Van Zyl en Andere v Steyn NO en Andere (A475/2003) [2004] ZAFSHC 93 (14 October 2004)

About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Free State High Court, Bloemfontein
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Free State High Court, Bloemfontein
>>
2004
>>
[2004] ZAFSHC 93
|

|

Van Zyl en Andere v Steyn NO en Andere (A475/2003) [2004] ZAFSHC 93 (14 October 2004)

IN DIE
HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA
(ORANJE
VRYSTAATSE PROVINSALE AFDELING)
Appèl Nr.: A475/2003
In die appèl tussen:
ALBERT CARL VAN
ZYL
Eerste
Applikant
MARITZ
WOLFAARDT
Tweede
Applikant
WILLEM ABRAHAM
BERNARD
Derde
Applikant
BAREND
JACOBUS DE LANGE N.O
Vierde
Applikant
PETRUS
JACOBUS THERON N.O
Vyfde
Applikant
ELIZABETH
MARIA THERON N.O
Sesde
Applikant
BAREND
JACOBUS DE LANGE
Sewende
Applikant
DIE
BALJU, LANDDROSDISTRIK BOSHOF
Agtste
Applikant
en
MAGDALENA
PETRONELLA JOHANNA STEYN N.O.
Eerste
respondent
ANNA
JACOBA CATHARINA DE NYSSCHEN N.O.
Tweede
respondent
ANNA JACOBA
CATHARINA DE NYSSCHEN N.O
Derde
Respondent
D H
NAUDE
Vierde
Respondent
PETRUS DANIëL
GERHARDUS STEYN
Vyfde
Respondent
JACOMINA
ELIZABETH STEYN
Sesde
Respondent
TOKOLOGO
MUNISIPALITEIT
Sewende
respondent
_____________________________________________________
CORAM:
WRIGHT
R, RAMPAI R
et
KRUGER R
_____________________________________________________
AANGEHOOR OP:
11
OKTOBER 2004
_____________________________________________________
UITSPRAAK:
DIE
VOLLE HOF
_____________________________________________________
GELEWER OP:
14
OKTOBER 2004
_____________________________________________________
1. Hierdie is ‘n appèl
teen ‘n enkel Regter se uitspraak in ‘n aansoek om uitsetting wat
deur die Hof
a
quo
afgewys is op grond van die Hof
a
quo
se
bevinding dat die applikante nie
locus
standi
gehad het nie. Gerieflikheidshalwe sal daar na die partye verwys
word soos wat dit die geval was in die Hof
a
quo.
2. In die Kennisgewing
van Mosie is ‘n bevel versoek waarin verklaar word dat sekere
huurkontrakte wat as aanhangsels by die aansoek
aangeheg is, nietig
verklaar word. Voorts is geëis dat eerste tot sesde respondente
asook die minderjarige kinders van vyfde en
sesde respondente sekere
plase binne ‘n tydperk van een maand na datum van die betrokke
hofbevel moet ontruim. Die plase wat hier
ter sake is, is eerstens
die plaas Grieselsdeel Nr 992, tweedens die plaas Idiaal Nr 1349,
derdens die plaas Ideal 901 en laastens
die plaas Gedeelte 1 (Rommel)
van die plaas Lynfontein 356, welke plase almal in die distrik van
Boshof geleë is. Aanvullende
regshulp is ook geëis, maar is koste
nie teen vierde en sewende respondente geëis nie, mits hulle nie die
aansoek opponeer nie.
3. Die aansoek is gebring
ooreenkomstig die bepalings van die Wet op Voorkoming van Onwettige
Uitsetting en Onregmatige Besetting
van Grond Nr 19 van 1998,
(kortweg genoem PIE, en na welke Wet daar later hierna verwys sal
word as “die Wet”).
4. Sekere van die
applikante is persone in hulle persoonlike hoedanigheid wat insluit
Willem Abraham Bernard wat die derde applikant
in die aangeleentheid
is en ook die deponent tot die stawende beëdigde verklaring. Die
vierde, vyfde en sesde applikante nader
die Hof in hulle
hoedanigheid as trustees van onderskeidelik die Goedehoop Trust
(applikant nr 4) en die Pietmar Trust. Die derde
en vierde
applikante is die kopers van die tersaaklike eiendomme ten tyde van
die eksekusieverkopings waarna verwys sal word. Die
agtste applikant
is die Balju vir die landdrosdristrik Boshof.
5. Die eerste respondente
is Magdalena Petronella Johanna Steyn N.O. wat gesiteer word in haar
hoedanigheid as die enigste trustee
van die Ideal Trust. Tweede en
derde respondente is Anna Jacoba Catharina de Neysschen in haar
onderskeie hoedanighede as enigste
trustee van die Romlyn Trust en
die Deelco Trust. Vierde, vyfde en sesde repondente is huurders of
besetters van die tersaaklike
eiendom. Die sesde respondent is die
eggenote van die vyfde respondent. Die sewende respondent is die
Tokologo Munisipaliteit
teen wie daar nie enige regshulp gevra word
nie, maar wie slegs gesiteer word uit hoofde van ‘n moontlike
belang wat die betrokke
respondent in die aansoek mag hê.
6. Met betreking tot die
agtergrond van die aansoek kan die volgende vermeld word:
(a) Die Ideal Trust was
die geregistreerde eienaar van die vier plase wat hierbo vermeld is,
en waarvan eerste respondent die enigste
trustee is. Die eerste twee
applikante is, trouens, die houers van sekere verbande oor hierdie
eiendom en het die eerste twee applikante
op 28 November 2001 vonnis
verkry teen die Ideal Trust ten tyde waarvan die tersaaklike
eiendomme uitwinbaar verklaar is en is uitsetting
ook teen eerste
respondent verleen ten opsigte van al die tersaaklike eiendomme.
(b) Ten tyde van die
daaropvolgende eksekusieveiling op 23 April 2002 het derde applikant
die plaas Grieselsdeel 992, Idiaal 1349
en Ideal 901 aangekoop en ten
tyde van gemelde eksekusieveiling is die oorblywende plaas (Gedeelte
1, Rommel, van die plaas Lynfonten
356) deur die vierde applikant
aangekoop nadat die betrokke eiendomme eers onderhewig aan
huurkontrakte en daarna vry van enige huurkontrakte
opgeveil is (toe
daar geen bod verkry is tydens die eerste poging tot opveiling van
die eiendomme nie).
(c) Alhoewel dit deur
responente beweer is dat die verkoping onderhewig is aan die regte
van die huurders, is dit nie betwis nie dat
die derde en vierde
applikante aan al die vereistes en verpligtinge ooreenkomstig die
verkoopsvoorwaardes voldoen het en dat hulle
geregtig is op oordrag
van die betrokke eiendomme wat op die veiling aangekoop is.
(d) Op
of omtrent 6 September 2002 het die derde applikant die plaas Idiaal
1349 distrik Boshof aan vyfde en sesde applikante verkoop,
en het
hulle ook hulle verpligtings voortspruitend uit die
verkoopsooreenkoms nagekom en derhalwe geregtig geword op besit en
okkupasie
van die eiendom ooreenkomstig klousule 5 van die
verkoopsvoorwaardes van die koopkontrak wat met hulle aangegaan is.
(e) Eerste en tweede
respondente beweer dat eerste respondent die verbeterings en
besproeiïngsgrond op die eiendomme Grieselsdeel,
Idiaal, Ideal en
Rommel aan tweede respondent verhuur het ooreenkomstig die
gemeenskaplike huurkontrak wat as aanhangsel ‘G’
aangeheg is en
wat onderteken is op 3 Januarie 2002, maar na bewering reeds gesluit
is op 1 Januarie 2001 en sou voortduur tot 31
Desember 2010.
(f) Vyfde respondent en
sesde respondent saam met hulle kinders okkupeer tot op hede die
woonhuis op Grieselsdeel sowel as die besproeiïngsgrond
en ander
verbeterings op Grieselsdeel, Idiaal, Ideal en Rommel, welke
okkupasie deur hulle beweer word met toestemming van die tweede
respondent geskied het.
(g) Die weivelde van die
eiendom Grieselsdeel en Ideal word deur vierde respondent geokkupeer
op grond van ‘n huurkontrak wat na
bewering tussen eerste
respondent en vierde respondent gesluit is op 15 Maart 2002, welke
kontrak na bewering in werking getree het
op 15 Maart 2001 en sou
voortduur tot 14 Maart 2008.
(h) Die weivelde van die
eiendomme Rommel en Ideal 901 word deur sewende applikant geokkupeer
op grond van die huurkontrak wat tussen
eerste respondent en die
sewende applikant gesluit is op 8 Januarie 2002 en sou voortduur tot
31 Desember 2008.
(i) Dit is gemene saak
dat aldrie huurkontrakte gesluit is, hetsy mondelings of skriftelik,
op ‘n tydstip toe die eerste applikant
en tweede applikant die
houers van verbande oor die onderskeie eiendomme was in terme waarvan
geen geldige huurkontrakte gesluit
kon word sonder die skriftelike
toestemming van die eerste applikant en tweede applikant
onderskeidelik nie. Geen sodanige toestemming
is deur enige van die
applikante gevra en/of verleen nie.
(j) Op grond van sekere
van die respondente se weergawe behoort sekere toerusting, voertuie,
en meubels wat op van die voormelde eiendomme
teenwoordig is aan
Deelco Trust, dit wil sê die derde respondent.
(k) Ondanks
verskeie versoeke en aanmanings het die respondente geweier om die
tersaaklike eiendomme te ontruim.
(l) Daar word deur die
applikante beweer, en deur agtste applikant (die adjunk-Balju)
bevestig, dat toe die voormelde eiendomme opgeveil
was die vierde
respondent, vyfde respondente en die sewende applikant teenwoordig
was en dat hulle ten tyde van die veiling beweer
het dat hulle
huurders was van sekere van die tersaaklike eiendomme of gedeeltes
daarvan. As gevolg daarvan is die eiendomme eers
opgeveil onderhewig
aan die beweerde huurkontrakte en aangesien daar geen bod op die
eiendom gemaak is nie, is die eiendomme weer
opgeveil ooreenkomstig
die bepalings van klousule 8 van die verkoopsvoorwaardes vry van
enige huurkontrak.
(m) Applikante beweer
voorts dat die vierde respondent, mnr Naude, aan mnr Johan du Plessis
van Maree & Bernard Prokureurs aangedui
het dat hy nie sy regte
ooreenkomstig die huurkontrak verder wens af te dwing nie en aanvaar
dat dit ‘n ongeldige huurkontrak is.
Hy het meegedeel dat hy
tevrede is dat ‘n bevel verleen word dat die huurkontrak ongeldig
verklaar word en dat verdere regshulp
verleen word. Dit dien ook
hier vermeld te word dat daar geen kostebevel teen vierde respondent
aangevra word nie, behalwe as hy
die aansoek sou opponeer (wat nie
die geval is nie).
(n) Daar is ook ‘n
gedeelte van die grond verhuur aan die sewende applikant, maar
aanvaar die sewende applikant ook dat hierdie
huurkontrakte ongeldig
was en dat die bedes wat in die Kennisgewing van Mosie gevra word,
toegestaan kan word, en ondersteun hy in
alle opsigte die applikante
se aansprake.
(o) Tweede,
vyfde en sesde respondente weier egter om die eiendomme wat ter
sprake is, te ontruim.
(p) Verdere bewerings
word ook gemaak met betrekking tot die bates wat na bewering deur
sekere van die huurders op die eiendomme aangebring
is, asook met
betrekking tot ander aspekte wat ter sake is in terme van die Wet wat
hierbo vermeld is.
7. Soos reeds vermeld, is
dit gemene saak dat al die huurkontrakte wat hier ter sprake is,
gesluit is nadat die betrokke verbande
waarna hierbo verwys is, reeds
geregistreer is, en dat daar geen toestemming verleen is deur die
verbandhouers om enige huurkontrakte
aan te gaan nie. Dit is ook
gemene saak dat die tersaaklike applikante wat eiendomme op die
geregtelike veiling gekoop het, voldoen
het aan die
verkoopsvoorwaardes wat ter sake was by die geregtelike veiling.
8. In die opponerende
beëdigde verklaring het die respondente wat die aansoek geopponeer
het, hoofsaaklik die standpunt ingeneem
dat hulle wel op hul
huurkontrakte kon steun en dat dit afdwingbaar was al was die
betrokke eiendomme op die veiling verkoop. Mnr
Reinders, wat namens
die eerste, tweede, derde, vyfde en sesde respondente verskyn het,
het nie meer op hierdie verweer gesteun nie,
en die standpunt
ingeneem dat die Hof
a
quo
tereg die enigste vraag in sy guns beslis het, naamlik of die
applikante wel
locus
standi
gehad het om die betrokke aansoek te rig.
9. Myns insiens, is mnr
Reinders se toegewing korrek, en kan respondente nie die bepalings
van hierdie huurkontrakte afdwing nie teenoor
die kopers wat die
eiendomme vry van die huurkontrakte op die veiling aangekoop het.
10. In die beslissing van
DREYER’S
TRUSTEE v LUTLEY
3
SC 59
is die volgende gesê:
“Now, without expressing any opinion as to the rights of a lessee
under a lease executed by the mortgagor before the date of the
mortgage, I am quite prepared to support the arguments of the
plaintiff’s counsel to this extent, that the mortgagor of land
cannot,
by a subsequent lease, confer on a lessee any right which
shall conflict with those of the prior mortgagee.”
Hierdie beslissing is in
ooreenstemming met die standpunt wat ingeneem is in die latere
beslissing van
BECKER’S
TRUSTEE v LARUFFA
1921 TPD 457
op 459
.
Daar
is ook dienooreenkomstig bevind in die veel latere beslissing van
LUBBE
v VOLKSKAS BEPERK
1991
(1) SA 398
(O)
sowel as die beslissing van die Appèlhof, toe hierdie uitspraak op
appèl geneem is, in
LUBBE
v VOLKSKAS BEPERK
[1992] ZASCA 97
;
1992 (3) SA 868
(A) 875 F – H
.
Die
gevolge van hierdie beslissings is dat die huurders se remedie daarin
geleë is dat hul ‘n eis vir skadevergoeding kan instel
teen die
verhuurder. Dit het ook tot gevolg dat die beginsel van “huur gaat
voor koop” in die omstandighede van hierdie saak
wyk voor die regte
wat deur die kopers op die eksekusieveiling verkry word.
11. Wanneer ‘n
uitsettingsbevel gevra word teen ‘n persoon wat ‘n gebou of
struktuur okkupeer, soos bepaal in artikel 4 van
die Wet, is die
bepalings van die Wet van toepassing. Applikante was dus gevolglik
verplig om ten opsigte van die vyfde en sesde
respondente en hulle
kinders se onregmatigde okkupasie van die woonhuis op Grieselsdeel,
gebruik te maak van die prosedure uiteengesit
in artikel 4 van die
Wet. Artikel 5 van die Wet, saamgelees met artikel 4 daarvan, bepaal
op welke wyse die prosedure moet geskied
en in terme van hierdie
artikel kan ‘n eienaar of ‘n persoon “in beheer van grond”
dan dienooreenkomstig optree. ‘n “Persoon
in beheer” word in
terme van artikel 1 van die Wet gedefinieer as “n persoon wat
regsbevoegdheid het of op die betrokke tydstip
regsbevoegdheid gehad
het om toestemming aan ‘n persoon te verleen om op die betrokke
grond te gaan of daarop te woon.” Alhoewel
die Hof
a
quo
die
indruk skep dat dit die rede is waarom die respondente die aansoek
bestry, is dit eintlik nie hulle saak dat applikante nie die
eienaars
is of nie persone in beheer is nie en is die grondslag van opposisie
reeds hierbo uiteengesit. Nieteenstaande daarvan,
moet die
applikante aantoon of hulle
locus
standi
het om die aansoek te rig.
12. Me van Zyl het
geargumenteer dat die Wet die gemenereg in dié opsig uitgebrei het
deur die bepalings in paragraaf 4 daarvan spesifiek
te kwalifiseer
deur die woorde “Ondanks andersluidende bepalings van enige wet of
die gemenereg”. Op grond hiervan argumenteer
sy dat die kopers van
die eiendom op die geregtelike veiling inderdaad geregtig is om
aansoek om uiteensetting te bring aangesien
die reg op okkupasie wat
hulle verkry het tot gevolg het dat hulle binne die kader van die
definisie van “persoon in beheer”
val. Vergelyk
ABSA
BANK LTD v MURRAY AND ANOTHER
2004
(2) SA 15
(K)
.
Daar behoort dan ook geargumenteer te word dat die eerste twee
applikante as synde die persone wat die lenings verskaf het en in
wie
se guns die verbande geregistreer is, na die geregtelike veiling die
persone in beheer was teenoor die respondente wat huurders
was
aangesien hulle regte geensins teenoor dié van hierdie twee
applikante afgedwing kon word nie en derhalwe onderhewig was aan
die
eerste twee applikante se regte.
13. Afgesien hiervan, is
daar geargumenteer dat selfs indien die eerste sewe applikante nie
locus
standi
gehad het nie, die agtste applikant as Balju, wat ooreenkomstig die
veiling oordrag moes verskaf aan die applikante van die eiendom
wat
deur hulle aangekoop is, by uitstek die persoon was, wat as die
persoon in beheer van die betrokke eiendomme beskryf kan word.

Klousule 8 van die verkoopsvoorwaardes van die betrokke eiendomme op
die eksekusieveiling het inderdaad aan derde en vierde applikante
die
reg tot okkupasie verleen indien daar aan sekere voorwaardes voldoen
is, en is dit trouens gemene saak dat die tersaaklike voorwaardes
nagekom is. Aangesien die Balju verplig was om ooreenkomstig die
verkoopsvoorwaardes okkupasie en oordrag van die eiendomme aan
die
derde en vierde applikante te gee, was hy noodwendig verplig om toe
te sien dat die respondente uitgesit word van die eiendomme
en
derhalwe het hy die nodige
locus
standi
gehad om die onderhawige aansoek te bring. In
SEDIBE
AND ANOTHER v UNITED BUILDING SOCIETY AND ANOTHER
1993 (3)
SA 671
(T) te 676 A – D
word ondermeer die volgende gesê:
“That, in my view, applies with equal force where the messenger
disposes of property in pursuance of a sale in execution. When,
as
part of the process, he commits himself to contractual terms, he does
so
suo nomine
by virtue of his statutory authority; he becomes bound to the terms
of the contract in his own name and he may enforce it on his
own.
That
leads me to the conclusion that the obligation created
in
casu
by clause 5, by which
vacua possessio
was
guaranteed, was that of the sheriff. He had to make good his
undertaking and he was answerable
ex
contractu
if he failed to
ensure that the appèllants obtained undisturbed possession.”
Die aanval op die
applikant se
locus
standi
moet
dus misluk.
14. Die Hof
a
quo
het
in die verband gesteun op uitsprake waar eiendom op die normale wyse
verkoop word, dit wil sê nie op ‘n geregtelike veiling
nie, maar
bloot van een verkoper aan ‘n ander koper waar die gesag lui dat
dit die eienaar se plig is om ongestoorde besit te verskaf
en dat
slegs die eienaar
locus
standi
het om die huurder af te sit. Sien byvoorbeeld
NICHOLAS
v WIGGLESWORTH
1937
NPD 376
.
In dié onderhawige geval kon die oorspronklike skuldenaar (Ideal
Trust) nie enige stappe neem om die eiendom waarop beslaggelê
is (en
geregtelik verkoop is) aan iemand anders oor te dra nie. Die Balju
is die persoon wat dit hier moet doen en het hy in elk
geval
locus
standi
selfs al sou die bepalings van die Wet buite rekening gelaat word.
15. Daar kan ook
saamgestem word met me Van Zyl se betoog dat dit doelmatig was in die
omstandighede van hierdie saak om al die belanghebbendes
as partye te
siteer en die veelvuldigheid van aksies te voorkom en ten einde
regsekerheid te bekom met betrekking tot al die tersaaklike
partye se
regte en verpligtinge. Sy het ook gehandel met al die ander fasette
wat van toepassing is by die nakoming van die Wet,
asook ander punte
(soos dat applikante aksieprosedure moes gebruik het) wat aanvanklik
geopper is deur die respondente. Aangesien
mnr Reinders korrek
toegegee het en die enigste aspek waarop hy steun die kwessie van
l
ocus
standi
is,
is dit nie nodig om enigiets verder in die verband te vermeld nie.
Me van Zyl het ook nie daarop aangedring dat bedes 2.1, 2.2
en 2.3
van die Kennisgewing van Mosie toegestaan behoort te gewees het nie.
16. Gevolglik slaag die
appèl met koste en word gelas dat die bevel van die Hof
a
quo
tersyde gestel word en vervang word met die volgende bevel:
(i) Bevele in terme van
paragrawe 2.4 en 2.5 van die Kennisgewing van Mosie word verleen met
dien verstande dat die tydperk van een
maand waarna daar in
paragrawe 2.4 en 2.5 verwys word, ‘n aanvang moet neem op die datum
waarop die uitspraak in hierdie appèl
gelewer word.
(ii) ‘n
Bevel word verleen dat eerste, tweede, derde, vyfde en sesde
respondente gelas word die koste van die betrokke aansoek gesamentlik
en afsonderlik te betaal, betaling deur een die ander kwytgeskeld te
word.
_____________
G.F.WRIGHT, R
______________
M.H.
RAMPAI, R
____________
A
KRUGER, R
Namens Appellante: Adv.
C. van Zyl
In opdrag van
Rossouws
BLOEMFONTEIN
Namens
Repondente: Adv. S Reinders
In
opdrag van
Kramer
Weihmann & Joubert
BLOEMFONTEIN
/sp