Naude and Another v Terblanche and Others (14267/2006) [2007] ZAWCHC 36; 2008 (4) SA 178 (C); (8 June 2007)

About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Western Cape High Court, Cape Town
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Western Cape High Court, Cape Town
>>
2007
>>
[2007] ZAWCHC 36
|

|

Naude and Another v Terblanche and Others (14267/2006) [2007] ZAWCHC 36; 2008 (4) SA 178 (C); (8 June 2007)

Rapporteerbaar
IN DIE
HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA
[KAAP
DIE GOEIE HOOP PROVINSIALE AFDELING]
SAAKNOMMER:
14267/2006
In
die saak tussen:
JACOBUS
PETRUS NAUDÉ Eerste Applikant
PETRA
JACOBA NAUDÉ Tweede Applikant
en
MARIÉ
EMILY TERBLANCHE Eerste Respondent
MARIÉ
EMILY TERBLANCHE Tweede Respondent
DIE
REGISTRATEUR VAN AKTES,
KAAPSTAD
Derde Respondent
UITSPRAAK
GELEWER OP 8 JUNIE 2007
_________________________________________________________
HJ
ERASMUS, R
[1] Die twee applikante in hierdie saak, Jacobus Petrus
en Petra Jacoba Naudé, is binne gemeenskap van goedere met mekaar
getroud.
[2] Marié
Emily Terblanche figureer in die saak as eerste respondent in haar
persoonlike hoedanigheid, en as tweede respondent in
haar
hoedanigheid as eksekutrise in die boedel van wyle Maurice Meredith
Munro.
[3] Die
derde respondent is die Registrateur van Aktes, Kaapstad in sy
amptelike hoedanigheid. Hy het ‘n verslag voorgelê waarin
hy die
Hof meedeel dat vanuit ‘n registrasie-oogpunt daar geen beswaar
bestaan teen die toestaan van die aangevraagde regshulp
nie. Hy het
origens nie aan die verrigtinge deelgeneem nie.
[4] Op 27
Mei 2005 te Mosselbaai het die applikante en die eerste respondent ‘n
koopkontrak gesluit ingevolge waarvan die applikante
die Restant van
Gedeelte 18 (‘n Gedeelte van Gedeelte 3) van die plaas Brandwacht
Nr. 154, in die Afdeling van Mosselbaai, Provinsie
Wes-Kaap (“die
eiendom”), aangekoop het teen ‘n kooprys van R250 000.00.
[5] Die
titelakte van die eiendom bevat ‘n endossement kragtens artikel
6(2) van die Wet op die Onderverdeling van Landbougrond
70 van 1970
(“die Wet”) gedateer 30 Januarie 1987 wat soos volg lui:
ENDOSSEMENT KRAGTENS ARTIKEL 6(2) VAN WET 70 VAN 1970
Die binnegemelde
eiendom is onderworpe aan die volgende voorwaarde opgelê deur die
Minister kragtens sy toestemming Nr 12704 gedateer
07/11/1985. Die
binnegemelde eiendom en Gedeelte 28 van die plaas Brandwacht Nr 154
gehou kragtens T4181/1954 mag nie sonder die
Minister van
Landbou-Ekonomie en Waterwese se skriftelike toestemming afsonderlik
oorgedra of afsonderlik met verband beswaar of
op enige ander wyse
afsonderlik mee gehandel word nie.
[6] Dit is
gemene saak dat, ten tye van die sluit van die koopkontrak, daar geen
toestemming van die Minister van Landbou verkry is
vir die
afsonderlike oordrag, of afsonderlike beswaring met verband, of
afsonderlike handeling met betrekking tot die eiendom nie.
[7] Die
respondente voer aan dat die koopkontrak weens die gebrek aan
toestemming deur die Minister nietig is op grond daarvan dat
die
afsonderlike verkoop van die eiendom neerkom op ‘n onderverdeling
van landbougrond, en strydig is met die bepalings van die
Wet. Die
respondente weier dus om oordrag van die eiendom aan die applikante
te gee.
[8] Die
applikante voer die teendeel aan; naamlik, dat die koopkontrak nie
nietig is nie, op grond daarvan dat dit nie neerkom op
die
onderverdeling van landbougrond nie, en dat dit nie strydig is met
die Wet nie.
[9] Op 27
Desember 2007 bring die applikante ‘n dringende aansoek waarin daar
in paragraaf 2 van die Kennisgewing van Mosie die
volgende regshulp
aangevra word:
2.1 Dat Tweede Respondente gelas word om die Restant van Gedeelte 18
(‘n Gedeelte van Gedeelte 3) van die plaas Brandwacht Nr.
154, in
die Afdeling van Mosselbaai, Provinsie Wes-Kaap (“die eiendom”)
aan Applikante oor te dra teen betaling van die koopprys
van R250
000-00 deur Applikante ooreenkomstig die bepalings van die
koopkontrak tussen die partye gedateer 27 Mei 2005, en sodra
die
Minister van Landbou se toestemming verkry is in terme van die
endossement op die titelakte ten aansien van die eiendom;
2.2 Dat die Eerste en Tweede Respondente gelas word om enige en alle
stappe te neem, en enige en alle dokumentasie te onderteken,
wat
nodig mag wees om aansoek te doen dat die Minister van Landbou se
voormelde toestemming verkry word;
2.3 Dat Eerste en Tweede Respondente verbied word om die eiendom te
verkoop of, indien dit op die datum van die toestaan van hierdie
bevel reeds verkoop is, oor te dra aan enige ander persoon of persone
as Applikante;
2.4 Dat die Registrateur van Aktes, Kaapstad, gemagtig en gelas word
om ‘n caveat teen die titelakte van die eiendom te registreer
ooreenkomstig die terme hiervan;
2.5 Dat die Repondente gelas word om die kostes van hierdie aansoek
te betaal.
[10] Artikel
3 van die Wet gee gevolg aan die kern-oogmerk van die Wet; naamlik,
om die onderverdeling, en in verband daarmee, die
gebruik van
landbougrond te beheer. Die artikel bepaal:
Behoudens die bepalings van artikel 2 –
mag landbougrond nie onderverdeel word nie;
gaan ‘n onverdeelde aandeel in landbougrond wat nie reeds deur
iemand besit word nie, op niemand oor nie;
gaan ‘n deel van ‘n onverdeelde aandeel in landbougrond nie op
iemand oor nie, indien dié deel nie reeds deur iemand besit
word
nie;
mag geen huurkontrak ten opsigte
van ‘n deel van landbougrond waarvan die termyn 10 jaar of langer
is, of die natuurlike lewensduur
van die huurder of ‘n ander in
die kontrak genoemde persoon is, of wat van tyd tot tyds na die
keuse van die huurder hernieubaar
is, hetsy deur die voortsetting
van die oorspronklike huurkontrak, vir ‘n onbepaalde termyn of vir
termyne wat tesame met die
eerste termyn van die huur gesamentlik
minstens tien jaar beloop, aangegaan word nie;
(i) mag geen deel van landbougrond, hetsy opgemeet of nie, en hetsy
daar ‘n gebou daarop is of nie, verkoop of vir verkoop geadverteer
word nie behalwe vir die doeleindes van ‘n myn soos omskryf in
artikel 1 van die Wet op Myne en Bedrywe, 1956 (Wet No. 27 van
1956;
en
(ii) mag geen reg op so ‘n deel verkoop of vir‘n tydperk van
meer as 10 jaar of vir die natuurlike lewensduur van iemand
of aan
dieselfde persoon vir tydperke wat gesamentlik meer is as 10 jaar
verleen word nie, of vir verkoop of met die oog op enige
sodanige
verlening geadverteer word nie, behalwe vir die doeleindes van ‘n
myn soos omskryf in artikel 1 van die Wet op Myne en
Bedrywe, 1956
(Wet No. 27 van 1956;
…….
……
tensy die Minister skriftelike toestemming verleen het.
Artikel 3
van die Wet is verskeie kere vervang: deur artikel 3 van Wet 55 van
1972, deur artikel 2 van Wet 19 van Wet 1974 en deur
artikel 3 van
Wet 18 van 1977. Artikel 3 het aanvanklik net paragrawe (a), (b) en
(c) bevat. Pargarawe (d), (e), (f) en (g) is ingevoeg
toe artikel 3
vervang is deur artikel 3 van Wet 55 van 1972. Paragraaf (e) is weer
vervang deur artikel 2 van Wet 12 van 1979 en
deur artikel 2(1)(a)
van Wet 33 van 1984. Parafgraaf (f) is gewysig deur artikel 2(1)(b)
van Wet 33 van 1984.
[11] In
artikel 1 van die Wet word “verkoop” omskryf as –
ook ‘n verkoop onderworpe aan ‘n opskortende voorwaarde, en het
“verkoop”, wanneer dit as ‘n werkwoord gebruik word,’n
ooreenstemmende betekenis.
Hierdie
omskrywing van “verkoop” is ingevoeg deur artikel 1(d) van Wet 18
van 1981.
[12] Kragtens
artikel 6(1) mag ‘n Registrateur van Aktes –
….. slegs die oorgang van ‘n onverdeelde aandeel in landbougrond
bedoel in article 3(b), of ’n deel van so ‘n aandeel bedoel
in
artikel 3(c), of ‘n huurkontrak bedoel in artikel 3(d) of, indien
toepaslik, ‘n reg bedoel in artikel 3(e), ten opsigte van
‘n deel
van landbougrond, registreer, indien die toepaslike skriftelike
toestemming van die Minister ingevolge hierdie Wet aan
hom voorgelê
is.
[13] Kragtens
artikel 4(2)(a) van die Wet kan die Minister ‘n aansoek om
onderverdeling van landbougrond kragtens die bepalings
van artikel 3
van die Wet toestaan op voorwaardes wat hy goed vind –
….. met inbegrip van voorwaardes betreffende die doel waarvoor of
die wyse waarop die betrokke grond gebruik mag word.
Artikel
6(2) van die Wet bepaal voorts –
Indien sodanige toestemming verleen is op ‘n voorwaarde wat
geregistreer kan word, word dié voorwaarde by sodanige goedkeuring
of registrasie op die titelbewys van die betrokke grond aangeteken.
[14] Die redes vir, en die effek van, die invoeging van,
inter alia
, pargrawe
(d) en (e) in artikel 3 word onder die loep geneem in
Tuckers
Land and Development Corporation (Pty) Ltd v Smith
1984 (2) SA 166
(T) en
Tuckers Land and
Development Corporation (Pty) Ltd v Wasserman
1984 (2) SA 157
(T).
[13] In
Tuckers Land and
Development Corporation (Pty) Ltd v Smith, supra,
het
Tuckers
twee erwe
in ‘n ongeproklameerde dorpsgebied kragtens twee afsonderlike
koopkontrakte aan ene Smith verkoop. Die eerste van die
koopkontrakte
is aangegaan vóór die wysiging van artikel 3 deur die invoeging van
paragraaf (e); die tweede koopkontrak is ná
die wysiging gesluit.
Daar word beslis (op 172E—F) dat vóór wysiging die artikel die
oordrag of vestiging van ‘n reg in en
tot ‘n onverdeelde aandeel
in landbougrond verbied het: ‘n ooreenkoms vir die verkryging van
so ‘n reg is egter nie uitdruklik
of by implikasie verbied nie. Die
onderverdeling as sulks, en niks anders nie, word verbied Anders
gestel, die toestemming van die
Minister was ‘n voorvereiste vir
die oordrag of vestiging van die betrokke reg, maar nie vir die
ontstaan van die verbintenisskeppende
ooreenkoms wat ‘n persoon
geregtig maak op die oordrag of verkryging van die reg nie. Die
kontrak wat gesluit is vóór die wysiging
van artikel 3 was dus nie
strydig met die Wet nie.
Wat die tweede koopkontrak betref, wat ná die wysiging
van artikel 3 gesluit is, word daar (op 170E—171H) met steun op die
beslissing
in
Tuckers Land and Development
Corporation (Pty) Ltd v Wasserman, supra,
bevind
dat die kontrak strydig met die Wet en derhalwe nietig is.
[15]
Tuckers Land and Development
Corporation (Pty) Ltd v Wasserman, supra,
op
162B—C word daar in verband met die oogmerk van die wysiging van
artikel 3 die volgende gesê:
In this connection it seems to me to be of some importance to bear in
mind that s 3 in its original form included only paras (a),
(b), and
(c), which were repeated in the same form in the 1974 substitution
quoted earlier. It seems to be a clear inference that
the legislature
in 1974 considered that the existing three paragraphs were not
sufficient in themselves to prevent the mischief of
the division of
agricultural land into uneconomic units, and therefore found it
necessary in addition to prohibit (
inter alia
) long leases of
portions of agricultural land and the sale of erven (whether surveyed
or not) on such land. In other words, in my
view, the primary purpose
of the extension of the prohibitions in the section was to improve
the means of achieving the original
purposes of the Act …
Die verbeterde meganisme wat die Wetgewer aangewend het
om hierdie doel te bereik was dus om die vereiste van ministeriële
toestemming
uit te brei na die koopkontrak, die onderliggende
verbintenisskeppende ooreenkoms. Deur die uitgebreide omskrywing van
die begrip
“verkoop” in artikel 1 van die Wet word ‘n
koopkontrak onderhewig aan ‘n opskortende voorwaarde ook deur die
verbod in artikel
3(e)(i) getref (
Geue and
Another v Van der Lith and Another
[2003] ZASCA 118
;
2004 (3)
SA 333
(SCA) op 343H—I, 344G).
[16] In
Geue and Another v Van
der Lith and Another, supra,
op 344B—C word
die oogmerk van artikel 3(e)(i) soos volg uitgespel:
The purpose of the Act is not only to prevent alienation of an
undivided portion of land. The target zone of the Act is much wider.
This is clear, for example, from s 3(e)(i), which also prohibits
advertisements
for sale. Since advertisements obviously
precede the actual sale or alienation of an undivided portion, it is
by no means absurd
to infer that the Legislature intended to prohibit
any sale of an undivided portion of farmland, whether conditional or
not, unless
and until the subdivision has actually been approved by
the Minister.
[17] In ‘n hele reeks sake waarin daar beslis is dat
koopkontrakte wat strydig is met die bepalings van artikel 3(e)(i)
van die
Wet, nietig is, was die koopsaak telkens ‘n onverdeelde
deel van landbougrond wat verkoop is alvorens die toestemming van die
Minister
vir die beoogde onderverdeling verkry is. In
Tuckers
Land and Development Corporation (Pty) Ltd v Truter
1984 (2) SA 150
(SWA),
Tuckers Land and
Development Corporation (Pty) Ltd v Wasserman
1984 (2) SA 157
(T), en
Tuckers Land and
Development Corporation (Pty) Ltd v Smith
1984 (2) SA 166
(T) het dit telkens gegaan oor die verkoop van ‘n
erf in ‘n ongeproklameerde dorpsgebied. In
Hamilton-Browning
v Denis Barker Trust
2001 (4) SA 1131
(N) was
die koopsaak ‘n “proposed subdivision” van ‘n stuk
landbougrond, en in
Geue and Another v Van der
Lith and Another
[2003] ZASCA 118
;
2004 (3) SA 333
(SCA) was
die koopsaak ‘n “undivided portion” van landbougrond wat
verkoop is onderworpe aan ‘n opskortende voorwaarde dat
die
toestemming van die Minister vir die onderverdeling verkry word.
[18] In
die onderhawige geval is die koopsaak ‘n verdeelde en selfstandige
stuk grond met eie, aparte titelakte. Die Minister het
reeds sy
toestemming vir die onderverdeling van die grond gegee – die
toestemming is verleen onderhewig aan die voorwaarde wat
in die
endossement vervat is. Die verbodsbepaling in artikel 3(e)(i) van die
Wet is derhalwe nie van toepassing nie. Die uitgebreide
omskrywing
van die begrip “verkoop” in artikel 1 van die Wet is ook nie van
toepassing nie.
[19] Mnr
De la Rey, wat namens die respondente verskyn het, het betoog dat die
feit dat die eiendom oor ‘n aparte titelakte beskik,
geensins
afbreuk doen aan die feit dat uit hoofde van die endossement, die
eiendom (Gedeelte 18) as eenheid tesame met Gedeelte 28
gesien moet
word en as sodanig as eenheid mee gehandel moet word nie. Hy het
voorts aangevoer dat ontkoppeling van die twee gedeeltes
sou neerkom
op ‘n onderverdeling van die groter eenheid geskep deur die
endossement, en dat dit op ‘n verdeling van landbougrond
sou
neerkom. Die betoog kom in effek daarop neer dat die Minister, die
onderverdeling wat hy pas goedgekeur het, ongedaan gemaak
het deur
die oplegging van ‘n voorwaarde by wyse van ‘n endossement wat
teen die titelbewys van die grond aangeteken is.
[20]
Kragtens artikel 4(2)(a) van die Wet kan die Minister, wanneer hy ‘n
aansoek om toestemming vir die doeleindes van artikel
3 van die Wet
toestaan, voorwaardes oplê “betreffende die doel waarvoor of die
wyse waarop die betrokke grond gebruik mag word.”
Die redes waarom
die Minister in die onderhawige geval die voorwaarde vervat in die
endossement opgelê het, is nie bekend nie (en
dit is nutteloos om
daaroor te spekuleer). Die oplegging van die voorwaarde dra egter nie
by tot die oogmerk van die Wet om onnodige
versnippering deur
onderverdeling van landbougrond te voorkom nie. Die onderverdeling is
reeds goedgekeur, en die feit dat die eiendomsreg
van die twee
grondstukke by een eienaar of by twee afsonderlike eienaars berus,
maak daaraan geen verskil nie.
[21] Die voorwaarde wat die Minister opgelê het, is
kragtens artikel 6(2) van die Wet by wyse van endossement teen die
titelbewys
van die betrokke grond aangeteken. Die voorwaarde is
derhalwe as ‘n titelvoorwaarde by die titelakte ingelyf en moet,
soos enige
titelvoorwaarde, beperkend uitgelê word (sien
Von
Wiellich v Mimosa Inn (Pty) Ltd
1982 (1) SA
717
(A) op 724H).
[22] Die
endossement bepaal dat die twee betrokke grondstukke nie sonder die
Minister se skriftelike toestemming –
afsonderlik oorgedra of afsonderlik met verband beswaar of op enige
ander wyse afsonderlik mee gehandel [mag] word nie.
Die verbodsbepaling is vervat in ‘n titelvoorwaarde
en, met inagneming van die samehang waarin dit voorkom en die
eiusdem
generis
-reël, het al die elemente van die
verbodsbepaling klaarblyklik betrekking op registrasiehandelinge in
die Akteskantoor: dit verbied
afsonderlike oordrag van eiendomsreg,
afsonderlike beswaring met verband, en afsonderlike handeling op
enige ander wyse met die betrokke
eiendom.
[23] Die
situasie wat ontstaan kragtens die endossement is soortgelyk aan dié
wat bestaan het onder artikel 3 van die Wet vóór
wysiging van die
artikel deur die invoeging van (onder andere) paragraaf (e). Die
endossement vereis die skriftelike toestemming
van die Minister vir
die oordrag of vestiging van regte ten opsigte van die eiendom by
wyse van registrasiehandelinge in die Akteskantoor.
Die toestemming
van die Minister is ‘n voorvereiste vir die oordrag of vestiging
van sodanige regte, maar nie vir die ontstaan
van die
verbintenisskeppende ooreenkoms wat ‘n persoon geregtig maak om die
oordrag of verkryging van die reg te vorder nie. Die
toestemming van
die Minister was dus nie nodig vir die totstandkoming van die
koopkontrak tussen die partye nie.
[24] Die
applikante is, in die lig van die voorgaande, geregtig op die
regshulp wat hulle aanvra. Ek maak derhalwe die volgende bevel:
1. Die Tweede Respondent word gelas om die Restant van
Gedeelte 18 (‘n Gedeelte van Gedeelte 3) van die plaas Brandwacht
Nr. 154,
in die Afdeling van Mosselbaai, Provinsie Wes-Kaap (“die
eiendom”) aan die Applikante oor te dra teen betaling van die
koopprys
van R250 000-00 deur Applikante ooreenkomstig die bepalings
van die koopkontrak tussen die partye gedateer 27 Mei 2005, en sodra
die Minister van Landbou se toestemming verkry is in terme van die
endossement op die titelakte ten aansien van die eiendom;
2. Die Eerste en Tweede Respondent word gelas om enige
en alle stappe te neem, en enige en alle dokumentasie te onderteken,
wat nodig
mag wees om aansoek te doen dat die Minister van Landbou se
voormelde toestemming verkry word;
3. Die Eerste en Tweede Respondent word verbied om die
eiendom te verkoop of, indien dit op die datum van die toestaan van
hierdie
bevel reeds verkoop is, oor te dra aan enige ander persoon of
persone as Applikante;
4. Die Registrateur van Aktes, Kaapstad, word gemagtig
en gelas om ‘n
caveat
teen die titelakte van die eiendom te registreer ooreenkomstig die
terme hiervan;
Die Eerste en Tweede Repondent word gelas om die koste
van hierdie aansoek te betaal.
HJ ERASMUS, R