Serebolo v Klipdrift Housing BK (297/2001) [2001] ZANCHC 5 (6 April 2001)

About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: High Court, Northern Cape Division, Kimberley
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: High Court, Northern Cape Division, Kimberley
>>
2001
>>
[2001] ZANCHC 5
|

|

Serebolo v Klipdrift Housing BK (297/2001) [2001] ZANCHC 5 (6 April 2001)

10
VERSLAGWAARDIG JA/NEE
SIRKULEER ONDER
REGTERS JA/NEE
SIRKULEER ONDER
LANDDROSTE JA/NEE
IN
DIE HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA
(NOORD-KAAPSE
AFDELING)
KIMBERLEY
SAAK
NO.: 297/2001
DATUM:
06-04-2001
In
die saak van:
Johannes Serebolo Applikant
teen
Klipdrift Housing BK Eerste
Respondent
Theophilus Cecil Paton Tweede
Respondent
Botes & Tolmay Beleggings
BK Derde Respondent
Registrateur van Aktes Vierde
Respondent
CORAM:
MAJIEDT R:
R E D E S V I R U I T
S P R A A K
Hierdie is my redes vir die afwysing met
koste van die Applikant se dringende aansoek vir ‘n interdik.
Die
Applikant het aanvanklik in sy Kennisgewing van Mosie ‘n bevel
aangevra dat die Eerste en Tweede Respondente gelas word
om
hangende die instel van ‘n aksie, die registrasie van oordrag van
die onroerende eiendom bekend as Mount Rupert 351 in die
distrik
van Barkly-Wes (
“die
eiendom”
)
op te skort. Sodanige aksie sou daarop gemik wees om oordrag van
50% van ledebelang in Eerste Respondent ten gunste van Applikant
te
bewerkstellig. Dié aksie sou, luidens die oorspronklike
Kennisgewing van Mosie, ingestel word teen die Eerste en Tweede
Respondente. Verder is aangevra dat die Tweede Respondent verbied
word om die besittings, toerusting en dokumentasie van die
Applikant wat op die eiendom aanwesig is, te verwyder, te beskadig,
te vervreem of op enige wyse mee te handel.
Hierdie
Kennisgewing van Mosie is twee keer gewysig – eerstens vóór die
verrigtinge ‘n aanvang geneem het en ten tweede
toe die advokate
met hul betoë voor my begin het. Beide die wysigings is ingrypend
en het verreikende (en soos hierin sal blyk,
fatale) implikasies
vir die Applikant se saak. Dit is dus nodig om hierdie wysigings
redelik volledig weer te gee.
Die
eerste wysinging het ten doel dat die volgende regshulp aangevra
word:
dat
die Eerste en Tweede Respondente verbied word om op enige wyse
hoegenaamd met die eiendom te handel deur dit te vervreem,
op
enige wyse daarvan afstand
te
doen of dit verder op enige wyse te beswaar dan die Standard Bank
verband wat tans op die eiendom geregistreer is
hangende die finale beregting van ‘n aksie deur die Applikant
wat teen die Eerste en Tweede Respondente ingestel staan te
word
vir die oordrag van ‘n 50% ledebelang in die Eerste Respondent
aan die Applikant (my eie beklemtoning).
Dat
die Tweede Respondent verbied word om die ledebelang wat hy in die
Eerste Respondent het te vervreem, te beswaar, te verpand
of
enigsins daarvan afstand te doen hangende die finale beregting van
die voormelde aksie.
Die
tweede wysiging is feitlik identies as die eerste wysiging, behalwe
in die volgende insiggewende opsigte:-
verwysende
na die Standard Bank verband (sien par. 2.3.1
supra
,
word nou vermeld dat dié verband
met
registrasie van die oordrag van die eiendom geregistreer sal word
;
en
2.4.2 wat
beide 2.3.1 en 2.3.2
supra
aanbetref, word nou ‘n alternatiewe eis vir skadevergoeding in die
vooruitsig gestel by die aksie wat ingestel staan te word.
Die
volgende belangrike aspekte val onmiddellik ‘n mens op:-
3.1 Die voormelde
wysigings verskuif die doelpale aansienlik in twee belangrike
opsigte, te wete:
daar
word nou aanvaar (in die eerste en tweede wysigings) dat
registrasie van oordrag van die eiendom sal voortgaan; en
alternatiewe
eise vir skadevergoeding word in die vooruitsig gestel, uit hoofde
waarvan ‘n interdik
pendente lite
aangevra word.
3.2 Die aksie
voorafgeskadu deur die Applikant raak nie die Eerste of Derde
Respondente nie.
Die
agtergrond feite van die saak word op redelik komplekse en onnodig
gedetailleerde wyse in die Applikant se stukke uiteengesit.

Kortliks kom dit maar daarop neer dat:
die
Applikant en Derde Respondent skriftelik ooreengekom het dat die
eiendom deur laasgenoemde aan die Applikant verkoop word;
die
Applikant kon nie sy kontraksverpligtinge nakom nie, beide ten
aansien van hierdie voormelde kontrak en ‘n verdere skriftelike
kontrak tussen hierdie twee partye gesluit;
die
Applikant het sekere betalings aan die Derde Respondent gemaak uit
hoofde van voormelde twee kontrakte en het hy ook sekere
nuttige
verbeterings aangebring aan die eiendom (dit is belangrik om nou
alreeds aan te dui dat beide ten aansien van die betalings
en
nuttige verbeterings die Applikant sy uitgawes kwantifiseer in die
stukke);
die
Applikant het daarna (klaarblyklik om sy geldelike mistroostinge
vis-à-vis
die kontrakte met Derde Respondent te oorkom) mondelings met Eerste
en Tweede Respondente ooreengekom dat Eerste Respondent die
eiendom
van Derde Respondent sou aankoop en dat Applikant ‘n 50%
ledebelang in Eerste Respondent sou bekom:
hierna
het Eerste Respondent ‘n skriftelike ooreenkoms aangegaan met
Derde Respondent ingevolge waarvan die eiendom aangekoop
word vanaf
laasvermelde.
die
verhouding tussen Applikant en Tweede Respondent het dusdanig
versuur dat die Applikant gedurende Februarie van hierdie jaar
deur
Tweede Respondent van die eiendom gesit is. Verder is tot op hede
nog nie uitvoering gegee aan die mondelinge oooreenkoms
waarvolgens
Applikant ‘n 50% ledebelang in Eerste Respondent sou bekom nie.
Ek
sit die feite soos voormeld uiteen uit hoofde van die Applikant se
aansoekstukke, omdat die Eerste en Tweede Respondente, wat
die
aansoek opponeer, besluit het om nie opponerende stukke te liasseer
nie en het mnr. Van Niekerk, wat namens hulle optree, die
afwysing
van die aansoek beredeneer op die Applikant se eie stukke.
6. Die eerste wysiging
van die Applikant se Kennisgewing van Mosie het tot gevolg dat die
onderbou van die Applikant se saak vir dringendheid
van die aansoek
heeltemal verwyder word. Op bladsy 13 van die Applikant se
eedsverklaring (die paragraafnommer is moeilik leesbaar,
aangesien
dit ‘n faksimileeafskrif is) word as volg verklaar:-
“
Ek
wil aan die hand doen dat hierdie ‘n saak van dringendheid is,
aangesien
die registrasie van oordrag van die eiendom op enige tydstip op die
naam van die Eerste Respondent kan geskied. . . “
(my eie beklemtoning)
Op
hierdie basis alleen sou die aansoek as ‘n gewone bestrede mosie
hanteer moes word.
7. Daar is egter ander
dwingende oorweginge wat die Applikant se aansoek op sy eie stukke
kelder. Ek sit hulle uiteen:
7.1 Die blote feit dat ‘n
alternatiewe eis vir skadevergoeding in die vooruitsig gestel word,
beteken noodwendig dat die Applikant
‘n alternatiewe remedie tot sy
beskikking het. Die afwesigheid van die bestaan van só ‘n
alternatiewe remedies is een van die
voorvereistes vir ‘n
tussentydse interdik;
Sien:
Steel
and Engineering Industries Federation & others v National Union
of Metalworkers of South Africa (2)
1993(4) SA 196 (T) te 199G-205J.
Nêrens word beweer deur
die Applikant dat hierdie alternatiewe remedie nie regtens haalbaar
is nie omrede:
(a) die kwantum van so ‘n
skadevergoedingseis moeilik bepaalbaar sal wees nie;
Sien:
Shoprite
Checkers Ltd v Blue Route Property Managers (Pty) Ltd & others
1994(2) SA 172(K) te 183G-H; of
(b) daar voortdurend en
deurlopend inbreuk gemaak word op die Applikant se regte nie;
Sien:
Wynberg
Municipality v Dreyer
1920 AD 439
te 447; of
(c ) die Eerste en Tweede
Respondente nie skadevergoeding sal kan betaal nie;
Sien:
Lubbe
V Administrateur Oranje Vrystaat
1968(1)
SA 111(O).
Inteendeel, soos
alreeds vermeld, verklaar die Applikant in sy stukke wat die bedrae
is wat hy alreeds betaal het ten aansien van
sy kontraktuele
verpligtinge voortspruitend uit die koop kontrakte asook ten aansien
van die nuttige verbeterings aan die eiendom.
Verder aanvaar die
Applikant klaarblyklik nou, gegewe die voormelde wysigings aan die
Kennisgewing van Mosie, dat:
(a) registrasie van
oordrag van die eiendom wel sal geskied; en;
(b) dat
‘n verband ten gunste van Standard Bank oor die eiendom gepasseer
sal word.
7.2 Mnr. van Niekerk het
verder tereg aan die hand gedoen dat die Applikant op sy eie stukke:-
(a) ingevolge klousule 7
van die tweede skriftelike ooreenkoms met Derde Respondent (vergelyk
4.2 hierbo) het Applikant uitdruklik
afstand gedoen van sy reg op
vergoeding vir die nuttige verbeterings aan die eiendom aangebring;
en
(b) het
die Applikant uitdruklik hierdie tweede skriftelike ooreenkoms tussen
hom en Derde Respondent later gekanselleer (dít blyk
uit ‘n
afskrif van die skriftelike koopkontrak wat Eerste en Tweede
Respondente gesluit het met Derde Respondent (klousule 16.4
daarvan).
7.3 Verder
is dit ook korrek, soos deur mnr. Van Niekerk aan die hand gedoen,
dat daar kwalik enige (des te minder redelike) vooruitsigte
van
sukses is in ‘n aksie vir spesifieke nakoming soverre dit die
oordrag van ‘n 50% ledebelang in Eerste Respondent aan Applikant
aanbetref. ‘n Hof sal beswaarlik spesifieke nakoming gelas waar
daar hoegenaamd geen sprake van ‘n vertrouensverhouding tussen
lede
van ‘n beslote korporasie kan wees nie, soos duidelik ook hier die
geval is
ex
facie
Applikant
se eie stukke;
Sien:
Flanagan
v Flanagan
1913 NPD 452.
De
Franca v Exhaust Pro CC (De Franca Intervening)
1997(3)
SA 878 (SOK).
Hierdie
benadering berus veral op die feit dat lede van ‘n beslote
korporasie in ‘n fidusiêre verhouding nie net teenoor die
beslote
korporasie nie, maar ook
inter se
staan;
Sien:
De
Franca
(supra)
te 890A;
TJ
Jonck BK h/a Bothaville Vleismark v Du Plessis NO
1998(1) SA 971 (O) te 983A.
7.4 Daar
is niks op die stukke wat my oorreed dat:
7.4.1 die Applikant nie
nou alreeds al ‘n aksie vir skadevergoeding kan instel nie, en
7.4.2 hy
enige nadeel sal ly as hy beperk sou word tot só ‘n eis nie.
8. Die aansoek het na my
mening, vir die redes soos hierin uiteengesit, geen meriete nie, en
het ek dit derhalwe afgewys met koste.
____________________
S.A.
MAJIEDT
REGTER
Nms.
Applikant: Adv. A Bester
i.o.v Elliot, Marris,
Wilmans & Hay
Nms.
Eerste en Tweede Respondent: Adv. J. Van Niekerk
A
B Horwitz & Ass.
Datum
van aansoek: 27-03-2001
Datum
gelewer: 06-04-2001