About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Supreme Court of Appeal
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Supreme Court of Appeal
>>
1986
>>
[1986] ZASCA 111
|
|
Van Heerden v Pienaar (171/86) [1986] ZASCA 111; [1987] 1 All SA 280 (A) (29 September 1986)
LL
Saak No 171/1985
IN DIE HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA APPeLAFDELING
In die saak tussen:
F. VAN HEERDEN
Appellant
en
J.S. PIENAAR
Respondent
CORAM
: RABIE HR, JANSEN, VILJOEN, BOTHA
et
SMALBERGER ARR
VERHOORDATUM
: 8 SEPTEMBER 1986
LEWERINGSDATUM
: 29 SEPTEMBER 1986
UITSPRAAK
/
BOTHA AR
...
2.
BOTHA AR
:-
Die geskilpunt wat in hierdie appèl besleg moet word, val binne 'n
baie klein bestek. Dit gaan om die geldigheid van 'n beweerde
ooreenkoms tussen
die partye in verband met 'n landbouhoewe wat bekend staan as Hoewe 15,
Newmarket Landbouhoewes, en waarna ek voorts
sal ver= wys as "die grond".
Die appellant kom in hoër beroep teen 'n bevel wat op aansoek van die
respondent teen hom uitgereik is in die Witwatersrandse
Plaaslike Afdeling deur
LEVESON R, waarkragtens hy verbied is om die grond te vervreem totdat sekere
arbitrasieverrigtinge tussen
die partye afgehandel is. Die uitspraak van LEVESON
R is' opgeneem in die Hofverslae: kyk
Pienaar v Van Heerden
1985 (2) S A
337.
Die appellant het van die Hof
a quo
verlof verkry om na hierdie Hof
in hoër beroep te kom.
Die aanleiding tot die gedingvoering tussen die partye was kortliks soos
volg. Daar het 'n vennootskap
/van ...
3.
van kortstondige duur tussen die partye bestaan, vir ongeveer
6 maande van November 1983 tot April 1984. Die besigheid van die vennootskap
is
op die grond be= dryf. Dit het bestaan uit die stalling en afrigting van
renperde. Voordat die vennootskap tot stand ge= kom het,
en met die oog op die
aangaan daarvan, het die partye gesamentlik, as medekopers, 'n koopkontrak
gesluit met ene Fourie, die geregistreerde
eienaar van die grond, waarvolgens
hulle die grond van hom gekoop het vir 'n koopsom van R220 000. In die
skriftelike vennootskaps=
kontrak wat daarna opgestel is, is daar geboekstaaf
dat die vennote die grond aangekoop het en is daar voor= siening gemaak vir die
verkryging van 'n lening en die registrasie van 'n verband ten bedrae van R250
000 met die oog op die betaling van die koopprys en
ander on= koste in verband
met die verkryging van die grond. Klaarblyklik sou die grond 'n bate van die
vennootskap wees. Die vennootskapskontrak
het ook bepaal dat
/geskille ...
4.
geskille tussen die vennote by wyse van arbitrasie be=
sleg
sou word. Toe daar gepoog is om die registrasie
van die oordrag van die grond
op naam van die vennote
te bewerkstellig, is die partye deur hulle prokureur
in
kennis gestel dat dit nie moontlik was nie, vanweë die
bepalings
van artikel 5 van Wet 22 van 1919, wat die
titel het "Landbouwhoeven
(Transvaal) Registratie Wet,
1919", en waarna ek sal verwys as "die Wet". Artikel
5 (2) van die Wet is die spil waarom die geskil tussen
die partye tans
draai, soos weldra sal blyk. Vir
huidige doeleindes hoef slegs vermeld te
word dat die grond 1,4950 hektaar groot is, dat 'n ondêrverdeling daarvan
in twee gelyke
dele tot gevolg sou hê dat elk van die onderverdelings
kleiner as 1 morg in grootte sou
wees, en dat die registrasie van transport op naam van die twee partye
gesamentlik dus nie toelaatbaar was nie, volgens artikel 5
(2) van die Wet (in
die veronder= stelling dat die Wet op die grond van toepassing is).
/As ....
5.
As gevolg van hierdie toedrag van sake het die appellant toe
'n nuwe koopkontrak met Fourie gesluit op sy eie naam alleen, waarvolgens
slegs
hy die koper van die grond was, vir dieselfde prys as voorheen. Ingevolge
hierdie koopkontrak is die oordrag van die grond
op naam van die appellant
alleen geregistreer. Nadat die vennoot= skap tussen die partye verbrokkel het en
ontbind is, het die respondent
'n advertensie in 'n tydskrif gesien, waar=
volgens die grond namens die appellant op 'n veiling verkoop sou word. Dit het
hom aangespoor
om sy aansoek in die Hof
a quo
teen die appellant van
stapel te stuur.
In sy beëdigde verklaring ter ondersteuning van
sy aansoek het die respondent beweer dat die oordrag van die grond op die
naam van die appellant alleen geregis= treer is uit hoofde
van 'n mondelinge
ooreenkoms wat die partye aangegaan het ten gevolge van die feit dat trans= port
nie op albei partye se name geregistreer
kon word nie. Die inhoud van hierdie
mondelinge ooreenkoms, so
/het ...
6.
het die respondent beweer, was dat die grond op die appellant
se naam geregistreer sou word, maar dat hy die eiendomsreg daarvan sou
hou
namens en ten behoewe van die vennootskap; dat die vennootskap aanspreeklik sou
wees vir die betaling van die koopsom, die kosté
van transport op naam
van die appellant, en alle ander bedrae wat ten opsigte van die grond betaalbaar
sou wees; en dat die grond
te alle tye 'n bate van die vennoot= skap sou bly.
Hierdie bewerings is deur die appellant in sy beëdigde verklaring ter
bestryding
van die aan= soek ontken. Hy het beweer dat hy die grond, volgens die
tweede kontrak met Fourie, net vir homself aangekoop het; alhoewel
hy die
gebruik van die grond ter beskik= king van die vennootskap sou stel, was daar
geen oor= eenkoms dat hy dit sou hou namens
of ten behoewe van die vennootskap
nie, en was daar geen sprake van dat die grond 'n bate van die vennootskap sou
wees of dat die
respondent enige aanspraak ten opsigte daarvan sou
/hê ...
7.
hê by 'n ontbinding van die vennootskap nie.
Behalwe die feitlike dispuut wat die appellant geopper het, het hy hom ook op
'n ander grondslag teen die respondent se aansoek verweer.
Hy het naamlik
aangevoer dat die mondelinge ooreenkoms waarop die res= pondent hom beroep het
(soos hierbo opgesom) ongeldig en nietig
was, weens strydigheid met die
bepalings van artikel 5 van die Wet; deur so 'n ooreenkoms, het die appellant
beweer, sou die partye
probeer het om die bepalings van die Wet te "omseil", en
gevolglik sou dit gerig gewees het op "wetsontduiking".
Slegs die vraag na die geldigheid van die be= weerde mondelinge ooreenkoms is
in die Hof
a quo
en voor hierdie Hof beredeneer; die feitlike dispuut oor
of so 'n ooreenkoms aangegaan is, speel in hierdie ver= rigtinge geen rol
nie.
Die verklaring daarvoor is dat die partye se advokate met die aanhoor van die
aansoek die Regter
a quo
versoek het om slegs die
/geskil ...
8.
geskil oor die geldigheid van die ooreenkoms te besleg, in die
veronderstelling dat daar wel so 'n ooreenkoms was soos die respondent
beweer
het. Die verstand= houding tussen die advokate was dat, indien daar beslis sou
word dat die beweerde ooreenkoms wel geldig
is, die aansoek toegestaan sou word
met koste (insluitende die koste van twee advokate wat namens die respondent
opgetree het) en
dat die feitlike dispuut oor die be= staan van die ooreenkoms
dan in arbitrasieverrigtinge tussen die partye besleg sou word. Hierdie
feite is
deur die advokate van die partye aan hierdie Hof mee= gedeel, en volgens hulle,
ook aan die Regter
a quo
. Ek noem dit duidelikheidshalwe, omdat dit nie
blyk uit die uitspraak van LEVESON R dat dit is wat gebeur het nie; in sy
uitspraak
word bloot die respondent se weergawe van die ooreenkoms aanvaar en
volg die kostebevel bloot die resultaat van die aansoek (kyk
die gerapporteerde
uitspraak op 339 D en 341 F). Volledig=
/heidshalwe ...
9.
heidshalwe kan daar ook twee verdere mededelings van die
advokate aan hierdie Hof vermeld word. Die eerste is dat arbitrasieverrigtinge
tussen die partye alreeds aanhangig gemaak is, maar opgeskort is in afwagting
van die uitslag van hierdie appèl. Die tweede
is dat die verbod op die
appellant se vervreemding van die grond geen praktiese nut meer het nie,
aangesien die grond intussen op
aandrang van 'n verbandhouer in eksekusie
verkoop is. Dit blyk nie of die opbrengs van die ver= koping 'n oorskot gelaat
het waarop
die getwis tussen die partye betrekking kan hê nie.
Voor hierdie Hof was die betoog van die appellant se advokaat dat die
beweerde mondelinge ooreenkoms on= geldig en nietig is vanweë
die bepalings
van artikel 5 (2) van die Wet. Die samehang waarin dié artikel voorkom,
is kortliks soos volg. Die Wet as geheel
reël die onderverdeling van grond
in die Transvaal in landbouhoewes. 'n Landbouhoewe word in artikel 7 omskryf
/as ...
10.
as 'n stuk grond wat nie kleiner is as een morg nie en wat
uitsluitlik of hoofsaaklik gebruik word vir land= bou of tuinbou of vir
die teel
of hou van huisdiere, pluimvee of bye. Artikel 1 bepaal dat die betrokke
Minister 'n sertifikaat kan uitreik dat 'n bepaalde
stúk grond slegs
verdeel is of verdeel staan te word as landbouhoewes en nie om 'n dorp te stig
nie; as so 'n sertifikaat
by die Registrateur van Aktes ingelewer is, en solank
dit van krag bly, word die betrokke grond, wanneer dit so verdeel is, nie geag
'n dorp te wees in= gevolge die bepalings van die Dorpe- en
Dorpsaanleg-Ordonnansie 11 van 1931 (Tvl) nie. Volgens artikel 2 (1)
word so 'n
sertifikaat slegs uitgereik op aansoek van die eienaar van sulke grond by die
Raad wat ingestel is kragtens artikel 2
van Ordonnansie 11 van 1931, en slegs op
aanbeveling van die Raad. Artikel 2 (2) ver= eis onder andere dat 'n plan
waarvolgens die
grond ver= deel gaan word, aan die Raad verskaf moet word.
Artikel
/4 ...
11.
4 bepaal dat so 'n sertifikaat nie uitgereik word nie ten
aansien van 'n stuk grond waarvan enige gedeelte soos aangetoon op die
verdelingsplan
wat deur die eie= naar voorgelê is, kleiner is as een morg
(onderhewig aan 'n uitsondering met betrekking tot vroeër verkreë
regte, wat buite beskouing gelaat kan word). Die Engelse teks van die Wet, wat
die ondertekende teks is, verwys na 'n onderverdeelde
gedeelte van sulke grond
as "lot or portion", wat in die Nederlandse teks lui "perceel of gedeelte".
Artikel 5 (1) bepaal onder meer
dat die eienaar van 'n "perceel of gedeelte" nie
'n gedeelte daarvan ("any part of his lot or portion") op enige wyse mag
verkoop,
verhuur of daaroor beskik nie, sonder die skriftelike goedkeuring van
die Raad, en dié goedkeuring word nie gegee nie wanneer
die voorge= nome
onderverdeling van die "perceel of gedeelte" dit na die oordeel van die Raad
ongeskik sou maak vir gebruik as landbouhoewe,
of indien 'n deel van so 'n
"perceel of
/gedeelte ...
12.
gedeelte" na die voorgenome onderverdeling kleiner as een
morg sou wees. Dan volg artikel 5 (2), die onder= tekende teks waarvan soos
volg
lui (ek beklemtoon die woorde wat van belang is):
"The Registrar of Deeds shall not register the
transfer or lease of any
lot or portion of such
land or any part thereof which is less in ex=
tent
than one morgen nor shall any lot or
portion
be capable of being held by
two or
more persons in íoint ownership
where if the
lot
or portion were divided according to
the
shares of the ioint
owners
any of such divisions
would be less in extent than one morgen
"
(Daar volg 'n voorbehoudsbepaling wat aansluit by die uitsonderingsgeval
genoem in artikel 4, en wat eweneens buite beskouing gelaat
kan word.) Die
tersaaklike be= woording van die Nederlandse teks is soos volg:
" noch kan een perceel of gedeelte
bezeten worden door twee of meer personen
als gezamenlik
eigendom
wanneer, indien het
perceel of gedeelte overeenkomstig
de
aandelen
van de gezamenlike eigenaars
zou worden ver=
deeld
enigeen van zodanige delen kleiner zou
zijn dan een morgen "
Die betoog van die appellant se advokaat kan soos
/volg ...
13.
volg saamgevat word: die eerste gedeelte van die sub= artikel
het uitdruklik betrekking op die registrasie van regte in die Akteskantoor;
in
die tweede gedeelte, daarenteen, word geen melding gemaak van die registrasie
van regte in die Akteskantoor nie; dit dui daarop
dat die Wetgewer in die tweede
gedeelte slegs gemoeid was met ooreenkomste; terwyl in die eerste gedeelte die
registrasie van oordrag
of 'n huurkontrak belet word, was dit die bedoeling om
in die tweede gedeelte die aangaan van 'n ooreenkoms te belet; dit word gestaaf
deur die verwysing na die aandele waarvolgens meerdere persone die "perceel of
gedeelte" sou hou; die woord "held" in die Engelse
teks en die woord "bezeten"
in die Nederlandse teks omvat 'n wyer begrip as net geregistreer= de
eiendomsreg; en gevolglik word die
beweerde ooreen= koms tussen die partye in
die onderhawige geval deur die verbod in die tweede gedeelte van die subartikel
getref,
dit synde gemene saak dat 'n onderverdeling van
/die ...
14.
die grond volgens die gelyke aandele van die vennote twee
gedeeltes tot gevolg sou hê wat elk kleiner as een morg sou wees.
Na my mening is hierdie betoog sonder verdienste, om 'n rede wat in enkele
woorde gestel kan word: dit stuit op die onoorkomelike
moeilikheid dat dit
onver= soenbaar is met die ondubbelsinnige betekenis van die uitdruklike woorde
wat die Wetgewer gebruik het.
Daar=
die woorde is: "held in
joint
ownership
" ("be=
zeten als
gezamenlik eigendom
"). "Ownership"
en "eigendom" (Afrikaans: "eiendomsreg") met betrekking tot grond dui
onteenseglik op 'n saaklike reg wat sy be= slag kry met registrasie
in die
Akteskantoor. Daardie woorde in die tweede gedeelte van die subartikel verhoed
dat daar 'n onderskeid gemaak kan word tussen
die tweede gedeelte en die eerste
gedeelte, soos waarvoor daar be= toog is.
Om verder uit te brei: daar is geen grondslag
/vir ...
15.
vir die veronderstelling dat die Wetgewer in die tweede gedeelte van die
subartikel ooreenkomste beoog het, in teenstelling met saaklike
regte nie. Die
aangaan van ooreenkomste met 'n bepaalde strekking word in dui= delike terme
belet in artikel 5 (1), maar daar is
tereg nie betoog dat die onderhawige
ooreenkoms getref word deur artikel 5 (1) nie. By wyse van kontras, is daar niks
in die tweede
gedeelte van artikel 5 (2) wat sin= speel op 'n ooreenkoms nie.
Die verwysing na die aan= dele van die meerdere persone doen dit
nie, omdat daar
gepraat word van die aandele van die gesamentlike
eienaars
("joint
owners
"), wat weer eens slaan op saaklike regte wat in die reghebbendes
setel. Die woord "hold" ("bezeten") kan ook nie die appellant se
betoog tot hulp
wees nie, vanweë die bykans onmiddel= like koppeling daarvan aan die
uitdrukking "in joint ownership" ("als
gezamenlik eigendom"). Die beslis= sings
waarna ons verwys is, waarin 'n wye betekenis aan
/die ...
16.
die woord "hold" geheg is (bv
Union Government (Minister
of Finance) v De Kock N 0
1918 A D 22
op 33 en
Mariam v Minister of the
Interior and Another
1959 (1) S A 213
(T) op 217 D-H), kan geen betrekking
hê op die huidige geval nie, met die oog op die samehang waarin die woord
in subartikel
5 (2) gebruik word. Insgelyks is daar beslissings waarin die woord
"hold" eng uitgelê is (bv
Ex parte Hassan
1954 (3) S A 536
(T),
waarna verwys word in die uitspraak van LEVESON R op 340 C), wat ook nie in die
huidige geval regstreeks van toepassing is nie,
vanweë die andersoortige
samehang waarin die woord gebruik is. Na my oordeel dra die woorde van artikel 5
(2) self die stempel
van hulle eie betekenis.
Die appellant se advokaat het ook aan die hand gedoen dat die beweerde
mondelinge ooreenkoms ongeldig is omdat dit
in fraudem legis
aangegaan
is. Na my mening kan daar hier egter geen sprake wees van wets= ontduiking nie.
Ingevolge hulle vennootskapskontrak
/het ...
17.
het die partye wedersydse persoonlike regte en verplig= tinge
verkry met betrekking tot die grond. Aanvanklik het hulle beoog om ook
gesamentlike saaklike regte ten opsigte daarvan te verkry, maar toe daardie
oogmerk nie verwesenlik kon word nie, het hulle persoonlike
regte en
verpligtinge bly voortbestaan en het hulle daaraan uiting gegee by wyse van die
mondelinge ooreen= koms. Die oogmerk van
die Wet is om die fisiese ver=
snippering van landbouhoewes in gedeeltes van kleiner as 1 morg te belet.
Daardie oogmerk word hoegenaamd
nie verydel deur die mondelinge ooreenkoms nie.
Die Wet is slegs gemoeid met saaklike regte, terwyl die ooreen= koms slegs op
persoonlike
regte betrekking het. Die ooreenkoms is geen verbloemde transaksie
wat die partye bedink het om die Wet te omseil nie, maar 'n egte
een wat hulle
geregtig was om aan te gaan, ten einde hulle sake so te reël dat hulle
buite die trefwydte van die Wet val (vgl
bv
Dadoo Ltd and Others v
Krugersdorp Municipal
/Council ...
18.
Council
1920 A D 530
en
Commissioner of Customs and Excise v
Randles Bros & Hudson Ltd
1941 A D 369).
In die resultaat is ek van mening dat die be= slissing van die Hof
a
quo
korrek was. Ek stem saam met wat LEVESON R gesê het in sy
uitspraak, soos ge= rapporteer, op 340 B-C en 341 C-D. Ek vind dit
on= nodig om
my uit te laat oor die ander oorwegings waar= van die geleerde Regter
a
quo
in sy uitspraak gewag gemaak het.
Namens die respondent is hierdie Hof aanvanklik versoek om in die plek van
die bevel van die Hof
a quo '
n verklarende bevel te stel dat die beweerde
ooreenkoms geldig is. Die versoek is egter tereg laat vaar toe daarop gewys is
dat die
moontlike uitwerking van latere wetgewing (op die besonderhede waarvan
ek nie hoef in te gaan nie) nie ten volle in die stukke uitgepluis
is nie, en
dat albei partye bloot net aanvaar het dat die regsposisie tussen hulle slegs
deur die Wet beheers
/word ...
19.
word. In die omstandighede word niks meer geverg as dat die appèl van
die hand gewys word nie.
Wat betref die koste van die appèl, is hierdie Hof namens die
respondent versoek om die koste verbonde aan die optrede van
twee advokate
namens die respondent toe te laat. Met die oog op die aard en omvang van die
geskilpunt wat besleg moes word, en met
inagneming van die belang wat die partye
daarby het, is ek egter van oordeel dat dit in hierdie geval nie billik teenoor
die appellant
sou wees om hom aanspreeklik te stel vir die koste van twee
advokate van die respondent nie. Die versoek word dus nie toegestaan
nie.
Die bevel van die Hof is dat die appèl van die hand gewys word, met
koste.
A.S. BOTHA AR
RABIE HR
JANSEN AR
STEM SAAM
VILJOEN AR
SMALBERGER AR