Shoprite Checkers (Pty) Ltd v Jardim (2621/2002) [2002] ZAFSHC 18; 2004 (1) SA 502 (O) (21 November 2002)

About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Free State High Court, Bloemfontein
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Free State High Court, Bloemfontein
>>
2002
>>
[2002] ZAFSHC 18
|

|

Shoprite Checkers (Pty) Ltd v Jardim (2621/2002) [2002] ZAFSHC 18; 2004 (1) SA 502 (O) (21 November 2002)

IN
DIE HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA
(ORANJE-VRYSTAATSE
PROVINSIALE AFDELING)
Saaknommer:
2621/2002
In
die saak tussen:
SHOPRITE
CHECKERS (PTY) LTD
Applikant
en
VENANCIO
DEMASCENO JARDIM
Respondent
CORAM:
VAN COPPENHAGEN, R
AANGEHOOR
OP: 7 NOVEMBER 2002
UITSPRAAK
DEUR: VAN COPPENHAGEN, R
GELEWER
OP: 21 NOVEMBER 2002
[1]
Die aansoekstukke is in Engels. Die advokate, beide, het egter
versoek dat die argument in Afrikaans gelewer word. Daardie versoek
is maar net ‘n aanspraak op hul reg om een van die amptelike tale
te besig, en kan hulle nie ontneem word nie. (Artikel 6(1), Wet
108
van 1996).
Doelmatigheid
verg dat my uitspraak ook in Afrikaans moet wees.
[2]
In die aansoek vorder applikant -
(a)
rektifikasie van ‘n skriftelike huurkontrak;
(b)
bekragtiging van die kansellasie van die gerektifiseerde skriftelike
huurkontrak;
(c)
die uitsetting van respondent vanaf of vanuit die eiendom wat die
onderwerp van die skriftelike kontrak vorm, en
(d)
koste van geding op prokureur en kliënt skaal.
[3]
Dit is en was gemeensaak dat die respondent aanvanklik ruimte in ‘n
gebou sogenaamd winkels 1 en 2 in die OK Sentrum te Sasolburg
van OK
Bazaars (1929) Beperk gehuur het. Dié kontrak het verstryk op 28
Februarie 2000. Ingevolge die verstreke ooreenkoms het na
die
verstryking van gemelde ooreenkoms ‘n mondelingse ooreenkoms tot
stand gekom ingevolge waarvan, onder andere, die partye wedersyds
die
reg gehad het om gemelde mondelingse ooreenkoms met een (1) maand
skriftelike kennisgewing te beëindig.
[4]
Dit is tans algemeen bekend dat OK Bazaars (1929) Beperk deur
Shoprite Checkers Beperk oorgeneem was. Laasgenoemde publieke
maatskappy
is egter omskep in ‘n private maatskappy bekend as
Shoprite Checkers (Pty) Limited.
Dit
is met laasgenoemde maatskappy - applikant in hierdie aansoek -
waarmee respondent ‘n skriftelike huurooreenkoms ten aansien
van
dieselfde ruimte in dieselfde gebou aangegaan het in November 2001.
[5]
In die skriftelike kontrak - Aanhangsel "F" en "G"
- word applikant as verhuurder verkeerdelik egter as Shoprite
Checkers Limited gesiteer.
Regstelling
van daardie fout is die onderwerp van applikant se aansoek om
rektifikasie van gemelde skriftelike huurkontrak.
Respondent
opponeer nie die aansoek om rektifikasie nie, en geen rede doen voor
waarom die aansoek om rektifikasie gesien die verduideliking
van die
ooglopende fout nie verleen behoort te word nie.
[6]
In voormelde skriftelike kontrak - Aanhangsel "F" en "G"
- kom die volgende klousule voor:
"
NOTICE TO VACATE
Notwithstanding
anything to the contrary contained herein and/or the standard
conditions of the Lease Agreement marked Annexure "A"
hereto, it is recorded that the parties have mutually agreed that
either party may terminate this Lease Agreement at any time during
currency thereof by giving unto the other one calendar month’s
written notice by pre-paid registered mail delivered to the
domicilium
of such party as set out herein, and upon the expiry of the one
month’s notice, this Lease Agreement shall
ipso
facto
terminate and be of
no further force and/or effect save and except for any outstanding
amounts which may be due to the Lessor at
such date."
Op
sterkte van voormelde bepaling het applikant op 8 Februarie 2002 ‘n
skriftelike kennisgewing (Aanhangsel "I") aan respondent
per hand afgelewer om die ruimte op 31 Maart 2002 te ontruim.
Respondent
het nie op gemelde datum ontruim soos bepaal in die betrokke klousule
hierbo aangehaal nie, vandaar hierdie aansoek.
[7]
Respondent erken ondertekening van die skriftelike ooreenkoms wetende
dat die aangehaalde bepaling wel deel daarvan vorm.
Namens
respondent word egter aangevoer dat die skriftelike ooreenkoms onder
dwang geteken was en ook dat applikant nie aan die bepalings
van Wet
19 van 1998 voldoen het nie, en applikant gevolglik nie geregtig is
op kansellasie van die ooreenkoms en uitsetting nie.
[8]
Dit is egter nodig om sydelings ook te verwys na respondent se
aanvanklike submissie dat applikant nie met
locus
standi
beklee is om die
aansoek te bring nie. Dié submissie is gebaseer op die feit dat
applikant nie eienaar is van die gebou waarin die
verhuurde ruimte is
nie, en applikant ook nie bewys het dat dit geregtig was om die
huurooreenkoms met respondent aan te gaan nie.
Met
dié argument was in lig van die
dicta
in
CLARKE v NORSE MINES
1912 TPD 512
en
HILLACK AND ANOTHER v
HILSAGE INVESTMENTS (PTY) LTD
1975 (1) SA 508
(A) 516G-H
nie voortgegaan nie, tereg so.
[9]
In sy opponerende verklaring verduidelik respondent die omstandighede
waaronder die ooreenkoms deur hom onderteken was:
"
15.
AD PARAGRAPH 7.16 AND
7.17 THEREFOF:
15.1
The lease agreement was
presented to the Respondent by JACO GELDENHUYS the Deponent of the
Confirmatory Affidavit, Annexure "J"
to the Application,
duly representing the lessor. The Respondent objected against
inclusion of Annexure "F" to the lease
agreement as it was
diametrically opposed to the intention and spirit of the lease
agreement which made specific provision for a
three year term of
lease.
15.2
It was further brought to the attention of GELDENHUYS that previous
objection by Respondent to inclusion of the one month termination
notice, was accepted by the lessor. GELDENHUYS was however
unflinching. He threatened in no uncertain terms that if the prepared
written agreement is not signed immediately by the Respondent, the
Respondent would be given immediate notice and would be evicted
at
the end of October 2001.
15.3
The Respondent was terrified and was convinced that his, his family’s
and employees’ livelihood, namely the business conducted
at the
premises would be effectively destroyed if he was evicted.
15.4
The Respondent was faced with the fact that he had this momentous
responsibility towards his family and employees - they were
relying
on him for their survival. His means to comply with the
responsibility was threatened to be taken away by GELDENHUYS.
15.5
He had no alternative but to sign the agreement under protest.
15.6
It is denied that the said terms was agreed to by the Respondent, and
it is denied that the lessor can or may rely on the term."
Dit
moet aangeteken word dat op die datum van die ondertekening van die
ooreenkoms waarna verwys word ingevolge die geldende ooreenkoms
applikant wel een maand kennis van beëindiging kon gee. Die
dreigement van beëindiging was dus nie ongegrond of enigsins in
stryd
met die bestaande kontraksverhouding en kontrakbepalings nie.
[10]
Dat vreesaanjaging (
metus
)
met en vir die aangaan van ‘n ooreenkoms daardie ooreenkoms ter
keuse van die bedreigde vernietigbaar maak of vernietigbaar is,
val
nie te betwyfel nie. (De Wet en Van Wyk,
Kontraktereg
en Handelsreg
Vol.1
Uitg.5 p.49 e.v.; R.H. Christie,
The
Law of Contract
, 4de
Uitg. P.349 e.v.).
[11]
Vir beroep op "vreesaanjaging (dwang)" om die ooreenkoms te
vernietig moet bewys word -
(a)
dat die bedreigde ‘n redelike vrees gekoester het;
(b)
dat die vrees geïnduseer moes wees deur leed aan die bedreigde of sy
familie;
(c)
dat die bedreigde leed onvermydelik en/of werklik is;
(d)
dat die dreigement onregmatig of
contra
bonis mores
is, en
(e)
dat die dreigement skade ingehou het.
(Cf.
AREND v ASTRA FURNISHERS
(PTY) LTD
1974 (1)
SA 298
(K)
; De Wet &
Yeats,
Kontraktereg en
Handelsreg
4de Uitg. sv
"Dwang" p.44;
JANS
RAUTENBACH PRODUKSIES (EDMS) BPK v WIJMA
1970 (4) SA 31
(T)
).
Hierbo
is reeds aangetoon dat applikant ten tye van die gewraakte
skriftelike ooreenkoms, Aanhangsels "F" - "G"
ingevolge die bestaande ooreenkoms met respondent geregtig was om die
kontrak met een maand kennisgewing te beëindig wat dan sou
beteken
dat respondent met een maand opsegging die gehuurde ruimte moes
ontruim.
Die
dreigement waaroor respondent hom bekla kon dus nie as onregmatig of
contra bonis mores
aangemerk word nie, en kon dus nie as dwang wat die kontrak
vernietigbaar maak aangemerk word nie.
[12]
Namens respondent word egter ook aangevoer dat vanweë die ongelyke
bedinginsposisie tydens die aangaan van die kontrak waarin
respondent
hom bevind het, voormelde kontraksterm onafdwingbaar is.
Voormelde
submissie vind as vertrekpunt die werke van verskeie skrywers in die
behandeling en interpretasie van artikel 9(1) van die
Grondwet, Wet
108 van 1996. (Vgl. onder andere, R.H. Christie,
The
Law of Contract
, 4de
Uitg. p.20 e.v. en p.354 e.v.).
Die
argument mag akademies aantreklik wees; dit is egter in die
onderhawige slegs akademies vanweë die feite in die aansoek en dus
nie nodig dat dit verder oorweeg word nie.
Die
feite is dat respondent reeds in 1999 die reg gehad het om die
okkupasie van die ruimte in die perseel te bestendig tot einde
Februarie 2005 deur ‘n skriftelike huurooreenkoms aan te gaan, maar
nie daardie geleentheid ten baat geneem het nie. Dit is juis
respondent se spesifieke keuse, reeds in 1999 wat veroorsaak het dat
hy hom in die posisie bevind het dat hy verlief moes neem met
‘n
beëindigingstermyn van een maand.
Myns
insiens kan ‘n persoon hom nie beroep om sy sogenaamde "ongelyke
bedingingsposisie" indien hy die bewerker van sy
eie ongelykheid
is nie.
[13]
Dit was ook namens respondent aangevoer dat die uitsetting van
respondent in stryd sou wees met die bepalings van Wet 19 van
1998,
Die Wet op Voorkoming van Onwettige Uitsetting en Onregmatige
Besetting van Grond.
Die
ruimte wat die onderwerp vorm van die huurkontrak, word nie vir
behuisingdoeleindes verhuur of benut nie.
In
PETER NDLOVU v M.L.
MGCOBO
;
BEKKER
& BOSCH v J-R B. JIKA
(appëlsaak 240/2001 en 136/2002) moes die Hoogste Hof van Appèl
aandag gee aan die bepalings van voormelde Wet. In die uitspraak
(para 20 daarvan) word die volgende deur Harms, AR verwoord:
"A
further area of conern is the lease of commercial properties. Does it
fall within the purview of PIE?
Prima
facie
the answer would be
in the affirmative because of the definition of ‘building or
structure’ which -
‘
includes
any hut, shack, tent or similar structure or any other form of
temporary or permanent dwelling or shelter.’
The
word ‘includes’ is as a general rule a term of extension. It may,
however, depending upon the circumstances, be one of exhaustive
definition and synonymous with ‘comprise’.
R
v Debele
1956 (4) SA 570
(A) 575. In this instance, having regard to the history of the
enactment with, as already pointed out, its roots in s 26(3) of the
Constitution which is concerned with rights to one’s home, the
preamble to PIE which emphasises the right to one’s home and the
interests of vulnerable persons, the buildings listed and the fact
that one is ultimately concerned with ‘any other form of temporary
or permanent dwelling or shelter’, the ineluctable conclusion is
that, subject to the
eiusdem
generis
-rule, the terms was
used exhaustively. It follows that buildings or structures that do
not perform the function of a form of dwelling
or shelter for humans
do not fall under PIE and since juristic persons do not have
dwellings, their unlawful possession is similarly
not protected by
PIE."
Respondent
voer aan dat die betrokke passasie in die uitspraak
obiter
is, en ek gevolglik nie daaraan gebonde is nie. Dit word ook aan die
hand gedoen dat omdat Wet 17 van 1998 nie net sy ontstaan aan
artikel
26(3) van die Grondwet het nie, maar ook aan artikel 25(1) van die
Grondwet ontleen, die voormelde uitspraak waar dit spesifiek
slegs na
artikel 26(3) verwys nie as deurslaggewend kan wees nie.
[14]
Artikel 25(1) van die Grondwet lees as volg:
"Niemand
mag eiendom ontneem word nie behalwe ingevolge ‘n algemene geldende
regsvoorskrif en geen regsvoorskrif mag arbitrêre
ontneming van
eiendom veroorloof nie."
Wanneer
die opvolgende subartikels van artikel 25 van die Grondwet in oënskou
geneem word, is dit duidelik dat die "ontneming"
in artikel
25(1) van die Grondwet ter sprake, op "onteiening" van
eiendom slaan en nie die ontneming van eiendom op grond
van ‘n
geldige onderlinge ooreenkoms nie.
Myns
insiens geld Wet 19 van 1998 dus nie ten aansien van uitsetting van
nie-residensiële eiendom nie.
[15]
Uit die voorafgaande volg dat die kansellasie van respondent se
huurkontrak ‘n geldige kansellasie is en dat uitsetting as
gevolg
daarvan moet volg.
Koste
behoort die resultaat te volg.
Applikant
doen egter aan die hand dat ingevolge klousule 46 van die
huurooreenkomskoste, op ‘n prokureur en kliënt skaal deur
respondent
betaal moet word. Die ooreenkoms bepaal wel die
aangevraagde kostebevel en afwyking van die kontraksbepalings sal
slegs in uitgesonderde
omstandighede geduld kan word. (
BRISLEY
v DROTSKY
2002 (4)
SA 1
(HHA) 10A-E
). Geen
sodanige omstandighede doen in die onderhawige saak voor nie.
[16]
Die volgende bevele word gemaak:
1.
Die skriftelike huurkontrak tussen applikant en respondent word
reggestel deur waar ook al die woorde "Shoprite Checkers Ltd"
daarin voorkom dit te vervang met die woorde "Shoprite Checkers
(Pty) Ltd".
2.
Die kansellasie van die bestaande huurooreenkoms tussen applikant en
respondent word bekragtig.
3.
Respondent word gelas om winkels 1 en 2, OK Sentrum, N.J. van der
Merwestraat, Sasolburg, Vrystaat, te ontruim.
4.
Respondent word gelas om applikant se koste op prokureur en kliënt
skaal te betaal.
G.
VAN COPPENHAGEN, R
Namens
Applikant:
Adv. H.J.
Benade i.o.v.  Naudes
Namens
Respondent:
Adv. P.G.
Leeuwner i.o.v.  A.P. Pretorius & Vennote