About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Supreme Court of Appeal
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Supreme Court of Appeal
>>
1989
>>
[1989] ZASCA 8
|
|
Stadsraad van Vanderbijlpark v Uys (546/87) [1989] ZASCA 8; [1989] 2 All SA 273 (A) (14 March 1989)
546/87
/mb
IN DIE HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA (APPèLAFDELING)
In die saak tussen
DIE STADSRAAD VAN VANDERBIJLPARK
APPELLANT
en
M J UYS
RESPONDENT
CORAM:
CORBETT HR, E M GROSSKOPF, MILNE, KUMLEBEN ARR ët NICHOLAS
WAR
VERHOORDATUM:
21 FEBRUARIE 1989
LEWERINGSDATUM:
14 MAART 1989
UITSPRAAK
KUMLEBEN AR
/...
1.
KUMLEBEN AR
Die appellant het in die Transvaalse Provinsiale Afdeling van die
Hooggeregshof aansoek gedoen om 'n verklarende bevel dat die respondent
se
gebruik van Erf 368, Vanderbijlpark C.E. 2 ("die erf") as spreekkamers vir sy
mediese praktyk onregmatig en onwettig is. Sodanige
gebruik, aldus die bewering
van appellant, is in stryd met die bepalings van die dorpsaanlegskema, die
stigtingsvoorwaardes en die
titelakte wat op die erf betrekking het. Respondent
het die aansoek met welslae teengestaan. Dit is van die hand gewys. Die hof het
egter verlof verleen om na hierdie hof te appelleer.
Die feite wat tot die
aansoek aanleiding gegee het, is nie in geskil nie. Die erf is binne die
munisipale gebied van appellant geleë.
Op 21 Junie
2/...
2. 1961 is die dorp "Vanderbijl Park Sentraal-Oos No.
2",
waarvan die erf deel vorm, ingevolge art 20(4) van die Dorpe- en
Dorpsaanleg-Ordonnansie, 1931, (Tvl) ("die ordonnansie") tot goedgekeurde
dorp
verklaar. Die voorwaardes in die bylae tot die verklaring van goedkeuring ("die
stigtingsvoorwaardes") is bygevolg op die erf
van toepassing. Die erf is ook
geleë binne die geldingsgebied van die betrokke dorpsaanlegskema, wat as
"Vanderbijlpark Dorpsaanlegskema
nr. 1 van 1961" ("die Skema") bekend staan. Die
Skema is ingevolge art 35 van die Ordonnansie goedgekeur en het op 14 Maart 1962
in werking getree. 'n Woonhuis is reeds gedurende 1954 op die erf opgerig,
hoewel die erf eers in 1964 in die naam van sy aanvanklike
eienaar oorgedra is.
Respondent is tans die eienaar daarvan kragtens Akte van Transport no.
T8839/1983 ("die titelakte"). Vanaf die
datum waarop hy eienaar geword het, het
respondent die hele woonhuis as
3/...
3. spreekkamers vir sy mediese praktyk gebruik: nòg
hy nog enige ander persoon het die huis bewoon. Die vraag ontstaan of sodanige
optrede onregmatig is.
Ek behandel hierdie vraag eerstens met verwysing na
die bepalings van die Skema.
Die
locus standi
van appellant om
nakoming van genoemde bepalings af te dwing, word nie betwis nie. Die
tersaaklike artikel, nl. art 40 van Ord 25
van 1965 (Tvl), maak daarvoor
voorsiening. (Hierdie ordonnansie het Ord 11 van 1931 ("die Ordonnansie")
vervang en is op sy beurt
deur Ord 15 van 1986 (Tvl) herroep.) Art 40 lui soos
volg:
"(1) Indien enige persoon in stryd met enige van die bepalings van 'n
dorpsbeplanningskema in werking -
(a) die oprigting of verandering of aanbou aan enige gebou onderneem of
daarmee voortgaan of sodanige oprigting, verandering of aanbou
laat onderneem of
voortsit;
4/...
4.
(b) enige ander werk van watter aard of beskrywing ook al verrig, onderneem of
voortsit of sodanige ander werk laat verrig, onderneem
of voortsit; of
(c) enige grond of gebou gebruik of laat
gebruik;
kan die betrokke plaaslike bestuur sodanige persoon te eniger tyd skriftelik
gelas -
(i) om sodanige oprigting, verandering,
aanbou of ander werk of die gebruik van enige grond of gebou te staak of te laat
staák;
en
(ii) om op eie koste sodanige gebou of ander werk te verwyder of te laat
verwyder; of (iii) om op eie koste sodanige gebou of ander
werk of die gebruik
van enige grond of gebou te laat voldoen aan die bepalings van sodanige
skema,
en sodanige lasgewing moet die tydperk vermeld waarbinne dit uitgevoer moet
word."
Appellant het ingevolge die artikel respondent gelas om sy
gebruik van die woonhuis as spreekkamers te staak. Hy het nie daaraan gehoor
gegee nie en volhard
5/...
5. in sy houding dat sy gebruik van die erf regmatig
is.
Klousule 15 van die Skema omskryf die doeleindes waarvoor 'n gebou op 'n
bepaalde erf opgerig en gebruik mag word. Besonderhede word
in "TABEL 'D'" van
hierdie klousule uiteengesit. Respondent se erf ressorteer onder die
gebruikstreek "Spesiale woon-". In die Tabel
onder die opskrif "Doeleindes
waarvoor geboue opgerig en gebruik mag word" staan die woord "Woonhuis" met
verwysing na spesiale woonerwe.
Hoewel dit ietwat kripties gestel word, blyk dit
dus duidelik dat slegs 'n woonhuis op die erf opgerig mag word (wat wel geskied
het) en dat dit alleenlik as 'n woning, d.w.s. vir menslike bewoning, gebruik
mag word. Dat die verlening van 'n gebruiksreg in die
Tabel ook terselfdertyd 'n
beperking daarstel, word bevestig deur klousule 15(b) van die Skema, wat soos
volg lui:
6/...
6.
"Niemand mag enige gebou of gedeelte daarvan gebruik of
toelaat dat dit gebruik word vir 'n doel anders as die waarvoor dit opgerig
is
nie, tensy sodanige gebou verander is vir sodanige voorgestelde nuwe doel en die
vereiste toestemming van die Raad daartoe verkry
is."
Toestemming om die woonhuis as spreekkamers te gebruik, is nooit verkry nie.
Derhalwe, tensy 'n
ander regverdigingsgrond vir respondent se optrede
bestaan, is dit strydig met art 15 van die Skema.
Respondent steun op klousule 18 van die Skema, wat soos volg lui:
"Voorbe- 18. Sonder benadeling van enigeen van die houd vir bevoegdhede van
die Raad verkry spesiale kragtens enige wet, of van die
res doeleindes:- van
hierdie Skema, moet niks in die
voorgaande bepalinge van hierdie deel van hierdie Skema beskou word as
betekenende dat dit die volgende belet of beperk of dat dit
aan die Raad die
bevoegdheid verleen om die volgende te belet of te beperk
nie:
7/...
7.
(a)
die
ontginning van minerale deur middel van ondergrondse werk, of die ontginning van
minerale deur middel van bogrondse werk, wat
enige grond wat nie in 'n
gevestigde dorp opgeneem is nie, betref;
(b)
die gebruik van grond óf die oprigting van geboue wat nodig
is vir die doeleindes van 'n sport- of ontspanningsterrein wat
nie 'n sport- of
ontspanningsterrein is wat gewoonlik vir die publiek by betaling van geld
toeganklik is nie;
(c)
die verhuring aan nie
meer as vier (4) persone en onderworpe aan die verordeninge insake losies-
en
koshuise, van 'n woonhuis of enige gedeelte van die huis op 'n ander wyse as 'n
aparte huurkamerwoning, deur enige
okkupeerder;
(d)
die geleentheidsgebruik van 'n plek vir openbare Godsdiensoefening,
onderrigplek of inrigting as 'n vermaaklikheidsplek of
gesellig-heidsaal;
(e)
die uitoefening,
onderworpe aan die nakoming van die verordeninge van die Raad deur enige
okkupeerder van 'n woonhuis of
8/...
8.
woongebou van 'n professie of beroep wat die volgende nie meebring nie:-
(i) die gebruik van 'n gebou as 'n nywerheidsgebou of 'n gebou vir 'n
hinderlike bedryf;
of
(ii) die uitstalling van goedere in die openbaar, hetsy in 'n venster of
andersinds;
of
(iii) die vertoning van enige kennisgewing of uithangbord, uitgesonderd 'n
kennisgewing of uithangbord wat gewoonlik vertoon word
by woonhuise om die naam
en professie of beroep van die okkupeerder aan te dui;
of
(iv) benadeling van die bevalligheid van die omgewing;
(f) die oprigting of gebruik van bouwerke vir advertensiedoeleindes met
inagneming van die bepalinge van Klousule 27."
9/...
9. Die kernvraag in hierdie appèl het dus 'n nou omvang. Is
die voorbehoud vervat in klousule 18(e) ondergeskik en aanvullend
in die sin
dat, waar 'n gebou as woning gebruik is, 'n verdere bykomstige gebruiksreg
verleen word; of het hierdie bepaling tot gevolg
dat respondent die woonhuis as
spreekkamers, in plaas van vir woondoeleindes, mag gebruik?
Die doel van die gebruiksbeperking op spesiale woonerwe in Tabel D is
vanselfsprekend om 'n woonbuurt in die betrokke gedeelte van
die dorp te stig en
om die eienskappe en voorkoms daarvan te bewaar. 'n "Woonhuis" word in die Skema
omskryf as:
"'n huis ontwerp vir gebruik as 'n woning deur een gesin, tesame met sodanige
buitegeboue as wat gewoonlik in verband daarmee gebruik
word."
Indien die Skema so uitgelê word dat so 'n gebou ten
10/...
10.
alle tye as 'n woonplek gebruik moet word, al word 'n beroep
of professie ook aldaar uitgeoefen, sal hierdie oogmerk doeltreffend
bereik
word. Sekere vertrekke sal noodwendig vir woondoeleindes gebruik moet word; die
woonhuis en perseel sal daardeur die kenmerkende
en gebruiklike tekens van
huislike lewe openbaar; en die essensiêle karakter van 'n woonbuurt sal
bygevolg nie geskend word
nie. Daarenteen, indien dit uitsluitlik vir die
uitoefening van 'n beroep gebruik word (bv. as kantore vir 'n prokureurs- of
ingenieursfirma),
bestaan daar 'n sterk moontlikheid dat die woonhuis en perseel
van karakter wesenlik sal verander. In die uitspraak van die hof a
quo
is
die praktiese gevolge van hierdie onderskeid soos volg bevraagteken:
"Of 'n alleenloper een vertrek in die huis bewoon en al die ander vertrekke
in verband met die uitoefening van sy beroep of professie
benut, kan
11/...
11.
die bure of omgewing nie minder affekteer nie as wanneer so
'n persoon in 'n hotelkamer sou bly en dieselfde aktiwiteite in die woning
beoefen nie. Die toeloop van lede van die publiek wat van sy dienste gebruik
maak, sal dieselfde bly. Die enigste verskil is dat
daar niemand saans in die
huis slaap nie."
Dat 'n alleenloper vir al sy huishoudelike benodigdhede slegs een vertrek sou
gebruik, is hoogs onwaarskynlik. Hoe dit ook al sy,
is hierdie uiterste
voorbeeld nie doeldienend nie. In verreweg die meeste gevalle sal die betrokke
professionele man met sy gesin
die huis bewoon, wat noodwendig sal meebring dat
die omvang van sy praktyk en toeloop van kliënte of pasiënte daardeur
beperk sal word.
Die voorbehoudsbepalings in klousule 18 slaan op "die voorgaande bepalings
van hierdie deel van die Skema" (d.w.s. "DEEL IV - BOUBEPERKINGS
EN GEBRUIK VAN
GROND"). Die bepalings geld nie slegs vir woonhuise
12/...
12.
nie, maar ook vir ander grond en geboue wat binne die Skema
val. Daar is aanduidings dat hierdie bepalings nie bedoel is om die
primêre
toelaatbare gebruik van die betrokke eenheid ingevolge klousule 15
te vervang of te verydel nie. Klousule 18(a) het betrekking op
grond wat nie
deel van 'n gevestigde dorp is nie en kan dus nie die gebruiksvereistes van die
Skema, wat betrekking het op grond
wat binne die Skema val, enigsins affekteer
nie. Die vergunning in klousule 18 (c) dat 'n woonhuis verhuur mag word, strook
met die
primêre doel waarvoor spesiale woonerwe gebruik mag word: een tot
vier huurders word gemagtig om die huis
as woonplek
te benut. 'n
"Onderrigplek", "Inrigting" en "Plek vir Openbare Godsdiensoefening" (welke
terme in die Skema omskryf word: laasgenoemde
sluit o.m. 'n kerk en sinagoge in)
mag ingevolge klousule 18 (d) slegs by
geleentheid
vir die ander genoemde
doeleindes gebruik word. Hierdie sub-klousules dien dus tot 'n mate ter
13/...
13. ondersteuning van die betoog dat die bepalings van
klousule 18 aanvullend is en dat hulle - soos dit in klousule 18 gestel word
-
"(s)onder benadeling .... van die res van hierdie Skema" - bygevoeg is.
Respondent se betoog is hoofsaaklik op die omskrywing van "okkupeerder" in
Deel I van die Skema gegrond. (Die Skema is in ses dele
ingedeel. "Okkupeerder"
word in "DEEL I - ALGEMEEN" omskryf terwyl woorde wat pertinent op "DEEL IV
BOUBEPERKINGS EN GEBRUIK VAN
GROND" betrekking het, afsonderlik in daardie Deel
gedefinieer word.) "Okkupeerder", "tensy die samehang dit andersins vereis,"
word
soos volg omskryf:
"Iedereen wat sodanige gebou, bouwerk of grond werklik okkupeer of wettig
daartoe geregtig is om dit te okkupeer, of iedereen wat
die beheer daaroor of
bestuur daarvan het, en omvat die agent
14/...
14 .
van iedereen wat uit die gebied afwesig is of wie se adres onbekend
is."
Ingevolge hierdie omskrywing hoef 'n "okkupeerder" nie die
gebou daadwerklik te okkupeer of te bewoon nie. Die gebruiksvoorreg in
klousule
18(e), aldus die betoog, word aan 'n okkupeerder
soos omskryf
verleen,
wat respondent, synde die eienaar van die erf, insluit. Derhalwe mag hy die huis
vir sy beroep gebruik, hoewel hy dit nie
bewoon nie. Hierdie betoog hou m.i. nie
steek nie. Indien die opsteller van die klousule beoog het dat die woonhuis, in
die afwesigheid
van enige bewoner in die normale sin van die woord, deur 'n
beroepsman vir kantoordoeleindes gebruik mag word, is die verwysing na
"okkupeerder" in sy
omskrewe sin
geheel en al oortollig; die outeur kon
net sowel voorgeskryf het dat
enige persoon
sy beroep of professie in 'n
woonhuis mag uitoefen.
15/...
15. Voorts dien opgelet te word dat volgens die omskrywing
meer as een persoon die "okkupeerder" van 'n gebou kan wees. Indien
"okkupeerder"
in klousule 18(e) die omskrewe betekenis dra, sal dit daartoe lei
dat meer as een persoon toegelaat word om dieselfde, of verskeie,
beroepe in 'n
woonhuis uit te oefen. Ek kan my nie voorstel dat dit die bedoeling kon gewees
het nie.
In Deel V van die Skema (onder die opskrif "ALGEMENE BEVALLIGHEID EN
GERIEFLIKHEID") word sekere magte aan die Raad verleen om die
sierlikheid van 'n
dorp te verseker. Klousule 26(a) stel die Raad in staat om die "eienaar of
okkupeerder" van 'n perseel waarop
'n nadelige toestand heers in kennis te stel
en van hom te vereis om dit te verhelp. Ingevolge klousule 28, indien 'n
boueienaar
van voorneme is om 'n gebou op te
16/...
16. rig, kan die Raad vereis dat 'n toereikende ruimte
binne die betrokke perseel vir sekere genoemde bouáangeleenthede
beskikbaar
moet wees. Die boueienaar se voorstelle in die verband moet deur die
Raad goedgekeur word. Klousule 28(d) bepaal dat "geen eienaar
of okkupeerder"
van 'n gebou handelinge in stryd met die goedgekeurde voorstelle mag verrig nie.
Die Raad word deur klousule 31 (a)
gemagtig om in sekere omstandighede 'n
perseel te betree nadat kennis "aan die eienaar of okkupeerder" gegee is. Die
uitgebreide
omskrywing van "okkupeerder" vind heel duidelik sy toepassing ten
opsigte van hierdie bepalings en is by uitstek daarvoor bedoel.
Interessantheidshalwe wys ek daarop dat die woord "okkupeerder" selfs in DEEL V
ook in sy normale sin voorkom. Ek verwys na klousule
27(d) wat soos volg
lui:
17/...
17.
"Daar sal geen toestemming verleen word tot die vertoning van advertensies wat
op die buitemure, vensterruite en sonskerms van winkels,
besigheidsgeboue en
ander geboue in enige gebruikstreek behalwe gebruikstreke X, XI en XVII, geverf
word. Met dien verstande dat
die bepalinge van hierdie sub-klousule nie van
toepassing is op die naam van die okkupeerder en sy beroep of ambag
nie."
So ook meen ek dat "okkupeerder" in klousule 18(e) na
'n
werklike okkupeerder verwys.
Mnr Helberg, wat namens respondent opgetree
het, het in sy betoog op die gebruik van die woord
"okkupeerder" in klousule 18(c) staatgemaak. Hy het
aan die hand gedoen
dat "okkupeerder" in hierdie
klousule na 'n "okkupeerder"
soos omskryf
verwys.
Bygevolg, inagnemende die vermoede dat - tensy die
teendeel blyk -
dieselfde woorde in 'n wet of
verordening dieselfde betekenis dra, het hy
aangevoer
dat "okkupeerder" in klousule 18(e) aldus uitgelê
behoort te word. Die vraag ontstaan of die
18/...
18.
vooropstelling vir hierdie betoog noodwendig korrek is. Mnr
Helberg het aangevoer dat "okkupeerder" in hierdie klousule onteenseglik
na 'n
okkupeerder
soos omskryf
verwys omdat, indien dit slegs op 'n werklike
okkupeerder betrekking het, dit daarop sou neerkom dat die verhuurder die
woonhuis tesame
met sy huurder of huurders moet bewoon. Maar 'n okkupeerder soos
omskryf, sluit ook "iedereen wat sodanige gebou .... werklik okkupeer"
in;
m.a.w. selfs indien "okkupeerder" volgens omskrywing uitgelê word, word
verhuring deur 'n werklike okkupeer.der beoog.
Hierdie oorweging mag daarop dui
dat "okkupeerder" in hierdie klousule sy gewone betekenis dra. Ek vind dit egter
onnodig om hieroor
te besluit. Vir huidige doeleindes kan aanvaar word dat
respondent se uitleg van hierdie woord in klousule 18(c) korrek is, en dat
die
gemelde vermoede -wat slegs as 'n hulpmiddel by uitleg dien - gevolglik
19/...
19 .
van toepassing is. Tog meen ek dat die aanduidings en
oorwegings tot die teendeel, waarna reeds verwys is, deurslaggewend is.
Bygevolg bevind ek dat die gebruik van die erf deur respondent uitsluitlik as
spreekkamers vir sy mediese praktyk deur die bepalings
van die Skema belet word.
In die lig van hierdie bevinding is dit onnodig om te besluit of sodanige
gebruik ook têen die stigtingsvoorwaardes
of teen die voorwaardes van die
titelakte indruis. Mnr Helberg het toegegee dat, indien die appèl sou
slaag, die koste van
die twee advokate, wat die aansoek namens appellant in die
hof a
quo
behartig het, toegelaat behoort te word.
Die appèl slaag met koste. Die bevel van die hof a
quo
word met
die volgende vervang:
20/...
20.
"Die aansoek slaag met koste en 'n bevel word toegestaan ingevolge paragrawe
1, 2 en 3 van die kennisgewing van mosie, gedateer 23
Januarie 1987. Die
kostebevel sluit in die koste van twee advokate."
M E KUMLEBEN APPeLREGTER
CORBETT HR)
E M GROSSKOPF AR)
MILNE AR) - Stem saam
NICHOLAS WAR)