Regspersoon van die Kleinbosch Deeltitel Skema v Westraad N.O and Another (4580/2005) [2006] ZAFSHC 107 (2 February 2006)

About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Free State High Court, Bloemfontein
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Free State High Court, Bloemfontein
>>
2006
>>
[2006] ZAFSHC 107
|

|

Regspersoon van die Kleinbosch Deeltitel Skema v Westraad N.O and Another (4580/2005) [2006] ZAFSHC 107 (2 February 2006)

IN DIE
HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA
(ORANJE
VRYSTAATSE PROVINSIALE AFDELING)
Saak Nr. : 4580/2005
In
die saak tussen:
DIE
REGSPERSOON VAN DIE
KLEINBOSCH
DEELTITEL SKEMA
Applikant
en
ELIZABETH
WILHELMINA WESTRAAD N.O.
1ste Respondent
JACOBUS
JOHANNES WESTRAAD N.O.
2de Respondent
(in
hul hoedanigheid as trustees van die
Westraad
Trust)
______________________________________________________
UITSPRAAK:
VAN
DER MERWE, R
AANGEHOOR OP:
15
DESEMBER 2005
GELEWER OP:
2
FEBRUARIE 2006
[1] Die applikant in
hierdie aansoek is die regspersoon van ‘n skema daargestel kragtens
die Wet op Deeltitels, nr. 95 van 1986
(“die Wet”). Die
respondente is die trustees van ‘n trust wat die ontwikkelaar van
die skema is.
[2] Die regshulp wat die
applikant in hierdie aansoek aanvra is essensieel dat die respondente
gelas moet word om alle handelinge
te verrig wat vereis word vir die
uitreik van okkupasiesertifikate ten opsigte van elk van die 127
eenhede van die skema en die gemeenskaplike
eiendom daarvan en dat
die respondente gelas word om aan die applikant okkupasiesertifikate
te verskaf vir elk van die 127 eenhede
en die gemeenskaplike eiendom
van die skema. Die onderliggende bewering van die applikant is dat
die respondente versuim het om
die bouwerk en meegaande werk ten
opsigte van die skema behoorlik of enigins te voltooi, met die gevolg
dat die relevante owerhede
nie bereid is om die uitreiking van
okkupasiesertifikate ten opsigte van die skema goed te keur of te
magtig nie.
[3] Uit die voorgaande is
dit na my oordeel duidelik dat die onderhawige vorderings van die
applikant eise is wat deur die regspersoon
van ‘n skema teen die
ontwikkelaar daarvan ingestel word ten opsigte van die skema.
Ingevolge die bepalings van Artikel 36(6)(e)
van die Wet kan sodanige
eise slegs ingestel word indien ‘n spesiale besluit soos omskryf in
die Wet tot daardie effek geneem is.
Die voorgaande is tereg namens
die applikant toegegee. Dit is ook na my oordeel tereg nie aangevoer
dat dit ‘n verskil maak dat
die eise by wyse van aansoekprosedure
ingestel is nie.
[4] ‘n Spesiale besluit
word in Artikel 1 van die Wet gedefinieer en wel soos volg:
g
...
,
behoudens subartikel (2), ‘n besluit geneem deur ‘n meerderheid
van minstens driekwart van die stemme (gereken volgens waarde)
en
minstens driekwart van die stemme (gereken volgens getal) van lede
van ‘n regspersoon teenwoordig of deur ‘n gevolmagtigde
of ‘n
deur die reg erkende verteenwoordiger verteenwoordig op ‘n algemene
vergadering waarvan minstens 30 dae skriftelike kennis,
waarin die
voorgestelde spesiale besluit gemeld word, gegee is, of ‘n besluit
wat skriftelik deur ten minste 75% van al die lede
van ‘n
regspersoon (gereken in getal) en ten minste 75% van al sodanige lede
(gereken in waarde) persoonlik of deur ‘n gevolmagtigde
‘n deur
die reg erkende verteenwoordiger van so ‘n lid aanvaar is: Met
dien verstande dat in omstandighede in die reëls bepaal
‘n
vergadering van die regspersoon belê kan word vir ‘n datum 30 dae
of minder nadat kennis aan al die lede van die regspersoon
gegee is.”
[5] In die beantwoordende
b
eëdigde
verklaring namens die respondente, is dit pertinent in geskil geplaas
dat ‘n geldige spesiale besluit om die onderhawige
aansoek
aanhangig te maak, geneem is. Namens die applikant is na my oordeel
heeltemal tereg aanvaar dat die bewyslas op die applikant
rus om aan
te toon dat ‘n geldige spesiale besluit soos bedoel in die Wet
ooreenkomstig geneem is. Aangesien dit my voorgekom
het dat ‘n
beslissing oor hierdie kwessie beslissend mag wees van die gehele
aansoek, het ek gelas dat die kwessie of ‘n spesiale
besluit soos
bedoel in Ariktel 36(6)(e) geneem is, aanvanklik afsonderlik bereg
moet word en het ek slegs argumente met betrekking
tot hierdie
kwessie aangehoor.
[6] In hierdie verband is
‘n verskeidenheid van aspekte in argument aan my voorgehou, maar
vind ek dit slegs nodig om ‘n beslissing
te maak ten opsigte van
een kwessie, soos blyk uit wat hierna volg.
[7] Die applikant se saak
is dat die nodige spesiale besluit geneem is op ‘n algemene
vergadering van die lede van die applikant
wat plaasgevind het op 4
Oktober 2005, soos die notule daarvan ook weergee. Volgens die
applikant was ‘n oorweldigende meerderheid
(“overwhelming
majority”) van die 78 eienaars van eenhede in die skema op die
vergadering verteenwoordig, ten gunste van die
spesiale besluit.
Soos blyk uit die voormelde aanhaling uit die Wet, word bepaal dat in
so ‘n geval die voorgestelde spesiale
besluit gemeld word in die
kennisgewing van die algemene vergadering.
[8] Ek
is daarvan oortuig dat in die geval van ‘n spesiale besluit geneem
te word op ‘n algemene vergadering van die lede van
‘n
regspersoon van ‘n skema, dit ‘n gebiedende bepaling van die Wet
is dat die voorgestelde spesiale besluit gemeld moet word
in die
skriftelike kennisgewing van die vergadering. Hierdie gevolgtrekking
is in ooreenstemming met wat na my oordeel die oogmerk
van die
betrokke bepalings is, naamlik dat ‘n regsgeding deur die
regspersoon van ‘n skema teen die ontwikkelaar daarvan slegs
ingestel mag word met die goedkeuring van ‘n groot meerderheid van
behoorlik ingeligte lede van die skema. Sien in hierdie verband
ook
BODY
CORPORATE OF GREENWOOD SCHEME v 75/2 SANDOWN (PTY) LTD AND OTHERS
1999 (3) SA 480
(W) op 485 en
WIMBLEDON
LODGE (PTY) LTD v GORE N.O. AND OTHERS
2003 (5) SA 315
(HHA) op 325 para 24.
[9] Die
vraag is gevolglik of daar nakoming was van die vereiste dat die
voorgestelde spesiale besluit in die kennisgewing vermeld
moet word
of nie, soos bedoel in
MAHARAJ
AND OTHERS v RAMPERSAD
1964 (4) SA 638
(A) op 646. Dit volg dat die verskeie beslissings
waarna ek verwys is met betrekking tot die vraag of lede van ‘n
maatskappy of
ander liggaam in ‘n kennisgewing van ‘n vergadering
voldoende ingelig is aangaande waaroor die vergadering sal handel,
streng
gesproke nie toepassing vind nie.
[10] Ten opsigte van die
onderhawige aangeleentheid steun die applikant op ‘n kennisgewing
van ‘n spesiale algemene vergadering
gegee op 16 September 2005 vir
4 Oktober 2005. Namens die applikant is aangevoer dat hierdie
kennisgewing saamgelees moet word met
‘n kennisgewing wat voorheen
gegee is ten opsigte van so ‘n vergadering wat gehou sou word op 11
Augustus 2005. Ek is bereid
om ten gunste van die applikant so te
doen.
[11] Die gemelde
kennisgewing van ‘n spesiale algemene vergadering van 16 September
2005 bevat ‘n agenda. Punt 4 op daardie agenda
lees soos volg:
“
Terugvoer en bespreking van
regsaksie in verband met die Kleinbosch ontwikkeling (sien aangehegte
dokumentasie).”
Die
aangehegte dokumentasie is ‘n brief geskryf deur die applikant se
prokureurs aan die trustees van die applikant, en getitel
“Voorlopige
Verslag”, waarby op sy beurt drie dokumente as aanhangsels aangeheg
is. In hierdie voorlopige verslag aan die trustees
van die applikant
word wesenlik gesê dat omdat okkupasiesertifikate ten opsigte van
die eenhede nie uitgereik is nie, die eenhede
ingevolge die bepalings
van die Wet op Nasionale Bouregulasies en Boustandaarde nr 103 van
1977 onregmatig geokkupeer word, dat die
prokureurs gevolglik aansoek
tot uitreiking van die okkupasiesertifikate skriftelik gerig het aan
die Mangaung Plaaslike Munisipaliteit
sowel as die Minister van
Handel en Nywerheid, dat die Mangaung Plaaslike Munisipaliteit
gevolglik die ontwikkelaar op terme geplaas
het om die nodige te doen
binne 21 dae na 30 Augustus 2005 asook dat op 14 September 2005 ‘n
verslag ontvang is van die Elektrotegniese
Aannemersvereniging van
Suid-Afrika wat aandui dat daar ernstige gebreke is in die elektriese
installasie by skema ondanks die feit
dat sogenaamde elektriese
sertifikate wel voorheen uitgereik is. Die prokureurs se skrywes aan
die Mangaung Plaaslike Munisipaliteit
en die Minister van Handel en
Nywerheid, beide gedateer 30 Augustus 2005, sowel as die betrokke
verslag met betrekking tot die elektriese
installasie, vorm die
aanhangsels tot die voorlopige verslag.
[12] Die skrywe aan die
Mangaung Plaaslike Munisipaliteit is ‘n aansoek dat
okkupasiesertifikate uitgereik word soos bedoel in artikel
14 van die
Wet op Nasionale Bouregulasies en Boustandaarde, no. 103 van 1977.
Die skrywe van die Minister aan Handel en Nywerheid
is ‘n versoek
dat ‘n verslag ingevolge artikel 16 van Wet no. 103 van 1977
aangevra word (van die plaaslike bestuur) aangaande
die bouwerk ten
opsigte van die skema.
[13] Die voorlopige
verslag bevat geen aanbeveling nie. Dit is in die samehang duidelik
dat die regsaksie (“legal actions”) in
die agenda vermeld, verwys
na die voormelde stappe deur die prokureurs geneem. Boonop was die
voormelde spertyd van 21 dae wat deur
die plaaslike munisipaliteit
aan die ontwikkelaar gestel is, teen 16 September 2005 nog nie
verstreke nie. Dit is dus na my oordeel
voldoende om te sê dat die
leser van hierdie kennisgewing en aangehegte dokumentasie op geen
wyse daaruit kan bepaal dat voorgestel
word dat ‘n besluit geneem
word dat die applikant ‘n hofgeding teen die ontwikkelaar van die
skema instel nie.
[14] Die agenda vervat in
die kennisgewing van die voorgestelde vergadering van 11 Augustus
2005 bevat as punt 4 die volgende:
“
Die instel, al dan nie, van ‘n
regsaksie deur die Regspersoon teen die Ontwikkelaar van Kleinbosch
Meenthuise, ten aansien van uitstaande,
gebrekkige asook onvoldoende
vakmanskap aan gemeenskaplike eiendom.”
Selfs
al moet met die term “regsaksie” ‘n hofgeding verstaan word,
blyk dit geensins uit die stukke voor my watter besluit,
indien
enige, ten opsigte van hierdie punt op 11 Augustus 2005 geneem is
nie. In die omstandighede sien ek nie in hoe hierdie kennisgewing
die applikant se saak op hierdie punt bevorder nie.
[15] Aangesien nie aan
die vereiste van die Wet met betrekking tot kennisgewing ten opsigte
daarvan voldoen was nie, is die besluit
om die onderhawige geding
teen die respondent in te stel wat geneem is op 4 Oktober 2005, na my
oordeel van nul en gener waarde.
Dit volg dat die aansoek op hierdie
punt moet misluk. Koste moet die resultaat volg en beide partye het
die dienste van twee advokate
as geregverdig beskou. Hierdie
resultaat is onbevredigend aangesien die geskilpunte tussen die
partye soos blyk uit die stukke onopgelos
bly. Ek veroorloof my dit
om te herhaal dat dit my voorkom dat hierdie geskille relatief maklik
in der minne opgelos behoort te
kan word en ek spreek die vertroue
uit dat die partye sodanige poging sal aanwend.
[16] Gevolglik word die
aansoek van die hand gewys met koste insluitende die koste van twee
advokate.
________________________
C.H.G. VAN DER MERWE,
R
Namens
applikant: Adv. F.W.A. Danzfuss SC en
Adv.
S. Grobler
In
opdrag van:
Honey
Prokureurs
BLOEMFONTEIN
Namens
1ste en 2de
Respondente: Adv.
M. H. Wessels SC en
Adv.
Z. Eloff
In
opdrag van:
Rossouws
Prokureurs
BLOEMFONTEIN
/em