Georgiou v Badenhorst (2115/2007) [2007] ZAFSHC 147 (13 December 2007)

About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Free State High Court, Bloemfontein
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Free State High Court, Bloemfontein
>>
2007
>>
[2007] ZAFSHC 147
|

|

Georgiou v Badenhorst (2115/2007) [2007] ZAFSHC 147 (13 December 2007)

IN DIE
HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA
(ORANJE
VRYSTAATSE PROVINSIALE AFDELING)
Saak Nr. : 2115/2007
In
die saak tussen:-
COSTA
ANDRE GEORGIOU
Applikant
en
HANLI
BADENHORST
Respondent
_____________________________________________________
AANGEHOOR
OP:
25
OKTOBER 2007
_____________________________________________________
UITSPRAAK
DEUR:
CILLIé,
R
_____________________________________________________
GELEWER
OP:
13
DESEMBER 2007
_____________________________________________________
[1] Die applikant se
aansoek is gerig op die nietigverklaring van ‘n skriftelike
ooreenkoms wat handel met sekere vaste eiendom
en die gepaardgaande
uitsetting van die respondent van daardie eiendom. Die eiendom is
bekend as Gedeelte B van die plaas Winnies
Gift No. 1256 geleë in
die distrik Harrismith. ‘n Afskrif van die ooreenkoms is
aanhangsel “CG6” tot die applikant se steunende
eedsverklaring.
[2] Die grondslag waarop
die geldigheid van die ooreenkoms aangeveg word, is die beweerde
vaagheid daarvan. Dit berus daarop dat
die plaas in twee onverdeelde
aandele deur die applikant en ‘n familielid geërf, is oor jare
kragtens ‘n informele onderlinge
reëling tussen die erflaters
verdeel en as twee aparte stukke okkupeer was, die ooreenkoms
beweerdelik nie ‘n behoorlike onderverdelingskaart
bevat nie en die
“res vendita” dus nie behoorlik omskryf is nie. Verder word
aangevoer dat die eienaar van die ander onverdeelde
aandeel in elk
geval weier om toe te stem tot onderverdeling.
[3] Die aard van hierdie
ooreenkoms is tot dusver hierbo nie gemeld nie juis omdat dit ‘n
ernstige geskilpunt is tussen die partye.
Die dekblad daarvan
beskryf dit as ‘n: “OPSIE OM TE KOOP”. Dit vervolg dan met:
“wat, wanneer dit aanvaar word deur die
verkoper ‘n
koopooreenkoms uitmaak”. In die aanhef daarvan word dit as volg
beskryf:
“
OPSIE OM TE KOOP
(PLAASEIENDOM)
(wat na ondertekening deur die Koper
en Verkoper, ‘n bindende Koopkontrak daar sal stel)
GEMAAK
AAN: ...”
Die naam van die
applikant word dan gemeld en word hy as volg beskryf:
“(hierna
genoem die VERKOPER)”
Die respondent word as
“(hierna
genoem die KOPER)”
beskryf. Dan word
vermeld
“
Waarkragtens
die Koper die opsie neem om die volgende eiendom van die Verkoper te
koop:”
[4] Klousule 24 is ook
van belang. Dit lees as volg:
“24. Die
Verkoper en Koper kom soos volg ooreen:
24.1 Dat hierdie opsie van krag sal
bly tot en met 3(DRIE) weke nadat die eiendom in die Verkoper se naam
registreer is.
24.2 Die
Koper moet egter binne hierdie 3(DRIE) weke tydperk die opsie
uitoefen en alle bepalings en voorwaardes soos in hierdie opsie
vervat nakom.”
Daaronder is dan die
handtekening van die koper (respondent). Op ‘n volgende bladsy
verskyn die volgende met die handtekening van
die applikant
(verkoper) daaronder:
"Die hierinvermelde Koper se
opsie word hiermee aanvaar en die koop word bekragtig deur my die
Verkoper om effek te neem binne
3(DRIE) weke nadat die eiendom in my
naam geregistreer is.”
[5] Mnr. Claasen, namens
die respondent, betoog dat hierdie transaksie nog nie
perfektum
is nie. Hy sê dat niks meer as ‘n opsie om te koop deur die
applikant aan die respondent verleen is nie. Hy beklemtoon op
sterkte
van klousule 24, hierbo aangehaal, dat in die vooruitsig
gestel is dat die reg tot uitoefening van die opsie hangende bly
totdat
die eiendom in naam van die applikant geregistreer is waarna
die respondent dan drie weke het om die opsie uit te oefen.
[6] Mnr. Kruger, namens
die applikant, voer aan dat ondertekening van die ooreenkoms deur
beide partye ‘n bindende koopooreenkoms
daarstel.
[7] Dit is gemene saak
dat by die aanhoor van die aansoek die eiendom nog nie in naam van
die applikant geregistreer was nie. Dit
beteken dat die opsie nog
nie uitgeoefen kon word nie. Die betoog dat ‘n koopooreenkoms tot
stand gekom het, is regtens dus nie
korrek nie. Die enigste sinvolle
wyse om betekenis aan hierdie ooreenkoms te gee, is om dit te
verstaan op die basis dat die respondent
se ondertekening van die
opsie niks meer is as ‘n aanvaarding van die voordele wat in die
opsie-ooreenkoms vir hom beding word
nie. Dit staan regtens nie
gelyk aan uitoefening van die opsie nie. Die applikant se prokureur
het dit ook deurgaans so verstaan.
Vergelyk bladsy 90 van die
stukke. Die aansoek self is gevolglik prematuur.
[8] Mnr. Kruger het
namens die applikant ook aangevoer dat die ooreenkoms nie die eiendom
voldoende identifiseer nie. Aanvarende
vir die oomblik, soos Mnr.
Kruger betoog, dat hierdie ‘n koopooreenkoms is, is dit duidelik
dat in die vooruitsig gestel word dat
onderverdeling sal plaasvind.
Of daar ‘n onderverdelingskaart aangeheg en onderteken was deur die
partye, is in geskil, maar vanweë
die siening wat ek het van die
aansoek, nie van besondere belang nie. Die rede daarvoor is dat die
partye self deurgaans presies
geweet het welke gedeelte van die
grotere eiendom na onderverdeling deur die applikant aan die
respondent oorgedra sou word. Trouens,
dit is gemene saak dat
daardie gedeelte al vir jare deur die applikant se voorgangers in
titel ge-okkupeer was. Dit is ook nie in
geskil nie dat ‘n aansoek
om onderverdeling aan die Departement van Landbou gerig was in 2002.
Daardie aansoek was vergesel van
die onderverdelingskaart. Vergelyk
bladsy 71 – 75. Daardie kaart dui duidelik aan welke grondstuk die
onderwerp van die onderhawige
koopooreenkoms is. Hierdie aansoek om
onderverdeling is daarna toegestaan en het die applikant self ‘n
landmeter opdrag gegee
om voort te gaan met die onderverdeling soos
uiteengesit op die onderverdelingskaart. Vergelyk bladsy 77. Die
landmeter-generaal
het daarna die onderverdelingskaart goedgekeur.
Sodra die eiendom dus in applikant se naam geregistreer word, kan
daar geen onduidelikheid
meer oor die presiese identifikasie van wat
verkoop is, wees nie. In sulke omstandighede is daar nie ruimte vir
‘n bevinding dat
die koopsaak nie voldoende identifiseerbaar is
nie. Vergelyk
ERF
441 ROBERTSVILLE PROPERTY CC AND ANOTHER v NEW MARKET DEVELOPMENTS
(PTY) LTD
2007 (4) ALL SA 873
(W).
[9] Die aansoek om
uitsetting van die respondent van die eiendom is afhanklik van die
geldigheid van die ooreenkoms. Soos aangedui,
is my bevinding dat
die ooreenkoms geldig en afdwingbaar is. Benewens dit is dit
duidelik dat die boedel waaruit die applikant die
grond erf, nog nie
afgehandel is nie. Mnr. Claasen, namens die respondent, moet dus
gelyk gegee word dat die applikant nie
locus
standi
het om die aansoek om uitsetting te loods nie en dat die eksekuteur
in daardie boedel die aangewese persoon is daarvoor.
[10] Bygevolg
word die aansoek afgewys met koste.
____________
C.B. CILLIé, R
Namens die
applikant: Adv. T.P. Krüger
In
opdrag van:
Claude Reid Ingelyf
BLOEMFONTEIN
Namens die
respondent: Adv. J.Y. Claasen In opdrag van:
Rosendorff
Reitz Barry
BLOEMFONTEIN
/sp