Sechogo v Cindi and Another (CA & R 37/2002) [2002] ZANCHC 27 (20 September 2002)

About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: High Court, Northern Cape Division, Kimberley
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: High Court, Northern Cape Division, Kimberley
>>
2002
>>
[2002] ZANCHC 27
|

|

Sechogo v Cindi and Another (CA & R 37/2002) [2002] ZANCHC 27 (20 September 2002)

Verslagwaardig:
Ja / Nee
Sirkuleer aan
Regters: Ja / Nee
Sirkuleer
aan Landdroste: Ja / Nee
IN
DIE HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA
(Noord-Kaapse
Afdeling)
Saakno:
CA
& R 37/2002
Datum
verhoor: 2002-09-16
Datum
gelewer: 2002-09-20
In
die appél van
:
SOLOMON
SECHOGO APPELLANT
versus
AFRICA
CINDI EERSTE RESPONDENT
DORIS
CINDI TWEEDE RESPONDENT
Coram:
BUYS R
et
MAJIEDT
R
UITSPRAAK OP
APPéL
MAJIEDT
R:
Die
Appellant, wat die Eiser was in die
hof
a quo
,
kom in hoër beroep teen die landdros se bevel van absolusie van die
instansie nadat die Eiser se saak gesluit is. Die Respondente,
wat
die Verweerders was in die
hof
a quo,
staan die appél teen. Ek sal vir doelmatigheidsredes in hierdie
uitspraak verder verwys na die partye soos wat hulle was tydens
die
verhoor.
Die
Eiser vorder in sy dagvaarding betaling van die bedrag van
R50 000.00, synde betaling van ‘n gedeelte van die koopsom
vir ‘n onroerende eiendom, aangekoop van die Verweerders. Op ‘n
stadium tydens die verhoor is hierdie eisbedrag verminder
na
R33 778.29.
Die
volgende aspekte is gemeensaak hierin, óf op die pleitstukke óf op
grond van erkennings formeel deur die Verweerders se
regsverteenwoordiger
gemaak tydens die verhoor:
Dat
die Eiser op 1 Oktober 1998 sekere onroerende eiendom te wete
erf 4927, Kimberley (“
die
eiendom
”),
deur ‘n skriftelike koopkontrak van die Verweerders gekoop het.
Dat
die Eiser die bedrag van R50 000.00, wat ingesluit het ‘n
bedrag van R16 821.71 vir handelsvoorraad in die eiendom
wat
klaarblyklik as ‘n winkel bedryf is, betaal het aan die
Verweerders – hierdie betaling is aldus geboekstaaf in klousule 2
van die voormelde koopkontrak.
Die
Eiser is in besit van die eiendom geplaas en het sodanige besit
ongestoord geniet vir etlike maande.
Ene
Daniël Sekgoro is die regmatige eienaar van die eiendom. Die
Verweerders het die eiendom bekom op ‘n eksekusieveiling
op 12
Junie 1997, maar vanweë sekere fatale defekte in die advertensie
van die eksekusieveiling het hierdie Hof op aansoek van
Mnr Sekgoro
die geregtelike verkoping tersyde gestel, met die gevolg dat die
eiendom steeds aan Mnr Sekgoro behoort.
As
gevolg van Mnr. Sekgoro se onaanvegbare titel tot die eiendom soos
voormeld, moes die Eiser die eiendom desnoods ontruim.
Die
Eiser se vordering was aanvanklik geskoei op beweerde
wanvoorstellings gemaak deur die Verweerders waardeur die Eiser
skade
sou gely het. Die Eiser het egter voor die aanvang van die
verrigtinge sy besonderhede van eis gewysig deur ‘n verdere
eisoorsaak,
te wete verbreking van die waarborg teen uitwinning, in
te voeg. Hierdie verdere eisoorsaak is nie as alternatief tot die
voormelde
wanvoorstellings gepleit nie.
Die
Verweerders het by die aanvang van die verrigtinge hul pleit gewysig
om te handel met die Eisers se gewysigde besonderhede wat
hierdie
verdere eisoorsaak te berde gebring het. Die Verweerders het
naamlik gesteun op onmoontlikwording van prestasie en het
tweedens
‘n verdere verweer opgewerp, naamlik die voetstootsklousule wat in
die koopkontrak tussen die partye voorkom.
Die
landdros se bevel van absolusie is, soos ek dit verstaan, daarop
gebaseer dat aangesien die Eiser nêrens gevra het dat die
ooreenkoms tussen hom en die Verweerders gekanselleer word nie en
aangesien hy nie staatmaak op kontrakbreuk nie, daar geen basis
bestaan op die Eiser se stukke vir die terugbetaling van die
gedeelte van die koopsom soos gevorder deur die Eiser nie.
Die
landdros het duidelik homself gruwelik wanvoorgelig ten aansien van
die toepaslike regsbeginsels wanneer dit kom by ‘n beweerde
verbreking van ‘n waarborg teen uitwinning soos waarop die Eiser
hierin gesteun het. Dit is weliswaar so dat die Eiser, tegnies
gesproke, hierdie verdere eisoorsaak in die alternatief moes gepleit
het. Dit ly egter geen twyfel nie dat die Verweerders deeglik
bewus
was van die aard en omvang van hierdie verdere eisoorsaak, vandaar
die wysiging van hulle verweerskrif waarna ek alreeds
verwys het.
Verder het die Eiser se prokureur pertinent tydens sy openingsrede
die Hof se aandag daarop gevestig dat die Eiser
deur hierdie
wysiging ‘n verdere eisoorsaak ten aansien van die waarborg teen
uitwinning te berde bring.
Die
pleitstukke het, na my mening, ten spyte van die tegniese
tekortkoming waarna ek alreeds verwys het, baie duidelik die
geskilpunte
voor die landdros uiteengesit. Die bekende
dictum
van Innes HR in
Robinson
v Randfontein Estates GM Co Ltd
1925 AD 173
te
198 verg herhaling hierin:
“
The object of
pleading is to define the issues, and the parties will be kept
strictly to their pleas where any departure would cause
prejudice or
would prevent a full enquiry. But within those limits the Court has
a wide discretion. For pleadings are made for the
Court and not the
Court for pleadings.”
Sien
ook:
Imprefed
Pty (Ltd) v National Transport Commission 1993(3) SA 94 (A)
te
107 B – 108 F;
Stead
v Conradie en andere 1995(2) SA 111 (A)
te 122 A-D.
Die
getuienis namens die Eiser het slegs gehandel oor die aspek van die
verbreking van die waarborg teen uitwinning, d.w.s. die
verdere
eisoorsaak wat deur die wysiging toegevoeg is. Daarvolgens, en
inaggenome die verdere erkennings wat deur die Verweerders
gemaak is
by die aanvang van die verhoor, staan die feite wat gemeensaak is en
wat ek alreeds vroeër in paragraaf 3
supra
vermeld
het, vas.
Die
posisie in ons Reg ten aansien van hierdie waarborg is as volg:
“
Die verkoper
van ‘n saak is verplig om die koper in besit daarvan te stel en om
hom teen uitwinning te vrywaar. Dit beteken dat
die verkoper
daarvoor instaan dat niemand kragtens ‘n beter reg die koper
wettiglik van die saak sal ontneem nie, en dat hy die
koper in sy
besit van die saak beskerm.”,
per
Vivier AR in
Soar
h/a Rebuilds for Africa v JC Motors en ‘n ander 1992(4) SA 127
(A)
te
134 E-F.
Hierdie
waarborg ontstaan
ex
lege
.
Sien:
Lavers
v Hein & Far BK 1997(2) SA 396 TPA
te
405 I.
Kansellasie
van ‘n koopkontrak of ‘n huurkoopkontrak, soos wat die geval mag
wees, kom glad nie ter sprake by hierdie waarborg
teen uitwinning
nie;
Sien:
Alpha
Trust (Edms) Bpk v Van der Watt 1975(3) SA 734 (A)
te 748 F-G.
Sodra
die koper uitgewin word deur ‘n derde wat ‘n beter reg as hy het
op die koopsaak, dan is hy geregtig op die terugbetaling
van sy
koopprys sowel as skadevergoeding by wyse van die
actio
empti
--
Alpha
Trust
-saak
supra
te 748 G.
Uit
die voormelde is dit dus duidelik dat die landdros gefouteer het
deur sy verwysing daarna dat die ooreenkoms nooit gekanselleer
was
nie. Dit was eenvoudig net nie nodig op gesag van die
Alpha
Trust
-saak,
supra,
vir die Eiser om die koopkontrak te kanselleer nie.
Mnr
Hugo het namens die Verweerders onder andere aangevoer dat die Eiser
nie kon steun op die waarborg teen uitwinning nie, aangesien
hy
in
mora
verkeer het en nie sy kontraksverpligtinge nagekom het nie,
verwysende na die betaling van die balans van die koopsom aan die

Verweerders. Hierdie betoog is regtens onontvanklik -- sien die
Alpha
Trust
-saak
supra
te 748 G-H.
Mnr
Hugo het ook aangevoer dat die voetstootsklousule wat voorkom in die
koopkontrak die waarborg teen uitwinning ongedaan maak.
Volgens hom
het die Eiser afstand gedoen van enige waarborge ten aansien van die
eiendom. Vir hierdie betoog haal hy ‘n gedeelte
van klousule 8
van die koopooreenkoms aan. Dit is nodig om die volledige passasie
in konteks aan te haal in hierdie opsig:
“
8.
WAARBORGE.
Die eiendom word
“voetstoots” en soos dit staan, verkoop, en die Verkoper gee geen
waarborg met betrekking tot die geboue van
enige verbeterings op die
eiendom of die regte wat daaraan verbonde is nie.”
Na
my mening is dit baie duidelik dat die waarborg wat hier voorgehou
word handel met die verbeterings en/of geboue op die onroerende
eiendom sowel as die regte wat kleef aan sodanige verbeterings en/of
geboue. Bowendien, en in elk geval, is selfs ‘n beding in
‘n
kontrak dat die regtens inbegrepe waarborg teen uitwinning uitgesluit
is, nie vir ‘n verkoper soos die Verweerders in die
onderhawige
geval van hulp nie. Só ‘n beding staan nie in die weg van ‘n
uitgewonne koper (soos die Eiser in die onderhawige
geval) se
vordering vir terugbetaling van die koopprys nie; dit kan hoogstens
meebring dat die koper nie ook skadevergoeding kan
verhaal nie;
Sien:
Vrystaat
Motors v Henry Blignaut (Edms) Bpk 1996(2) SA 448 (A)
te 455 J – 456 A.
In
hierdie saak voor ons vorder die Eiser as koper bloot terugbetaling
van ‘n gedeelte van die koopprys en is die kwessie van
skadevergoeding
glad nie tersake nie.
In
die omstandighede dus bestaan daar duidelik ‘n oormaat gesag, soos
hierin aangehaal, dat die landdros gefouteer het deur absolusie
van
die instansie te gelas. Daar is hoegenaamd geen basis waarop gesê
kan word dat ‘n redelike man nie nadat die Eiser sy saak
gesluit
het, in sy guns kan bevind nie. Inteendeel, ek is die mening
toegedaan dat die Eiser ‘n baie sterk
prima
facie
-saak
voorgehou het.
Na
my mening dus behoort die appél met koste te slaag.
___________
SA
MAJIEDT
REGTER
Ek
stem saam.
Die
appél word met koste gehandhaaf. Die landdros se bevel van
absolusie van die instansie word tersyde gestel.
_____________
AJ
DU P BUYS
REGTER
NAMENS
APPELLANT:
Mnr
V Haddad
i.o.v.
Elliot, Maris, Wilmans & Hay
NAMENS
RESPONDENT:
Mnr
P Hugo
i.o.v.
Hugo Matthewson & Theunissen
DATUM VAN VERHOOR: 2002-09-16
DATUM
VAN UITSPRAAK: