Dj Lib Bk v HDW Beleggings BK (834/2006) [2007] ZANCHC 27 (30 March 2007)

About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: High Court, Northern Cape Division, Kimberley
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: High Court, Northern Cape Division, Kimberley
>>
2007
>>
[2007] ZANCHC 27
|

|

Dj Lib Bk v HDW Beleggings BK (834/2006) [2007] ZANCHC 27 (30 March 2007)

Verslagwaardig:
Sirkuleer
Aan Regters:
Sirkuleer
aan Streeklandroste
Sirkuleer
Aan Landdroste:
JA
/ NEE
JA
/ NEE
JA
/ NEE
JA
/ NEE
IN
DIE HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA
(Noord-Kaapse Afdeling)
Saakno: / Case
number:
834/2006
Datum verhoor: / Date
heard:
23/03/2007
Datum
gelewer: / Date delivered:
30/03/2007
In
die appèl:
DJ
LIB BK
Applikant
en
HDW
BELEGGINGS BK Respondent
Coram:
Lacock R
UITSPRAAK
LACOCK
R:
Die partye hiertoe het
op 14 Julie 2005 ‘n skriftelike koopkontrak gesluit waarkragtens
die applikant aan die respondent 26 woonerwe
geleë te Hondeklipbaai
verkoop het. Ten aansien van 6 van hierdie erwe is die koopprys van
elke erf in die koopkontrak vermeld.
Die ander 20 erwe is in twee
lotte van 10 erwe elk beskryf met vermelding van die nommer en
grootte van elke erf en ‘n gesamentlike
koopprys ten aansien van
elke lot van R330 000.00 en R396 000.00 onderskeidelik. Die totale
koopprys van die 26 erwe het beloop
R1 116 000.00.
Paragrawe 1, 9, 10.3
en 11.1 van die ooreenkoms lees as volg:
Die koopprys is die bedrag soos
bovermeld betaalbaar in kontant teen registrasie van transport van
die eiendomme in die naam van
die KOPER. Die KOPER onderneem om
binne 30 (dertig) dae na skriftelike kennisgewing van proklamasie
deur die VERKOPER aan die
KOPER, waarborge te lewer vir betaling
van die volle koopprys onderhewig aan paragraaf 10.
Alle betalings ingevolge hierdie
Ooreenkoms word deur die KOPER gemaak op ‘n plek en wyse soos deur
die VERKOPER aan die KOPER
skriftelik gegee. Waarborge moet teen
19 Julie 2005 gelewer word of geld moet in trustrekening
inbetaal wees.
Uitbetaling is onderhewig
daaraan dat hierinvermelde eiendomme reeds geproklameer en opgesny
is en dat elke erf ‘n aparte titel
en titelakte sal hê teen
registrasie van transport hierkragtens.
Indien enigeen van die PARTYE
tot hierdie ooreenkoms sou versuim om sy verpligtinge ingevolge
hierdie ooreenkoms stiptelik na te
kom, sal die verontregte PARTY
aan die ander PARTY skriftelik en per aangetekende pos aan die ander
PARTY se domicilium citandi
et executandi kennis gee sodanige
versuim te herstel binne ‘n tydperk van 14 (VEERTIEN) dae vanaf
datum van sodanige kennisgewings.
Indien die betrokke verbrekende
PARTY steeds in versuim is, sal die verontregte PARTY geregtig wees
om:
hierdie ooreenkoms onmiddellik
te kanselleer en skadevergoeding van die ander PARTY te eis.”
Die respondent, en wat
deurentyd verteenwoordig is deur een van sy lede, prokureur
Bonthuys, het versuim om óf waarborge vir die
betaling van die
koopprys van die erwe aan die applikant te verskaf óf om die
koopprys in trust te betaal voor of op 19 Julie
2005. As gevolg van
hierdie versuim het die applikant, en wie te alle tersaaklike tye
verteenwoordig was deur ene mnr. James,
die kontrak
“as
gekanselleer”
beskou en die respondent aldus verwittig. Die respondent het ontken
dat die applikant geregtig was om die kontrak te kanselleer.
Voortspruitend uit die
voorgaande standpunte van die partye het die respondent op 4 November
2005 by wyse van ‘n dringende aansoek
‘n bevel
nisi
in hierdie Hof onder saaknommer 1451/2005 teen die applikant bekom
waarkragtens as volg gelas is:
Dat ‘n bevel nisi ten gunste
van die Applikant toegestaan word met keerdatum Vrydag, 25 November
2005 in terme waarvan die Respondente
opgeroep word om op genoemde
keerdag om 10h00 redes te kom aanvoer waarom die volgende bevel
hangende die afhandeling van die Applikant
se aksie nie ‘n bevel
van die Hof gemaak moet word nie.
Dat Eerste Respondent verbied
word om die eiendomme na verwys in Aanhangsel ‘C’ hiertoe te
vervreem, te verhandel, te koop aanbied
, te transporteer en/of
bemark op enige wyse hoegenaamd.
dat Respondente verbied word om
voormelde eiendomme uit die Eerste Respondent se naam te
transporteer en/of oor te dra.
Dat Eerste Respondent die koste
van hierdie aansoek betaal.”
Intussen het die
respondent ook aksie in hierdie Hof ingestel teen die applikant onder
saaknommer 1452/2005 vir onder andere die lewering
van
waarborgvereistes ten aansien van die koopprys van die erwe en
aanverwante regshulp ten einde oordrag van die erwe in die naam
van
die respondent te verseker teen lewering van waarborge vir die
koopprys daarvan.
Op 25 November 2005 het
hierdie Hof by ooreenkoms tussen die partye die volgende bevele
verleen:
Eerstens is paragrawe
1.1 en 1.2 van die voormelde bevel
nisi
bekragtig.
Tweedens is kragtens
die aksie gelas,
Dat die 1ste Verweerder binne 15
(VYFTIEN) dae na datum van hierdie bevel waarborgvereistes aan Eiser
lewer;
Dat die 1ste Verweerder alle
dokumente onderteken om die eiendomme wat uiteengesit word in
aanhangsel B tot die dagvaarding, (hierna
verwys as die eiendomme)
in Eiser se naam registreer, teenoor betaling van die bedrag van
R1 116 000.00 plus BTW, plus
koste, betaalbaar deur Eiser;
Dat indien die 1ste Verweerder
weier en/of versuim om die nodige dokumente te onderteken op
aanvraag van die Eiser om oordrag van
die eiendomme in Eiser se naam
bewerkstellig, die Griffier van hierdie Agbare Hof gemagtig word om
alle dokumente te onderteken
wat nodig mag wees om oordrag van die
eiendomme in Eiser se naam bewerkstellig.”
Op 28 November 2005
rig die applikant die volgende skrywe aan die respondent:
“
U ontvang vandag 28 November
2005, per faks en geregistreerde pos die volgende kennisgewing:
Dat
u skriftelike waarborge moet lewer aan Mnr Freek Swanepoel Prokureur
vir die koop van al die erwe te Hondeklipbaai vanaf DJ LIB
Ondernemings en dat u alle vorme van oordragte moet teken. Die
waarborge moet die koopprys, BTW en onkoste insluit.
Besonderhede
van waarborge en bedrae word hierby onder uiteengesit asook adres
waar dit afgelewer moet word.
ABSA BANK POTGIETERSRUS vir
krediet rekening DJ LIB Onderneming Bk, Rekeningnommer, 4059669534,
ACB Kode 33 43-48 vir die volle
koopbedrag van R1, 116 000.00
plus BTW vir die bedrag van R166 240.00 betaalbaar op skriftelike
advies aangaande:
Registrasie van transport van
die eiendom t.g.v HDW Beleggings betaalbaar vry van wisselkoerse te
Mokopane (Potgietersrus).
Ek moet u aandag ook daarop
vestig dat die Munisipaliteit nie bereid is om water en krag aan erwe
te verskaf nie. Verkoper neem geen
verantwoordelikheid daarvoor nie.
As u koop doen u dit op die voorwaarde dat Verkoper nie enige
dienste verskaf nie. U het van
vandag af die 28 November 2005, 14
(VEERTIEN) dae volgens kontrak om alles afgehandel te kry en u
waarborge te lewer volgens klousule
11 van die kontrak. Dit sluit in
die ondertekening van alle dokumente en aflewering daarvan by Mnr
Freek Swanepoel Prokureur, sodat
oordragte binne 14 dae ingedien kan
word vir transportering.
Die
Munisipaliteit is besig met ondersoek na suiwering van see-water,
maar aansluiting sal volgens skatting ±R50 000-00 (VYFTIG DUISEND
RAND) per erf beloop.
U
spoedige samewerking sal waardeer word sodat daar nie onnodige
onkoste sal wees nie. Indien hierdie 14 dae verby is sal kontrak
definitief as gekanselleer beskou word.
Indien
alles wat verlang word nie teen 15 Desember 2005 om 24h00 ontvang is
nie sal kontrak as gekanselleer beskou word en sal enige
onderhandelinge van die baan af wees.”
Hierdie skrywe is per
geregistreerde pos op 28 November 2005 gestuur aan die respondent per
adres mnre. Bonthuys Bezuidenhout, Bus
444, Rustenburg, en is op
dieselfde dag gefaks na dieselfde kantore van mnr. Bonthuys asook na
die kantore van ‘n ander lid van
die respondent, mnr. Van der
Merwe.
Die respondent het
versuim om op of voor 15 Desember 2005 enige waarborge te lewer vir
die koopprys van die erwe soos versoek.
Op grond van hierdie
versuim het die applikant die respondent op 19 Desember 2005
skriftelik in kennis gestel
“dat
die verkoper hiermee die koopooreenkoms kanselleer met effek vanaf
16 Desember 2005.”
Die respondent het
ontken dat die applikant geregtig was om die ooreenkoms te
kanselleer, en het op 21 Desember 2005 onder andere
as volg reageer
op die voormelde bevestiging van kansellasie van die ooreenkoms:
Die skrywe van die Verkoper
gedateer 29 November 2006 gefaks op
26
November 2005
na
skrywer hiervan se kantoor is foutief daarin dat:
Dit nie gestuur is aan die
domicilium adres van die Koper in terme van die ooreenkoms nie;
Dit nie voldoen aan die
bepalings van die Hooggeregshofbevel onder saaknommer 1451/2005
nie daarin dat die Verkoper verplig
was om binne 15 (vyftien) dae
na datum van die bevel behoorlike waarborgvereistes aan die Koper
(Eiser) te lewer nie.
Met betrekking tot u skrywe
gedateer 19 Desember 2005 in besonder die volgende:
Oënskynlik is u nie bewus van
bogemelde hofbevel nie, wat bepaal dat waarborgvereistes deur die
Verkoper gelewer moes word
binne 15 dae, die Koper word nie
verplig om enige waarborg te lewer binne ’n spesifieke tyd nie,
anders as in terme van die
ooreenkoms.
In die verband verwys ons u na
klousule1 van die vermelde ooreenkoms waarkragtens die Koper binne 30
(dertig) dae na skriftelike kennisgewing
van proklamasie waarborge
hoef te lewer onderhewig aan paragraaf van die ooreenkoms.
Gevolglik het u kliënt nog geen
kansellasie reg verwerf nie en verwerp ons dienooreenkomstig u skrywe
gedateer 19 Desember 2005 asook
u kliënt se skrywe gedateer 29
November 2005.
Terloops
u skrywe gedateer 19 Desember 2005 is gefaks aan (014) 597 1595 welke
faks nie ons domicilium adres en of skrywer se kantoor
se faksnommer
verteenwoordig nie, welke skrywe vandag onder skrywer hiervan se
aandag gekom het.
Ons vind dit aanmatigend dat u
kliënt
weereens
poog
om die
ooreenkoms met die Koper te kanselleer terwyl hy versuim het om aan
die bovermelde hofbevel sowel as die ooreenkoms te voldoen;
Indien u ‘kliënt’ die
behoorlike waarborgvereistes lewer en volledig voldoen aan paragraaf
1 van die ooreenkoms voor op of
30 Desember 2005, is ons bereid om
onmiddellik voort te gaan met die uitreiking van die nodige
waarborge ten opsigte van elke erf,
by gebreke waarvan:
Ons die hof sal versoek tot
die nodige verligting ten opsigte van u ‘kliënt’ se versuim
om aan die hofbevel te voldoen.
Spesifieke nakoming af te
dwing alternatiewelik skadevergoeding van die Verkoper te
verhaal.”
Die applikant nader
nou hierdie Hof vir die volgende regshulp:
‘
n
Verklarende bevel waarin die Agbare Hof verklaar dat die ooreenkoms
tussen die Applikant en Respondent gedateer 14 Julie 2005
regmatig
deur die Applikant gekanselleer is gedurende Desember 2005 en dat
die Applikant gevolglik nie langer aan voormelde ooreenkoms
gebonde
is nie.
Dat die bevele verleen deur die
Agbare Hof op 25 November 2005 onder saaknommers 1451/2005 en
1452/2005 se regskrag en werking
opgehef word.
Dat die koste van hierdie
aansoek deur die Respondent betaal word/”
Ek meen dat
geriefshalwe begin behoort te word met die regshulp versoek in bede
2 van die Kennisgewing van Mosie.
Mnr. Da Silva SC
namens die respondent het, tereg so na my mening, toegegee dat die
bevel
nisi
hierbo aangehaal, alleen tussentydse regskrag gehad het hangende die
bevel verleen in die aksie en wat eweneens hierbo aangehaal
is (sien
par. 3). Vervolgens, en soos toegegee deur mnr. Da Silva het die
regswerking van die bevel
nisi
verval, en verdien die inhoud daarvan geen verdere aandag in hierdie
saak nie.
Wat betref bedes 2 en
3 van die Hofbevel onder saaknommer 4452/2005 het mnr. Da Silva,
eweneens tereg so na my mening, toegegee
dat hierdie bedes alleen
afdwingbaar sou wees nadat die respondent óf die koopprys van die
erwe in trust inbetaal het, óf die
nodige waarborge aan die
applikant gelewer het vir betaling van die koopprys van die erwe
teen registrasie daarvan op naam van
die respondent.
Vir
doeleindes van die geskilpunte in hierdie saak is die inhoud van
hierdie bevele dus ook nie verder tersaaklik nie.
Wat wel tersaaklik is
vir doeleindes van die onderhawige geskil, is die inhoud van par. 1
van die voormelde Hofbevel onder saaknommer
4452/2005 en soos meer
volledig hieronder bespreek.
Voordat ek handel met
die geskilpunte hierin ter sake, is dit nodig om ook te verwys na
die bewering van die respondent in sy voormelde
skrywe van 21
Desember 2005 (par. 5 hierbo) naamlik dat die applikant sou versuim
het om aan hom bewyse van
“proklamasie”
van die erwe te lewer soos vermeld in par. 1 van die koopkontrak.
In die eerste plek is
die bewoording van hierdie verwysing na proklamasie in par. 1 van die
koopkontrak so vaag dat dit myns insiens
as nietig weens vaagheid
geag kan word.
In die tweede plek het
die applikant reeds so ver terug as 20 Junie 2005 aan mnr. Bonthuys
afskrifte van die landmeterskaarte van
alle erwe soos dit in die
akteskantoor geregistreer is, gelewer. Hierdie dokumente is aan mnr.
Bonthuys gelewer op ‘n stadium
toe hy dieselfde erwe van die
applikant aangekoop het in die naam van ‘n ander beslote
korporasie, naamlik Classic Crown Properties
146 BK en welke koop
weens ontersaaklike redes nie gerealiseer het nie. Hierna het mnr.
Bonthuys weereens die erwe namens die huidige
respondent aangekoop
kragtens die koopkontrak van 14 Julie 2005 en waarvan die getikte
bewoording bykans identies lees aan dié van
die vorige ooreenkoms.
Vervolgens was die respondent reeds met die sluiting van die hierin
tersaaklike koopooreenkoms in besit van
die nodige bewyse waarna
verwys word in par. 1 van die kontrak.
Die bewering van mnr.
Bonthuys in sy voormelde skrywe van 21 Desember 2005 en die herhaling
van hierdie verweer in sy antwoordende
eedsverklaring kom vervolgens
nie alleen verdag voor nie, maar grens myns insiens aan opportunisme.
Mnr. Da Silva het dan
ook toegegee dat nie anders bevind kan word as dat daar aan hierdie
vereiste in par. 1 van die kontrak – wat
dit ook al mag beteken –
voldoen is, dat dit onbetwis staan dat die respondent in besit van
sodanige bewyse is, en dat die respondent
hom nie kan beroep op ‘n
beweerde versuim om daaraan te voldoen nie. Dat hierdie benadering
korrek is, word verder gestaaf deur
die inhoud van die skrywe van die
prokureurs van die applikant waarkragtens die gemelde dokumentasie
aan die respondent gestuur is.
In die laaste paragraaf van hierdie
skrywe word mnr. Bonthuys uitgenooi om die skrywer van die brief in
kennis te stel of hy enige
verdere inligting hieraangaande verlang.
Dit is gemeensaak dat nóg mnr. Bonthuys nóg enige ander persoon
namens die respondent
op enige stadium hul beroep het op die
nie-nakoming van hierdie kontrakterm voordat die applikant die
ooreenkoms in Desember 2005
gekanselleer het nie.
Dit bring my by die
verwere van die respondent soos vervat in die skriftelike
betoogshoofde van mnr. Da Silva.
Eerstens word betoog
dat die applikant in minagting van par.
1
van die Hofbevel onder saaknommer 1452/2005 is en derhalwe belet is
om aansoek te doen vir die regshulp soos versoek. Tweedens
word
betoog dat die applikant in iedere geval
ex
contractu
versuim het om te voldoen aan die verpligting om waarborgvereistes
aan die respondent te lewer, en gevolglik kragtens die leesstuk
van
die
“exceptio
non adempleti contractus”
belet is om nakoming van sy verpligting tot die lewering van
waarborge en, by versuim aan voldoening daaraan, kansellasie van die
kontrak te vorder.
San
Breytenbach v Van Wijk,
1923 AD 541
te 548
.
Dit sal onmiddellik
opgemerk word dat beide argumente geskoei is op ‘n beweerde versuim
aan die kant van die applikant om sogenaamde
waarborgvereistes aan
die respondent te verskaf ten einde laasgenoemde in staat te stel om
die nodige waarborge vir betaling van
die koopprys van die erwe teen
registrasie aan die applikant te lewer. Dat daar inderdaad ‘n
sodanige verpligting op die applikant
gerus het, blyk duidelik uit
die voormelde Hofbevel, en ek sal vir doeleindes hiervan aanvaar dat
daar ook
ex
contractu
so
‘n verpligting op die applikant gerus het. Ook sal ek aanvaar dat,
indien die applikant versuim het om aan hierdie verpligting
te
voldoen, hy nie met die regshulp soos versoek kan slaag nie.
Die vraag ter
beantwoording is vervolgens of die applikant aan die respondent die
nodige waarborgvereistes kragtens óf die koopkontrak
óf die
Hofbevel verskaf het. Aangesien die Hofbevel voortspruit uit die
verpligtinge van die applikant kragtens die koopooreenkoms,
volg dit
van regsweë dat hierdie ondersoek in wese beperk is tot die vraag
naamlik of die applikant voldoen het aan die voorskrifte
van die
Hofbevel.
Geriefshalwe herhaal
ek hier weer die tersaaklike bewoording van die Hofbevel, naamlik:
“
Dat
die Eerste Verweerder (DJ LIB Bk) binne 15 (vyftien) dae na datum van
hierdie bevel
waarborgvereistes
aan die Eiser lewer.”
Dit is gemeensaak dat
die applikant binne die gestelde periode van 15 (vyftien) dae aan die
respondent die waarborgvereistes wat as
volg lees,
“
Besonderhede van waarborge en
bedrae word hierby onder uiteengesit asook adres waar dit afgelewer
moet word.
ABSA BANK POTGIETERSRUS vir
krediet rekening DJ LIB Onderneming Bk, Rekeningnommer, 4059669534,
ACB Kode 33 43-48 vir die volle
koopbedrag van R1, 116 240.00
betaalbaar op skriftelike advies aangaande:
Registrasie van transport van
die eiendom t.g.v HDW Beleggings betaalbaar vry van wisselkoerse te
Mokopane (Potgietersrus),”
gelewer
het.
Die grond waarop die
respondent beweer dat hierdie waarborgvereistes nie aan die Hofbevel
voldoen nie, is naamlik dat die applikant
na bewering verplig was om
afsonderlike waarborgvereistes ten aansien van elke erf aan die
respondent te verskaf. In hierdie verband
sê mnr. Bonthuys namens
die respondent die volgende:
“
U
skrywe gedateer 13 Desember 2005 maan ons om nie u kliënt se skrywe
ligtelik op te neem nie en wys ons u weereens daarop dat sy
sogenaamde waarborgvereistes verkeerd is en dat die waarborgvereistes
gelewer moet word ten opsigte van elkeen van die 26 erwe
afsonderlik.”
(Skrywe gedateer 14
Desember 2005 te p. 88)
“
Soos
blyk uit die koopooreenkoms, moes die Respondent binne ‘n sekere
tydperk waarborge lewer. Die waarborge wat Respondent moes
lewer
moes aan die Applikant se waarborgvereistes voldoen. In die lig van
die feit dat die Respondent die 26 erwe wou ontwikkel
en aan lede van
die publiek wou verkoop, was die Respondent geregtig om individuele
waarborgvereistes vir elke erf te eis. Die Respondent
het ook die
Applikant versoek om individuele waarborgvereistes vir elke erf te
verskaf. Tot op datum het die Applikant versuim om
voormelde
waarborgvereistes aan die Respondent te voorsien, en in die lig van
die beginsels uiteengesit in die exceptio non adimpleti
contractus
kon Respondent nie waarborge lewer nie, as gevolg van die feit dat
Applikant die waarborgvereistes nie aan Respondent
gegee het nie.”
(Antwoordende
eedsverklaring par. 4.3 te p. 115)
“
Die Applikant was te alle
relevante tye bewus dat daar twee banke, Standard Bank en Absa Bank
was by die toestaan van die nodige verbande.
Die Agbare Hof sal
opmerk dat die eerste geleentheid wat die Applikant beweerde
waarborgvereistes beskikbaar gestel het, was op
29 November 2005,
soos blyk uit Aanhangsel ‘P’ tot Applikant se funderende beëdigde
verklaring. Ek moet beklemtoon dat die
waarborgvereistes wat gegee
is deur die Applikant onvoldoende is, aangesien dit nie met die
afsonderlike erwe handel nie, asook nie
met twee afsonderlike banke
nie. Daar moet ook in gedagte gehou word dat elke erf ‘n ander
prys gehad het en dat die 26 erwe opgedeel
is tussen die twee banke.”
(Antwoordende
eedsverklaring par. 5.2 te p. 135 tot p. 136)
“…
afgesien van hierdie fout
was die waarborgvereistes nie korrek nie aangesien soos reeds
verduidelik, dit moet wees ten opsigte van
elke erf afsonderlik wat
tot op hede nie gedoen is nie. Selfs al het die banke dit so
aanvaar, moes die koopsom en gevolglik die
waarborgvereistes opgedeel
word tussen Standard Bank en Absa Bank, wat die verbande verleen
het.”
(Antwoordende
eedsverklaring par. 18.3.9 te p. 142)
“
Dit is korrek dat daar
afsonderlike waarborge vereis word ten opsigte van elke erf. Ek wys
die Agbare Hof daarop dat daar 26 erwe
is, waarvan 10 vir een prys
gekoop word, ‘n ander 10 vir ‘n ander koopprys en die laaste 6
vir ses verskillende kooppryse. Daar
is twee banke betrokke en het
elke bank 13 eiendomme wat hy finansier en moes hy dienooreenkomstig
‘n verband registreer op elke
eiendom vir elkeen se prys. Ek
ontken dus dat die waarborgvereistes voldoende is.”
(Antwoordende
eedsverklaring par. 19.5 te p. 145)
Hierdie argument het
myns insiens niks om die lyf nie en bied geen verweer aan die
respondent nie.
Eerstens is dit
eenvoudig nie korrek om te beweer dat óf die kontrak óf die
Hofbevel dit as vereiste stel dat die applikant ten
aansien van elke
erf wat verkoop is afsonderlike waarborgvereistes aan die respondent
moes verskaf het nie. Die tersaaklike bewoording
van die
koopkontrak lees,
“Waarborge
moet teen 19 Junie 2005 gelewer word of geld moet in trust rekening
inbetaal wees.”
(Dit is gemeensaak dat
die koopprys nooit in trust inbetaal is nie.)
Mnr. Da Silva
argumenteer dat die gebruik van die woord
“waarborge”
in hierdie paragraaf en elders in die kontrak aanduidend daarvan is
dat die partye beoog het dat ‘n waarborg ten aansien van die
koopprys van elke erf gelewer moes word, en derhalwe moes
waarborgvereistes vir elke erf afsonderlik verskaf gewees het.
Met hierdie argument
kan ek geensins saamstem nie. Na my mening beteken hierdie
woordkeuse in sy gewone grammatikale betekenis bloot
dat dit die
respondent vrygestaan het om meer as een waarborg aan die applikant
te lewer vir betaling van die koopprys van die erwe
as hy sou wou.
Maar selfs al sou die
gebruik van die woord
“waarborge”
daarop dui dat die partye beoog het dat die respondent vir elke erf
afsonderlik ‘n waarborg sou lewer, beteken dit nie noodwendig
dat
ook ten aansien van elke erf afsonderlike waarborgvereistes aan die
respondent verskaf moes gewees het nie. Wat aan die respondent
verskaf moes gewees het, was sodanige besonderhede om hom in staat te
stel om ‘n waarborg of waarborge vir die koopprys of kooppryse
van
die erwe te lewer. Daardie besonderhede is na my mening verskaf.
Die besonderhede wat verskaf is sou myns insiens die respondent
in
staat gestel het om enige aantal waarborge hetsy vir die koopprys van
al die erwe saam of ten aansien van afsonderlike erwe of
lotte erwe
te verskaf. Die respondent het immers uit hoofde van die koopkontrak
beskik oor presies dieselfde inligting en beskrywing
van die erwe as
die applikant. Watter doel dit sou dien om dieselfde besonderhede
wat die applikant ten aansien van die totale koopprys
van erwe aan
die respondent verskaf het, te verskaf ten aansien van elke
afsonderlike erf is onbegryplik.
Ook die bewoording van
die Hofbevel leen dit myns insiens geensins tot die vertolking wat
die respondent daaraan wil heg nie. Die
woord
“waarborgvereistes”
soos daarin gebesig is allermins aanduidend van ‘n bedoeling dat
ten aansien van elke erf afsonderlik waarborgvereistes verskaf
moes
gewees het.
Wat myns insiens
verder aanduidend daarvan is dat die partye nie kon beoog het dat
ten aansien van elke erf afsonderlike waarborgvereistes
verskaf sou
gewees het nie, is dat die afsonderlike koopprys van die 20 erwe wat
in twee lotte van 10 elk verkoop is, nie ten aansien
van elke erf
afsonderlik in die kontrak vermeld word nie. Hoe denkbaar sou die
applikant in staat wees om ten aansien van daardie
erwe ‘n
afsonderlike koopprys per erf aan die respondent te verskaf? Daar
is niks wat daarop dui dat die partye ooreengekom
het dat die prys
per erf bloot bereken sou word deur die koopprys van elke lot
byvoorbeeld deur tien te deel nie. Enige prys vervat
in
waarborgvereistes ten aansien van elke sodanige erf afsonderlik sou
dus bloot arbitrêr wees.
Indien die respondent
met erns geglo het dat die waarborgvereistes verskaf deur die
applikant nie aan die Hofbevel voldoen nie,
sou ek verwag het dat hy
minstens by wyse van ‘n teenaansoek spesifieke nakoming daarvan
sou probeer afdwing het. Dit is nie
gedoen nie, en geen rede vir
hierdie versuim is voorgehou nie.
Dit is die saak van
die respondent dat die banke wat die waarborge namens die respondent
sou verskaf, nie tevrede was met die vereistes
soos verskaf deur die
applikant nie. Hierdie bewerings is ooglopend hoorsê getuienis.
Geen stawing van hierdie bewering is te
vinde in die stukke van die
respondent nie, en word ook op geen wyse deur enige persoon namens
enige bank bevestig nie. By gebreke
aan enige gronde vir die
aanvaarding van hierdie hoor-sê beweringe, is dit ontoelaatbaar en
word dit ignoreer. In iedere geval
sou ek verwag het dat, indien
die waarborgvereistes soos verskaf deur die applikant nie voldoende
was vir enige bankinstelling
nie, die respondent óf die applikant
sou verwittig het van sodanige verdere vereistes wat verlang word
binne die periode van die
14 dae kennisgewingtydperk óf dat
waarborge met sodanige voorwaardes as wat die banke vereis het, aan
die applikant verskaf sou
gewees het. Al reaksie egter wat die
respondent op hierdie skrywe van die applikant van 28 November 2005
(hierbo aangehaal), gehad
het op 14 Desember 2005 (dit wil sê 1 dag
voor die verstryking van die sperdatum van 15 Desember 2005
soos per die skrywe),was
dat die waarborgvereistes verkeerd was
omdat dit nie verskaf was ten aansien van elke erf afsonderlik nie.
Weereens wys ek daarop
dat die respondent beskik het oor presies dieselfde inligting as
waaroor die applikant beskik het ten aansien
van die beskrywing van
elkeen van die 26 erwe wat verkoop is en soos vervat in die
koopkontrak. Geen vereistes wat deur die applikant
verskaf is kon
die respondent óf verhinder óf belet om meerdere waarborge te
verskaf vir die totale koopsom van die erwe nie.
Mnr. Da Silva het
dan ook geredelik toegegee dat die respondent op 28 November 2005
beskik het oor alle nodige inligting om die
nodige waarborge te
verskaf, naamlik die inhoud van die koopkontrak en die
waarborgvereistes soos verskaf deur die applikant op
28 November
2005.
As laaste halm vir sy
argument dat die waarborgvereistes soos verskaf deur die applikant
nie behoorlike nakoming van die Hofbevel
daargestel het nie, het
mnr. Da Silva verwys na die skrywe van die prokureur van die
applikant gedateer 13 Desember 2005 en gerig
aan prokureurs Van der
Merwe Du Toit (wat gemoeid sou wees met die oordrag van die erwe na
die respondent) en waarin verdere
“waarborgvereistes”
sou gestel gewees het. Die inhoud van hierdie skrywe lees as volg:
“
U
brief gedateer 6 Desember 2005.
Ons
benodig in elke geval wat u hanteer, ‘n waarborg vir die volle
leningsbedrag, waarvan die volle besonderhede reeds deur ons
kliënt
afsonderlik aan Mnre. Bonthuys Bezuidenhout verskaf is naamlik:
‘
n
Waarborg vir die volle leningsbedrag aan ABSA BANK Potgietersus
(Mokopane), vir kredietrekening D J LIB Ondernemings Bk,
Rekeningnommer
4059669534, ACB Kode 33-43-48 vir die leningsbedrag
betaalbaar op skriftelike advies aangaande:
Registrasie van die betrokke
eiendom ten gunste van H D W Beleggings;
Kansellasie van alle vorige
verbande oor die eiendom;
Registrasie van ‘n Eerste
Verband ten gunste van STANDARD BANK oor die eiendom.
Ons
instruksies is dat u reeds voorsien is van ‘n afskrif van die
koopooreenkoms, alhoewel ons dit weer aan u sal stuur gelyktydig
hiermee.
Ons
gee verder ons versekering dat:
Geen tweede of verdere verband
geregistreer gaan word nie;
Geen voorwaardes benewens die
soos vervat in gemelde afskrif van ons Konsep Transportakte teen die
eiendom geregistreer gaan word
nie;
Dat ons u voor registrasie van
oordrag in kennis stel van enige afwykings tussen die Konsep
Transportakte en die Akte wat by die
registrateur geregistreer sal
word;
Dat ons die Titelakte na
registrasie aan u sal stuur vir liassering by die verband ten gunste
van STANDARD BANK BPK.
Die aangeleentheid is uiters
dringend, asseblief.”
Die skrywe is, soos
uitgewys deur mnr. Da Silva, nie korrek in soverre die inhoud van die
eerste genommerde paragrawe 2 en 3 nie deel
uitgemaak het van die
waarborgvereistes verskaf deur die applikant aan die respondent op
28 November 2005 nie.
Die
antwoord op hierdie argument blyk tweërlei van aard te wees.
In die eerste plek
het die respondent hom nooit hierop beroep as ‘n rede of verweer
waarom die waarborge nie tydig verskaf is
nie, of as ‘n grond dat
dit aanduidend daarvan was dat die waarborgvereistes soos verskaf
deur die applikant nie aan die Hofbevel
voldoen nie. Soos hierbo
aangetoon was dit deurgaans die saak van die respondent dat die
applikant verplig was om waarborgvereistes
vir elke erf afsonderlik
te verskaf.
In die tweede plek is
hierdie sogenaamde addisionele
“vereistes”
ooglopend standaard voorwaardes wat normaalweg deur
finansieringsinstellings gestel word wanneer finansiering vir die
koop
van eiendom voorgeskiet word. Dit is duidelik nie vereistes
wat deur ‘n verkoper óf gestel óf verskaf kan word nie. By
gebreke
aan ‘n ooreenkoms tot die teendeel (soos alhier die geval
is) moet die woord
“waarborgvereistes”
uitgelê word as daardie vereistes wat ‘n koper kragtens die
inhoud van ‘n koopkontrak in staat sou stel om aan ‘n verkoper
‘n waarborg vir die koopprys van die
merx
te verskaf teen registrasie van die eiendom in die naam van die
koper. Daardie vereistes is myns insiens die bedrag van die
waarborg, die tydstip van betaling en die plek waar betaling moet
geskied. Hierdie lys is nie noodwendig uitputtend nie, en
kan die
vereistes sekerlik van geval tot geval en ooreenkomstig die terme
van die onderliggende kontrak, verskil. Benewens die
voorgaande
kan die verskaffer van die waarborg uiteraard sy waarborg en die
uiteindelike finansiering daarkragtens verskaf, onderhewig
stel aan
die voorwaardes soos ooreengekom met die koper.
Hierdie voorwaardes wat
dikwels in waarborge gevind word, moet egter onderskei word van die
waarborgvereistes wat verskaf staan te
word deur die verkoper.
Duidelik slaan die
inhoud van paragrawe 2 en 3 van die voormelde skrywe van die
prokureurs van die applikant op hierdie laasvermelde
voorwaardes en
nie op die waarborgvereistes wat deur die applikant kragtens die
Hofbevel aan die respondent verskaf moes gewees het
nie.
Op grond van die
voorgaande kom ek vervolgens tot die bevinding dat die applikant
behoorlik voldoen het aan sy verpligtinge kragtens
hetsy die
koopkontrak hetsy die Hofbevel deurdat hy voldoende
waarborgvereistes aan die respondent verskaf het ten einde
laasgenoemde
in staat te stel om die nodige waarborg of waarborge
aan die applikant te verskaf ter betaling van die koopprys van die
eiendomme
verkoop teen registrasie daarvan in die naam van die
respondent.
Tydens argument het
mnr. Da Silva ‘n verdere argument geopper waarmee hy nie in sy
argumentshoofde gehandel het nie, maar wat
wel sydelings in die
antwoordende stukke opgewerp was. Dit is naamlik dat die
kennisgewing van die applikant se voorgenome kansellasie
van die
ooreenkoms nie voldoen het aan die voorskrifte van klousule 11.1 van
die ooreenkoms (hierbo aangehaal) nie, deurdat die
kennisgewing van
die applikant van 28 November 2005 nie per aangetekende pos aan die
domicilium
citandi et executandi
van die respondent gerig was nie. Kragtens die koopkontrak is die
domicilium
citandi et executandi
van die respondent aangegee as
“Kruisstraat
28, Rustenburg.”
Die
kennisgewing is egter per aangetekende pos aan die respondent
gestuur aan per adres Bonthuys Bezuidenhout, Bus 444, Rustenburg.

Aangesien die applikant verkies het om van ‘n alternatiewe wyse
van kennisgewing gebruik te maak as dié voorgeskryf in die
kontrak,
aldus die argument, rus die bewyslas op die applikant om aan te toon
dat die respondent daadwerklik kennis van die voorgenome
kansellasie
ontvang het voor verstryking van die periode van 14 dae soos bedoel
in klousule 11.1 van die ooreenkoms alvorens die
kontrak
gekanselleer kon word op 16 Desember 2005. Die applikante, so word
aangevoer, kan nie nou steun op die datum waarop die
kennisgewing
per aangetekende pos afgestuur is as die begin van die 14 dae
kennisgewing periode soos bedoel in klousule 11.1 van
die ooreenkoms
nie. In hierdie verband steun mnr. Da Silva op die uitspraak van
Swart
v Vosloo,
1965 (1) SA 100
(A) te 112 tot 113
waar die volgende gesê is,
“
It
follows that where a landlord adopts a method of communication other
than that provided for in the agreement he does so at the
risk of
having to prove actual delivery to the lessee where the receipt of
the communication by him is disputed.”
Mnr. Da Silva voer aan
dat die applikant nie bewys het dat die respondent die kennisgewing
van kansellasie ontvang het binne die
14 dae periode voor 16
Desember 2005 nie op sterkte van die volgende bewerings van mnr.
Bonthuys:
“
Dit
is korrek dat ‘n skrywe gedateer 29 November 2005 aan my kantoor
gerig is deur die Applikant maar per verkeerde faks afgestuur
is na
Mnr Cloete van der Merwe se firma te wete Immelman Visagie & Van
der Merwe. Die faksnommer op vermelde skrywe is nie my
kantoor se
nommer nie.
Dit
word beweer dat die skrywe ook per geregistreerde pos aan my gestuur
is, en volgens die strokie na Posbus 444, Rustenburg. My
kantoor het
egter wel sodanige posstuk ontvang op 2 Desember 2005 en ek het
waarskynlik die dokument die eerste keer op 6 Desember
2005 gesien,
aangesien ek betrokke was in ‘n verhoor op 5 Desember 2005 op
Mogwase.”
Aldus mnr. Da Silva
moet aanvaar word dat die kennisgewing van kansellasie eers op 6
Desember 2005 tot die kennis van mnr. Bonthuys
en dus die respondent
gekom het, en was die periode van 14 dae nog nie verstreke toe die
applikant die ooreenkoms op 16 Desember
2005 gekanselleer het nie.
Mnr. Steenkamp namens
die applikant wys egter daarop dat mnr. Bonthuys in ‘n skrywe
gedateer 21 Desember 2005 gerig aan die
prokureurs van die
applikant meegedeel het dat
“Die
skrywe van die Verkoper gedateer 29 November 2005 na skrywer hiervan
se kantoor is foutief … .”
Daar is niks wat daarop dui dat mnr. Bonthuys nie die faks op
28 November 2005 gesien het en kennis van die inhoud daarvan
geneem het nie. Inteendeel skep hierdie skrywe die indruk dat hy
wel op daardie dag die kennisgewing ontvang en gelees het.
Dat hierdie
kennisgewing inderdaad op 28 November 2005 aan sy kantoor gefaks is,
blyk duidelik uit die faksnommer op bewysstuk ‘Q’
te p. 85 synde
die transmissieverslag. Hiervolgens is dit op 28 November 2005
gefaks aan faksnommer 014-594 1582 en wat ooreenstem
met die
faksnommer op die briefhoofde van die prokureursfirma van mnr.
Bonthuys.
Mnr. Bonthuys beweer
nêrens in die stukke dat hy nie die kennisgewing aldus aan sy
kantoor gefaks, ontvang het op 28 November 2005
nie, of dat hy dit
eers op ‘n latere datum ontvang het nie. Trouens, dit blyk dat
hierdie sogenaamde verweer bloot ‘n nagedagte
was. Die respondent
het op geen stadium voor die liassering van die antwoordende
eedsverklaring hom daarop beroep dat hy onvoldoende
kennis van
kansellasie van die ooreenkoms ontvang het nie.
Afgesien van die
voorgaande blyk dit uit die tersaaklike faks afsendingsbewyse dat
die ander lid van die respondent, mnr. Cloete
Van der Merwe, die
kansellasie kennisgewing nie later as 29 November 2005 ontvang
het nie. Uit bylae ‘Q’ tot die stawende
eedsverklaring blyk dit
dat mnr. Van der Merwe die kennisgewing van kansellasie op
29 November 2005 aan prokureur Freek Swanepoel
gefaks het met
‘n versoek om hom (Van der Merwe) dringend te kontak.
Uit hoofde van die
voorgaande is ek tevrede dat die applikant op ‘n oorwig van
waarskynlikhede aangetoon het dat die kennisgewing
van kansellasie
tot die werklike kennis van die respondent gekom het laastens op 29
November 2005. Die respondent is dus minstens
14 dae tyd gegun om
die waarborge soos versoek te lewer, en het die respondent versuim
om hieraan te voldoen. Die applikant was
vervolgens geregtig om die
ooreenkoms te kanselleer na die verstryking van die periode van 14
dae kragtens die voorskrifte van
klousule 11 van die koopooreenkoms.
Sien
Chesterfield
Investments (Pty) Ltd v Venter,
1972 (3) SA 777
(T)
.
Uit die voorgaande
bevinding volg dit dus dat die applikant voldoen het aan par. 1 van
die Hofbevel onder saaknommer 1452/2005 en
dat, aangesien die
koopooreenkoms regmatig gekanselleer is, die bevele vervat in
paragrawe 2 en 3 van die bevel nie verder bindend
op of afdwingbaar
teen die applikant is nie. Die applikant is vervolgens geregtig op
die regshulp soos versoek.
Die partye is dit eens
dat koste op die resultaat van die aansoek behoort te volg.
Bygevolg word die
volgende bevele hierin verleen:
Dit word verklaar
dat die skriftelike ooreenkoms tussen die partye gedateer 14 Julie
2005 (Bylae “A” tot die stawende eedsverklaring
van deponent
Diederick Johannes James) regmatig gekanselleer is op 16 Desember
2005 en dat die applikant nie verder gebonde is
aan die terme en
voorwaardes daarvan nie.
Die Hofbevele
verleen onder saaknommers 1451/2005 en 1452/2005 van hierdie Hof
word opgehef.
Die respondent word
gelas om die koste van die aansoek te betaal.
_______________
HJ Lacock
REGTER
Namens
applikant:
Adv
MDJ Steenkamp (i.o.v. Matthews & Vennote, Kimberley)
Namens
respondent:
Adv
C Da Silva SC (i.o.v. Duncan & Rothman, Kimberley)