Botman v ELCSA Property Management Company (414/00) [2001] ZANCHC 29 (14 December 2001)

About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: High Court, Northern Cape Division, Kimberley
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: High Court, Northern Cape Division, Kimberley
>>
2001
>>
[2001] ZANCHC 29
|

|

Botman v ELCSA Property Management Company (414/00) [2001] ZANCHC 29 (14 December 2001)

Verslagwaardig: Ja /
Nee
Sirkuleer aan Regters:
Ja / Nee
Sirkuleer
aan Landdroste: Ja / Nee
IN
DIE HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA
(Noord-Kaapse Afdeling)
Saakno:
414/00
Datum
verhoor:
2001-12-07
Datum
gelewer:
2001-12-14
In die saak:
HENDRIK
BOTMAN
APPLIKANT
versus
ELCSA
PROPERTY MANAGEMENT COMPANY
EERSTE
RESPONDENT
DIE
PLAASKOMITEE
TWEEDE
RESPONDENT
Coram:
MAJIEDT
R
UITSPRAAK
MAJIEDT R:
1. Hierdie aangeleentheid
is voor my vir die beregting slegs van die koste-aspek. Die
Applikant versoek dat ek die Eerste en Tweede
Respondente gelas om
gesamentlik en afsonderlik, die een betaal die ander vrygestel te
word, die koste van die aansoek te betaal.
Die
Respondente daarenteen versoek dat ek ‘n kostebevel ten gunste van
hulle maak.
2. Die Applikant het
aanvanklik ‘n aansoek geloods ingevolge waarvan versoek is dat ‘n
bevel uitgereik sal word dat die Respondente
‘n bewoningsregister
oorhandig aan die Applikant se prokureurs van rekord asook vir die
oorhandiging van afskrifte van notules
van vergaderings van die
Tweede Respondent vanaf Augustus 1999 tot op datum.
3. Die
Applikant het op ‘n stadium tot die besef gekom dat die aansoek
futiel is en het derhalwe besluit om nie voort te gaan met
die
aangevraagde regshulp nie. Die onderliggende rede vir hierdie
voormelde besluit van die Applikant lê aan die kern van die
geskilpunt
aangaande koste wat voor my is.
4. Die
dispuut gaan in wese maar daaroor of die Applikant bewoningsregte op
die Pniel-landgoed buite Barkly-Wes het. Hierdie landgoed
is die
eiendom van die Evangelies Lutherse Kerk van Suid-Afrika wat sodanige
eiendomsreg verkry het gedurende April 1997. Die Eerste
Respondent
is ‘n maatskappy wat die eiendom bestuur en administreer namens die
voormelde kerk. Die Tweede Respondent is ‘n komitee
van die
bewoners wat omsien na die daaglikse administrasie van die eiendom.
5. Die
Applikant se aanspraak op bewoningsregte is grootliks gefundeer op
die volgende:
5.1 Dat die Applikant al
vir ‘n geruime tyd bewoningsregte op Pniel het (dit is nie duidelik
op die Applikant se stukke of sodanige
bewoningsregte alreeds in 1943
of in 1961 hul ontstaan gevind het nie);
5.2 Dat
hy reeds sedert 1985 vee op Pniel aanhou en dat hy ‘n dokument
synde
Woonvoorwaardes
en ander regulasies
t.o.v. Pniel onderteken het;
5.3 Dat die Applikant op
20 Desember 1986 as tesourier van die Tweede Respondent verkies is;
5.4 Dat sy eggenote en
skoonmoeder lede van die Pniel-gemeenskap was en dat hy gedurende
1989 of 1990 ‘n woonhuis op Pniel opgerig
het met die toestemming
van die Tweede Respondent met die doel om uiteindelik permanent dié
woonhuis te bewoon.
6. Aangesien hierdie
bestrede mosieverrigtinge is, is ek aangewese om op grond van die nou
reeds geykte reël ag te slaan op die Respondente
se bewerings in hul
opponerende eedsverklarings aangaande aspekte wat in geskil is. Met
toepassing van hierdie regsreël blyk dit
duidelik uit die
Respondente se stukke, veral by monde van mev R Ruiters, ‘n
lewenslange inwoner van Pniel-landgoed, dat die
Applikant nooit ‘n
bewoner van die landgoed was nie en daarom nooit regte van bewoning
daar kon bekom nie. Volgens mevrou Ruiters
se eedsverklaring het die
Applikant bloot die landgoed van tyd tot tyd besoek om daar te kuier.
Verder is dit insiggewend, soos
blyk uit die stukke, dat die
Applikant se eie skoonmoeder (oor wie se bewoningsregte te Pniel daar
geen geskil bestaan nie), hom
nie opgegee het as ‘n bewoner te
Pniel nie. Verder gee die Respondente ‘n aanvaarbare
verduideliking oor hoe die Applikant as
tesourier van die Tweede
Respondent verkies is. In elk geval beteken hierdie verkiesing as
tesourier, myns insiens, geensins dat
die Applikant bewoningsregte
bekom het of daarop aanspraak kan maak nie.
Ek is die mening
toegedaan dat hierdie aansoek bereg kan word aan die hand van twee
vrae, te wete:
a) Het die Applikant ‘n
saak uitgemaak wat afwyking van die normale reël ten aansien van
koste regverdig?
b) Inaggenome die meriete
van die aansoek, het die Applikant ‘n saak uitgemaak dat hy
geregtig is op bewoningsregte te Pniel-landgoed?
7. Dit
is ‘n geykte regsreël dat koste van ‘n geding die uitslag
daarvan volg. Hierdie reël geld ook ten aansien van verrigtinge
wat
geabandoneer word deur ‘n litigant. Van hierdie reël word slegs
in buitengewone omstandighede en op goeie gronde afgewyk;
Sien
onder andere:
Smit
vs Maqabe 1985(3) SA 974(T) te 977 D-E
.
Een van die gronde
waarop van hierdie algemene reël afgewyk kan word en wat ter sake is
in hierdie aansoek is waar ‘n litigant
deur die misleidende optrede
van die teenparty beweeg is om ‘n geding in te stel en daarna, toe
die korrekte feite aan die lig
gekom het, sodanige geding
noodgedwonge moes terugtrek.
Die
benadering wat ons howe volg ten aansien van hierdie tipe
uitsonderlike geval is deur Mullins R as volg voorgehou in die saak
van
Nieuwoudt
v Joubert 1988(3) SA 84(SOK) te 90 F-H:
“
A
successful party may be deprived of his costs if he has misled the
unsuccessful party into litigation,
and
the latter has acted reasonably
in
instituting, or defending, proceedings, and has thereby unnecessarily
provoked a conflict. Cilliers on Law of Costs 2nd ed at 39.
Such an
order was made in a number of earlier cases, the facts of which cases
are referred to in Chetty v Louis Joss Motors
1948 (3) SA 329
(T) at
333. If the error under which a party labours
has
been reasonably induced
by
the other party, the Court may consider it unfair that he should bear
the burden of the usual costs order. Rainbow Chicken Farm
(Pty) Ltd v
Mediterranean Woollen Mills (Pty) Ltd
1963 (1) SA 201
(N) at 206B; D
J Visser (Pty) Ltd v Commissioner for Inland Revenue
1963 (3) SA 281
(C) ; De Villiers v Soetsane
1975 (1) SA 360
(E) at 363A”
(my eie beklemtoning).
8. Namens
die Applikant het me Bester betoog dat die Applikant sy aansoek
geskoei het op grond van ‘n grondwet wat aangeheg is as
Aanhangsel AB1 tot die Applikant se eedsverklaring. Dit is
inderdaad so dat die Applikant in sy eedsverklaring verwys na hierdie
grondwet. Hierdie verwysing slaan egter op die sitering van die
Respondente by die inleidende gedeelte van die eedsverklaring.
In
haar betoog het advokaat Bester aangevoer dat die skyn verwek is dat
die grondwet wel geldig is deurdat die regsverteenwoordiger
van die
Respondente in ‘n skrywe gedateer 10 Maart 2000 wat aangeheg is by
die Applikant se stukke, verwys het na die konstitusie
met betrekking
tot die Applikant se aanspraak op bewoningsregte op Pniel.
Die
submissie word verder gemaak dat die ware toedrag van sake, d.w.s.
dat die grondwet nooit regsgeldiglik aanvaar is deur die
Pniel-gemeenskap
soos in die grondwet bepaal nie en derhalwe geen
regskrag geniet nie, eers te berde gebring is in die opponerende
eedsverklaring
van die Tweede Respondent. Dit is dus die Applikant
se saak dat hy mislei is deur die Respondente se regsverteenwoordiger
ten aansien
van die regsgeldigheid van die grondwet en dat hierdie
misleiding hom oorreed het om die aansoek te loods en dat daarom ‘n
kostebevel
teen die Respondente geregverdig is.
9. Hierdie
voormelde betoog van die Applikant hou na my mening nie water nie vir
die volgende redes:
9.1 Die
Applikant is
dominus
litus
en wanneer hy sy spreekwoordelike skip loods, bepaal hy die rigting
waarin gevaar moet word nadat hy, so word dit veronderstel, die
rigting bepaal het waarin hy wil vaar inaggenome omstandighede soos
windrigting, seestrome, en dies meer. Hy kan nie in die middel
van
sy vaart hom bekla dat hy mislei is aangaande hierdie faktore wat die
rigting van sy bestemming affekteer nie, tensy dit duidelik
blyk dat
hy vooraf sy huiswerk self gedoen het ten einde sodanige rigting te
bepaal.
In
hierdie saak is dit juis die probleem wat ek met die Applikant se
saak het. Hy het die grondwet wat as Aanhangsel AB1 tot
sy
stukke aangeheg is, bekom nie van die Respondente nie, maar vanuit ‘n
ander bron. As
dominus
litis
was die onus op hom om absolute sekerheid daaroor te kry of die
grondwet wel regsgeldig aanvaar is deur die Pniel-landgoed soos
duidelik
in paragraaf 9.2 daarvan vereis word al dan nie.
Behoorlik huiswerk aan sy kant sou verder by hom tuisgebring het dat
hierdie
grondwet slegs geld ten aansien van eiendomme wat op Eerste
Respondent se naam geregistreer is (
in
casu
weet ons nou dat die Pniel-landgoed in die Evangeliese Lutherse Kerk
van Suid-Afrika se naam geregistreer is). Verder sou hy ook
daarvan
bewus geword het dat ‘n eienaar van die landgoed nie die grondwet
onderteken het soos wat vereis word in paragraaf 9.3
daarvan nie.
Belangriker nog, hy sou met behoorlike nalees van die dokument en
behoorlike ondersoek daarna vasgestel het dat hy
nooit ‘n bewoner
van die gebied kan wees soos bedoel in die grondwet nie en derhalwe
nie oor enige bewoningsregte kan beskik nie,
omdat die sertifikaat
waarna verwys word in paragraaf 9.4 van die grondwet nie deur hom
voor ‘n kommissaris van ede geteken is
tot dien effekte dat hy die
grondwet gelees het of dat die bepalings daarvan aan hom verduidelik
is nie.
Alles inaggenome dus is
ek nie oortuig dat die Respondente se optrede enigsins ‘n rol
gespeel het in die Applikant se besluit om
hierdie aansoek te loods
nie. Inteendeel, ek is dit eens met mnr Danzfuss, wat namens
die Respondente verskyn het, dat die
Applikant eerder swakker daaraan
toe sou wees met sy saak, indien hy dit op die bepalings van die
grondwet sou geskoei het.
9.2 Dit is opvallend en
insiggewend dat die Applikant self nooit in sy funderende stukke
beweer dat hy op die grondwet gesteun het
ter loodsing van sy aansoek
nie. Verder is dit ook insiggewend dat hy goed geag het om nie te
repliseer op die Respondente se omvattende
opponerende stukke nie.
Dit wil voorkom asof hierdie ‘n aspek is wat op ‘n redelike laat
stadium by die Applikant se regsverteenwoordigers
posgevat het toe
dit duidelik geblyk het dat die aansoek ‘n oefening in futiliteit
is.
9.3 Die aansoek self het
sy oorsprong daarin gehad dat die Applikant deur Respondente se
prokureurs aangesê was om sy vee en veewagter
van die Pniel-landgoed
te verwyder. Hierna het die Applikant daarop aanspraak gemaak dat hy
sekere bewoningsregte op Pniel-landgoed
het. Hierdie bewering is
deurgaans en sonder uitsondering deur die Respondente se prokureurs
namens hulle ontken en hierdie ontkenning
is konsekwent aan die
Applikant en/of sy prokureurs oorgedra.
Die
Applikant het daarna deur sy prokureur skriftelik die dokumente wat
ook in die Kennisgewing van Mosie aangevra was, versoek van
die
Respondente ten einde sy bewoner-status en bewoningsregte te bewys.
Toe daar geweier is om aan hierdie aanvraag te voldoen,
het hy
hierdie onderhawige aansoek geloods. Die afleiding van ‘n
nagedagte ten aansien van die grondwet as basis vir die aansoek
word
eweneens versterk deur die voormelde feitestel.
10. Ek
wend my nou na die meriete van die aansoek self. Dit is geoorloof
dat ek oorweging skenk aan die meriete self ten einde te
bepaal of ‘n
afwyking van die gewone kostereël regverdig sou wees soos wat deur
die Applikant versoek word.
Sien:
Erasmus
v Grunow en ‘n ander 1980(2) SA793 (O) op 798 D.
Die algemene oorwegings
wat geld ten aansien van die toekenning van koste in gevalle soos
hierdie waar litigasie teruggetrek word,
word neergelê te 797 A
tot 798 A van die voormelde beslissing.
Ek het alreeds aangedui
dat op die Respondente se stukke wat die feitegeskille aanbetref,
daar duidelike bewys daarvan is dat die
Applikant nie oor enige
bewoningsregte beskik het nie. Dit val veral vreemd op dat die
Applikant nog nooit die moeite gedoen het
om aansoek te doen vir
sodanige bewonerstatus en bewoningsregte nie. Wanneer die onderskeie
eedsverklarings onder die loep geneem
word is die wesenlike geskil
tussen die partye maar daarin geleë of die Applikant se naam wel in
die bewonersregister aangeteken
is en of hy ‘n gevestigde inwoner
van die landgoed is met gepaardgaande bewoningsregte. Soos ek
aangedui het, het die Respondente
deurgaans konsekwent ontken dat die
Applikant se naam wel in die bewonersregister opgeteken is of dat hy
‘n gevestigde inwoner
van die landgoed is wat bewoningsregte
geniet. Die Respondente het duidelik aangetoon dat die Applikant se
naam inderdaad nooit
opgeteken was in die bewonersregister nie.
Verder kan die feit dat hy as tesourier van die Tweede Respondent op
‘n stadium verkies
is en gedien het, nie so ‘n aanspraak
ondersteun nie. Alles inaggenome dus het die Applikant se aansoek
geen meriete op sukses
op die stukke voor my nie.
11.1 ‘n
Verdere aspek wat oorweging verdien is die toepaslikheid van
art 32(1)(b) van die Grondwet, 108 van 1996. Die Applikant
steun ten dele op hierdie artikel vir die aangevraagde regshulp.
Hierdie artikel bepaal:
“
32.
Toegang
tot inligting
(1) Elkeen
het die reg op toegang tot –
(a) ................
(b) enige
inligting wat deur ‘n ander persoon gehou word en wat vir die
uitoefening of beskerming van enige regte benodig word”.
Hiermee
moet saamgelees word die bepalings vervat in art 32(2) wat
bepaal dat nasionale wetgewing
verorden
moet word om gevolg te gee aan hierdie reg.
Ingevolge
item 23(2)(a) van Skedule 6 tot die Grondwet, geld die bepalings
van art 23 van die Interim Grondwet, 200 van
1993, tot tyd en
wyl die nasionale wetgewing bedoel in art 32(2) van die huidige
Grondwet
verorden
word.
11.2 Die
Wet op Bevordering van Toegang tot Inligting, Wet 2 van 2000, is op
2 Februarie 2000 goedgekeur en het eers op 9 Maart
2001 in
werking getree. Die
verordening
van die Wet het dus plaasgevind op 2 Februarie 2000, maar dit
het nog nie in werking getree tot en met 9 Maart 2001 nie.
Toe
die aansoek dus geloods was op 2 Mei 2000 was art 32(1)(b)
geag om te lees soos wat art 23 van Wet 200 van 1993
(Interim
Grondwet) gelees het en wel as volg:
“
Elke
persoon het die reg op toegang tot alle inligting wat deur
die
Staat of enige orgaan van die Staat
op enige regeringsvlak gehou word in soverre sodanige inligting
benodig word vir die uitoefening of beskerming van enige van sy of
haar regte”
.
Respondente
is nie Staatsorgane of Staatsinstellings nie, dus was die Applikant
se beroep op die bepalings van art 32(1)(b)
van Wet 108 van
1996, heeltemal misplaas.
12. Gegewe
my bevindinge hierin meen ek dat die Applikant nie geregtig is op die
koste van die aansoek soos wat aangevra word nie.
Die Applikant
hierin is in die posisie soos uiteengesit as volg in
Germishuys
v Douglas Besproeiingsraad 1973(3) SA 299 (NK) te 300 E:
“
Die
eiser of applikant wat sy eis of smeekbedes terugtrek is na my mening
in dieselfde posisie as ‘n onsuksesvolle litigant want,
per slot
van sake, is sy eis of aansoek futiel en is die verweerder, of
respondent, geregtig op alle koste wat deur die terugtrekkende
eiser
of applikant se prosesinstelling meegebring is.”
By gevolg word die
Applikant gelas om die Respondente se koste van die aansoek te
betaal.
___________
SA MAJIEDT
REGTER
ADVOKAAT
NAMENS APPLIKANT:
ME
A BESTER
ADVOKAAT
NAMENS RESPONDENTE:
MNR
FWA DANZFUSS
PROKUREUR
NAMENS APPLIKANT:
HAARHOFFS
PROKUREUR
NAMENS RESPONDENTE:
DUNCAN
& ROTHMAN
DATUM
VAN VERHOOR:
10
DESEMBER 2001
DATUM
VAN UITSPRAAK:
14
DESEMBER 2001