Smith v Matala (208/2003) [2004] ZAFSHC 127 (2 September 2004)

About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Free State High Court, Bloemfontein
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Free State High Court, Bloemfontein
>>
2004
>>
[2004] ZAFSHC 127
|

|

Smith v Matala (208/2003) [2004] ZAFSHC 127 (2 September 2004)

IN DIE
HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA
(ORANJE VRYSTAATSE
PROVINSIALE AFDELING)
Appèl
No.: 208/2003
In
die appèl van:
MARGOT
SMITH
Appellant
En
ASHRIF
MATALA
Respondent
CORAM:
HANCKE R et RAMPAI R
UITSPRAAK:
HANCKE R
AANGEHOOR OP:
30 AUGUSTUS 2004
GELEWER OP:
2
SEPTEMBER 2004
Appellant (as eiseres)
het ‘n bedrag van R50 000,00 in ‘n landdroshof
van die respondent (as verweerder) gevorder, op grond van ‘n
onderneming wat respondent aan haar gegee het. Die tersaaklike
gedeeltes
van haar Besonderhede van Vordering lees soos volg:
3. “Plaintiff is an
Estate Agent and in this capacity she marketed the building known as
Franza Building, Reitz Street, Kroonstad,
to Defendant.
4. Defendant, upon
introduction by plaintiff, decided to purchase the said building for
an amount of approximately R1,3 million.
5. The
sale has subsequently been registered into the name of Defendant or
in the name of a company or close corporation in which
Defendat has
an interest.
6. Plaintiff had another
buyer who was also interested in buying the property and Defendant
undertook to pay Plaintiff an amount of
R 50,000.00 towards her
commission, should she succeed in selling the building to Defendant
in stead of the original buyer that Plaintiff
had.
7. Plaintiff succeeded
and Defendant gave her a written undertaking that he would pay her
R50, 000.00 in cash as soon as the deal
between him and the seller
has been finalized and registered.
8. The deal has since
been finalized and registered in the name of Defendant.”
In
‘n versoek om nadere besonderhede deur die respondent word die
volgende vraag gevra:
“
Was
eiseres te alle relevante tye in besit gewees van ‘n geldige
Getrouheidsfondssertifikaat soos uitgereik ooreenkomstig artikel
26(a) van Wet 112 van 1976?”
Waarop
applikant soos volg antwoord:
“
Eiseres
was in diens van Riël Viviers Eiendomme wat nou bekend staan as
Prime Spot Eiendomme en het sy dekking gehad in terme van
hulle
Getrouheidsfonds.”
Op
‘n vraag of die mandaat om die gebou te verkoop deur die eienaar of
respondent gegee is, antwoord applikant:
“
Mnr Francois
Geldenhuys, die vorige eienaar het eiseres persoonlik ‘n mandaat
gegee om die gebou te verkoop.”
In
haar nadere besonderhede beweer applikant verder die volgende:
“
4.1 Eiseres
het verweerder geboue in Kroonstad gewys en hom meegedeel dat sy
sopas die Franza Gebou verkoop het, waarop verweerder
vir Eiseres
meegedeel het dat hy graag die gebou wil koop en dat sy alles in haar
vermoë moet doen sodat hy die gebou kan koop.
Hy het onderneem om
die aanbod van R1,2 Miljoen te verhoog na R1,3 Miljoen en sou bo en
behalwe die kommissie wat mnr Geldenhuys,
die Verkoper, betaal, aan
Eiseres persoonlik ‘n bedrag van R50 000,00 betaal ...”
asook
“
7.3 Verweerder wou
baie graag die eiendom gehad het en het gedink dat dit ‘n goeie
koop is en was bereid om addisionele kommissie
aan eiseres persoonlik
te betaal.”
Uit die voorgaande is dit
duidelik dat appellant se beroep dié van ‘n eiendomsagent is en
dat tydens die plaasvind van die huidige
transaksie sy nie in besit
was van ‘n geldige Getrouheidsfondssertifikaat nie.
Alhoewel sy dit tydens
die verhoor anders wou inkleur, blyk dit duidelik uit die pleitstukke
dat die R50 000.00 beskou is as betaling
van “commission” of as
“addisionele kommissie”.
Die Wet op
Eiendomsagentskapsaangeleenthede, Wet 112 van 1976 is hier van
belang, en is dit nodig om na die volgende artikels te verwys:
Artikel 1:
Woordomskrywing:
“
Eiendomsagent”
“
(a) Iemand
wat, met die oog op winsbejag vir eie rekening òf in vennootskap, op
enige wyse hom voordoen as iemand wat, òf regstreeks
òf
onregstreeks adverteer dat hy, in opdrag van of namens iemand anders
–
onroerende
goed of ‘n besigheidsonderneming koop of verkoop of in die
openbaar as te koop ten toon stel
of
ten opsigte daarvan onderhandel of ‘n koper of verkoper daarvoor
werf
of onderneem of aanbied om ‘n koper of verkoper daarvoor te werf;
of …”
(My onderstreping)
ARTIKEL 26 :
VERBOD OP LEWERING VAN DIENSTE AS EIENDOMSAGENT ONDER SEKERE
OMSTANDIGHEDE:-
-“Niemand
mag enige handeling as ‘n eiendomsagent verrig nie tensy
‘n
geldige Getrouheidsfondssertifikaat
aan hom of haar en
aan
elke persoon wat as ‘n eiendomsagent in sy of
haar
diens is
en, indien sodanige persoon
(a) ‘n Beslote
Korporasie is, aan elke lid bedoel in paragraaf (b) van die
omskrywing van “eiendomsagent van daardie korporasie
uitgereik is.”
(My onderstreping)
Artikel 34 (a) wat
ingevoeg is in 1986, en vervang is in 1998, onder die opskrif:
“
EIENDOMSAGENT
ONDER SEKERE OMSTANDIGHEDE NIE OP VERGOEDING GEREGTIG NIE.”
lui soos volg:
(i) “Geen
eiendomsagent is geregtig op enige vergoeding of ander betaling ten
opsigte van of voortspruitende uit die verrigting
van enige handeling
bedoel in sub-paragraaf (i), (ii), (iii) of (iv) van paragraaf (a)
van die omskrywing van
“eiendomsagent”
nie,
tensy ‘n geldige Getrouheidsfondssertifikaat ten tyde van die
verrigting van sodanige handeling uitgereik was aan –
sodanige eiendomsagent;
en
…”
Mnr
Claasen, advokaat namens appellant, het betoog dat die appellant se
ooreenkoms met die respondent nie ‘n gewone eiendomstransaksie
in
die spreekwoordelike sin was nie en dat die ooreenkoms ingehou het
dat sy ‘n koper moes oorreed om te kanselleer ten einde die
verweerder in staat te stel om die gebou in die hande te kry. Hy het
ook gesteun op die beslissing van
ROGUT
v ROGUT
1982 (3) SA 928
(A) en aangevoer dat appellant die ooreenkoms in haar
persoonlike hoedanigheid, en nie as eiendomsagent, met die respondent
aangegaan
het. In laasgenoemde beslissing is gevind dat die
respondent nie voorgedoen het (“hold himself out”) as ‘n
persoon wat onroerende
eiendom verkoop nie en dat hy dus nie getref
word deur die bepalings van die destydse artikel 34 van Wet 112 van
1976.
In die
huidige saak is dit duidelik dat die appellant deurgaans opgetree het
as ‘n eiendomsagent soos omskryf in Wet 112 van 1976,
en dat sy nie
in besit was van ‘n Getrouheidsfondssertifikaat soos bedoel in
voormelde Wet nie. Sy was ook besig om ‘n handeling
te verrig as
‘n eiendomsagent. Dit is ook belangrik om daarop te let dat die
Rogut
-saak
die bepalings van Wet 112 van 1976 moes interpreteer, welke Wet geen
voorsiening gemaak het dat ‘n persoon wat artikel 26
daarvan
oortree nie sy kommissie kan verhaal nie. Vergelyk p. 940 H van
daardie uitspraak. Verder, wat die huidige saak betref,
is dit
duidelik dat die appellant besig was om ‘n handeling te verrig as
‘n eiendomsagent en was sy nié geregtig “op enige
vergoeding of
ander betaling” soos bedoel in artikel 34 A van Wet 112 van 1976.
Vergelyk
RONSTAN
INVESTMENTS
(PTY)
LTD AND ANOTHER v LITTLEWOOD
2001 (3) SA 555
(HHA) te 559 F tot 560 C; 562 G.
Mnr Claasen het in sy
betoog, alhoewel nie met oorgawe nie, ook daarop gewys dat dit nooit
respondent se saak op die pleitstukke was
dat die appellant nie oor
‘n Getrouheidsfondssertifikaat beskik en derhalwe nie geregtig was
om dit as ‘n verweer te opper nie.
Dit blyk
egter dat hierdie aspek reeds tydens die nadere besonderhede geopper
was asook deur respondent se regsverteenwoordiger tydens
kruisverhoor, sonder enige beswaar vanaf die appellant se
regsverteenwoordiger en dat die werklike geskilpunt tussen die partye
gedurende
die verloop van die verhoor uitgepluis is.
SENTRACHEM
BPK v WENHOLD,
1995(4) SA 312 (A) te 318J – 320A
.
Pleitstukke in die landdroshof moet nie gefynkam word vir gebreke, of
met ‘n vergrootglas ontleed word nie. Solank daar nie sprake
is
van nadeel vir die teenkant, soos in die huidige saak, behoort
geringe afwykings tussen die getuienis en pleitstukke, oor die
hoof
gesien te word.
Ten slotte
wil ek ‘n opmerking maak oor een aspek wat in die verhoor gevoer
was. Die herverhoor van appellant se prokureur beslaan
vier bladsye
vrae wat hy aan sy kliënt gestel het wat hoofsaaklik òf leidend was
òf regsaspekte geopper het, welke vrae glad nie
toelaatbaar was nie.
Alhoewel die respondent se prokureur nie daarteen beswaar gemaak het
nie, behoort die landdros in hierdie omstandighede
nie agteroor te
sit en die ontoelaatbare vrae toe te laat nie. In
TAKE
AND SAFE TRADING CC v STANDARD BANK OF SA LTD
2004(4) SA 1 (SCA)
verklaar
Harms A.R. op 4 F – G die volgende:
“
a
Judge is not simply a “silent umpire”. A Judge “is not a mere
umpire to answer the question “How’s that?”” Lord
Denning
once said. Fairness of court proceedings requires of the trier to be
actively involved in the management of the trial, to
control the
proceedings, to ensure that public and private resources are not
wasted, to point out when evidence is irrelevant, and
to refuse to
listen to irrelevant evidence. A supine approach towards litigation
by judicial officers is not justifiable either
in terms of the fair
trial requirement or in the context of resources.”
Wat die meriete betref
het die landdros geensins fouteer om die appellant se vordering van
die hand te wys nie.
Bygevolg
word die appèl van die hand gewys met koste.
_______________
S.P.B.
HANCKE R
EK STEM SAAM:
______________
M.H.
RAMPAI R
Namens
Appellant: Advokaat JY Claasen
i.o.v.
Naudes
BLOEMFONTEIN
Namens
Respondent: Advokaat L Le R Pohl
i.o.v.
Honey
Prokureurs
BLOEMFONTEIN
/ec