About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Supreme Court of Appeal
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Supreme Court of Appeal
>>
1985
>>
[1985] ZASCA 90
|
|
Witbank Extension Properties (Pty) Ltd. v Venter (100/84) [1985] ZASCA 90 (20 September 1985)
100/84 T P A
WITBANK EXTENSION PROPERTIES
(PROPRIETARY) LIMITED
APPELLANT
and
PETRUS WILHELMUS VENTER
RESPONDENT
IN DIE HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA APPèLAFDELING
In die saak tussen
WITBANK EXTENSION PROPERTIES
(PROPRIETARY) LIMITED
APPELLANT
and
PETRUS WILHELMUS VENTER
RESPONDENT
CORAM
: KOTZé,
TRENGOVE, HOEXTER, HEFER et BOSHOFF, ARR.
AANGEHOOR
: 22 Augustus 1985.
GELEWER
: 20 September 1985.
UITSPRAAK HEFER, AR
:
Ek verwys in hierdie uitspraak na appel
lant 2
2.
lant as die eiser en na respondent as die verweerder.
In
die besonderhede van die eis wat die eiser in die
Hof a
quo
teen
verweerder ingestel het, is die volgende
beweer:
"2. In and during May, 1979 the parties entered into an oral agreement, the
material terms of which were as follows:
(a)
The defendant was granted
the right to remove building sand from the plaintiff's
property;
(b)
the defendant would pay to the
plaintiff the sum of 35c for each cubic metre of sand;
(c)
on termination of the agreement the defendant was to,
inter
alia
, properly regrade and reform and level the surface of the property so
as to render
it suitable for township purposes. This
included the
replacement 3
3.
replacement of all topsoil and the proper grassing
thereof.
3. In or about November, 1979, the contract was terminated.
4. Notwithstanding demand the defendant has failed to comply with his
obligations as set out in paragraph 2(c) hereof.
5. As a result of the defendant's noncompliance as aforesaid, the plaintiff has
suffered damages in the sum of R45 000 being the
reasonable cost to the
plaintiff of regrading, reforming and levelling the surface of the property.
6. Despite demand the defendant has failed to pay to the plaintiff the aforesaid
sum of R45 000 or any part
thereof."
Na 'n verhoor van etlike dae het die
Hof
a
quo
die eis met koste van
die hand gewys. Die geleerde
verhoorregter...4
4. verhoorregter het egter verlof verleen tot appèl na hierdie Hof en
vandaar die huidige appèl.
Die bewerings in die besonderhede van eis
is aangevul deur nadere besonderhede waarin beweer is dat die ooreenkoms met
verweerder
deur ene Factor as verteenwoordiger van die eiser aangegaan is en dat
verweerder se verpligtings by beeindiging van die ooreenkoms
die volgende behels
het:
"1.3 The other material obligations comprised:
(a)
the removal by the
defendant of all his plant,equipment and temporary works from the
property;
(b)
the proper covering up by the
defendant of all sludge traps, drains and/or dams, which
the
defendant 5
5.
defendant may have constructed and/or used in connection with
the works and/or sand washing;
(c) the return to the plaintiff of the vacant occupation of the property in a
condition whereby the property could be utilised by
the plaintiff for the
development of a township thereon."
Paragrawe 2,3 en 4 van die
besonderhede
van eis is soos volg in
die verweerskrif behandel:
2.
AD PARAGRAAF 2
DAARVAN
:
(a)
Gedurende of ongeveer Mei 1979 het die eiser ( verteenwoordig deur
ene FACTOR) en die verweerder (wat per-soonlik opgetree het) 'n
mondelinge
ooreenkoms te Johannesburg gesluit.
(b)
Verweerder erken dat die ooreenkoms die bepalings gehad het
uiteengesit in paragraaf 2(a) en (b) van die eiser se Besonderhede van
Vordering
asook 6
6.
asook in paragraaf 1.3 (a) en (b) van die eiser se Nadere Be-sonderhede.
(c) Ten aansien van paragraaf 2(c)van die Sesonderhede van Vordering word dit
ontken dat die herstel op so 'n wyse sou geskied het
dat dit die eiendom geskik
sou maak vir dorpdoeleindes. Gevolg-lik word paragraaf 1.3(c) van Eiser se
Nadere Besonderhede ook ontken.
3.
AD PARAGRAAF 3 DAARVAN
(a) Die verweerder erken dat die kontrak gedurende of ongeveer November 1979
gekanselleer is.
4.
AD PARAGRAAF
4 DAARVAN
(a) 7
7.
(a)
Aanmaning
word erken.
(b)
Verweerder ontken dat hy nie
aan al die verpligtinge in terme van die kontrak voldoen het nie. In besonder
pleit die verweerder dat
hy inderdaad die bewerkte gedeelte behoorlik geskraap,
herstel en ge-lyk gemaak het. Verweerder pleit verder dat alle bo-grond
terugge-plaas
is en dat gras op 'n behoor-like wyse gesaai
is."
Dit was dus gemene saak op die
pleit-
stukke dat die eiser,
verteenwoordig deur Factor, ge-
durende Mei 1979 'n ooreenkoms met verweerder
gesluit
het waarvolgens laasgenoemde geregtig was om bousand
van die
eiendom te verwyder, en by beeindiging van
die ooreenkoms verplig was om die
terrein waar die sand
verwyder is weer te "regrade, reform and level", en
om 8
8. om die bogrond weer terug te plaas en met gras te be-plant. (Ek
haal die betrokke woorde letterlik aan aangesien die juiste betekenis
daarvan
ter sprake was in die Hof a
quo
en ook in hierdie Hof.) Wat hierdie aspek
van die saak betref, was die eniqste geskilpunt of die werk so moes geskied dat
die terrein
daarna ge-skik sou wees vir dorpsdoeleindes. Dat die ooreenkoms
beendig is, was ook gemene saak.
By die verhoor het dit geblyk dat die geskil
oor die inhoud van die ooreenkoms nie betrekking gehad het bloot op die vraag of
die
terrein in 'n toe-stand gelaat moes word waarin dit geskik sou wees vir
dorpsdoeleindes nie, maar dat die partye verskillende
beskouings 9
9. beskouings gehad het oor die betekenis van die woorde
"regrade, reform and level". Ten einde hierdie verskil beter te begryp, moet
in
gedagte gehou word hoe die bou-sand ontgin sou word en watter effek die
ontginning daar-van op die terrein sou he. Die sand was
bedek met 'n laag
bogrond wat eers verwyder moes word. Daarna is die sand self verwyder. Nadat dit
gewas en gesif is, is dit weggery
en verkoop. Dit is natuurlik vanself-sprekend
dat die ontginningsproses 'n uitgrawing tot gevolg sou he wat nie weer slegs met
die
bogrond gevul sou kon word nie. (Die hoeveelheid sand wat verweer-der
verwyder het nl ongeveer 17 000 kubieke meter, gee 'n aanduiding
van die mate
waartoe die bogrond onvoldoende
sou 10
10. sou wees om die uitgrawing weer op te vul.) Dit was die kern
van die geskil. Eiser se saak was dat die verpligting om die terrein
te
"regrade, reform and level" behels het dat die vorige natuurlike vlak van die
terrein herstel sou word deur die uitgrawing op
te vul met die vooraf verwyderde
bogrond en met by-komende grond wat desnoods van elders aangery moes word;
verweerder se getuienis,
daarenteen, was dat hy slegs verplig was om die walle
van die uitgrawing af te skuins en die beskikbare bogrond terug te werk. Die
resultaat, volgens horn, sou wees dat daar selfs na die" restourasiewerk nog 'n
uitgrawing sou wees maar die walle daarvan sou netjies
afgeskuins wees. Dit,
het
hy ...11
11.
hy getuig, was al wat hy onderneem het om te doen.
Dit val
natuurlik dadelik op dat ver-weerder se getuienis dat hy slegs onderneem het om
die walle van die uitgrawing af te skuins
strydig is met die erkenning in die
verweerskrif dat hy die ter-rein sou "regrade , reform and level", tensy (soos
hy in sy getuienis
te kenne gegee het) laasgenoemde uit-drukking bloot die
afskuins van die walle beteken. Die geskil, soos dit by die verhoor ontwikkel
het, het eg-terrnie bloot gegaan oor die vertolking van die betrok-ke
uitdrukking nie. In sy getuienis het die verweer-der, in weerwil
van die
erkenning in die verweerskrif, betreffende die aangaan van die ooreenkoms met
Factor,
te 12
12. te kenne gegee dat hy nooit 'n ooreenkoms met Factor aangegaan
het nie; volgens horn is 'n ooreenkoms met ene Ferreira as verteenwoordiger
van
die eiser gesluit; Factor sou dit slegs op skrif stel. Met dit voor oe het hy 'n
bespreking met Factor in laasgenoemde se kan-toor
gehad maar nie 'n ooreenkoms
met horn gesluit nie. Daarna het Factor 'n lang briefwisseling met verweer-der
se prokureur gevoer waarin
voorstelle oor en weer gemaak is oor die formulering
van die bepalings van die ooreenkoms, maar finaliteit is nooit bereik nie. In
besonder, het hy getuig, is daar nooit ooreengekom dat hy die terrain in 'n
toestand sou bring waarin dit geskik sou wees vir dorpsdoeleindes
nie.
Factor 13
13. Factor, 'n prokureur van beroep wat ge-durende 1979 heeltyds
in diens was van eiser se moeder-maatskappy, het getuig dat, nadat
hy van
Ferreira ver-neem het van verweerder se belangstelling in die ont-ginning van
die sand, hy op 1 Februarie 1979 'n brief aan
verweerder geskryf het waarin hy
die voorwaardes uiteengesit het waarop die eiser bereid was om verweerder toe te
laat om die sand
te ontgin. Na ontvangs van die brief het verweerder horn op
kantoor kom spreek en is besluit op 'n ontmoeting op die terrein sodat
Factor,
wat die terrein nie geken het nie, beter in staat sou wees om 'n ooreenkoms voor
te berei. Daarna was daar 'n ontmoeting
op die terrein waar ooreenkoms
bereik
is 14
14. is oor die kontraksvoorwaardes, een waarvan die was betreffende die
herstel van die terrein by beeindi-ging van die ooreenkoms,
wat in eiser se
besonderhede van eis beweer is.
Die las om die ooreenkoms waarop hy ge-steun
het te bewys, het natuurlik op die eiser gecus. Nieteenstaande verweerder se
ontkenning
in sy getuie-nis van 'n ooreenkoms wat met Factor aangegaan is, was
dit gemene saak op die pleitstukke dat so 'n ooreenkoms wel gesluit
is en die
enigste vraag in daardie verband was wat verweerder se verpligting rakende die
herstel van die terrein by beëindiging
van die ooreenkoms be-hels het.
Daardie vraag moes beslis word aan die hand
van 15
15.
van Factor en verweerder se botsende getuienis. Die
verhoorhof het verweerder se getuienis grotendeels aan-
vaaren Factor s'n
grotendeels verwerp en op grond daar-
van die volgende bevindings gemaak:
"1. dat daar nooit wilsooreen-
stemming tussen verweerder en Factor kon gewees het dat verweerder die
leengroef sou herstel deur dit weer op te vul met grond om
die oorspronk-like,
verstoorde grondhelling te herstel nie
2. dat daar geen ooreenstem-
ming
tussen eiser en verweerder was en gevolglik geen kontrak nie, dat verweerder sy
werksterrein sou gelyk-maak in die sin dat daar
slegs een ge-gelyklopende
helling op die terrein sou wees nadat verweerder dit herstel het nie."
Oor die vraag of ooreengekom is dat
die
terrein 16
16. terrain so herstel moes word dat dit geskik sou wees vir dorpsdoeleindes,
is geen bevinding genotuleer nie aangesien die verhoorhof
daardie vraag as
irrelevant beskou het.
In hierdie Hof is 'n sterk aanval geloods teen die
verhoorhof se geloofwaardigheidsbevindings en gevolglik teen die twee bevindings
wat ek so pas aange-haal het. Ek handel eers daarmee.
Die blyk uit die
uitspraak dat die indruk wat Factor en die verweerder op die verhoorhof gemaak
het feitlik geen rol gespeel het in
die bevinding oor hulle geloofwaardigheid
nie. Eienaardig genoeg, is die getuienis aanvaar van die getuie wat die
swakste
indruk 17
17. indruk gemaak het; verweerder is bestempel as 'n on-eerlike
getuie "tot sy eie vermeende voordeel" en tog is hy "in bree trekke"
geloofwaardig bevind (hoewel, mag ek byvoeg, hy deursigtige leuens oor
kernaspekte van die saak vertel het en sy geheue hom by tye
in die steek gelaat
het oor aangeleenthede - b v sy ontmoeting met Factor op die terrein - wat mens
nie sou verwag nie). Ek laat
dit egter daar. Wat van groter belang is, is dat
die geloofwaardigheidsbevinding eintlik op die waar-skynlikhede gebaseer ,is.
Dit
kan hierdie Hof ewe goed as die verhoorhof beoordeel.
Die
onwaarskynlikhede wat die verhoorhof aan Factor se getuienis toegedig het, is na
my oordeel
niksseggend 18
18.
niksseggend. Ek noem net twee as aanduidend van die aard
daarvan. Ek het reeds verwys na Factor se ge-tuienis dat ooreenkoms tussen
hom
en die verweerder bereik is by die besoek wat hulle aan die terrein ge-bring
het. Hy het verder getuig dat hy notas op die terrein
gemaak het van die punte
waarop ooreenkoms bereik is en op 1 Junie 1979 'n brief aan verweerder ge-rig
het waarin die bepalings van
die ooreenkoms uiteen-gesit is. Die
inleidingsparagraaf van die brief lui
soos volg :
"We refer to our recent discussion in regard to the above and as arranged record
hereunder the terms of the agreement entered into
between our subsidiary company
Witbank Extension Properties (Proprietary) Limited
(hereinafter
referred 19
19.
referred to as 'our company') on whose behalf we are authorised to act, and
yourself."
Vir die geleerde regter was
dit so onwaarskynlik dat Factor as 'n "sorgvuldige prokureur" notas op die
terrain sou gemaak het eerder
as "in 'n rustige gesprek sittende by sy
lessenaar", en,indien ooreenkoms be-reik is, in sy brief sou verwys het na "our
recent discussion"
instede van "our recent discussion on site", dat hy nie
bereid was om te aanvaar dat 'n ooreenkoms op die terrain gesluit is nie.
Ek kan
nie saamstem dat Factor se getuienis aan die hand van beuselagtighede soos
hierdie, wat die waarskynlikhede hoegenaamd nie
raak nie, as onwaarskynlik
beskou moet
word 20
20.
word nie. In die Hof a
quo
het dit tot die onlogiese
resultaat gelei dat, hoewel bevind is dat Factor saam met verweerder 'n besoek
aan die terrain gebring
het en dat die kontraksbepalings daar bespreek is, die
Hof nie bereid is om te aanvaar dat 'n ooreenkoms inderdaad daar gesluit is
nie,
ook nie bereid was om verweerder se getuienis aangaande sy ooreenkoms met
Ferreira te aanvaar nie, en tot die gevolgtrekking
gedwing is dat verweerder
bloot 'n "beginselooreenkoms" met Ferreira gesluit het terwyl sy verpligting om
die walle af te
skuins -
"nie tot stand gekom (het) deur 'n uit-druklike gestelde wilsooreenkoms nie,
maar deur die aanvaarding van
hierdie
vertolking 21
21.
vertolking van die betrekkinghebbende bepalings van die
ooreenkoms deur ver-weerder waardeur die verpligtings op horn bindend geword
het
saam met die ander on-omstrede bepalings van die ooreenkoms tus-sen die
partye."
Dit, terloops, was geeneen van die partye se saak nie.
Die reeks briewe wat tussen Factor en
verweerder se prokureur gewissel
is,speel 'n belangrike
en, myns insiens, beslissende rol by die
beoordeling
van die waarskynlikhede. Ek het reeds verwys na die
brief wat
Factor op 1 Junie 1979 aan verweerder gerig
het en die inleidingsparagraaf
daarvan aangehaal. Een
van die kontraksbepalings is soos volg in die brief
ge-
formuleer:
" 7 (b) on the termination for whatever
reason 22
22.
reason of this agreement, you shall, at your own cost
(i) remove all your plant and
and equipment and temporary works from the property;
(ii) shall properly cover up all sludge traps, drains and/or dams which you
may have constructed and/or used in con-nection with the
work and/or
sand washing; and
(iii) shall properly regrade and reform and level the surface of the property
so as to render
it suitable for township purposes, and which shall involve inter alia the
replacement of all topsoil and the proper grassing thereof."
Die brief sluit soos volg:
"We shall be pleased if you will kindly sign the copy of this letter at the foot
thereof and place indicated
confirming
that 23
23.
that this letter correctly records the
terms and
conditions of our agreement "
Aanvanklik het Factor geen reaksie
op
hierdie versoek ontvang nie en
intussen het verweerder
reeds begin om die sand te ontgin. Eers nadat
Factor
horn met uitsetting gedreig het, het 'n antwoord gekom in
die vorm
van 'n brief wat verweerder se prokureur op 18
Julie 1979 geskryf het. Daarin
skryf hy :
"The first six paragraphs of your letter under reply, is satisfactory but clause
7(b) (iii) must be altered to read as
follows: ' shall properly regrade
and reform and level the surface of the property, which shall involve inter alia
the replacement of all topsoil and the proper grassing
thereof.'
"
Een van die eerste ses paragrawe wat
hier as bevredigend
beskryf 24
24. beskryf word,was die inleidingsparagraaf en wat
in-siggewend is, is dat nog die bewering dat 'n ooreenkoms reeds aangegaan is
nog dat ooreengekom is dat Factor die bepalings waarop ooreengekom is skriftelik
per brief soos bevestig, betwis word. Wat klousule
7(b) (iii) betref, word slegs
voorgestel dat die verwysing na die geskiktheid van die eiendom vir
dorpsdoeleindes weggelaat word;
oor die woorde "shall properly re-grade and
reform and level the surface of the property" was daar eenstemmigheid. Twee
verdere paragrawe
in hierdie brief is van belang. Dit lui soos volg:
"(a) Your company must place on re-record that there is at present an
excavation on the property which was not made by our client
and which he shall
not be obliged
to 25
25.
to fill.
(c) That the property will, on the vacation thereof, be in the same condition
as it was when our client started work thereon."
Saamgelees bevestig hierdie twee paragrawe feitlik woordeliks die eiser se
standpunt oor wat verweerder se verpligtings ten aansien
van die herstel van die
terrein by beeindiging van die ooreenkoms was.
Op die brief van 18 Julie 1979
het Factor op sy beurt nie dadelik geantwoord nie. Sy ver-suim, so het hy
verduidelik, was te wyte
aan die bewe-ring dat daar 'n bestaande uitgrawing op
die eiendom was, waarvan hy nie bewus was nie. Hy het navrae in verband daarmee
gedoen maar voordat finaliteit daaroor
bereik 26
26. bereik is, het verweerder sy bedrywighede op die grond aan
die einde van Augustus 1979 gestaak. Al wat toe nog van belang was,
was die
herstel van die terrain. Daaroor was daar verskeie telefoongesprekke tussen
Factor en verweerder se prokureur. Die gevolg
was dat 'n samespreking tussen
Factor, verweerder en laasgenoem-de se prokureur gereel is wat op 15 Oktober
1979 op die terrein sou
plaasvind. Nog verweerder nog sy prokureur het opgedaag
maar verweerder se swaer, De Beer, het verweerder verteenwoordig. Op 24 Oktober
1979 skryf Factor 'n brief aan verweerder se prokureur waarin hy beves-tig wat
gebeur het. Onder andere meld hy :
" Your client's brother-in-law undertook to ensure that your client would
(i) 27
27.
(i) level and regrass all portions of the farm which had been
disturbed by excavation which would include the proper covering up of
all sludge
traps, drains,dams and the proper regrading and forming of the property so as to
render it suitable for township purposes
including the replacement of all
topsoil and the proper grassing thereof. This work would be completed before the
end of November
; "
Op 8 November 1979 antwoord verweerder se prokureur. Ten aansien van De Beer
se onderneming waarna in Factor se brief verwys is, skryf
hy :
"Regarding paragraph (b) of your letter under reply we would like to place on
record that our client has undertaken to do the work
early in 1980 and not
before the end of November."
Die 28
28.
Die afwesigheid van "n ontkenning van Factor se bewe-ring
betreffende die aard van die werk wat gedoen moes word, is opvallend. Al
wat
betwis word, is die aanvangsdatum daarvan. En verweerder se proku-reur kan nie
geblameer word vir 'n oorsig in daardie verband
nie. 'n Afskrif van Factor se
brief waarop verweerder self aantekeninge gemaak het, is ingehan-dig. Teenoor
paragraaf (b) (i) het
hy slegs aange-merk : "Will be done 1980". Weer eens is
daar geen aanduiding van 'n ontkenning dat De Beer onderneem het om die terrein
te herstel "so as to render it suitable for township purposes " nie.
Die 29
29. Die geheelbeeld wat die korrespondensie skep is die volgende
:
1.
Die uitgangspunt is
natuurlik Factor se getuie-nis wat deur die verhoorhof aanvaar is, dat hy en
verweerder mekaar op die terrain
ontmoet het en daar die kontraksbepaLings
bespreek het.
2.
Factor se getuienis dat
ooreenkoms daar bereik is op al die punte wat in sy brief van 1 Junie 1979
genoem word en dat ook ooreengekom
is dat hy die ooreenkoms behoorlik skriftelik
sou for-muleer, vind sterk steun in die inleidingspa-ragraaf van daardie brief
wat
nooit weerspreek is nie en, inteendeel, in die brief van 18
Julie
1979 30
30. 1979 deur verweerder se prokureur bevestig is.
3. Met Factor se formulering in klousule 7(b) van verweerder se verpligting ten
opsigte van die herstel van die terrein word fout
gevind slegs in soverre verwys
word na die geskikt-heid daarvan vir dorpsdoeleindes.
4. Verweerder se prokureur beweer self dat verweerder bepalings in skrif
geformuleer wou he tot die effek dat hy die terrein moes
terug-lewer in die
toestand waarin dit was toe hy dit ontvang het en dat hy derhalwe nie verplig
sou wees om die beweerde bestaande
uitgrawing op te vul nie. (Die geleerde
verhoorregter
het 31
31. het bevind dat verweerder se
prokureur hier 'n "growwe fout" begaan het. Nòg verweerder nog enigiemand
anders het dit egter
gesugge-reer.) 5. Later, toe dit bloot gegaan het oor die
her-stel van die eiendom, is Factor se bewering dat De Beer namens verweerder
onderneem het om die terrein te "regrade, reform and level so as to render it
suitable for township purposes", nooit weerspreek nie.
Inteendeel, dit is by
duidelike implikasie as korrek aan-vaar. (Verweerder se flou verduideliking dat
hy net begaan was oor die aanvangsdatum
en
nie 32
32.
nie oor die aard van die werk nie skyn my net nog 'n
manifestasie van sy oneerlikheid te wees.)
Die steun wat eiser se saak uit
die briewe put, is so ooglopend dat ek dit nie nodig ag om verdere kommentaar
daaroor te lewer nie.
Myns insiens is die ooreenkoms wat in die besonderhede van
eis beweer is, op 'n oorweldigende oorwig van waarskynlikhede bewys. Ek
wil
slegs dit byvoeg : dit mag gesuggereef word dat De Beer se onderneming gedurende
Oktober 1979 onafhanklik staan van enige ooreenkoms
wat vantevore bereik is. Dit
mag so wees, maar 'n wysiging van paragraaf 2 van die
besonderhede van die vordering is by die verhoor toege -staan wat 'n
ooreenkoms aangegaan gedurende Oktober 1979
ook 33
33. ook dek, en of De Beer se onderneming gesien word as 'n selfstandige
ooreenkoms of bloot aanduidend van die waar-skynlikheid dat
'n dergelike
ooreenkoms vroeër reeds ge-sluit is, kom daar nie op aan nie.
Wat nou
oorbly is die vraag wat verweer-der se verpligting "to regrade, reform and
level" behels het. Verweerder het getuig dat daardie
uitdrukking vir hom niks
meer beteken het as die afskuins van die walle nie en die geleerde regter het
saamgestem dat "regrade" die
afskuins van die walle sou insluit. In die lig van
die bevinding dat verweerder niks meer as dit onderneem het nie, het hy horn nie
verder uitgelaat oor die beteke-nis van "regrade" of van "reform" of "level",
nie.
Ons 34
34.
Ons is verwys na sekere woordeboek omskrywings van elkeen van
die betrokke woorde. Dit help egter nie veel nie; die woorde moet vertolk
word
in samehang met mekaar, in die konteks van die ooreenkoms waarin dit verskyn en
teen die agtergrond van die omstandig-hede waarin
die ooreenkoms aangegaan is.
Uit die getuienis blyk dit dat eiser se moedermaatskappy sake doen as
dorpsontwikkelaar en dat die stuk
grond waarop die sandneerslae was, bestem was
vir die toekomstige ontwikkeling van 'n nywerheidsaanleg waar erwe uitgelê
en
aan nyweraars beskikbaar gestel sou word. Factor se aandrangop die herstel
van die terrein "so as to render it suitable for township
purposes" is dus
ver-
staanbaar 35
35.
staanbaar. Ek stem nie met die verhoorhof saam dat hierdie
woorde irrelevant is nie; inteendeel, dit openbaar die hele doel van die
herstelwerk nl dat die ontginning van die sand deur verweerder nie die
voor-genome dorpsontwikkeling enigsins moes belemmer nie,
en dit skyn my dat die
klem eerder val op die woorde "so as to render it suitable for township
purposes" as op die woorde "regrade,
reform and level" - eers-genoemde was die
resultaat en laasgenoemde slegs die wyse waarop die resultaat bereik moes word.
Dit kan
ook anders gestel word : "regrade", "reform" en "level" in die konteks
waarin dit hier gebruik is, is in 'n sin aldrie relatiewe
begrippe; aldrie het
te make met
die 36
36.
die herstel van die helling of vlak van die grond maar, hetsy
afsonderlik beskou of in samehang met mekaar, kan weinig wys geraak
word van die
graad waartoe die herstel moes geskied het; soos die ge-leerde regter self
aangedui het, kan selfs die blote afskuins
van die walle beskou word as 'n vorm
van "re -grading"; word egter bygevoeg dat dit moet geskied "so as to render it
suitable for
township purposes", kom daar dadelik groter klaarheid omdat
daardeur 'n norm geskep word waaraan die werk moet voldoen. En dan word
die
woord "properly" wat "regrade, reform and level" in die ooreenkoms voorafgaan,
ook sinvol.
Die werklike vraag wat ontstaan wanneer
die 37
37. die eiser se bewering in paragraaf 4 van die be-sonderhede van
vordering ter sprake kom - dat ver-weerder versuim het om sy verpligtings
uiteengesit in paragraaf 2(c) na te kom - is dus of verweerder die terrain
dermate herstel het dat die uitleg van 'n nywerheidsdorp
daarop nie belemmer is
nie. Ek verwys spesifiek na 'n nywerheidsdorp, aangesien, hoe-wel die obreenkoms
in die algemeen na "township
purposes" verwys, dit uit die getuienis blyk dat
die eiser 'n nywerheidsdorp in vooruitsig gestel het en dat minder verwag word
vir
so 'n dorpsaanleg ten opsigte van die gelykheid van die terrein, en die
eiser sy skadeberekening (waarby ek aanstons kom) in elk
geval
beperk 38
38. beperk het tot die bedrag wat dit sal verg om die terrain te
herstel sodat dit geskik is vir die aanleg van 'n nywerheidsdorp.
Die antwoord
op die vraag of die terrain aldus herstel is, is beslis ontkennend. Dit was die
mening van Odendaal, 'n raadgewende
inge-nieur wat deur die eiser geroep is. Hy
is weerspreek deur sy kollega, Pohl, wat deur die verweerder geroep is. Die
verhoorhof
het Odendaal en Pohl beide as "duidelik geloofwaardig in alle
vakkundige bevindings" beskryf maar geen positiewe bevinding aangeteken
oor die
geskiktheid van die terrein vir die aanleg van 'n dorp nie. Ek is nie van
voorneme om die redes wat Odendaal aangevoer het
vir sy mening of wat Pohl
aan-
gevoer 39
39.
gevoer het vir sy beskouing te tabelleer of te bespreek nie.
Hulle was dit eens dat al wat verweerder gedoen het nadat hy sy bedrywighede
gestaak het, was om die. walle van die uitgrawing af te skuins, die beskikbare
bogrond terug te werk en gras op 'n gedeelte van die
uitgrawing te saai. Die
resultaat was dat daar nog steeds 'n uitgrawing op die terrein was wat bykans 2
hektaar groot was en in diepte
gewissel het tussen 1 ½ en twee meter
Rutstein, die besturende direkteur van eiser se moedermaatskappy, wat vir baie
jare gemoeid
was met dorpsontwikkeling, is by die verhoor gevra:
"Would the existence of a hole in the piece of ground, in some places two metres
in depth, be a hindrance for
the 40
40.
the use or sale of that ground as township land?"
Oor sy antwoord, "In that format, definitely", is hy
nie eens gekruisvra nie, en dat so 'n uitgrawing op 'n
stuk grond wat slegs ongeveer 100 hektaar groot is, in-
derdaad 'h belemmering is, kom my so klaarblyklik voor dat
ek nie daaroor sal uitwei nie. Ek volstaan met die ge-
volgtrekking dat
die eiser daarin geslaag het om die be-
wering in paragraaf 4 van die
besonderhede van sy eis
te bewys, en wend my tot die laaste vraag, nl of
die
bewerings in paragraaf 5 - dat die eiser skade gely
het en, indien
wel, wat die omvang daarvan is - ook
bewys is.
Wat 41
41. Wat dit betref, het verweerder se advo-kaat in die Hof a
quo
en in hierdie Hof eerstens aan-gevoer dat die eiser die verkeerde
basis vir sy eis ge-kies het en dat dit om daardie rede nie kon
slaag nie. Die
verhoorhof het horn gelyk gegee. Ek kan egter nie. Die bedrag wat geëis
word, verteenwoordig die eiser se beweerde
skade op basis van die bedrag wat dit
sal kos om die terrein in die toestand te bring waarin dit sou gewees het indien
verweerder
sy verpligtings nagekom het. Dit is wat in paragraaf 5 beweer is. Dit
is nie, soos verweerder se advokaat te kenne gegee het, 'n
eis vir
"skadevergoeding as surrogaat vir prestasie" soos die wat in
Isep Structural
Engineering and
Plating
42
42.
Plating (Pty) Ltd v Inland Exploration Co (Pty) Ltd
1981 (4) S A 1
(A) ter sprake was en deur VAN
WINSEN AR (op p 16 ) beskryf is as 'n "claim
for specific performance and
not damages consequent upon a breach of contract " nie. Ek glo nie die eiser in
die onderhawige saak
kon duideliker gekon-stateer het dat hy skadevergoeding
geëis het as wat hy in paragraaf 5 van die besonderhede van eis gedoen
het
nie.
Ek weet ook nie van enige rede waarom die skade nie bereken kan word aan
die hand van die koste waarna in paragraaf 5 verwys word
nie. Die basis waarop
die berekening van skade voortspruitend
uit 43
43.
uit kontrakbreuk geskied, is dat
"The sufferer by such a breach should be placed in a position he would have
occupied had the contract been performed, so far as that
can be done by the
payment of money, and without undue hardship by the defaulting
party."
(
Victoria Falls and
Transvaal Power Co Ltd v Consolidated Langlaagte Mines Ltd
1915 A D 1
op p
22. Kyk ook
Isep
(
supra
) op p 8;
Holmdene Brickworks (Pty
)
Ltd v Roberts Construction Company (Ltd
) 1977(3) S A 670 (A ) op p 687.)
Vir daardie doel word die on-skuldige party se bestaande vermoensposisie
gewoonlik vergelyk met
die waarin hy sou gewees het indien kontrakbreuk nie
plaasgevind het nie (Vgl
Swart v van der Vyver
1970(1) S A 633 (A) op p
643). In die
Swart
saak 44
44. saak (op p 643) het die meerderheid van die Hof beslis
dat
"as die wanprestasie bestaan uit die versuim om 'n saak te herstel of te
verbeter sal die skade deur die skuld-eiser gely, as hy
die eienaar van die saak
is, prîmer neerkom op die waarde-verskil tussen die saak soos dit is en
soos dit sou gewees het na
die verskul-digde herstel of verbetering van die
eiendom,"
maar terselfdertyd aanvaar
dat
"in sekere omstandighede, die redelike koste om sodanige herstel of verbetering
aan te bring, 'n aanduiding van daardie verskil kan
wees."
Dit is onnodig vir huidige
doeleindes om na te gaan of,
in 'n situasie soos hier geskets, dit in alle
gevalle
primer gaan om die verskil in waarde van die eiendom
soos 45
45. soos dit is en soos dit hipoteties sou gewees het indien die verpligting
om te herstel of te verbeter nagekom is, en of JANSEN
A R se terloopse opmerking
in
Isep
(
supra
op p 8) dat die herstelkoste "merely serve as
evidence
of that difference in value" in alle opsigte kor-
rek is. Twyfel daaroor
mag bestaan wanneer b v in ag geneem word dat die verhuurder van 'n gebou onder
'n huur-kontrak waarin bepaal
word dat die huurder by die ver-stryking van die
huurtermyn alle gebreekte vensterruite moet herstel, by versuim van die huurder
om hierdie verpligting na te kom, klaarblyklik die herstelkoste skade ly hoewel
dit ondenkbaar is dat die waarde van die gebou deur
'n paar gebreekte ruite
geaffekteer is. In
die 46
46. die onderhawige geval is daar egter geen rede om te vermoed dat
die herstelkoste nie aanduidend is van die waardeverskil nie.
Eiser se saak is
dat die herstel-werk noodsaaklik is vir die ontwikkeling van die terrain. Dat
dit noodsaaklik is, is duidelik bewys,
en dit is meer as waarskynlik, sou die
eiendom te koop aangebied word, dat enige voornemende koper die koste daaraan
ver-bonde, in
aanmerking sal neem by die bepaling van 'n prys. Daarom kan ek nie
fout vind met die basis waarop die eiser sy skade bereken en geëis
het nie.
Bewys van die noodsaaklikheid van die werk bring natuurlik mee dat dit ook bewys
is dat die eiser skade gely het en die
enigste oorblywende vraag is wat die
omvang daarvan is.
Voordat 47
47. Voordat die omvang van die skade bespreek word, is daar
egter twee verdere aangeleenthede wat geneem moet word. Die eerste spruit
voort
uit die feit dat die koste verbonde aan die herstelwerk nie konstant gebly het
nie. Volgens klousule 7(b) van die brief van
1 Januarie 1979 het die verweerder
se verpligting om
die terrein te herstel ontstaan "on the
termination
----of this agreement". Verweerder het sy bedrywighede
op die
grond teen die einde van Augustus 1979 gestaak en beide partye het die
ooreenkoms as beeindig beskou hoe-wel dit nooit formeel
gekanselleer is nie.
Volgens Factor se brief van 24 Oktober 1979 het De Beer namens verweerder
onderneem om die herstelwerk teen
die einde van
November ....48
48. November 1979 te voltooi maar volgens verweerder se
pro-kureur (in die brief van 8 November 1979) sou dit eers aan die begin van
1980 gedoen word. Uiteindelik het die verweerder die werk wat ek vantevore
beskryf het, gedurende Januarie 1981 gedoen. Sy verduideliking
vir die lang
vertraging was dat sekere slikdamme wat hy op die terrein gemaak het, eers
toegelaat moes word om af te droog voordat
die werk gedoen kon word. Op watter
stadium moet die skade nou bereken word?
In die lig van die fundamentele
beginsel dat die eiser in die posisie geplaas moet word waarin hy sou gewees het
indien die verweerder
sy verpligting om die eiendom te herstel nagekom het, moet
sy posisie vir
doeleindes 49
49. doeleindes van die berekening van sy skade in oenskou
geneem word op die datum waarop die betrokke verplig-ting uitgevoer moes
word
(Vgl
Novick v Benjamin
1972(2) S A 842 (A) op p 857-8). Volgens klousule
7(b) van Factor se brief van 1 Junie 1979 sou dit by "termination of this
agreement"
wees. Elders in die brief word voorsiening gemaak vir die maniere
waarop die oor-eenkoms beëindig kon word. Inderdaad is dit
egter nie op een
van die voorsiene maniere beëindig nie; soos reeds vermeld, het die
verweerder die ontginning van sand teen
die einde van Augustus 1979 gestaak.
Sonder voorafgaande kennisgewing van die eiser het hy eenvou-dig die terrein
verlaat. Daarna
het De Beer namens
verweerder....50
50. verweerder 'n onderneming gegee betreffende die herstel van die eiendom,
maar die datum waarop die herstelwerk gedoen sou word,
is in geskil. Wat daardie
datum ook-al mag gewees het, was dit die verweerder se saak dat dit objektief
onmoontlik was om die werk
op daardie stadium te doen. Eers gedurende Februarie
1981 het dit moontlik geword. Daarom skyn dit my die aangewese datum vir
uitvoering
van die verpligting (en dus vir berekening van die skade) te
wees.
Die ander aangeleentheid het betrekking op die omvang van die
herstelwerk en die metode waarvol-gens dit moet geskied. Odendaal het
getuig dat
die uit-grawing minstens gedeeltelik opgevul moet word ten einde
'n 51
51. 'n meer egalige helling op die betrokke punt te bewerk-stellig.
(Volgens horn hoef die vorige natuurlike helling nie noodwendig
herstel te word
nie en sal 'n afwyk-ing van 2% nog aanvaarbaar wees.) In hierdie opsig is sy
getuienis nie deur Pohl weerspreek nie
en ek aanvaar dus dat die uitgrawing
opgevul moet word tot die mate wat Odendaal aangedui het. Daarvoor (so het die
par-tye ooreengekom)
word 15 000 kubieke meter grond beno-dig. Die vraag is
egter waar hierdie grond vandaan ge-haal moet word. Dit kan natuurlik van
elders
aangery word maar Odendaal en Pohl was dit eens dat so 'n opera-sie ongeveer R40
000 sou kos. Daarom het Pohl aanbe-veel dat
die bogrond op die terrein rondom
die uitgrawing
benut 52
52. benut word deur dit eenvoudig af te skraap en in die
uitgrawing te stoot. Die resultaat sal wees dat die uitgrawing gevul en die
vlak
van die omliggende gebied in 'n mate verander sal word. Vir Odendaal was
hier-die metode nie totaal onaanvaarbaar nie; hy het
dit slegs as "ekonomies
riskant" beskou omdat hy bevrees was dat die omliggende bogrond te vlak mag wees
en dat klipbanke teegekom
mag word wat weggeskiet moet word sodat die metode
moontlik duurder mag wees as die ander een. Hoer as dit kan sy beswaar nie
gestel
word nie en waar die bewyslas op die eiser rus om die redelik-heid van
die voorgestelde herstelwerk te bewys, meen ek dat die skade
bereken moet word
op die basis dat die
herstelwerk....53
53. herstelwerk volgens Pohl se voorstel moet geskied.
Daardeur word egter
'n laaste probleem geskep. Odendaal se hoofondervraging het geskied met die oog
op bewys van die koste om grond
van elders aan te ry. Tydens ondervraging deur
eiser se advokaat het hy ook oor die ander moontlike metode ge-tuig en aangedui
waarom
hy dit nie voorgestaan het nie. Toe eiser se advokaat horn nogtans wou
uitvra oor die koste van die ander metode, is hy deur die
voorsittende regter in
die rede geval met die vraag :
"Is dit nodig om hiermee alternatiewe metode te probeer
bereken?"
Klaarblyklik as gevolg van
hierdie vraag en van ander
vrae wat die geleerde regter gestel het, het eiser se
advokaat 54
54. advokaat sy ondervraging van die getuie op die betrokke
punt kortgeknip en geen getuienis gelei oor die koste van die alternatiewe
metode nie. Pohl het later ge-. tuig dat die alternatiewe metode goedkoper sou
wees. Eiser se advokaat het horn oor sy bewering gekruisvra
en in die proses 'n
kosteberaming (waarna ek aanstons sal verwys) van horn bekom. Aan die einde van
die ver-hoor was daardie beraming
die enigste getuienis oor die koste van die
alternatiewe metode hoewel dit uit Pohl se verdere kruisondervraging geblyk het
dat die
eiser nie met die beraming saamgestem het nie.
Die indruk is sterk
dat die geleerde reg-ter se ontydige tussenkoms meegewerk het tot die onbe-
vredigende....55
55.
vredigende resultaat dat getuienis wat grootliks kon
bydra tot bewys van die skade op die alternatiewe basis,
nie voor die Hof geplaas is nie. Daardeur is die ei-
ser egter nie die geleentheid ontneem om die omvang
van sy skade op
daardie basis te bewys nie. Trouens,
op een stadium van
Odendaal.se
kruisondervraging het
eiser se
advokaat die volgende opmerking gemaak:
"Na aanleiding van u opmerkings en ook my begrip van die bewyslas in die
verband, het ek nie voortgegaan met getuienis in verband
met die kos-te van die
alternatiewe metode nie, maar ek sal my reg voorbehou om daardie getuienis te
lei nadat die getuienis oor
vermindering gelei is. Ingevolge die reels het ek
die reg daarop en ek wys daarop."
Die
reg wat aldus voorbehou is, is nooit uitgeoefen
nie 56
56.
nie en die eiser kan horn nie bekla oor die feit dat
Pohl se beraming die enigste getuienis op rekord is
van die omvang van sy skade nie.
Pohl se beraming was dat die koste om die
uitgrawing toe te stoot, R7 500 sou beloop. Daar-by moet gevoeg word die bedrag
wat dit
sou kos om gras op die terrain te saai en kunsmis daaroor te strooi.
Volgens Pohl sou dit R2 030 beloop het. Eiser se totals skade
was dus R9
530.
By die verhoor is 'n wysiging toegestaan waarvolgens die eiser se
aanvanklike eis van R45 000 verhoog is tot R64 800. Wat die eiser
daarmee beoog
het, was dat sy skade bereken en toegeken moes word
nie 57
57.
nie op datum van verweerder se kontrakbreuk nie maar op datum
van die verhoor wat meer as twee jaar later plaasgevind het. Dit het
'n styging.
van 44% verteen-woordig wat volgens Odendaal in ooreenstemming was met die
kostestyging sedert Februarie 1981. Weens
die aard van die bevel wat daar gemaak
is , het die ver-hoorhof die verhoging nie oorweeg nie maar in hierdie Hof het
eiser se advokaat
aangevoer dat enige bedrag wat toegeken word, met 44% verhoog
moet word om voor-siening te maak vir die tydperk wat verloop het sedert
die
skade inderdaad gely is totdat die verhoor plaasgevind het. Die betoog is
klaarblyklik ongegrond. Die eiser moes natuurlik self
toesien dat sy skade
sover
moontlik 58
58. moontlik beperk word. Dit was binne sy vermoë om die
nadelige effek van die kostestyging self tee te werk en sy versuim om
die
terrein te herstel kan die verweerder nie ten laste gelê word nie.
Die appèl word gehandhaaf met koste. Die
bevel van die Hof a
quo
word gewysig om soos volg te lui:
"Vonnis word teen die verweerder toegestaan vir-
(a) betaling van die bedrag van R9 530,
(b) betaling van moratore rente teen 20%
per jaar op die bedrag van R9 530
vanaf
20 September 1985 tot datum van betaling,
(c) gedingskoste wat die kwalifiserende fooi,
indien enige, van die getuie
P K Oden-
daal insluit."
J J F HEFER,A R.
KOTZé, A R. )
TRENGOVE, A R. ) STEM SAAM.
HOEXTER, A R. )
BOSHOFF, A R. )