De Kock v Saldanhabaai Munisipalitieit and Others (7488/04) [2006] ZAWCHC 56 (28 November 2006)

About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Western Cape High Court, Cape Town
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Western Cape High Court, Cape Town
>>
2006
>>
[2006] ZAWCHC 56
|

|

De Kock v Saldanhabaai Munisipalitieit and Others (7488/04) [2006] ZAWCHC 56 (28 November 2006)

RAPPORTEERBAAR
IN DIE HOOGEREGSHOF VAN SUID – AFRIKA
(KAAP DIE GOEIE HOOP PROVINSIALE AFDELING)
SAAK NO: 7488/04
In die saak tussen:
LODEWIKUS JOHANNES DE KOCK Applikant
and
SALDANHABAAI MUNISIPALITEIT Eerste Respondent
JOHANNES L J VAN RENSBURG Tweede Respondent
KAREN J VAN RENSBURG Derde Respondent
UITSPRAAK GELEWER: 28 NOVEMBER 2006
KLOPPER, AJ
Inleiding
[1] Hierdie is ʼn aansoek vir die hersiening en tersydestelling van
die goedkeuring van ‘n bouplan deur die Saldanhabaai Munisipaliteit
op 26 Maart 2004.
[2] Die Applikant het versoek dat die volgende bevel gemaak moet
word:
“a) Dat die besluit van die Eerste Respondent geneem op 26 Maart
2004 om die bouplan vir uitbreiding op Erf 5256, Saldanha goed
te
keur, hersien en tersyde gestel word;
b) Dat alle geboue en strukture wat ingevolge die genoemde
goedgekeurde bouplan op Erf 5256, Saldanha opgerig is, deur Eerste
Respondent
gesloop word;
c) Dat Eerste Respondent die koste verbonde aan
die genoemde sloping dra;
d) Verdere en/of alternatiewe regshulp;
e) Koste van die aansoek, om betaal te word deur Eerste Respondent,
gesamentlik en afsonderlik met sodanige van Tweede en Derde
Respondente
wat die aansoek opponeer.”
[3]
Mnr Spamer
vir die Applikant het by die aanvang van die
aansoek aangedui dat die regshulp in (b)
supra
gevra,
geabandoneer word maar dat die applikant wel in plek daarvan aansoek
doen vir ‘n vergoedingsbevel in terme van Art 8(1)
(c) (ii) (bb)
van die “
Promotion of Administrative Justice Act 3 of 2000
”.
[4] Die aansoek word geopponeer deur al die Respondente. Die Eerste
Respondent is die Saldanhabaai Munisipaliteit terwyl die Tweede
en
Derde Respondente die partye is ten gunste waarvan die bouplan
goedgekeur is.
Agtergrondfeite
[5] Die Applikant is die eienaar van ‘n onroerende eiendom te
Saldanhabaai wat hy op 30 Oktober 2002 aangekoop het vir R285 000.00.
Hy het daarna so R64 000.00 bestee op verbeterings. Tweede en Derde
Respondente is die mede-eienaars van die aangrensende onroerende
eiendom.
[6] Toe die applikant die eiendom gekoop het, het hy wat hy in sy
beëdigde verklaring beskryf het as “‘n manjifieke panoramiese
see-uitsig” gehad van Saldanhabaai, die hawe en die aangrensende
dorpgebied. Hy was ook van mening dat aangesien die buurerf alreeds
ontwikkel was sy see-uitsig “permanent onbelemmerd” sou wees.
[7] Tweede en Derde Respondente het egter op 3 Maart 2004 bouplanne
ingedien vir die goedkeuring van sekere aanbouings aan die noordelike
grens van hulle erf, welke bouplanne op 26 Maart 2004 deur Eerste
Respondent goedgekeur is. Bouwerk het toe begin en omdat die bouwerk
Applikant se see-uitsig sou versper het, het hy sekere klagtes
telefonies en skriftelik aan die Hoof Boubeheerbeampte van die Eerste
Respondent gemaak .
[8] In sy klagtebrief gedateer 16 Maart 2004 het die Applikant sy
besware gegrond op die feit dat hy vir ‘n lang tyd gesoek het
vir
‘n geskikte woning, hy ontneem word van sy see-uitsig, hy vanaf sy
balkon en binnekant van sy sitkamer sal vaskyk aan die agterkant
van
die aanbouing en dat die waarde van sy huis in die omstandighede sou
daal.
[9] Nadat die bouery voortgegaan het is daar ‘n verdere skrywe deur
die Applikant aan die Hoof Boubeheerbeampte gerig waarin die
besware
herhaal is en daar ook aangedui is dat die aanbouing lig tot
Applikant se sitkamer verminder het.
[10] ‘n Skrywe gedateer 7 June 2004 gerig aan die Applikant en
onderteken in die naam van die Munisipale Bestuurder het soos volg
gelees:
“
Grondgebruik Beplanning en Beheer:
Boubeheer: Belemmering van see-uitsig: Erf 2207,
Saldanha
[10.1] U skrywe in bovermelde verband asook ‘n
terreininspeksie uitgevoer, het betrekking.
Bouplanne vir die bouwerk op die aangrensende perseel
(Erf 5256) is op 03 Maart 2004 ingedien vir goedkeuring en op 26
Maart 2004
goedgekeur. Die sonering van die aangrensende perseel is
enkel residensieel en bepaal die Raad se skemaregulasie en beleid dat
‘n
1.50m syboulyn en 3.0m straatboulyn (5.0m vir motorhuis met’n
direkte ingang vanaf die straat) met 9.0m hoogtebeperking handhaaf
moet word. Die bouwerk voldoen aan die beperkings en word dus
volstaan hy die Raad se besluit om die bouplan goed te keur.
U is welkom om die skywer te kontak indien u enige
verdere inligting verlang”
[11] As gevolg van die reaksie wat die Applikant gekry het en die
feit dat hy die mening gehuldig het dat daar nie behoorlike aandag
aan sy besware gegee is deur die Eerste Respondent nie, is die
hersieningsaksie geloods.
Die gronde vir hersiening
[12] Applikant se aansoek is soos alreeds
supra
aangedui,
gebaseer op die bewering dat Eerste Respondent se goedkeuring van
Tweede en Derde Respondent se bouplan gedoen is sonder
dat sy
skriftelike besware behoorlik in ag geneem is nie.
Mnr Spamer
vir die Applikant het betoog dat die identiteit van die funksionaris
wat namens Eerste Respondent genoop was “to apply his mind”
ook
nie aan die Applikant bekend is nie en word ook nie geopenbaar deur
Eerste Respondent in die stukke nie.
[13] Nietenspyte hierdie situasie dui die Applikant aan dat die
funksionaris se pligsversuim en “failure to apply his mind” gerig
was teen die volgende aspekte:-
Dat die oprigting van die gebou ingevolge die goedgekeurde bouplan
die Applikant se uitsig oor die see en dorp wesentlik sou aantas;
Dat die oprigting van die gebou inbreuk op sy privaatheid sou maak
Dat die waarde van sy eiendom daardeur verminder sou word.
[14] Die Applikant toon verder aan dat die Eerste Respondent nie
oorweging geskenk het aan die bepalings van Artikel
7(1)(b)(ii)(aa)(ccc)
van die Wet op Nasionale Bouregulasies en
Boustandaarde 103 van 1977.Die Eerste Respondent en bygevoeg, die
Tweede en Derde Respondente
ontken die bewerings
supra
uiteengesit
.
Feitegeskille
[15] By die aanvang van die verrigtinge het ek aangedui dat die
beëdigde verklarings sekere feitegeskille geopenbaar het en die
partye versoek om aan te dui of hulle van mening is dat die Hof in
hierdie omstandighede ‘n bevel sou kon maak. Daar was geen aansoek
om getuies te roep of om getuies te kruisvra nie en die argument van
die partye was dat die beginsels in
Plascon-Evans Paints
v Van Riebeeck Paints
1984(3) OPA 620 op 634-635
van toepassing is.Hierdie beginsels is saamgevat in
Rail
Commuters Action Group v
Transnet LTD t/a Metrorail
2005(2) SA 359 CC op 392
waar daar bevind is-
“
In assessing a dispute of fact on motion proceedings,
the rules developed by our Courts to address such disputes will be
applied by
this Court in constitutional matters. Ordinarily, the
court will consider those acts alleged by the applicant and admitted
by the
respondent together with the facts as stated by the respondent
to consider whether relief should be granted. Where however a denial
by a respondent is not real, genuine or in good faith, the respondent
has not sought that the dispute be referred to evidence, and
the
Court is persuaded of the inherent credibility of the facts asserted
by an applicant. Given that it is the applicant who institutes
proceedings, and who can therefore choose whether to proceed on
motion or by way of summons, this rule restated and refined as it
was
in
Plascon Evans Paints
LTD v Van Riebeeck Paints (Pty) LTD
is a fair and equitable one.”
Voorts verwys ek na relevante beginsels en bepalings relevant tot die
hersiening.
Die Grondwet
[16] Die basis vir latere wetgewing wat administratiewe optrede
reguleer is te vinde in Artikel 33 van die Grondwet van die Republiek
van Suid-Afrika 108 van 1996. Artikel 33 bepaal soos volg:-
“ Regverdige administratiewe optrede
33(1) Elkeen het die reg op administratiewe optrede wat
regmatig, redelik en prosedureel billik is.
Elkeen wie se regte nadelig geraak is deur
administratiewe optrede het die reg op die verskaffing van
skriftelike redes
Nasionale wetgewing moet verorden word om aan hierdie
regte gevolg te gee en moet –
voorsiening maak vir die hersiening van
administratiewe optrede deur ‘n hof, waar dit gepas is, ‘n
onafhanklike en onpartydige
tribunal;
die staat verplig om aan die regte in subartikels(1)
en (2) gevolg te gee; en
‘
n doeltreffende administrasie bevorder.
[17]
Mnr Spamer
het ook verwys na die beginsels van
billikheid en regverdigheid wat daaruit voorspruit.Om gehoor te gee
aan die bepalings van Art
33(3) van die Grondwet is die “
Promotion
of Administrative Justice Act 3 van
2000 (PAJA) op die wetboek
geplaas.
Promotion of Administrative Justice Act 3 of 2000
.
[18] Artikel 6 handel met geregtelike hersiening van administratiewe
optrede en bepaal:-
“
1) Any person may institute proceedings in a court or
a tribunal for the judicial review of an administrative action.
2) A court or tribunal has the power to judicially
review an administrative action if –
a) the administrator who took it –
i) was not authorised to do so by the empowering
provision;
ii) acted under a delegation of power which was not
authorised by the empowering provision; or
iii) was biased or reasonably suspected of bias;
b) a mandatory and material procedure or condition
prescribed by an empowering provision was not complied with;
c) the action was procedurally unfair;
d) the action was materially influenced by an error of
law;
e) the action was taken –
i) for a reason not authorised by the empowering
provision;
ii) for an ulterior purpose or motive;
iii) because irrelevant considerations were taken into
account or relevant considerations were not considered
;
iv) because of unauthorised or unwarranted dictates of
another person or body;
in bad faith; or
arbitrarily or capriciously;
the action itself –
contravenes a law or is not authorised by the
empowering provisions; or
is not rationally connected to –
the purpose of which it was taken;
the purpose of the empowering provision;
the information before the administrator; or
the reasons given for it by the administrator.
the action concerned consists of a failure to take a
decision;
the exercise of the power or the performance of the
function authorised by the empowering provision, in pursuance of
which the administrative
action was purportedly taken, is so
unreasonable that no reasonable person could have so exercised the
power or performed the function;
or
the action is otherwise unconstitutional or unlawful.”
[19] Artikel 8 reël die bevele wat ‘n Hof kan maak, wat insluit
die tersydestelling van die administratiewe optrede.Dit is voorts
ook
nodig om te verwys na die wetgewing wat die Eerste respondent die
magte verleen om bouplanne te oorweeg en goed te keur en wat
tot ’n
mate riglyne gee oor die proses.(“empowering provision”)
Die Wet op Nasionale Bouregulasies en boustandaarde 103 van
1977
[20] Die werksaamhede van die Boubeheerbeampte van die Eerste
Respondent vorm ‘n prominente deel van die aansoek en verwysing na
Art 6 van die Wet is dus noodsaaklik.
Artikel 6 bepaal:-
“
(1) ‘n Boubeheerbeampte moet –
a) aan die betrokke plaaslike bestuur aanbevelings doen
aangaande enige planne, spesifikasies, stukke en inligting wat
ooreenkomstig
artikel 4(3) aan daardie plaaslike bestuur voorgelê
is;
b) verseker dat ‘n opdrag uitgevoer word wat deur die
betrokke plaaslike bestuur ingevolge hierdie Wet gegee word;
c) die oprigting van ‘n gebou, en enige werksaamhede
of aangeleenthede wat daarmee in verband staan, inspekteer ten
opsigte waarvan
goedkeuring bedoel in art 4(i) verleen is;
d) aan die betrokke plaaslike bestuur verslag doen
aangaande enige nie-nakoming van enige voorwaarde waarop goedkeuring
bedoel in
artikel 4(i) verleen is.”
[21] Artikel 7 bepaal die bevoegdhede van die plaaslike bestuur by
die goedkeuring van bouplanne en bepaal soos volg:-
“
(1) Indien ‘n plaaslike bestuur na oorweging van
‘n aanbeveling bedoel in artikel 6(1)(a)
a) oortuig is dat die betrokke aansoek aan die vereistes
van hierdie Wet en enige ander toepaslike wet voldoen, moet hy sy
goedkeuring
ten opsigte daarvan verleen;
b)(i) oortuig is dat die gebou waarop die betrokke
aansoek betrekking het-
aa) op so ‘n wyse opgerig sal word of van so ‘n
aard of voorkoms sal wees dat-
aaa) die omgewing waarin dit opgerig
gaan word waarskynlik of inderdaad daardeur ontsier sal
word;
bbb) dit waarskynlik of inderdaad onooglik of
aanstootlik sal wees;
dit waarskynlik of inderdaad afbreuk sal doen aan die
waarde van aangrensende of naburige eiendomme;
bb) waarskynlik of inderdaad gevaarlik vir lewe of
eiendom sal wees, moet daardie plaaslike bestuur weier om sy
goedkeuring ten opsigte
daarvan te verleen en skriftelike redes vir
sodanige weiering verstrek: “…
Verdere relevante beginsels
[22]
Mnr Spamer
het verder tereg na my mening verwys na die
feit dat die hof die feite objektief moet beoordeel – Sien
Pharmaceutical Manufacturing Association of South Africa, In re
:
the ex parte application of the President of the Republic
of South
Africa
2000(2) SA 674 (CC).
Hy
het ook die onderskeid tussen die benadering op appél en op
hersiening beklemtoon en het verwys na ‘n onlangse ongerapporteerde
beslissing –
Rustenburg
Platinum
Mines LTD v CCMA
waar die hof ten opsigte van
hersiening verklaar het –
“
the focus is on the process and on the way in which
the decision-maker came to the challenged conclusion”
Hersiening
[23] Die Applikant het in sy aansoek na my mening, nie met enige mate
van oortuiging spesifiek verwys na aspekte wat aanduidend is
van ‘n
verkeerde proses toegepas deur die Eerste Respondent nie, maar eerder
klem gelê op die feit dat die Eerste Respondent na
ontvangs van die
Applikant se klagtes versuim, het om dit behoorlik te oorweeg en
versoek dus die Hof om te bevind dat dit die enigste
redelike
afleiding is indien al die omstandighede oorweeg word. Die Applikant
was ook van mening dat die funksionaris wie verantwoordelik
was vir
die goedkeuring van die bouplan nooit geopenbaar is nie.
[24] Voorts is die Hof aangewese op die Eerste Respondent se weergawe
oor die prosedure wat gevolg is deur die Eerste Respondent.
[25] Dit het bestaan uit die volgende gebeure en feite:
a) Die bouplanne is deur Eerste Respondent ontvang op 3 Maart 2004.
Die beoogde aanbouing het binne die raamwerk van Eerste Respondent
se Skemaregulasies en ook binne die gemagtigde ontwikkelingsraamwerk
van die perseel geval
Die Eerste Respondent se mees senior Boubeheerbeampte Gary James het
die planne en aansoek oorweeg en aanbevelings gemaak.
Goedkeuring van die plan moes volgens Wet deur die plaaslike bestuur
gedoen word. Volgens die stukke (beëdigde verklaring van
Daniel
Visser – Departementshoof : Ruimtelike Beplanning en Ontwikkeling
{
pagina 4
}) geskied goedkeuring op weeklikse
bouplangoedkeuringsvergaderings waar die verskeie departmente van
die Eerste Respondent insette
lewer en soos ek verstaan goedkeuring
verleen nadat alle tersaaklike insette en inligting verkry is.
Die Boubeheerbeampte is die persoon wat dan uitvoer gee aan die
goedkeuring en die administratiewe funksies van die Eerste
Respondent
behartig (Sien DV 13).
Die besware geopper is bespreek deur James en Gaffley die
beplanningstegnikus.
Besware is bespreek op die bouplan-goedkeuringvergardering voordat
die plan goedgekeur is op 26 Maart 2004. Daar is gevind dat
die
applikant se besware nie “regtens of feitelik” aanleiding gegee
het tot gronde vir weiering.
Weens die feit dat die sonering enkel residensieel was, moes die
bouwerk voldoen aan die beleid van ‘n 1.5 meter syboulyn, ‘n
3
meter straatboulyn en ‘n hoogtebeperking van 9 meter. Die
bouplanne het daaraan voldoen.
Die klagtes van die Applikant is deur die Eerste Repondent verwerp
na oorweging daarvan vir die volgende redes:-
(ii) Eerste Respondent was van mening dat dit “regtens ongegrond,
onvanpas en onhoudbaar” was en het neergekom op “’n eensydige
bevordering van beweerde aansprake van die Applikant”
(ii) Eerste Respondent was ook van mening dat aangesien daar geen
servituut van see uitsig of privaatheid ten gunste van die Applikant
bestaan het nie en waar die aansoek volgens Wet en regulasies geskied
het, die Applikant se besware nie gehandhaaf kon word nie.
(iii) Eerste Respondent was verder van mening dat versuim om die
planne goed te keur in die omstandighede Tweede en Derde Respondente
van hulle reg om te ontwikkel sou ontneem het.
Nadat ‘n verdere klagte van die Applikant ontvang is, is die
Tweede en Derde Respondente versoek om die bouwerk te staak en is
verdere ondersoek ingestel.
Nadat die besware oorweeg is kon Eerste Respondent nie enige
houdbare gronde bevind om die bouwerk te weier en is die Tweede en
Derde Respondente verder gemagtig om dit voort te sit.
[26] Soos alreeds aangedui het die Applikant nie enige oortuigende
redes in die aansoek uiteengesit wat sou regverdig dat hierdie
Hof
kan bevind dat die proses wat die Eerste Respondent gevolg het met
betrekking tot die goedkeuring van die bouplanne verkeerd
was of ‘n
drastiese of onregverdige afwyking van die voorskrifte van die Wet of
Nasionale Bouregulasies tot gevolg sou hê nie.
[27] Voorts kan daar ook nie bevind word na my mening dat die
Boubeheerbeampte opgetree het teenstrydig met sy bevoegdhede in terme
van Art 6 van die Wet op Nasionale Bouregulasies nie. Die Eerste
Respondent het dus volgens die feite voor hierdie Hof geplaas, die
bouplanne oorweeg, en ook die besware van die Applikant oorweeg maar
verwerp omdat dit van mening was dat die besware ongegrond was
en dat
dit nie regverdiging was vir die weiering van die aansoek nie.
[28] Die skrywe gedateer 7 June 2004 deur Eerste Respondent aan die
Applikant is wel baie kripties. Dit dui egter aan in die opskrif
een
van die hoofbesware van die Applikant op daardie stadium –nl: die
belemmering van sy see-uitsig.Dit gee ook voor dat die hoofrede
waarom die beswaar dus nie gehandhaaf kon word nie en die plan
geodgekeur is, is omdat die bouwerk voldoen aan die skemaregulasies
en dan veral ook die hoogtebeperking.
[29] Daar is ook nie oortuigende redes na my mening verskaf om te
aanvaar dat die Eerste Repondent nie die plan en aanbeveling van
die
Boubeheerbeampte oorweeg het ingevolge die bepalings van Artikel 7
van die Wet op Nasionale Bouregulasies nie.
[30] Die hoofargument van die Applikant en dus die kern van hierdie
hersieningsaansoek, is die bewering dat die Eerste Respondent
nie sy
besware deeglik oorweeg het nie. In kort – “that he failed to
apply his mind”. Anders gestel word daar versoek dat die
hof die
afleiding moet maak dat dit die posisie is want as die Eerste
Respondent deeglike en behoorlike oorweging daaraan gegee het
sou hy
nie die bouplanne goedgekeur het nie.
[31] Die hoofbesware van die Applikant is:
a) die wegneem van sy uitsig op die dorp en see.
b) die waardevermindering van die eiendom as gevolg van die
belemmering van die uitsig.
die skending van sy privaatheid en die wegneem van sy lig deur die
aanbouing.
[32] Dit is so dat die Eerste Respondent verplig was om oorweging te
skenk aan hierdie besware ingevolge die bepalings van Artikel
7(1)(b)(ii)(bb) van die Nasionale Bouregulasies en die “
Promotion
of Administrative Justice Act 3 of 2000
.
[33] Die konsep waarna die Applikant verwys nl “failure to apply
the mind” is iets wat nie met enige mate van sekerheid in ons
reg
gedefinieer is nie. Dit is ‘n konsep wat dikwels ‘n hele aantal
besluitnemingshandelinge kan insluit.In die konteks wat dit
deur die
Applikant aangehaal word en vir doeleindes van hierdie uitspraak sal
ek aanvaar dat dit beteken dat die Eerste Respondent
versuim het om
sy bevoegdhede en magte behoorlik uit te oefen.
[34] In
Johannesburg Stock Exchange v Witwatersrand
Nigel
Ltd
1988(3) SA 132(A)
dui Corbott J A (soos hy destyds was) dat die volgende aanduidend is
van “failure to apply the mind” –
“
the decision was arrived at arbitrarily or
capriciously or
male fide
or as a result of unwarranted
adherence to a fixed principle or in order to further an ulterior or
improper purpose; or that the
(administrator) misconceived the
nature of the discretion conferred upon him and took into account
irrelevant considerations or
ignored relevant ones…”
Baie van hierdie begrippe is vervat in Art 6 van PAJA.
[35] Om te bepaal of die Eerste Respondent hom skuldig gemaak het aan
sodanige versuim moet die besware van die Applikant van nader
bekyk
word.
Ontneming van of belemmering van see uitsig en ligtoevoer
[36] Suid Afrika is ‘n pragtige land met wonderlike panoramiese
uitsigte hetsy van die berge, vallei of die see. Dit is dus
verstaanbaar
waarom baie huiseienaars of potensiële huiseienaars ‘n
mooi uitsig baie hoog ag of die begeerte koester om ’n mooi uitsig
te
hê en te behou. ‘n Oorsig van ons reg in hierdie verband sal
egter aandui dat ‘n persoon se reg op ‘n uitsig in die
omstandighede
wat van toepassing is in hierdie aansoek beperk word,
tesame met enige ander eiendomsregte deur ander regte soos bepaal
word in die
Nasionale Bouregulasies, soneeringsskemas en
stadbeplanningwetgewing.
[37] Die Applikant se reg op ‘n onbelemmerde seeuitsig word dus
beperk deur die reg van Tweede en Derde Respondente om hulle eiendom
te ontwikkel binne die raamwerk van die relevante en toepaslike reëls
en wette wat ook verder insluit die hoogtebeperking.
In
Clark v Faraday and Another 2004(4) SA 564 (CPD)
het Van Der Westhuizen AJ (soos hy destyds was) soos volg
verklaar toe ‘n soortgelyke reg tot uitsig bepleit is: -
“
The interpretation applicant contends for will have
the effect of creating untold numbers of unregistered new real rights
in land,
more particularly, new servitudes in favour of ‘dominant’
properties which the owners of ‘servient’ properties never
bargaining
for or in any way consented to be subjected to”
[38] Hierdie beginsels is ook onlangs in
Muller NO and Others
2006(5) SA 415 (c)
oorweeg en op 442 – 443 bevind Yekiso J:
“
It is trite law that ownership, which obviously
would include ownership of land, is potentially the most extensive
right which a person
can have with regards to a corporeal thing. This
right embraces not only the power to use (
ius
utendi
) and to enjoy
the fruits (
ius fruendi
)
but also the power to resist any unlawful invasion of this right.
Although ownership is potentially the most comprehensive
right with regard to a thing, it has never been considered absolute
in the
sense that an owner can do whatever he pleases with the object
of his ownership.
The right of ownership of
property, as with other fundamental rights, may be restricted or
limited by way of a law of general application,
such as the various
town-planning ordinances, the National Building Regulations, the
Building
Standards Act
and also the zoning scheme regulations
...”
(
my beklemtoning)
[39] En verder verklaar Yekiso J:
“
I should, right from the outset, make it abundantly
clear that the landowner has a right to develop his or her property
to any permissible
optimal level…”
Verder op 443 sê hy:
“
The corollary of what I have set out in the preceding
paragraph is the right of the landowner to enjoy such amenity in his
or her
property that the law allows and within such restrictions or
limitations the law imposes. The landowner has no right to insist on
an amenity which has the effect of depriving owners of adjoining
properties of their right to develop their properties to optimum
level subject to such restrictions the law may impose”
[40] Daar kan na my mening nie gesê word dat die Eeste Respondent
nie ten minste bewus sou gewees het van die beginsels
supra
genoem nie en dit nie sou oorweeg het by die uitoefening van sy
pligte en bevoegdhede vervat in Artikel 7 van die Wet op Nasionale
Bouregulasies nie.
[41]
Mnr Le Grange
het ook verwys na ‘n passasie in
Voet:
Commentaruis ad Pandectas
waar daar volgens die gemenereg geen
beletsel is teen die versperring van ‘n ander se uitsig of
ligtoevoer behalwe waar daar ‘n
servituut is -
“
Everyone indeed can build higher on his own ground by
right of natural freedom, although it harms his neighbour and blocks
his openings
for light and air or his outlook, as long as no
servitude has been established to prevent such blocking”
(Gane se vertaling – Vol 8.2.6)
Daar is volgens die feite geen sodanige servituut hier tersprake
nie.
Waardevermindering van die eiendom
[42] Die Applikant het aangedui dat die belemmering van sy uitsig ‘n
waardevermindering van sy eiendom veroorsaak het. Die Eerste
Respondent moes hierdie beswaar oorweeg het ingevolge die bepalings
van Artikel 7 van die Nasionale Bouregulasies. Artikel 7(1) (b)
(ii)
(aa) (ccc) verwys na ‘n situasie waar “dit waarskynlik of
inderdaad afbreuk sal doen aan die waarde van aangrensende of
naburige eiendomme”. Verklarings deur Barend Dippenaar, ‘n
waardeerder en Anette Lusse, ‘n eiendomsagent beweer dat die
vermindering
tussen R80 000 en R100 000 is. Die effek wat die
aanbouings het op die uitsig word wel aangetoon in verskeie foto’s
in die oorkonde.
[43] Dit is duidelik vanuit beslissings soos
Paolo v Jeeva NO
and
Others
2004(1) SA 396 (HHA)
en
Clark
v Faraday (supra)
dat die waarde tersprake in Art 7(
supra
)
die
markwaarde
is.
[44] Dit is algemeen bekend en sou ook seersekerlik bekend gewees het
aan die Eerste Respondent dat markwaarde bepaal word aan die
hand van
‘n ingeligte koper en verkoper.Wanneer dit sou kom by die effek wat
die aanbouing sou hê op die waarde van die Applikant
se eiendom sou
die Eerste Respondent as die plaaslike bestuur na my mening wel bewus
gewees het van die feit dat die waarde bepaal
word deur die
spesifieke sonering van die gebied en die feit dat bure van die
Applikant die reg sou hê om hulle eiendomme te ontwikkel
binne die
bepalings van die wetlike voorskrifte en regulasies.
[45] Die prys wat die Applikant sou kon kry vir sy eiendom indien hy
‘n onbelemmerde uitsig sou hê kan dus nie gelyk gestel word
aan
die markwaarde van die eiendom nie. Dit is dus vir my logies dat
wanneer die markwaarde van die Applikant se eiendom bepaal word
dit
nie markwaarde kan wees van ‘n eiendom met ‘n onbelemmerde
seeuitsig indien dit deurgaans regtens ontneem kon word deur
ontwikkeling
op ‘n naburige erf wat voldoen aan die voorskrifte en
wetlike bepalings nie.
[46] Die Eerste Respondent sou na my mening deurgaans bewus gewees
het van die dorpbeplanningsskema en die feit dat die markwaarde
van
Applikant se eiendom wel bepaal word deur die feite hierbo
genoem.Bygevoeg was die Eerste Respondent verplig om die planne goed
te keur indien die planne voldoen het aan die wetlike voorskrifte.
In
Clark v Faraday (supra
) op 574
word gese –
“
On the plain wording of s7(1)(a) the local authority
is obliged to grant approval if it is satisfied that the building
plans (of the
application) meets the requirements of the Act and
‘other applicable law’”.
Na my mening kon die Applikant nie oortuigend aantoon dat die Eerste
Respondent nie behoorlike oorweging geskenk het aan hierdie
aspek
ooreenkomstig Art 7(1)(b)(ii)(aa)(ccc)van die Wet op Nasionale
Bouregulasies nie.
[47] Ingevolge Art 7(
supra)
moes die Eerste Respondent
“oortuig” wees van die waardevermindering en kan ek nie bevind in
die lig van feite aan my voorgelệ
dat dit wel die posisie sou wees
nie.
Skending van Privaatheid
[48] Die skending van sy privaatheid omskyf die Applikant soos volg
in sy beëdige verklaring (bladsy 11):
“
Die privaatheid wat ek huidig op my e
iendom
geniet, wegneem deurdat daar vensters op die eerste en tweede
verdiepings van die konstruksie sal wees wat in my studeerkamer,
woonkamer en balkon/braaiarea sal kyk”.
In die oorkonde is daar wel foto’s wat die vensters aantoon. Die
reg tot privaatheid word wel in Art 14 van die Grondwet beskerm.
[49] In die konteks waarin daar beweer word deur die Applikant dat sy
privaatheid deur die aanbouing geskend word gaan ek nie die
beginsels
supra
behandel herhaal nie maar volstaan daarby deur om te
verwys na die feit dat die Eerste Respondent hierdie beswaar moes
oorweeg het
in die lig van sy bevoegdhede en verpligtinge ingevolge
Art 7 van die Nasionale Bouregulasies en die bepalings van die
“Promotion
of Administrative Justice Act”.
[50] Die reg tot privaatheid selfs in ‘n woning is egter nie
absoluut nie. In die konteks waarin dit hier behandel word, word dit
na my mening wel beperk deur die reg wat die Tweede en Derde
Respondente het om hulle eiendom te ontwikkel binne die raamwerk van
sonering, skemaregulasies en Nasionale Bouregulasies. Daar kon nie na
my mening aangetoon word deur die Applikant dat sy privaatheid
ontneem word as gevolg van ‘n skending van die toepaslike wetlike
bepalings nie.Voorts het die Applikant nie daarin geslaag om
met
enige mate van oortuiging aan te dui dat die Eerste Respondent nie
behoorlike oorweging geskenk het aan sy beswaar in hierdie
verband
nie. Daar word ook nie beweer dat die Tweede en Derde Respondente ‘n
injuria
veroorsaak het nie.
Ander Verwante Bewerings
[51] Daar is wel melding gemaak van die feit dat daar bepaal is dat
daar ‘n oorskryding van ‘n boulyn sou wees van 3 cm (Sien
LDK 8).
Die Applikant het nie daarop staatgemaak ter bevordering van hierdie
aansoek nie en die bewering van die Tweede en Derde
Respondente dat
dit geensins ‘n rol speel nie aangeveg in sy repliserende
eedsverklaring nie.Ek ag dit dus nie nodig om hierdie
aspek verder te
voer nie. Die bewerings is verder deur die Respondente gemaak dat die
Applikant versuim het om interne remedies uit
te put alvorens hy
gevra het vir hierdie hersiening. Daar is verwys na Artikel 7(2) (a)
en 7(2)(c) van PAJA.
[53] Artikel 9(1) (c) van die Nasionale Bouregulasies maak
voorsiening vir ‘n Appél teen die beslissing van ‘n plaaslike
bestuur
en dit is duidelik dat die Applikant nie hierdie proses
gevolg het nie.
[54] Daar was ‘n meningsverskil oor die interpretasie van
bovermelde bepalings en die toepaslikheid op gevalle waar ‘n
bouplan
goedgekeur
word.
[55] Dit is inderdaad so dat Art. 9 spesifiek voorsiening maak vir ‘n
appél
waar ‘n plaaslike bestuur goedkeuring sou
weier
maar nie
spesifiek voorsiening maak vir besware teen die
goedkeuring
wat verwerp word nie. Daar is slegs ‘n redelike wye bepaling waar
iemand “die vertolking of toepassing van enige nasionale
bouregulasies
of enige ander bouregulasies of verordening deur die
plaaslike bestuur betwis” (Art 9 (1) (c)).
[56] Sonder om in detail met hierdie bepalings te handel het ek vir
doeleindes van hierdie uitspraak aanvaar dat die voorgeskrewe
appélproses nie voorsiening sou maak vir die verwerping van besware
nie.
Slotsom
[57] Wanneer dit kom by die beoordeling van die feite in hierdie
aansoek en die beantwoording van die vraag of die Eerste Respondent
se optrede aanduidend was van ‘n deeglike oorweging van die
Applikant se besware en dus redelik en billik was, het ek die
beginsels
uiteengesit in
Bato Star Pty Ltd v
Minister
of Enviromental Affairs and Tourism and Others
2004 (7)
BCLR 607
(CC)
en
Pharmaceutical Manufacturers
Association
(
supra
) in gedagte gehou.
[58] Ek moet daarteen waak om die funksies van die plaaslike bestuur
nie oor te neem nie en om nie my opinie te wil afdwing waar
dit
onregverdig sou wees.
Op 708 sê die Hof in die
Pharmaceutical Manufacturers
saak –
“
The setting of this standard does not mean that the
courts can or should substitute their opinion as to what is
appropriate for the
opinions of those in whom the power has been
vested. As long as the purpose sought to be achieved by the exercise
of public power
is within the authority of the functionary, and as
long as the functionary’s decision, viewed objectively, is
rational, a Court
cannot interfere with
the
decision simply because it disagrees with it or considers that the
power was exercised inappropriately”
[59] In die lig van die voorafgaande redes is ek van mening dat :
Ek nie kan bevind dat die Eerste Respondent versuim het “to apply
it’s mind” by die oorweging van die besware geopper deur
die
Applikant nie.
Ek verder nie kan bevind dat die applikant daarin geslaag het om aan
te toon dat die Eerste Respondent nie relevante oorwegings
in ag
geneem het nie of nie ‘n rasionale besluit gemaak het nie.
Kostes
Daar is versoek dat ek oorweging skenk daaraan indien Applikant se
aansoek nie sou slaag nie om ‘n bestraffende kostebevel te maak.
Ek
is egter nie oortuig dat dit gepas is om dit te doen nie.
Bevel
Vir die redes hierbo genoem word die Applikant se aansoek van die
hand gewys met koste, wat insluit die koste van Tweede en Derde
Respondente.
...……………………
KLOPPER, AJ