About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Supreme Court of Appeal
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Supreme Court of Appeal
>>
1988
>>
[1988] ZASCA 13
|
|
De La Rey NO v Pieterse and Another (13/1988) [1988] ZASCA 13 (17 March 1988)
JACOBUS HERKULAAS DE LA R
EY N O
Appellant
en
JOHANNES HERMANUS PIETERSE
BEULAH ELISE PIETERSE
lste Respondent 2de Respondent
(gebore Fourie)
IN DIE HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA
(APPELAFDELING)
In die saak tussen:
JACOBUS HERKULAAS DE LA REY N O
Appellant
en
JOHANNES HERMANUS PIETERSE
BEULAH ELISE PIETERSE
lste Respondent 2 de Respondent
(gebore FOURIE)
Coram
; RABIE, Wn HR, JANSEN, VAN HEERDEN, SMALBERGER, ARR, et BOSHOFF,
Wn AR
Verhoor
: 19 Februarie 1988 Gelewer: 17 Maart 1988
UITSPRAAK
BOSHOFF,
Wn AR
:
Die appellant kom in hoër beroep teen die
uitspraak /2
-2-
uitspraak van die Transvaalse Provinsiale
Afdeling (McCreath, Stafford, RR en Myburgh Wn R) waarin 'n appèl teen
die uitspraak
van Kriegler R in genoemde afdeling gehandhaaf is en namptissement
beveel is op 'n verband-akte wat die appellant ten gunste van
die respondente
laat registreer het.
Die verbandakte is geregistreer ten gevolge
van 'n skriftelike koopkontrak waarin die respondente
hulle plaas en sekere plaasimplemente en toerusting
aan die appellant verkoop het vir R306 000 welke bedrag
soos volg betaalbaar was:
"5.1 Die som van R50 000,00 (VYFTIG- DUISEND RAND) in kontant
met tekening
hiervan /3
-3-
hiervan aan Prokureurs Maritz en Warmenhoven. Die partye magtig ge-noemde
firma om die deposito ten behoewe van die Koper te belê
by 'n
Bougenootskap op aanvraag en met registrasie van transport aan die Koper, met
opgehoopte rente, oor te betaal;
5.2
Die som van R100 000,00
(EENHONDERD DUISEND RAND) in kontant teen regis-trasie van
transport;
5.3
Die balans van R156 000,00
(EENHON-DERD SES-EN-VYFTIGDUISEND RAND)
in
halfjaarlikse paaiemente van R6 000,00 (SESDUISEND RAND) met die eerste betaling
6 (ses) maande na datum van tekening ' hiervan,
be-houdens dat die volle balans
afge-los moet word binne 3 (drie) jaar gereken vanaf datum van tekening
hiervan."
Ten opsigte van hierdie laasgenoemde bedrag van R156 000 het die koopkontrak
soos volg bepaal:
"Vir /4
-4-
"7.Vir die behoorlike terugbetaling
van die balans van R156 000,00 moet die Koper, gelyktydig met die
regis-trasie van transport, 'n eerste ver-band passeer en registreer
oor die
Plaas ten gunste van die Verkopers, op die terme en voorwaardes van die konsep
verbandakte wat hierby aan-geheg is, deur
die partye onderteken is vir
doeleindes van identifikasie, en geag word deel hiervan uit te maak."
Daar was inderdaad 'n konsepverbandakte
en
konsepprokurasie om die verbandakte te verly aan
die
koopkontrak geheg, wat saam met die koopkontrak deur die
partye geparafeer en onderteken is.
Daarna het Mnr P M Jacobs, 'n
transportbesorger,
ingevolge /5
-5-
ingevolge die prokurasie as verteenwoordiger van die
appellant voor die registrateur van aktes verskyn en
'n verbandakte ooreenkomstig die genoemde konsepverband-
akte geregistreer.
In die verbandakte verklaar hy dat die appel-
lant
aán die respondente die bedrag van R156 000 waarlik
eh wettiglik verskuldig is en dat die appellant onder-
neem om aan die respondente die bedrag te betaal in half-
jaarlikse paaiemente van R6 000 met die eerste betaling
binne 6 maande gereken vanaf 7 Februarie 1984 behoudens
dat die volle kapitaal afgelos moet word
binne /6
-6-
binne 3 jaar gereken vanaf 7 Februarie 1984
Klousule VII van die verbandakte bepaal as
volg:
"VII. Ingeval sy Prinsipaal in gebreke bly of
versuim om enige som of somme ver-skuldig en betaalbaar onder hierdie Verband
stiptelik
te betaal op die res-pektiewe vervaldae of om enige van die ander
voorwaardes en stipulasies van hierdie Verband na te kom sal die
Hoofsom met
rente en alle ander somme hieronder verskuldig, onmiddellik verskuldig en
betaalbaar wees sonder enige kennisgewing (nieteenstaande
enige voorwaarde
hierin vervat wat daarmee in stryd is."
Die respondente (eisers in die hof van
eerste
instansie) beweer in hulle dagvaarding vir
namptissement
dat '
n
bedrag van R150 000 kragtens klousule VII van die
verbaridakte /7
-7-
verbandakte, 'n afskrif waarvan aan die dagvaarding geheg
was, opeisbaar en betaalbaar geword het andat die appellant (ver-
weerder in die hof van eerste instansie) versuim het om betaling
te maak van die bedrag van R6 000 voor of op 7 Februarie 1985.
Dit is gemene saak dat die bedrag van R6 000 nie voor of op 7 Februarie 1985
betaal is nie. Die appellant beweer egter dat hy 'n respyt
van 14 dae gehad het
en die
geld binne daardie tyd betaal het en gevolglik nie in
gebreke was
nie en dat die respondente hom nie kon aanspreek nie. Volgens hom word daar in
klousule 17 van die kocpkontrak voorsiening
gemaak vir 'n respyt van 14 dae en
weens 'n fout, as gevolg waarvan die gemeenskaplike bedoeling van die partye nie
weergee word
nie, is daar nie in klousule VII
van /8
-8-
van die verbandakte vir die respyttýdperk voorsiening
gemaak nie.
Dit is natuurlik so dat indien '
n
geskrewe
kontrak weens 'n fout nie die
gemeenskaplike bedoeling
wat die partye in die kontrak wou beliggaam het, weergee
nie, so '
n
kontrak reggestel kan word. In hierdie verband
het De Wet HR in die saak
Meyer v Merchants' Trust Ltd
1942 AD 244
op 253 die volgende verklaar:
"Proof of an antecedent agrëement may be the best proof of the common
intention which the parties intended to express in their
written contract, and
in many cases would be the only proof available, but there is no reason in
principle why that common intention
should not be proved
in /9
-9-
in some other manner, provided such proof is clear and convincing."
Indien '
n
beroep op rektifikasie sou
slaag,
sal die appellant 'n goeie verweer teen die
respondente
se vordering op die verband hê. Dit dien egter daarop
gelet te word dat waar namptissement aangevra word die
volgende vereiste gestel word:
"the defendant must raise a substantial probability that he will succeed in
the principal case before he is entitled to have provisional
sentence refused on
a liquid document;"
Sien /10
-10-
Sien
Marshall and Another v Bull Quip (Pty) Ltd
1983(1)
SA 23 (A) op 30 OD en ook
Rich and Others v Lagerwey
1974(4) SA 748 (A) op 760 F-H-
Klousule 17 van die koopkontrak bepaal soos
volg;
"17.
KONTRAKBREUK
17.1 Indien enige van die partye enige bepalir. hiervan nie nakom of verbreek
en in gebreke bly vir 'n tydperk van 14 (veertien) dae
na skriftelike
kennisgewing waarin sodanige party versoek word om die versuim te her-stel,
(behoudens dat geen kennisge-wing nodig
is in geval waar die Koper versuim om
die deposito te lewer nie), of indien enige party die oor-eenkoms repudieer, sal
die ander
party, in sy keuse, die reg hê -17.1.1 om te dagvaar vir
spesifieke nakoming van enige of al die
verpligtinge /11
-11-
verpliginge van die party wat in versuim is, ongeag of sodanige verpligting
ingevolge die kontrak afdwingbaar of bpvordefbaar is;
17.1.2 of hetsy as alternatief tot
die eis vir spesifieke
nakoming, of indien sodanige eis laat vaar word, om hierdie oor-eenkoms te
kanselleer; 17.2 Skriftelike kennisgewing
van kansel-
lasie sal gegee word aan die party
wat in versuim is en sal van krag
word met die gee van sodanige
kennisgewing; 17.3 Indien die
Verkopers die kontrak
kanselleer ingevolge die vooraf-
gaande sub-paragraaf -17.3.1 sal alle bedrae geld wat
deur of
namens die Koper in-gevolge hierdie ooreenkoms betaal is, aan die Verkopers
verbeur word, tensy die Ver-kopers verkies om
skadever-goeding te eis in die
plek
van /12
-12-
van verbeurdverklaring in welke laasgenoemde geval -
17.3.2
sal die verkopers
geregtig wees om sodanige bedrae geld te behou afwagtend die vasstel van die
skade deur onderlinge ooreenkoms, Hof-uitspraak,
of andersins
;
17.3.3
indien die skade soos vasge-stel meer
of minder is dan die geld gehou deur die Verkopers, sal die verskil betaal word
deur een party
aan die ander party wat daarop geregtig
is.
17.4 Die Koper sal verplig wees om on-middellik na kansellasie die Plaas te
ontruim;
17.5 Indien die Koper enige verbeterings op die Plaas aangebring het, sal die
Verkopers nie aanspreeklik wees om die Koper daarvoor
te vergoed nie, en sal
sodanige verbeterings sonder vergoeding die eiendom van die Verkopers
word;
17.6
Die
remedies wat in terme van die
voorafgaande /13
-13-
voorafgaande klousules aan die ver-kopers gegee word is sonder benadeling van
enige ander regshulp waarop die Verkopers regtens aanspraak
kan maak."
Mnr
Cloete
, namens die appellant, betoog dat die bepalings van hierdie
klousule toon dat daar 'n sterk waarskynlikheid bestaan dat dit die
gemeenskaplike
bedoel-ing van die partye was dat, in die geval van so 'n
belang-rike versuim soos die wat die vervroeging van betaling van die balans
van
die koopprys meebring, dit ook 'n voorvereiste moet wees dat daar eers 14 dae
skriftelike kennis gegee moet word dat die versuim
herstel moet word. Klousule
VII van die verbandakte moes gevolglik soos volg gelees het:
"VII. Ingeval /14
-14-
"VII. Ingeval sy Prinsipaal in gebreke bly of versuim om
enige som of somme ver-skuldig en betaalbaar onder hierdie verband stiptelik
te
betaal op die res-pektiewe vervaldae, of om enige van die ander voorwaardes en
stipulasies van hierdie Verband na te kom sal die
Hoofsora met rente en alle
ander somme hieronder verskuldig, verskuldig word mits die prosedure in klousule
17 van die koop-kontrak
gevolg is."
In hierdie verband lê Mnr
Cloete
besondere klem op die
betreklike belangrikheid van die twee onderskeie aktes. Volgens hom word die
aanspreeklikheid van die partye
deur die koopkontrak geskep en geld die
verbandakte slegs om sekerheid daarvoor testel. Dit volg derhalwe dat die partye
nie sou
bedoel het dat die bepalings ten opsigte van kennisgewing in die
koopkontrak deur
die /15
-15-
die bepalings van die verbandakte oorheers word
of dat die bepalings van die verbandakte daarvan verskil
nie. Hy doen aan die hand dat daar steun te vinde is
vir hierdie standpunt in die sake
Taylor v Cape Importers
1938 CPD 362
en
Grobler v Scholtz
1953(3) SA 175 (T), maar
inderdaad is die feite van daardie twee sake
heeltemal te onderskei van die feite in die huidige
saak. In die eersgenoemde saak was die prokurasie
om die verband te passeer en die verbandakte nie deel
van die koopkontrak nie. Die prokurasie is toe daarna
foutiewelik deur die prokureur van die verbandnemer
opgestel en ook foutiewelik deur die verbandgewer geteken
met terme wat in stryd was met diè van die koopkontrak.
Die /16
-16-
Die feite in die laasgenoemde saak is amper soortgelyk,
Hy steun ook op die beantwoordende eedsverklaring van
die appellant waarin hy beweer dat dit te alle saaklike tye die
gemeenskaplike bedoeling van die kontrakterende partye was dat daar
eers 14 dae skriftelike kennis gegee moet word cm enige versuim
onder die kontrak te herstel voordat enige stappe daaromtrent gedoen
kan word, en dat daar weens 'n gemeenskaplike fout nie in die verband-
akte vir die voorvereiste van 'n skriftelike kennisgewing voorsiening
gemaak is nie.
Die appellant meld geen feite waarcp hy hierdie
algemene
bewerings grond nie maar mnr
Cloete
meld vix oorweging dat hierdie
gemeenskaplike bedoeling by die verhoor van die hoofsaak uit die
cmringende omstandighede sal blyk.
Mnr /17
-17-
Mnr
Maritz,
namens die respondente, wys, myns
insiens
tereg, daarop dat die terme en voorwaardes
van die konsepverbandakte
uitdruklik by die koopkontrak ingelyf is en dat daar in die geval
van kontrakbreuk 'n groort verskil ganaak word tussen die terme van
die koopkontrak aan die een kant en die van die verbandakte aan die
ander kant. Wat klousule 17 van die koopkontrak betref,word daar
voorsiening gemaak vir '
n
vordering vir spesifieke nakoming en,
in die alternatief, vir kansellering van die koopkon-
trak met verbeuring deur die appellant van die betaalde
gelde indien skadevergoeding nie gevorder word nie.
Die verbandakte daarenteen handel slegs oor die balansvan die
koopprys en sekere verpligtinge wat eie aan die verband-
akte is en klousule VII maak voorsiening vir 'n vervroeging
van /18
-18-
van betaling van die balans van die koopprys. Trouens
die terme van klousule 17 met betrekking tot terugtreding kon normaal-
weg nie in 'n
verbandakte vocr nie en sou in die huidige geval
daarin
vreemd voorkcm. Hulle was wel van toepassing solank as wat die
transportakte nie geregistreer was nie. Met die registrasie van
die verbandakte is sekerheid gestel vir die betaling van die balans
van die koopprys en gelyktydig daarmee het die eiendoms-
reg van die eiendom met die registrasie van die transport-
akte na die appellant oorgegaan. Enige versuim ter. op-
sigte van die betaling van die balans van die koopprys
was van daardie comblik af deur die verbandakte gedek
en gereël - Die verbandakte en terugtransportering van die
beswaarde /19
-19-
beswaarde eiendom nie.
In hulle eedsverklarings volhard die respondente in hulle standpunt dat die
koopkontrak tesame met die aangehegte konsepverbandakte
'n juiste weergawe van
hulle ooreenkoms is. Hulle ontken dat hulle ooit ooreengekom het of dat dit die
gemeenskaplike bedoeling van
die partye was dat die terme van klousule 17 of
enige deel daarvan
ook op die konsepverbandakte van toepassing sou wees.
Mnr
Maritz
voer ook,myns insiens tereg,aan dat die appel-
lant in sy beantwoordende eedsverklaring net die blote bewering maak dat dit
te alle tersaaklike tye die ge-meenskaplike bedoeling
van die partye wasdat die
voorvereiste van
skriftelike kennisgewing in klousule 17.1 by die konsepverbandakte
ingesluit /20
-20-
ingesluit sou word. Hy plaas hoegenaamd geen feite voor die
hof om aan te toon waarop hy hierdie bewering baseer nie. Indien dit wel
die
gemeenskaplike bedoeling sou gewees het, plaas hy ook geen verduideliking of
feite voor die hof an aan te toon hoe die fout gekam
het dat die genoemde
voorvereiste nie:ook in klousule VII van die konsepverbandakte ingevoeg is
nie.
Daar is ook geen aanduiding in die stukke van enige omringende om-standighede
wat mnr
Cloete
se betoog in hierdie verband kan steun nie.
Soos hierbo aangedui, beroep mnr
Cloete
han in die eerste plek op die
aard van die terme in klousules 17.1 en VII en wat volgens hcm op 'n sogenaamde
teenstrydigheid neerkom
en maak dan op grond daarvan 'n afleiding dat dit
onwaarskynlik is dat die partye so 'n teenstrydigheid kon bedoel het. Na my
mening
is daar weens die verskil in die
aard /21
-21-
aard van die transaksies wat onderskeidelik deur die
koopkontrak as sulks en die verbandakte beoog word geen
sodanige teenstrydigheid wat enige afleiding regverdig nie
Die partye het die koopkontrak en die aanhangsels onder-
teken en sodoende hulle wilsooreenstemming te kenne gegee.
Op die oog af het die partye inderdaad aandag aan die
terme en voorwaardes van die verbandakte geskenk aangesien hulle
die konsepverbandakte in die koopkontrak geparafeer en onderteken het.
Daar is geen feite voor die hof gelê nie
waarop
die hof kan bevind dat daar 'n oorwig van
waarskynlikhede
bestaan dat die appellant in die hoofsaak sal kan bewys
dat weens 'n fout, as gevolg waarvan die gemeenskaplike bedoeling
van die partye nie weergee word nie, die voorvereiste inklousule
17.1 /22
-22-
17.1 nie by klousule VII ingelyf is nie en dat klousule
VII verander moet word soos deur mnr Cloete hierbo
vocrgestel.
Mnr
Cloete
se betoog moet derhalwe
verwerp
word.
Alhoewel mnr Cloete erken dat dié
verbandakte
likiede dokument is, het hy
desnieteenstaande met die aan-
vang van hierdie appèl die tegniese beswaar teen die dag-
vaarding geopper dat afskrifte van die prokurasie en die
besluit, wat die appellant gemagtig het om die prokurasie
te teken, verkeerdelik nie saam met 'n afskrif van die ver-
bandakte aan die dagvaarding geheg was toe die dagvaarding
beteken.; /23
-23-
beteken is nie. Hierdie beswaar is nie in die howe
benede geopper nie. Hy het, myns insiens tereg, gou
weer die beswaar laat vaar en daarom word geen verderé
aandag daaraan geskenk nie.
Bygevolg is die slotsom:
Die appel
word afgewys met koste.
Wn Appelregter
RABIE, Wn HR )
JANSEN, AP. )
stem saam VAN HEERDEN, AR )
SMALBERGER, AR )