About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Supreme Court of Appeal
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Supreme Court of Appeal
>>
1987
>>
[1987] ZASCA 20
|
|
Sishen Hotel (Edms) Bpk. v Suid-Afrikaanse Yster en Staal Industriele Korporasie Bpk. (153/1986) [1987] ZASCA 20 (26 March 1987)
LL
Saak No 153/1986
IN DIE HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA APPeLAFDELING
In die saak tussen:
SISHEN HOTEL (EDMS) BEPERK
Appellant
en
SUID-AFRIKAANSE YSTER EN STAAL
INDUSTRIëLE KORPORASIE BEPERK
Verweerder
CORAM
: RABIE WN HR, JANSEN, BOTHA, NESTADT ARR
et
STEYN WN AR
VERHOORDATUM
: 19 FEBRUARIE 1987
LEWERINGSDATUM
: 26 MAART
1987
UITSPRAAK
/
BOTHA AR
...
2.
BOTHA AR
:-
Hierdie appèl spruit voort uit 'n aksie om skade= vergoeding weens
kontrakbreuk wat die appellant as eiser in die Transvaalse
Provinsiale Afdeling
ingestel het teen die respondent as verweerder. Die aksie het misluk. Verlof om
teen die afwysing daarvan na
hierdie Hof in hoër beroep te kom, is aan die
appellant toegestaan deur die Verhoorregter (F S STEYN Wn R).
Die feite wat aanleiding gegee het tot die aksie is nie in geskil nie. By
wyse van inleiding kan die spil waarom die saak draai eers
net in die breedste
trekke saamgevat word, soos volg: die appellant het van die respondent 'n
hotelperseel gehuur, wat geleë
was vlak langs 'n nasionale pad, en daar 'n
hotelbesigheid bedryf; tydens die duur van die huurkontrak het die respondent 'n
verleg=
ging van die nasionale pad in die omgewing van die hotel bewerkstellig,
op so 'n wyse dat die pad nie meer langs die hotel verby
geloop het nie; as
gevolg daarvan het
/die ...
3.
die klandisie van die hotel afgeneem en is die winsge=
wendheid van die besigheid daarmee heen; die appellant het toe die perseel
ontruim en die respondent aangespreek vir die vergoeding van gederfde wins, ook
ten opsigte van die restant van die huurtermyn.
Die huurkontrak tussen die partye was skriftelik en is aangegaan op 26
Augustus 1974. Daarvolgens het die appeilant van die respondent
vir 'n
aanvanklike tyd= perk van 20 jaar 'n hotelperseel en -gebou gehuur op die dorpie
Sishen, in die Noord-Kaap. Die hotelgebou
was opgerig deur 'n vorige huurder van
die respondent, wat oorspronklik net die perseel gehuur het en toe die gebou
opgerig het en
daar 'n hotelbesigheid bedryf het. Die sluiting van die
huurkontrak tussen die appellant en die respondent is voorafgegaan deur 'n
ooreenkoms tussen die appeilant en die vorige huurder, waarvolgens die appellant
van die vorige huurder al laasgenoemde se beiange
in die hotelgebou en
-besigheid aangekoop het vir 'n bedrag van
/R350 000 ...
4.
R350 000. Gepaardgaande met die sluiting van die huurkontrak tussen die
appellant en die respondent is die huurkontrak tussen die
respondent en die
vorige huurder by ooreenkoms gekanselleer. In die huurkon= trak tussen die
appellant en die respondent word daar
na eersgenoemde verwys as "the Lessee" en
na laasge= noemde as "the Corporation". Die aanhef van die kon= trak en die
vernaamste
bepalings daarvan sien daar soos volg uit:
"WHEREAS
the Corporation is the registered owner of Certain Portion 'A' of the farm
SISHEN, situate in the Division of Kuruman which is held
by the Corporation
under and by virtue of Deed of Transfer No. 700/1948 dated 5 August 1948;
AND WHEREAS
an Hotel known as Hotel Minerva has been
erected and is being carried on by Gamagara Estate (Proprietary) Limited on an
Hotel Site
situate on the said Portion 'A' of the farm SISHEN which site is held
under a Lease granted to it by the Corporation;
AND WHEREAS
the Lessee has purchased the business and
/property ...
5.
property of the Hotel Minerva from Gamagara Estates (Proprietary)
Limited;
AND WHEREAS
the Corporation has agreed to cancel the existing Lease of the Hotel Site and
to grant a Lease over the said site to the Lessee;
NOW THEREFORE THESE PRESENTS WITNESS
1.
The Corporation hereby lets to the Lessee which hereby hires the Hotel Site
on which the Hotel Minerva is erected, situated in the
unproclaimed Township of
Sishen (on Portión A of the farm SISHEN in the Division of Kuruman), the
boundaries of the said site
being indicated on the attached sketch plan.
2.
This Lease will be deemed to have commenced on 1 March 1974 and shall
continue for a period of 20 years. The Lessee shall have the
right to renew the
lease from time to time on terms and conditions to be negotiated for further
periods of twenty years each. The
rental figure to be revised every 10
years.
3.
The rental payable to the Corporation will be:
(i) R240,00 (Two Hundred and Forty Rand) per annum, payable three-monthly in
advance.
(ii) 3/4 of 1% (three-quarters of one per
/cent)...
6.
cent) of the gross liquor takings in the hotel (including off-sales), sub=
ject to a minimum calculated at R25 (Twenty Five Rand)
per month, payable
three-monthly in arrear. Such payments shall be verified annually by a certifi=
cate from the Lessee's auditors.
4.
The Lessee undertakes" throughout the currency of the lease to conduct on the
said hotel site an hotel business strictly in accordance
with Law and to carry
on and conduct the said busi= ness on the said premises continuously in a proper
manner in terms of the Hotel
Liquor Licence appertaining thereto. The Lessee
shall carry on the said hotel business through= out the currency of this
Agreement
under the name of HOTEL MINERVA and shall not change the said name
without the written consent of the Corporation, which consent
shall not be
unrea= sonably withheld.
The Lessee shall carry on the said hotel business for the sole account and
benefit of itself and its associated companies and shall
not permit any other
person to be a partner (whether dis= closed or dormant) in or otherwise directly
or indirectly interested in
the said business without the consent in writing of
the Corpora= tion first had and obtained, which consent shall not be
unreasonably
withheld.
5. The Lessee shall carry on, and/or cause the
/said ...
7.
said hotel business through the licensee, to be carried on in a proper and
orderly manner and shall not do or suffer to be done any
act on the said
premises or in relation to the conduct and management of the said business
whereby any nuisance, public or private,
may be caused or any injury or
annoyance done to any person/s in or near the said premises or which might
endanger the liquor licence/s
or other licence/s granted to the Lessee or its
nominee/s in respect of the said business or any renewal thereof. The Hotel
shall
remain graded as not less than '2 Star' standard.
6.
The Lessee shall observe and/or through the licensee cause to be observed all
laws or regulations relating to the conduct of the said
business and shall not
commit or allow any breach of the Liquor Laws or of any lawful rules or
regulations promulgated in connection
therewith or of any special order issued
by the Licensing Board affecting the said licence/s or premises to be
committed.
7.
The Lessee shall through the licensee punctually apply and pay for such
renewal of the liquor and other licences attached to the said
business as may
from time to time be necessary in order to keep the licences alive and shall pay
all ex= penses in connection with
such renewal.
8.
The Lessee shall not remove or transfer and/or through the licensee cause to
be removed or
/transferred ...
8.
transferred the hotel liquor licence/licences and/or any licence/s relating
to the business of Hotel Minerva to any other premises,
nor may such licence/s
or any of them be trans= ferred into the name of any other person with= out the
consent in writing of the
Corporation first had and obtained to any such removal
or transfer, which consent shall not be unreason= ably withheld.
9.
The Lessee shall keep the whole of the premises adequately and properly
furnished to the satis= faction of the Corporation throughout
the cur= rency of
this Agreement or any renewal thereof.
15.
Should the Corporation decide to establish a township at Sishen or should it
be possible to obtain authority for the sub-division
of Lot A of Sishen to
enable transfer of the hotel site to be effected, the Corporation undertakes to
sell the said hotel site to
the Lessee at a price to be determined by sworn
appraisement.
16.
Should the Lessee decide not to renew the lease, the Corporation shall have
the first option to take over the hotel buildings together
with furniture and
fittings at a price to be deter= mined by sworn appraisement, by a Sworn Ap=
praiser to be appointed by the Corporation."
/Die ...
9.
Die aangehaalde bepalings weerspieël opvallend 'n groter regstreekse
belang wat die respondent self gehad het by die wyse waarop
die hotelbesigheid
bedryf sou word as wat 'n mens gewoonlik by 'n verhuurder in so 'n soort kon=
trak aantref. Die verklaring daarvoor
is geleë in die uitgebreide belange
en bedrywighede van die respondent in die omgewing van Sishen. Soos seker
algemeen bekend
is, is die respondent op groot skaal betrokke by die ontgin=
ning van ystererts in daardie gebied. Baie van sy werk= nemers woon
daar, veral
in die dorp Kathu, wat nie ver is nie van Sishen en wat algaande aansienlik
uitgebrei het, ten koste van Sishen. Werknemers
afkomstig van die res= pondent
se hoofkwartier in Pretoria besoek ook gereeld die gebied. Al die grond in
daardie omgewing behoort
aan die respondent. Dit is juis die respondent se
mynbe= drywighede wat aanleiding gegee het tot die verlegging van die nasionale
pad, soos weldra sal blyk.
Kort na die aangaan van die huurkontrak het
/die ...
10.
die appellant die geriewe wat die hotel aan sy gaste ge= bied het aansienlik
uitgebrei en opgeknap, soos deur die aanbring van 'n
voortreflike restaurant en
so meer. Daar= benewens het die appellant en die respondent ooreengekom dat die
appellanfnaantal bykomstige
slaapkamers tot die hotelgebou sou byvoeg. In
hierdie verband het die partye op 3 en 4 April 1975 onderskeidelik 'n
skriftelike addendum
tot die huurkontrak onderteken, wat soos volg lui:
"
WHEREAS
:
1.
The parties entered into an
Agreement of Lease on the 26th August 1974.
2.
The Lessee desires to add a number of rooms to the existing hotel on
the site described in the said
agreement.
NOW THEREFORE THESE
PRESENTS WITNESS
:
1.
The Corporation hereby
agrees to the ex= tension of the existing hotel with an additional thirty (30)
bedrooms by the Lessee.
2.
The Lessee
acknowledges that he is aware of the fact that the hotel may be forced to close
down at any time after a period of twenty
years from the date of this agreement
as a result of the mining acti= vities of the Corporation at Sishen
and
/the ...
11.
the Lessee further acknowledges that in the event of the Hotel being forced to
close down as a result of such mining activities at
any time after the expira=
tion of such period of twenty years the Corporation will not be liable to pay
any compensation whatsoever
for any damage or loss regarding the additional
thirty rooms that the Lessee may suffer.
The parties further agree that in the event of the hotel being forced to close
down as a result of the mining activities of the Corporation
within the said
period of twen= ty years, the parties shall bear such loss or damage of the
Lessee proportionately to the number
of years expired from the date of this
agreement.
3. The Corporation warrants that it will not allow any other hotel and/or bottle
store to be established at Kathu within a period
of ten years from the date of
this agree= ment or such lesser period as the parties may agree upon if both
parties are satis= fied
that the need for a further hotel and/ or bottle store
exists. In the event of such need arising within the period of ten years the
Corporation hereby grants the Lessee the first option to establish such further
hotel and/or bottle store at Kathu.
The aforegoing warrant (
sic
) of the Cor= poration is subject to the
following condi= tions:
(a) The Lessee shall manage and conduct
/the ...
12.
the hotel according to the standards prescribed by law for a two star hotel.
In the event of the hotel being degraded or it is being
found by the Hotel Board
that the standards of the hotel do not correspond with the standards prescribed
for a two star hotel, the
Corporation will be entitled to regard the
aforementioned warrant as null and void.
(b)
That the thirty rooms are
in fact added to the hotel within a period of five years from the date of this
agreement.
(c)
The Management of the hotel
will at all times give preference to officers and employees of the Corporation
and will ensure that at
least one room will be available on arrival for such
officials and employees, provided that reservations will be made at least twenty
four (24) hours prior to their arrival.
4. Except as
herein modified or amended all terms and conditions of the Agreement be= tween
the parties dated 26th August 1974 shall
remain in full force and effect."
Daarna het die partye mondeling ooreengekom om die getal bykomstige
slaapkamers te verminder van 30 na 15. Die appellant het toe wel
die 15
bykomstige kamers opgerig.
/Die ...
13.
Die koste wat die appellant daaraan bestee het, en aan die uitbreiding en
opknapping van die ander geriewe van die hotel, soos hierbo
vermeld, het
altesaam ongeveer R360 000 beloop. Die appellant se totale besteding in verband
met die verkryging van die besigheid
en die op= knapping en uitbreiding van die
hotel het dus nagenoeg R700 000 beloop.
Die respondent se eie belang by die wyse waarop die hotelbesigheid bedryf sou
word en die standaard van die geriewe wat aangebied
en gehandhaaf sou word, blyk
verder ook uit 'n brief wat later, op 20 November 1981, deur die respondent aan
die Voorsitter van die
Nasionale Drankraad geskryf is, en waarin die volgende
voorkom:
"We lease to Sishen Hotel (Pty) Ltd t/as Minerva Hotel and Off Sales the site on
which Minerva Hotel presently carries on business
namely 1st Street,
Sishen.
Since Minerva Hotel and Off Sales acquired
the business in March 1974 they have, to our knowledge, maintained a high
standard at
/the ...
14.
the Hotel and have expended large sums of money in improving and increasing the
faci= lities at the Hotel. This was done by them
willingly and at our special
request. We in turn, in order to protect their financial investment, undertook
to guarantee to them
that we would not allow any other Hotel and/ or Bottle
Store to be established at Kathu within a period of 10 years from 4 April
1975
Our employees, guests, officials and visiting business men and dignitaries (both
local and overseas) have over the years made and
still make continuous use of
the Minerva Hotel's accommodation and service provided to them. For its
employees and guests, Iscor
sets a high priority on the standards of hotel and
ancilliary services and would not like to see any eventuality arising which may
have a detri= mental effect thereon."
Gedurende die
jare van 1974 tot 1982 was daar 'n groot toename in die wins wat die appellant
uit die hotelbesigheid behaal het. Dit
is onnodig om besonder= hede te vermeld,.
'n Genoegsame aanduiding van die wins= gewendheid van die hotel is dat die
besigheid in
die boekjaar wat geëindig het in Februarie 1982 'n bruto wins
opgelewer het van bykans R350 000.
/En ...
15.
En toe kom die moeilikheid met die pad.
Ten tyde van
die aangaan van die huurkontrak het die nasionale pad direk ten weste van Sishen
geloop, op daardie plek in 'n rigting
van suid na noord. Die ingang tot die
hotelperseel was 50 meter van die pad af; klaarblyklik was die hotel baie goed
sigbaar vir
gebruikers van die pad. Ten suide van die hotel loop die pad
naasteby in 'n suidwestelike rigting, na Olifantshoek en dan Upington,
en
vandaar verder, ener= syds na Suidwes-Afrika en andersyds na die Suid-Kaap. Ten
noorde van die hotel het die pad min of meer noord=
oos geloop, in die rigting
van Kuruman, en daarna loop dit na Vryburg, en dan verder na die Wes-Transvaal.
Dit is dus duidelik dat
die hotel geleë was reg langs 'n belangrike
deurpad. So het die posisie gebly tot in 1981. Enkele jare tevore het die
respondent
/vasgestel ...
16. vasgestel dat die ysterertsneerslae wat ten ooste van
Sishen ontgin was, in 'n noordwestelike rigting gestrek het, en daar is
toe
besluit om die respon= dent se mynbedrywighede na die noordweste te ont= plooi.
Dit sou die pad ten noorde van Sishen in die
gedrang bring. Gevolglik het die
res= pondent vertoë gerig tot die Kaapse Provinsiale Ad= ministrasie, wat
die bevoegde owerheidsinstansie
was om die aangeleentheid te hanteer, om 'n
gedeelte van die nasionale pad, vanaf 'n punt ten suide van Sishen tot 'n punt
ten noordooste
daarvan, in 'n
ooswaartse rigting
/te ...
te verlê. Nadat daar onderhandelinge tussen die res= pondent en die
Provinsiale Administrasie plaasgevind het, het laasgenoemde
ingestem om die
nodige administratiewe stappe te doen om die verlegging van die pad te bewerk=
stellig. Die verlegging is toe van
owerheidsweë gemag= tig, maar die
respondent moes self die nodige werk laat doen en die koste daarvan dra. Die
verlegging het
in verskillende fases plaasgevind, wat 'n aanvang geneem het in
1981 en voltooi is in Mei 1982. Om 'n verduideliking te vergemaklik
van die
uiteindelike uitwerking van die verlegging, sal ek gebruik maak van die volgende
baie ruwe skematiese voorstelling:
17.
SEE ORIGINAL JUDGEMENT PAGE
Die oorspronklike ligging van die pad word aangedui deur die letters A, B, C,
D, E en F. Die nuwe pad loop van
/A ...
18.
A oor 'n en G na F. Die hotel is geleë oorkant C, ten ooste van die pad.
Die ou pad tussen A en C bestaan nog; die afstand van
A na C is omtrent 13 km.
Vanaf 'n punt onmiddellik ten noorde van C, oor D en E tot by F, is die pad nou
egter heeltemal gesluit
vir verkeer.. Die hotel is dus nou nie meer geleë
langs 'n deurpad nie. Reisigers wat op die nasionale pad noordwaarts reis
moet
dit nou by A verlaat en die 13 km oor B na C ry om die hotel te bereik. Die
hotel is ook bereikbaar vanaf die nuwe nasionale
pad by punt H, oor B na C, 'n
afstand van nagenoeg 9 km. Die pad tussen 'n en B (6 km) is egter 'n ongemaklike
en selfs gevaarlike
pad, vanweë die bestaan van drie onbewaakte
spoorwegoorgange daarop en die feit dat vragmotors gereeld oorkruis daaroor ry.
Reisigers wat die hotel besoek, moet terugkeer na die nasionale pad met die
roete C-3-A of die roete C-B-H. Met die ou pad kon die
inwoners van Kathu wat
van die geriewe van die hotel gebruik wou maak, dit maklik bereik langs die
roete
/I-D-C ...
19.
I-D-C, 'n afstand van ongeveer 12 km. Noudat die pad tussen D en C gesluit
is, moet hulle egter 25 km ry om by.die hotel te kom, van
I langs G, 'n en B na
C, wat die slegte pad tussen 'n en B insluit.
Die verlegging van die nasionale pad tussen A en F, en in die besonder die
sluiting van die pad tus= sen C en F, het 'n dramatiese
uitwerking gehad op die
winsgewendheid van die appellant se hotelbesigheid. Die hotel het baie minder
klandisie gelok as voorheen.
Profyt het spoedig oorgeslaan na verlies.
Vanweë volgehoue verliese het die appellant besluit om die hotel te sluit.
Dit het
gebeur in Junie 1985.
Teen die agtergrond van die voorgaande feite kan daar nou gekyk word na die
pleitstukke in die saak. Gelukkig hoef slegs enkele aspekte
daarvan vermeld te
word. Dit is 'n heuglike kenmerk van die wyse waarop hierdie geding in die Hof
a quo
gevoer is dat die voor=
/verhoor-samesprekings ...
20.
verhoor-samesprekings tussen die regsverteenwoordigers van die partye uiters
vrugbaar was. Daar is op 'n menigte feite ooreengekom;
deskundiges van albei
kante is bymekaar gebring om tot 'n vergelyk te probeer kom oor die omvang van
die skade wat die appellant
gely het as gevolg van die sluiting van die pad; en
uiteindelik is daarin geslaag, soos 'n bietjie later sal blyk, om die
geskilpunte
vir beslegting ingrypend te vernou. Vir hierdie verstandige optrede
verdien die regsverteen= woordigers van albei kante 'n pluimpie,
Die appellant se besonderhede van eis bevat twee afsonderlike eise, wat
genoem word eis A en eis B. Eis A is in wese gegrond op 'n
beweerde stilswyende
beding van die huurkontrak, wat in paragraaf 5 soos volg uiteen= gesit word (die
verwysing na "the said road"
is 'n ver= wysing na die pad soos dit ten tyde van
die aangaan van die huurkontrak bestaan het):
"5. It was an implied term of the lease that
/the ...
21.
the Defendant would:
(a)
give free and undisturbed
use of the hotel site to the Plaintiff;
(b)
take no steps to:
(i) deprive the
Plaintiff of the said use;
(ii) interfere with the Plaintiff's said use, and
inter alia
by not
procuring that the said road be closed, thereby:
(i) rendering access to the hotel site impractical, difficult or
cumbersome;
(ii) precluding the passage of traf= fic along the said road, and thereby
precluding the flow of custom to the hotel."
Ten opsigte van hierdie bewerings het die respondent in paragraaf 2 van sy
versoek om nadere besonderhede die vol= gende gestel:
"2. In die lig van Eiser se gebruik van die
woord 'ondermeer' ('inter alia') in hier= die subparagraaf, word Eiser
versoek om die wesenlike inhoud van die beweerde stilswyende
term van die
ooreenkoms waarop hy steun volledig uiteen te sit."
Daarop het die appellant geantwoord in paragraaf 2 van sy
/nadere ...
22.
nadere besonderhede:
"2. The Defendant was obliged to furnish to the Plaintiff
commodus
usus
of the premises let by the Defendant to the Plaintiff."
In paragraaf 4 van die verweerskrif het die respondent soos volg gepleit met
betrekking tot paragraaf 5 van die appellant se besonderhede
van eis:
"4.1 Verweerder erken dat dit 'n stilswyende term van die betrokke
huurkontrak was dat Verweerder so lank as wat Eiser die bepalings
van die
betrokke huurkontrak nakom vrye en ongesteurde gebruik van die huurperseel en
van die hotel daarop aan Eiser sou verskaf
en Eiser nie van sy gebruik van die
huurperseel en die hotel daarop sou ontneem of daarmee in= meng nie;
4.2 Onderhewig aan die voorafgaande, word
elke bewering in hierdie paragraaf deur Verweerder ontken."
Ten aansien van eis A het die appellant verder beweer dat, in stryd met sy
verpligtings ingevolge die aangevoerde stilswyende beding,
23.
".... the Defendant procured and caused the said road to be .... closed
....",
waarop die respondent erken het
".... dat die Administrateur van Kaapland op sy aansoek die betrokke pad ....
gesluit ....het",
maar die respondent het ontken dat hy in stryd met sy beweerde verpligtings
opgetree het. In eis B het die appellant sy vordering
gegrond op die bepalings
van die addendum tot die huurkontrak, wat ek vroeër aangehaal het. Dit is
onnodig om die bewerings
in die pleitstukke in hierdie verband te ontleed, om
redes wat later sal blyk.
Wat betref die berekening van die skadever= goeding wat die appellant
ingevolge eis A gevorder het, het die deskundige getuies van
beide partye na
voórver= hoor-samesprekings wat oor drie dae gestrek het, 'n notule
opgestel wat onder meer weerspieël
dat hulle dit eens was oor die metode
waarvolgens die appellant se skadevergoed= ing bereken moes word, maar dat hulle
nie saamgestem
het
/oor ....
24.
oor die yraag of die sluiting van die pad die enigste oor= saak was van die
appellant se skade nie. Laasgenoemde struikelblok is egter
uit die weg geruim
deur verdere samesprekings wat gevolg het, en wat daartoe gelei het dat 'n
verdere dokument opgestel is, onder
die opskrif "ADDENDUM TO THE PRE-TRIAL
MINUTE". Dit is deur die prokureurs van die partye onderteken op 5 November 1985
en is met
die aanvang van die verhoor aan die Verhoor= regter voorgelê.
Dit lui soos volg:
"1. The quantum of the Plaintiff's claim is admitted in the amount of R650
000,00 which loss was occasioned as a result of closure
of the road for the
period ending 28 February 1994.
2. The Court is requested to determine the following issues:
2.1
Has Plaintiff proved the
implied terms as pleaded in paragraph 5 of the Parti= culars of Claim and
amplified in para= graph 2 of the
Plaintiff's Further Parti=
culars?
2.2
Has Plaintiff proved a breach of
the implied terms pleaded by the Defendant in paragraph 4 of its
Plea?
/3. ...
25.
3.
If Plaintiff proves any one
of the im= plied terms referred to in paragraph 2.1 above, and that the closing
of the road was a breach
thereof, or the breach referred to in paragraph 2.2
above, the Plaintiff is entitled to Judgment.
4.
In the event of Plaintiff's Claim
A:
4.1 succeeding, no relief is sought in
respect
of Claim B;
4.2 failing, the Court is requested to deter=
mine Claim B."
In paragraaf 1 van die dokument (waarna ek sal verwys as die addendum tot die
voorverhoor-notule) word die skade wat die appellant
gely het as gevolg van die
sluiting van die pad erken met verwysing na die tydperk tot 28 Februarie 1994.
Dit is die datum waarop
die aan= vanklike huurtermyn van 20 jaar tot 'n einde
sou geloop het, volgens klousule 2 van die huurkontrak, soos hierbo aangehaal.
Tydens die beredenering van die appèl voor hierdie Hof het dit geblyk dat
daar 'n geskil tussen die partye bestaan het oor
die tydperk wat vir die
berekening gebruik moet word (die respondent wou dit beperk tot die
/eerste ...
26.
eerste 10 jaar van die huurkontrak, weens die laaste sin van klousule 2 van
die kontrak); hierdie geskil is egter doelbewus nie in
die addendum tot die
voorverhoor-notule beliggaam nie, maar voorsiening is daarvoor gemaak in 'n
afsonderlike dokument, wat nie aan
die Verhoorregter geopenbaar is nie, om redes
wat later sal blyk. Ek is van voorneme om hierdie geskil voorlopig links te laat
lê;
ek sal later, teen die einde van hierdie uitspraak, daarop terugkom.
Vir die huidige bespreek ek die saak aan die hand van die addendum
tot die
voorverhoor-notule soos dit staan.
Die effek van die addendum tot die voorverhoor-notule was dat die omvang van
die saak, wat eis A betref, op so 'n wyse ingekort is
dat slegs enkele vrae
oorgebly het vir oorweging. Volgens die notule is daardie vrae die volgende:
1. (a) of die huurkontrak onderhewig was aan
die stilswyende beding(e) wat aangevoer
/word ...
27.
word in paragraaf 5 van die appellant se besonderhede van eis en paragraaf 2
van die nadere besonderhede daarby;
(b) indien wel, of die sluiting van die pad kontrakbreuk deur die respondent ten
op= sigte dáarvan daargestel het; en 2. of
die sluiting van die pad
kontrakbreuk deur die respondent daargestel het ten opsigte van die stilswyende
beding wat uiteengesit word
in paragraaf 4 van die respondent se
verweerskrif.
Indien of 1 (a) en (b) of 2 ten gunste van die
appellant beslis sou word, sou dit vanself volg dat die appellant geregtig sou
wees
op vonnis vir die ooreengekome bedrag van R650 000.
Die vermelding in die pleitstukke van 'n stil= swyende beding in drie
oënskynlik verskillende gedaantes (par 5 van die besonderhede
van eis, par
2 van die nadere besonderhede en par 4 van die verweerskrif) en die wyse
/waarop ...
28.
waarop dit gehanteer is in die addendum tot die voorver= hoor-notule,
en ook met die verhoor in die Hof
a quo
en in die betoogshoofde van albei
kante in hierdie Hof, is ietwat koddig. Daar is deurgaans allerwee aanvaar dat
die stilswyende
beding aangevoer in paragraaf 5 van die besonderhede van eis
gegrond is op die
consensus
van die partye, soos afgelei uit, of
veronderstel vanwee, die bepalings van die kontrak en al die omringende
omstandig= hede wat
destyds aan die partye bekend was, soos onder meer blyk uit
die onderhandelinge wat tussen hulle plaas= gevind het ten tyde van die
kontraksluiting. Daarteen= oor is die sogenaamde stilswyende beding aangevoer in
paragraaf 2 van die nadere besonderhede beskou as
iets anders, naamlik 'n term
wat van regsweë by die huurkontrak inbegrepe is as 'n gemeenregtelike
naturale
van die kontrak. Op hierdie grondslag is daar uitgegaan van die
veronder= stelling dat die beding vermeld in paragraaf 2 van die
nadere
besonderhede as 'n alternatief tot die beding in paragráaf 5 van die
besonderhede van eis aangevoer is.
/Dwarsdeur ...
29.
Dwarsdeur die gedingvoering het die klem egter geval op die beding
uiteengesit in paragraaf 5 van die besonder= hede van eis, en op
'n ondersoek na
die afgeleide of ver= onderstelde
consensus
van die partye. Met die oog
daarop is daar 'n klomp getuienis voor die Verhoorhof gelê,. onder andere
met verwysing na 'n massa
dokumente, en in die betoogshoofde voor hierdie Hof is
die getuie= nis weer in besonderhede uitgepluis. Daar is slegs by wyse van
alternatief aandag geskenk aan die gemeenreg= telike verpligtings van 'n
verhuurder, wat saamhang met die
naturalia
van 'n huurkontrak. Na my
mening is dit 'n aweregse manier om die saak te benader, veral vanweë die
sogenaamde stilswyende beding
wat die respondent self geopper het in paragraaf 4
van sy verweerskrif, wat klaarblyklik ook verband hou met die respondent se ver=
pligtings kragtens die gemene reg en wat dus aansluiting vind by paragraaf 2 van
die appellant se nadere besonder= hede. Die logiese
aanvangspunt van 'n
ondersoek na die
/respondent ...
30.
respondent se beweerde aanspreeklikheid teenoor die ap= pellant in hierdie
saak - en iets wat uitgemaak moet word alvorens daar ruimte
kan wees vir 'n
navraag na die bestaan al dan nie van 'n ware konsensuele stilswyende beding -
is om vas te stel wat die respondent,
as verhuurder, se ge= meenregtelike
verpligtings teenoor die appellant, as huurder, behels het met betrekking tot
die toegang tot
die verhuurde perseel, en of die respondent kontrakbreuk in
daardie verband gepleeg het. Dit is wat ek vervolgens gaan bespreek.
Kragtens die gemene reg is 'n verhuurder verplig om aan sy huurder die
commodus usus
van die huursaak te laat toekom. Die appellant se bewering
in paragraaf 2 van sy nadere besonderhede is dus (onder die skuilnaam
van 'n
stilswyende beding) 'n korrekte stelling van die respon= dent se gemeenregtelike
verpligting teenoor die appellant kragtens
die huurkontrak. Ewe-eens is die
strekking van die respondent se bewerings in paragraaf 4 van sy ver-
/weerskrif ...
31.
weerskrif, naamlik dat die respondent aan die appellant die vrye en
ongesteurde gebruik van die huurperseel en die hotel daarop moes
verskaf en nie
die appellant sy genoemde gebruik sou ontneem of dit sou belemmer nie, in
ooreenstemming met die gemeenregtelike verpligtings
van die respondent teenoor
die appellant. Die uitdruk= king "vrye en ongesteurde gebruik" dui egter slegs
op die negatiewe begrip
dat daar nie op die huurder se ge= bruik inbreuk gemaak
mag word nie, en gee geen aanduiding van die inhoud en aard van die gebruik
waarop die huurder geregtig is nie.
Uit verskeie Latynse woordeboeke blyk dit dat die woord
commodus
% wye
skakering van betekenisse omvat, onder andere: doelmatig, geskik, behoorlik,
gerieflik, gunstig; en, met die oog op wat 'n
bietjie later hieronder gesê
sal word, sou ek in die besonder daarby wil voeg: nuttig en voordelig. In
Gane
se vertaling van
Voet
word
commodus us
us weergegee as
"convenient use" (kyk bv
/Voet ...
32.
Voet
19.2.14 en 23). In
Pothier
se
Traité du
Contrat
de Louage
praat hy van dit waarop die huurder geregtig is
ten opsigte van die huursaak as
la jouissance
, wat in
Mulligan
se
vertaling weergegee word as "the enjoyment" (kyk bv par 75); ek sou aan die hand
doen dat
Pothier
se begrip van
iouissance
miskien ten beste
weerspieël kan word in die woord "gebruiksgenot". In
The Treasure Chest
v Tambuti Enterprises (Pty) Ltd
1975 (2) S A 738
(A) op 748 i f het HOLMES
AR die huurder se
commodus usus
beskryf as "the snugness and benefit of
his occupation".
Voordat daar verder gegaan word met die be= spreking van
commodus usus
is dit gerade om die grense van die ondersoek af te baken. Enersyds word dit
beperk tot die samehang van die feite van die huidige
saak: waar die verhuurder
veroorsaak het dat die toegang tot die ver= huurde perseel met 'n openbare pad
langs verander en inge=
kort is, met die gevolg dat die toevloei van klandisie
na die hotel verminder het en die winsgewendheid van die
/besigheid ...
33.
besigheid vernietig is. Andersyds moet die ondersoek toegespits word op die
betoog wat namens die respondent aan hierdie Hof voorgelê
is, die
strekking waarvan nou reeds aangedui kan word. Daar is aangevoer - ek haal aan
uit die betoogshoofde van mnr
Delport
, wat namens die respondent opgetree
het -
".... dat Appellant te alle tye vrye en on= gesteurde gebruik van die
hotelperseel self gehad het. Die ingange tot die hotelper= seel
het dieselfde
gebly en die hotelbesig= heid self kon te alle wesenlike tye voortge= sit word.
Appellant se klagte was egter dat hy
die hotelbesigheid nie winsgewend kon
voortsit nie."
Na aanleiding daarvan gaan die betoogshoofde soos volg voort:
"Die vraag wat dan ontstaan, is of optrede aan die kant van die verhuurder
wat nie enige invloed op die daadwerklike gebruik van die
huurperseel self het
nie, maar die winsgewend= heid van 'n besigheid wat daarop bedryf word
beïnvloed, beskou moet word as 'n
verbreking van die verhuurder se
verpligting om die
commodus usus
van die huursaak aan die huur= der te
laat toekom."
/Vervolgens ...
34.
Vervolgens het mnr
Delport
ons verwys na 'n klomp
gemeen=
regtelike kenbronne en na verskeie beslissings van ons
howe, en
ten slotte sy betoog saamgevat soos volg:
"Dit word aan die hand gedoen dat daar nog in die gemenereg nog in ons regspraak
steun is vir die standpunt dat optrede aan die kant
van die verhuurder wat nie
enige invloed op die huurperseel self het nie, maar wat die wins= gewendheid van
'n besigheid wat daarop
bedryf word beïnvloed, neerkom op 'n verbreking van
die verhuurder se verpligting om die
commodus usus
van die huursaak aan
die huurder te laat toekom."
Onder die
gemeenregtelike kenbronne waarna mnr
Delport
ons verwys het, soos bv
De Groot
,
Van der Linden
,
Voet
en
Van der Keessel
, het hy ook geskaar
Pothier
se verhandel=
ing oor die huurkontrak. Dit is nie korrek om
Pothier
saam met die ander genoemde skrywers te skaar nie, omdat
hy nie oor die Romeins-Hollandse reg geskryf het nie.
Hy val dus nie binne die bestek van die uitdrukking "die
gemeenregtelike kenbronne" nie. Ek sal nietemin in wat
hieronder volg, bloot ter wille van gerief, en met die
oog op mnr
Delport
se betoog, tog
Pothier
insluit onder
/die ...
35. die algemene verwysing na die gemeenregtelike bronne.
Inderdaad, soos algaande sal blyk, word daar by
Pothier
meer as elders
rigsnoere aangetref vir die beslegting van hierdie saak; en dit is veilig om van
daardie rig= snoere gebruik te maak,
omdat wat
Pothier
sê geensins
in stryd is met wat 'n mens by die skrywers oor die Romeins-Hollandse reg of in
ons regspraak aantref aangaande
die begrip
commodus usus
nie, maar
inteendeel daarby aansluit.
Die verpligting van die verhuurder teenoor die huurder met betrekking tot
laasgenoemde
se gebruik van die huursaak, en die
begrip
commodus usus
in dié verband, word in die gemeenregtelike
bronne waarna ons verwys is meestal fragmentaries en kasuïsties behandel.
Gewoonlik word die meeste aandag geskenk aan gevalle waar die huur= der
aanspraak kan maak op 'n vermindering of kwytskelding van
sy verpligting om die
huurgeld te betaal, uit hoofde van 'n inbreuk op sy
commodus usus
as
gevolg van
vis maior
/of ...
36.
of
casus fortuitus
, en dan geskied die bespreking aan die hand van
besondere voorbeelde eerder as beginsels - sien in hierdie verband die
kommentaar
van SOLOMON R in
Hansen
,
Schrader & Co v Kopelowitz
1903 T S 707
op 717 i f - 718 (en vgl
Bayley v Harwood
1954 (3) S A 498
(A) op 505 G). As 'n tipiese voorbeeld kan daar verwys word na
Voet
19.2.23 (daar is deur mnr
Delport
aan die hand gedoen dat hierdie
teks die oorsprong is van die gebruik van die uitdrukking
commodus usus
in ons regspraak en praktyk.) Die strekking van wat
Voet
daar sê is
dat 'n huurder wat weens
justa causa
die huursaak ontruim nie verder aan=
spreeklik is vir huurgeld nie. Een van die gevalle wat hy dan noem waar
dié benadering
toepassing vind, is waar die
commodus usus
van die
huursaak nie gepresteer word nie (
si non commodus sit praestitus rei
usus
), in so 'n
mate dat die bewoner nie sonder groot ongerief vir homself (
non sine magno
incommodo suo
) daar sou moet aanbly nie; en as 'n voorbeeld gee hy die geval
van 'n buurman wat h
/gebou ...
37.
gebou oprig en daardeur die lig van die verhuurde perseel verduister, in die
geheel en nie net in 'n mate nie (
in totum, non modice
). Ander voorbeelde
wat hy noem, is waar die huurder verdryf word deur die vyand, of deur rowers, of
deur spoke, of deur die pes.
In 19.2.24 en 25 verskaf
Voet
'n menigte
verdere voorbeelde met verwys= ing na landbougrond en die mislukking van oeste
as gevolg van onvrugbaarheid, insekte,
weersomstandighede, en so meer. Dit is
onnodig om op die besondere gevalle in te gaan. In breë trekke is die
benadering van
die ander skrywers na wie ons verwys is,dieselfde as dié
van
Voet
. Dit is alleenlik by
Pothier
(
Louage
par 152) waar
'n bespreking aangetref word van 'n voorbeeld waarvan die feite vergelykbaar is
met dié van die huidige saak.
Ek sal later daaraan aandag gee.
In die gevalle hierbo genoem gaan dit om die versteuring van die huurder se
gebruik en genot van die huursaak as gevolg van faktore
waaroor die
verhuurder
/geen ...
38.
geen beheer het nie. In die onderhawige saak is die posisie anders. Hier is
dit die verhuurder self (die respondent)wat, soos beweer
word deur die huurder
(die appellant), die versteuring van laasgenoemde se
commodus usus
veroorsaak het. Dat dit hier inderdaad gaan om die optrede van die verhuurder
self, val nie te betwyfel nie. Alhoewel die sluiting
van die pad deur n formele
owerheidshandeling teweeggebring is, het dit slegs gebeur omdat die respondent
dit so wou gehad het en
vertoë in dié verband tot die betrokke
owerheidsinstansie gerig het. Die saak is dus tereg beredeneer op die grondslag
dat die respondent verantwoordelik is vir die sluiting van die pad, net asof hy
dit op sy eie bewerkstellig het. Die vraag is dus,
wanneer pleeg die verhuurder
kontrakbreuk ten opsigte van sy verpligting om aan die huurder die
commodus
usus
van die huursaak te laat toe= kom? Hieroor word daar in die bronne
waarna ons verwys is (op twee uitsonderings na) so min en so kasuïsties
/gepraat ...
39.
gepraat dat dit van geen werklike hulp is in die huidige saak nie. As 'n
enkele voorbeeld kan daar weer verwys word na
Voet
. In 19.2.14 behandel
hy die
actio conducti
wat aan die huurder verleen word teen die
verhuurder, en sê dat dit gerig is op die prestasie van gebruik of
dienste, en tegelykertyd
al daardie dinge waarsonder 'n mens dit
niegerieflik(nuttig) kan gebruik nie (
ut usus vel operae praestentur, et
simul ea omnia, sine quibus com
=
mode quis uti nequit
); dit lig hy
dan toe met 'n verwys= ing na die gereedskap van 'n plaas, soos uiteengesit word
in n
Digesta
-teks; en dan gaan hy voort om te sê dat die aksie
gerig is op die noodsaaklike herstel of vervanging van deure, vensters en
so
meer, en wei dan verder uit oor die verhuurder se verpligtings in daardie
besondere verband. Die twee uitsonderings in die bronne,
waar n mens wel iets
leersaams aantref oor die verhuurder se betrokke verpligting, is
Holl
Cons
II 185 (op 370-1) en
Pothier
op
cit
par 75 - 80, wat ek
nou agtereenvolgens
/sal ...
40.
sal bespreek.
In
Holl Cons
II 185 formuleer die onbekende skrywer van die advies 'n
paar algemene stellings waarby dit die moeite sal loon om 'n wyle stil te
staan.
Die skrywer het te doen gehad met 'n huurkontrak waarvolgens ene Lucg Doysemond
'n brouery gehuur het van ene Roeland Garnier.
Klaarblyklik het die huurder hom
daaroor be= kla dat die verhuurder se optrede (wat dit was, blyk on= gelukkig
nie) veroorsaak het
dat die huurder se gebruik van die brouery verhinder of
belemmer is. Die skrywer sê die volgende (ek laat sy verwysings na
die
Digesta
en ander bronne weg):
"Dunkt (onder correctie) en is na rechten kennelijk dat de verhuurder niet
alleen eens of
prima vice
, maar 't allen tijden en gestonden geduurende
de huur-jaren schuldig is te presteren dat de huurlingen 't verhuurde goed
bequamelijk
en ten oorbaar mogen gebruiken. En indien de verhuurder 't selve
niet presteert zulx dat de huur= lingen 't gepachte goed niet kunnen
gebruiken
ten oorbaar deur toedoen ofte faut van den verhuurder; zoo is den verhuurder aan
den
/huurling ...
41.
huurling gehouden alle schaden en interessen te betalen en is 't zelve
gebruik 't welke den verhuurder schuldig is te presteren te
verstaan tot sulke
neringe als daar het huis toe gedestineert is. En zoo lange als de Brouwerije
bij den voorsz. Lucq Doysemond gehuurd
niet behoorlijk bruikbaar gemaakt was bij
den voorz. Garnier. Zoo is de voors. Lucq niet schuldig eenige huur te betalen
over= mits
dat het ongebruik of de incommoditeit des gebruiks merkelijken tijd
geduurt heeft. Immers aangezien dat de wanwilligheid des voors.
Garniers, in 't
accommoderen van de voors. Brouwerije was strijdende jegens alle redenen en
billikheid. Zoo is hij ge= houden aan
den voors. Lucq, voor de geheele en totale
schaden en interessen."
Daar is veral twee aspekte van hierdie aanhaling wat ek wil beklemtoon, en
wat ook verband met mekaar hou. Die eerste is dat die skrywer,
alhoewel hy nie
die uitdrukking
commodus usus
gebruik nie, klaarblyklik tog die inhoud
van daardie begrip weergee by wyse van die woorde "bequame= lijk en ten oorbaar
mogen gebruiken".
Volgens Van Dale se
Groot Woordenboek der Nederlandse
Taal
beteken "oor= baar" onder andere "nuttig" en "voordelig"; vandaar my
besondere vermelding vroeër van hierdie woorde as
/skakerings ...
42.
skakerings van die betekenis van
commodus
. ("Bequame= lijk" kan in die
huidige samehang weergegee word as "doel= matig" - vgl
Van Dale
s v
"bekwaam"). "Voordelig" be= teken ook "winsgewend": kyk HAT. Die gedagte wat uit
die voorgaande na vore kom, is dat
commodus usus
die idee van
winsgewendheid kan omvat, waar die huurder op die huurperseel 'n besigheid
bedryf. En dit lei tot die tweede aspek wat
aandag verdien: die gebruik wat die
verhuurder moet presteer ".... is .... te verstaan tot sulke neringe als daar
het huis toe gedestineert
is", d w s die gebruik behels die bedrywighede
waarvoor die huursaak bestem is om gebruik te word. Wat die skrywer klaarblyklik
beoog,
is gebruik vir die doel waarvoor die saak verhuur is ingevolge die
huurkontrak. Inderdaad kan die inhoud en omvang van 'n huurder
se
commodus
usus
in enige gegewe geval nie bepaal word anders as met ver= wysing na die
doel waarvoor die saak verhuur is ingevolge die huurkontrak
nie. In ons
regspraak word die begrip
/
commodus
...
43.
commodus usus
ook vasgekoppel aan die doel waarvoor die huursaak
verhuur is (vir 'n enkele goeie voorbeeld, kyk
Baum v Rode
1905 T S 66
op
67 - 68; en vgl
Starfield & Starfield v Randles Brothers & Hudson
1911 W L D 175
op 181, en vgl ook
Bayley v Harwood supra
op 502-3). Dit
is eintlik 'n vanselfsprekende gedagte, maar een wat van belang is in die
huidige saak. Volgens die bepalings van
die huurkontrak tussen die appellant en
die respon= dent, wat ek vroeer aangehaal het, kan daar geen twyfel bestaan nie
dat die respondent
die huurperseel aan die appellant verhuur het met die
spesifieke oogmerk om die appellant in staat te stel om daarop 'n hotelbesigheid
te bedryf. Trouens, die huidige is 'n ietwat buitengewone geval omdat die
kontrak, vanweë die respondent se eie belang by die
aangeleentheid, waarna
ek vroeer verwys het, die appellant as huurder verplig het om die besig= heid
volgens bepaalde hoë standaarde
te bedryf, en om daardie standaarde te
handhaaf. Afgesien daarvan, is
/dit ...
44.
dit egter ook klaarblyklik inherent in die kontrak dat die appellant as
huúrder die hotelbesigheid sou bedryf met die doel
om 'n wins daaruit te
behaal. Pas 'n mens die gedagtes wat ek hierbo uit die
Holl Cons
gehaal
het op die feite van die huidige geval toe, dan lei dit tot die gevolgtrekking
dat die sluiting van die pad die ge= volg gehad
het dat die appellant se
commodus usus
van die hotelperseel versteur is; maar dit laat nog die
vraag oop of die respondent daarvoor aanspreeklik is, in die sin dat sy optrede
'n verbreking was van sy verpligting in dié verband, sodat daar
gesê kan word dat dit kontrak= breuk van sy kant was
wat as die oorsaak
van die ver= steuring van die
commodus usus
aangemerk moet word.
Die verpligting van die verhuurder in die onderhawige verband word deur
Pothier
in sy verhandeling oor die huurkontrak (Deel II, Hoofstuk I,
Afdeling II) bespreek onder die opskrif: "Van die verbintenis van die
verhuurder
om nie enige inbreuk te maak op die gebruiks=
/genot ...
45.
genot van die huurder nie" (
De l'obligation du locateur de n'apporter
aucun trouble a la iouissance du conducteur
...). In par 75 stel
Pothier
die algemene reël soos volg: dit is 'n gevolg van die
verbintenis wat die ver= huurder onderneem teenoor die huurder deur die
huurkontrak,
praestare ei frui licere
, dat hy nie enige inbreuk mag maak
op die gebruiksgenot van die huurder nie, gedurende die hele tyd wat die huur
bestem is om voort
te duur. (Dit is 'n effens meer letterlike vertaling van
Pothier
se Frans as dié van
Mulligan
op 33).
Pothier
bespreek dan die toepassing van die reël op die verhuring van plaas= grond,
waarby ek nie hoef stil te staan nie. In par 76
behandel hy die huur van huise
in 'n dorp of stad, en hy begin weer met 'n algemene stelling, wat ek verkies om
soos volg te vertaal,
eerder as op die beknopte wyse van
Mulligar,
(op
34): dit sou 'n versteuring wees wat die verhuurder veroorsaak aan die
gebruiksgenot wat sy huurder behoort te hê van die
huis (
ce seroit un
trouble que le locateur
/
apporteroit
...
46.
apporteroit a la iouissance que son locataire doit avoir de la
maison
), as hy (die verhuurder) enigiets sou doen wat daartoe strek om
daardie gebruiksgenot te verminder of om dit minder gerieflik te
maak vir die
huurder (
s'il faisoit quelque chose qui tendit á diminuer cette
jouis
=
sance, ou a la rendre moins commode au locataire
).
Pothier
gee dan twee voorbeelde: as ek, nadat ek die huur van 'n huis aan
jou verskaf het, te werk gaan om 'n venster oop te maak in die
gemeenskaplike
muur van daar= die huis en van 'n ander, naburige huis wat aan my behoort, wat
my 'n uitsig gee op die huis wat ek
aan jou verhuur het, of as ek 'n geut
aanbring wat water van my huis op joune laat val wat nie daar geval het voordat
ek aan jou
die huur gegee het nie, dan is dit 'n inbreuk wat ek maak op jou
gebruiksgenot, waarteen jy geregtig is om jou te verset, want die
huis was nie
destyds,toe ek die huur aan jou verskaf het, onderhewig aan die ongerief van
daardie uitsig of daardie geut nie; aangesien
ek deur
/die ...
47.
die huurkontrak my verbind het om jou die gebruiksgenot van daardie huis te
gee, so soos dit destyds was, is dit nie te betwyfel nie
dat, deur daardie
uitsig (venster) of daardie geut aan te bring, ek ongerief veroorsaak, en
bygevolg 'n inbreuk op die gebruiksgenot
wat ek jou belowe het. In par 80
sê
Pothier
verder (om dit kort te stel) dat die huurder 'n aksie
het om die verhuurder te verhinder om enige inbreuk te maak op sy gebruiksgenot,
en ook om skadevergoeding te verhaal, as hy skade gely het. In
Pothier
se
bespreking van die verhuurder se verpligting, soos hierbo opgesom, is daar veral
twee aspekte waarop ek die aandag wil vestig.
Die eerste is die wye en on=
gekwalifiseerde terme van sy omskrywing van die verhuurder se verpligting en van
watter optrede 'n verbreking
daarvan sou meebring, gekoppel aan sy voorbeeld van
die venster in die muur. Hierdie voorbeeld is interessant, omdat dit vir
Pothier
klaarblyklik nie gaan om die venster in die muur, as sodanig nie;
dit gaan om die feit dat die
/huurder ...
48.
huurder daardeur afgeloer kan word en die privaatheid van sy gebruiksgenot
aldus geskend word. Die voorbeeld moet dus gesien word
as 'n geval waar die
verhuurder in= breuk maak op die huurder se
commodus usus
sonder dat sy
optrede 'n daadwerklike of regstreekse fisiese uitwerking het op die huurperseel
self. Die aantasting van die huurder
se gebruik en genot is slegs 'n
onregstreekse ge= volg van die verhuurder se fisiese handeling buite die
huurperseel. Die tweede
aspek is
Pothier
se beklem= toning van die feit
dat die huurperseel ná die verhuurder se optrede nie meer in dieselfde
toestand is as wat dit
was toe die huurkontrak aangegaan is nie. Dat 'n mens in
verband met 'n inbreuk op die huurder se
commodus usus
moet ag slaan op
die toestand van die huurperseel ten tyde van die aanvang van die huur, spreek
eintlik vanself, maar dit is van belang
in die huidige saak. As die twee
oorwegings wat ek nou na aanleiding van
Pothier
se bespreking genoem het,
op die feite van die huidige saak
/toegepas ...
49.
toegepas word, dan kan dit 'n grondslag vorm vir die be= skouing dat die
respondent, deur die pad te laat sluit,
'n handeling verrig het wat, alhoewel
dit geen regstreekse fisiese uitwerking op die huurperseel gehad het nie, nie=
temin onregstreeks
tog die appellant se
commodus usus
belemmer het deur
die inkorting van die toevloei van klandisie na die hotel, en dat die
hotelperseel ná die sluiting van die
pad nie meer dieselfde was as wat
dit was ten tyde van die aanvang van die huurkontrak nie, aangesien dit destyds
langs 'n deurpad
gelee was en ná die sluiting van die pad nie meer nie.
Of so 'n beskouing wel geregverdig is, sal ek vervolgens ondersoek
aan die hand
van 'n verdere passasie in
Pothier
.
Vroeër, toe ek verwys het na die skrywers se behandeling van inbreuke op
die huurder se
commodus usus
as gevolg van
vis major
of
casus
fortuitus
, het ek gemeld dat daar by
Pothier
(par 152) 'n voorbeeld
aangetref word waarvan die feite vergelykbaar is met dié van die
huidige
/saak ...
50.
saak. Par 152 kom voor in 'n afdeling van
Pothier
se werk, waarin hy
gevalle bespreek waar 'n húurder geregtig is op 'n kwytskelding van
huurgeld, in die geheel of ten dele.
Ten aanvang van sy bespreking formuleer
Pothier
ses al= gemene beginsels, waarvan die sesde een hier ter sprake
is. Dit kom voor in par 143: Wanneer die huurder nie volkome (
absolument
)
sy gebruiksgenot van die saak ontneem is nie, maar deur onvoorsiene toeval
(
par un accident imprévu
) sy gebruiksgenot 'n baie aansienlike
aantasting en vermindering ondergaan het (
la iouissance a souffert une
altération et une diminution tres considérable
), kan hy 'n
proporsionele vermindering van die huurgeld eis, van die tyd wat sy
gebruiksgenot daardie vermindering onder= gaan het.
Hierdie beginsel word dan
deur
Pothier
toege= lig in par 152. Ek vertaal dit soos volg: Om die
sesde van ons beginsels toe te pas op huurkontrakte van huise, laat ons
veronderstel
dat ek aan iemand 'n herberg langs
'n grootpad (
sur la
grande route
) verhuur het, en dat
/daarna ...
51.
daarna, en gedurende die huurtermyn, die grootpad ver= ander is, op so 'n
wyse dat daardie herberg, wat baie gereeld besoek was, verlate
geword het nadat
dit nie meer langs die pad geleë was nie: in daardie geval, alhoewel die
huurder die gebruik het van al die
dele van die huis (
quoique le locataire
iouisse de toutes les parties de la maison
), is hy geregtig om 'n
vermindering van die huur= geld te eis, aangesien die gebruiksgenot van daardie
herberg deur die verandering
van die pad 'n baie aansien= like benadeling en
vermindering ondergaan het (
la iouis
=
sance de cette auberge
souffrant, par le changement de la route, une altération et une
diminution trés considér
=
ables
).
Pothier
tref
hier 'n onderskeid tussen die ge= bruik van die gebou as sodanig, en die
voordelige benut= ting daarvan vir die doel waarvoor
dit gehuur is, nl om te
gebruik as 'n herberg. Die teenstelling is tref= fend, met die oog op die betoog
namens die respondent in
die huidige saak, soos vroeër aangedui, dat die
appellant
/na ...
52.
na die sluiting van die pad nog steeds die vrye en on= gesteurde gebruik van
die hotelperseel self gehad het, dat die ingange tot
die hotelperseel dieselfde
gebly het en dat die hotelbesigheid nog voortgesit kon word. Dit lyk amper asof
Pothier
se teks spesifiek ontwerp was om 'n pertinente antwoord op
hierdie betoog te verskaf. Om die punt verder te beklemtoon, haal ek
Mulligan
se ver= taling (op 60) van die laaste gedeelte van par 152 aan
-dit is 'n effens vryer vertaling as myne hierbo, maar dit weerspieël
Pothier se gedagtegang korrek:
".... although the lessee has occupation of every part of the house, he is
nevertheless entitled to claim a reduction of rent, see=
ing that his beneficial
occupation of the inn has been greatly impaired and diminished, by reason of the
alteration in the main-road."
Pothier
se bespreking het betrekking op die geval waar die grootpad
verlê is buite die beheer van die verhuurder, en die huurder dus
'n
vermindering van huur= geld kan eis vanweë die belemmering van sy
commodus usus
/as ...
53.
as gevolg van oormag of toeval. Daar is na my mening egter geen twyfel nie
dat die beginsel wat in sy gedagte= gang vervat is, by
wyse van analogie ook
toepaslik moet wees op 'n geval waar die verlegging van die pad deur die
verhuurder self bewerkstellig is.
As 'n mens in gedagte hou wat
Pothier
in par 76 sê in verband met die verhuurder se verpligting om nie inbreuk
te maak op die huurder se
commodus usus
nie, soos hierbo bespreek (en
veral sy voor= beeld van die loergat in die muur), dan moet dit noodwen= dig
volg dat die verhuurder
wat self die pad verander op die wyse wat
Pothier
beoog, kontrakbreuk pleeg teenoor die huurder en aanspreeklik is vir al die
gewone gevolge van kontrakbreuk. Die beskouing wat ek
hierbo, as 'n uitvloeisel
van wat
Pothier
in par 76 sê, aan die hand gedoen het, is na my
mening dus wel geregverdig.
Namens die respondent het mnr
Delport
aange= voer dat die reëls
insake huurvermindering waar die huurder se
commodus usus
versteur word
as gevolg van
/oormag ...
54.
oormag of toeval, gegrond is op billikheid en 'n bestaans= reg van hulle eie
het, sonder verwysing na die verpligting vah die verhuurder
in daardie yerband,
en dat die geval wat
Pothier
in par 152 bespreek dus nie enige aanwending
kan vind in die huidige saak nie. Ek stem nie daarmee saam nie. In De Wet en
Yeats,
Kontraktereg en Handelsreg
(4de uitg) op 323 word dit juis
gesê dat kwytskelding of vermindering van huurgeld in die bedoelde gevalle
gegrond is op die
algemene beginsels van ons reg met betrekking tot
onmoontlikwording van prestasie en die wederkerigheid van die verpligtings by
die
huurkontrak (kyk ook
L_A W S A
Vol 14 par 153 nota 2 op 149;
contra
Cooper,
S A Law of Landlord and Tenant
op 180). Dit is
moeilik om in te sien hoe die regsposisie in sulke gevalle op enige ander
beginselgrondslag geregverdig kan word.
Daardeur wil ek nie te kenne gee dat
gebeure wat aan die verhuurder toe te skryf is en wat aanleiding gee tot 'n eis
om kan= sellasie
van die kontrak en skadevergoeding op grond van
/kontrakbreuk ...
55.
kontrakbreuk, noodwendig ook 'n eis om kwytskelding van die huurgeld sal
regverdig as die gebeure buite die be= heer van die verhuurder
plaasvind nie;
daar mag moontlik graadverskille bestaan (vgl my vroeëre ver= wysings na
Voet
en
Pothier
in verband met gevalle van
vis major
en
casus fortuitus
), maar dit is onnodig om 'n mening daaroor uit te spreek,
of om selfs daarop in te gaan. Met die oog op die omstandighede van die
huidige
saak is dit voldoende om te sê dat ek oortuig is daarvan dat
Pothier
se bespreking van die geval in par 152, by wyse van analogie, 'n
insiggewende en belangrike aanduiding verskaf van hoe hierdie saak
besleg moet
word.
Daar is verder namens die respondent betoog
dat
Pothier
par 152 nie in die huidige saak bruikbaar is
nie, vanweë die beperkte uitleg wat aan daardie passasie
geheg is in die saak
Hansen, Schrader & Co v Kopelowitz
1903 T
S 707.
Die feite in daardie saak hou geen verband
/met ...
56.
met dié in die huidige geval nie en gevolglik hoef ek nie daarna te
verwys nie. Maar in die uitsprake van beide WESSELS R (op
712) en SOLOMON R (op
719 - 720) word
Pothier
par 152 behandel (INNES HR het saamgestem). Die
effek van wat in die genoemde uitsprake gesê word, is die volgende:
Pothier
het in gedagte die geval waar die pad waarlangs die herberg
geleë is, van owerheidswee geheel en al gesluit word, sodat reisigers
nie
die herberg kan bereik nie;
Pothier
beoog nie n geval waar n ander, beter
en korter pad aangelê word, wat deur reisigers ver= kies word, sodat hulle
die pad langs
die herberg vermy nie. Mnr
Delport
se betoog was dat ons in
die huidige geval met die tweede soort situasie te doen het, en nie met die
eerste nie. Ek gaan nie daarmee
akkoord nie. Die huidige geval kan nie presies
tuisgebring word of onder die eerste situasie of onder die tweede nie; dit
lê
tussenin. Om die posisie toe te lig, verwys ek terug na die skematiese
voorstelling van die feitlike posisie
/wat ...
57.
wat ek vroeër verskaf het. Dit is nie hier die geval dat daar bloot
langs die oorspronklike roete van die pad, A, B, C, D, E,
F, 'n ander pad gemaak
is, A, H, G, F nie.
'n Gedeelte van die oorspronklike pad, van C oor D en E
na F is inderdaad gesluit. Maar die hele pad verby die hotel is nie gesluit
nie;
van A oor B na C het dit bly voortbestaan. Die beperkende uitleg wat aan
Pothier
par 152 gegee is in die genoemde uitsprake is gevólglik
nie hier van toepassing nie. Die onderhawige geval val buitekant die
bestek van
die twee teenstellings wat in daardie saak bespreek is, maar daar bestaan by my
geen twyfel nie dat die feite hier klaarblyklik
eerder tuis= hoort by die eerste
gestelde situasie as by die tweede. Op die keper beskou, is die posisie hier dat
die hotel aanvanklik
geleë was langs 'n deurpad, en dat daardie pad, as 'n
deurpad, inderdaad gesluit is. Die kern van die saak is dat die deurpad
langs
die hotel verby nie meer bestaan nie. Die feit dat die stukkie tussen A en C
/behoue ...
58.
behoue gebly het, en dat dáárlangs nog toegang tot die hotel
verkry kan word, is nie van wesenlike belang nie. Dit sou
min verskil gemaak het
as die stukkie tussen A en B ook gesluit is, maar toegang nog verkry kon geword
het van 'n oor B na C. Die
Hansen, Schrader
-saak is gevolglik die
respondent nie tot hulp nie.
Gedurende die betoog in hierdie Hof is daar aan die respondent se advokaat
die vraag gestel: wat sou die posisie gewees het as die
respondent nie slegs die
pad tussen C en F laat sluit het nie, maar ook die gedeelte tussen A en B, asook
die pad tussen 'n en B?
Mnr
Delport
het geantwoord dat die respondent dan
aan= spreeklik sou gewees het om die appellant se skade te vergoed. Die antwoord
is korrek
- en onvermydelik. Daar kan geen twyfel wees nie dat die respondent,
deur alle verkeer na die hotel af te sluit, kontrakbreuk sou
gepleeg het. Maar
sodra dít aanvaar word, soos dit moet, dan is dit onmiddellik
vernietigend van die basiese grond=
/slag...
59.
slag van die betoog namens die respondent, naamlik dat die verhuurder nie
kontrakbreuk pleeg ten opsigte van sy verpligting om
commodus usus
aan
die huurder te laat toe= kom nie, as sy optrede geen daadwerklike invloed op die
huurperseel self het nie, maar slegs die winsgewendheid
van die besigheid wat
daarop bedryf word, beïnvloed. Die voorbeeld van die algehele sluiting van
die toegangs= paaie bewys dat
die betoog, as 'n veralgemening, nie kor= rek kan
wees nie. Dit bevestig terselfdertyd die ge= volgtrekking, wat voortvloei uit my
bespreking van die gemeenregtelike bronne hierbo, dat daar in die bronne wel
steun te vind is vir die standpunt dat die verhuurder
sy verpligting ten opsigte
van
commodus usus
verbreek as sy optrede deur die pad te sluit die
toevloei van klan= disie na die hotel inkort en die huurder se voordelige
benutting
van die hotel aldus belemmer.
In 'n poging om die voorgaande gevolgtrekking te ontkom, is daar namens die
respondent aan die hand
/gedoen ...
60.
gedoen dat die vraag na die verhuurder se aanspreeklik= heid in beginsel 'n
kwessie van graad is. In soverre die betoog berus het
op die omvang van die
sluiting van die pad of die paaie in die omgewing en die gevolglike inkorting
van die toevloei van klandisie
na die hotel, is dit onaanvaarbaar. As die
verhuurder kontrakbreuk pleeg deur al die toegangspaaie te sluit en so alle
klan= disie
van die hotel weg te hou, dan moet dieselfde begin= sel van
toepassing wees as hy 'n gedeeltelike sluiting van die toegangspaaie
bewerkstellig en die toevloei van klan= disie ten dele inkort. Die graad van sy
optrede kan nie die beginsel van sy kontrakbreuk
affekteer nie. 'n Mens kan dit
maklik toelig met 'n voorbeeld. Gestel dat die respondent nie net die pad tussen
C en F gesluit het
nie, maar ook die pad tussen A en B, sodat slegs die pad van
'n oor B na C oorgebly het, en gestel dat daardie pad nie net 'n moeilike
pad
was vanwee spoorwegoorgange en vragmotorverkeer nie, maar inderdaad 'n sanderige
bergpad
/was ...
61.
was wat slegs met vierwiel-aangedrewe voertuie aangedurf kon word. Sommige
mense sou tog nog die hotel besoek het, maar dit val nie
te betwyfel dat die
respondent nogtans kontrakbreuk sou gepleeg het nie. Natuurlik sou die graad van
die inbreuk op die huurder se
commodus usus
'n uitwerking kon hê op
die regsmiddels wat hom toe= kom weens die kontrakbreuk. Om weer 'n voorbeeld te
noem: gestel dat die
respondent slegs 'n beperkte verleg= ging van die pad by
punt C teweeggebring het, sodat die hotelingang nie net 50 meter van die
pad was
nie, maar sê 200 meter, en dat dit 'n geringe inkorting van die toe= loop
van klandisie na die hotel meegebring het,
gepaard met 'n klein vermindering van
die profyt van die besigheid. Dan sou die appellant nie geregtig gewees het om
terug te tree
uit die huurkontrak en om die hotel te sluit en dit te ontruim
nie, maar hy sou vermoedelik steeds 'n eis om skadevergoeding weens
kontrakbreuk
gehad het. Hier= die oorwegings skep egter nie probleme in die huidige saak
/nie ...
62.
nie. In hierdie verband moet ek vir 'n oomblik afdwaal en terugverwys na die
gemeenregtelike skrywers se be= handeling van inbreuke
op die huurder se
commodus usus
weens
vis maior
of
casus fortuitus
. Uit die
gevalle wat ek vroeër by wyse van voorbeeld uit
Voet
aangehaal het,
blyk dit dat die huurder slegs in vry drastiese om= standighede die reg gegun
word om die huurperseel te ontruim en
aanspraak te maak op 'n kwytskelding van
die huurgeld.
Pothier
se sesde beginsel aangaande 'n ver= mindering of
kwytskelding van huurgeld, vroeër genoem, weerspieël dieselfde
gedagte,
terwyl hy by die toepassing daarvan in par 152 nie eens verwys na die
ontruiming van die herberg deur die huurder nie, en blykbaar
aan laas= genoemde
slegs 'n vermindering van die huurgeld toelaat en nie 'n algehele kwytskelding
nie. Na my mening speel hierdie
oorwegings egter geen rol in die huidige saak
nie. Sodra dit vasstaan, soos hier die geval is, dat die verhuurder kontrakbreuk
gepleeg
het, moet dit
/noodwendig ...
63.
noodwendig volg dat die huurder se regsmiddels bepaal word aan die hand van
die algemene beginsels ten opsigte van die gevolge van
kontrakbreuk (vgl by wyse
van analogie die
Treasure Chest
-saak,
supra
op 745 B en 747 C).
Volgens die feite van die huidige saak was die respondent se kon= trakbreuk
klaarblyklik van so 'n ernstige en
wesenlike aard en omvang dat die appellant
geregtig was om die huur= kontrak van die hotelperseel te beëindig. Ter
stawing van
hierdie stelling is dit genoeg om te verwys na die enorme bedrag van
die skade wat die appellant berokken is, soos blyk uit die addendum
tot die
voorverhoor-notule.
Die betoog van die respondent se advokaat in verband met die graad van die
respondent se inbreukmaking op die appellant se gebruik
van die hotelperseel,
het hy ook op 'n ander lees geskoei, wat toegespits was op sy argument dat
optrede van die verhuurder wat bloot
'n na= delige invloed het op die
winsgewendheid van die huurder se besigheid, nie 'n verbreking is van die
verhuurder se
/verpligting ...
64.
verpligting ten opsigte van
commodus usus
nie. Dié deel van die
betoog was gebaseer op sekere voorbeelde wat aan ons voorgehou is. Een so 'n
voorbeeld is die volgende:
waar die respondent sy mynbedrywighede sou staak en
al sy werknemers uit Sishen en Kathu verwyder, sodat daar twee verlate dorpe
sou
oorbly, met 'n gepaardgaande afname in die winsgewendheid van die hotel. 'n
Ander voorbeeld is, as 'n mens die garansie in klousule
3 van die addendum tot
die huurkontrak sou wegdink, waar die respondent 'n hotelbesigheid op Kathu sou
oprig en bedryf of verhuur,
in mededinging met dié van die appellant,
weer met 'n ge= paardgaande vermindering van die winsgewendheid van die
appellant
se besigheid. Na my oordeel het hierdie soort voorbeelde niks te doen
met die feite van hierdie saak nie. Dit is nie gevalle waar
die respondent se
optrede sou verskil van dié waarmee hierdie saak gemoeid is, in graad
nie; dit is optrede van 'n geheel
ander aard. In= dien die respondent na die
sluiting van die huurkontrak,
/maar ...
65.
maar voordat die appellant die besit van die hotelperseel verkry het, die pad
van C na F sou laat sluit het, sou die appellant geregtig
gewees het om aan die
respondent te sê: jy lewer nou aan my iets anders as waarvoor ek
gekontrakteer het; ek het 'n hotel langs
'n nasionale deurpad gehuur; wat jy my
nou gee, is nie so 'n hotel nie; dit is so 'n verskillende ding dat ek dit nie
hoef te aan=
vaar nie. Daar is dus wel 'n onregstreekse fisiese wis= selwerking
tussen die respondent se sluiting van die pad en die
commodus usus
van
die huurperseel. In die voor= beelde wat die respondent se advokaat aangevoer
het, be= staan daar niks van die aard nie. Die
toepassing van die verhuurder se
verpligting insake
commodus usus
op die besondere feite van hierdie saak,
behels hoegenaamd nie
'n waarborg teen klandisie-verlies nie. Die genoemde
voorbeelde val buite die kader van die feite van hierdie saak, en hoef gevolglik
nie verder bespreek te word nie. Dit is genoeg om te sê dat as daar bloot
argumentshalwe
/veronderstel ...
66.
veronderstel sou word dat die verhuurder in die genoemde voorbeelde geen
aanspreeklikheid teenoor die huurder op= doen nie, dit geen
afbreuk sou doen aan
die bevinding dat hy volgens die feite van hierdie saak wel kontrak= breuk
gepleeg het nie.
Wat die regspraak betref, het mnr
Delport
in sy betoogshoofde steun
vir sy betoog probeer vind in die saak
Enter Centre Enterprise (Pty) Ltd v
Brogneri
1972 (1) S A 117
(C). In die loop van sy betoog in hierdie Hof het
hy egter geredelik - en heeltemal tereg - toegegee dat die omstandighede in
daardie
saak so verskillend was van dié in die huidige geval dat hy nie
daarop kon staat= maak nie. Dit is dus onnodig om daardie
saak in oor= weging te
neem of om aandag te skenk aan die standpunt van
De Wet en Yeats
(
op
cit
op 323 voetnota 73) dat die be= slissing daarin "onoortuigend" is. Die
ander sake waarna ons verwys is, wat nog nie hierbo vermeld
is nie, neem ook nie
hierdie saak enigsins verder nie.
/My ...
67.
My gevolgtrekking is dus dat die respondent kontrakbreuk gepleeg het ten
opsigte van sy gemeenregte= like verpligting om die
commodus usus
van die
huursaak aan die appellant te laat toekom, en dat hy op daardie grond
aanspreeklik is om skadevergoeding aan die appel= lant
te betaal. Dit is
derhalwe onnodig om oorweging te skenk aan die beweerde stilswyende beding wat
gegrond is op die stilswyende
consensus
van die partye.
Ten slotte moet daar nog een oorblywende ge= skilpunt tussen die partye
behandel word, waarna ek vroeër in hierdie uitspraak
verwys het. Dit het
betrek= king op die tydperk waaroor die appellant se skadever= goeding bereken
moet word. Ten tyde van die onderteken=
ing van die addendum tot
dievoorverhoor-notule het die partye 'n verdere skriftelike ooreenkoms
onderteken, wat (soos ek vroeër
gemeld het) nie aan die Verhoorregter
geopenbaar is nie, maar wat aan ons voorgelê is. In dié dokument
word onder meer
soos volg bepaal:
/"In ...
68.
"In the event of the Court holding in favour of the Defendant that the Lease
was only valid for a period of 10 years, then the agreed
loss of R650 000 in
regard to Plaintiff's Claim A is to be reduced to R280 000."
Mnr
Joffe
, wat namens die appellant opgetree het, het aan ons
verduidelik hoe dit gekom het dat hierdie ooreenkoms aangegaan is. Tydens die
samesprekings om die
quantum
van die appellant se skadevergoeding by
ooreenkoms tE be= paal, het dit geblyk dat daar namens die respondent aange=
voer sou word
dat die huurkontrak slegs vir die eerste 10 jaar daarvan geldig
sou wees. Mnr
Joffe
se standpunt was dat dit volgens die pleitstukke in
die saak nie vir die respondent oopgestaan het om daardie punt te opper nie,
terwyl mnr
Delport
se houding die teenoorgestelde was. Die oogmerk van
die ooreenkoms was om dit vir mnr
Joffe
moontlik te maak om sy standpunt
in die verhoor te opper, maar om terselfdertyd die appellant te vrywaar teen 'n
beslissing van absolusie
van die instansie indien mnr
Delport
se
standpunt deur die Verhoorregter gehandhaaf
/sou ...
69.
sou word. Soos sake toe by die verhoor verloop het, het die Verhoorregter
inderdaad nooit hierdie aangeleentheid beslis nie.
Voor hierdie Hof het mnr
Delport
betoog dat die huurkontrak net geldig
was vir die eerste 10 jaar, omdat die laaste sin van klousule 2 daarvan vereis
het dat die
partye aan die einde van daardie tydperk opnuut oor die bedrag van
die huurgeld moes onderhandel en daarop moes ooreenkom. Ek is
nie aangetrokke
tot hierdie argument nie. In die lig van die eerste sin van klousúle 2 en
die strekking van die kontrak as
geheel, wil dit my voorkom asof die partye bes
moontlik beoog het dat die kontrak na 10 jaar gewoon sou voortduur met die
huurgeld
soos dit was, indien hulle nie ooreengekom het, of kon ooreenkom, op 'n
veranderde bedrag van huurgeld nie. Dit is egter nie nodig
om 'n besliste mening
hieroor uit te spreek of om verder daaroor uit te wei nie, omdat ek van mening
is dat mnr
Joffe
se standpunt, wat hy in hierdie Hof beredeneer
/het ...
70.
het, korrek is, naamlik dat die pleitstukke in die saak geen ruimte laat vir
'n oorweging van mnr
Delport
se be= toóg nie. Paragraaf 3 van die
appellant se besonderhede van eis lui soos volg:
"On or about the 26th August, 1974, and at Pretoria, the Plaintiff and the
Defendant entered into a written agreement of lease, in
terms whereof the
Defendant let to the Plaintiff who hired from it an hotel site on which the
Hotel Minerva was erected, situate
in the unproclaimed township of Sishen, for a
period of twenty years com= mencing on the 1st March 1974, so as to enable the
Plaintiff
to carry on the business of a licensed hotel, namely the Hotel
Minerva, on the said hotel site."
Hierop het die respondent in paragraaf 2 van sy verweer= skrif gepleit:
"Onderhewig aan die volle bepalings van die betrokke skriftelike huurkontrak,
word die bewerings in hierdie paragraaf deur die Ver=
weerder erken."
Na my mening is die verweer dat die kontrak slegs geldig was vir 10 jaar 'n
besondere verweer wat pertinent geopper
/moes ...
71.
moes gewees het as die respondent daarop wou staatmaak. So 'n verweer kan nie
verskuil word agter 'n algemene ver= wysing na die "volle
bepalings" van die
kontrak nie, ver= al nie waar die appellant uitdruklik beweer het dat die
huurkontrak gesluit was vir 'n tydperk
van 20 jaar nie.
Tydens die verhoor is daar in die getuienis geen ondersoek hoegenaamd
ingestel na die vraag of die partye inderdaad opnuut tot 'n
ooreenkoms geraak
het oor die huurgeld na die verstryking van die eerste tydperk van 10 jaar nie.
Daardie tydperk het verstryk op
28 Februarie 1984. Daarna het die partye steeds
die huur= kontrak voortgesit. Die hotel is eers in Junie 1985 ge= sluit. Op 3
Junie
1985 het die respondent 'n brief aan die appellant se prokureurs geskryf,
waarin die volgende gesê word:
"As far as Iscor is concerned, it has a valid and enforceable agreement of
lease with your client which will only expire on 28 February
1994 should your
client not exercise the option granted to it in terms
/of ...
72.
of the agreement of lease."
In hierdie omstandighede kan die moontlikheid bepaald nie uitgesluit word dat
die partye inderdaad na die eerste 10 jaar tydperk opnuut
oor die huurgeld
ooreengekom het, of stilswyend aanvaar het dat die huurkontrak teen die be=
staande huurgeld sou voortduur nie,
en dat die appellant getuienis te dien
effekte sou kon voorgelê het indien die betrokke geskilpunt behoorlik op
die pleitstukke
geopper was nie.
In die resultaat is die appellant geregtig op skadevergoeding in die bedrag
wat in die addendum tot die voorverhoor-notule genoem
word. Die bevel wat
hieronder in die plek gestel word van die bevel van die Hof
a quo
, is
soos dit deur mnr
Joffe
aan ons voorgestel is; mnr
Delport
het
geen beswaar daarteen geopper, indien die appèl sou slaag nie.
Die bevel van die Hof is soos volg:
/1 ...
73.
1.
Die appèl word
gehandhaaf, met koste, wat insluit die koste van twee
advokate.
2.
Die bevel van die Hof
a
quo
word tersyde gestel en vervang deur die volgende
bevel:
"Judgment is granted in favour of the
plaintiff against the defendant for payment of the sum of R650 000 together with
statutory interest
thereon from 6 November 1985 to date of payment, with costs
of suit, in= cluding the costs consequent upon the employment of two
counsel,
and including the qualifying fees of the plaintiff's expert witnesses in respect
of whom the plaintiff gave notice in terms
of Rule 36 (9)."
A.S. BOTHA AR RABIE WN HR
STEYN WN AR