Du Toit v Vorster and Another (2406/2006) [2006] ZAFSHC 74 (12 June 2006)

About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Free State High Court, Bloemfontein
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Free State High Court, Bloemfontein
>>
2006
>>
[2006] ZAFSHC 74
|

|

Du Toit v Vorster and Another (2406/2006) [2006] ZAFSHC 74 (12 June 2006)

16
IN DIE
HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA
(ORANJE
VRYSTAATSE PROVINSIALE AFDELING)
Aansoeknommer:
2406/2006
In
die aansoek tussen:
EDITH
MARY DU TOIT
Applikante
en
CHRIS
VORSTER
1
ste
Respondent
MANGAUNG
PLAASLIKE MUNISIPALITEIT
2de
Respondent
_____________________________________________________
UITSPRAAK:
VAN
ZYL, R
_____________________________________________________
AANGEHOOR
OP:
9 JUNIE 2006
GELEWER
OP:
12
JUNIE 2006
[1] Applikante
het op ‘n dringende basis die hof genader vir ‘n tussentydse
interdik teen eerste respondent in die volgende terme:
“
Wat
die Respondent verbied om enige bouwerk vanaf punt
K
tot en met punt
M
,
insluitende die oorskrydende gedeelte vanaf punt
M
tot by punt
N
op aanhangsel
“A”
tot
die Applikant se funderende verklaring voort te sit hangende die
finale beregting van ‘n aksie wat die Applikant teen die Respondent
moet instel
binne
dertig (30) dae
vanaf datum van verlening van hierdie bevel.”
[2] Nadat
die aansoek op dringende basis aangehoor is op Vrydag, 9 Junie 2006,
het ek op Maandag, 12 Junie 2006, die volgende bevel
verleen:
“
Die aansoek word van die hand
gewys, met koste.”
Ek
het tydens die verlening van voormelde bevel aangetoon dat ek die
redes vir die bevel later sou verskaf, welke redes hiermee volg.
[3] Applikante
en eerste respondente is die eienaars van hul onderskeie wonings,
welke wonings geleë is te Aanstap Rooiesstraat 11
en Aanstap
Rooiesstraat 15 onderskeidelik, Pellisier woonbuurt, Bloemfontein.
Die twee erwe is direk aangrensend tot mekaar. Die
Mangaung
Plaaslike Munisipaliteit is as tweede respondent siteer, maar is geen
regshulp teen tweede respondent gevorder nie en is
tweede respondent
bloot hierin gesiteer insoverre dit ‘n belang by die aansoek mag
hê.
[4] ‘n Sketsplan van
die uitleg van twee erwe was aangeheg tot die funderende beëdigde
verklaring as aanhangsel “A”. Uit die
sketsplan, saamgelees met
die funderende verklaring, blyk dit dat die twee erwe aan die
suidekant daarvan aansluit by Aanstap Rooiesstraat
(dus is die
voorkant van die erwe suid geleë), terwyl die agterkant van die erwe
noord geleë is. Voordat die bouery begin het
waarna hieronder meer
volledig verwys sal word, het ‘n sesvoet hoë voorafvervaardigde
betonmuur die gemeenskaplike grens tussen
die twee erwe gevorm vanaf
die heel suidelike punt van die erwe, gemerk “C”, tot by die heel
noordelike punt van die erwe, gemerk
“D”. Aan applikante se kant
van die grensmuur is ‘n stoor geleë, terwyl aan respondent se kant
van die grensmuur ‘n motorafdak
geleë was. Die punt waar die
stoor se noordelike tralie “muur” met ‘n 90° hoek by die
gemeenskaplike grensmuur “aansluit”,
is gemerk punt M. Noord van
punt M, met ander woorde verder in die rigting van applikant se huis
se agterplaas, is ‘n punt N aangedui.
Nog meer noord van punt N is
‘n punt L aangedui. Aan die suidekant van die voorste grensmuur
van die applikante se stoor, met
ander woorde aan die voorkant van
die erf, is ‘n punt K aangedui.
[5] Volgens
applikante het respondent haar gedurende April 2006 by haar woning
kom spreek en haar meegedeel dat sy bouplanne om by
sy woning aan te
bou reeds goedgekeur is en haar gevra of hy die voorafvervaardigde
beton omheining wat as grensmuur dien vanaf punt
K tot by punt L kan
vervang met die buitemure van sy aanbouings. Sy was egter nie
daarvoor te vinde nie, aangesien eerste respondent
met ‘n donkerder
steen sou bou as wat haar woning mee gebou is en sy dus bang was dat
die erf se grens soos ‘n “loslappie kombers”
sou lyk, nie
esteties mooi sou lyk nie en dat dit haar woning se waarde sou
affekteer. Hulle het daarop, aldus applikant, ooreengekom
dat die
muur wat eerste respondent voornemens was om op die grens te bou,
slegs sal strek vanaf punt K aan die suidekant van die
huis tot by
punt M aan die noordekant van die huis. Punt M synde presies waar
haar stoor se noordelike grens tralie “muur” eindig.
Dit is
gemeensaak dat eerste respondent toe egter die buitemuur van sy
aanbouings laat strek het tot by punt N, met ander woorde
‘n punt
verby en Noord van punt M. Dit is applikante se saak dat hierdie
oorskryding van die bouwerk vanaf punt M – N ‘n verbreking
daarstel van die ooreenkoms tussen haar en eerste respondent. Op 18
Mei 2006 het sy eerste respondent op sy selfoon geskakel en
hom
omtrent voormelde oorskryding navraag gedoen, waarop eerste
respondent met verbasing gevra het waar die oorskryding was en
onderneem
het om daarna te kyk. Hy het egter nie teruggekom na
applikante daaromtrent nie. Hierna is daar verskeie korrespondensie
tussen
die partye se regsverteenwoordigers gevoer (welke aanvanklike
korrespondensie foutiewelik na ‘n beweerde oorskryding van die
grens
tussen die partye se erwe verwys het, maar wat eventueel nie ‘n
verskil maak aan die meriete van die aansoek nie en dus nie verder
oorweging aan gegee word nie) wat ingesluit het ‘n aanmaningskrywe,
gedateer 1 Junie 2006, waarin versoek is dat eerste respondent
sy
bouwerk moet staak hangende die beregting van ‘n aksie wat
applikante voornemens is om in te stel. Namens eerste respondent
is
toe egter aangedui dat hy nie bereid is om aan die versoek te voldoen
nie, waarop die aansoek op dringende basis geloods is.
[6] Dit is dus applikante
se saak dat eerste respondent se oorskrydende bouwerk tussen punte M
en N neerkom op kontrakbreuk en dat
sy geregtig is om spesifieke
nakoming te vorder met ‘n aksie, welke sy voornemens is om te doen.
Aangesien die dakstruktuur nog
nie op die motorhuis opgerig is nie
en ‘n hof tydens die beregting van die voorgenome aksie sy
diskresie met betrekking tot spesifieke
nakoming sal uitoefen met
inagneming van die graad van die voltooiing van die bouwerk, is dit
applikante se saak dat haar remedie
van spesifieke nakoming haar
ontneem word as die dakstruktuur intussen opgerig word.
[7] Volledigheidshalwe
word vermeld dat applikante ook bewerings gemaak het met betrekking
tot ander opsigte waarin eerste respondent
nie na bewering nie die
terme van hul mondelinge ooreenkoms nagekom het nie, maar aangesien
dit nie direk relevant is tot die gevorderde
regshulp nie, meen ek
dat dit nie nodig is om spesifiek met daardie bewerings hierin te
handel nie.
[8] Eerste
respondent se weergawe ontken die ooreenkoms soos deur applikante
beweer. Volgens eerste respondent is die oorspronklike
bouplanne
reeds goedgekeur op 21 Desember 2005. Ongeveer Maart 2006 het hy
applikante genader en haar meegedeel dat hy voornemens
was om
aanbouings aan sy eiendom te laat doen ooreenkomstig die reeds
goedgekeurde bouplanne. Hy het haar egter versoek of sy wou
gehad
het dat die westelike muur van die motorhuis wat hy voornemens was om
aan te bou, die grensmuur tussen hulle moes uitmaak en
of sy verkies
dat die betonmuur behoue bly. Applikante het daarop aangedui dat sy
daarmee geneë sou wees dat die motorhuis muur
die grensmuur uitmaak
soos aangedui op die betrokke planne.
[9] Volgens
eerste respondent eindig die motorhuis se muur ooreenkomstig die
bouplanne inderdaad by ‘n punt wat ongeveer met punt
M ooreenstem.
Eerste respondent ontken gevolglik dat hy ooit applikante sou versoek
het, soos deur haar beweer, om die betonmuur
vanaf punt K tot by L te
vervang, aangesien die steenmuur nie tot by punt L sou strek nie.
Volgens eerste respondent was punt M
egter beslis nie ter sprake
tydens hulle gesprek nie, aangesien nie hy of applikante op daardie
stadium bewus was tot presies waar
die betrokke muur sou strek nie –
dit was egter wel duidelik uit die planne dat die nie so ver as punt
L sou strek nie. Geen uitmetings
was op daardie stadium nog deur die
bouers en argitekte gedoen nie en dus was geen spesifieke punte ter
sprake of bespreek nie.
Applikante het slegs haar instemming en
toestemming dat die muur van die motorhuis die grensmuus van die erwe
daar sou stel vir daardie
gedeelte. Gevolglik ontken eerste
respondent enige verbreking van enige ooreenkoms deur die feit dat
die muur van die motorhuis
verby die punt strek waar applikante se
stoor se noordelike grens geleë is.
[10] Hoewel eerste
respondent erken dat applikante hom telefonies geskakel het met
betrekking tot die beweerde oorskryding met die
bouwerk, beweer hy
dat aangesien daar geen verbreking van enige ooreenkoms was en dus
ook geen oorskryding van enige punt was nie,
het hy besluit om dit
daar te laat en het hy inderdaad nie vir applikante teruggeskakel
nie.
[11] Eerste
respondent vermeld voorts dat tydens inspeksie deur homself op 7
Junie 2006 is afmetings van die sogenaamde oorskrydende
gedeelte van
die muur, met ander woorde die gedeelte tussen punte M en N, geneem
en is sodanige gedeelte ongeveer 92cm hoog en 32cm
lank. Hierdie
gedeelte blyk dan ook duidelik uit die foto’s, aangeheg as
aanhangsel “B” tot die funderende verklaring en aanhangsel
“C”
tot die opponerende verklaring onderskeidelik. Die eerste respondent
maak dan ook sekere bewering, soos gestaaf deur foto’s,
met
betrekking tot die afstand waarmee die nuut aangeboude muur aan die
suidekant van applikante se huis die mees suidelike grens
van die
stoor van applikante oorskry. Ek meen egter dat waar applikante se
aansoek spesifiek gebaseer is op ‘n beweerde ooreenkoms,
welke glad
nie staan op die suidekant van die stoor nie, kan ek nie hierdie
bewerings in ag neem by die beregting van die aansoek
nie.
[12] Eerste
respondente ontken dat voormelde oorskryding van 32cm x 92cm enigsins
die waarde van applikante se eiendom negatief beïnvloed
en dat dit
in ieder geval steeds applikante vrystaan om ‘n aksie vir
skadevergoeding in te stel. Indien die regshulp wel toegestaan
sou
word, beteken dit dat eerste respondent nie kan voortgaan met die
bouwerk aan sy motorhuis nie. Dit het tot gevolg dat hy nie
die
motorhuis sal kan benut nie, dit terwyl hy geen ander plek het om sy
voertuie gedurende die aand te stoor of te parkeer nie en
dra hy dus
die risiko van skade en/of diefstal van sodanige voertuie. Sy
voertuig se waarde beloop ongeveer R160 000,00. Sy eggenote
se
voertuig word tans by bure gestoor in die aande. Eerste respondent
het gevolglik versoek dat die aansoek van die hand gewys word
met
koste.
[13] In
haar repliserende verklaring beweer applikante dat sy nooit die
goedgekeurde bouplanne gesien het nie. Sy wys voorts daarop
dat die
aanbouing aan die leefarea kant van haar erf geleë is, as synde waar
die swembad geleë is, as synde waar die swembad geleë
is en waar
gaste ontvang en onthaal word en waar sy en enige opvolgers in titel
dus die grootste deel van die buitelewe in hul erf
sal deurbring. Sy
meld ook dat dit volgens die aangehegte bouplanne blyk dat daar ‘n
bestaande motorhuis is en dat eerste respondent
nie aandui waarom sy
voertuig nie intussen daarin gestoor kan word nie.
[14] Mnr.
Gilliland, wie namens applikante verskyn het, het met verwysing na
die vereistes van ‘n tussentydse interdik betoog dat
daar aan die
vereistes voldoen is en dat applikante geregtig is op die gevorderde
regshulp. Hy het spesifiek ook verwys na die negatiewe
effek wat
nie-verlening van die regshulp op applikante se voorgenome aksie vir
spesifieke nakoming sal hê, aangesien die hof, indien
die bouwerk
intussen voltooi word, waarskynlik genoodsaak sal wees om tydens die
beregting van die aksie sy diskresie teen die verlening
van
spesifieke nakomings sal uitoefen. Mnr. Hefer, daarinteen, wie
namens eerste respondent verskyn het, het betoog dat geoordeel
aan
die waarskynlikhede, inaggenome dat die bouplanne reeds goedgekeur
was op die stadium wat die partye die gesprek met betrekking
tot die
aanbouings gehad het, dit onwaarskynlik is dat eerste respondent
enige ooreenkoms met applikante sou sluit met verwysing
na sekere
punte wat nie ooreenkomstig die bouplanne is nie. Hy het gevolglik
betoog dat applikante haar nie van haar bewyslas met
betrekking tot
die daarstelling van ‘n
prima
facie
reg gekwyt het nie. Ook wat die ander vereistes van ‘n tussentydse
interdik betref, was dit sy betoog, met verwysing na die tersaaklike
feite, dat applikante ook nie ‘n behoorlike saak ten opsigte
daarvan uitgemaak het nie.
[15] Die
welbekende vereistes van die verlening van ‘n tussentydse interdik
word as volg in
Superior
Court Practice, Erasmus
et al
op E 8 – 9 beskryf:
“
(a) A
prima
facie
right;
(b) A well-grounded apprehension of
erectable harm if the interim relieve is not granted and the ultimate
relieve is eventually granted;
(c) A
balance of convenience in favour of the granting of the interim
relieve; and
(d) The
absence of any other satisfactory remedy.”
[16] Die
onus om voormelde vereistes te bewys rus op applikante. Dit is ook
erkende reg dat die vereistes vir ‘n tussentydse interdik
nie
onafhanklik van mekaar en in isolasie beoordeel moet word nie. Dit
word in samehang met al die feite in saak in hul geheel en
die
waarskynlikhede beoordeel. Hoe sterker die reg is wat die applikant
uitmaak, met ander woorde, hoe groter die applikant se kans
op sukses
is, hoe minder hoef die balans van gerief die applikant te
bevoordeel. (Sien
ERIKSEN
MOTOR LTD v PROTEA MOTORS AND ANTOHER
1973 (3) SA 685
(AD) op 691 F – G).
Ek
meen dat dit doelmatig is om die vereistes afsonderlik te behandel.
PRIMA
FACIE
REG
[17] Die
vereiste van ‘n
prima
facie
reg word as volg in
WEBSTER
v MITCHELL
1948 (1) SA 1186
(W) op 1189 beskryf:
“
...
The right to be set up by an applicant for a temporary interdict need
not be shine by balance of probabilities. If it is ‘
prima
facie
established thought
open to some doubt’ that is enough.”
In ‘n
geval waar daar sogenaamde feite dispute op die stukke voorkom, moet
die aangeleentheid as volg benader word ten einde te
besluit of die
applikant ‘n
prima
facie
reg aangetoon het:
“
The proper manner of approach are
consider is to take the facts as set out by the applicant, together
with any facts set out by the
respondent which the applicant cannot
dispute, and to consider whether, having regard to the inherent
probabilities, the application
could on those facts obtain final
relieve at trial. The facts set up in contradiction by the
respondent should then be considered.
In serious doubt is thrown
upon the case of the applicant he could not succeed in obtain
temporary relieve, for his right,
prima
facie
establish, may only
be open to ‘some doubt’. But if there is mere contradiction, or
unconvincing explanation, the matter should
be left to trial and the
right be protected in the meanwhile, subject of course to the
respective prejudice in the grant of refusal
of interim relieve.”
(Sien
WEBSTER
v MITCHELL
,
supra
,
op 1189.) (Sien ook
The
Law and Practice of Interdicts,
C D Prest, 1996 uitgawe, op p. 55 tot p. 61.)
[17] Wanneer
bogemelde toets op die onderhawige feite toegepas word, is ek van
mening dat applikante haar nie van haar bewyslas met
betrekking tot
die vereiste van ‘n
prima
facie
reg (op die aansoekstukke) gekwyt het nie. Applikante kan nie betwis
dat op die stadium wat sy en eerste respondent die gesprek
met
betrekking tot die aanbouings gehad het, die bouplanne reeds
goedgekeur was nie. Ook kan sy nie betwis dat die bouers op daardie
stadium nog nie fisiese opmetings of uitgrawings op die erf begin
doen het nie. Ek meen dus dat dit inherent onwaarskynlik is dat
eerste respondent ‘n ooreenkoms met applikante sou sluit soos deur
haar beweer met betrekking tot die verwysing na spesifieke punte,
waar sodanige punte nie tot kennis van eerste respondent kon strek
nie. Gegewe voorts dat dit by implikasie applikante se saak is
dat
ten tyde van haar en eerste respondent se gesprek het eerste
respondent presies geweet van watter punt tot watter punt die muur
sou strek, word die inherente onwaarskynlikheid van haar weergawe
verder beklemtoon, soos deur Mnr. Hefer betoog, deur haar bewering
dat dit aanvanklik eerste respondent se versoek was dat die muur tot
by punt L moes strek. Laasgenoemde is totaal onwaarskynlik
inaggenome dat dit nou gemeensaak is dat die muur inderdaad net tot
by punt N strek.
[18] Indien
ek verkeerd sou wees met betrekking tot bogemelde bevinding, is ek
van mening dat selfs indien aanvaar sou word dat ‘n
ooreenkoms
gesluit is soos deur applikante beweer, applikante haar steeds nie
van haar bewyslas met betrekking tot die bestaan van
‘n
prima
facie
reg gekwyt het nie, deurdat sy nie aangetoon het dat sy waarskynlik
suksesvol sal wees met haar voorgenome aksie vir spesifieke nakoming
nie. Soos tereg deur Mnr. Gilliland uitgewys, sal die Verhoorhof ten
tyde van die beregting van die aksie ‘n diskresie hê om
nie
spesifieke nakoming te gelas nie, maar eerder skadevergoeding as
alternatief toe te ken. Die aard van hierdie diskresie en die
wyse
waarop dit uitgeoefen moet word, is as volg
JENSON
v SA MUTUAL LIFE ASSURANCE SOCIETY
1960 (1) SA 776
(AD) op 783 C – E beskryf:
“
This does not
mean that the discrestion is all respects completely unfetterd. It
remains, after all, a judicial distrection and from
its very nature
arises the requirement that it is not to be excercise aprociously,
nor upon a wrong prinsiple. It is aimed at preventing
an injustice –
for case do arise justice demands that the plaintiff be denied his
right to performance – and the basic prinsiple
thus is that the
order which the court makes should not preduce an unjust result which
will be the case, eg., if in a particular
circumstances, the order
will operate unduly harsly on the defendant.”
_____________
C.
VAN ZYL, R
/EM