Rand Water Raad v Regspersoon, Klub 40 en Andere (4462/2002) [2004] ZAFSHC 60 (17 June 2004)

About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Free State High Court, Bloemfontein
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Free State High Court, Bloemfontein
>>
2004
>>
[2004] ZAFSHC 60
|

|

Rand Water Raad v Regspersoon, Klub 40 en Andere (4462/2002) [2004] ZAFSHC 60 (17 June 2004)

IN DIE
HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA
(ORANJE-VRYSTAATSE
PROVINSIALE AFDELING)
Saak Nr. 4462/2002
In
die saak tussen:
RAND
WATER RAAD
Eiser
en
DIE
REGSPERSOON, KLUB 40
1ste Verweerder
REGISTRATEUR
VAN AKTES, BLOEMFONTEIN
2de Verweerder
DIE
LANDMETER-GENRAAL, BLOEMFONTEIN
3de Verweerder
ANNIESRUST
ONTWIKKELINGS (PTY) LTD
4de Verweerder
J.V.
VAN DER MERWE
5de Verweerder
H.J.M.
VAN DER MERWE
6de Verweerder
LEONIE
VAN DER WALT N.O.
7de Verweerder
LEONIE
LINDA VAN DER WALT N.O
. 8ste Verweerder
JANNIE
MARTHINUS VAN DER WALT N.O.
9de Verweerder
A.W.
WESSELS N.O.
10de Verweerder
M.F.C.
WESSELS N.O.
11de Verweerder
G.L.
BISHOP N.O.
12de Verweerder
GAVIN
LEO SHEAR
13de Verweerder
MARTIQ
220 CC
14de Verweerder
DIRK
LEONARDUS EHLERS
15de Verweerder
BOKES
& FRANGER PROPERTY SALES (PTY) LTD
16de Verweerder
R.M.
BOTHA N.O.
17de Verweerder
C.J.
BOTHA N.O.
18de Verweerder
J.N.
DU PREEZ N.O.
19de Verweerder
JAN
DIEDERICK VAN DER MERWE N.O.
20ste Verweerder
ALETTA
JOHANNA VAN DER MERWE N.O.
21ste Verweerder
JOACHIM
FREDERICK DE BEER N.O.
22ste Verweerder
FRANCOIS
TERBLANCHE
23ste Verweerder
GERTRUIDA
CATHARINA TERBLANCHE
24ste Verweerder
M.L.C.
KRUGER
25ste Verweerder
DAVID
JOHANNES SCHOLTZ
26ste Verweerder
THERESA
SCHOLTZ
27ste Verweerder
_____________________________________________________________________
CORAM:
VAN
COPPENHAGEN, R
_____________________________________________________________________
AANGEHOOR
OP:
25 & 26 MEI 2004
_____________________________________________________________________
GELEWER
OP:
17 JUNIE 2004
_____________________________________________________________________
AGTERGROND:
[1] Die plaas Anniesrus Nr. 763 in die distrik
Sasolburg wat vir geslagte reeds aan die Malan-familie behoort, grens
aan die Vaalrivier
en is spesifiek geleë tussen die Vaaldam en
Barrage Ontwikkeling in die vorm van ontspanningsgeriewe was eintlik
‘n vanselfsprekende.
Mnr. Petrus Jacobus Malan die huidige eienaar het dan ook in 1992 40
reghoekige persele, elk met een sy aangrensend aan die Vaalrivier,
afgedeel en met verdrag, soos die aanvraag onstaan het, aan verskeie
persone verhuur. Die gebied so verhuur het as Klub 40 bekend
gestaan
en was as ontspanningsoord onder voormelde naam bedryf.
Die huurders van die afgedeelde persele het aanvanklik uitsluitlik
verwyderbare behuising in die vorm van karavane en tente op die
persele aangebring, maar mettertyd meer permanente strukture opgerig.
Malan voormeld het die grond waarop die persele was van sy gronde
afgesny en oorgedra aan ‘n maatskappy, Anniesrus Ontwikkelings
(Pty) Ltd, waarvan hy die enigste aandeelhouer en direkteur was.
Feit is dat die gebied waarop die persele geleë is binne die
sogenaamde Vaalrivier-Barrage-gebied soos omskryf in die
Vaalrivierkompleks
Gidsplan, 1982, afgekondig in terme van die Wet op
Fisiese Beplanning, 1967 en daaropvolgende Wet in 1991, val.
Ingevolge voormelde
wetgewing soos van tyd tot tyd gewysig en
aangepas word bepaal dat die bepalings van Bylae C tot die
gebiedstruktuurplan op voormelde
persele van toepassing was.
In gemelde Bylae C word, sover ter sake is, bepaal:
“
2.1 An open space of at least 100m, measured
horizontally from the relevant base line*) shall be left and no
buildings or structures
shall be erected or caravan parking and
camping take place on this space; Provided that –
(a) with the written consent of the Department of Health
and Welfare granted after consultation with the Rand Water Board, the
relevant
local authority and other interested government bodies, boat
and water-pump houses, jetties and access roads as well as parking
facilities,
tennis courts, golf courses, swimming pools, picnic sites
and other recreational facilities that do not constitute buildings or
other
permanent structures may be permitted in the open space;
(b) when townships and holiday townships are
established, only erven used for open space purposes may be permitted
in the open space;
Provided further that no buildings may be erected
below the flood control line (as defined in paragraph 5.12); and
(c) caravan
parking and camping may be permitted in the open space with the
written consent of the Department of Health and Welfare,
granted
after consultation with the Rand Water Board, the relevant local
authority and other interested government bodies.
2.2 Except with the written consent of the Rand Water
Board no habitable buildings or structures, toilets, french drains,
conservancy
or septic tanks, sewage pumping installations or sewage
works shall be permitted below the flood control line, as defined.
2.3 .......
2.4 Except with the written consent of the Department of
Health and Welfare, granted after consultation with the Rand Water
Board,
only one dwelling with such outbuildings as are normally
required for the use thereof may be erected on any holding or farm
portion
in the area within 500m of the base line, as defined;
Provided that staff houses at holiday resorts (including those at
caravan parks
and club sites) shall be exempt from this provision.”
Vele van die strukture op die persele wat
mettertyd deur huurders opgerig was, was vir bewoning bedoel en
gebruik en eiser wat belas
was met die administrasie van die
Vaalrivier-Barrage-gebied het met voormelde Malan, aanvanklik as
geregistreerde eienaar en later
as direkteur van Anniesrus
Ontwikkelings (Pty) Ltd onderhandel aangaande die verwydering van die
sogenaamde “onwettige” strukture.
[2] Die getuienis van Malan dat hy telkens die aandrang op
verwydering van die onwettige strukture aan die huurders van die
onderskeie
persele oorgedra het en dat elke huurder bewus was van die
vereistes aangaande die oprigting van strukture of geboue vir
bewoning,
was nie werklik in geskil nie.
Malan voormeld en die huurders van die persele het mettertyd wyses
oorweeg waarop en waardeur die huurders se okkupasie van die
persele
bestendig kon word. Verskeie opsies was oorweeg, en is uiteindelik
besluit om die gebied te laat opmeet en ‘n deeltitelskema
te
ontwikkel. Vir voormelde doel moes ‘n deelplan opgestel word en was
goedkeuring van eiser ingevolge Bylae C benodig.
Die “onwettige” strukture op die persele was egter steeds ‘n
probleem. Eiser was gewoon nie geneë om goedkeuring aan die
voorgestelde deeltitelskema te verleen indien die “onwettige”
strukture nie verwyder was nie of dan minstens dusdanig verander
was
dat dit nie vir bewoning gebruik kon word nie.
Samesprekings tussen voormelde Malan en eiser op 7 Mei 1996 lei tot
‘n brief deur Malan se prokureurs aan eiser. Die volledige
inhoud
van die brief lees as volg:
“Geagte Menere
KLUB
40 DEELTITELSKEMA – ONDERVERDELING 2
VAN
DIE PLAAS ANNIESRUST 763
Ons verwys na die samesprekings op 7 Mei
1996
op die plaas Anniesrust en ter aanvang weereens ons waardering vir
die feit dat u na Deneysville vir die samesprekings gekom
het en vir
u waardevolle insette in die samesprekings.
Ter aanvang is daar heelwat duidelikheid verkry oor die onwettige
strukture en is ons dit eens dat sekere strukture in geheel verwyder
moet word, byvoorbeeld, wooneenhede wat uit baksteen vervaardig is en
meer nog moet talle mure van strukture afgebreek word, byvoorbeeld,
die lapa waarin ons vergader het se mure moet uit.
Ons is derhalwe tevrede dat ons eensgesind is oor die
verwydering van onwettige strukture.
In die lig van die feit dat die Vaalrivier Gidsplan gewysig word, is
daar ook waardering vir u standpunt dat die strukture binne
een jaar
vanaf 1 Junie 1996 verwyder moet word. In die lig van die feit dat
die 100 meter beperking moontlik na 60 meter verminder
moet word,
word hierdie moontlikheid aan die verskeie eienaars meegedeel maar
word die betrokke partye in iedere geval versoek om
die betrokke
strukture so spoedig moontlik te wysig.
Wat betref die probleem van besoedeling, is ons ook
verder heeltemal met u eens en gee ons u die versekering dat slegs
die bestaande
ablusieblokke gebruik mag word en het ons geen beswaar
as u beperkings op alle ontwikkelings bo die 60 (meterlyn) stel.
Ten slotte sal ons dit baie hoog op prys stel as u die voorgestelde
deeltitelplanne wil goedkeur en vir die doel heg ons hierby aan
‘n
verdere stel van die planne gemerk aanhangsel “A”, ‘n brief van
die Landmeter-Generaal gemerk aanhangsel “B” (sien
asseblief
paragraaf 4 en ‘n brief van die Vrystaatse Provinsiale
Administrasie gemerk aanhangsel “C”.
Verder tref ons reëlings om die vloedwaterlyn op die liggingsplan
van die deeltitelplanne vir u aan te bring.
Ons
verneem graag van u.
Die
uwe
(Get)
DE KLERK, VERMAAK & VENNOTE INGELYF.”
In reaksie op voormelde brief rig eiser se gemagtigde uitvoerende
hoof op 5 Junie 1996 ‘n brief aan Malan se prokureurs wat die
volgende as inhoud het:
“Menere,
KLUB 40 DEELTITELSKEMA – ONDERVERDELING 2 VAN DIE PLAAS ANNIESRUST
763
Dankie vir
u brief Mnr Bouwman/AB van 7 Mei 1996. Rand Water het in beginsel
geen beswaar teen die voorgestelde ontwikkeling nie,
mits daar aan
die vereistes van die Vaalrivierkompleks Gidsplan, en in besonder
Bylae C daarvan, en die onderneming soos in u bovermelde
brief
uiteengesit, voldoen word.
Die goedgekeurde planne word gevolglik hierby
aangeheg.
U aandag word daarop gevestig dat Rand Water van detailplanne van
alle strukture wat op die bovemelde eiendom opgerig sal word,
voorsien
moet word alvorens bouwerk ‘n aanvang mag neem.
Die uwe
(Get)UITVOERENDE
HOOF.”
Op die deelplan waarna daar in eiser se brief van 5 Junie 1996 verwys
word was ‘n stempel aangebring as volg:
APPROVED on behalf of the
RAND WATER BOARD
IN
TERMS OF ANNEXURE C OF THE GUIDE PLAN FOR THE VAAL RIVER COMPLEX
1982
Date/Datum:
6/6/1996
GOEDGEKEUR namens die
RANDWATERRAAD
INGEVOLGE BYLAE C VAN DIE
GIDSPLAN VIR DIE VAALRIVIER-KOMPLEKS, 1982
(Get) ? du
Plessis....................................
CHIEF
EXECUTIVE / UITVOERENDE HOOF RAND WATER BOARD / RANDWATERRAAD
Die deelplan was geregistreer onder Nr. LG 209/95
in die Landmeter-Generaal se kantore en ‘n deeltitelskema onder Nr.
SS 11/1997
soos in die Akteskantoor geopen.
Belangrik is egter dat voor opening van die deeltitelregister alle
“onwettige” strukture nog nie verwyder of reggestel was nie.
Anniesrus Ontwikkeling (Pty) Ltd het van die dele op die deelplan aan
verskeie persone verkoop. Die voortslepende probleem met die
“onwettige” strukture was egter nie opgelos nie en eiser het
uiteindelik die onderhawige aksie ingestel.
REGSHULP AANGEVRA:
[3] Met die aanvang van die verhoor was meegedeel
dat eiser met verskeie verweerders skikkings bereik het en was
versoek dat daardie
ooreenkomste, wat almal op skrif was, as
hofbevele aangeteken word.
Dit was
so gelas.
[4] Die resultaat van die skikkings bereik was dat die verhoor
gehandel het met die geskille tussen eiser, die trustees van die AWW
Trust, dit wil sê 10de, 11de en 12de verweerders, die eienaars van
deel 14 van die deeltitelskema en Dirk Leonardus Ehlers, 15de
verweerder, die eienaar van dele 18 en 19 van die deeltitelskema.
Verder verwikkelinge was dat die “onwettige” strukture op deel 14
van die deeltitelskema waarvan die trustees van die AWW Trust
die
eienaars is, reeds na die uitreiking van dagvaarding óf verwyder óf
sodanig verander was sodat dit nie vir bewoning benut kon
word nie.
Die regshulp teen gemelde verweerder aangevra was dan ook aangepas.
Die
regshulp uiteindelik aangevra was dan –
“
1. Dat
15de verweerder gelas word om op eie koste die bewoonbare geboue en
strukture, insluitende die gepaardgaande toilette en
dreins
op dele 18 en 19 van die deeltitelskema Nr. SS10/1997 verwyder.
2. Dat
sodanige verwydering moet geskied binne 120 dae van die bevel.
3. Dat in die geval sodanige verwydering nie voltooi is binne 120 dae
vanaf die betrokke bevel nie, die balju van die Hof gemagtig
word om
op koste van 15de verweerder die geboue af te breek op dele 18 en 19
van deeltitelskema Nr. SS 10/1997.
4. Dat 10de, 11de, 12de en 15de verweerders verbied word om enige
nuwe geboue onder die 1975-vloedlyn, soos vasgestel deur eiser,
sonder laasgenoemde se skriftelike toestemming in terme van Bylae C
tot die Vaalrivier Streekstruktuurplanne 1982 op te rig.
5. Koste van geding teen 10de, 11de, 12de en 15de
verweerders.”
GESKILPUNTE:
[5] Dit is dienstig om allereers te beklemtoon wat nie in geskil was
nie.
Die getuienis van Malan, die eienaar van die plaas Anniesrus en later
ook die enigste aandeelhouer en direkteur van Anniesrus Ontwikkelings
(Edms) Bpk, asook Du Plessis, ‘n gewese senior regsadviseur en
gemagtigde uitvoerende hoof van eiser, dat hulle dit eens was dat
nieteenstaande goedkeuring van die deelplan (plan Nr. LG 209/95) die
“onwettige” strukture verwyder of verander moet word staan
onbetwis, moet aanvaar word, en word bevestig deur briewe hierbo
aangehaal.
[6] Die verweerders se verweer, wat die wese daarvan betref, word in
die verweerskrif as volg verwoord:
“
14.2 Die verweerders pleit dat ‘n behoorlike
gemagtigde amptenaar en verteenwoordiger van die eiser, F. du
Plessis, op 6 Junie 1996
die deelplan van die eerste verweerder se
deeltitelskema goedgekeur het. Op die betrokke deelplan was en is
aangetoon al die geboue
soos bedoel in die Wet wat deel vorm van die
deeltitelskema en die goedkeuring van die deelplan deur die eiser het
derhalwe toestemming
daargestel dat die strukture soos aangetoon op
die deelplan opgerig kon word of opgerig kon bly onder die
1975-vloedlyn.”
En
“
19.2 Die verweerders pleit voorts dat die eiser
nie oor die nodige
locus standi
beskik om ingevolge artikel 48 van die Wet aansoek te doen om die
wysiging van die betrokke deelplan of om die vernietiging van enige
strukture soos aangetoon op die deelplan nie.
19.3 Die verweerders pleit voorts dat die eiser se
versuim om alle eienaars van eenhede in die betrokke deeltitelskema
in hierdie
aksie te voeg ‘n verdere beletsel is teen die verkryging
van die aangevraagde regshulp.”
Die verweer van wanvoeging of nie-voeging was tereg nie mee volhard
nie, en verg nie enige verdere aandag nie.
[7] In uitbouing van verweerder se verweer was in
argument aangevoer dat die stempel wat die eiser se goedkeuring van
die deelplan
beliggaam, en soos hierbo aangehaal,
de
facto
en
de
iure
toestemming vir die oprigting van
die strukture op die onderskeie dele soos aangegee op die deelplan
behels.
GETUIENIS:
[8] Hierbo is reeds ‘n kort weergawe van die getuienis van Malan en
Du Plessis, die twee persone wat namens eiser getuig het, gegee.
Dit
is onnodig om dit te herhaal of daarop uit te brei.
[9] Ehlers, 15de verweerder, was die enigste persoon wat namens die
verweerders getuig het.
Sy getuienis was dat toe hy deel 18 aangekoop het hy nie bewus was
van enige ooreenkoms aangaande die verwydering van onwettige
strukture
nie, maar wel bewus was van die goedkeuring deur eiser op
die deelplan aangebring. Wat hom dus betref was voldoen aan die
vereistes
gestel in Bylae C van die gebiedstruktuurplan.
MERIETE:
[10] In die verweerskrif en ook in getuienis
beroep verweerders hulle nie daarop dat aan hulle spesifiek deur
eiser toestemming verleen
was om die geboue of strukture op hulle
onderskeie dele aan te bring of onveranderd daarop te laat nie.
Verweerders beroep hulle ook nie daarop dat eiser deur die aanbring
van die goedkeuring op die deelplan nalatiglik ‘n skyn verwek
het
dat die onwettige strukture opgerig of gelaat mag word nie.
Verweerders beweer dat goedkeuring van die deelplan deur eiser
ongekwalifiseerde toestemming om die strukture op die deelplan
aangegee,
wat ook al die status daarvan, voor die goedkeuring mog
wees, aan te bring of te laat, is.
[11] Dit moet beklemtoon word dat verweerders nie party was tot die
onderhandelings tussen die eiser en die eienaar van die grond
waarop
die deeltitelskema aangelê was nie.
Die enigste partye betrokke by die onderhandelings was dit eens dat
die goedkeuring voorwaardelik was en dit as sulks deur hulle
beskou
was. Aan daardie ooreenkoms was die kontrakterende partye gebonde en
dan ook ander partye. Lewis WnAR (soos sy toe nog was)
verwoord die
proposisie:
“
[25] Where
the parties dispute the meaning of a term then a
court
must necessarily look to the wording of the provision itself to
determine its correct construction. But where they agree on
its
meaning, even though the provision appears objectively to reflect a
different understanding, it would be absurd to insist on
binding them
to a term upon which neither agrees only because of a third party’s
insistence on reliance on the apparent meaning
of the provision.”
(
AUSSENKEHR FARMS
(PTY) LTD v TRIO TRANSPORT CC
2002 (4) SA 483
(HHA) te 498 [25]
).
[12] Uit die voorafgaande volg dat deelplan Nr. LG 209/95 nie
ongekwalifiseerd goedgekeur was nie, maar wel kwalifiseer was dermate
dat die onwettige strukture op die onderskeie dele óf verwyder moet
word óf verander moes word sodat dit nie vir bewoning aangewend
kon
word nie.
Verweerders se verweer dat goedkeuring vir die oprigting of behoud
van geboue of strukture vir bewoning op dele 14, 18 en 19 verleen
was, kan dus nie slaag nie.
[13] Verweerders voer aan dat eiser weens die
bepalings van artikel 48 van die Wet op Deeltitels, Nr. 95 van 1986
nie oor die nodige
locus standi
beskik om vir ‘n bevel wat “vernietiging” van ‘n gebou as
deel van ‘n deelskema neerkom, te eis nie.
Dié submissie maak met die deurlees van die artikel nie sin nie; die
betrokke artikel handel met die gevolge indien ‘n gebou as
deel van
‘n deeltitelskema vernietig word en nié met die posisie waar die
gebou wat wel deel is van ‘n deeltitelskema vernietig
of verander
moet word nie.
Artikel 48 van die Wet op Deeltitels, vind gewoon nie aanwending in
die onderhawige geval nie; allermins as verweer.
[14] Hierbo is reeds gemeld dat na uitreiking van die dagvaarding die
geboue op deel 14 dusdanig verander is dat dit nie langer as

“onwettige” strukture aangemerk kan word nie.
Die enigste geskil tussen eiser en die trustees
van die AWW Trust, dit wil sê 10de, 11de en 12de verweerders, was
dus of die getuienis
aantoon dat eiser redelikerwys enige verdere
inbreuk op die regte kan voorsien (
cf
LAWSA, vol.11, Interdict s.v. Second Requisite p.289).
Geen getuienis waaruit die gevraagde afleiding
geregverdig kan word was aangebied nie; trouens, die enigste
aanvaarbare getuienis
in gemelde verband is dat 10de, 11de en 12de
verweerders reeds die onwettige strukture verwyder het,
ergo
dat hulle optrede geen inbreuk daarstel nie.
Die gevolgtrekking moet noodwendig impak op die bevel wat verleen
word en ook die kostebevel, hê.
[15] Namens eiser was versoek dat koste die koste van twee advokate
sal insluit asook hulle reiskoste en ook dat die kwalifiserende
fooie
van die deskundiges, mnre. Carel Visser en Abbas Salem as koste
toegeken word.
Beide deskundiges is geregistreerde landmeters. Geen rede doen voor
waarom eiser twee deskundiges met dieselfde kwalifikasies se
adviese
moes inwin nie. Die kwalifiserende fooie van slegs een deskundige is
egter aangewese.
[16] Die saak het uiteindelik, wat aanbieding en kompleksiteit
betref, nie veel om die lyf gehad nie; die uit-die-vuis argument
sonder
skynbare regsnavorsing aan die einde van die saak bevestig die
gevolgtrekking.
Twee
advokate was dus nie nodig nie.
[17] In
konklusie moet die volgende bevele volg:
1. 15de verweerder word gelas om op eie koste alle geboue en
strukture vir bewoning bedoel insluitende die gepaardgaande toilette
en dreins op dele 18 en 19 van die deeltitelskema bekend as Klub 40
te verwyder.
2. Die verwydering hierbo gelas moet geskied binne 120 dae vanaf
datum van hierdie bevel.
3. Ingeval die verwydering nie voltooi is binne gemelde periode van
120 dae nie, word die balju gemagtig om sodanige geboue op koste
van
15de verweerder te verwyder.
4. 10de, 11de en 12de verweerders word gelas om die koste van geding
slegs tot voor voorbereiding van verhoor te betaal.
5. 15de verweerder word gelas om koste van geding insluitende die
reis- en verblyfkoste van een advokaat asook die kwalifiserende
fooie
van slegs een van die deskundiges Visser of Salem te betaal.
__________________________
G. VAN
COPPENHAGEN, R
Namens Eiser:
Adv.
A. Gautsche SC
Bygestaan deur: Adv. I.M. Lindeque
i.o.v.
Hill,
McHardy & Herbst
Namens 10de, 11de, 12de
Adv.
P.F. Rossouw
&
15de Verweerders:
i.o.v.
McIntyre & Van der Post
/scd