Jonker and Another v Swart (1100/2002) [2003] ZANCHC 23 (14 February 2003)

About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: High Court, Northern Cape Division, Kimberley
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: High Court, Northern Cape Division, Kimberley
>>
2003
>>
[2003] ZANCHC 23
|

|

Jonker and Another v Swart (1100/2002) [2003] ZANCHC 23 (14 February 2003)

Verslagwaardig:
Ja / Nee
Sirkuleer
aan Regters: Ja / Nee
Sirkuleer
aan Landdroste: Ja / Nee
IN
DIE HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA
(Noord-Kaapse
Afdeling)
Saakno: 1100/2002
Datum
Verhoor: 2003-02-07
Datum
Gelewer: 2003-02-14
In
die saak tussen
:
ADRIAAN
JACOB ADOLF JONKER EERSTE APPLIKANT
ZACHRIA
ELIZABETH JONKER TWEEDE APPLIKANT
en
FREDERICK
THEODORUS SWART VERWEERDER
Coram:
MAJIEDT
R
UITSPRAAK
MAJIEDT
R:
In
hierdie bestrede mosie doen die applikante aansoek eerstens vir ‘n
verklarende bevel dat die koopkontrak wat tot stand gekom
het deur
uitoefening van die opsie wat aan hulle verleen is in klousule 9
van die huurkontrak aangegaan met die respondent,
nie regsgeldiglik
deur die respondent gekanselleer is nie. Verder vra die applikante
dat respondent gelas word om oordrag van
die vaste eiendomme waarop
die voormelde opsie betrekking het op hulle naam te bewerkstellig.
Gereduseer
tot sy kern is die regsvraag wat beantwoording verg hierin die
volgende: Is ‘n tydperk van sewe kalenderdae (5 werksdae)
billik
en redelik om ‘n koper ‘n geleentheid te bied om ‘n waarborg
te verskaf ten aansien van die ooreengekome koopprys
van vaste
eiendomme?
Op
27 Maart 2000 het die partye hiertoe ‘n skriftelike huurkontrak
ten opsigte van sekere onroerende eiendomme, die eiendom van
respondent gesluit, welke huurkontrak van krag sou wees vir ‘n
tydperk van 3 jaar. Klousule 9 van daardie huurkontrak verleen
aan die applikante ‘n opsie om gedurende die termyn van die
huurkontrak (d.w.s. 3 jaar) die vaste eiendomme waarop die
huurkontrak
betrekking het, teen ‘n koopsom van R3,5
miljoen aan te koop van die respondent.
Op
17 September 2002 het die applikante die opsie verleen in klousule 9
van die huurkontrak soos voormeld, skriftelik uitgeoefen
deur ‘n
skrywe aan die respondent. In daardie skrywe vermeld die applikante
ook as volg:
“
Ek stel u
hiermee in kennis dat ek die opsie hiermee uitoefen. Ek verneem
graag ten gunste van wie die waarborg vir die koopsom plus
BTW
uitgereik moet word sodat ek die nodige reëlings kan tref vir die
uitreiking van die waarborg. Die transportdokumente word
per pos aan
u gestuur vir ondertekening. Ek ontvang graag dringend besonderhede
ten gunste van wie die waarborg uitgereik moet word.”
Die
“
ek
”
in die voormelde skrywe is die eerste applikant wat klaarblyklik die
skrywe gerig het namens beide homself en sy wederhelf (die
tweede
applikante) met wie hy binne gemeenskap van goedere getroud is. Die
tweede applikant het wel hierdie skrywe mede-onderteken.
Op
10 Oktober 2002 (d.w.s. ongeveer 23 dae na uitoefening van die opsie
soos voormeld) het respondent se prokureur sekere oordragdokumente
aan die applikante se prokureur deurgestuur. Die betrokke
oordragdokumente is deur die applikante onderteken op 11 Oktober
2002
en is op daardie selfde datum deur hulle prokureur versend aan
respondent se prokureur. Hierdie dokumente is vergesel van ‘n
skrywe waarin applikante se prokureur ondermeer die volgende
oorgedra het aan respondent se prokureur:
“
Ons
bevestig dat u ons op Maandag 14 Oktober 2002 sal voorsien met
besonderhede van ten gunste van wie die waarborg vir die koopsom
plus
BTW uitgereik moet word. Op ontvangs van die inligting sal ons die
waarborg aanvra. Ons bevestig ook dat u ons sal voorsien
met u
konsep transportakte ten einde ons in staat te stel om ons dokumente
voor te berei vir opvolgende transaksies wat gelyktydig
geregistreer
moet word.”
Op
14 Oktober 2002 het respondent se prokureur ‘n skrywe aan
applikante se prokureur gerig waarin die volgende onder andere
vervat
is:
“
Tyd is om
verskeie redes van wesenlike belang, onder andere is die verkoper ‘n
kankerlyer wat reeds ‘n paar dae gelede in Bloemfontein
moes wees
vir behandeling. Hy wil egter nie gaan voordat daar nie vordering
gemaak is met hierdie aangeleentheid nie. Ons ontvang
derhalwe die
nodige onverwyld van u sodat betaling van die volle koopprys plus BTW
kan geskied op 22 deser.”
Op
die voormelde skrywe antwoord applikante se prokureur ondermeer as
volg:
“
Ons
het namens die koper ‘n bankwaarborg aangevra en lewer die waarborg
aan u sodra ons dit ontvang. Ons neem kennis daarvan dat
tyd van
wesenlike belang is en het ook simpatie met die verkoper se
gesondheidstoestand.
Die
feit van die saak is dat die koper die verkoper reeds op 17 September
2002 skriftelik versoek het om hom in kennis te stel ten
gunste van
wie die waarborg vir die koopsom plus BTW uitgereik moet word. Dié
inligting is egter eers in u skrywe van 14 Oktober
2002 verskaf
.
Die koper is geregtig op ‘n redelike tyd om ‘n waarborg te
lewer. Die koper is gereed, gewillig en in staat om die waarborg
te
lewer en sal die waarborg so spoedig moontlik gelewer word.” (my
beklemtoning).
Verdere
briefwisseling het geskied tussen die partye se prokureurs. Op 22
Oktober 2002 was die waarborg steeds nie verskaf nie
en het die
respondent se prokureur per skrywe die applikante se prokureur
meegedeel dat die transportakte om 10h40 op daardie dag
(22 Oktober
2002) by die aktekantoor onttrek is en dat die verkoper die
koopooreenkoms kanselleer.
Op
28 Oktober 2002 het applikante aan respondent ‘n waarborg vir
betaling van die koopprys plus BTW gelewer en het hulle ook die
respondent meegedeel dat hulle gereed is om hulle dokumente by die
aktekantoor in te dien. Die respondent se prokureur het egter
in ‘n
kort skrywe geantwoord dat respondent volstaan by sy kansellasie van
die koopooreenkoms.
Dit
is gemeensaak hierin dat die opsie self nie aan die respondent ‘n
terugtredingsreg of ‘n sogenaamde
lex
commissoria
verleen nie. Verder blyk dit uit die opsie dat nie bepaal is daarin
binne welke tydperk na uitoefening van die opsie die koopsom
deur
applikante aan respondent betaalbaar is nie – daar was bloot
ooreengekom dat die koopsom plus BTW by registrasie van die
oordrag
van die eiendomme betaalbaar sal wees. Verder is dit ook opmerklik
dat nie in die opsie bepaal word dat die koopprys in
kontant
betaalbaar sal wees nie.
Dit
staan nou vas in ons reg dat waar ‘n kontrak nie bepaal teen welke
datum ‘n skuldenaar moet presteer nie, of waar ‘n skuldeiser
nie
vir homself ‘n terugtredingsreg beding het nie, dat so ‘n
skuldeiser eers die skuldenaar
in
mora
moet stel per skriftelike kennisgewing en eers daarna regsgeldiglik
die kontrak kan kanselleer by wanprestasie aan die kant van
die
skuldenaar, mits die
in
mora
-stelling
‘n redelike en billike tydperk daarstel vir die skuldenaar om te
presteer.
Sien:
Nel
v Cloete 1972(2) SA 150 (A)
te
163 C-D waar Wessels AR dit as volg konstateer:
“
Die
ontwikkeling wat in ons regspraak plaasgevind het, dui daarop dat aan
mora
‘n regsgevolg gegee is bo en behalwe dié wat wat voorheen reeds
bestaan het, nl. die skuldeiser se reg om vergoeding te vorder
vir
skade wat hy as gevolg van
mora
gely het, en ‘n verskuiwing van die risiko verbonde aan toevallige
ondergang van die verkoopte saak. Bykomstig is daar ook nou
‘n
keuse vir die skuldeiser om uit die kontrak terug te tree,
mits
hy die skuldenaar ‘n redelike kennis gegee het
.”
(die beklemtoning is my eie).
In
daardie saak het die meerderheid beslis dat die redelikheid al dan
nie van die gestelde termyn van
in
-
mora
-stelling
deur ‘n hof beoordeel word na gelang van alle tersaaklike
omstandighede. Daar is ook bevind in die meerderheidsuitspraak
dat
in-mora-
stelling
(die sg.
mora
ex persona
)
en daaropvolgende kansellasie van die koopooreenkoms in dieselfde
skrywe beliggaam kan word.
Vergelyk
verder ook:
Christie
LAW
OF CONTRACT
4de uitgawe
te 586;
Jannie
& Kobus Properties (Pty) Ltd v Meeg Bank Limited and another
[2002] 4 All SA 620
(Tk)
te 631 g.
12.1 Dit
is nie in geskil nie dat die applikante geregtig was om ‘n waarborg
te lewer ten aansien van die koopsom wat betaalbaar
was by die
registrasie van die oordrag van die vaste eiendomme. Die verskaffing
van ‘n waarborg is nou alreeds gevestigde praktyk
in ons
handelsverkeer as ‘n praktiese metode om aan die skuldeiser die
nodige sekuriteit te verskaf dat die koopprys wel betaal
sal word al
sou dit gebeur dat die registrasie van oordrag plaasvind voor
oorbetaling van die koopsom.
Sien
ondermeer:
Breytenbach
v Van Wyk 1923(AD) 541
te 547;
Wilson
v Spitze 1989(3) SA 136 (A)
te 142 F-I.
12.2 Die
in-mora
-stelling
sal in ‘n geval soos die onderhawige eers plaasvind wanneer die
verkoper die koper in kennis stel dat hy (die verkoper)
gereed is om
sy oordragdokumente by die Aktekantoor in te dien;
Sien:
Breytenbach
v Van Wyk
,
supra,
te 547;
Wilson
v Spitze
,
supra,
te 142 J – 143 A.
Die
respondent se advokate het verbasend genoeg die submissie in hul
skriftelike betoogshoofde gemaak dat, op sterkte van die gesag
van
die meerderheidsuitspraak in
Nel
v Cloete
,
supra
,
die bewyslas om te bewys dat die tydperk vir
in-mora
-stelling
onbillik en onredelik was op die applikante hierin rus. Meneer
Olivier SC het egter wyslik en heeltemal tereg toegegee
tydens
mondeling betoog dat hierdie submissie totaal en al ongegrond is,
aangesien die betrokke
dictum
van die meerderheid in
Nel
v Cloete
,
supra
,
per Wessels AR duidelik
obiter
was en dat die betrokke aspek in elk geval gesaghebbend beslis is in
Ver
Elst v Sabena Belgian World Airlines 1983(3) SA 637 (A)
te 647 H.
Die
vraag wat vervolgens ontstaan is of die respondent hom van hierdie
bewyslas gekwyt het om aan te toon dat die tydperk van sewe
kalenderdae / vyf werksdae (vanaf 15 Oktober 2002 tot 22 Oktober
2002) billik en redelik was in die omstandighede. By die applikant
se funderende stukke is, ter ondersteuning van die aansoek, ‘n
eedsverklaring van prokureur Roodt aangeheg. Hy is ‘n ervare
aktevervaardiger wat die deskundige mening uitspreek dat dit redelik
is dat ‘n verkoper ‘n tydperk van 30 dae aan ‘n koper
verleen
waarbinne die koper waarborge vir die koopsom moet lewer. Die
respondent, aan die ander kant, steun op sy beurt op die
deskundige
menings van ene Du Plessis, ‘n afgetrede bankbestuurder, asook
prokureur Potgieter, ook ‘n ervare aktevervaardiger.
Beide Du
Plessis en Potgieter huldig die mening dat waar daar nie
dringendheid is nie, ‘n tydperk van 14 dae redelikerwys aan
‘n
koper verleen moet word vir die uitreiking van waarborge vir die
betaling van die koopsom. Aangesien hierdie ‘n bestrede
mosie is
waarby finale regshulp aangevra word, slaan ek ag op die respondent
se beweringe waar daar ‘n feitegeskil ontstaan.
Op dié
benadering meen ek dus dat dit redelikerwys nodig was om ‘n
tydperk van 14 dae te verleen aan die koper (applikante)
vir die
uitreiking van waarborge, indien tyd nie van wesenlike belang by die
kontrak was nie.
Die
respondent het aangevoer dat tyd van wesenlike belang was by die
kontrak, op twee basisse:
dat
dit in elk geval gemeensaak was aangesien dit so toegegee was deur
die applikante op die stukke; en
vanweë
die persoonlike omstandighede van die verkoper (respondent) sowel
as die aard van die kontrak.
Ek
is tevrede dat dit inderdaad nie gemeensaak was op die stukke dat tyd
‘n wesenlike element by die kontrak was nie. In ‘n skrywe
wat ek
alreeds vroeër hierin aangehaal het, het respondent se prokureur
weliswaar aangevoer dat tyd van wesenlike belang is, ondermeer
vanweë
die respondent se gesondheidstoestand. In antwoord daarop het
applikante se prokureur as volg geskryf:
“
Ons neem kennis
daarvan dat tyd van wesenlike belang is en het ook simpatie met die
verkoper se gesondheidstoestand.”
Ek
meen nie dat hierdie as ‘n onomwonde en ondubbelsinnige erkenning
van so ‘n belangrike aspek beskou kan word nie. Wanneer
hierdie
skrywe in konteks gelees word en die omringende omstandighede in
aanmerking geneem word, dan is dit na my mening baie duidelik
dat die
applikante se prokureur deur hierdie voormelde aanhaling bloot te
kenne wou gee dat hulle kennis neem van die respondent
se prokureur
se siening van die saak. Verder moet in ag geneem word dat net
onmiddellik na hierdie aangehaalde passasie uit die
skrywe van
applikante se prokureurs gedateer 15 Oktober 2002, die volgende
verskyn:
“
Die feit van
die saak is dat die koper die verkoper reeds op 17 September 2002
skriftelik versoek het om hom in kennis te stel ten
gunste van wie
die waarborg vir die koopsom plus BTW uitgereik moet word.”
Tyd
was na my mening nie van wesenlike belang tussen die partye ten tyde
van kontraksluiting nie wanneer dit gemeet word aan die beginsels
neergelê in
St.
Martin’s Trust v Willowdene Landowners’ (Pty) Ltd. 1970(3) SA 132
(W)
te 135-6. Hierdie voormelde beslissing is met enkele byvoegings
bekragtig op Appél na die Volbank; sien
Willowdene
Landowners’ (Pty) Ltd v St. Martin’s Trust 1971(1) SA 302 (T)
.
Die vraag wat beantwoord moet word is:
het
die partye dit gekontempleer dat tyd van wesenlike belang is by die
kontrak ten tyde van die kontraksluiting? Sou enige redelike
persoon
in hul posisie dit aldus beskou het
?
Uit
die kontrak self blyk dit ook nie dat tyd ‘n wesenlike element was
nie. Verder moet in ag geneem word dat die respondent
gesloer het
vir ‘n tydperk van nie minder nie as 23 dae om te reageer op die
applikante se versoek oor die besonderhede aan wie
die waarborg
uitgereik moet word. Daar is nie voor my betoog dat ‘n party se
persoonlike omstandighede soos byvoorbeeld ernstige
siekte
per
se
tyd ‘n wesenlike element van ‘n kontrak kan maak nie. Ek is ook
nie bewus van enige gesag tot dien effekte nie.
17.1 Die
respondent het groot gewag gemaak daarvan dat
dit
tot die kennis van die applikante moes wees dat die respondent ‘n
gevorderde ouderdom is en ook sieklik was, en
die
applikante versuim het om op enige stadium tot voor 15 Oktober 2002
daarvan melding te maak dat daar ander transaksies gekoppel
was aan
die onderhawige een en dat hulle nog aansoek moes doen vir
finansiering ten einde die eiendomme te kan koop;
die
applikante bloot tyd wou wen deur besonderhede aangaande die
waarborg aan te vra, aangesien dit alreeds gedurende Maart 2000
aan hulle duidelik was wat die koopsom beloop het en wie die
verkoper was.
17.2 Daar
is geen getuienis op die stukke wat aandui dat die applikante bewus
was van die respondent se siektetoestand op die stadium
toe die
huurooreenkoms gedurende Maart 2000 aangegaan is nie. Verder het ek
alreeds hierin verwys na die deponente tot respondent
se
ondersteunende eedsverklarings wat albei verklaar het dat 14 dae ‘n
redelike tydperk sou wees vir die aanvra van waarborge,
waar daar
geen dringendheid is nie.
17.3 Meneer
Olivier SC het betoog dat die applikante as’t ware hier besig was
met ‘n skema om twee van die eiendomme wat hulle
aangekoop het
terselfdertyd te verkoop aan ‘n derde party, naamlik die
Wintersvlei
Trust
.
Op dié basis het hy aangevoer dat die applikante hier bloot tyd wou
wen met die aanvra van die besonderhede aangaande die waarborg.
Ek
vind dit moeilik om hierdie submissie te verstaan en te aanvaar. Dit
is tog die applikante wat dit goed geag het om ruim vier
maande
voordat die opsie sou verstryk het, dit skriftelik uit te oefen. As
hulle tyd wou wen kon hulle netsowel gewag het tot aan
die einde van
die huurtermyn om die opsie uit te oefen. Verder het hulle op ‘n
dringende basis die nodige besonderhede van die
respondent aangevra.
Hierdie versoek was ook nie onbillik, oorbodig of onredelik nie, as
‘n mens in ag neem wat uiteindelik gebeur
het, naamlik dat die
waarborg uitgereik was ten gunste van respondent se prokureurs en nie
aan respondent self nie.
17.4 Dit
is nie nodig om dit te beslis nie, maar wil dit vir my op die stukke
voorkom dat die respondent, na verlening van die voormelde
opsie aan
die applikante, daarvan bewus geword het dat hy ‘n hoër prys kan
beding met ‘n ander koper/s vir die betrokke vaste
eiendomme en
homself uit die kontrak probeer wurm het. Hierdie sienswyse van my
word versterk as ek in ag neem al die ander ondeurdagte
verwere wat
opgewerp is op die stukke en waarmee die respondent se advokate
wyslik besluit het om nie mee voort te gaan tydens hulle
mondelinge
betoog nie.
17.5 Natuurlik
is dit so dat ook ag geslaan moet word op die gebeure voor 15 Oktober
2002 toe die respondent se prokureurs die
oordragdokumente by die
Aktekantoor ingedien het.
Sien:
Nel
v Cloete
,
supra
,
te 166 H;
St.
Martin’s Trust v Willowdene Landowners’ (Pty) Ltd.
,
supra
,
te 136 D.
Kan
die applikante egter verwyt word dat hulle tussen 17 September en 15
Oktober 2002 hulle voete gesleep het? Ek meen nie so nie.
Hulle het
per slot van sake ‘n billike en redelike versoek gerig aan die
respondent aangaande besonderhede vir die waarborg en
het ‘n
antwoord afgewag gedurende daardie tydperk.
18. By
die afwesigheid van ‘n terugtredingsreg, waar tyd nie ‘n
wesenlike element is by ‘n kontrak nie, en waar die partye nie
ooreengekom het oor presies wanneer presteer moet word nie, was die
respondent regtens genoodsaak om die applikante eers
in
mora
te plaas voordat hy kon terugtree uit die kontrak. So ‘n
in-mora
-stelling
aan die kant van die respondent moes ‘n billike en redelike tyd aan
die applikante daarstel vir ‘n vervulling van hul
verpligtinge, te
wete die lewering van ‘n waarborg. Op die respondent se eie saak
en ook op die objektiewe feite beskou, is ek
tevrede dat die tydperk
van vyf werksdae verleen aan die applikante hierin geheel en al
onredelik en onbillik was. Gevolglik kom
ek tot die gevolgtrekking
dat die respondent nie geldiglik die ooreenkoms tussen hom en die
applikante gekanselleer het nie.
19. Die
partye is dit eens dat, wat koste aanbetref, hierdie ‘n
aangeleentheid was wat die verskyning van twee advokate geregverdig
het en het albei partye dan ook gebruik gemaak van twee advokate.
Gevolglik reik ek ‘n bevel as volg uit:
Dit
word verklaar dat die koopkontrak wat deur uitoefening van die opsie
wat in klousule 9 van die huurkontrak, Aanhangsel
AJ AJ2
tot die funderende beëdigde verklaring aan applikante verleen is
tot stand gekom het, nie regsgeldig deur respondent
gekanselleer is
nie.
Die
respondent word gelas om onverwyld oordrag van die vaste eiendom in
paragraaf 3 van die funderende beëdigde verklaring
uiteengesit, op die naam van applikante te bewerkstellig.
Die
Balju van Kimberley word gemagtig om alle nodige dokumente te
onderteken om sodanige oordrag op die naam van die applikante
te
bewerkstellig indien respondent sou versuim om dit binne 10 (tien)
dae na datum van hierdie bevel te doen.
Respondent
word gelas om die koste van die aansoek te betaal, welke koste sal
insluit die koste van twee advokate.
___________
SA
MAJIEDT
REGTER
ADVOKATE NAMENS APPLIKANT : PP
DELPORT SC en JHL SCHEEPERS
ADVOKATE
NAMENS RESPONDENT : WH OLIVIER SC en FWA DANZFUSS
PROKUREUR
NAMENS APPLIKANT : VAN DE WALL & VENNOTE
PROKUREUR
NAMENS RESPONDENT : DUNCAN & ROTHMAN
DATUM
VAN VERHOOR : 07 FEBRUARIE 2003
DATUM
VAN UITSPRAAK : 14 FEBRUARIE 2003