Van Wyk v Botha and Others (10808/2003) [2004] ZAWCHC 34; [2005] 2 All SA 320 (C) (7 December 2004)

About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Western Cape High Court, Cape Town
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Western Cape High Court, Cape Town
>>
2004
>>
[2004] ZAWCHC 34
|

|

Van Wyk v Botha and Others (10808/2003) [2004] ZAWCHC 34; [2005] 2 All SA 320 (C) (7 December 2004)

IN DIE HOOGGEREGSHOF
VAN SUID-AFRIKA
PROVINSIALE
AFDELING KAAP DIE GOEIE HOOP
Saaknr 10808/2003
In
die saak tussen
FREDERICK
SIMON VAN WYK
Applikant
en
STEPHANUS
JOHANNES BOTHA
Eerste
respondent
LOUIS
STEPHANUS DUVENAGE
Tweede
respondent
DUVENAGE
& DE VILLIERS
Derde respondent
DIE
REGISTRATEUR VAN AKTES
Vierde respondent
UITSPRAAK GELEWER OP 7 DESEMBER
2004
BLIGNAULT
R
:
Inleiding
[1] Applikant in hierdie aansoek is ’n
sakeman wat woonagtig is te Wellington, Wes-Kaap. Eerste respondent
is ’n manlike afgetredene
wat woonagtig is te Yzerfontein,
Wes-Kaap. Applikant en eerste respondent het op 22 April 2003 ’n
koopkontrak gesluit ingevolge
waarvan applikant die onroerende
eiendom beskryf as erf 226, Yzerfontein (“die Yzerfontein eiendom”)
van eerste respondent gekoop
het. Die oogmerk van hierdie aansoek is
om oordrag van die eiendom in applikant se naam te kry. Dit word
deur eerste respondent
bestry.
[2] Tweede respondent is ’n
prokureur en aktebesorger wat as sulks as ’n vennoot van die derde
respondent, Duvenage en De Villiers,
praktiseer te Wellington.
Vierde respondent is die Registrateur van Aktes, Kaapstad. Daar word
geen wesenlike regshulp of kostebevel
teen tweede, derde en vierde
respondente gevra nie en hulle bestry nie die aansoek nie.
Die koopkontrak
[3] Applikant se vordering is gegrond
op ’n koopkontrak wat hy en eerste respondent op 22 April 2003
aangegaan het. Die koopprys
van die Yzerfontein eiendom is R1 050
000,00. Klousule 2.1 van die koopkontrak bepaal dat die koper ’n
bedrag van R100 000,00
in kontant voor of op 31 Mei 2003 aan die
aktebesorger moet betaal om deur hom in trust gehou te word.
Klousule
2.2 van die koopkontrak lees soos volg:
“
Die
Saldo van R950 000, 00 (negehonderd en vyftig duisend rand) moet by
oordrag van die eiendom in die naam van die Koper in kontant
betaal
word aan die Aktebesorger en moet deur die bank of ander goedgekeurde
waarborg(e) gewaarborg word welke waarborg(e) binne
14 dae na versoek
van die Aktebesorger aan hulle gelewer word.”
Klousule 3 van die koopkontrak lees
soos volg:
“
OORDRAG
Oordrag
sal geskied deur Duvenage & De Villiers en sal deur die Koper
geneem word binne 12 (TWAALF) maande vanaf datum van ondertekening
hiervan. Al die oordrag- en verbandkoste plus BTW opgeloop deur die
oordrag van die Eiendom, insluitende Hereregte en seëlregte,
sal
betaalbaar wees deur die Koper, wie alle nodige dokumente sal
onderteken en alle koste in verband met oordrag onmiddellik sal
betaal op versoek van die Aktebesorger.”
Die koopkontrak bepaal voorts dat
besit van die eiendom aan die koper gegee sou word op 1 Junie 2003.
Klousule 4.3 bepaal dat die
party wat die eiendom okkupeer terwyl dit
in die naam van die ander party geregistreer is, huurgeld van R3
000,00 per maand maandeliks
vooruit moet betaal. Klousule 7 van die
koopkontrak handel met kontrakbreuk. Dit lees soos volg:
“
In
geval die KOPER versuim om op die vervaldatum enige van die terme en
voorwaardes van hierdie koopkontrak na te kom sal die VERKOPER
of sy
agent die reg hê om:
of
die koop te kanselleer deur geregistreerde brief geadresseer aan
die KOPER, waarna die KOPER alle bedrae betaal aan die VERKOPER
of
sy agent in terme hiervan sal verbeur, sonder benadeling van
VERKOPER se ander regte en remedies en die reg om skadevergoeding
te eis; of
om
onmiddellik betaling van die koopprys en die voldoening aan al die
terme en voorwaardes hiervan te eis.”
Applikant se loodsende
eedsverklaring
[4] Applikant het beweer dat hy die
deposito van R100 000,00 aan respondent betaal het en op 1 Junie 2003
okkupasie van die eiendom
geneem het. Hy het sedertdien maandelikse
huurgeld van R3 000,00 aan respondent betaal. Applikant het
verduidelik dat die rede
vir die lang termyn van 12 maande voordat hy
oordrag sou neem, was dat hy ’n ander eiendom moes verkoop ten
einde die opbrengs
daarvan te kan aanwend vir die betaling van die
koopsom aan respondent. Die koopkontrak, so het hy beweer, het nie
voorsiening gemaak
vir die verkryging van ’n verband nie omdat hy
geweet het dat hy ’n verband sou kry. Hy het inderdaad ’n
verband van R650
000,00 by Eerste Nasionale Bank gekry. Sy ander
eiendom het hy op 30 November 2003 verkoop. Aangesien hy geweet het
dat tweede
respondent die oordrag van die Yzerfontein eiendom van
eerste respondent aan hom sou hanteer, het hy aan hom opdrag gegee om
ook
die oordrag van sy ander eiendom te behartig. Daardie ander
eiendom is op 1 Maart 2004 aan die koper daarvan oorgedra. Die
opbrengs
van daardie verkoping ten bedrae van R589 545,71 is op
dieselfde dag in sy lopende bankrekening inbetaal. Vanaf daardie
dag, het
hy beweer, was hy gereed en bereid om oordrag van die
Yzerfontein eiendom te neem.
[5] Applikant het voorts beweer dat hy
die indruk gekry het dat eerste respondent spyt gekry het oor die
verkoping van die Yzerfontein
eiendom aan hom omdat huispryse
intussen sterk gestyg het. Eerste respondent het teen die einde van
2003 aan hom ’n aanbod gemaak
om die deposito van R100 000,00 en ’n
verdere bedrag van R300 000,00 aan hom te betaal indien hy bereid sou
wees om die koopkontrak
te kanselleer. Hy het aangedui dat hy nie
daarin belangstel nie.
[6] Op 20 April 2004, sê applikant,
het hy ’n boodskap van tweede respondent gekry om hom op kantoor te
gaan sien. Tweede respondent
het aan hom ’n rekeningstaat vir die
bedrag van R89 766,41 oorhandig ten opsigte van die oordragkoste.
Volgens die staat was R70
000,00 daarvan vir hereregte, R10 400,00
vir die registrasiefooi, R1 456,00 vir BTW en R7 163,41
was ’n pro rata
bedrag vir belastings en dienste. Die res was vir
diverse uitgawes. Applikant het die bedrag van R89 766,41 nog
dieselfde
dag aan derde respondent betaal. Intussen het hy met
Eerste Nasionale Bank gereël vir die registrasie van ’n verband
oor die
eiendom vir die bedrag van R650 000, 00. Dit sou gelyktydig
met die oordrag op sy naam plaasvind. Die verband was reeds teen
Januarie
2003 goedgekeur.
[7] Applikant beweer voorts dat hy
eerste respondent persoonlik besoek het op Sondag 2 Mei 2004 en die
R3 000,00 okkupasiehuur vir
Mei 2004 aan hom betaal het. Op pad uit
na sy motor het eerste respondent vir hom gevra of hy weet hoe lank
dit nog sou neem voordat
die oordrag deurgaan. Hy het eerste
respondent meegedeel dat hy vermoed dat die dokumente reeds by die
aktekantoor ingedien was
omdat hy reeds die oordragkoste en hereregte
’n geruime tyd terug betaal het. Applikant sê dat eerste
respondent geen aanduiding
gegee het dat hy nie met die oordrag wou
voortgaan nie.
[8] Op 6 Mei 2004, beweer applikant,
het hy ’n oproep van tweede respondent gekry wat hom versoek het om
die balans van die koopprys
van R300 000, 00 aan hom oor te betaal.
Hy het aan tweede respondent genoem dat dit op korttermyn belê was
en dat dit ’n paar
dae sou neem om die geld te onttrek. Volgens
hom het tweede respondent by hom die indruk gelaat dat dit so in orde
was.
[9] Op 10 Mei 2004 het applikant ’n
oproep van tweede respondent ontvang wat hom meegedeel het dat eerste
respondent die koopkontrak
kanselleer omrede daar reeds ’n jaar
verloop het sedert die datum van kontraksluiting. Applikant sê dat
hy daarop onmiddellik
gereël het vir die betaling deur ’n vriend
van die bedrag van R300 000, 00 aan tweede respondent. Dit is
nog dieselfde dag
gedoen. Op 11 Mei 2004 het applikant ’n skrywe,
gedateer 8 Mei 2004, van ’n regskonsultant, ene Van Niekerk,
ontvang waarin
hy die koopkontrak namens eerste respondent
gekanselleer het. Applikant sê dat hy die saak op 24 Mei 2004 met
eerste respondent
bespreek het maar dat eerste respondent hom
meegedeel het dat hy veel meer vir die eiendom kon kry en dat hy bly
staan by sy kansellasie
van die koopkontrak. Applikant sê dat hy
toe die huidige aansoek as ’n saak van dringendheid geloods het.
Tussentydse bevele
[10] Op 31 Mei 2004 is daar by
ooreenkoms tussen die partye ’n bevel gemaak in terme waarvan,
onder meer, eerste respondent gelas
is om hangende die verhoor van
die aansoek tydige kennis aan applikant te gee indien hy die eiendom
aan ’n derde sou verkoop.
Hy is verbied is om intussen met
applikant se besit van die eiendom in te meng.
Eerste respondent
se antwoordende eedsverklaring
[11] Eerste respondent het daarna ’n
antwoordende eedsverklaring afgelewer waarin hy die standpunt
ingeneem het dat die koopkontrak
verval het omdat applikant versuim
het om oordrag te neem van die eiendom binne 12 maande na
ondertekening van die koopkontrak.
Sy eedsverklaring was vergesel
van ’n eedsverklaring van tweede respondent. Volgens tweede
respondent het hy sedert 6 April 2004
gepoog om applikant te beweeg
om die oordragdokumente by sy kantoor te kom teken en die
transportkoste te betaal. Hy het vanaf daardie
datum talle
boodskappe vir applikant by sy werkplek gelaat om by sy kantoor aan
te doen vir daardie doel. Hy het ook op ten minste
drie geleenthede
afsprake met applikant gemaak om hom by sy werkplek te ontmoet sodat
hy die dokumente kon teken maar applikant was
elke keer nie
beskikbaar nie ondanks die feit dat die afsprake gemaak was.
Applikant het uiteindelik op 20 April 2004 die betrokke
dokumente kom
onderteken en die koste betaal.
[12] Tweede respondent het ook beweer
dat applikant dit op ’n stadium oorweeg het om die Yzerfontein
eiendom in die naam van ’n
trust te laat registreer. Hy het ’n
trustakte vir daardie doel opgestel en aan hom gelewer maar ondanks
herhaalde navrae het applikant
hom eers in die eerste week van April
2004 meegedeel dat hy oordrag in sy eie naam sou neem. Volgens
tweede respondent was die periode
van twee weke waartydens applikant
nie gereageer het op sy boodskappe om die oordragsdokumente te teken
en die koste te betaal nie,
van kritieke belang. Hy sê dat hy
gedurende daardie tydperk aan applikant verduidelik het dat hy die
kontraktuele datum vir oordrag
kan mis indien die dokumente nie
onmiddellik onderteken word nie. Applikant se reaksie was dat hy
onder die indruk was dat eerste
respondent nie baie haastig was met
die oordrag nie en dat hy nie bekommerd was nie. Tweede respondent
het erken dat hy applikant
geskakel het om die balans koopprys in te
betaal. Op daardie stadium, het hy beweer, was hy nie bewus van
eerste respondent se voorneme
om die transaksie as gekanselleerd te
beskou nie. Applikant se vriend se tjek vir die balans van die
koopsom het hy nie gebank nie
maar in sy lêer gehou.
[13] Eerste
respondent het verder beweer dat hy ten tyde van sy ontmoeting met
applikant op 2 Mei 2004 onbewus was van diefeit dat
oordrag reeds
moes geskied het ingevolge die koopkontrak. Hy sê dat hy in sy
agterkop gedink het dat die datum vir oordrag iewers
in Junie was.
Eers nadat applikant by sy huis weg was, het hy gaan kyk na die
koopkontrak en gesien dat die datum vir oordrag reeds
verstryk het.
Hy het prokureur van Niekerk daarna opdrag gegee om die kontrak te
kanselleer.
Applikant se repliserende
eedsverklaring
[14] Applikant het ’n repliserende
eedsverklaring afgelewer. Hy het daarin beweer dat hy net voor die
Paasnaweek wat op 9 April
2004 in aanvang geneem het, in die
hospitaal opgeneem is vir ongeveer ’n week waarna hy tweede
respondent se kantore aangedoen
het op 20 April 2004. Hy het ook
aangevoer dat selfs indien hy op 6 April 2004 die oordragdokumente
onderteken het, tweede respondent
in elk geval nie die oordrag voor
22 April 2004 sou kon laat registreer het nie. Hy het die aandag
daarop gevestig dat daar drie
openbare vakansiedae in die betrokke
tydperk was.
Die partye se vernaamste
betoogpunte
[15] Die aansoek het op 11 Oktober
2004 voor my gedien. Mnr de Haan het namens applikant verskyn. Hy
het betoog dat op applikant
se weergawe eerste respondent nie
geregtig was om die koopkontrak te kanselleer nie aangesien applikant
hom nie skuldig gemaak het
aan kontrakbreuk nie. Die rede vir die
vertraging van die oordrag is dat eerste respondent nie betyds
oordrag aangebied het nie.
Hy het met verwysing na
DESAI
NO v DESAI AND OTHERS
[1995] ZASCA 113
;
1996
(1) SA 141
(A) te 148D – 149A betoog dat respondent verantwoordelik
is vir die aktebesorger se versuim in die verband. Aangesien daar ’n
feitelike geskil ontstaan het aangaande die vraag of dit applikant of
tweede respondent was wat die proses vertraag het, het hy aan
die
hand gedoen dat die saak verwys moet word vir die aanhoor van
mondelinge getuienis ten opsigte van hierdie geskilpunt.
[16] Mnr
Fagan het namens eerste respondent verskyn. Hy het betoog dat
klousule 3 van die koopkontrak ’n opskortende voorwaarde
bevat het
en nie ’n kontraksterm nie. Mnr Fagan het in die alternatief
betoog dat indien klousule 3 ’n kontraksterm (en nie
’n
opskortende voorwaarde nie) bevat het, dan het applikant in elk geval
versuim om aan die bepalings daarvan te voldoen. Hy het
ook betoog
dat applikant
reeds
voor 6 April 2004 die oordragsproses vertraag het deur sy versoek dat
daar ’n trust as plaasvervangende koper aangewys word.
Aangesien
applikant finale regshulp aanvra, het hy betoog, moet die toets in
PLASCON-EVANS PAINTS LTD v
VAN RIEBEECK PAINTS (PTY) LTD
[1984] ZASCA 51
;
1984 (3) SA 623
(A) te 634E - 635C toegepas word en die aansoek op
sterkte van die feitelike bewerings van respondente beslis word.
Die geskilpunte
[17] By ontleding van die partye se
eedsverklarings en die advokate se betoë blyk dit dat vier hoof
geskilpunte in die aansoek voor
my is. Ek beoog om puntsgewyse
daarmee te handel. Die geskilpunte kan soos volg saamgevat word:
(1) Bevat klousule 3 ’n opskortende
voorwaarde ?
(2) Het applikant kontrakbreuk gepleeg
deur sy versuim om betyds oordrag te neem?
Het eerste respondent kontrakbreuk
gepleeg deur tweede respondent se versuim om applikant betyds aan te
maan om die nodige dokumente
te teken en die oordragkoste te betaal?
(4) Het eerste respondent nie in elk
geval die eleksie uitgeoefen om die kontrak in stand te hou nie?
Bevat klousule 3 ’n
opskortende voorwaarde?
[18] Eerste respondent se argument
dat klousule 3 van die koopkontrak ’n opskortende voorwaarde (en
nie ’n kontraksterm nie)
bevat, moet eerstens oorweeg word. Indien
geldig, mag dit wees dat al die ander geskilpunte sou wegval. Mnr
Fagan het in hierdie
verband gesteun op die omskrywing van ’n
opskortende voorwaarde in
R
v KATZ
1959 (3) SA 408
(C)
te 417 C, naamlik:
“
a
qualification which renders the operation and consequences of the
whole contract dependent upon an uncertain future event.”
[19] Mnr
de Haan het op sy beurt betoog dat klousule 3 ’n kontraksterm
bevat. Hy het ter stawing van sy betoog verwys na die volgende
passasie in
JURGENS
EIENDOMSAGENTE v SHARE
[1990] ZASCA 81
;
1990 (4) SA 664
(A) te 674 H –J:
“
In
Design and Planning Service v Kruger
1974 (1) SA 689
(T) verklaar
Botha R op 695C - F soos volg:
'In the case of a
suspensive condition, the operation of the obligations flowing from
the contract is suspended, in whole or in part,
pending the
occurrence or non-occurrence of a particular specified event (cf
Thiart v Kraukamp
1967 (3) SA 219
(T) at 225). A term of the
contract, on the other hand, imposes a contractual obligation on a
party to act, or to refrain from acting,
in a particular manner. A
contractual obligation flowing from a term of the contract can be
enforced, but no action will lie to compel
the performance of a
condition (Scott and Another v Poupard and Another
1971 (2) SA 373
(A) at 378 in fin ). This distinction between a condition and a term
is of particular importance in determining the consequences
of the
non-occurrence of the event postulated in a positive suspensive
condition.'
Hierdie
siening is, met eerbied gesê, suiwer. 'Term' word hier gebruik, soos
Kumleben R in Meyer v Barnardo and Another
1984 (2) SA 580
(N) G te
584C - F opgemerk het, nie in die sin van 'n 'provision' van die
ooreenkoms nie, maar 'as an exigible part of it', naamlik
'an
obligation with a corresponding right'. (Vgl ook Locke v Centracom
Property Investments (Pty) Ltd
1985 (2) SA 116
(N) te 117I.) Sowel
die 'term' as die 'condition' is bepalings of 'provisions' van die
ooreenkoms. Waar die bepaling die werking
van 'n besondere
verbintenis (dws die opeisbaarheid van die betrokke prestasie)
uitstel tot, en afhanklik stel van, die plaasvind
al dan nie, van 'n
toekomstige, onsekere gebeurtenis, is die bepaling in wese 'n
opskortende voorwaarde. (Vgl Tuckers Land and Development
Corporation
(Pty) Ltd v Strydom
1984 (1) SA 1
(A) te 10D.) Plaas dit daarenteen
bloot 'n verpligting op die betrokke kontraksparty om voor of op 'n
sekere tydstip 'n bepaalde
prestasie te lewer, is dit 'n tydsbepaling
oftewel 'time clause'. (Vgl De Wet en Yeats Kontraktereg en
Handelsreg 4de uitg op 131
ev; Van Heerden v Hermann
1953 (3) SA 180
(T) te 186A - D; Ferndale Investments (Pty) Ltd v DICK Trust (Pty)
Ltd
1968 (1) SA 392
(A) ; Watson v Fintrust Properties (Pty) Ltd
1987
(2) SA 739
(K) te 761H.).”
[20] Na
my oordeel is die konstruksie van klousule 3 wat mnr de Haan
voorstaan, die korrekte een. Die oordrag van die koopsaak van
die
verkoper aan die koper is een van die essensi
ële
verpligtinge van die verkoper ingevolge ’n koopkontrak. Dit is
presies wat klousule 3 mee handel. Dit bepaal die tydstip
waarop
prestasie gelewer moet word. Ek is gevolglik van mening dat daar nie
meriete is in eerste respondent se betoog dat klousule
3 van die
koopkontrak ’n opskortende voorwaarde bevat nie.
Applikant
se versuim: Verwysing na mondelinge getuienis?
[21] Die
eerste argument wat mnr Fagan in die verband geopper het, is dat
applikant reeds voor 6 April 2004 die oordragproses vertraag
het deur
sy versoek dat daar ’n trust as plaasvervangende koper aangewys
word. My probleem met hierdie
argument
is egter dat sodanige vervanging die sluiting van ’n nuwe
koopooreenkoms sou behels het. Dit het nooit plaasgevind nie
en die
verkoper se verpligtinge ingevolge die oorspronklike koopkontrak is
dus nooit opgeskort of opgehef nie. Ek is derhalwe van
oordeel dat
applikant se vertraging in verband met die moontlikheid dat ’n
trust as koper aangewys word, regtens irrelevant is.
Dit het nie
eerste respondent se verpligting affekteer om tydige stappe te neem
ten einde die Yzerfontein eiendom aan applikant
oor te dra nie.
[22] Die volgende vraag wat beslis
moet word is of applikant se aansoek moet slaag dat die saak na
mondelinge getuienis verwys word
vir doeleindes van die beregting van
die vraag of applikant inderdaad versuim het om betyds te presteer.
Dit is aanvaarde reg dat
dit ’n voorvereiste is vir ’n verwysing
van ’n geskilpunt vir die aanhoor van mondelinge getuienis, dat dit
’n werklike of
egte geskilpunt moet wees. Dit word bepaal op grond
van die eedsverklarings. Sien die volgende
dictum
van
Murray R
in
ROOM HIRE CO (PTY) LTD v
JEPPE STREET MANSIONS (PTY) LTD
1949 (3) SA 1155
(T) te 1162 -1163:
“
The
crucial question is always whether there is a real dispute of fact.
That being so, and the applicant being entitled in the absence
of
such dispute to secure relief by means of affidavit evidence, it does
not appear that a respondent is entitled to defeat the applicant
merely by bare denials such as he might employ in the pleadings of a
trial action, for the sole purpose of forcing his opponent in
the
witness box to undergo cross-examination. Nor is the respondent's
mere allegation of the existence of the dispute of fact conclusive
of
such existence.
'In
every case the Court must examine the alleged dispute of fact and see
whether in truth there is a real issue of fact which cannot
be
satisfactorily determined without the aid of oral evidence; if this
is not done, the lessee, against whom the ejectment is sought,
might
be able to raise fictitious issues of fact and thus delay the hearing
of the matter to the prejudice of the lessor.'
(per
WATERMEYER, C.J., in Peterson v Cuthbert & Co., Ltd. (supra, at
p. 428)).”
[23] Tweede respondent het in sy
antwoordende eedsverklaring pertinente bewerings gemaak aangaande die
pogings wat hy aangewend het
om applikant se samewerking te kry. Hy
het spesifiek verwys na talle boodskappe wat hy gelaat het, na
afsprake wat hy gemaak het
wat nie nagekom is nie en selfs na ’n
uitdruklike waarskuwing van hom aan applikant dat hulle die datum vir
oordrag mag mis indien
die dokumente nie onderteken word nie.
Applikant het hierdie bewerings in sy repliserende eedsverklaring
eenvoudig ignoreer. Hy
het volstaan met die blote stelling dat hy
net voor die Paasnaweek wat op 9 April 2004 begin het, in die
hospitaal opgeneem is vir
ongeveer ’n week.
[24] Ek stem gevolglik saam met mnr
Fagan se betoog dat hier geen werklike geskilpunt of geskilpunte
aangaande applikant se versuim
bestaan wat ’n verwysing vir die
verhoor van mondelinge getuienis regverdig nie. Dit volg dus dat
eerste respondent se bewerings
aangaande applikant se versuim vir
doeleindes van die beregting van hierdie aansoek aanvaar moet word.
Op daardie basis is dit duidelik
dat die tyd wat applikant geneem het
om die dokumente te teken, onredelik lank was. Indien tweede
respondent se aanmaning op 6 April
2004 tydig was, het applikant dus
kontrakbreuk gepleeg. Die vraag of daardie aanmaning tydig was, moet
vervolgens oorweeg word.
Eerste respondent
se beweerde versuim
[25] Die
advokate was dit eens dat 21 April 2004 die sperdatum was wat deur
die koopkontrak vir oordrag bepaal was. Die tydperk van
twaalf
maande het aan die einde van daardie dag verstryk. Dit volg uit die
toepassing van die siviele metode van berekening wat
in ons reg geld
tensy ’n ander metode van berekening uitdruklik voorgeskryf is.
Sien
MINISTER OF POLICE v SUBBULUTCHMI
1980 (4) SA 768
(A) te 771 H – 772 B.
[26] Applikant
se bewering in sy repliserende
eedsverklaring
dat dit eerste respondent
se versuim was wat veroorsaak het dat oordrag nie voor die sperdatum
geskied het nie, berus vierkantig op
die stelling dat eerste
respondent se aktebesorger in elk geval nie gedurende die tydperk
vanaf 6 April 2004 tot 21 April 2004 oordrag
van die eiendom sou kon
laat registreer nie. Aangesien applikant egter
geen
direkte getuienis ter stawing van die stelling voor die hof geplaas
het nie, het mnr de Haan namens applikant aansoek gedoen
om ’n
verdere eedsverklaring in te dien ten einde pertinent met hierdie
aspek te handel.
[27] Mnr
Fagan het namens eerste respondent beswaar gemaak teen die indiening
van verdere eedsverklarings deur applikant. Hy het
egter toegegee
dat die bewering dat registrasie van transport tydig sou geskied het
indien die nodige dokumente op 6 April 2004 deur
applikant onderteken
was, ’n wesenlike element van eerste respondent se saak is en dat
dat daardie bewering nie uitdruklik deur
eerste respondent gemaak is nie.
[28] In
die omstandighede het ek geoordeel dat dit gepas sou wees om
applikant
wel toe te laat om
’n eedsverklaring in te dien ten einde met die kritieke stelling te
handel.
Ek het gevolglik op 11 Oktober
2004 verlof aan applikant verleen om ’n verdere eedsverklaring in
te dien ten einde te handel met
die tydsverloop wat in die maand
April 2004 in die Aktekantoor ondervind is om oordrag soos die een in
die onderhawige geval, te
laat registreer. Verlof is ook aan eerste
respondent verleen om ’n antwoordende eedsverklaring in te dien en
aan die advokate
vir beide partye om daarna aanvullende skriftelike
betoogpunte in te dien.
[29] Appellant het ’n eedsverklaring
van mnr Anton Schoombee ingedien. Hy praktiseer reeds 12 jaar as
prokureur en aktebesorger
en hy is vertroud met die prosedures wat
gevolg word in die Aktekantoor. Hy het die normale prosedure beskryf
wat geld vir die oordrag
van eiendom in die Aktekantoor. Die
aktebesorger moet bepaal of daar enige verbande is wat gekanselleer
moet word of nuwe verbande
wat geregistreer moet word. In beide
gevalle is samewerking met die prokureur wat die kansellasie of
registrasie van die verband
behartig, noodsaaklik. Die aktebesorger
moet die plaaslike owerheid skakel ten einde te bepaal of daar
uitstaande belastings is
en om ’n munisipale waardasiesertifikaat
te verkry. Die dokumente wat opgestel moet word is, behalwe die nuwe
titelakte, die prokurasie
om oordrag te gee en die verklarings van
koper en verkoper vir hereregte doeleindes. Die betaling van
hereregte by die SA Inkomstediens
(“SAID”) en die verkryging van
die hereregte-kwitansie moet geskied voordat die akte ingedien kan
word. Die normale wagtyd vir
die hereregte–kwitansie is 3 tot 4
werksdae. Die belastinguitklaringsertifikaat kan bekom word van die
plaaslike owerheid nadat
uitstaande belastings betaal is. Daarna kan
indiening van die akte by die Aktekantoor plaasvind. Dit verg
samewerking met die prokureurs
wat die kansellasie en registrasie van
verbande behartig. Die aktes kom normaalweg na verloop van tussen 6
tot 9 werksdae op vir
registrasie. Die normale wagtyd in April 2004
was 8 werksdae. Registrasie kan op die vroegste op die
daaropvolgende dag plaasvind.
[30] Schoombee het
vervolgens met die feite van die onderhawige geval gehandel. Indien
die ondertekening van die oordragdokumente
en betaling van die
oordragkoste deur die koper op 6 April 2004 plaasgevind het, dan sou
die hereregtekwitansie op die vroegste teen
13 April 2004 beskikbaar
gewees het aangesien dit vanaf Vrydag 9 April tot Maandag 12 April
2004 Paasnaweek was. Indiening van die
akte sou op die volgende
werksdag kon geskied het wat Donderdag 15 April 2004 was (Woensdag 14
April 2004 was ook ’n openbare vakansiedag).
Indien die akte op
Donderdag 15 April 2004 ingedien was, sou 26 April 2004 die heel
vroegste datum gewees het wat die akte sou kon
opkom vir registrasie.
Registrasie sou dus nie voor of op 21 April 2004 geskied het nie.
Hy het egter daarop gewys dat die Assistent-Registrateur
van Aktes
(“die Registrateur”) wel in uitsonderlike gevalle die
bespoediging van die proses toelaat in welke geval die akte op
die
vierde dag opkom vir registrasie. Sodanige toegewing berus in sy
diskresie en word gewoonlik net toegelaat in geval van naderende
dood.
[31] Eerste
respondent het ’n eedsverklaring van mnr David Kagan ingedien. Hy
is in 1973 toegelaat as prokureur en aktebesorger
en het sedert
daardie datum as aktebesorger gepraktiseer behalwe vir die tydperk
van 1988 tot 1998. Kagan het in die algemeen saamgestem
met
Schoombee se beskrywing van die normale prosedure en die tydsverloop
daarvan. Hy het saamgestem dat die normale wagtyd vir die
hereregtekwitansie drie tot vier werksdae is. Volgens hom is dit
egter moontlik om die kwitansie binne twee werksdae te kry indien
die
dringendheid van die saak onder die SAID se aandag gebring word.
Kagan het verder gesê dat hy saamstem met Schoombee dat ’n
akte in
April 2004 normaalweg binne 6 tot 9 werksdae sou opkom vir
registrasie. Hy het egter daarop gewys dat die Registrateur die
bevoegdheid het kragtens artikel 45(3) van die Regulasies wat
ingevolge artikel 10 van die Registrasie van Akteswet 47 van 1937
uitgevaardig
is, om toe te laat dat die proses bespoedig word.
Hierdie regulasie lees soos volg:
“
(3) Na
verstryking van òf vyf òf ses werksdae, na gelang die Registrateur
bepaal, na sodanige indiening en gedurende die ure wat
die
Registrateur na sy goeddunke bepaal, moet alle aktes wat vir
verlyding voor die Registrateur of registrasie deur die Registrateur
geskik is, ... ...voor die Registrateur verly word of deur die
Registrateur geregistreer word, maar die Registrateur het die
dikresie
om toe te laat dat aktes verly word of geregistreer word
voor die die tyd of verstryking van die tydperk deur hom vasgestel en
ook
om aktes wat nie binne sodanige tyd of tydperk verly of
geregistreer is nie, te verwerp”
Kagan sê dan die volgende in
paragraaf 12 van sy eedsverklaring:
“
Notwithstanding
this provision, I agree with Mr Schoombee that the usual time which
elapses – and would have elapsed in April 2004
– before a deed
comes up for registration is six to nine working days. However, the
Registrar may, if satisfied that registration
is genuinely required
as a matter of urgency, ensure that a deed comes up for registration
within the minimum prescribed period of
five days (or even more
quickly, as Mr Schoombee testifies in the last paragraph of his
affidavit). Mr Schoombee correctly identifies
one cause of urgency
as the impending death of one of the parties to the deed of sale.
This is not however the only example of urgency:
a deemed lapsing
period in a deed of sale, in the event that transfer is not
registered by a certain date, may well constitue, for
the Registrar,
an alternative good ground for urgency.”
Kagan
het ook verskil van Schoombee se mening dat die akte vroegstens
geregistreer kan word die dag nadat dit opkom. Volgens hom
kan dit
met die Registrateur se toestemming geregistreer word op die dag wat
die akte opkom vir registrasie. Sodanige toestemming
word gereeld
gevra en verleen. In die onderhawige geval sou dit volgens hom dus
wel moontlik gewees het om die oordrag voor of op
21 April 2004 te
laat registreer indien die Registrateur se goedkeuring tot
bespoediging verkry was.
[32] Mnr de Haan het in sy aanvullende
betoogpunte die argument geopper dat dit uit eerste respondent se
eedsverklarings blyk dat
nóg hy nóg sy aktebesorger die
aangeleentheid as dringend beskou het. Daar is geen werklike stappe
geneem om die proses op ’n
buitengewone wyse te bespoedig nie. Dit
is dus waarskynlik, so het hy betoog, dat selfs indien applikant die
nodige dokumente op
6 April 2004 onderteken het, transport in elk
geval nie voor of op 21 April 2004 geregistreer sou gewees het nie.
[33] Mnr Fagan, aan die ander kant,
het betoog dat eerste respondent se verteenwoordiger eers op 8 Mei
2004 die brief van kansellasie
aan applikant gestuur het en dat
applikant dit op 11 Mei 2004 ontvang het. Die koopkontrak was dus
steeds geldend tot 11 Mei 2004.
Dit blyk uit die getuienis van die
aktebesorgers dat oordrag van die Yzerfontein eiendom in elk geval
voor 11 Mei 2004 kon plaasgevind
het. Eerste respondent was dus nog
steeds in staat om sy verpligtinge ingevolge die kontrak na te kom
totdat hy besluit het om die
kontrak te kanselleer. In die
alternatief het mnr Fagan betoog dat dit uit Kagan se eedsverklaring
blyk dat ’n transportbesorger
wel die sperdatum van 21 April 2004
kon haal indien buitengewone stappe gedoen is weens die dringendheid
van die saak.
[34] Die
regsbeginsel waarop applikant hier steun is duidelik
genoeg.
Eerste respondent kan nie op applikant se mora (versuim) steun ten
einde sy kansellasie van die kontrak te regverdig indien hy self
in
mora was op die stadium wat hy beweer applikant in mora verval het
nie. Indien hy self in mora verkeer het dan is sy eie mora
die
oorsaak van die feit dat oordrag nie plaasgevind het voor die
sperdatum verstryk het nie.
Sien
GROUP
FIVE BUILDING LTD
v
MINISTER OF COMMUNITY DEVELOPMENT
[1993] ZASCA 75
;
1993
(3) SA 629
(A) te 651 C – D:
“
When,
on the other hand, the conduct of the employer is unlawful (and
constitutes a breach of contract) the position may be different,
for
it stands to reason that a debtor is excused from performing an
obligation on time if his creditor wrongfully prevented him from
doing so (cf Van der Merwe, Van Huyssteen and Others Contract at
271). So, for example, it has been held that a building owner cannot
enforce a penalty clause if the delay complained of was caused by his
or his agent's default (cf Hansen and Schrader v Deare (supra
at 45);
Cullinan v The Bettelheim Building Co (1890) 3 SAR 235; Hendricks
and Soeker v Atkins
(1903) 20 SC 310).”
De
Wet en Van Wyk Kontraktereg en Handelsreg 6e uitgawe
te
162
formuleer
die beginsel nog meer bondig:
“
Dit
spreek dus vanself dat waar die vertraging aan die skuldeiser te wyte
is, die skuldenaar nie in mora kan verkeer nie.”
[35] Die volgende vraag is egter
moeiliker: Wie dra die bewyslas ten opsigte van die vraag of eerste
respondent nie self in
mora
verkeer het toe applikant aangemaan is om die dokumente te teken en
die koste te betaal nie? Aan die een kant kan betoog word dat
dit
applikant is wat die bewyslas dra aangesien hy die verweer opwerp dat
eerste respondent self kontrakbreuk gepleeg het. Aan die
ander kant
kan gesê word dat dit eerste respondent is omdat dit hy is wat
beweer dat hy die kontrak gekanselleer het en dat sy eie
gebrek aan
versuim een van die voorvereistes is vir sy kansellasie van die
kontrak.
[36] Daar is beslissings van die
Appèlhof wat beide standpunte steun. Die uitspraak in
NEL
v CLOETE
1972 (2) SA 150
(A) is gesag in eerste respondent se guns. Sien die volgende
passasie, te 164 B – G:
“
Ek
behandel vervolgens die betoog dat die aanmaning (en die daarby
inbegrepe kennisgewing van ontbinding) regtens kragteloos was
aangesien
die daarin bepaalde tydperk waarin verweerder moes voldoen,
onredelik was. In hierdie verband verwys ek, eerstens, na 'n vraag
wat
nòg in die Hof a quo nòg in hierdie Hof geopper is, nl., watter
party met die bewyslas beswaar is ten aansien van die geskilpunt
betreffende onredelikheid van die tydperk waarin voldoen moet word.
In die reeds aangehaalde artikel van Prof. De Vos, 'Mora Debitoris
and Rescission'; 1970 S.A.L.J. bl. 304 op bl. 311) word, na
aanleiding van die uitspraak in Fluxman v Brittain,
1941 AD 273
, aan
die hand gedoen dat die skuldenaar met die bewyslas beswaar is.
Na
my mening is daar 'n aantal gewysdes wat stawing vir hierdie stelling
bied. (Kyk bv., Mackay v Naylor, 1
917 T.P.D. 533
; Wellington Board of
Executors Ltd. v Schutex Industries (Pty.) Ltd.,
1952 (3) SA 170
(C)
; Rae v Rohrs and Another,
1954 (2) SA 235
(N) op bl. 237C - N). Na
my mening sou betoog kon word dat billikheidsoorwegings 'n besluit
dat die skuldenaar met die bewyslas beswaar
moet word, waar hy hom
daarop wil beroep dat die aanmaning, weens onredelikheid van die
daarin gestelde tydperk, regtens kragteloos
is. (Kyk Fluxman v
Brittain, supra op bl. 295, en Pillay v Krishna and Another,
1946 AD
946
op bl. 954).
In
die onderhawige geval, om redes wat hieronder blyk, is dit egter
onnodig om bogenoemde vraag nou af te handel, en is dit moontlik
ook
onwenslik om dit te doen, aangesien dit nie in die betoë toegelig is
nie. Ek aanvaar vir die doeleindes van hierdie appèl,
ten voordele
van verweerder, dat eiser met die bewyslas beswaar is ten aansien van
die vraag of die tydperk in die aanmaning gestel,
in die
omstandighede, 'n redelike geleentheid tot voldoening verleen het.”
[37] Die uitspraak in
VER
ELST v SABENA BELGIAN WORLD AIRLINES
1983 (3) SA 637
(A), daarenteen is gesag vir die stelling dat dit
eerste respondent is wat die bewyslas dra. Ek haal die relevante
gedeelte van
Trengove AR
se uitspraak, te 646E - 647H, volledig aan:
“
Hiermee
kom ek dan by die netelige vraag van die bewyslas betreffende die
redelikheid, al dan nie, van die termyn wat in die aanmaning
vir
voldoening gestel is. In Nel v Cloete (supra ) verwys WESSELS AR op
164B - F in die algemeen na hierdie kwessie maar vind dit
nie nodig
om daaroor te besluit nie. Hy wys egter daarop dat De Vos in sy
artikel "Mora debitoris and Rescission" (supra
op 304) na
aanleiding van die uitspraak in Fluxman v Brittain
1941 AD 273
te
kenne gee dat die skuldenaar blykbaar met die bewyslas beswaar is, en
dat die volgende gewysdes oënskynlik ook stawing vir hierdie
stelling bied, naamlik Mackay v Naylor
1917 TPD 533
; Wellington Board
of Executors Ltd v Schutex Industries (Pty) Ltd
1952 (3) SA 170
(C) ;
Rae v Rohrs and Another
1954 (2) SA 235
(N) op 237C - E. Na my
oordeel het hierdie gewysdes egter nie op 'n geval soos die
onderhawige betrekking nie. By ontleding blyk
dit dat hulle
hoofsaaklik gaan oor die nakoming van kontraktuele verpligtings,
terwyl dit in hierdie saak gaan oor die verwerwing
van 'n
buite-kontraktuele reg, naamlik die terugtredingsreg waarop
respondent hom beroep. Hoewel die dispuut in Fluxman v Brittain
(supra ) gegaan het oor die nakoming van 'n kontraktuele verpligting,
en nie die verwerwing van 'n terugtredingsreg nie, wys TINDALL
AR in
die volgende passasie van sy uitspraak op 294 - 295 nietemin op die
verskil tussen die twee gevalle en die uitwerking wat dit
op die
bewyslas het:
"In Mackay v Naylor (supra
), a case of a lease of a rece-horse (an innominate contract which in
England would be called a bailment
for reward), MASON J stated that
it is clear that ordinarily it rests with the debtor to advance the
reasons for the granting of
the delay. I infer that the learned Judge
considered that that is implied in the said authorities. The other
learned Judge who gave
reasons in that case remarked:
'If the bailee
contends that he ought to have a reasonable A notice and that the
bailor is acting unreasonably in not giving a proper
interval of time
for the return of the thing leased, it is for him to set that up as a
defence and to prove that the termination
is unreasonable and what,
under the circumstances, is a reasonable notice.'
This statement was, I infer,
also based on the view that the authorities mentioned contained such
an implication. There is B force
in that view, considering that the
facts bearing on the question of a reasonable delay are generally in
the knowledge of the bailee.
But in a treatise written by the late Dr
I van Zyl Steyn on Mora Debitoris I find that the learned author
takes a different view.
After stating that the object of the demand,
where no date for fulfilment is fixed, is to inform the debtor that
he must pay, the
writer states (at 78) that the rule according to our
law is that the obligation rests on the creditor to fix when the
reasonable
time has elapsed. If the passage referred to means that
the creditor can only recover the debt if he has given the debtor
notice
calling on him to pay within a fixed time which is reasonable,
I am not aware of any authority which goes so far. The authorities
quoted by the author for the statement, namely Celliers v Papenfus &
Rooth
1904 TS 73
and Milner v Friedman's Trustee
1925 OPD 296
, do not
support it. The passage cited from Celliers v Papenfus & Rooth
dealt with damages claimable by a purchaser who repudiates
on the
ground of non-delivery and his duty to inform the seller that he
repudiates the contract on the ground of non-delivery, and
that he
claims damages for breach of contract. Milner v Friedman's Trustee
dealt with a purchaser's liability to pay interest on
the price, and
with the question of mora as bearing on such liability. Nor do cases
like Federal Tobacco Works v Barron & Co
1904 TS 483
, Breytenbach
v Van Wyk
1923 AD 541
and Landau v City Auction Mart
1940 AD 284
apply, for there the Court had to deal with the question whether a
purchaser, in order to entitle him to repudiate the contract,
had to
take steps to put the seller in mora.
The
question whether, in a contract in which no date of fulfilment has
been fixed, the creditor can sue for fulfilment without calling
on
the debtor to pay within a reasonable time, is a different one."
Soos
ek reeds gesê het, is die terugtredingsreg waarop respondent
aanspraak maak 'n buite-kontraktuele reg. Respondent moes bewys
dat
hy hierdie reg verwerf het en een van die voorvereistes vir die
verwering daarvan was dat appellant in mora verkeer het. In Nel
v
Cloete (supra ) het WESSELS AR op 162H - 163A dit so gestel:
"Ek
het hierbo daarna verwys dat daar wel 'n leemte in ons reg was, wat
daartoe gelei het dat die regspraak verplig was om 'n
reg van
terugtrede op grond van mora te erken in omstandighede waar
sodanige verligting nie deur Romeinse of Romeins-Hollandse
reg
geoorloof was nie. Soos uit Microutsicos (supra ) blyk het hierdie
Hof aan mora 'n gevolg gegee wat vreemd aan Romeins-Hollandse
beginsels is, nl 'n terugtredingsreg na aanleiding van 'n 'notice of
rescission'. Met ander woorde, mora lei nou nie slegs tot verhoging
en uitbreiding van die skuldenaar se verpligtinge nie, maar ook tot
'n uitbreiding van die skuldeiser se regte. Na aanleiding van
'n
'notice of rescission' verkry hy dieselfde terugtredingsreg as wat 'n
lex commissoria sou gemagtig het."
Hieruit
volg dit, na my mening, dat waar respondent hom in die onderhawige
geval op 'n terugtredingsreg beroep die bewyslas op hom
gerus het om
oa te bewys dat hy appellant opportuno loco et tempore aangemaan het.
Respondent moes maw bewys dat die voorgeskrewe
termyn vir voldoening
'n redelike termyn was.”
[38] Na my oordeel moet die benadering
van
Trengove AR
in die
VER ELST
saak ook in die huidige saak toegepas word. Dit is eerste respondent
wat die verweer teen applikant se vordering opper dat hy die
koopooreenkoms gekanselleer het. Om daarin te slaag moet hy bewys dat
hy geregtig was om dit te kanselleer. Hy moet dus bewys dat
applikant kontrakbreuk gepleeg het wat hom geregtig gemaak het om die
kontrak te kanselleer. Dit behels na my oordeel dat daar bewys
moet
word dat tweede respondent ’n tydige versoek aan applikant gerig
het om die nodige dokumente te teken en die oordragskoste
te betaal.
Die feit dat eerste respondent hier op ’n binne-kontraktuele
terugtredingsreg staatmaak terwyl die skuldeiser in die
Ver
Elst
saak ’n
buite-kontraktuele terugtredingsreg uitgeoefen het, is na my mening
irrelevant. In beide gevalle is die bestaan van
mora
aan die kant van die skuldenaar ’n voorvereiste vir die uitoefening
van die terugtredingsreg. Ek benader die feite dus op die
basis dat
die bewyslas op eerste respondent rus om aan te toon dat sy
aktebesorger applikant betyds aangemaan het om die dokumente
te
onderteken.
[39] Voordat ek met die feite handel
is dit nodig om kortliks daarop te wys dat sommige van die advokate
se argumente in hierdie verband,
na my oordeel, nie geldig is nie.
Mnr de Haan het betoog dat tweede respondent as ’n feit nie baie
haastig was om die oordrag
geregistreer te kry nie. Hy het
byvoorbeeld nie gepoog om enige van die stappe buitengewoon te
bespoedig nie. Na my oordeel is
die werklike spoed waarteen tweede
respondent gewerk het egter nie direk relevant nie. Die vraag wat ek
op hierdie stadium moet
oorweeg is wat die redelike tydsverloop van
die proses sou gewees het in die hande van die deursnee aktebesorger.
Dit sal bepaal
wat die laaste dag was waarop tweede respondent
applikant kon aangemaan het en nog steeds redelikerwys in staat
gewees het om oordrag
voor die sperdatum te gee.
[40] Mnr Fagan se argument dat tweede
respondent tot 10 Mei 2004 gehad het om oordrag te gee, is na my
mening ook nie geldig nie.
Eerste respondent sou slegs ’n
binne-kontraktuele terugtredingsreg gehad indien applikant versuim
het om die nodige dokumente
te teken en koste te betaal as gevolg
waarvan oordrag nie voor of op die sperdatum geskied het nie. Indien
tweede respondent versuim
het om applikant betyds aan maan om dit te
doen en die sperdatum verstryk het, dan sou eerste respondent nie
meer ’n binne-kontraktuele
terugtredingsreg gehad het nie. Daarna
sou hy slegs ’n buite-kontraktuele (dws gemeenregtelike)
terugtredingsreg gehad het wat
ten minste ’n kennisgewing aan
applikant van sy voorneme om terug te tree, sou geverg het. Dit is
gemeensaak dat so ’n reg nooit
deur eerste respondent verwerf is
nie.
[41] Dit bring my terug by die vraag
of eerste respondent wel die sperdatum van 21 April 2004 sou gehaal
het. Dit blyk uit die getuienis
van die twee aktebesorgers dat die
sperdatum van 21 April 2004 beslis nie gehaal sou gewees het indien
die proses die normale tydsverloop
in die Aktekantoor gevolg het nie.
Kagan se mening dat daardie datum wel bereik kon word berus op
verskeie aannames. Die vraag ontstaan
of dit realistiese aannames is.
Die eerste aanname is dat die hereregtekwitansie reeds op 6 April
2004 aangevra kon word. Daardie
aanname is myns insiens nie
geregverdig nie. Volgens tweede respondent het hy
“sedert
6 April 2004 gepoog”
om
applikant te beweeg om die dokumente te teken en die oordragkoste te
betaal. Hiervan kan afgelei word dat sy eerste versoek op
6 April
2004 aan applikant gerig was. Ingevolge die koopkontrak was
applikant egter net verplig om die nodige dokumente te teken
en die
oordragskoste te betaal “
onmiddellik”
nadat die aktebesorger die versoek daarvoor gerig het.
[42] Eerste respondent se
betoog (op grond van Kagan se getuienis) veronderstel skynbaar dat
applikant nog op dieselfde dag, naamlik
6 April 2004, die dokumente
moes kom teken en die koste betaal. Ek kan egter nie daarmee
saamstem nie. Die betekenis van die begrip
‘onmiddellik’ is al
in verskeie uitsprake van die howe bespreek. Ek verwys na enkeles
daarvan wat, gegewe die huidige konteks,
na my mening as relevant
beskou kan word.
[43] In
ORKIN
BROS. (PRETORIA) v AH KAI
1935
W.L.D. 44
te 46 is beslis dat die woord “
immediately”
in artikel 120 van die destydse Insolvensiewet, 32 van 1916, die
betekenis dra van
“such
convenient time as was reasonably requisite for doing the thing”
.
Daardie artikel het gehandel met die indiening by die Meester van
akte van boedelafstand na die uitvoering daarvan. Volgens die
hof het
’n vertraging van 3 dae steeds binne die bestek van
“immediately”
geval.
[44] In
KALI v INCORPORATED GENERAL
INSURANCES LTD
1976 (2) SA
179
(D) is ’n kennisgewing aan ’n versekeraar binne twee dae na
’n ongeluk as onmiddellike kennis beskou.
Milne
R
het,
te 185g - 186B,
met goedkeuring na die
volgende gesag verwys:
I
agree with the view expressed by VAN DER RIET, J., in Collen v. A.A.
Mutual Insurance Association Ltd.,
1954 (3) SA 625
(E) at pp. 629 -
630, where he said that 'so soon as possible' is not as peremptory as
'immediately' but that even in the interpretation
of 'immediately'
there is implied the element of 'reasonableness'. I agree also that
'it
is obvious that the intention of the condition is to give the
insurer sufficient notice of the accident in order that it may
take
adequate steps to protect its interests'.
In
Hean v. General Accident, Fire & Life Assurance Corporation Ltd.,
1931 NPD 215
at p. 221, it was held that 'immediate' in the clause
there under consideration meant 'reasonably immediate, having regard
to the
circumstances of the case' and that it did not mean that
immediately the accident had happened notice was to be given without
any
delay at all. Cf. also Re Coleman's Depositories Ltd. and Life
and Health Assurance Association,
(1907) 2 K.B. 798
at p. 807, where
FLETCHER MOULTON, L.J.,
expressed
the view that some slight delay might not prevent the notice from
being immediate and said that
'although
the word 'immediate' is no doubt a strong epithet I think it might
fairly be construed as meaning with all reasonable speed
considering
the circumstances of the case'
It
is not without interest that in Farrell v. Federated Employers
Insurance Association Ltd.,
(1970) 3 All E.R. 632
at p. 635, DENNING,
M.R., thought that to be 'immediate' the notice in question should
have been given 'soon' after the 'event in'
question and that notice
given 14 days after the event might be timeous.”
In
daardie geval is kennisgewing binne twee dae as voldoende beskou.
[45] In
ROYAL
MUTUAL INSURANCE CO (PVT) LTD v MUBAIWA
1990 (4) SA 177
(ZH) het
Blackie
R,
te 179 G-I, die volgende
gesê:
“
Plaintiff's
second ground of exception to this defence is that the plea does not
disclose that the notice was given 'immediately upon
the occurrence
of the accident'. In Hean v General Accident, Fire and Life Co Ltd
1931 NPD 215
the word 'immediately' was said to mean 'reasonably
immediate having regard to the circumstances of the case'. In Smith
and Smith
NO v Hulley and South British Insurance Co Ltd 1961 R&N
259 (SR) the word was said to mean 'as soon as possible in the
circumstances'.
I accept those definitions as being, for practical
purposes, identical, and as being applicable to this case. See also
Collen v AA
Mutual Insurance Association Ltd
1954 (3) SA 625
(E) at
629 - 30.
Die hof het beslis dat ’n
kennisgewing na 6 (ses) werksdae nie onmiddellik was nie.
[46] Na my oordeel is die betekenis
van ‘onmiddellik’ in die onderhawige koopkontrak soortgelyk aan
dié wat in die bogenoemde
sake gevolg is. Ek sou dit soos volg
formuleer: ‘So spoedig doenlik as wat redelikerwys van die koper
in die omstandighede verwag
kon word’. Een van die omstandighede
is natuurlik dat daar byna 12 maande reeds verstryk het sedert die
koopkontrak aangegaan
is. Daar was dus geen rede gewees waarom
applikant skielik onder buitengewone druk geplaas moes word nie. Daar
is ook van applikant
verlang om ’n aansienlike bedrag geld te
betaal. Dit sou onredelik wees om te verg dat hy dit sonder enige
verwyl hoegenaamd beskikbaar
moes hê. Met inagneming van hierdie
omstandighede is ek van mening dat dit nie redelikerwys van applikant
verwag word om vroeër
as op die tweede werksdag nadat hy die
aktebesorger se versoek ontvang het, die nodige dokumente te teken en
die koste te betaal
nie. Tweede respondent sou dus vroegstens op die
derde werksdag na die 6e April 2004 (dit is op Dinsdag 13 April)
aansoek kon doen
om die hereregte-kwitansie. Daarna het daar net 5
(vyf) werksdae oorgebly tot en met 21 April 2004.
[47] Die betoog namens eerste
respondent dat tweede respondent nog steeds in staat sou gewees het
om die akte op 21 April 2004 te
laat registreer berus op vier verdere
aannames wat elkeen ’n afwyking van die normale tydsverloop
veronderstel. Die eerste aanname
is dat die SAID oortuig kon word om
as ’n saak van dringendheid die kwitansie reeds op die tweede en
nie eers op die derde werksdag
nie, uit te reik. Tweedens word
veronderstel dat die akte nog op dieselfde dag wat die kwitansie
uitgereik word, ingedien kon word.
Die derde aanname is dat die
akte binne vier werksdae sou opkom vir registrasie. Die vierde is
dat die akte nog dieselfde dag
waarop dit opkom, geregistreer sou
word.
[48] Na my oordeel kleef daar
onsekerheid aan elk van hierdie vier aannames. Die eerste, derde en
vierde aannames berus op die veronderstelling
dat die betrokke
amptenaar in elk van die gevalle sy diskresie in die verkoper se guns
sou uitgeoefen het om die saak te bespoedig.
Daar is na my mening
egter geen sekerheid of selfs waarskynlikheid dat hy dit sou gedoen
het nie. Die amptenaar kon byvoorbeeld,
met regverdiging, die
standpunt ingeneem het dat dit die verkoper self of sy aktebesorger
is wat vir die vertraging verantwoordelik
was. Dit is na my mening
ook relevant dat daar geen inherente dringendheid in die
aangeleentheid was in die sin dat eerste respondent
die geld dringend
benodig het nie. As ’n feit het tweede respondent ook nie om
daardie rede die Registrateur genader om die proses
te bespoedig nie.
Applikant sou klaarblyklik, indien sy toestemming gevra gewees het,
ingestem het tot die verlenging van die sperdatum.
Die tweede
aanname waarop Kagan se berekening berus, is ook problematies. Dit
sou byvoorbeeld afhang van die presiese tydstip waarop
die kwitansie
ontvang word en die samewerking van die ander aktebesorgers wat
betrokke was.
[49] Daar is ook by my onsekerheid
aangaande die wyse waarop Kagan sy berekening gemaak het van die
aantal werksdae tussen indiening
en registrasie van die akte. Hy sê
enersyds dat die dag van indiening as die eerste dag tel. Hy beweer
dan dat die Registrateur
in sy diskresie registrasie binne die by
regulasie voorgeskrewe tydperk van vyf of ses dae kan toelaat. Die
tydperk van 5 (vyf)
of 6 (ses) dae in die regulasie kan egter nie
vertolk word op die basis dat dit registrasie
binne
daardie tydperk toelaat nie. Dit laat registrasie toe “na
verstryking” van die betrokke aantal dae. Kagan sê dan dat dit
selfs
vroeër kan geskied naamlik na die vier dae wat Schoombee
vermeld. Die punt is egter dat Schoombee hierdie as ’n
buitengewone
uitsondering sien wat toegepas kan word in die geval van
dood. Dit volg nie noodwendig dat dit ook sou geld waar dit net gaan
om
die behoud van ’n kontrak nie.
[50] Die bewyslas, soos ek hierbo
beslis het, rus op die eerste respondent. Indien aanvaar word dat
die koper redelikerwys tot en
met die tweede werksdag na 6 April
2004, die dokumente kon voltooi en die koste betaal, dan is die
oorblywende 6 (ses) werksdae tot
en met 21 April 2004, selfs volgens
Kagan se optimistiese tydskaal, maar op die veronderstelling dat die
Registrateur registrasie
na verstryking van (5) vyf werksdae (dws op
die sesde werksdag) na indiening sou toelaat, nie voldoende nie.
Selfs indien aanvaar
word dat die Registrateur in ’n gepaste geval
registrasie na verstryking van slegs vier werksdae sou kon toelaat,
dan is daar na
my mening, in die lig van die kumulatiewe effek van al
die onsekerhede waarin Kagan se aannames gehul is, steeds nie bewys
dat die
oordrag voor of op 21 April 2004 gegee sou gewees het nie.
Ek is derhalwe van mening dat eerste respondent nie op ’n oorwig
van
waarskynlikhede bewys het dat sy aktebesorger se “
versoek”
betyds aan applikant gerig
was nie. Dit volg dus dat eerste respondent hom nie op applikant se
beweerde versuim kan beroep as ’n
geldige grond vir die kansellasie
van die kontrak nie.
Die leerstuk van eleksie
[51] In die lig van die
gevolgtrekking waartoe ek hierbo gekom het, is dit streng gesproke
nie vir my nodig om met die vierde geskilpunt
te handel nie. Ek het
dit egter oorweeg en handel gevolglik daarmee aangesien ek moontlik
kon fouteer het met my gevolgtrekking
ten opsigte van eerste
respondent se versuim.
[52] Alhoewel
die kwessie van eleksie nie
eo
nomine
in die
eedsverklarings geopper is nie ontstaan die vraag tog uit die feite
wat die partye geopper het, of eerste respondent nie weens
die
leerstuk van eleksie aan die koopkontrak gebonde gehou moet word nie.
In
MINISTER VAN WET EN ORDE
v MATSHOBA
1990 (1) SA 280
(A) is bevestig dat ’n regspunt wat uit die bewese feite in
mosie-verrigtinge ontstaan, wel deur die hof oorweeg kan word mits
die teenparty nie daardeur benadeel word nie. Sien die volgende
passasie te 285 E-H:
“
Hierdie
Hof het al dikwels beslis dat 'n regspunt wat nie pertinent in 'n
appellant se aansoek geopper word nie maar wel uit die bewese
feite
ontstaan, deur die Hof oorweeg mag word en die basis van sy uitspraak
mag vorm. Sien Van Rensburg v Van Rensburg en Andere
1963 (1) SA 505
(A) op 509H - 510B; Sentrale Kunsmis Korporasie (Edms) Bpk v NKP
Kunsmisverspreiders (Edms) Bpk
1970 (3) SA 367
(A) op 404D - G;
Minister of Justice v Nationwide Truck Hire (Pty) Ltd
1981 (4) SA 826
(A) op 833G in fin ; en Cabinet for the Territory of South West
Africa v Chikane and Another
1989 (1) SA 349
(A) op 360F - G.
Hierdie beginsel word egter gekwalifiseer deur die voorbehoud dat die
Hof alleen so kan optree as daar geen onbillikheid
teenoor die
respondent geskied nie. In die sake word hierdie element gewoonlik
uitgedruk deur te vereis dat alle relevante feite
voor die Hof moet
wees (vgl, bv die Sentrale Kunsmis -saak supra op 404F - G; die
Nationwide Truck Hire -saak supra op 833H - 834A
en Chikane se saak
supra op 360G - H). Hierdeur word die mees voor die hand liggende
bron van moontlike onbillike benadeling van
die respondent
uitgeskakel.”
Die applikant het in sy loodsende
eedsverklaring gehandel met al die tersaaklike feite wat die
kansellasie van die ooreenkoms voorafgegaan
het en eerste en tweede
respondente het daarop geantwoord. Hierdie is dus na my oordeel ’n
geval waar die relevante feite wel
voor die hof is.
[53] Dit is gevestigde reg dat die
blote aanbied van prestasie deur ’n skuldenaar nadat die skuldeiser
se reg om die kontrak te
kanselleer ontstaan het, nie die skuldeiser
daardie reg ontneem nie. Sien
BOLAND
BANK LTD v PIENAAR AND ANOTHER
1988 (3) SA 618
(A). Die skuldeiser kan egter sy reg verbeur om die
kontrak te kanselleer indien hy die keuse het (soos in hierdie geval)
om die
kontrak te kanselleer of in stand te hou en hy verkies om dit
in stand te hou. Die vraag wat ontstaan is of eerste respondent nie
die eleksie gemaak het om die koopkontrak in stand te hou nie.
[54] In
DU
PLESSIS AND ANOTHER NNO v ROLFES LTD
[1996] ZASCA 45
;
1997 (2) SA 354
(A) het
Zulman
WnAR
met die leerstuk van
eleksie gehandel en, te 364 G – 365 A, met goedkeuring verwys na
die volgende passasie in die uitspraak van
Watermeyer
WnR
in
SEGAL
V MAZZUR
1920 CPD 634
te
644 - 645:
'Now,
when an event occurs which entitles one party to a contract to refuse
to carry out his part of the contract, that party has
the choice of
two courses. He can either elect to take advantage of the event or
he can elect not to do so. He is entitled to a
reasonable time in
which to make up his mind. . . . Whether he has made an election one
way or the other is a question of fact to
be decided by the evidence.
If, with knowledge of the breach, he does an unequivocal act which
necessarily implies that he has made
his election one way, he will be
held to have made his election that way; this is, however, not a rule
of law, but a necessary inference
of fact from his conduct: see Croft
v I Lumley 6 HLC (672) at 705 per Bramwell B; Angehrn & Piel v
Federal Cold Storage Co
Ltd 1908 TS at 786 per Bristowe J. As already
stated, the question whether a party has elected not to take
advantage of a breach
is a question of fact to be decided on the
evidence, but it may be that he has done an act which, though not
necessarily conclusive
proof that he has elected to overlook the
breach, is of such a character as to lead the other party to believe
that he has elected
to condone the breach, and the other
party
may have acted on such belief. In such a case an estoppel by conduct
arises and the party entitled to elect is not allowed to
say that he
did not condone the breach.'
[55] In
BEKAZAKU PROPERTIES (PTY)
LTD v PAM GOLDING PROPERTIES (PTY) LTD
1996 (2) SA 537
(C) het
Friedman
RP
die leerstuk soos volg
saamgevat:
When
one party to a contract commits a breach of a material term, the
other party is faced with an election. He may cancel the contract
or
he may insist upon due performance by the party in breach. The
remedies available to the innocent party are inconsistent. The
choice
of one necessarily excludes the other, or, as it is said, he cannot
both approbate and reprobate. Once he has elected to pursue
one
remedy, he is bound by his election and cannot resile from it without
the consent of the other party. Election is a species of
waiver; an
election to pursue one remedy involves the waiver or abandonment of
the other. The onus of establishing that the party
seeking to rely on
the breach has elected to affirm the contract is on the other party.
See Montesse Township and Investment Corporation
(Pty) Ltd and
Another v Gouws, NO and Another
1965 (4) SA 373
(A) at 381; Van
Schalkwyk v Griesel
1948 (1) SA 460
(A) at 473.
In
order to discharge this onus, it is necessary for the party seeking
to rely on the other party's election to affirm the contract
to prove
that the latter had knowledge of the material facts constituting the
breach, as well as knowledge of the rights thereby
created. See
Feinstein v Niggli and Another
1981 (2) SA 684
(A) at 698H-699A. In
the present case that involved proof by the respondent that the
applicant knew that it had the right to cancel,
as well as knowledge
that the statement dated 12 December 1994 was in fact not audited”
Friedman RP
het vervolgens daarop gewys dat dit een van die vrae wat in die
konteks van die leerstuk van eleksie ontstaan is of daar net gekyk
word na objektiewe manifestasies van die eleksie en of subjektiewe
faktore ook in ag geneem kan word. Hy verskaf dan die volgende
antwoord, te 543 J – 544 D:
“
If
the innocent party with full knowledge of his rights performs an
unequivocal act from which a reasonable person would necessarily
infer that he has elected to affirm the contract, he would be bound
thereby, whatever subjective reservations he might have had.
On the
other hand, if the act on which it is sought to rely for the exercise
of an election is not unequivocal, regard may be had
to the
subjective considerations which motivated the party concerned in
order to determine whether the act in question does in fact
constitute an election or not. This approach appears to me to accord
with that adopted in Van Schalkwyk v Griesel (supra) and in
Segal v
Mazzur
1920 CPD 634
at 644-5, where Watermeyer AJ stated:
'Whether
he (ie the innocent party) has made an election one way or the other
is a question of fact to be decided by the evidence.
If, with
knowledge of the breach, he does an unequivocal act which
necessarily implies that he has made an election one way, he
will be
held to have made his election that way; this is, however, not a rule
of law, but a necessary inference of fact from his
conduct. . .'
See
also Kerr Principles of the Law of Contract 4th ed at 563-4 and the
remarks of Coetzee J in the unreported judgment in Breitenmoser
v
Farm 62 Palmietfontein Developments (Pty) Ltd, quoted in Palmer v
Poulter (supra at 20F-H).”
[56] Die uitspraak in
PROFIN
v RAGGHIANTI
1983 (3) SA
371
(W) is ook in hierdie verband insiggewend. Die relevante feite
was dat die applikant in die saak sekere onroerende eiendom van die
respondent gekoop het. Die koopkontrak het bepaal dat die koper voor
15 Januarie 1981 ’n bankwaarborg vir die balans van die koopprys
aan die verkoper moes lewer. Klousule 7 van die koopkontrak het
bepaal dat die verkoper geregtig sou wees om die koopkontrak te
kanselleer indien die koper nie die waarborg teen daardie datum sou
lewer nie. Teen 5 Mei 1981 was die waarborg nog nie gelewer
nie. Op
daardie datum het die verkoper se aktebesorger die koper aangemaan om
die waarborg binne 7 dare te lewer. Die koper het
die waarborg op 6
Mei 1981 aan die aktebesorger gelewer. Op 12 Oktober 1981 het die
verkoper voorgegee om die koopkontrak te kanselleer.
Die verkoper
het staatgemaak op klousule 7 van die koopkontrak en een van die vrae
wat ontstaan het is of die koper bewys het dat
die verkoper afstand
gedoen het van sy reg om die ooreenkoms kragtens daardie klousule te
kanselleer. Die hof (
Gordon
R
) het na die regsposisie
verwys en die geskilpunt toe in die koper se guns beslis. Ek haal
die tersaaklike gedeelte van die uitspraak,
te 381 A E,
volledig aan:
“
When
one has regard to the history of the matter and to the fact that an
acceptable guarantee for payment of the full balance of the
purchase
price was furnished on 6 May 1981, which guarantee was in fact
accepted, it does seem surprising, then, that the respondent
should
have considered that he was within his rights to cancel the agreement
on 12 October 1981 for a default in not furnishing a
guarantee, as
required in the written agreement, by not later than 15 January 1981,
ie about nine months earlier. In my view, when
the respondent,
through his agents, accepted the guarantee on 6 May 1981, he clearly
waived his right to insist on receiving the
guarantee by 15 January
1981. That he accepted this guarantee in full compliance of
applicant's obligations under the agreement is
clear from the
subsequent conduct of his conveyancers in preparing the necessary
documents and advising one or more of the partners
of the
requirements for transferring the property. In view of this history
it would, in my view, be incorrect to hold that the respondent
would
be entitled, in October 1981, to invoke the provisions of clause 7 of
the written agreement and to cancel because of non-compliance
therewith. In any event, I am of the view that, in accordance with
the authorities referred to above, the respondent has not cancelled
within a reasonable time, and has by his conduct created a situation
whereby applicant was entitled to infer that respondent had
waived
its rights to cancel on the grounds alleged. In the result, then, I
have come to the conclusion that there has been a waiver
of rights in
regard to the furnishing of the guarantee and that the respondent was
not entitled to cancel the agreement on 6 May
1981 as alleged by
him.”
[57] Dit bring my by die feite van die
onderhawige geval. Eerste respondent het na my mening wel kennis
gedra van die terme van die
koopkontrak en dus ook van die sperdatum
en van sy regte ingevolge die bepalings van klousules 3 en 7 daarvan.
Dat dit hom moontlik
tydelik ontgaan het op welke datum oordrag moes
geskied, is na my oordeel irrelevant. Dit sou ’n subjektiewe
oorsig gewees het
wat nie afbreuk doen aan die kennis wat hy gehad
het nie. Daar is na my oordeel vier belangrike handelinge wat deur
eerste respondent,
of tweede respondent as sy aktebesorger, uitgevoer
is, wat in die omstandighede daarop gedui het dat eerste respondent,
ondanks applikant
se versuim, die keuse uitgeoefen het om die
koopkontrak in stand te hou.
[58] In die eerste plek het tweede
respondent op 20 April 2004 die oordragsdokumente, deur applikant
onderteken, ontvang, tesame met
betaling van die oordragkoste ten
bedrae van R89 766,41. Hy het voortgegaan om op sterkte daarvan die
voorbereidingswerk te doen
en die betrokke akte op te stel en in te
dien. Dit was op ’n stadium toe tweede respondent goed geweet het
dat daar geen moontlikheid
meer was om die oordrag voor die sperdatum
te laat registreer nie. Tweedens het tweede respondent geen poging
aangewend om die geld
of enige deel daarvan aan applikant terug te
betaal nie. Hy het inderdaad voortgegaan om die hereregte aan SAID
te betaal welke
betaling onversoenbaar was met die gedagte dat eerste
respondent die koopkontrak wil kanselleer. Derdens het eerste
respondent self
op 2 Mei 2004 die okkupasiehuurgeld vir die maand van
Mei 2004 van applikant aanvaar en by dieselfde geleentheid vir
applikant gevra
het hoe lank dit nog sal neem voordat oordrag
geskied. Die ontvangs van daardie huurgeld, asook die navraag, is
geheel en al teenstrydig
met die keuse om die koopkontrak te
kanselleer. Vierdens het tweede respondent, in sy hoedanigheid as
eerste respondent se aktebesorger,
op 6 Mei 2004 vir applikant
telefonies versoek om die balans van R300 000,00 by hom in te betaal
vir doeleindes van die registrasie
wat mettertyd sou geskied. Tweede
respondent, net soos die aktebesorgers in die
SHARE
en
PROFIN
sake hierbo genoem, het klaarblyklik hier as eerste respondent se
verteenwoordiger opgetree.
[59] Die kumulatiewe effek van die
genoemde vier handelinge is na my oordeel sodanig dat dit
ondubbelsinniglik die afleiding regverdig
dat eerste respondent
besluit het om die koopkontrak in stand te hou. Ek is gevolglik van
mening dat eerste respondent gebonde gehou
moet word aan die
koopkontrak as gevolg van sy eleksie om die kontrak in stand te hou.
Gevolgtrekking
[60] Ek is derhalwe van mening dat
applikant geregtig is op die regshulp wat hy aanvra. Hy is ook
geregtig op ’n kostebevel in
sy guns. Alhoewel die aanvullende
eedsverklarings op ’n aansoek van applikant gevolg het was die
getuienis wat daardeur voor die
hof geplaas is, nodig vir die
behoorlike beregting van die aansoek. Daar is dus geen rede om
applikant enige deel van sy koste te
ontneem nie.
[61] Ek gee dus ’n bevel met die
volgende bepalings:
Dit word verklaar dat eerste
respondent se poging om die koopkontrak ten opsigte van erf 226
Yzerfontein wat hy op 22 April 2003
met applikant aangegaan het, te
kanselleer, ongeldig is.
Eerste respondent word gelas om
alle dokumente te onderteken en alle handelinge te verrig wat nodig
mag wees om erf 226, Yzerfontein
aan applikant oor te dra, by
gebreke waarvan die Balju van hierdie hof of sy adjunk gemagtig en
gelas word om dit namens eerste
respondent te doen.
Eerste respondent word verbied om
erf 226, Yzerfontein aan enige ander persoon as applikant te
verkoop of oor te dra.
Eerste respondent word gelas om
applikant se koste van hierdie aansoek te betaal.
-------------------------
A P BLIGNAULT