerstuk van fiktiewe vervulling
sou moes staatmaak om in sy eis te slaag. Aangesien eiser
se uiteensetting van
eis, selfs soos deur nadere besonderhede aangevul, nie die nodige bewerings vir
daardie leerstuk daarstel nie
en in besonder, in die afwesigheid van 'n bewering
dat verweerder die kontrak gekanselleer het om sy kontraktuele verpligting
teenoor
eiser te ontduik, het sy geen keuse gehad as om absolusie toe te staan
nie. Soos in die hof benede het verweerder se advokaat in
hierdie Hof betoog dat
aangesien klousule 9 'n bron voorskryf waaruit kommissie betaalbaar was,
verweerder se verpligting om kommissie
te betaal onderhewig was aan 'n
voorwaarde, naamlik dat oordrag van die plaas moet geskied. Aangesien oordrag
nie bewerkstellig is
nie - so lui die betoog - sou eiser kon slaag slegs
23/...
23.
indien die voorwaarde beskou kon word as vervul te gewees het
aan die hand van fiktiewe vervulling. Of klousule 9 'n voorwaarde daargestel
het, soos verweerder
se advokaat betoog het, en of dit slegs die tyd bepaal het wanneer kommissie
opeisbaar sou word, hang van die vertolking van klousule
9 af. Indien klousule 9
'n voorwaarde daarstel sou eiser nie geregtig wees op kommissie tensy die
voorwaarde nagekom is nie. Indien
die klousule slegs die tyd bepaal wanneer
kommissie opeisbaar sou word, ontstaan die vraag: wat was die gevolg van die
kansellasie
van die ooreenkoms wat oordrag onmoontlik gemaak het?
Klousule 9
bepaal dat kommissie aan eiser betaalbaar word "from the first available cash
paid in terms of this agreement". Dit was
te alle tye voor die aanhoor van
hierdie appèl, gemene saak dat die
24/...
24.
uitwerking: van klousule 9 was om nakoming van verweerder se verpligting om
kommissie te betaal,uit te stel totdat die deposito ingevolge
klousule 13.1 op
die datum van registrasie van transport aan die verweerder oorbetaal word. Voor
hierdie Hof is die vraag beredeneer
of kommissie nie ingevolge klousule 9
betaalbaar geword het sodra die koper die bedrag van R42 000-00 aan die
prokureur betaal het
nie, die woorde "first available cash paid in terms of this
agreement" synde 'n verwysing na die deposito. Indien dit die juiste
vertolking
van klousule 9 is, sou daar geen sprake gewees het van 'n uitstel van die datum
van betaling tot oordrag van registrasie
nie; kommissie sou opeisbaar geword het
toe wyle Klopper die tjek vir R42 000-00 aan prokureur Van de Vyver oorhandig
het. Dit was
nie eiser se saak soos in sy uiteensetting van
25/,..
25.
eis gepleit nie. Gevolglik ag ek dit nie nodig om op sodanige vertolking
uitsluitsel te gee nie. Ek aanvaar dat kommissie ingevolge
klousule 9 betaalbaar
sou geword het slegs wanneer oordrag van die plaas op naam van die koper
geregistreer sou word. Die vraag wat
dan ontstaan, is of die blote feit dat die
kontrak gekanselleer is met die gevolg dat oordrag nie sal plaasvind nie,
daartoe aanleiding
gegee het dat eiser se reg op betaling van kommissie verval
het. Die antwoord op hierdie vraag hang af van die vertolking van klousule
9.
Indien klousule 9 'n voorwaarde skep wat vervul moes word voordat kommissie
betaalbaar geword het, sou eiser nie kon slaag nie
tensy, op die grondslag van
die leerstuk van fiktiewe vervulling, die voorwaarde as vervul beskou kon
word.
Daar word in ons reg 'n onderskeid getref
26/...
26.
tussen 'n voorwaarde en 'n kontraktuele bepaling. In die geval van 'n
voorwaarde is die bestaan van 'n kontrak of 'n kontraktuele
verpligting aan die
vervulling daarvan onderhewig: indien die voorwaarde opskortend is tree die
kontrak nie in werking as die voorwaarde
nie nagekom word nie; indien die
voorwaarde ontbindend van aard is, verval die kontrak indien die voorwaarde in
werking tree. In
Macduff & Co Ltd (In Liquidation) v Johannesburq
Consolidated Investment Co Ltd
1924 AD 573
het INNES HR op 590 die
onderskeid tussen 'n voorwaarde en 'n bepaling soos volg uitgebeeld:
"Where the obligation is contractual the so-called 'condition' will prove not to
be a true
conditio
. For while a contractual obligation can be enforced,
no action will lie to compel the performance of a
conditio.
"
27/...
27.
Sien ook
Scott and Another v Poupard and Another
1971(2) SA 373(A) op
378 H. In Pothier,
A Treatise on the Law of Obligations
, (Evans se
vertaling) artikel 230, word die onderskeid soos volg gestel:
"A term differs from a condition, inasmuch as a condition suspends the
engagement formed by the agreement: whereas a term does not
suspend the
engagement, but merely postpones the execution of it. A person who promises to
pay upon a certain condition is not a
"debtor until the condition has taken
place;
there is merely an expectation of his becoming so; therefore if he pays what
is
the object of the obligation, by mistake and
before the condition is accomplished, it may be reclaimed, as we have seen in
the preceding article; on the contrary, a person who
owes any thing subject to a
term not yet expired, is a real debtor, and if he pays within the time he has no
right of repetition,
for he has only paid what was in effect due from him; but
though he is a real
28/...
28.
debtor, he is not compellable to discharge his obligation until the expiration
of the
term." ..
Die volgende artikel (231) lui soos
volg:
"A term defers the right of requiring payment until it is fully
completed."
Sien ook Voet 45.1.19.
In die onderhawige geval het 'n mens nie te doen met 'n voorwaarde nie.
Klousule 9 bevat 'n tyds-bepaling. Eiser het sy opdrag uitgevoer
en die betaling
van _die kommissie waarop hy as gevolg daarvan geregtig was, was nie aan 'n
voorwaarde onderhewig nie. Klousule 9
het slegs die tyd wanneer hy op betaling
geregtig sou word, bepaal. Dit was derhalwe bloot 'n tydsbepaling (sien De Wet
en Yeats,
Kontraktereg en Handelsreg
4de uitgawe bl 134). In dié
verband stem
29/...
29.
die feite van die onderhawige geval ooreen met die in
Van Heerden v
Hermann
1953(3) SA 180 (T). Daar het die respondent,wat 'n verkoopsagent
was, sy opdrag om 'n koper vir die appellant se eiendom te vind,
uitgevoer. Die
koopkontrak het bepaal dat die koper sy motorkar aan 'n motorhandelaar sou
oorhandig aan wie die koper 'n opdrag sou
gee om die motorkar vir die verkoper
se rekening te verkoop. Voorts het die koopbrief bepaal dat die eiendomsagent se
kommissie betaal
sou word sodra die motorkar verkoop word. Die motorkar is nooit
deur die koper vir verkoping oorhandig nie en die vraag wat ontstaan
het, was of
die agent op betaling van sy kommissie geregtig was, al dan nie. RAMSBOTTOM R
(met wie DOWLING R saamgestem het) het
beslis dat die eiendomsagent op sy
kommissie geregtig was. Op bl 186A-D het RAMSBOTTOM R homself soos volg
30/...
30.
uitgelaat:
"The provision that the commissioh was to be paid when the motor-car had been
sold clearly does not import a condition of indebtedness;
the debt is owed by
the appellant whether the car has been-sold or not. Nor is the estate agents'
right to receive their full commission
conditional upon the car realising any
particular sum; when the car has been sold they are entitled to be paid -
whatever price has
been obtained. The provision that the commission will be paid
when the car has been sold is not a condition pending fulfilment of
which there
is no contract to pay; it is a term of the contract by which the time for
payment has been agreed and is analogous to
a 'term' or time clause
(
dies
). With regard to such a
clause
'if it becomes manifest at a
particular
date that the act cannot be performed
within the stipulated
period, the law will
consider the debtor in
mora
and will allow
31/...
31.
the debtor to sue him before the whole
period is completed,' Wessels on
Contract
, para 1444. Applying this
principle, if it becomes clear that the motor-car will not be delivered, the
commission becomes payable."
Die woord "debtor" waar
dit die tweede keer in die aanhaling uit Wessels on
Contract
voorkom, is
'n drukfout: dit moet lees "creditor". Volle-digheidshalwe haal ek die volledige
passasie uit Wessels'
Law of Contract in South Africa
aan:
"1444. As a general rule the debtor can demand the full period of the term for
the fulfilment of his promise, and he cannot therefore
be sued until the last
day of the term is completely past (Inst., 3.15.2; 3.19.26; D. 44.7.50; Voet,
45.1.19).
If, however, a person
undertakes to perform an act within a certain time and it
32/...
32.
becomes manifest at a particular date that the act cannot be performed within
the stipulated period, the law will consider the debtor
in
mora
, and will
allow the creditor to sue him before the whole period is completed (D.
45.1.72.2: 45.1.98.1)."
Dit dien daarop gelet te
word dat dit twyfelagtig is of die verwysings na D. 45.1.72.2 en 45.1.98.1 steun
verskaf vir die stelling
wat in paragraaf 1441 gemaak word. Die stelling as
sulks is egter in ooreenstemming met ons reg. Sien in hierdie verband
Cohen v
Haywood
1948(3) SA 365(A) op 371. Dit het gegaan oor 'n ooreenkoms wat 'n
klousule bevat het wat as volg gelees het:
"(2) The sum of E300 (three hundred pounds) shall be payable in cash in terms of
certain guarantee payable against registration
of
33/...
33.
certain transfer which guarantee has this day
l been given to the party of the second part
(eiser
se vrou)." Op bl 371 het GREENBERG AR die volgende gesê:
"It appears to me that a far more reasonable interpretation of clause (2) is
that it was inserted because it was not convenient for
the appellant to pay the
E300 immediately and the other party was prepared to allow him the opportunity
of getting the funds out
of the purchase price of the property, provided she
received the undertaking contained in the letter of the 8th August, 1944. But
this does not mean that the existence of the liability depended on the transfer
of thé property to Mrs Thomas. The difference
between the guestions
whether a liability exists and whether the date for its performance has arrived
is elementary. (See Wessels
on
Contract
(vol. 1, sec. 1439 to 1444)).
When, because of the cancellation of
34/...
34.
the sale to Mrs Thomas, the guarantee became valueless, the extension of time
which was given to the appellant also fell away and
the £300 became payable
immediately."
Tot dieselfde effek is die saak van
Van den Berg v Tenner
1975(2) SA 268(A). Die partye het ooreengekom om 'n
kooptransaksie waarvolgens verweerder alreeds R10 000-00 van die koopsom betaal
het, te kanselleer. Hulle het toe ooreengekom dat as teenprestasie vir die
kansellasie verweerder aan eiser die bedrag van R10 000-00
sou betaal, welke
bedrag voorsien sou word uit die opbrengs van die verkoop van 'n maatskappy wat
deur verweerder beheer is asook
van die oordrag van sekere eiendom. Namens
verweerder is betoog dat die bepalings van die klousule wat die bron aandui
waaruit die
bedrag van R10 000-00 voorsien sou word, as
35/...
35.
opskortende voorwaardes uitgelê moet word, wat die werking van die
ooreenkoms uitgestel het tot die gebeurtenisse in daardie
voorwaardes bedoel
plaasgevind het. Dit is betoog dat aangesien kansellasie van die ooreenkomste
waaruit die R10 000-00 voorsien
sou word, die opskortende voorwaardes onmoontlik
gemaak het, die ooreenkoms weggeval het en dat eiser derhalwe geen reg gehad het
op betaling van die bedrag van R10 000-00 nie. Die hof het hierdie betoog
verwerp. BOTHA AR het op 275H-276C hom soos volg uitgelaat:
"In die onderhawige geval is betaling van die bedrag van R10 000 nie uitsluitend
tot die opbrengs van die verkoop deur verweerder
van die steenmakersaak beding
nie, maar as 'n bron aangewys waaruit verweerder se prokureurs die bedrag
regstreeks aan eiser sou
betaal ter delging van verweerder se reeds bestaande
skuld. Ook is dit myns insiens duidelik,
36/...
36.
soos ek reeds probeer aantoon het, dat verweerder se verpligting teenoor eiser
nie aan die afhandeling van die verkoop van die steenmakersaak
afhanklik was
nie.
Die enigste uitwerking van die bepalings van klousule 2 van die ooreenkoms van 2
Desember 1970 op die verpligting van die verweerder
om die bedrag van R10 000
aan eiser te betaal, was om nakóming van daardie verpligting uit te stel
tot na die datum van afhandeling
van die verkoop deur verweerder van die
steenmakersaak, en die dátum van registrasie van die oordrag van
Kromdraai aan Mobile
Earthmoving Services, of totdat dit
duidelik geword het dat daardie gebeurtenisse
weens omstandighede nie meer kon plaasvind nie. Dit volg egter nie dat die
verpligting aan die plaasvind van die beoogde gebeurtenisse
afhanklik gestel is
nie."
Voorts het BOTHA AR op 276 D-F gesê
:
"Gevolglik het die kansellasie van die
37/...
37.
ooreenkomste van 19 November 1970, wat die
plaasvind van die beoogde
gebeurtenisse
onmoontlik gemaak het, geen uitwerking op die
totstandkoming
of voortbestaan van verweerder
se verpligting om die bedrag van R10 000
aan
eiser te betaal nie. Die datum waarna
nakoming van daardie verpligting
deur
genoemde klousule 2 uitgestel is, het weens
die onmoontlikwording van
die beoogde
gebeurtenisse, verstryk, en die bedrag van
R10 000 het dus
binne redelike tyd daarna aan
eiser betaalbaar geword. Die
beweerde
stilswyende beding sou dus nie met die
bepalings van klousule 2
in stryd wees nie,
maar bestaanbaar daarmee.
Myns insiens was eiser
geregtig om die terugbetaling aan hom van die bedrag van R10 000 te vorder bloot
op grond van die kansellasie
van die ooreenkoms van 12 Junie 1970 en die
onmoontlikwording, as gevolg van die kansellasie van die twee ooreenkomste van
19 November
1970, van die wyse en tyd waarop terugbetaling van daardie bedrag in
die ooreenkoms van 2 Desember 1970 beding is."
38/...
38.
Verweerder se advokaat het betoog dat die aangehaalde gedeeltes uit BOTHA AR
se uitspraak
obiter
was en dat indien hulle letterlik toegepas word,
enige kansellasie, selfs 'n ongeregverdigde kansellasie, 'n eis-oorsaak in 'n
geval
soos die onderhawige sonder meer sou daarstel. Ek gaan met hierdie betoog
nie akkoord nie. Bogemelde aanhalings het deel gevorm van
die
ratio
decidendi
. Dit is onnodig om die feite van
Tenner
se saak verder te
analiseer. Dit is genoeg om te sê dat die betrokke klousule in daardie
saak 'n voorbeeld skep van 'n bepaling
wat 'n bron aanwys waaruit en 'n tyd
bepaal wanneer 'n bepaalde skuld gedelg moet word. Dit onderstreep die
onderskeid tussen so
'n bepaling en 'n ooreenkoms wat 'n voorwaarde bevat,
waarvan die bestaan van 'n skuld afhanklik is.
Die verskil tussen 'n voorwaarde en 'n
39/...
39.
bepaling van 'n kontrak soos hierbo uiteengesit, vind ook ondersteuning in
die Amerikaanse reg. Sien
Corbin on Contracts
, artikel 1362 wat soos volg
lui:
"In many cases property has been transferred or services rendered in return for
a promise to pay the agreed compensation upon the
occurrence of a specified
event. If this event becomes impossible of occurrence and if reasonable
interpretation shows that the contract
was not aleatory, the event is eliminated
as a condition of the duty of payment and the performance must be rendered
within a reasonable
time."
Voorts sê die
geleerde skrywer:
"One who promises to pay for land or other property or for services, as soon as
a sale is made or a loan obtained, must pay the agreed
amount if the sale
becomes impossible
40/...
40.
by reason of destruction or otherwise, or if the loan cannot be
obtained."
Hy gaan soos volg voort:
" an owner may promise to pay a
commission to a broker as soon as the owner receives payment from the purchaser;
the promise must generally be performed in a reasonable
time if the third party
cannot or will not pay."
In 'n voetnoot verwys die
geleerde skrywer na 'n
Amerikaanse saak
Lee v Bossunq
,
138 NE 2d 913
,
127
Ind.App. 388 (1956), wat hy soos volg opsom:
"an owner promised to pay a brokerage commission 'at the time that [purchasers]
make the payment of $11,000'. The purchasers abandoned
possession and failed to
pay. The court gave judgment to the broker for the
commission."
Dit is natuurlik moontlik dat die
leerstuk van
41/...
41.
fiktiewe vervulling toegepas kan word in die geval van
'n tydsbepaling
waar 'n skuldenaar doelbewus die totstandkoming van die tyd van betaling
dwarsboom. Sien
Ferndale Investments (Pty) Ltd v D.I.C.K. Trust (Pty) Ltd
1968(1) SA 392 (A) op 395D. Soos egter uit die
Ferndale
saak blyk, waar
'n bepaling slegs die tyd bepaal wanneer betaling moet geskied, is dit nie nodig
vir 'n skuldeiser om op die leerstuk
van fiktiewe vervulling te steun nie. In
die
Ferndale
saak het die verweerder die eiser opdrag gegee om 'n verband
vir hom te kry en het die verweerder onderneem om 'n lenings-kommissie
te betaal
teen registrasie van 'n verband. Die eiser het sy opdrag uitgevoer maar nadat
die verweerder die lening aanvaar het, het
hy met die voorskieter ooreengekom om
die lening te laat vaar. Namens verweerder is betoog dat kommissie nie
opeisbaar
42/...
42.
was nie aangesien geen verband geregistreer is nie. Die hof het hierdie
betoog verwerp. VAN BLERK AR het op 394 D-F dit soos volg
gestel:
"I see no reason why this provision should be taken to constitute a condition
failing the fulfilment of which there is no contract
to pay notwithstanding the
fact that the mandate had been performed and the loan had been accepted.
Normally, once the event upon which commission is payable has occurred, which
generally is the concluded contract between the principal
and the third party,
the agent's right to commission remains unaffected if the principal, as in the
present case, chooses to cancel
the concluded agreement with the third party. A
departure from the normal course would require the written mandate to be couched
in clear language conveying that such was the
intention."
43/...
43.
Voorts het VAN BLERK AR op 395 C gesê:
"The present case is not concerned with performance of a term which is a
condition of indebtedness, but as RAMSBOTTOM, J., said in
Van Heerden v
Hermann
, 1953(3) SA 180(T) at p 189, if the doctrine of fictional fulfilment
applies to a condition of that kind it applies, a.
fortiori
, in the case
where the term merely fixes the time when payment is to be
made."
Soos ek die uitspraak verstaan, het die hof
bevind dat die eiser se eis op albei grondslae moes slaag. Dit volg egter nie
dat waar
daar 'n tydsbepaling in 'n
ooreenkoms voorkom, dit nodig is om op
die leerstuk van fiktiewe vervulling staat te maak nie.
Om op te som:
klousule 9 het slegs die tyd bepaal wanneer eiser se reeds verdiende kommissie
betaalbaar sou word. As gevolg van die
kansellasie
44/...
44.
van die koopkontrak het dit onmoontlik geword dat sodanige tyd ooit sou
aanbreek en onder die omstandighede het die kommissie onmiddellik
opeisbaar
geword. Aangesien klousule 9 slegs 'n tydsbepaling is, was die eiser nie
genoodsaak om hom op die leerstuk van fiktiewe
vervulling te beroep nie; sy
uiteensetting van eis het 'n regsgeldige eisoorsaak daargestel.
Die
appèl slaag met koste, en die uitspraak van die hof a
quo
word
gewysig om te lees: "Die aansoek om absolusie van die instansie word afgewys met
koste".
G. FRIEDMAN Wn AR.
JOUBERT AR)
E.M. GROSSKOPF AR) Stem saam.
SMALBERGER AR)
GOLDSTONE Wn AR)