Marais and Others v Koelenhof Plase (Edms) Bpk and Others (625/05) [2006] ZAWCHC 22 (6 June 2006)

About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Western Cape High Court, Cape Town
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Western Cape High Court, Cape Town
>>
2006
>>
[2006] ZAWCHC 22
|

|

Marais and Others v Koelenhof Plase (Edms) Bpk and Others (625/05) [2006] ZAWCHC 22 (6 June 2006)

IN
DIE HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA
(KAAP DIE
GOEIE HOOP PROVINSIALE AFDELING)
Hooggeregshof Saak Nr: A 625/2005
In die saak tussen
ANDRIES FRANÇOIS MARAIS
1
ste
Appellant
ANDRIES FRANÇOIS MARAIS N.O.
2
de
Appellant
JACQUES FRANÇOIS DE VILLIERS N.O.
3
de
Appellant
v
KOELENHOF PLASE (EDMS) BPK
1
ste
Respondent
JOHAN HENDRIK JOUBERT N.O.,
MARTHA CECILIA MARIA JOUBERT N.O.
en
FRANCIS CECILIA BOTHA N.O.
In hul hoedanighede as Eksekuteur / Eksekutrise vir
ARTHUR PIERRE JOUBERT
2
de
Respondent
UITSPRAAK GELEWER OP DINSDAG, 6 JUNIE 2006
­­­­­­­­­­
CLEAVER
R:
[1]
Arthur Pierre Joubert (‘Joubert’) het in sy leeftyd
op ʼn wynplaas in die Stellenbos-distrik geboer. Die plaas was
geregistreer
in die naam van Koelenhof Plase (Edms) Bpk (‘Koelenhof
Plase’) en die boerdery is deur middel van ʼn ander maatskappy,
naamlik
Koelenhof Boerdery (Edms) Bpk (‘Koelenhof Boerdery’),
bedryf. Joubert, sy seun Johan Hendrik Joubert en laasgenoemde se
vrou,
Elisabeth Susanna Joubert was die direkteure van Koelenhof
Plase. Alhoewel die maatskappy drie direkteure gehad het, was dit
duidelik
dat Joubert die plaaseiendom, en heelwaarskynlik ook die
boerdery, as sy eie gesien het.
[2] In November 2002 het
ene Andries François Marais
(‘Marais’) op die plaas aangekom en voorgedoen dat Sasol in ʼn
gedeelte van die plaas, bekend as
‘Die Vlei’, belangstel, en ʼn
skriftelike opsie uitgeneem om Die Vlei in die naam van ʼn
Sasolmaatskappy vir R10 miljoen te koop.
Hierdie opsie is deur
Joubert namens Koelenhof Plase toegestaan. Niks het van die opsie
gekom nie en nadat dit in Februarie 2003
verval het, het Marais aan
Joubert voorgestel dat die twee van hulle die betrokke eiendom
ontwikkel. Marais het aan Joubert voorgehou
dat hulle ʼn groot wins
met die ontwikkeling sou maak. ʼn Wins van ongeveer R600 miljoen is
genoem. Joubert was te vinde vir die
voorstel. Dit is gemene saak
dat Joubert en Marais besluit het dat die eiendom aan ʼn trust
oorgedra moes word en dat die ontwikkeling
deur die trust behartig
sou word. ʼn Trust, Joumar Besigheidstrust (‘die Trust’) is
geskep met Joubert, sy ouditeur Jacques
François de Villiers (‘De
Villiers’) en Marais as trustees en die eiendom is op 18 Augustus
2002 aan die Trust oorgedra.
[3] Die verhouding tussen Joubert en Marais het egter versuur en in
Maart 2004 het Koelenhof Plase as die eerste applikant en Joubert
as
tweede applikant in hierdie hof aansoek gedoen vir ʼn bevel dat die
eiendom aan Koelenhof Plase terug getransporteer moes word.
Die
gronde vir die aangevraagde regshulp is
soos volg in die
aansoek uiteengesit:-
“
(a) Die koopkontrak op grond waarvan die oordrag plaasgevind
het, is nietig weens nie-voldoening aan art 2(1) van die Wet op
Vervreemding
van Grond, 68 van 1981;
(b) Die koopkontrak is ook nietig omdat daar nooit ʼn geldige
direksiebesluit van die Eerste Applikant (die verkoper) was wat die
verkoop van Die Vlei gemagtig het nie;
(c) Daar was verder ten tyde van die registrasie van oordrag van
Die Vlei geen bedoeling by die partye dat eiendomsreg moet oorgaan
nie;
(d) Die oordrag van die eiendom self is formeel gebrekkig deurdat
verskeie van die dokumente wat daarin gebruik is, nie volgens die
wetlike voorskrifte opgestel is nie;
(e) Die oordrag van Die Vlei was deel van ʼn omvattende mondelinge
ooreenkoms tussen die Tweede Applikant en die Eerste Respondent,
wat
onder meer bepaal het dat die oordrag net in sekere omstandighede en
op sekere voorwaardes sal plaasvind. Hierdie ooreenkoms
is daarna
geldig deur Tweede Applikant gekanselleer, sodat restitusie nou moet
plaasvind van alles wat ingevolge die ooreenkoms gepresteer
is.”
Marais was in sy persoonlike hoedanigheid as eerste respondent
gesiteer en in sy hoedanigheid as trustee van die Trust as tweede
respondent gesiteer. De Villiers was in sy hoedanigheid as trustee,
as derde respondent gesiteer.
[4] In sy aansoekstukke het Joubert beweer dat hy en Marais
uitdruklik ooreengekom het dat Die Vlei na die Trust oorgedra sou
word
en dat die eerste R10 miljoen uit die opbrengs van die
ontwikkeling na hom of Koelenhof Plase sou kom as koopprys vir die
grond en
dat die verdere wins gelyk-op tussen
“ons”
verdeel sou word. Hy het ook beweer dat dit ʼn verdere uitdruklike
voorwaarde vir die oordrag van die grond was dat Marais vir hom
ʼn
lening van R2 miljoen sou verkry met Die Vlei as sekuriteit, welke
bedrag hy benodig het vir die aankoop van ʼn plaas in Sutherland
vir
een van sy seuns. Die saak vir die applikante was dat aangesien
hierdie twee voorwaardes nie in die koopkontrak vir die oordrag
van
Die Vlei opgeneem was nie, daar nie aan die bepalings van Artikel
2(1) van die Wet op Vervreemding van Grond, 68 van 1981 (‘die
wet’)
voldoen is nie.
Die sub-artikel bepaal:-
“
Geen vervreemding van grond na die inwerkingtreding van
hierdie artikel is, behoudens die bepalings van artikel 28, van krag
nie tensy
dit vervat is in ʼn vervreemdingsakte wat deur die partye
daarby of deur hulle agente, handelende op hulle skriftelike gesag,
onderteken
is.”
[5] Marais het ontken dat daar ooit so ʼn ooreenkoms tussen hom en
Joubert bereik was en het die aansoek teegestaan.
Foxcroft
R,
voor wie die aansoek gedien het, het bevind dat daar werklike
feitlike verskille tussen die weergawes van die partye bestaan en
het
beslis dat die aangeleentheid nie op die beëdigde verklarings
beoordeel kon word nie. Hy het die saak gevolglik vir die aanhoor
van mondelinge getuienis verwys.
[6] Die getuienis is daarna deur
Allie
R aangehoor. Sy het
die applikante gelyk gegee en die volgende bevindings gemaak met
betrekking tot die spesifieke feitegeskille
wat deur
Foxcroft
R
genoem is.
6.1
Die waarde van Die Vlei.
ʼn Eiendomsagent het getuig dat sy in opdrag van Marais gedurende
Julie 2004 ʼn
“aanbod om te koop”
dokument vir die verkoop
van Die Vlei vir ʼn bedrag van R50 miljoen voltooi het. Alhoewel die
aanbod deur die voorgenome koper geteken
is, het die koop nie
deurgegaan nie. As gevolg van die bestaan van die aanbod, het die
regter bevind dat die enigste redelike afleiding
wat uit die feite
gemaak kon word was dat die prys van R50 000 wat in die
koopkontrak verskyn het, minder as die markwaarde
van die grond was.
6.2
Of die oordrag van Die Vlei na die Joumar Besigheidstrust
beoog was as deel van ʼn omvattende ooreenkoms tussen Tweede
Applikant en
Eerste Respondent oor, onder meer, die ontwikkeling van
Die Vlei, of nie;
Die bevinding van die regter was dat Marais en Joubert ooreengekom
het om Die Vlei gesamentlik te ontwikkel en dat die oordrag van
Die
Vlei in die naam van die Trust een stap in die proses van die
ontwikkeling was.
6.3
Of die sogenaamde omvattende ooreenkoms spesifiek bepaal het
dat die eerste R10 miljoen uit die beoogde ontwikkeling van Die
Vlei na Tweede Applikant moes gaan, of nie;
Die regter het geen spesifieke bevinding oor hierdie aangeleentheid
gemaak nie. Sy noem slegs dat Joubert se bewering dat hy die
eerste
R10 miljoen uit die ontwikkeling van Die Vlei moes kry, slegs in
Marais se beëdigde verklaring ontken word. Marais het nie
getuig
nie, maar in sy antwoordende verklaring, erken hy dat hy en die
tweede applikant ooreengekom het dat hulle Die Vlei gesamentlik
sou
ontwikkel.
6.4
Of daar ooreengekom was, aldan nie, as ʼn wesenlike
opskortende voorwaarde tussen Tweede Applikant en Eerste Respondent
ten opsigte
van enige koopooreenkoms vir Die Vlei, dat Eerste
Respondent vir Tweede Applikant finansiering van R2 miljoen moes
reël.
Geen bevindings hieromtrent is gemaak nie. Die regter verwys na
Joubert se bewering dat hy R2 miljoen as ʼn voorskot uit die
ontwikkeling
van Die Vlei wou hê, maar noem dat hierdie bewering nie
strook met Marais se bewering dat die ontwikkeling van Die Vlei nog
nie
begin het nie. Die regter bevind dat dit onwaarskynlik was dat
Joubert ʼn voorskot uit daardie ontwikkeling sou kon verwag het,
aangesien
Die Vlei nie op daardie stadium gehersoneer was nie; dit
was meer waarskynlik dat indien hy ʼn voorskot gesoek het, dit uit
die onwikkeling
van Koelpark, ʼn aangrensende eiendom tot Die Vlei,
sou gekom het.
6.5
Of Eerste Respondent die koopooreenkoms tussen die partye op
wesenlike wyse verbreek het, veral ten opsigte van die Koelpark
onwikkeling,
sy hantering van die geld wat aan hom voorgeskiet is,
asook sy nalate om finansiering vir die aankoop van die Sutherland
[plaas]
te verkry;
Die regter
a quo
bevind dat die koopkontrak van Die Vlei ten
minste die koop onderhewig moes gemaak het aan betaling van
vergoeding van R10 miljoen
aan die eerste applikant. Aangesien sy
van mening was dat hierdie ʼn wesenlike bepaling van die ooreenkoms
was, het die regter bevind
dat daar nie aan artikel 2(1) van die Wet
op die Vervreemding van Grond voldoen was nie omdat die voorwaarde
nie in die kontrak opgeneem
was nie.
6.6
Of die Tweede Applikant, ten tyde van die beweerde tekening
van die Prokurasie vir Transport op 10 Julie 2003 bewus was van die
aard
van die dokumente en bedoel het dat eiendomsreg in Die Vlei na
die trust moes oorgaan, of nie.
Geen spesifieke bevinding is hieroor deur die regter
a quo
gemaak nie.
[7] As gevolg van haar bevinding genoem in 6.5 het die regter
a
quo
die applikante gelyk gegee, verklaar dat die koopooreenkoms
tussen Koelenhof Plase en die Trust nietig is en beveel dat die
oordrag
van die grond, bekend as Die Vlei, in die naam van Koelenhof
Plase geregistreer moes word. Die bevel het verdere bepalings bevat
wat nie tersake is nie en die eerste en tweede respondente (dws
Marais in sy persoonlike hoedanigheid en ook is sy hoedanigheid as
trustee van die Trust) is beveel om die koste van die aansoek te
betaal. Met verlof van die Hoogste Hof van Appél kom die appellante
(Marais en die trustees van die Trust) nou in hoër beroep na die
volbank teen die bevindings van die hof
a quo.
[8] Alhoewel die regter
a quo
mondelinge getuienis aangehoor
het, het die verwysing van sekere aspekte vir mondelinge getuienis
nie die aansoek in ʼn verhoor omskep
het nie. Dit bly ʼn aansoek op
mosie en alle feitegeskille, behalwe dié wat vir mondelinge
getuienis verwys is, moet op die stukke
beoordeel word.
1
[9] Ek handel eerstens met die regsgrond waarop die hof
a quo
die
aansoek toegestaan het, naamlik dat daar nie aan artikel 2(1) van die
Wet op Vervreemding van Grond, Wet 68 van 1981 voldoen is
nie.
Die appellante se advokaat steun sterk op die beslissing in
Philmatt
(Pty) Ltd v Mosselbank Developments CC
2
.
Dit was ook ʼn saak waarin die toepassing van artikel 2(1) van die
wet tersprake was. Die hof het bevind dat die aanhoor van
ekstrinsieke
getuienis om die bestaan van ʼn gelyktydige ooreenkoms
waarvolgens die skriftelike kontrak onderhewig was aan ʼn opskortende
voorwaarde,
wat nie in die kontrak vervat was is nie, te bewys,
toelaatbaar was. Alhoewel die appellante in die onderhawige geval
nie op ʼn
opskortende voorwaarde steun nie, is die submissie namens
hulle dat sekere wesenlike voorwaardes nie in die skriftelike kontrak
opgeneem
is nie en dat die kontrak gevolglik nie aan die bepalings
van artikel 2(1) van die wet voldoen het nie. Namens die respondente
(Koelenhof
Plase en die eksekuteurs in die boedel van Joubert, wat
intussen oorlede is) is betoog dat die getuienis nie toegelaat moes
word
nie, aangesien die toelating daarvan op ʼn verbreking van die
so-genaamde ‘parol evidence’ reël sal neerkom. Die reël bepaal
dat:-
“…
when a contract has been reduced to writing, the writing is,
in general, regarded as the exclusive memorial of the transaction and
in a suit between the parties no evidence to prove its terms may be
given save the document or secondary evidence of its contents,
nor
may the contents of such dokument be contradicted, altered, added to
or varied by parol evidence.”
3
In
Johnston v Leal
4
wys
Corbett
AR, soos hy toe was, daarop dat die ‘parol
evidence’ reël nie ʼn enkele reël is nie, maar dat daar twee
vertakkings van die
reël is, naamlik:-
“
1) The integration rule, described above, which defines the
limits of the contract; and
2) The rule, or set of rules, which determines when and to what
extent extrinsic evidence may be adduced to explain or affect the
meaning of the words contained in a written contract.”
Die geleerde appélregter gaan dan soos volg voort:-
“
Dealing first with the integration rule, it is clear to me that
the aim and effect of this rule is to prevent a party to a contract
which has been integrated into a single and complete written memorial
from seeking to contradict, add to or modify the writing by
reference
to extrinsic evidence and in that way to redefine the terms of the
contract. The object of the party seeking to adduce
such extrinsic
evidence is usually to enforce the contract as redefined or, at any
rate, to rely upon the contractual force of the
additional or varied
terms, as established by the extrinsic evidence. On the other hand,
in a case such as the present, where
ex facie
the document
itself the contract appears to be incomplete, the object of leading
extrinsic evidence is not to contradict, add to
or modify the written
document or to complete what is incomplete so that the contract may
be enforced thus completed, but merely
to explain the lack of
completeness, to decide why the parties left blanks in a particular
clause and what the integration actually
comprises, and in this way
to determine whether or not the document constitutes a valid and
enforceable contract and is in conformity
with s 1 (1) of the Act.
Consequently, it does not seem to me that the admission of such
extrinsic evidence for this purpose in
a case of the kind presently
under consideration would be either contrary to the substance of the
integration rule or likely to defeat
its objects. To sum up,
therefore, the integration rule prevents a party from altering, by
the production of extrinsic evidence,
the recorded terms of an
integrated contract in order to rely upon the contract as altered;
the evidence which it is suggested could
be adduced in this case
would be to explain an overt lack of completeness in the document and
at the same time to determine what
has been integrated with a view to
deciding upon the validity of the document as it stands.”
5
(Artikel 1(1) waarna verwys word, is ʼn verwysing na die artikel in
die vorige wet wat ooreenstem met die bepalings van artikel 2(1)
in
die wet.)
Corbett
AR kom dan tot die gevolgtrekking dat die
“integration”
reël hom nie verhoed om getuienis aan te
hoor om aan te dui waarom sekere gedeeltes van ʼn klousule in die
geskrewe kontrak nie
ingevul is nie. Die antwoord hierop sou die hof
die geleentheid gee om te bepaal of die kontrak nietig was of nie.
Die geleerde
appélregter gaan egter voort en wys daarop dat daar
gevalle is van sogenaamde
“partial integration”
.
“
Where a written contract is not intended by the parties to be
the exclusive memorial of the whole of their agreement but merely to
record portion of the agreed transaction, leaving the remainder as an
oral agreement, then the integration rule merely prevents the
admission of extrinsic evidence to contradict or vary the written
portion; it does not preclude proof of the additional or supplemental
oral agreement…”
6
[10] Met hierdie as agtergrond kan nou na die saak van die appellante
in die hof
a quo
gekyk word. Oor sekere aspekte van die
applikante se saak, is daar geen dispuut nie en die volgende blyk
gemene saak te wees:
10.1 Marais het gedurende Desember 2002 by Joubert op sy plaas
aangekom. Daar het hy valslik aan Joubert voorgedoen dat Sasol in
Die Vlei belangstel en vir Joubert oorreed om ʼn opsie vir die
verkoop van die grond vir R10 miljoen te verleen. Die opsie
is
verleen aan Albany Builders and Civils CC. Die opsie is nie
uitgeoefen nie en nadat dit in Februarie 2003 verval het, het Marais
aan Joubert voorgestel dat hulle saam Die Vlei en ander grondstukke
moes ontwikkel. Vir hierdie doel is die trust opgerig.
10.2 Intussen het Marais ʼn totaal van R265 000 by Joubert geleen vir
die verkoop van ander grond.
10.3 Die Vlei is op 18 Augustus 2002 aan die Trust oorgedra.
10.4 Joubert en Marais het ooreengekom dat die koopprys van Die Vlei
R50 000 sou wees. Dit was nie die werklike waarde van die grond
nie,
maar daar is op hierdie bedrag besluit om die hereregte wat op die
transport betaal sou word so laag as moontlik te hou. (Soos
later
gesien sal word, was dit Joubert se bedoeling dat hy mettertyd
vergoed sou word vir die werklike waarde van die grond deur
die
betaling van R10 miljoen aan hom uit die eerste opbrengste van die
ontwikkeling.)
[11] Die verhoorregter het aanvaar dat Joubert nie van die oordrag
bewus was toe dit geskied het nie en dat hy eers in Januarie 2004
daarvan bewus geword het. Na my mening was sy geregtig, op grond van
die getuienis voor haar, om dit te doen. Op ʼn stadium het
Joubert
uitgevind dat die eiendom waarop huisvesting vir plaasaarbeiders
opgerig sou word nie aan die Trust oorgedra sou word nie
en ook dat
dit beoog was om die huisvesting of gedeelte daarvan op Die Vlei se
eiendom te vestig. As gevolg hiervan, en ook op grond
van agterdog
wat hy teen daardie tyd gehad het met betrekking tot ander
transaksies wat die eerste respondent met hom aangegaan het,
het
Joubert besluit om niks meer met Marais te doen te hê nie en hy het
sy rekenmeester, De Villiers, die derde applikant, opdrag
gegee om sy
bedanking as trustee van die Trust te reël. Dit het inderdaad in
Oktober 2003 plaasgevind. Die dokumentasie vir sy
bedanking is deur
De Villiers opgestel en genoemde dokumentasie het ook voorsiening
daarvoor gemaak vir die verwydering van die Koelenhof
Boerdery Trust
as ʼn inkomste-en kapitaalbegunstigde in die Trust.
[12] Soos reeds genoem, het Joubert getuig dat hy en Marais
ooreengekom het dat die eerste R10 miljoen uit die ontwikkeling van
Die
Vlei na hom of Koelenhof Plase sou gaan, en dat die res daarna op
ʼn 50/50 basis gedeel sou word. Dit word beweer dat hierdie reëling
ʼn wesenlike deel van die ooreenkoms was en in die lig van die
Philmatt
beslissing, is betoog dat omdat dit nie in die
kontrak opgeneem is nie, die kontrak nietig was weens nie voldoening
aan artikel 2
(1) van die wet. Ongelukkig is nog Joubert se
funderende verklaring, nog sy getuienis duidelik of besonder
bevredigend in hierdie
verband. In sy eerste verwysing na die
ooreenkoms in sy verklaring, noem hy dat die R10 miljoen aan hom of
aan die eerste applikant
uitbetaal moes word
vir die grond
.
“
Die veronderstelling was dat ek die grond aan ʼn regspersoon
sou oordra teen ʼn nominale koopprys en dat ek en die Eerste
Respondent
saam, deur hierdie regspersoon, sou deel in die winste uit
die ontwikkeling van die grond nadat ʼn bedrag van sowat R10 miljoen
aan
my of Koelenhof Plase (Edms)Bpk uitbetaal is vir die grond.”
Dat Joubert die R10 miljoen as koopprys vir die grond beskou het word
op die volgende manier in die funderende verklaring herhaal:-
“
Ek en die Eerste Respondent het uitdruklik ooreengekom dat Die
Vlei na Joumar oorgedra sou word, dat die eerste R10 miljoen uit die
opbrengs van die ontwikkeling na my of die Applikant sou kom as
koopprys vir die grond, en dat die verdere wins gelykop tussen ons
verdeel sou word.”
[13] Wat die lening van R2 miljoen betref, word die volgende in die
funderende verklaring gesê:-
“
Dit was ʼn verdere uitdruklike voorwaarde vir die oordrag van
die grond dat die Eerste Respondent vir my ʼn lening van R2 miljoen
sou verkry, met Die Vlei as sekuriteit, wat ek benodig het vir die
aankoop van ʼn plaas in Sutherland vir een van my seuns.”
[14] Wat die reëling met Marais betref, sê Joubert die volgende in
sy repliek:-
“
Soos uit my Funderende Verklaring en hierdie verklaring blyk,
was dit vir ʼn tyd lank my en die Eerste Applikant se bedoeling dat
Die Vlei in die Joumar-trust oorgedra word as deel van ʼn omvattende
ooreenkoms, met uitdruklike en stilwyende bepalings en voorwaardes,
tussen my en die Eerste Respondent persoonlike en ook tussen die
Eerste Applikant en die Trust.
Hiervolgens het die skriftelike ooreenkoms vir die verkoop van Die
Vlei dus hoegenaamd nie die volle ooreenkoms tussen die twee partye
bevat nie. Joubert se bewerings met betrekking tot die R2 miljoen
lening word in sy repliek herhaal, naamlik
“
Soos ek ook in die Funderende Verklaring uiteensit, was dit ʼn
uitdruklike voorwaarde van my kant vir die oordrag van Die Vlei na
die Trust dat die Eerste Respondent finansiering van R2 miljoen reël
vir die koop van die Sutherland-grond
(sic).
Hy het hierdie
voorwaarde nie vervul nie, wat ons ooreenkoms laat verval het en wat
ook ʼn factor was wat my agterdog in die Eerste
Applikant bevestig
het en my vertroue in hom geskend het.”
Laastens, wat die stukke betref, sê Joubert
“
Soos ook uit die Eerste Respondent se verklaring blyk, was
groot dele van die ooreenkoms(te) tussen ons mondeling en nie op
skrif
gestel nie. Daar het in daardie stadium ʼn
vertrouensverhouding tussen ons bestaan.”
[15] In sy getuienis voor die hof
a quo
, verander Joubert sy
weergawe in verband met die R2 miljoen lening. Sy getuienis was dat
Marais die reëling verander het en vir
hom gesê het dat hy vir hom
die R2 miljoen sou gee en dat dit later
“vir die volgende
onwikkeling afgetrek word, die Koelpark ontwikkeling…”
. Die
wyse
waarop Joubert die transaksies gesien het, blyk uit die
volgende gedeelte van sy getuienis in hoof
HOF
: Jammer om u te onderbreek, voordat u daarby uitkom,
mnr Joubert, u sê dat daar was ʼn soort van ʼn vennootskap. Daar
was nie ʼn
kontrak – vennootskapkontrak nie, maar ʼn soort van ʼn
vennootskapsreëling tussen u en mnr Marais, nie waar nie? --- Ek sal
nie
sê ʼn vennootskap nie, maar ʼn goeie verhouding opgebou …
(tussenbeide)
Ja, ʼn verhouding waar u nou natuurlik Die Vlei sou oordra na die
trust en dit sal natuurlik u bydrae wees. --- Dis reg
Wat in die rede sou sy bydrae wees? --- Sy ekspertise.
Net sy ekspertise? --- Net sy ekspertise.
En dit sou gegeld het ook vir al die ander ontwikkeling. ---
Korrek.
Hy sou geen geldelike bydrae maak nie. --- Nee, maar ons sou
gedeel het (onduidelik).”
Insiggewend, na my mening, is die volgende stukkie van die
kruisondervraging van Joubert
“
Maar meneer, ek vra nie vir u dit nie. Ek vra doodeenvoudig
vir u hierdie mondelingse ooreenkoms wat julle voor die tyd gehad het
om die trust te gebruik en dan die winste te deel, watter persentasie
dit nou ook al is, of daar nou ʼn dispuut is of die eerste
tien
miljoen na jou toe gaan of nie na jou toe gaan nie, dit is alles deel
van daardie ooreenkoms en in terme van daardie ooreenkoms,
die
voorafgaande mondelingse ooreenkoms, het hy nie gehoop en gedink ek
gaan profyt maak aan die einde van die dag nie? --- Uit die
aard van
die saak.”
Die kruisondervraging het voortgegaan op hierdie basis en dit word
aan hom gestel dat hy nie geweet het presies hoeveel profyt aan
die
Trust sou toekom en dat die moontlikheid bestaan het dat die
ontwikkeling op ʼn verlies kon uitloop. Hy was nie bereid om te
erken dat daar enige sprake van ʼn verlies kon wees nie, miskien
omdat hy van mening was dat die R10 miljoen in elk geval aan hom
sou
toekom. Daarna volg die volgende stellings aan Joubert
“
Toe daarna, toe kom u en mnr Marais en u het hierdie
mondelingse besprekings en besluit kom ons laat vaar die opsie. Ons
kry ʼn trust
en ons deel, ons doen ʼn ontwikkeling in die naam van
die trust en ons gaan gelykmatig in hierdie trust, gaan ons deel
onderworpe
aan wat u sê dat die eerste R10 miljoen profyt moet eers
na my toe kom uit die trust uit en dan gaan ons die winste 50/50
verdeel.
Dit is die mondelingse besluit wat julle gevat het. --- Ja,
hy het na my toe gekom en laat besluit, ons het nie saam besluit nie.
Hy is ʼn taamlike oordonderende persoon. Hy neem ʼn besluit en dan
druk hy dit in jou keel af.
Nou verstaan ek u, het u hierdie mondelingse ooreenkoms gesluit
of nie gesluit voor die tyd nie? --- Ja, van sy kant af.”
Hy word verwys na die klousule in die koopkontrak wat bepaal dat die
kontrak die volledige ooreenkoms tussen die partye bevat en
geen
modifikasie, variasie of wysiging is toelaatbaar, tensy dit deur
beide partye geteken is.
“
En al die terme van die kontrak vir die oordrag van die grond
tussen die Joumar Trust en die maatskappy is in hierdie dokument
boliggaam.
U sê ja? --- Ja.”
[16] Met die verloop van die verhoor voor ons, het die respondente se
advokaat die betoog dat die reëling in verband met die R2
miljoen ʼn
wesenlike voorwaarde was wat in die koopkontrak ingesluit moes gewees
het, laat vaar. Na my mening was dit ʼn gesonde
besluit, maar die
feit bly dat Joubert beslis van mening was dat daardie ooreenkoms ook
ʼn voorwaarde van die kontrak moes gewees
het.
[17] In die
Philmatt
beslissing het dit gegaan oor ʼn
opskortende voorwaarde wat nie in die kontrak verskyn het nie. In
die onderhawige geval, het ons
nie te doen met ʼn opskortende
voorwaarde nie, maar die applikante se advokaat steun nogtans op die
Philmatt
beslissing in so verre die hof bevind het dat die
ekstrinsieke getuienis nie bedoel was om die opskortende voorwaarde
in die kontrak
in te voeg en dan om daarop te steun nie, maar slegs
bedoel was om getuienis voor te lê om vas te stel dat ʼn wesenlike
bepaling
nie in die kontrak ingesluit was nie, en om aan te dui dat
as gevolg daarvan die kontrak kragtens artikel 2(1) van die wet nie
geldig
en afdwingbaar was nie. Die gesag hiervoor is egter
Johnston
v Leal
7
.
[18] Dit bly egter ʼn vereiste vir die algehele integrasie van die
bepaling waarvoor die respondente se advokaat betoog het, dat
die
bepaling nie ingevoeg mag word nie indien die effek daarvan is dat
dit die bepalings van die kontrak weerspreek, verander, varieer
of
voorwaardes byvoeg (
“contradict, alter, add to or vary”
8
).
Indien wel, sal die invoeging van die voorwaarde indruis teen die
‘parol evidence’ reël. Alhoewel die respondente se advokaat
betoog het dat wanneer Joubert se beëdigde verklaring en getuienis
in oënskou geneem word, in gedagte gehou moet word dat hy ʼn
ongeletterde en siek man was, is daar tog duidelike aanduidings in sy
getuienis dat hy die R10 miljoen as deel van die koopprys van
die
grond beskou het. Die gedeeltes van die getuienis wat ek aangehaal
het maak dit duidelik. Op hierdie basis sal die getuienis
dat R10
miljoen deel van die koopprys was nie toelaatbaar wees nie, want die
aanvaarding daarvan sal die kontrak verander of varieer.
Ek meen
egter dat dit nie nodig is om ʼn bevinding op hierdie basis te maak
nie, aangesien dit duidelik is uit die getuienis in
die geheel
gesien, dat ons hier met ʼn gedeeltelike integrasie (‘partial
integration’) te doen het. Dit is na my mening duidelik
van die
getuienis van Joubert self dat die geskrewe kontrak nie bedoel was om
die eksklusiewe teboekstawing van die ooreenkoms met
die eerste
respondent te wees nie, maar slegs bedoel was om ʼn gedeelte van die
transaksie op skrif te stel. Die balans van die
transaksie was
mondelings gereël en dit het die applikante vrygestaan om die
mondelingse gedeelte daarvan te bewys. In hierdie
omstandighede was
die mondelingse ooreenkoms nie ʼn wesenlike deel van die skriftelike
kontrak wat ingevolge a 2(1) van die wet aangegaan
is nie.
Dit volg dan dat die verhoorregter se bevinding in hierdie verband
verkeerd was.
[19] Aangesien die applikante ook op ander gronde gesteun het, sal
ook na daarna
gekyk moet word. Daar word vir verskeie verdere
redes beweer dat die skriftelike kontrak nietig was.
[20]
Die Direksiebesluit
Die oordrag van die eiendom het plaasgevind op grond van ʼn koopakte
wat, volgens ʼn afskrif daarvan wat as bewysstuk ingedien is,
op 17
Junie 2003 deur Joubert namens Koelenhof Plase en deur Marais namens
die Trust geteken is. Die prokurasie vir transport van
die eiendom
vanaf Koelenhof Plase aan die Trust is ook namens die maatskappy deur
Joubert geteken. Luidens die stukke spruit sy
magtiging om die
prokurasie te teken uit ʼn ongedateerde notule van ʼn vergadering van
direkteure en aandeelhouers van die maatskappy
wat slegs deur hom as
voorsitter geteken is, en wat aandui dat hy in sy hoedanigheid as
direkteur gemagtig word om alle dokumente
namens die maatskappy te
teken om uitvoering aan die besluit om die betrokke eiendom aan die
Trust oor die dra. Namens die respondente
is betoog dat hierdie
besluit ongeldig was aangesien die ander twee direkteure, dws Joubert
se seun en skoondogter, nooit by ʼn vergadering
betrokke was
waartydens magtiging aan Joubert verleen is nie. Die betrokke twee
persone het ook voor die hof
a quo
getuig. Hulle getuienis
was dat hulle nie vir Marais vertrou het nie, en alhoewel hulle bewus
was van die ooreenkoms wat tussen
Joubert en hom aangegaan is, hulle
van mening was dat niks sou kon gebeur nie alvorens hulle saam met
Joubert ʼn vergadering gehad
het om die oordrag van Die Vlei te
magtig nie. Hulle het verder getuig dat hulle deur De Villiers
verseker is dat geen oordrag van
die grond sou kon plaasvind nie
alvorens daar ʼn direksiebesluit deur al drie direkteure geneem was
nie. Dit is nie duidelik presies
wanneer hierdie mededeling gemaak
sou gewees het nie. Hierteenoor het ons natuurlik die ongedateerde
notule geteken deur Joubert
wat aandui dat hy gemagtig was om die
nodige dokumente namens die maatskappy te teken. Joubert het in
kruisondervraging erken dat
die statute van die maatskappy bepaal het
dat een direkteur geregtig was om die maatskappy te verbind. Dat dit
wel in die verlede
gebeur het blyk uit die feit dat hy alleen
opgetree het toe die opsie voorheen aan Marais gegee is. Geen
formele vergadering van
die direkteure was daarvoor gehou nie en hy
het die opsie dokumente op sy eie namens die maatskappy geteken. In
hierdie omstandighede
sou ek verwag het dat die statute van die
maatskappy voor die hof geplaas sou geword het, maar dit het nie
gebeur nie. Die getuienis
van Joubert Jnr en sy vrou tot die effek
dat ʼn vergadering van al drie die direkteure nodig was om ʼn geldige
besluit namens die
maatskappy te maak is nie die beste getuienis nie.
Die beste getuienis in hierdie verband is die bepalings wat in die
statute opgeneem
is. In die afwesigheid van direkte getuienis, en in
die lig van Joubert se getuienis, asook sy optrede in verband met die
opsie
dokument, is ek nie tevrede dat die applikante in die hof
a
quo
bewys het dat Joubert nie geregtig was om die volmag te
onderteken nie.
[21]
Die datum van aanstelling van die trustees van die Trust
Luidens ʼn afskrif van die aanstellingsbrief van die trustees van
die Trust wat voor die hof geplaas is, is hulle op 23 Junie 2003
deur
die Meester as trustees aangestel. Aangesien dit blyk dat die
koopkontrak vir die oordrag van Die Vlei op 17 Junie 2003 geteken
is,
is daar namens die respondente betoog dat vanweë die bepalings van a
6(1) van die Wet op die Beheer oor Trust Goed, 57 van 1988,
die
ondertekening van die koopkontrak ongeldig was. Die betrokke artikel
bepaal dat iemand wie se aanstelling as trustee ingevolge
ʼn trust
dokument van krag word slegs in daardie hoedanigheid mag optree
indien hy of sy
deur die Meester skriftelik daartoe gemagtig
is. Daar word vir die betoog gesteun op die beslissings
in
Simplex (Pty) Ltd v Van der Merwe
9
en
Van der Merwe v Van der Merwe
10
.
Die betrokke beslissings maak dit duidelik dat die aangaan van
die kontrak wat op 17 Junie gesluit was, nietig was, maar die
kernvraag is egter
wat die effek van die daaropvolgende
oordrag van die eiendom in die naam van die Trust op die nietigheid
van die kontrak gehad het.
In die
Simplex
saak, was die
oordrag van die onroerende eiendom nie tersprake nie. ʼn
Uitsettingsbevel is teen die respondente (die trustees van
die koper
van die onroerende eiendom) gevra en die hof het bevind dat die
skriftelike koopooreenkoms ongeldig was omdat die trustees
nie deur
die Meester aangestel was toe die koopkontrak aangegaan was nie. In
die
Van der Merwe
saak het daar wel oordrag van ʼn onroerende
eiendom geskied, maar die regter voor wie die saak gedien het, is
slegs gevra om te beslis
of die geskrewe koopooreenkoms geldig of
nietig was vanweë die feit dat die trustees van die een party tot
die koopkontrak nog nie
aangestel was toe die kontrak aangegaan was
nie. Die effek van die daaropvolgende oordrag van die eiendom is nie
voor die hof geopper
nie.
[22] In
Kriel v Terblanche NO en Andere
11
het
Buys
R ʼn breedvoerige ondersoek ingestel na die effek
van die registrasie van ʼn onroerende eiendom wat plaasgevind het op
grond van ʼn
koopkontrak wat aangegaan is op ʼn tydstip toe die
trustees van ʼn trust (een van die partye tot die kontrak) nog nie
deur die Meester
aangestel was nie. Met verwysing na skrywers soos C
G van der Merwe
12
,
Silberberg and Schoeman
13
en J W S Heyl
14
asook verskeie sake wat in die uitspraak genoem word, wys die
geleerde regter daarop dat ons reg ʼn abstrakte stelsel van
eiendomsreg
by onroerende sake volg. Die geleerde regter
vereenselwig homself met die siening van C G van der Merwe op die
volgende manier
“
[46]
Van der Merwe
bespreek ook die duidelike verskil
wat getrek moet word ten opsigte van die geldigheid van elk van die
twee kontrakte op 313. Hy
wys daarop dat by sommige soort kontrakte
die gebrek sowel die verbintenisskeppende en die saaklike ooreenkoms
tref en hy gee voorbeelde
daaran. Waar dit gaan om die nie-nakoming
van ʼn wetlike vereiste moet die bedoeling van die Wetgewer vasgestel
word om te bepaal
of nie slegs die verbintenisskeppende ooreenkoms
nie maar ook die saaklike ooreenkoms getref word. Die onderhawige
geval is ʼn goeie
voorbeeld. Mnr
Olivier
is heeltemal korrek
as hy daarop wys dat in die
Simplex
-saak beslis is dat ʼn
koopkontrak aangegaan deur ʼn trustee wat nog nie deur die Meester
gemagtig is nie nietig is en geen gevolge
het nie. Die latere
registrasie van oordrag van die grond in terme van so ʼn ooreenkoms
is ook ʼn nietige handeling sonder enige
regsgevolg as die trustee
steeds nie magtiging het nie. In die onderhawige geval egter het die
trustees toe registrasie van transport
plaasgevind het magtiging
gehad. Die partye wou die plaas oordra op die naam van die trust en
op datum van registrasie was Kriel
jnr bevoeg om die kontrak te
sluit. Die saaklike ooreenkoms voldoen dus aan die vereistes van ʼn
geldige kontrak.”
Die onderliggende basis vir die beslissing in
Kriel v Terblanche
is dan eerstens die verskil tussen die verbintenisskeppende
ooreenkoms en die saaklike ooreenkoms en tweedens die feit dat die
trustees
ten tyde van die oordrag van die eiendom die mag gehad het
om namens die Trust op te tree. Hulle was gevolglik in staat om
regsgesproke
die bedoeling te vorm om oordrag van die eiendom te laat
geskied deur middel van registrasie van transport van die eiendom in
die
Akteskantoor. Van der Merwe wys daarop dat in die praktyk die
verbintenisskeppende en die saaklike ooreenkomste dikwels nie van
mekaar geskei kan word nie
15
.
D L Carey-Miller en Anne Pope
16
sê die volgende met betrekking tot die onderliggende
causa
vir die oordrag van onroerende eiendom:
“
In the earlier case law relating to the acquisition of land,
the courts emphasized the requirements of
justa cause
traditionis
, just as they did in respect of the passing of
ownership in movables. Until well into the present century there was
no room for
any distinction but, more recently, the analysis has
tended to abandon the requirement of a causal basis for the passing
of ownership
in the development of a theory of acquisition based upon
the real (‘saaklike’) agreement. This is all very well applied
to the
relatively formless and unstructured delivery of movables but,
in relation to immovable property, the abstract theory of acquisition
is somewhat overshadowed by conveyancing and deeds office practice
which requires an identifiable underlying
causa
as a
prerequisite to the registration of transfer.”
Die feit dat die partye al die nodige dokumentasie vir die oordrag
van ʼn eiendom onderteken is sekerlik ʼn aanduiding dat hulle
die
bedoeling het om oordrag van die eiendom te bewerkstellig. D L
Carey-Miller en Anne Pope sê in hierdie verband
17
“
One school of thought is that the abstract approach is
complementary to the prevailing ‘negative’ system of
registration. The
point here is that provided the transferor is
owner, or has the owner’s authority to pass transfer, ownership
will pass upon registration
insofar as this gives effect to the
parties’ real agreement regardless of whether or not there is an
underlying
causa
. Accordingly, although the system of
registration does not provide an active guarantee of good title, the
likelihood of an impeachable
title must be reduced if the underlying
transaction is
per se
irrelevant.
The position is
strengthened by the fact that the circumstances and necessary
documentation involved in giving and receiving transfer
in the deeds
registry will almost invariably support a real agreement to pass
ownership
.”
(My beklemtoning.)
Net soos in
Kriel v Terblanche
het die trustees van die Trust
ten tyde van die oordrag van die eiendom in die onderhawige geval die
nodige magting gehad om uiting
te gee aan die bepalings van die
koopkontrak. Na my mening, en soos meer volledig uit die volgende
paragraaf sal blyk, was die bedoeling
van die partye weerspieel in
die dokumente wat hulle vir die oordrag van die eiendom onderteken
het.
[23]
Geen bedoeling om Die Vlei aan die Trust oor te dra nie
Namens die respondente is betoog dat van al die direkteure van die
koper en die trustees van die koper net die eerste respondent
van die
proses bewus was en dat daar dus geen bedoeling by die twee partye
was dat oordrag moes oorgaan nie. Na my mening is daar
verskeie
probleme met hierdie argument. Soos alreeds uitgewys is die
koopakte, die besluit van aandeelhouers en direkteure, asook
die
volmag om die eiendom oor te dra deur Joubert namens die maatskappy
geteken. Dit was nie die eerste geleentheid waarop hy alleen
namens
die maatskappy opgetree het nie en hy het getuig dat hy gemagtig was
om dit te doen. Dit is wel so dat daar vraagtekens bestaan
oor die
manier waarop Marais te werk gegaan het om sy handtekening tot die
dokumente te kry. Dit blyk Marais die dokumente vir die
oordrag van
die eiendom na Joubert geneem het terwyl laasgenoemde in die
hospitaal was. Op daardie stadium was Joubert ʼn siek man
en sy
getuienis was dat hy nie werklik kon onthou watter dokumente hy
geteken het nie, alhoewel hy nie kan sê dat hy nie die dokumente
geteken het nie. Sy getuienis was egter ook dat hy en Marais
ooreengekom het om die eiendom van Die Vlei oor te dra aan die Trust
teen ʼn nominale koopprys van R50 000. Alhoewel De Villiers, Joubert
se rekenmeester, redelik vaag en onseker was in sy getuienis
oor
watter dokumente hy geteken het, was die getuienis van die
aktevervaardiger wat die oordrag van Die Vlei bewerkstellig het dat
hy die dokumente wat namens die verkoper geteken moes word voorberei
het en per faks aan De Villiers versend het. Dokumente wat
as
bewysstukke voor die hof gedien het, was afskrifte van die volgende
1. Notule van ʼn vergadering van trustees van die Trust (ongedateer)
waarin die besluit van die Trust om Die Vlei teen ʼn koopprys
van
R50 000 van Koelenhof Plase te koop, genotuleer word.
2. Notule van ʼn vergadering van die direkteure en aandeelhouers van
Koelenhof Plase (ongedateer) waarin die besluit van die maatskappy
om
Die Vlei aan die Trust vir R50 000 genotuleer word en waarin Joubert
in sy hoedanigheid as direkteur gemagtig word om alle noodsaaklike
dokumente in verband met die oordrag namens die maatskappy te teken.
3. ʼn Sertifikaat met betrekking tot die Trust (ongedateer) waarin
aangedui word dat die trust akte
“attached hereto”
ʼn ware
afskrif van die oorspronklike is.
4. ʼn Maaskappysertifikaat (ongedateer en onvoltooi) met betrekking
tot Koelenhof Plase waarin onder andere vermeld word dat die
transaksie met die Trust behoorlik deur die maatskappy gemagtig is.
5. ʼn Ouditeursverslag.
Die notule van die trustees is geteken deur al drie trustees, naamlik
Joubert, De Villiers en Marais. Die notule van die direkteure
en
aandeelhouers van Koelenhof Plase is deur Joubert alleen geteken.
Die sertifikaat met betrekking tot die Trust is deur Marais
en De
Villiers namens sy firma, geteken. Die maatskappysertifikaat is deur
Joubert geteken en die ouditeursverslag is namens De
Villiers se
firma geteken. Boaan al hierdie dokument verskyn die naam van die
prokureursfirma wat die oordrag behartig het, asook
die datum
19 Junie 2003, wat ʼn aanduiding is dat die dokumente op daardie
betrokke dag by wyse van ʼn faks versending afgestuur
is. Die
getuienis van die aktevervaardiger, waarna ek later ook sal verwys,
was dat die dokumente aan De Villiers gefaks was. De
Villiers erken
dat hy die dokumente ontvang en geteken het, en ook dat hy vir die
ondertekening van twee van die dokumente deur die
tweede applikant
moes gesorg het. Hy beweer egter dat sy handtekening op die
dokumente slegs ʼn voorbereidingsstap was en dat hy
nie bedoel het
dat die dokument onmiddelik gebruik sou word nie. Volgens hom sou
die dokumente eers gebruik word nadat die direkteure
van die
maatskappy verder oor die aangeleentheid besin het. Hierdie
getuienis is onlogies en na my mening kan dit nie aanvaar word
nie.
Alle aanduidings is dat die dokumente geteken was om uitvoering te
gee aan die ooreenkoms wat tussen Joubert en Marais bereik
was. Ek
kom dus tot die gevolgtrekking dat op die stukke en die getuienis
voor die hof dat beide die verkoper en die koper die bedoeling
gehad
het om oordrag van die eiendom te bewerkstellig.
[24] Daar is sekere statutêre bepalings wat teen die
respondente
se saak tel en wat genoem moet word. Eerstens is daar die bepalings
van artikel 28 (2) van
die Wet op die Vervreemding van Grond.
Hierin word bepaal dat:-
“Enige vervreemding wat nie aan die bepalings van artikel 2 (1)
voldoen nie, is in alle opsigte van die begin af geldig indien
die
persoon aan wie vervreem is ingevolge die vervreemdingsakte of
kontrak ten volle gepresteer het en die betrokke grond aan die
persoon aan wie vervreem is, oorgedra is.
Dit is gemene saak dat die koopprys van R50 000 wat in die kontrak
genoem word deur die koper betaal is.
Verder is daar die bepalings van artikel 100 van die Akteswet 47 van
1937 wat waarskynlik ook van toepassing is. Hierin word bepaal
“Geen handeling in verband met ʼn registrasie in ʼn
registrasiekantoor is nietig weens ʼn formele gebrek nie, hetsy die
gebrek
voorkom in ʼn akte wat gepasseer of geregistreer is, of wat
voorgelê moet word in verband met die passeer of registrasie van so
ʼn akte, tensy ʼn wesenlike onreg wat volgens oordeel van die hof nie
deur ʼn bevel van die hof herstel kan word nie, deur bedoelde
handeling geskied het.”
Artikel 97 van die Akteswet bepaal dat voordat aansoek by die hof
gedoen word vir ʼn magtiging of bevel wat die verrigting van ʼn
handeling in die registrasiekantoor beoog, kennis van die aansoek aan
die Registrateur van Aktes voor die verhoor gegee moet word.
Die
nodige kennisgewing aan die Registrateur ontbreek.
[25] Daar is wel aspekte van Marais se saak wat kommer skep. Dat hy
Joubert omgepraat het om Die Vlei aan die Trust oor te dra ly
geen
twyfel nie. Hy het hom ook oorreed om ʼn bedrag van R265 000 voor te
skiet onder omstandighede wat agterdog lok. Besonder
kommerwekkend
is ʼn dokument wat blootgelê is en wat voorgee om ʼn vergadering van
die trustees van die Trust (ook ongedateer) te
wees, waarin die
bedanking van beide Marais en De Villiers as trustees van die Trust
aanvaar word. Luidens die dokument was die
volgende persone
teenwoordig: K Joubert, R T Marais en A F Marais. Die dokument
bevat ʼn handtekening wat bo die woorde J F de
Villiers verskyn, maar
De Villiers ontken dat dit sy handtekening is en dat hy ooit by ʼn
vergardering aanwesig was waar hy as trustee
bedank het. Trouens dit
is gemene saak dat hy nog ʼn trustee van die Trust is. Nog erger is
ʼn dokument, wat ook van Marais afkomstig
is, wat voorgee om deur die
Meester van die Hooggeregshof uitgereik te gewees het, waaruit dit
blyk dat R T Marais, K Joubert
en D C Joubert op 29 Mei of June
2003 (die datumstempel is nie duidelik nie en blyk verander te gewees
het) as trustees van die Trust
aangestel is. Die dokument is
klaarblyklik vervals. Wat ook al ʼn mens van Marais se optrede mag
dink, se aansoek voor die hof
gebring is nie.
[26] Die optrede van die aktevervaardiger, mnr Hofmeyr, skep ook
kommer. Soos reeds genoem het Marais die dokumente vir die oordrag
van die eiendom aan die Trust na Joubert geneem terwyl laasgenoemde
in die hospitaal was. Mnr Hofmeyr se getuienis oor wat daarna
gebeur
het was die volgende
“
U Edele, mnr Marais het al die dokumente by my afgehaal en
onderneem om mnr Joubert te laat teken, wat namens die verkoper
teken.
Hy het dit na my toe teruggebring, en gesê mnr Joubert is in
die hospitaal, hy kon nie ʼn Kommissaris van Ede kry nie, hy kon nie
getuies kry nie, of ek bereid sou wees om dit te teken as Kommissaris
van Ede. Toe het ek vir hom gesê ek kan dit nie doen nie,
maar
onder omstandighede het ek my bereid verklaar om as ek met mnr
Joubert per telefoon kon praat en by hom bevestiging kry dat
dit is
sy handtekening, dat hy weet wat hy geteken het en dat ek kan
sertifiseer dat dit, hy die inhoud daarvan verstaan. Ek het
…
(tussenbeide).
HOF
: Op watter dokument moes u sertifiseer? --- Op die
beëdigde verklaring, dit was die regulasie 68(1) aansoek, dit is ʼn
beëdigde
verklaring. Op daardie een en ook die transport volmag het
hy sonder getuies geteken, waar ek ook twee getuies moes gehad het.
Daardie dokument het ek my ook bevestig, die handtekening van die
twee getuies daarop is twee van my sekretaresses. So dit is nie
in
werklikheid voor hulle geteken nie, maar ek het myself vergewis dat
dit die persoon met wie ek gepraat het, wat homself geïdentifiseer
het as mnr Joubert, dat dit sy handtekening is.”
Marais het toe vir hom sy selfoon gegee en ʼn nommer geskakel.
Hofmeyr het daarna met die persoon gepraat wat die oproep beantwoord
het. Oor die gesprek getuig hy soos volg:
“
En die persoon aan die ander kant met wie u gepraat het, het u
vir daardie persoon gevra of hy mnr Joubert is? --- Dis korrek.
Dit was die som totaal van Hofmeyr se gesprek met die persoon wat
die oproep beantwoord het. Lede van Hofmeyr se personeel het
daarna
die dokumente geteken en deur middel daarvan voorgegee dat hulle
getuies tot die ondertekening van die dokumente deur Joubert
was.
Luidens die beëdigde verklaring kon die kon die transport akte van
Die Vlei nieteenstande ʼn deeglike soektog nie opgespoor
word nie.
Volgens Joubert, sou sy skoondogter geweet het waar die titelakte
was, en indien hy besef het waaroor die verklaring gegaan
het, sou ʼn
mens verwag het dat hy na sy skoondogter sou verwys het. In die lig
hiervan kan gevra word hoe die Kommissaris homself
tevrede gestel het
dat die persoon met wie hy op die telefoon gepraat het, indien dit
die tweede applikant was, die aard en omvang
van die verklaring
begryp het. Wat die aard van die
“deeglike soektog”
was,
blyk nie; daar was geen aanduiding dat daar by of Joubert of by sy
skoondogter (wat die administrasie van Koelenhof Plase (Edms)
Bpk
behartig het) of by De Villiers, die rekenmeester, navraag gedoen is
oor die transportakte nie. Al drie het getuig dat hulle
eers in
Januarie 2004 verneem het dat die oordrag reeds die vorige jaar
geskied het. Ook belangrik is die feit dat, so vêr ek kan
aflei,
dat Hofmeyr op geen stadium kontak met Joubert of iemand namens
Koelenhof Plase gehad het nie. Die koopakte het bepaal dat
transport
van die eiendom deur die koper se aktevervaardiger behartig sou word
en Hofmeyr het gevolglik opdrag van Marais ontvang
om die oordrag te
behartig. Dit beteken egter nie dat hy geen verpligting teenoor die
verkoper van die eiendom gehad het nie. Sy
verpligting was om namens
die verkoper te sorg vir die oordrag van die eiendom. Normaalweg is
dit ook die aktevervaardiger se plig
om te sorg dat die koopprys
betaal word of dat behoorlike reëlings vir betaling daarvan
gemaak is. In die onderhawige geval het die koopakte bepaal dat
die koopprys deur die koper betaalbaar sou wees
“on the
successful completion of the rezoning application for property from
agriculture to residential and commercial zoning, or
12 months from
date of signing, whichever date comes first”.
Onder hierdie
omstandighede was dit na my mening deel van die aktevervaardiger se
plig om die verkoper in kennis te stel van die
feit dat oordrag
plaasgevind het en ook die datum van oordrag aan die verkoper bekend
te maak. Uit die getuienis blyk dit nie dat
hy enigsins vir die
verkoper in hierdie opsig geken het nie. Die gevolge van sy nalate
om sy professionele pligte na te kom blyk
duidelik uit hierdie saak.
Na my mening behoort die Wetsgenootskap van die Kaap die Goeie Hoop
verdere ondersoek in te stel na mnr
Hofmeyr se optredes.
[27] Die volgende bevel word gemaak
1. Die appél slaag met koste, welke koste die koste verbonde aan
die gebruik van twee advokate insluit.
2. Die bevinding en bevel van die hof
a quo
word tersyde
gestel en vervang met ʼn bevel dat die aansoek met koste van die hand
gewys word.
____________________
R B CLEAVER
N C ERASMUS J
Ek stem saam.
_____________________
N C ERASMUS
H J ERASMUS J
Ek stem saam.
_____________________
H J ERASMUS
1
.
Combrinck v Rautenbach and Ano
1951 (4) SA 357
(T) te 359H
en
Trend Finance (Pty) Ltd v Commissioner for SARS
2005
[2] All SA 657 (K) te para 25
2
.
1996 (2) SA 15
(A)
3
.
Union Government v Vianini Fair Concrete
Pipes Ltd
1941 [AD] 43 te
47
Goedgekeur in National Board (Pretoria) (Pty) Ltd
v Estate Swanepoel
1975 (3) SA 16
te 26 (A)
4
.
1980 (3) SA 927
te 942
in fine –
943A
5
.
Johnston v Leal
1980 (3) [AD] 927 te 943B-F
6
.
Johnston v Leal
(
supra
) te 944B-D
7
.
Johnston v Leal
supra
, te 943B-C
8
.
Johnston v Leal
, te 942
9
.
1996 (1) SA 111
(W)
10
.
2000 (2) SA 519 (C)
11
.
2002 (6) SA 132
(NC)
12
.
Sakereg (2de Uitgawe)
13
.
The Law of Property, 3de Uitgawe
14
.
Grondregistrasie in Suid-Afrika
15
.
Sakereg te 313
16
.
Land title in South Africa (2000) te 50
17
.
Land title in South Africa (2000) te 51