Potgieter N.O and Another v De Villiers (432/03) [2004] ZANCHC 38 (22 October 2004)

About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: High Court, Northern Cape Division, Kimberley
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: High Court, Northern Cape Division, Kimberley
>>
2004
>>
[2004] ZANCHC 38
|

|

Potgieter N.O and Another v De Villiers (432/03) [2004] ZANCHC 38 (22 October 2004)

VERSLAGWAARDIG JA/NEE
SIRKULEER
ONDER REGTERS JA/NEE
SIRKULEER
ONDER LANDDROSTE JA/NEE
IN
DIE HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA
(NOORD-KAAPSE
AFDELING)
KIMBERLEY
SAAK
NO.: 432/03
DATUM:22-10-2004
In
die saak tussen:
PIETER
JOHANNES POTGIETER N.O
Eerste
Applikant
ANNA
CATHARINA ELIZABETH POTGIETER N.O
Tweede
Applikant
PETRUS
JOHANNES POTGIETER N.O
Derde
Aplikant
teen
ANDRIES NOLTE DE VILLIERS
Respondent
CORAM:
C.C WILLIAMS R:
U
I T S P R A A K
WILLIAMS
R:
Die
Applikante, die trustees van die Potgieter Familietrust doen aansoek
om ‘n uitsettingsbevel teen die Respondent ten opsigte
van die
onroerende eiendom bekend as Gedeelte 1 van die plaas Nooitgedacht,
in die distrik van Vryburg, (“die eiendom”).
Die
eiendom is op 5 November 2002 geregistreer in die naam van die
Trustees van tyd tot tyd van die Potgieter Familietrust. (Die
Applikante voor die Hof). Die voormelde registrasie spruit voort uit
‘n koopooreenkoms wat aangegaan is tussen die Applikante
en Bulpan
Beeste (Edms) Bpk, verteenwoordig deur ene Kealy, die verkoper van
die eiendom, op 6 September 2002.
Die
Respondent okkupeer die eiendom sedert 2002 in terme van ‘n
koopooreenkoms deur hom aangegaan met Kealy vir die aankoop van
100%
van die aandele in die maatskappy, die geregistreerde eienaar van die
eiendom. Hierdie transaksie tussen Respondent en Kealy
is aangegaan
op 23 Junie 2002.
Gedurende
Augustus 2002 het daar ‘n dispuut ontstaan tussen die Respondent en
Kealy as gevolg van ‘n krediteur van die maatskappy
wat Kealy nie
openbaar het nie en wat strydig was met ‘n waarborg in die
ooreenkoms tussen Kealy en Respondent. As gevolg hiervan
het Kealy
en die Respondent ooreengekom dat hulle die skriftelike ooreenkoms
vir die koop van die aandele in die maatskappy kanselleer
en
terselfdertyd ‘n koopooreenkoms aangaan waarvolgens Respondent die
eiendom direk vanaf die maatskappy koop, in stede van die
aandele.
Kealy
en die Respondent het toe gereël om by Kealy se prokureur, ene
Swanepoel, te ontmoet op 4 September 2002 om die kansellasie
dokument
sowel as die nuwe koopooreenkoms te onderteken.
Met
die aankoms by prokureur Swanepoel was slegs die kansellasie
ooreenkoms gereed vir ondertekening, wat toe gedoen was, en is daar
bespreek dat Kealy en Respondent later dieselfde dag weer sou ontmoet
by die prokureur om die nuwe koopooreenkoms te onderteken.
Voor
die afgespreekte tyd is die Respondent geskakel om te sê dat Kealy
die ooreenkoms huis toe geneem het en die Respondent die
ooreenkoms
die volgende oggend by Kealy aan huis kon gaan onderteken. Die
volgende oggend het Kealy die Respondent meegedeel dat
hy nie meer
bereid was om met die transaksie voort te gaan nie aangesien hy ‘n
beter aanbod ontvang het.
Ten
spyte van Respondent se misnoë hierteenoor uitgespreek, het Kealy op
6 September 2002 ‘n koopooreenkoms aangegaan vir die verkoop
van
die eiendom aan die Applikante.
Die
Respondent voer aan dat die Applikante deeglik bewus was van die
feit dat daar ‘n dispuut was tussen Respondent en Kealy oor
die
geldigheid van die koopooreenkoms tussen Kealy en die Applikante
aangesien Respondent op 21 Oktober 2002 in ‘n telefoniese
gesprek
die probleme en geskiedenis rondom die aangeleentheid volledig
verduidelik het aan die Eerste Applikant. Die Eerste Applikant
het
hom toe meegedeel dat daar nog geen vaste koopooreenkoms aangegaan is
nie en dat hy ook nie met die kooptransaksie sou voortgaan
onder
sulke omstandighede nie.
Ten
spyte hiervan het die Applikante voortgegaan met die transaksie en is
die oordrag van die eiendom op 5 November 2002 geregistreer.
Namens
die Applikante word daar aangevoer dat hulle die geregistreerde
eienaars van die eiendom is en dat Respondent in onregmatige
besit is
van die eiendom.
Die
Respondent aan die anderkant voer aan dat die Applikante nie
bona
fide
titel kon bekom nie aangesien hulle met Kealy en prokureur Swanepoel
saamgespan het en op bedrieglike wyse, welwetend van die Respondent
se aanspraak op die eiendom, oordrag van die eiendom geneem het.

e
n
Verdere punt deur die Respondent geneem, is dat hy sekere
verbeterings op die eiendom aangebring het en dus geregtig is om sy
retensiereg
uit te oefen.
Wat
betref die repliserende stukke het slegs die Eerste Applikant ‘n
repliserende eedsverklaring geliaseer. Die Respondent maak
die
bewering dat aangesien die Applikante as trustees nie gesamentlik
opgetree het met die repliserende eedsverklaring nie, daar
geen
repliek is in hierdie aangeleentheid nie. Alternatiewlik betoog Mnr.
Güldenpfenning dat sou ek wel die eerste Applikant se
repliserende
verklaring erken, moet ek aanvaar dat die bewerings gemaak deur die
Eerste Applikant in die repliserende eedsverklaring
nie ondersteun
word deur die Tweede en Derde Applikante nie, aangesien die eerste
Applikant glad nie die bewering maak dat hy gemagtig
is daartoe om
namens die Tweede en Derde Applikante te repliseer nie.
Ek
kan ongelukkig nie hiermee saamstem nie. Die sake waarna die hof
verwys is,
Coetzee
v Peet Smith Trust en andere
2003(5) SA 674 JPA en
Goolam
Ally Family Trust v Textile, Curtaining & Trimming
1989(4) SA 985 CPD, is gesag daarvoor dat die trustees van ‘n trust
gesamentlik besluite moet neem wat die trust bind, tensy die
trustakte anders voorsiening maak, alvorens die besluit geldig kan
wees. In die Goolam saak hierbo het dit gegaan oor die instelling
van ‘n aansoek wat nie deur al die trustees gemagtig is nie. In
die huidige geval het al die trustees van die Potgieter Familietrust
die aansoek gebring en daar was dus ‘n eenparige besluit. Daar is
geen gesag, sover my kennis strek, dat daar by elke natuurlike
stap
van die aansoek weer eenpariglik opgetree moet word nie. Al die
Applikante het hulle reeds verbind tot die aansoek en daar
is geen
besluit wat weer geneem moet word waartoe al die trustees hulle weer
moet verbind nie. Daar is na my mening geen meriete
in die bewering
dat hier geen repliek is nie of dat die repliek gebrekkig is nie.
Verskeie
ander punte wat deur die Respondent
in
limine
op die stukke geneem is, is laat vaar en is die hoofgeskilpunte wat
beslis moet word dus of die Applikante inderdaad regsgeldiglik
titel
van die eiendom bekom het en verder of die Respondent ‘n retensie
reg aangetoon het om die eiendom te okkupeer.
Wat
die eerste geskilpunt betref voer Mnr. Van Niekerk, wat namens die
Applikante verskyn aan dat die abstrakte stelsel van eiendomsoorgang
op onroerende goedere in ons reg van toepassing is. Dit sou dus
beteken dat selfs indien die onderliggende
causa
nietig
sou wees, wat nie toegegee word nie, dit nie noodwendig volg dat die
titel verkry nie regsgeldig is nie. In hierdie opsig
verwys Mnr. Van
Niekerk na
Kriel
v Terblanche N.O & Andere
2002(6)
SA 132 (NKA).
Mnr.
Güldenpfennig wat namens die Respondent optree maak staat op die
kennisleer, en word daar grootliks gesteun op die uitspraak
in die
saak van
Cussons
en Andere v Kroon
2001(4) SA 833 SCA.
Hierdie
saak het gegaan oor die regte van vennote voortspruitend uit ‘n
vennootskapsooreenkoms, waar een van die regte hieruit voortspruitend
was dat die een vennoot nie ‘n vennootskapbate (‘n plaas) kon
verkoop sonder die toestemming van die ander nie.
Die
kopers van die plaas in die Cussons saak was ten volle bewus voor en
gedurende die aangaan van die koopooreenkoms dat die plaas
slegs
verkoop kon word met die toestemming van die ander vennoot.
Streicher AR het die persoonlike reg van die Respondent in daardie
saak analoog gevind tot ‘n voorkoopsreg en sê die volgende te bl.
840 F-H

g
Indien
aan die persoonlike reg van die reghebbende van 'n voorkoopsreg
saaklike werking verleen word teenoor diegene wat daadwerklik
daarvan
kennis dra bestaan daar, na my mening, geen rede waarom aan die
respondent se persoonlike reg in die onderhawige geval nie
ook
sodanige werking gegee behoort te word nie. Die twee gevalle is
analoog aan mekaar. In die een geval kan die verkoper nie verkoop
sonder dat hy die reghebbende geraadpleeg het en sy toestemming tot
die verkoping verkry het nie. In die ander geval moet hy ook
die
reghebbende se toestemming tot verkoping verkry in die sin dat die
reghebbende moet aandui dat hy nie self die eiendom wil koop
nie. 'n
Verkoping in stryd met 'n verpligting om nie sonder die toestemming
van 'n derde te verkoop nie is ewe onbehoorlik as 'n
verkoping in
stryd met die regte van die reghebbende van 'n voorkoopsreg. Beide
die reghebbende van 'n voorkoopsreg en die persoon
wat 'n reg het dat
'n eiendom nie sonder sy toestemming verkoop word nie het slegs 'n
persoonlike reg en nie 'n reg ad rem acquirendam
nie. As die reg
eersgenoemde beskerm is daar geen rede waarom dit nie ook
laasgenoemde behoort te beskerm nie.”
In
die Cussons saak is die koopkontrak wat sonder die Respondent se
toestemming aangegaan was nietig verklaar.
Die
vraag
in
casu
is
watter regte het die Respondent ten opsigte van die eiendom waarop
die kennisleer van toepassing is. Mnr. Van Niekerk maak die
toegewing dat sou die Respondent enige regte oorgehou het ten opsigte
van die eiendom hetsy persoonlik of saaklik, ná die kansellasie
ooreenkoms, dan moet aanvaar word dat die Applikante kennis gedra van
hierdie regte ten laatste vanaf 21 Oktober 2002.
Mnr.
Güldenpfennig, soos ek hom verstaan, maak nie staat op ‘n
voorkoopsreg of ‘n
pactum
de contrahendo
aangegaan tussen die Respondent en Kealy nie en regtens ook so. ‘n
Voorkoopsreg en ‘n
pactum
de contrahendo
met betrekking tot die vervreemding van onroerende eiendom word
getref deur die bepalings van artikel 2(1) van die Wet op
Vervreemding
van Grond, 68 van 1981, en aan hierdie voorskrifte is
daar nie voldoen nie. (Sien
Herschowitz
v Moolman and Others
1985(3) 730 AD te 767 E-I,
Docrat
v Willemse and Others
1989(1) SA 487 NPD te F-I)
Die
argument voorgehou namens die Respondent is dat hy op bedrieglike
wyse oorreed is om die kansellasie ooreenkoms met Kealy aan
te gaan
en sodoende tot sy nadeel opgetree het. Die Respondent is dan ook
van voorneme om ‘n aksie teen Kealy in te stel vir die
tersyde
stelling van die kansellasieooreenkoms. Indien hierdie aksie
suksesvol is, sal die aandelekontrak herlewe. Dit sou dus
beteken
dat daar twee koopooreenkomste bestaan wat met die eiendom handel,
dit is die aandele-ooreenkoms wat die Respondent met Kealy
aangegaan
het en die ooreenkoms tussen Kealy en die Applikante. Hierdie
situasie sal dan ‘n dubbelverkoop daarstel waarop die
kennisleer
van toepassing is. Vir hierdie standpunt verwys Mnr. Güldenpfennig
na die beginsels hiervoor neergelê in die
Cussons
saak
supra
te 839 C-E waar die geleerde Appélregter die volgende sê

g
In
die geval van dubbelverkope word 'n beginsel bekend as die kennisleer
toegepas. Waar A sy goed aan B verkoop en daarna dieselfde
goed
verkoop en oordra aan C, wat bewus was van die regte van B, is B
geregtig op kansellasie van die verkoping en van die oordrag
van die
goed, op grond daarvan dat die verkoper en C geag word op 'n
bedrieglike wyse teenoor hom op te getree het (Tiger-Eye Investments
(Pty) Ltd and Another v Riverview Diamond Fields (Pty) Ltd
1971 (1)
SA 351
(K) op 358F - H). Werklike bedrog word nie vereis nie. Blote
kennis aan die kant van C van die bestaan van B se vorderingsreg is
voldoende (Kazazis v Georghiades en Andere
1979 (3) SA 886
(T) op
893). Die verwysings na bedrog in sake van hierdie aard dien slegs as
aanknopingspunt in die regsisteem ter onderskraging
van die
kennisleer (Associated South African Bakeries (Pty) Ltd v Oryx &
Vereinigte Bäckereien (Pty) Ltd en Andere
1982 (3) SA 893
(A) (ASA
Bakeries) op 910E).”
Wat
in casu
in gedagte gehou moet word is dat daar reeds voordat die Applikante
die koopooreenkoms met Kealy aangegaan het, ‘n
kansellasieooreenkoms
onderteken was deur Respondent. Tot op datum
wat die aansoek voor dié Hof gedien het was die kansellasie
ooreenkoms nog in plek
en was daar ook nog geen aksie ingestel deur
die Respondent vir die tersyde stelling van die
kansellasie-ooreenkoms nie.
Die
Kazazis
saak waarna verwys word in die aanhaling uit die
Cussons
saak hierbo, het gegaan oor die verkoop van aandele in ‘n
maatskappy aan ‘n derde party alvorens ‘n koopooreenkoms ten
opsigte
van die aandele met ‘n vroeëre koper gekanselleer was.
Daar het die hof bevind, na ‘n bespreking van die tersaaklike
gesag,
dat geen oogmerk of motief bewys hoef te word teen die latere
koper nie en dat
“Die
blote feit dat hy bewus is van die
reeds
bestaande regte
en die feit dat hy, ondanks daardie kennis voortgaan om sy eie regte
af te dwing waardeur die vroeëre regte verydel word of daarop
inbreuk gemaak word, word beskou as ‘n vorm van bedrog teen die
party met die vroëere regte”
(Sien
Kazazis
supra
te 893 G, eie onderstreping).
Indien
bogemelde omstandighede dus bestaan word die afleiding van bedrog
gemaak teen die latere koper en word daar dan voorkeur verleen
aan
die vroeëre vorderingsreg.
Die
vraag wat nou ontstaan is watter of enige reeds bestaande regte het
die Respondent gehad ten opsigte van die eiendom, toe oordrag
plaasgevind het in Applikante se naam, waarvan die Applikante bewus
was.
In
teenstelling met die Kazazis saak was hier reeds ‘n kansellasie
ooreenkoms tusen Kealy en Respondent toe die transaksie met die
Applikante aangegaan was. Na die telefoniese gesprek met die
Respondent op 21 Oktober 2002 het die Eerste Applikant vir Kealy
hieroor
genader en het Kealy hom die versekering gegee dat die
ooreenkoms met die Respondent geldiglik gekanselleer is. Dit is eers
nÃ
oordrag plaasgevind het en op 25 November 2003 wat Respondent se
prokureur ‘n brief gerig het aan die Applikante se prokureur om
die
feite omringende die dispuut tussen die Respondent en Kealy op rekord
te plaas.
Daar
is geen getuienis dat die Applikante kop in een mus was met Kealy nie
en in die lig van die bestaan van die kansellasie ooreenkoms
en Kealy
se versekering hieromtrent glo ek nie die afleiding kan redelikerwys
gemaak word dat die Applikante op bedrieglike wyse
teenoor die
Respondent opgetree het nie.

e
n
Verdere punt deur Mnr. G
üldenpfennig
geneem is dat al sou ek bevind dat die Applikante nie persoonlik
kennis gedra het van die Respondent se
“regte”
nie dan moet ek bevind dat Swanepoel as aktesbesorger en agent se
kennis aan die Applikante toegedig word. Dit is so dat die
aktebesorger
as agent van beide die verkoper en die koper optree.
Alhoewel ‘n aktebesorger in meeste gevalle deur die verkoper
aangewys word,
word hy deur toestemming tot sy aanstelling, ook ‘n
agent van die koper. Sien in die verband
Basson
v Remini and another
1992(2) SA 322N.
Maar
selfs met hierdie scenario word die Respondent gekniehalter deur die
kansellasieooreenkoms. Met die ondertekening van die
kansellasieooreenkoms,
op welke wyse ook al bekom, het die ooreenkoms
tussen Kealy en Respondent tot niet gegaan. Tot en met die
tersydestelling van die
kansellasieooreenkoms, het die Respondent
geen reg ten opsigte van die eiendom nie behalwe dit wat normaalweg
uit ‘n kansellasie
voortspruit, en kan daar nie op hierdie stadium
sprake wees van ‘n dubbelverkoop nie.
Wat
inderwaarheid hier gebeur is dat die Respondent sy regte ten opsigte
van die eiendom skoei op ‘n onbekende toekomstige gebeurlikheid.

In die afwesigheid van Keeley as ‘n party tot hierdie aansoek kan
hierdie hof slegs spekuleer oor die meriete van die voorgenome
aksie
en die Respondent se kanse op sukses daarmee.
Die
Respondent het, na my mening hom nie van die onus gekwyt om ‘n
reeds bestaande reg te bewys, waarop die kennisleer van toepassing
is
nie.
Die
Respondent se beroep op ‘n verbeteringsretensiereg ten opsigte van
die eiendom verg nou bespreking. Die Applikante as die eienaars
van
die eiendom beroep hulle op die
rei
vindicatio
vir die uitsetting van die Respondent. Die onus rus dus weereens op
die Respondent om te bewys dat hy ‘n retensiereg het. (Sien
Chetty
v Naidoo
1974(3) SA 13 A te 20B-D).
In
Wynland
Construction v Ashley-Smith en Andere
1985(3) 798 AA te 812 G tot 813 A, sit Rabie HR die vereistes vir ‘n
verbeteringsretensiereg soos volg uiteen:

g
Waar
'n persoon hom op 'n verbeteringsretensiereg beroep, moet hy
gevolglik aantoon dat die eienaar van die saak ten opsigte waarvan
hy
(die retentor ) uitgawes aangegaan het, op ongeregverdigde wyse
(injuria ) verryk sal wees as hy (die retentor ) die saak moet
afgee
sonder dat hy behoorlik vir sy uitgawes vergoed word. Die omvang van
die retensiereg, en dus van die vergoeding waarop die
retentor
geregtig is, is beperk tot die mate van die eienaar se verryking, of
die bedrag van die retentor se uitgawes, welke van
die twee die
kleinste is. (Kyk die United Building Society- saak supra op 630; die
Brooklyn House Furnishers- saak supra op 271B
- C en Van der Merwe
Sakereg op 505 en 509.) Verryking van die eienaar vind plaas wanneer
sy boedel vergroot is deur die uitgawes
wat die retentor ten opsigte
daarvan aangegaan het. Die bedrag van die uitgawes stem nie
noodwendig ooreen met die omvang van die
verryking nie: vandaar die
reël dat die retentor se reg op vergoeding nie verder strek as die
omvang van die eienaar se verryking
nie. Verder, soos reeds aangedui
is, verwerf die retentor 'n retensiereg vanweë die verryking van die
eienaar slegs indien die verryking
ongeregverdig was: die verryking
moet dus, soos in die hierbo aangehaalde Digesta- teks gesê word,
injuria geskied het.”
In
sy opponerende eedsverklaring maak die Respondent die volgende
bewering:
“
Ek het verskeie
verbeterings op die plaas aangebring ter waarde van R16 000,00
bestaande uit ‘n mono-pomp, ontbossing en brandpaaie.
Hierdie is
alles noodsaaklik verbeterings en het ek ‘n retensie ten aansien
daarvan totdat behoorlike vergoeding plaasvind.”
Hier
is geen poging aangewend om die omvang van die Applikante se
verryking te bewys nie, ook nie hoe die bedrag van R16 000,00 bereken
is nie. Hierteenoor moet daar ook in gedagte gehou word dat die
Respondent reeds sedert ten minste 6 September 2002 die eiendom
okkupeer sonder enige vergoeding aan die Applikante. Ek is in
hierdie omstandighede nie tevrede dat die Respondent hom van die
bewyslas
gekwyt het ten aansien van ‘n retensiereg oor die eiendom
nie.
Die
Respondent het ook ‘n teenaansoek geloods waarin hy vra vir ‘n
verklarende bevel dat die Transportakte nommer T3097/2002 gedateer
5
November 2002 nietig verklaar word en dat die Registrateur van Aktes,
Vryburg versoek word om die gemelde titelakte te rojeer sodat
eiendomsreg van die betrokke eiendom gevestig in die maatskappy
Bulpan Beeste (Edms) Bpk herleef.
Die
teenaansoek is gebrekkig in die sin dat dit nie op die Registrateur
van Aktes beteken is nie en nog belangriker, dat Keeley wat
‘n
wesenlike belang in die aangevraagde regshulp het nie as party gevoeg
is nie.
Mnr.
Güldenpfennig het die hof versoek om die teenaansoek uit te stel om
vir die Respondent geleentheid te gee om die gebreke reg
te stel.
Hoe dit ookal sy, in die lig van die gebreke in die teenaansoek en my
bevinding in die hoofaansoek, moet die teenaansoek
afgewys word, ten
spyte daarvan dat daar geen opponerende eedsverklaring geliaseer is
nie.
In
die omstandighede word die volgende bevel gemaak.
Die
Respondent word gelas om binne 7 dae na datum van hierdie bevel die
eiendom bekend as Gedeelte 1 van die plaas Nooitgedacht
278, geleë
in die registrasie-afdeling
IN,
Provinsie Noordwes, groot 851,8139 hektaar, gehou kragtens
transportakte nr. T3097.2003, tesame met al sy besittings te
ontruim.
2.) Indien Respondent
versuim om gevolg te gee aan die bepalings van hierdie bevel word die
Balju vir die Distrik Vryburg gemagtig
om die Respondent, tesame met
sy besittings, van die gemelde eiendom uit te sit.
3.) Die
Respondent word gelas om die koste van die aansoek te betaal.
4.) Die Teenaansoek word
van die hand gewys met koste.
____________________
C.C
WILLIAMS
REGTER
Nms.
Applikant
: Adv Van Niekerk
i.o.v
Haarhoffs
Nms.
Respondent
: Adv
Güldenpfennig
i.o.v Duncan &
Rothman
Datum
van verhoor
: 05/12/2003
Datum
van uitspraak:
22/10/2004