Westraad NO en 'n Ander v Burger (5226/06) [2007] ZAFSHC 34 (13 April 2007)

About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Free State High Court, Bloemfontein
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Free State High Court, Bloemfontein
>>
2007
>>
[2007] ZAFSHC 34
|

|

Westraad NO en 'n Ander v Burger (5226/06) [2007] ZAFSHC 34 (13 April 2007)

IN DIE
HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA
(ORANJE VRYSTAATSE
PROVINSIALE AFDELING)
Saak Nr. : 5226/06
In die saak tussen:-
JACOBUS
JOHANNES WESTRAAD N.O.
1ste
Applikant
ELIZABETH
WILHELMINA WESTRAAD N.O.
2de
Applikant
en
MAGRIETA
JACOBA BURGER
Respondent
_____________________________________________________
CORAM:
VAN
ZYL R
_____________________________________________________
UITSPRAAK
DEUR:
VAN
ZYL R
_____________________________________________________
AANGEHOOR
OP:
15
MAART 2007
_____________________________________________________
GELEWER
OP:
13
APRIL 2007
_____________________________________________________
[1] Applikante het in hul
verteenwoordigende hoedanigheid as mede-trustees van die Westraad
Trust, met registrasienommer IT682/1995
(“die Trust”), die
onderhawige aansoek teen respondent geloods vir ‘n verklarende
bevel en daaruit voortspruitende gepaardgaande
regshulp, welke as
volg in die Kennisgewing van Mosie uiteengesit is:
“1. ‘n
Bevel wat verklaar dat:
die
‘
toestemming
tot onderverdeling’
soos bedoel in klousule 16 van die opsie-kontrak wat,
onderskeidelik, deur die respondent en die eerste applikant (namens
die
Westraad Trust) onderteken is op
8
September 2005
en
13
September 2005
bedoel en verwys na toestemming deur of namens die Minister van
Landbou soos bedoel in Artikels 3 en 4 van die Wet op die
Onderverdeling
van Landbougrond, Wet 70 van 1970 vir die
onderverdeling van Gedeelte 6 van die plaas
Midway
2631
in die distrik Bloemfontein en soos, verder, voorsien en bedoel in
gemelde opsie-kontrak en tot die effek is of sal wees dat,
indien
sodanige toestemming onderhewig aan enige voorwaardes gestel word,
sodanige voorwaarde of voorwaardes regtens en prakties
uitvoerbaar
is;
die
toestemming wat die gedelegeerde van die Minister van Landbou
ingevolge voormelde artikels van gemelde Wet op
28
September 2006
verleen het en gereflekteer word in Bylaag
‘JW4’
tot
die vestigende eedsverklaring in hierdie aansoek, nie
‘toestemming’
soos bedoel en voorsien in die voormelde opsie-kontrak konstateer
of uitmaak nie;
die applikant dus
geregtig sal wees om die opsie, soos vervat in die bogemelde
opsie-kontrak, uit te oefen binne ‘n tydperk
van 60 dae na
verlening van toestemming deur sodanige minister of sy gedelegeerde
vir die onderverdeling van die betrokke onroerende
eiendom soos
bedoel in sub-paragraaf 1.1 hierbo.
2. Dat
die respondent verbied word om enige handelinge met betrekking tot
die eiendom wat die onderwerp van die bogemelde opsiekontrak
vorm uit
te voer of te verrig wat die uitoefening van die opsie deur die
Westraad
Trust
en/of enige regte voortspruitend uit sodanige uitoefening van die
opsie kan verhinder of vertraag.
3. Dat die respondent
gelas word om die koste van hierdie aansoek te betaal.
4. Dat sodanige verdere
of alternatiewe regshulp as wat dienstig of billik mag blyk aan
applikante verleen word”
[2] Ter ondersteuning van
voormelde regshulp het applikante die volgende relevante bewerings in
die funderende eedsverklaring gemaak:
2.1 Die doel van die
aansoek is om by wyse van ‘n verklarende bevel ‘n regsvraag wat
tussen applikante en respondente ontstaan
het, uit te klaar en om
voortspruitend daaruit ook ‘n interdik, soos uiteengesit in die
Kennisgewing van Mosie, teen respondent
te bekom.
2.2 Die Trust is aktief
en op groot skaal betrokke by die ontwikkeling van eiendomme en het
al talle meenthuis komplekse ontwikkel.
Tans spits die Trust hom toe
op die ontwikkeling en skepping van behuising op meer landelike
gebiede buite Bloemfontein.
Met die oog op een van
die Trust se beoogde en voorgenome ontwikkelingsprojekte het die
Trust, soos verteenwoordig deur eerste
applikant en behoorlik
daartoe gemagtig deur tweede applikant, op 8 September 2005,
alternatiewelik 13 September 2005 ‘n skriftelike
opsie-kontrak
met respondent gesluit, ‘n afskrif waarvan aangeheg is tot die
funderende eedsverklaring as aanhangsel “JW2”.
In terme van klousule
van 2 van die opsie-kontrak het respondent aan applikante ‘n
opsie verleen om die voorgestelde onderverdeling
(“die eiendom”)
van Restant van Gedeelte 6 van die plaas Midway 2631 (“die
plaas”), distrik Bloemfontein, soos aangetoon
op ‘n kaart
aangeheg tot die opsie-kontrak, aan applikante te verkoop op die
terme en voorwaardes soos verder in die opsie-kontrak
uiteengesit.
Sodanige terme en voorwaardes wat relevant is vir doeleindes van
die onderhawige aansoek en waaroor die dispuut
tussen die partye
pertinent handel, is die terme en voorwaardes uiteengesit in
klousules 15 en 16 van die opsie-kontrak, welke
as volg lees:
“
15. AANSOEK
ONDERVERDELING
Die OPSIEGEWER stel
hiermee die OPSIENEMER onherroeplik en in rem suam aan as sy agent om
namens hom aansoek te doen vir toestemming
in terme van Wet 70/1970
om die grond waarvan die EIENDOM deel vorm te onderverdeel op die
basis soos uiteengesit op die aangehegte
sketsplan. Die OPSIEGEWER
sal verplig wees om, onmiddellik en op aanvraag alle volmagte,
aansoekvorm en ander dokument wat nodig
mag wees vir die aansoek
voormeld te onderteken.
UITOEFENING
Die opsie moet skriftelik
uitgeoefen word nie voor toestemming tot onderverdeling verleen is
nie en nie later as 60 dae nadat die
toestemming tot onderverdeling
verleen is nie.”
Op 29 November 2005 het
die Trust, weereens verteenwoordig deur eerste applikant en
behoorlik daartoe gemagtig deur tweede applikant,
ook ‘n
huurkontrak met respondent gesluit ten opsigte van die eiendom en
in terme waarvan die huurtermyn strek vanaf 30 November
2005 tot 30
November 2008, ‘n afskrif van welke huurkontrak aangeheg is tot
die funderende eedsverklaring as aanhangsel “JW3”.
Die plaas hierin ter
sprake is “landbougrond” soos bedoel in die Wet op die
Onderverdeling van Landbougrond, Wet 70 van 1970
(soos gewysig)
(“die Wet”). Die opsie-kontrak is op advies van die Trust se
regsverteenwoordigers sodanig bewoord dat dit
nie in stryd is met
die bepalings van die Wet nie, deurdat die opsie nie uitgeoefen kan
word en ‘n koopkontrak gevolglik nie
tot stand kan kom voordat
die toestemming van die Minister van Landbou (“die Minister”)
soos bedoel in artikels 3 en 4 van
die Wet verkry is vir die
onderverdeling van die plaas nie.
Na aanleiding van die
opsie, het die Trust se prokureurs en agent die nodige stappe
geneem om die Minister se toestemming tot
onderverdeling van die
plaas te bekom.
Op 28 September 2006
het die Minister se behoorlik gedelegeerde toestemming verleen vir
die onderverdeling van die plaas, met
die effek dat die gedeelte
daarvan waarvoor in die opsie-kontrak voorsiening gemaak word (dus
die eiendom) verkoop kan word,
maar onderhewig aan sekere
voorwaardes. Hierdie toestemming en voorwaardes is uiteengesit in
‘n dokument afkomstig vanaf die
Departement van Landbou, welke
dokument aangeheg is tot die funderende eedsverklaring as
aanhangsel “JW4”. Die voorwaarde
wat relevant is vir
doeleindes van die beregting van die onderhawige aansoek, is die
voorwaarde uiteengesit in paragraaf 3.1
van voormelde aanhangsel
“JW4”, welke voorwaarde as volg lees:
“
Simultaneously
with registration of transfer the portion measuring approximately
1,19 hectares must be consolidated with Plot 8 of
the farm Midway
Nedersetting in extent 4, 2827 hectares, Free State Province.”
Aldus applikante is hul
geadviseer dat voormelde voorwaarde (“die voorwaarde”) nie
nagekom kan word nie, aangesien artikel
40 van die Registrasie van
Aktes Wet, Wet 47 van 1937 (soos gewysig) bepaal dat konsolidasie
van een eiendom met ‘n ander slegs
kan geskied indien albei die
betrokke eiendomme in dieselfde grondregister geregistreer is. In
die onderhawige geval is die
eiendom waarmee die Minister
konsolidasie vereis, wel die eiendom van die Trust, maar is daardie
eiendom en die eiendom wat die
onderwerp van die opsie vorm, nie in
dieselfde grondregister geregistreer nie.
Vanweë voormelde rede
kan daar dus nie aan die Minister se voorwaarde vir die
onderverdeling van die plaas voldoen word nie en
is applikante
geadviseer dat daar nie toestemming deur die Minister, soos bedoel
en voorsien in die opsie-kontrak, verleen is
nie. Gevolglik is die
Trust se prokureurs en agent, Labuschagne Landmeters BK, in die
proses om die Minister te oortuig dat
daar nie uitvoering aan die
tersaaklike voorwaarde gegee kan word nie en om haar te oorreed om
toestemming vir die onderverdeling
van die plaas te verleen op die
basis dat dit nie onderhewig gestel word aan ‘n onuitvoerbare en
onmoontlike voorwaarde nie,
maar eerder oorweging daaraan te skenk
dat dit slegs onderhewig gestel word aan ‘n voorwaarde dat die
eiendom notarieel verbind
word met die eiendom met betrekking
waartoe sy konsolidasie as ‘n voorwaarde gestel het. Daar word
nog gewag op ‘n finale
antwoord hieromtrent vanaf die Minister,
maar glo applikante dat dit wel verleen sal word.
Applikante is
voornemens om namens die Trust die opsie uit te oefen sodra dit
gedoen kan en mag word.
Vanweë die feit dat
voormelde voorwaarde tot die Minister se toestemming vir die
voormelde rede nie uitvoerbaar is nie, is applikante
geadviseer dat
die verleende en bestaande toestemming nie “toestemming” soos
in die opsie-kontrak voorsien en bedoel is,
daarstel nie, met die
gevolg dat die tydperk vir die uitoefening van die opsie deur of
namens die Trust eers sal aanbreek en
kan en begin loop vanaf die
datum waarop uitvoerbare toestemming vir die onderverdeling van die
plaas deur die Minister verleen
word.
Op 28 November 2006 het
respondent ‘n werknemer in diens van die Trust se prokureurs van
rekord, Mev. Conradie, geskakel en
haar ingelig dat die opsie
verval het en dat sy onmiddellike oordrag van die eiendom verlang
en sou dit nie gebeur nie, sy die
eiendom aan ‘n ander
voornemende koper sal verkoop. Toe sy meegedeel is dat die eiendom
nie onmiddellik oorgedra kan word
nie, aangesien die toestemming
vir die onderverdeling onuitvoerbaar is, het respondent
daaropvolgend teenoor Mev. Conradie aangedui
dat sy die gehele
eiendom, d.w.s. die plaas, aan ‘n ander koper vir R2 000 000,00
gaan verkoop. Respondent het voorts vereis
dat eerste applikant ‘n
bedrag van R295 000,00 aan respondent moet betaal vir die eiendom
in plaas van die koopprys van R160
000,00 waarop tussen die partye
ooreengekom is in terme van die opsie-kontrak. (‘n Bevestigende
beëdigde verklaring van Mev.
Conradie is aangeheg tot die
funderende eedsverklaring.) Applikante was en is nie te vinde vir
hierdie “aanbod” van respondent
nie.
Daarop is daar
korrespondensie verwissel tussen applikante en respondent se
onderskeie prokureurs van rekord, afskrifte waarvan
aangeheg is tot
die funderende eedsverklaring. In die tersaaklike korrespondensie
is applikante se siening van die regsposisie
(soos geadviseer deur
hul regsverteenwoordiger) soos uiteengesit in die funderende
eedsverklaring, deur applikante se prokureur
op skrif gestel,
terwyl respondent se prokureur in sy skrywe vermeld het dat hy van
mening is dat die opsie verval het vanweë
“onder andere
tydsverloop”.
Volledigheidshalwe word
vermeld dat daar op daardie stadium tussen die partye ook ‘n
dispuut bestaan het met betrekking tot ‘n
onderneming van
respondent dat sy nie enige vervreemdingshandelinge met betrekking
tot die plaas of die eiendom sal neem hangende
die instel en
finalisering van die onderhawige aansoek nie. Sodanige dispuut is
intussen opgelos deurdat respondent se prokureurs
van rekord wel
sodanige onderneming namens respondent verleen het.
Alhoewel applikante
geadviseer is en glo dat die opsie nog geld en dus uitgevoer kan
word, kan enige regshandelinge wat respondent
met betrekking tot
die plaas of die eiendom uitvoer, die verkryging van die eiendom
deur die Trust en gevolglik ook die beoogde
ontwikkeling daarop,
vertraag. Sodanige vertraging kan nie alleen lei tot onnodige
regskoste vir die Trust nie, maar ook tot
verlies en skade wat
moeilik bewysbaar sal wees. Die Trust het reeds substansiële
kostes en uitgawes aangegaan vir die beplanningsfase
van die
beoogde ontwikkeling op die eiendom en behels die projek ‘n
ontwikkeling van etlike miljoen rand. Sou die respondent
die
opsie-kontrak verbreek, sal dit die lewensvatbaarheid en/of
winsgewendheid van die projek van die Trust, welke gedeeltelik
op
die eiendom sal plaasvind, minder lewensvatbaar en winsgewend maak
en sal dit die bewys van die voortspruitende skade, sou
die
regsgeldigheid van die uitoefening van die opsie te gelegener tyd
betwis en dan eers bereg moet word, moeilik maak.
Die essensie van
applikante se saak is in paragraaf 24 van die funderende
eedsverklaring uiteengesit, welke ek doelmatig ag om
verbatim
hierin te herhaal:
“
24.1 Alhoewel
volledige regsargumente, indien nodig, voor hierdie agbare hof
geplaas sal word, voer ek respekvol aan dat dit voor
die hand liggend
is dat die toestemming vir onderverdeling van die betrokke eiendom en
waaraan die uitoefening van die opsie deur
die Trust onderhewig is,
uit die aard van die saak toestemming bedoel en voorsien het wat,
indien dit onderhewig aan ‘n voorwaarde
sou wees, ‘n voorwaarde
behels waaraan voldoen kon of kan word en nie ‘n voorwaarde moes of
kon wees waaraan nie voldoen kon
word en die betrokke toestemming dus
niksseggend sou maak, nie.
24.2 Indien dit nie aldus
voor die hand liggend blyk uit die opsie-kontrak nie, was dit ‘n
stilswyende of geïmpliseerde term van
die opsie-kontrak dat sodanige
toestemming, indien onderhewig aan ‘n voorwaarde gestel, ‘n
regtens en prakties uitvoerbare voorwaarde
moes wees ten einde
toestemming soos in die opsie-kontrak vermeld, te konstateer.”
[3] Respondent het die
keuse uitgeoefen om nie ‘n opponerende beëdigde verklaring te
liasseer nie, maar in plaas daarvan ‘n kennisgewing
ingevolge die
bepalings van Hofreël 6(5)(d)(iii) geliasseer ter opponering van die
aansoek. In terme van die kennisgewing het respondent
die volgende
regspunte vermeld as synde die regspunte wat ter opponering van die
aansoek geopper sal word ten tyde van die aanhoor
van die aansoek:
‘
n
Verklarende bevel, soos bedoel in die bepalings van artikel
19(1)(a)(iii) van die Wet op die Hooggeregshof, Wet 59 van 1959,
is
nie tot beskikking van applikante in ‘n geval soos die
onderhawige, waar die Hof, aldus respondent, in werklikheid versoek
word om applikante van ‘n opinie rakende hulle regte te voorsien,
nie.
Die opsie-kontrak as
geheel, maar in besonder paragrawe 2, 15 en 16 daarvan (as synde
die belangrikste terme vir doeleindes van
die beregting van die
aansoek) is duidelik en ondubbelsinnig en nie vatbaar vir enige
interpretasie anders as die duidelike en
ondubbelsinnige bedoeling
daarvan nie. Hierdie “duidelike en ondubbelsinnige bedoeling”
word dan as volg deur respondent
uiteengesit:
“
(a) die
eiendom aangekoop word duidelik omskryf (paragraaf 2);
(b) daar sal aansoek
gedoen word vir onderverdeling (paragraaf 15);
(c) die opsie moet
skriftelik uitgeoefen word nie later as 60 (sestig) dae nadat
toestemming tot onderverdeling verleen is nie;”
Die voorwaarde na
verwys in paragraaf 15 van die opsie-kontrak is vervul toe die
toestemming vir onderverdeling verleen is op
28 September 2006.
Die opsie is egter nie binne die 60 dae tydperk na 28 September
2006 uitgeoefen nie, welke nie betwis word
deur applikante nie.
Die opsie-kontrak is
duidelik en ondubbelsinnig en nie, soos deur applikante aangevoer,
onderhewig aan enige (verdere) voorwaardes
behalwe die toestemming
tot onderverdeling nie. Dit is derhalwe ook nie vatbaar vir ‘n
stilswyende of geïmpliseerde term
met betrekking tot die
voorwaarde gestel in die toestemming tot onderverdeling soos deur
applikante aangevoer in paragraaf 24
van hul funderende
eedsverklaring (welke reeds hierbo aangehaal is) nie.
Ook by die
interpretasie van die opsie-kontrak, wanneer dit in die geheel
gelees word, is dit nie vatbaar vir ‘n interpretasie
dat enige
voorwaardes, hetsy stilswyend of geïmpliseerd beding, ingelees of
bedoel kan word nie.
Selfs
indien daar enige dubbelsinnigheid in die opsie-kontrak voorkom,
wat respondent steeds ontken, sal applikante deur die
contra
proferentem
reël getref word en sal die duidelike en ondubbelsinnige bedoeling
van die partye, vervat in paragraaf 16 van die opsie-kontrak,
uitgelê word soos hierbo deur respondent aangevoer.
[4] Ek
meen dit is doelmatig om op hierdie stadium na die verloop van die
onderhawige aansoek te verwys. Die aansoek het die eerste
keer op 1
Februarie 2007 voor my gedien. Die aansoek was op daardie stadium
ryp vir beregting en is namens beide partye ooreenkomstig
die
praktyksreëls van hierdie Afdeling tydig betoogshoofde op 30
Januarie 2007 geliasseer. Daarna is aanvullende betoogshoofde
namens
beide partye op 31 Januarie 2007 geliasseer. Die oggend van die
aanhoor van die aansoek is verdere aanvullende betoogshoofde
namens
respondent geliasseer. By nalees van hierdie verder aanvullende
betoogshoofde het dit geblyk dat daar op daardie stadium
sekere
regspunte namens respondent geopper gaan word wat nie vervat is in
die Reël 6(5)(d)(iii) kennisgewing van respondent nie.
Nadat sekere
argumente ten tyde van die aanhoor van die aansoek aan my voorgehou
is, die besonderhede waarvan nie relevant vir doeleindes
van die
onderhawige uitspraak nie, het ek op daardie stadium ‘n kort
ex
temporae
uitspraak gelewer in terme waarvan ek as resultaat die aansoek
sine
die
uitgestel het en respondent gelas het om die koste teweeggebring deur
die uitstel, te betaal. Wat wel vermelding verdien, is dat
Mnr.
Wessels, namens applikante, ten tyde van hierdie verrigtinge
spesifiek vermeld het dat applikante nie vereis dat daar enige
vorm
van kondonasie aansoek deur respondent geliasseer hoef te word met
betrekking tot die wysiging of uitbreiding van respondent
se Reël
6(5)(d)(iii) kennisgewing nie en het applikante geen beswaar dat die
kennisgewing bloot gewysig of aangevul word ten einde
voorsiening te
maak vir die nuwe regspunte wat toe deur respondent geopper is, nie.
Die aansoek is daarop by
ooreenkoms tussen die partye weer ter rolle geplaas vir 15 Maart
2007. Nieteenstaande applikante se voormelde
toegewing met
betrekking tot die wysiging of uitbreiding van respondent se Reël
6(5)(d)(iii) kennisgewing, was respondent se kennisgewing
nie
intussen aldus gewysig of aangevul nie. Desondanks is betoogshoofde
waarin gehandel word met die nuwe regspunte geopper in respondent
se
laaste betoogshoofde, namens applikante ooreenkomstig die
praktyksreëls tydig geliasseer op 13 Maart 2007. Geen addisionele
betoogshoofde is namens respondent geliasseer nie, maar het Mnr. Van
Rhyn, bygestaan deur Mnr. Snellenburg, namens respondent, by
die
aanvang van die aanhoor van die aansoek aan my ‘n dokument verskaf
wat hy verduidelik het ‘n skriftelike uiteensetting van
sy betoog
bevat, welke dokument ek as sulks aanvaar het en as sulks in ag
geneem het vir doeleindes van die beregting van die onderhawige
aansoek. Die liasseerkennisgewing wat die voormelde betoogshoofde
van applikante wat op 13 Maart 2007 geliasseer is, vergesel het,
het
vermeld dat die liassering daarvan geskied sonder afstanddoening en
benadeling van applikante se regte om beswaar te maak teen
die
opponering van die aansoek op grond van die bepalings van Wet 70 van
1970, gebaseer op respondent se versuim om haar Reël 6(5(3)(iii)
kennisgewing te wysig en/of aan te vul. Sodanige beswaar is egter nie
ten tyde van die aanhoor van die aansoek namens applikante
geopper
nie. Die aansoek is gevolglik ter wille van doelmatigheid aangehoor
en ook bereg asof respondent se Reël 6(5)(d)(iii) kennisgewing
inderdaad aldus gewysig en/of aangevul is om ook die regspunte te
opper wat in respondent se verdere aanvullende betoogshoofde van
1
Februarie 2007 geopper is.
[5] Dit is gevolglik
noodsaaklik om ook ‘n uiteensetting te gee van wat hierdie verdere
regspunte behels het:
In terme van artikel
4(1)(a)(i) van die Wet moet die aansoek om toestemming vir
onderverdeling van die Minister te verkry, gedoen
word deur die
eienaar van die betrokke eiendom. Hoewel respondent die eienaar
van die plaas is, bepaal die opsie-kontrak nie
dat respondent
sodanige aansoek sal doen nie.
By
die uitoefening van die opsie sou ‘n koopkontrak met betrekking
tot die eiendom tot stand gekom het.
In
casu
sou die koopkontrak gesluit gewees het wanneer applikante
skriftelik kennis gegee het dat die voorwaarde aan voldoen is en

die opsie derhalwe uitgeoefen kan word. Op ‘n behoorlike
interpretasie van die bedoeling van die Wetgewer sal die bepalings
van artikel 3(e)(i) van die Wet ook die opsie-kontrak met
nietigheid tref. Gevolglik is die opsie-kontrak nietig
ab
initio
;
alternatiewelik, sal die kontrak, wanneer die opsie uitgeoefen word
en ‘n koopkontrak tot stand kom, nietig wees.
In terme van die
bepalings van artikel 40(1)(d) van die Registrasie van Aktes Wet,
Nr. 47 van 1937, kan twee stukke grond slegs
gekonsolideer word
indien dit, onder andere, aan dieselfde eienaar behoort. In die
onderhawige aansoek is dit nie die geval
nie. Desnieteenstaande
beweer applikante dat die voorwaarde gestel deur die Minister
onuitvoerbaar is slegs as gevolg van die
feit dat die twee
tersaaklike eiendomme nie in dieselfde grondregister geregistreer
is nie.
[6] Aangesien die
verlening van ‘n verklarende bevel die grondslag vorm van sowel die
primêre- as die daaruit voortspruitende sekondêre
regshulp wat
hierin gevorder word, en respondent in haar Reël 6(5)(d)(iii)
kennisgewing ‘n regspunt teen die verlening daarvan
geopper het,
meen ek dat dit doelmatig is om eerstens met hierdie aspek te handel.
Die
bevoegdheid van ‘n Hooggeregshof om ‘n verklarende bevel te
verleen, is vervat in artikel 19(1)(a)(iii) van die Wet op die
Hooggeregshof, Wet 59 van 1959. Die algemene beginsels en vereistes
wat moet bestaan vir die verlening van sodanige verklarende
bevel is
volledig uiteengesit in
RUTHERFORD
v FERGUSON AND OTHERS
2000 (2) SA 275
(O), welke ‘n bevestiging was van die beginsels
voorheen deur die Hoogste Hof van Appèl vasgelê. Dit dien vermeld
te word dat
Mnr. Van Rhyn nie tydens sy mondelinge betoog weer na
hierdie beswaar verwys het nie. Op ‘n spesifieke vraag deur myself
of respondent
hierdie beswaar abandoneer, het Mnr. Van Rhyn aangetoon
dat dit nie abandoneer word nie, maar dat daar volstaan word met die
argumente
soos uiteengesit in die hoofde van betoog. Uit gemelde
betoogshoofde, synde die aanvanklike betoogshoofde wat namens
respondent
geliasseer is, word gesteun op die beginsel dat die Hof
nie by wyse van die verlening van `n verklarende bevel aan ‘n party
`n
regsopinie behoort te verskaf nie. Hoewel dit inderdaad ‘n
korrekte konstatering van die regsposisie is, is ek van mening dat
die onderhawige aansoek van applikante nie daaronder ressorteer nie.
Na my oordeel is dit duidelik dat daar in die onderhawige geval
reeds
‘n dispuut tussen die partye bestaan, dat die dispuut huidige en
toekomstige regte van die partye raak, dat die beslissing
van hierdie
Hof nie net akademies is of van hipotetiese waarde sal wees nie en
dat die partye hiertoe gebonde sal wees aan my bevindings
en die
bevel voortspruitend uit sodanige bevindings. Gevolglik is ek van
mening dat daar wel voldoen is aan die vereistes vir die
verlening
van ‘n verklarende bevel en is ek in die uitoefening van my
diskresie in beginsel wel bereid om `n verklarende bevel
te verleen,
uiteraard indien daar op die meriete van die aansoek `n behoorlike
saak daarvoor uitgemaak is.
[7] Die eerste regsvraag
wat dan bereg moet word, is die vraag of die opsie-kontrak in die
onderhawige geval binne die kader val van
en getref word deur die
bepalings van artikel 3(e)(i) van die Wet, saamgelees met die
omskrywing van “verkoop” in artikel 1 daarvan.
Dit kan vermeld
word dat dit volgens beide die advokate en my eie navorsing blyk dit
dat daar nog geen gerapporteerde beslissings
hieromtrent bestaan nie.
Artikel 3(e)(i) van die Wet lees as volg:
“
3 Verbod
op sekere handelinge met betrekking tot landbougrond-
Behoudens die bepalings
van artikel 2-
(a) ...
(b) ...
(c) ...
(d) ...
(e) (i) mag geen deel
van landbougrond, hetsy opgemeet of nie, en hetsy daar 'n gebou
daarop is of nie, verkoop of vir verkoop geadverteer
word nie,
behalwe vir die doeleindes van 'n myn soos omskryf in artikel 1 van
die Wet op Myne en Bedrywe, 1956 (Wet 27 van 1956);
en
(ii) ...
(f) ...
(g) ...
tensy die Minister
skriftelike toestemming verleen het.”
Die omskrywing van
“verkoop” in artikel 1 van die Wet, lees as volg:
“
verkoop
-
ook
'n verkoop onderworpe aan 'n opskortende voorwaarde; en het
‘verkoop’, wanneer dit as 'n werkwoord gebruik word, 'n
ooreenstemmende
betekenis;”
[8] Wat bogemelde
regsvraag betref, het Mnr. Wessels die volgende argumente namens
applikante aangevoer:
Hy het geargumenteer
dat die handeling wat deur en by wyse van die Wet verbied word,
synde die “verkoop” van ‘n deel van
landbougrond sonder die
Minister se skriftelike toestemming daartoe, nie dubbelsinnig is
nie en dus ooreenkomstig die reëls
van wetsuitleg uitgelê moet
word volgens die gewone en algemeen bekende of aanvaarde betekenis
van “verkoop”. Hy het voorts
argumenteer dat dit geykte reg is
dat ‘n opsie nie ‘n koopkontrak daarstel nie, aangesien die
koopkontrak juis eers tot stand
kom as en wanneer die opsie
uitgeoefen word. Gevolglik, aldus sy argument, kan die verlening
van ‘n opsie soos in die onderhawige
geval nie geag word te val
binne die omskrywing van “verkoop” soos in die Wet uiteengesit
nie.
Mnr.
Wessels het ook verwys na die uitspraak in
TUCKERS
LAND AND DEVELOPMENT CORPORATION (PTY) LTD V STRYDOM
1984 (1) SA 1
(AD) waarin die bepalings van artikel 57A van
Ordonnansie 25 van 1965 (T), welke regulasie ‘n vergelykbare
verbod op die sluiting
van ‘n koopkontrak bevat het (hoewel
daardie regulasie nie voorsiening gemaak het vir die verbod op die
sluiting van ‘n koopkontrak
met ‘n opskortende voorwaarde nie),
deur die Appèlhof (soos dit toe was) uitgelê is tot dien effekte
dat daardie verbod nie
‘n koopkontrak onderhewig aan ‘n
opskortende voorwaarde insluit nie. Na analogie hiervan het hy aan
die hand gedoen dat
‘n opsie dus allermins getref kan word deur
die verbod vervat in artikel 3(e)(i) van die Wet.
Mnr. Wessels het verwys
na die bepalings van artikel 2(a)(iii) van die Wet wat spesifiek
melding maak van die “verkoop of verlening
van ‘n reg op ‘n
deel van landbougrond” aan die Staat of ‘n statutêre liggaam
en gesubmiteer dat dit aanduidend is daarvan
dat die Wetgewer in
daardie geval dit nodig geag het om addisioneel tot die verwysing
na ‘n verkoping ook na die verlening
van ‘n reg te verwys. Hy
het gevolglik gesubmiteer dat indien die Wetgewer bedoel het dat
die verbod in artikel 3(e)(i) van
die Wet die verlening van ‘n
opsie moes insluit, kon en sou die Wetgewer dit spesifiek so
stateer het. (Duidelikheidshalwe
het hy daarop gewys dat die reg
waarna in artikel 2(a)(iii) van die Wet verwys word waarskynlik in
ieder geval ‘n saaklike
reg is, terwyl ‘n opsie niks meer as ‘n
persoonlike reg verleen nie.)
Wat
betref die relevansie en effek van die
GEUE
AND ANOTHER v VAN DER LITH AND ANOTHER
[2003] ZASCA 118
;
2004 (3) SA 333
(SCA) beslissing (welke beslissing Mnr. Van Rhyn
sterk op gesteun het, soos later hierin sal blyk) het Mnr. Wessels
die volgende
uitgewys:
Die interpretasie van
die Wet in daardie uitspraak is slegs aangespreek met betrekking
tot ‘n verkoping deurdat daar deurentyd
verwys is na “sale”
en “sold”, en is die kwesbaarheid van ‘n opsie derhalwe nie
oorweeg of direk aangespreek nie;
Met verwysing na die
feit dat die Hof daarin opgemerk het dat dit nie absurd is om te
bevind dat die Wetgewer ook handelinge
wat ‘n verkoping
voorafgegaan het, wou belet het nie, gegewe die feit dat die
advertensie van ‘n verkoping ook deur die
Wet verbied word, het
mnr. Wessels argumenteer dat ‘n verbod op advertensie egter ‘n
eiesoortige beperkende effek op
die verhandeling van onverdeelde
grond het en is dit nie aanduidend van ‘n verbod op die
verlening van opsies nie; advertensies
lok kopers wat, op sy beurt
versnippering van grond in die hand werk;
Hy
het voorts uitgewys dat dit insiggewend is dat die Hoogste Hof van
Appèl geen kritiek uitgespreek het teen die Hof
a
quo
se konklusie dat artikel 3(e)(i) se bepalings ondubbelsinnig en
duidelik is nie.
Laastens
het Mnr. Wessels met verwysing na die uitspraak in
ERF
3183/1 LADYSMITH (PTY) LTD AND ANOTHER v COMMISSIONER FOR INLAND
REVENUE
[1996] ZASCA 35
;
1996 (3) SA 942
(AD) betoog dat daar geen beletsel daarteen is om
‘n wetsbepaling te omseil nie, net om dit te ontduik.
[9] Wat bogemelde
regsvraag betref, het Mnr. Van Rhyn hoofsaaklik die volgende
argumente namens respondent aangevoer:
Mnr. Van Rhyn het
toegegee dat die verlening van ‘n opsie en die sluiting van ‘n
opsie-kontrak inderdaad nie ‘n koopkontrak
daarstel nie en daarom
is dit nie sy argument dat sodanige opsie ‘n verkoping is nie.
Sy argument is egter wel tot dien effekte
dat indien daar gelet
word op die bedoeling van die Wetgewer en die Wet daarvolgens
uitgelê word, dit geag behoort te word dat
die Wet ook die
sluiting van van ‘n opsie-kontrak, verbied. Met betrekking tot
Mnr. Wessels se argument dat die Wetgewer,
indien hy dit so bedoel
het, spesifiek na die sluiting van ‘n opsie-kontrak in die Wet
kon verwys het, het Mnr. Van Rhyn geargumenteer
dat aangesien die
sluiting van ‘n opsie-kontrak sodanig analoog is aan die sluiting
van ‘n koopkontrak soos wat spesifiek
deur die Wetgewer verbied
word, dat dit nie nodig was om dit spesifiek te vermeld nie.
Met
verwysing na die
GEUE
AND ANOTHER v VAN DER LITH AND ANOTHER
(
supra
)
belissing, het Mnr. Van Rhyn betoog dat dit daaruit blyk dat die
Hoogste Hof van Appèl bevind het dat die Wetgewer bedoel het
om
die euwel van versnippering van landbougrond uit die weg te ruim,
soos ook vantevore in die trilogie van die
TUCKERS
LAND
-beslissings
uiteengesit en bevind is. Mnr. Van Rhyn het ook daarop gewys dat
die
GEUE
-beslissing
verwys na die feit dat selfs die advertensie van ‘n verkoping ook
deur die Wet verbied word en dat dit aanduidend
daarvan is dat die
Wetgewer selfs handelinge voorafgaande die sluiting van ‘n
koopkontrak soos verbied deur die Wet, wou verbied.
Gevolglik het
Mnr. Van Rhyn gesubmiteer dat die verlening van ‘n opsie, as
synde ‘n handeling voorafgaande die sluiting
van ‘n
koopkontrak, ook deur hierdie bedoeling van die Wetgewer met
nietigheid getref moet word.
Ter
verdere ondersteuning van Mnr. Van Rhyn se voormelde submissies met
betrekking tot die bedoeling van die Wetgewer, het hy
my verwys na
twee artikels wat in die
Annual
Survey of South African Law
voorkom en waarna in meerdere van die
TUCKERS
LAND
-beslissings
verwys is. Hy het submiteer dat daardie artikels verder
ondersteunend is van die voormelde bedoeling van die Wetgewer.
Mnr.
Van Rhyn het betoog dat applikante se saak gekunsteld is. In die
verband het hy geargumenteer dat applikante gepoog het
om deur
middel van ‘n opsie-kontrak die werking van die
GEUE
-beslissing
te omseil deur die koop nie ‘n koopkontrak te noem nie, maar ‘n
opsie-kontrak. Dit was nog steeds gekoppel aan
dieselfde
voorwaarde met betrekking tot ministeriële toestemming. Dit dui
dus, aldus sy argument, op ‘n omseiling van die
uitdruklike
bedoeling van die Wetgewer en kan nie geag word analoog te wees aan
belastingontduiking en belastingvermyding soos
na verwys in die
ERF
3183/1 LADYSMITH (PTY) LTD AND ANOTHER v COMMISSIONER FOR INLAND
REVENUE
(
supra
)
beslissing waarop Mnr. Wessels steun nie.
Mnr. Van Rhyn het
verdermeer betoog dat die feit dat selfs die advertensie van ‘n
verkoping van ‘n onderverdeling (sonder
dat die vereiste
ministeriële toestemming vir sodanige onderverdeling eers bekom
is) verbied word en die oortreding daarvan
in terme van artikel 11
van die Wet strafbaar is met, onder andere, gevangenisstraf vir ‘n
tydperk van hoogstens twee jaar,
aanduidend is van die Wetgewer se
erns met sy voormelde bedoeling. Hy het ook geargumenteer dat dit
tot absurditeite sal lei
indien ‘n persoon wat adverteer (hetsy
mondeling, hetsy skriftelik) twee jaar gevangenisstraf daarvoor
opgelê kan word, maar
‘n persoon wat ‘n skriftelike
opsie-kontrak sluit soos in die onderhawige geval, wat baie meer
verreikende en afdwingbare
gevolge het as ‘n blote advertensie,
geag word geen oortreding in terme van die Wet te begaan nie.
Die feit dat artikel 6A
van die Wet selfs die registrasie van ‘n serwituut of ‘n
vruggebruik ten opsigte van landbougrond
verbied indien die
skriftelike toestemming van die Minister nie daartoe verkry is nie,
is volgens Mnr. Van Rhyn se betoog ‘n
addisionele aanduiding van
hoe wyd die Wetgewer bedoel het die Wet toepassing moet vind ten
einde uiting te gee aan die voormelde
bedoeling van die Wetgewer.
Gevolglik het Mnr. Van
Rhyn aan die hand gedoen dat die opsie-kontrak in die onderhawige
geval deur die bepalings van artikel
3(e)(i) van die Wet deur
nietigheid getref moet word.
[10] Die wyse van
wetsuitleg het uiteraard al male sonder tal judisiële oorweging
geniet. Die resultaat hiervan is dat daar sekere
uitgekristaliseerde
beginsels met betrekking tot wetsuitleg bestaan. As basis en
vertrekpunt geld die volgende:
“
The
golden rule requires adherence to the ‘plain words’ of a statute
unless this would lead to an absurdity or to a result contrary
to the
intention of the legislature. Faced with any of the latter
prospects, a court may part with the literal meaning of a provision
in an attempt to eliminate the absurdity or to give effect to the
‘true intention’ of the legislature.
The golden rule has been designed to ‘salvage’ and
not to ‘sink literalism’ and has therefore been held to sanction
the avoidance
of an inconvenient, inept or absurd construction only
in extreme cases. This means that the language of a provision must
fairly
and properly admit of a departure from the literal meaning.
It must furthermore be obvious that the result that the interpreter
subjectively conceives of as being absurd, could not possibly have
been intended by the legislature. The absurdity must, in other
words, be ‘utterly glaring’ and the intention of the legislature
clear. The Courts, in the course of time, have actually been
loath
to hold that legislative provisions are absurd.”
(See
LAWSA,
First Re-issue, Vol. 25 part 1, paragraph 309 (b), p. 290 – 291.)
Voormelde
beginsel is as volg in
CONSTANTIA
INSURANCE CO LTD v HEARNE
1986 (3) SA 60
(AD) op 69 F – G deur Hefer AR verwoord:
“
Departure
from the literal meaning of a statutory provision on account of
anomalous or unreasonable results is only justified if the
Court is
satisfied that such results were not intended.”
In
S
v TOMS; S v BRUCE
[1990] ZASCA 38
;
1990 (2) SA 802
(AD) op 807 H – 808 A is voormelde beginsel ook as
volg bevestig:
“
The
primary rule in the construction of statutory provisions is to
ascertain the intention of the Legislature. One does so by
attributing
to the words of a statute their ordinary, literal,
grammatical meaning. Where the language of a statute, so viewed, is
clear and
unambiguous effect must be given thereto, unless to do so
'would lead to absurdity
so glaring that it could never have been contemplated by the
Legislature, or where it would lead to a result
contrary to the
intention of the Legislature, as shown by the context or by such
other considerations as the Court is justified in
taking into
account...'
(per
Innes CJ in
R
v Venter
1907 TS 910
at 915). The words used in an Act must therefore be
viewed in the broader context of such Act as a whole.”
[11] Wanneer
voormelde beginsels op die Wet toegepas word, in besonder wat betref
die omskrywing van “verkoop”, is ek van mening
dat indien die
gewone en letterlike betekenis van daardie woorde in ag geneem word,
kan daar geen dubbelsinnigheid bestaan oor wat
“verkoop” soos per
die omskrywing beteken en insluit nie. In
GEUE
AND ANOTHER v VAN DER LITH AND ANOTHER
(supra
),
het Brand AR dieselfde siening met betrekking tot hierdie omskrywing
gehuldig waar hy op 338 B – C homself as volg uitlaat daaroor:
“
These
provisions are commendably succinct and their meaning is, at least on
first impression, clear. ... The same sentiments were
obviously held
by Van der Walt J in the Court a quo when he said:
'Die statutêre bepaling
van art 3(e)(i) van Wet 70 van 1970 is . . . ondubbelsinnig en
duidelik en het oënskynlik betrekking op
die onderhawige ooreenkoms
wat nietigheid van die ooreenkoms tot gevolg sou hê.'”
[12] Soos
heeltemal tereg deur Mnr. Wessels betoog en deur Mnr. Van Rhyn
toegegee, is die verlening van `n opsie en die sluiting van
‘n
opsie-kontrak nie ‘n koopkontrak nie en kom ‘n koopkontrak eers
tot stand as en wanneer die opsie uitgeoefen word. Hierdie
beginsel
is baie duidelik uiteengesit in
HIRSCHOWITZ
v MOOLMAN AND OTHERS
1985 (3) SA 739
(AD) op 763 B – C:
“
Now,
the grant by an owner of property of an option to purchase the
property amounts in law to an offer to the grantee of the option
to
sell the property to him and an agreement to keep that offer open for
a certain period. The grantee acquires the right to accept
the offer
at any time during the stipulated period and, if he does so, a
contract of purchase and sale immediately comes about.”
[13] Gevolglik is ek van
mening dat op ‘n uitleg en interpretasie van die omskrywing van
“verkoop” in die Wet, die verlening
van ‘n opsie en die
sluiting van ‘n opsie-kontrak dus nie by daardie definisie ingelees
kan word nie. Dit het dus die gevolg
dat die verlening van ‘n
opsie en die sluiting van ‘n skriftelike opsie-kontrak ten opsigte
van ‘n deel van landbougrond, na
my mening nie getref word deur die
verbod in artikel 3(e)(i) van die Wet nie.
[14] Die volgende element
van wetsuitleg moet gevolglik oorweeg word, synde die vraag of
laasgenoemde resultaat tot ‘n absurditeit
lei of tot ‘n resultaat
lei wat strydig is met die bedoeling van die Wetgewer. Soos reeds
vroeër hierin vermeld, is dit juis
wat deur Mnr. Van Rhyn betoog is.
[15] Ter
vasstelling van die bedoeling van die Wetgewer is ek gedurende die
onderskeie advokate se betoë na verskeie regspraak verwys.
Hoewel
ek al daardie regspraak nagelees het, is ek nie voornemens om na
iedere en elke van daardie sake te verwys nie; slegs na
dié wat na
my mening die mees relevante is. Alvorens ek dit doen, is ek ook
genoodsaak om te handel met die twee artikels waarna
ek vroeër
hierin verwys het en welke Mnr. van Rhyn gebruik het ter verdere
ondersteuning van sy betoog met betrekking tot die bedoeling
van die
Wetgewer. Die eerste hiervan is ‘n artikel deur June Sinclair in
die 1972
Annual
Survey of South African Law
op p. 170 en verder en dan in besonder op p. 171 daarvan. Die
tersaaklike gedeelte lees as volg:
“The
Subdivision of Agricultural Land Amendment Act 55 of 1972 was a
subject of much heated debate during its passage through Parliament.

Although the purpose of the legislation was set (by the Deputy
Minister of Agriculture – House of Assembly Debates vol 37 col
716
(9 February 1972)) to be the removal of certain technical
difficulties, it appeared that the implications and scope of the Act
were much wider. ... The additions to s 3 were explained by the
Deputy Minister (House of Assembly Debates loc cit) as necessary
to
close loopholes which existed in the Act. These
lacunae
permitted the purposes of the Act to be circumvented by the granting
of long-term leases. The sale of plots which cannot be transferred
has also been curbed to prevent speculators from exploiting the
public by selling land knowing that subdivision will not be allowed.”
Die
ander artikel waarna ek verwys is, is die van J.E. Scholtens en June
D. Petersen in die 1970
Annual
Survey of South African Law
,
p. 202 en verder, die relevante gedeelte waarvan op p. 203 voorkom en
as volg lees:
“
The
Subdivision of Agricultural Land Act 70 of 1970 was brought into
force on 2 January 1971 ... to curb the increasing fragmentation
of
arable farming land. Injudicious subdivision by testators and
property speculators leads to uneconomic farming units and ultimately
to a peasant rural community. It was estimated at the time the Act
was passed that more than 100 000 small holdings existed in South
Africa, and that more than half were situated in the Transvaal.
(House of Assembly Debates vol 29 col 884 (31 July 1970)).”
In
TUCKERS
LAND AND DEVELOPMENT CORPORATION (PTY) LTD v TRUTER
1984 (2) SA 150
(SWA) is as volg op 154 C – G beslis:
“
This
being so, why did the Legislature in 1972 amend the Act to prohibit
specifically also the sale or advertising for sale of any
portion of
agricultural land, without the Minister's written consent? In this
connection Mr Heher has referred the Court to an article
by June
Sinclair in the 1972 Annual Survey of South African Law at 171 in
which the learned author deals with the amendments to the
main Act by
Act 55 of 1972, and in particular deals with the explanations made by
the Deputy Minister of Agriculture as to the purpose
of the amending
measure. Despite the fact that BAKER J, in
Van
der Bijl and Others v Louw and Another
(
supra
),
referred to a similar consideration in the 1970 Annual Survey, I hold
the view that no regard can be had to parliamentary debates
or
pronouncements of a Minister in respect of legislation which is
debated and/or about to be passed by Parliament. Thus in
S
v Shangase and Others
1972
(2) SA 410
(N) at 414E - G HARCOURT J decided the following:
“
It
is a well established principle that in interpreting an Act of
Parliament no regard can be had by the Court to the debates on the
subject-matter being considered by the Legislature before the act of
legislation is determined upon - see the unanimous judgment
of the
Appellate Division (delivered by JUTA AJA) in
Mathiba
and Others v Moschke
1920
AD 354
at 362. This was again emphasized in the later case of
Mavromati v Union
Exploration Import (Pty) Ltd
1949 (4) SA 917
(A) at 927G in the following words:
'We were invited by
counsel for the appellant to peruse and have regard to a ministerial
speech in Parliament when the Act of 1926
was introduced and to the
proceedings of a Select Committee in relation thereto. But such a
course would be against all the principles
of construction.’”
Ek vereenselwig my met eerbied met bogemelde passasie. Ek is
gevolglik van mening dat ek geensins die inhoud van voormelde
artikels
in ag kan neem by die vasstelling van die bedoeling van die
Wetgewer nie.
[16] Alvorens
ek met die beslissing in
GEUE
AND ANOTHER v VAN DER LITH AND ANOTHER
(
supra
)
handel met betrekking tot die bedoeling van die Wetgewer wat betref
die Wet soos dit tans lees, meen ek dit is ook nodig om na ‘n
reeks
beslissings te verwys voorafgaande laasgenoemde beslissing waarin
soortgelyke wetgewing geïnterpreteer moes word. Dit het
begin in
die beslissing van
SOJA
(PTY) LTD v TUCKERS LAND & DEVELOPMENT CORPORATION (PTY) LTD
1981 (3) SA 314
(AD) waarin artikel 57A van Ordonnansie 25 van 1965
(T) interpreteer moes word, die relevante gedeelte waarvan as volg
gelees het:
“57A (1)
After an owner of land has taken any steps to establish a township
thereon, no person shall, subject to the provisions
of s 58, enter
into any contract for the sale, exchange or disposal in any other
manner of an erf in such township
or
grant an option to purchase
or otherwise acquire any such erf, until such township has been
declared an approved township.
(2) ...
(3) Any contract entered
into in conflict with the provisions of ss (1) shall be of no force
or effect and any person who contravenes
the provisions of that
sub-section or fails to comply therewith shall be guilty of an
offence.”
(Eie
beklemtoning)
In daardie saak het dit
gehandel oor ‘n koopkontrak waarin die verpligting om oordrag van
die eiendom te gee en die gepaardgaande
reg om oordrag te neem
opgeskort is hangende die proklamasie van die relevante woonbuurt.
Die vraag wat daarin beantwoord moes word,
is of sodanige kontrak met
sodanige opskortende voorwaarde getref word deur die verbod in
gemelde artikel 57A. Die Appèlhof (soos
dit toe was) het by monde
Trollip AR (in die meerderheidsuitspraak) as volg op 324 H – 325 B
beslis:
“
The
section was much more likely intended to refer only to the common or
ordinary contracts of sale. If it were intended to hit also
suspensive contracts of sale of the kind in question here, that would
surely have been done expressly and explicitly, especially
in view of
the decision in the
Corondimas
case
supra
1946 AD 548.
And in case of any doubt or uncertainty as to its true
meaning on that score (as is evident from the division of opinion
between
us) it should in my view be construed in its narrower sense
as comprehending only the common or ordinary contracts of sale. The
reason is that s 57A interferes with the common law right of freedom
to contract and is rendered penal by ss (3) thereof.”
Na my mening is hierdie
bevinding insiggewend, veral waar daar in daardie Ordonnansie wel
reeds voorsiening gemaak was vir ‘n verbod
op die verlening van ‘n
opsie onder die omstandighede omskryf in die artikel en
desnieteenstaande was die Hof nie bereid om so
wye interpretasie aan
die artikel te heg as synde dat dit ook koopkontrakte met ‘n
opskortende voorwaarde insluit nie.
Soos
tereg deur Mnr. Wessels gedurende sy argument uitgewys, is voormelde
benadering ook nagevolg in die beslissing van
TUCKERS
LAND AND DEVELOPMENT CORPORATION (PTY) LTD V STRYDOM
(
supra
).
In daardie uitspraak het Van Heerden AR as volg bevind op 18 D – F:
“
Of
'n verkoop onderhewig aan 'n opskortende voorwaarde nou ook al as
geen koopkontrak nie, dan wel as 'n koopkontrak wat nog net nie
perfecta
is nie, bestempel word, is daar geen rede waarom die regsgevolge wat
gemeenregtelik aan so 'n verkoop geheg is nie nog steeds ten
volle
toepassing sal vind nie. En wat wetgewing betref, sal vermoedelik in
die toekoms duidelik aangedui word, soos nou deur die
wysiging van
art 57A (2) geskied het, wat met die gebruik van bogenoemde begrippe
beoog word.”
(Op
daardie stadium was artikel 57A intussen gewysig om by ‘n kontrak
ook in te sluit ‘n kontrak wat aan enige voorwaarde, met
inbegrip
van ‘n opskortende voorwaarde, onderworpe is. Op die stadium wat
relevant was vir doeleindes van hierdie beslissing,
was artikel 57A
nog in sy ongewysigde vorm.)
“Voorts
staan dit natuurlik die Wetgewer vry om, sonder inbreukmaking op
bestaande regte, statutêre bepalings waarin die begrippe
reeds
voorkom te wysig indien die huidige stand van die regspraak en
hierdie uitspraak meebring dat nie gevolg gegee word aan die
wetgewer
se werklike maar onvoldoende uitgedrukte bedoeling nie.”
[17] Teen
voormelde agtergrond, gaan ek dan voort met ‘n ontleding van Brand
AR se uitspraak in
GEUE
AND ANOTHER v VAN DER LITH AND ANOTHER
(supra)
.
In daardie beslissing het dit inderdaad gehandel oor die bepalings
van artikel 3(e)(i) van die Wet onder omstandighede waar daar
‘n
koopkontrak met betrekking tot onverdeelde landbougrond gesluit is
waarin voorsiening gemaak is vir ‘n opskortende voorwaarde
met
betrekking tot die verkryging van die Minister se toestemming. Daar
word dan ook spesifiek in die uitspraak verwys na die uitbreiding
van
die definisie van “verkoop” deur ook ‘n verkoping onderhewig
aan ‘n opskortende voorwaarde in te sluit, welke wysiging
in
werking getree het op 4 Maart 1981 (op 337 I – J van die
uitspraak). Hoewel Brand AR nie met die bevinding van die Hof
a
quo
tot dien effekte dat die ooreenkoms in daardie geval nie binne die
omvang van artikel 3(e)(i) geval het nie, saamgestem het nie,
het hy
wel saamgestem die Hof
a
quo
se gevolgtrekking met betrekking tot die doel van die Wet en dus die
bedoeling van die Wetgewer. In die verband verwys ek na die
dictum
op 338 E – G:
“As
to why it would be absurd, the learned Judge commenced his motivation
by identifying the essential purpose of the Act as an
attempt by the
Legislature, in the national interest, to prevent the fragmentation
of agricultural land into small uneconomic units.
This proposition,
incidentally, is well supported by authority ...
In
order to achieve this purpose, the Legislature curtailed the
common-law right of landowners to divide their agricultural property
by imposing the requirement of the Minister's consent as a
prerequisite for subdivision, quite evidently with the view that the
Minister
should decline any proposed subdivision which would have the
unwanted result of uneconomic fragmentation.”
Brand
AR gaan dan voort en ondersoek die rede waarom die definisie van
“verkoop” uitgebrei is (op 338 J) en kom tot die gevolgtrekking
dat die rede daarvoor gesoek moet word teen die agtergrond van vorige
beslissings (op 339 E). Daarna verwys die geleerde Appèlregter
onder andere na die beslissings in
CORONDIMAS
AND ANOTHER V BADAT
1946 AD 548
, die
SOJA
(PTY) LTD V TUCKERS LAND & DEVELOPMENT CORPORATION
(
supra)
en
TUCKERS
LAND AND DEVELOPMENT CORPORATION (PTY) LTD V STRYDOM
(
supra)
.
Na aanleiding van die ontleding van daardie beslissings, die effek
waarvan ek reeds hierbo na verwys het, kom die geleerde Regter
tot
die volgende gevolgtrekking op 343 I:
“
Deductive
reasoning appears to indicate, as the only remaining alternative,
that the extended definition of a 'sale' was aimed at
the very type
of suspensive condition involved in this case, ie one which renders
the
agreement
of sale
subject to the Minister's consent being obtained.”
Hy gaan dan voort en maak, onder andere, die volgende relevante
opmerkings op 344 A – G:
“
The
purpose of the Act is not only to prevent alienation of undivided
portions of land. The target zone of the Act is much wider.
This is
clear, for example, from s 3(e)(i), which also prohibits
advertisements
for
sale
.
Since advertisements obviously precede the
actual
sale or alienation
of an undivided portion, it is by no means absurd to infer that the
Legislature intended to prohibit
any
sale
of an undivided portion of farmland, whether conditional or not,
unless and until the subdivision has actually been approved by the
Minister. ... Nevertheless, I find the inference quite plausible
that the Legislature did not want undivided portions of agricultural
land
to
be sold
and
occupied
by the purchaser for an indefinite period of time pending the consent
of the Minister, which may then not even be sought. ...
For
these reasons I believe that an agreement such as the one under
consideration was of the very kind that the Legislature wished
to
include in the prohibition in s 3(e)(i) of the Act when it
specifically extended the definition of a 'sale' in 1981
.”
(Eie
beklemtoning.)
[18] Ek stem met eerbied
saam met Brand AR se bevindings en opmerkings met betrekking tot die
bedoeling van die Wetgewer. In dié
verband is dit egter wesenlik
noodsaaklik om daarop te let dat Brand AR se gevolgtrekking met
betrekking tot die bedoeling van die
Wetgewer telkens geskied teen
die agtergrond van of met verwysing na ‘n koopkontrak en/of ‘n
verkoping. Inaggenome dat die verlening
van ‘n opsie en die
sluiting van ‘n opsie-kontrak nie ‘n koopkontrak of ‘n
verkoping daarstel nie, kan dit dus na my mening
geen ander resultaat
hê as dat die bedoeling van die Wetgewer soos gestipuleer in hierdie
beslissing, nie so wyd strek as om ook
die verlening van ‘n opsie
en die sluiting van ‘n opsie-kontrak te verbied het deur die
bepalings van artikel 3(e)(i), saamgelees
met die omskrywing van
“verkoop”, nie. Dit is nog des te meer so waar die opsie in die
onderhawige geval ook onderhewig gestel
is aan die opskortende
voorwaarde van die verkryging van die vereiste ministeriële
toestemming. Wanneer die toestemming verkry
word, tree daar nog nie
eers ‘n koopkontrak in werking nie. Al resultaat wat dit dan het,
is dat die opsie-kontrak as sulks in
werking tree waarna die
opsienemer dan die besluit kan neem of hy die opsie wil uitoefen, al
dan nie. Eers by die uitoefening van
die opsie, kom die koopkontrak
tot stand. Op die stadium wat die koopkontrak dus gesluit word, is
die ministeriële toestemming
reeds verkry.
In
laasgenoemde verband is dit dan ook insiggewend dat in
SOJA
(PTY) LTD v TUCKERS LAND & DEVELOPMENT CORPORATION (PTY) LTD SOJA
(
supra)
waarin, soos reeds vermeld, die tersaaklike artikel 57A van die
relevante Ordonnansie wel die sluiting van ‘n opsie onder sekere
omstandighede verbied het, Trollip AR as volg opgemerk het op 325 G:
“On
the other hand, the question arises, would an option that is only
exercisable, according to its express terms, after the township
is
declared approved be hit by the prohibition? Such a prohibition would
seem to be pointless, especially since the entering into
a contract
of sale of an erf after such declaration is clearly not prohibited.”
[19] Die laaste aspek met
betrekking tot die interpretasie van artikel 3(e)(i) van die Wet,
saamgelees met die omskrywing van “verkoop”
daarin, wat oorweeg
moet word, is om na die breër konteks van die Wet as ‘n geheel te
kyk ten einde vas te stel of daar moontlik
iets in voorkom wat
aanduidend is daarvan dat dit die bedoeling van die Wetgewer is dat
die sluiting van ‘n opsie-kontrak ook deur
die bepalings van
artikel 3(e)(i) van die Wet getref word. In dié verband wens ek die
volgende uit te wys:
Ten eerste moet in
gedagte gehou word dat die Wetgewer dit goedgedink het om in 1981
die werking van die Wet uit te brei deur
dit ook van toepassing te
maak op ‘n verkoop onderworpe aan ‘n opskortende voorwaarde.
Indien dit die Wetgewer se bedoeling
was dat die Wet inderdaad so
wyd moet strek as om ook van toepassing te wees op ‘n
opsie-kontrak, kon die uitbreiding van die
Wet tog pertinent
daarvoor voorsiening gemaak het, wat dit tans nie doen nie.
Hoewel
die Wet wye toepassing vind deur en as gevolg van die definisie van
“adverteer” wat in 1977 ingevoeg is, het die Wetgewer
pertinent
die verbod op ‘n advertensie van onverdeelde landbougrond beperk
deur dit weereens te koppel aan “verkoop”, deurdat
die verbod
in artikel 3(e)(i) omskryf word as (mag nie) “vir verkoop
geadverteer word nie”. Die bedoeling van die Wetgewer
is hier,
soos spesifiek uitgewys in die
GEUE
-besligging,
supra
,
dus weereens gekoppel aan die regsfiguur van ‘n verkoping as
sulks.
Addisioneel tot
laasgenoemde gevolgtrekking, is die feit dat die Wetgewer dit
goedgedink het om in artikel 3(e)(i) spesifiek nie
net ‘n
verkoping te verbied nie, maar ook die advertensie van ‘n
verkoping te verbied, juis aanduidend daarvan dat indien
hy bedoel
het om ook die verlening van ‘n opsie en die sluiting van `n
opsie-kontrak te verbied, hy dit tog pertinent daarby
kon ingevoeg
het.
Soos tereg deur Mnr.
Wessels gedurende sy argument uitgewys, het die Wetgewer dit
goedgedink om in artikel 2(a)(iii) spesifiek
‘n onderskeid te
tref tussen ‘n verkoping en ‘n verlening van ‘n reg (ongeag
wat die aard is van daardie reg). Indien
dit dus die Wetgewer se
bedoeling was om die verlening van ‘n reg met betrekking tot ‘n
deel van landbougrond, soos die verlening
van ‘n persoonlike reg
by wyse van ‘n opsie om ‘n deel van landbougrond te koop, te
verbied deur die bepalings van artikel
3(e)(i), kon so ‘n
omskrywing tog op soortgelyke wyse daar ingevoeg gewees het. Dit
is nie gedoen nie. Hierdie mening van
my word verder versterk deur
die bepalings van artikel 3(e)(ii) van die Wet, waar die Wetgewer
dit insgelyks goedgedink het om
addisioneel tot ‘n verkoping of
advertensie van ‘n verkoping van onverdeelde landbougrond, ook
die verkoping van ‘n reg
op so deel te verbied en die verlening
van ‘n reg daarop onder bepaalde omstandighede sonder die
verkryging van ministeriële
toestemming daartoe te verbied.
Desnieteenstaande het die Wetgewer dit klaarblyklik goed geag om
weereens nie die verlening
van ‘n persoonlike reg en meer
spesifiek die verlening van ‘n opsie met betrekking tot ‘n deel
van landbougrond, sonder
die verkryging van die vereiste
ministeriële toestemming, te verbied nie.
Mnr. Van Rhyn se
verwysing na die verbod op registrasie van serwitute en ‘n
vruggebruik sonder ministeriële toestemming soos voorsien
in artikel
6A van die Wet as synde ondersteunend van sy betoog dat dit bedoeling
van die Wetgewer is dat die Wet ekstensiewe werking
moet geniet, kan
na my mening nie opgaan nie. Inteendeel, ek is van oordeel dat die
bepalings van hierdie artikel weereens ondersteunend
en bevestigend
is van my voormelde gevolgtrekking dat indien die Wetgewer dit
goedgedink het om sodanige handelinge spesifiek te
omskryf en
spesifiek te verbied, sou hy die verlening van ‘n opsie en die
sluiting van `n opsie-kontrak ook spesifiek omskryf en
verbied het
indien dit sy werklike bedoeling was.
[20] Gevolglik is ek van
mening dat selfs indien die Wet in sy geheel beoordeel word, daar
niks daarin is wat tot gevolg het dat my
bogemelde bevinding met
betrekking tot die letterlike en gewone betekenis van die omskrywing
van “verkoop” in die Wet tot enige
absurditeit lei of ‘n
resultaat het wat strydig met die bedoeling van die Wetgewer is nie.
Inteendeel, vanweë die redes reeds
hierbo uiteengesit, is die
verdere konteks van die Wet myns insiens juis bevestigend van my
interpretasie van die omskrywing van
“verkoop” in die Wet.
[21] In
die verband is ek ook van mening dat dit in die onderhawige
omstandighede nie my funksie is om wetgewing te skryf nie, maar
dit
bloot te interpreteer, soos ook verwoord in die volgende passasie in
EX
PARTE SLATER, WALKER SECURITIES (SA) LTD
1974 (4) SA 657
(AD) op 662 G:
“
In
my view, none of the requirements justifying a departure from the
plain language of the section has been satisfied in the instant
case.
It is not for the Courts to legislate or to attempt to improve on the
situation achieved by Parliament in the language it has
chosen in its
enactment. I must give effect to what the Act says and not to what I
think it ought to have said. If there is a loophole
in the Act and if
that could lead to undesirable consequences (it is not suggested that
that is so in the present case), then that
is a matter for the
Legislature.”
[22] Gevolglik is ek van
oordeel dat die sluiting, geldigheid en afdwingbaarheid van die
opsie-kontrak tussen applikante en respondent
hierin nie deur die
verbod in artikel 3(e)(i) van die Wet getref word nie; in besonder
word die opsie-kontrak nie deur die bepalings
van artikel 3(e)(i) van
die Wet met nietigheid getref nie.
[23] Wat
betref die onderskeie partye se betoog met betrekking tot die vraag
of daar ‘n beletsel daarteen is om ‘n wetsbepaling
te omseil of,
anders gestel, te handel op ‘n wyse wat vanweë ‘n
lacuna
in bepaalde wetgewing nie deur daardie wetgewing verbied word nie,
moet ek met Mnr. Wessels saamstem dat daar geen beletsel teen
sodanige optrede is nie. Anders as deur Mnr. Van Rhyn betoog, is ek
ook nie van mening dat sodanige optrede slegs toelaatbaar is
met
betrekking tot sekere tipe handelinge, soos die betaling van
belasting nie. Daar is geen rede waarom die beginsel dat daar nie
‘n
beletsel daarteen is nie, nie op alle tipe handelinge en alle tipe
wetgewing van toepassing is nie. In
ERF
3183/1 LADYSMITH (PTY) LTD AND ANOTHER v COMMISSIONER FOR INLAND
REVENUE
(
supra
)
is die volgende deur Hefer AR op 950 I – 951 C vermeld:
“The
argument on both sides focused largely on the application of two
well-known legal principles. ... In effect it involves the
application of the more general principle, recognised, for example,
in
Dadoo
Ltd and Others v Krugersdorp Municipal Council
1920 AD 530
at 548 and
Van
Heerden v Pienaar
1987 (1) SA 96
(A) at 107E-F, which permits parties to arrange their
affairs so as to remain outside the provisions of a particular
statute. Of
course, in every case in which this principle is invoked,
it is for the Court to decide whether the party concerned has
succeeded
in achieving that result. The outcome may depend entirely
on the facts .... or on the application of the law to the facts. It
is
in this regard that the second principle comes into play.
Succinctly stated it is to the effect that:
'. . . Courts of law
will not be deceived by the form of a transaction: it will rend aside
the veil in which the transaction is wrapped
and examine its true
nature and substance.'
(Per
Wessels ACJ in
Kilburn
v Estate Kilburn
1931 AD 501
at 507.)”
Soos
reeds hierbo bevind, val die opsie-kontrak gesluit in die onderhawige
geval na my mening nie binne die kader van die verbod in
artikel
3(e)(i) nie. Die tweede beginsel in laasgenoemde regspraak na verwys,
is as volg bewoord in
DADOO
LTD AND OTHERS v KRUGERSDORP MUNICIPAL COUNCIL
1920 AD 530
at 547:
“
A
transaction is
in frauden
legis
when it is designedly
disguised so as to escape the provisions of the law, but falls in
truth within these provisions.”
Dit is duidelik nie die
geval met betrekking tot die sluiting van die opsie-kontrak in die
onderhawige geval nie. ‘n Voorwaardelike
opsie-kontrak soos die
onderhawige en ‘n voorwaardelike koopkontrak is twee onderskeibare
regsfigure met onderskeibare en verskillende
regsgevolge. Die
sluiting van die opsie-kontrak kan myns insiens dus nie geag word ‘n
gesimuleerde transaksie te wees as alternatief
tot die sluiting van
‘n voorwaardelike koopkontrak nie.
[24] Wat betref die
regsvraag met betrekking tot die toestemming wat deur die Minister se
gedelegeerde in die onderhawige geval verleen
is, meen ek dat hierdie
regsvraag uit verskillende onderafdelings bestaan. In die verband is
dit nodig om te let op die regshulp
wat in die Kennisgewing van Mosie
gevorder word. Indien bede 1.1 van die Kennisgewing van Mosie
ontleed word, behels dit na my mening
‘n versoek tot ‘n
verklarende bevel dat:
Die ‘toestemming tot
onderverdeling’ soos bedoel in klousule 16 van die opsie-kontrak
en soos verder bedoel en voorsien in
die opsie-kontrak, bedoel en
verwys na toestemming vir die onderverdeling van die plaas deur of
namens die Minister van Landbou
soos bedoel in artikels 3 en 4 van
die Wet.
24.2 Die ‘toestemming
tot onderverdeling’ soos bedoel in klousule 16 van die
opsie-kontrak verder (en dus) tot die effek is of
sal wees dat indien
sodanige toestemming onderhewig aan enige voorwaardes gestel word,
sodanige voorwaarde of voorwaardes regtens
en prakties uitvoerbaar
is.
24.3 Dat die toestemming
wat die (gedelegeerde van die) Minister in die onderhawige geval
verleen het derhalwe nie ‘toestemming’
soos bedoel en voorsien in
die voormelde opsie-kontrak konstateer of uitmaak nie.
Gevolglik is ek
voornemens om ter wille van doelmatigheid met hierdie regsvraag te
handel ooreenkomstig die wyse wat hieronder sal
blyk.
Verwys die
“toestemming tot onderverdeling” soos bedoel in klousule 16 van
die opsie-kontrak en soos verder voorsien en bedoel
in die
opsie-kontrak, na toestemming vir die onderverdeling van die plaas
deur of namens die Minister soos bedoel in artikels 3 en
4 van die
Wet:
[25] Vir
doeleindes van die beregting van hierdie vraag moet die opsie-kontrak
uiteraard geïnterpreteer word. Die reëls van toepassing
op die
uitleg en interpretasie van ‘n kontrak is soortgelyk aan die reëls
waarna reeds hierbo verwys is as synde die reëls wat
op die uitleg
en interpretasie van wette van toepassing is. In die verband het
Joubert AR die volgende handige opsomming daarvan
vervat in sy
uitspraak in
COOPERS
& LYBRAND AND OTHERS v BRYANT
[1995] ZASCA 64
;
1995 (3) SA 761
(A) op 767 E – 768 E:
“According
to the 'golden rule' of interpretation the language in the document
is to be given its grammatical and ordinary meaning,
unless this
would result in some absurdity, or some repugnancy or inconsistency
with the rest of the instrument. ... The mode of
construction should
never be to interpret the particular word or phrase in isolation (in
vacuo) by itself. ... The correct approach
to the application of the
'golden rule' of interpretation after having ascertained the literal
meaning of the word or phrase in question
is, broadly speaking, to
have regard:
to the context in which
the word or phrase is used with its interrelation to the contract
as a whole, including the nature and
purpose of the contract ...;
to the background
circumstances which explain the genesis and purpose of the
contract, ie to matters probably present to the minds
of the
parties when they contracted ...;
to apply extrinsic
evidence regarding the surrounding circumstances when the language
of the document is on the face of it ambiguous,
by considering
previous negotiations and correspondence between the parties,
subsequent conduct of the parties showing the sense
in which they
acted on the document, save direct evidence of their own
intentions.”
Hierdie
reëls van interpretasie is baie onlangs weereens bevestig in die
beslissing van
BOE
BANK LIMITED t/a BOE CORPORATE v THE GRANGE TIMBER FARMING COMPANY
(PTY) LTD AND OTHERS
,
synde `n ongerapporteerde beslissing van die Hoogste Hof van Appèl
onder saaknommer 252/2006, gelewer op 5 Maart 2007, ‘n afskrif
waarvan aangeheg was tot Mnr. Wessels se betoogshoofde geliasser op
13 Maart 2007.
[26] Indien
die reël met betrekking tot die gewone, letterlike en grammatikale
betekenis van woorde toegepas word op klousule 15
van die
opsie-kontrak, meen ek dat die woorde “(om) aansoek te doen vir
toestemming
in terme van Wet 70 van 1970
”
(eie beklemtoning) nie anders geïnterpreteer en uitgelê kan word as
dat dit aanduidend is daarvan dat dit die gemeenskaplike
bedoeling
van die partye was dat dit toestemming bedoel en voorsien het in
terme van die Wet, met ander woorde toestemming tot onderverdeling
soos bedoel in artikels 3 en 4 van die Wet.
[27] Waar die woorde
“toestemming tot onderverdeling” daaropvolgend in klousule 16 van
die opsie-kontrak gebruik word, meen ek
dat indien hierdie woorde
binne konteks gelees word en ook in onderlinge verband met die
kontrak as ‘n geheel, in besonder in samehang
met voormelde
klousule 15 van die opsie-kontrak, hierdie toestemming insgelyks nie
anders geïnterpreteer en uitgelê kan word as
verwysend na
toestemming in terme van die Wet soos hierbo vermeld, nie.
Wat behels of beteken toestemming (tot onderverdeling) in
terme van artikels
3 en 4 van die Wet:
[28] Die tersaaklike
bepalings van artikel 3 van die Wet met betrekking tot die vereiste
van die verkryging van die Minister se toestemming
alvorens ‘n deel
van landbougrond verkoop mag word, is reeds hierin tevore uiteengesit
en gaan ek dit gevolglik nie herhaal nie.
Wat betref hierdie
toestemming as sulks, blyk die volgende tersaaklike bepalings uit
artikel 4 van die Wet:
“
Aansoek
om toestemming van Minister, en oplegging, afdwinging of intrekking
van voorwaardes deur hom
(1) (a) 'n Aansoek om
die toestemming van die Minister vir die doeleindes van artikel 3
moet-
(i) in die geval waar
'n handeling vermeld in paragrawe (a) tot (e) van daardie artikel
beoog word, gedoen word deur die eienaar
van die betrokke grond;
(ii) ...
(b) ...
(2) Die Minister kan na
goeddunke so 'n aansoek weier of-
(a) op die voorwaardes
toestaan wat hy goedvind, met inbegrip van voorwaardes betreffende
die doel waarvoor of die wyse waarop die
betrokke grond gebruik mag
word;
(b) ...
(3) Die Minister of, in
die geval van 'n voorwaarde bedoel in subartikel (2) (b), die
betrokke Administrateur kan so 'n voorwaarde
afdwing.
(4) Die Minister of, in
die geval van 'n voorwaarde bedoel in subartikel (2) (b), die
betrokke Administrateur na oorleg met die Minister
kan so 'n
voorwaarde wysig of intrek en die Minister kan, indien dit teen die
titelbewys van die grond geregistreer is, gelas dat
dit gewysig of
gerojeer word.”
Die wesenlike gedeelte
van voormelde artikel blyk dus die gedeelte in artikel 4(2)(a) te
wees wat bepaal dat “die Minister kan na
goeddunke so ‘n aansoek
... op die voorwaardes toestaan wat hy goedvind ...”.
[29] Mnr.
Van Rhyn het betoog en aan die hand gedoen dat die toestemming
ooreenkomstig aanhangsel “JW4” wel toestemming konstateer
kragtens artikel 4(2) van die Wet deurdat die Minister (se behoorlik
gedelegeerde) toestemming verleen het op die voorwaardes wat
hy
goedvind. Hierteenoor het Mnr. Wessels betoog dat aangesien die
toestemming in die onderhawige geval afhanklik is van ‘n voorwaarde
waaraan regtens nie voldoen kan word nie, dit nie “toestemming”
konstateer soos in die Wet bedoel nie. In die verband het hy
gesteun
op die uitspraak in
DHANABAKIUM
v SUBRAMANIAN & ANOTHER
1943 AA 160 waarin die Appèlhof (soos dit toe was) die kwessie van
toestemming wat, (ook) statutêr, vir ‘n wettige aanneming
vereis
is, oorweeg het. Aangesien die toestemming in daardie geval deur ‘n
minderjarige verleen is, het daardie Hof bevind dat
‘n minderjarige
nie die vereiste toestemming kon verleen nie en dat haar toestemming
‘... to the adoption order was of no effect
...’. Hy het
gevolglik aan die hand gedoen dat toestemming onderhewig aan ‘n
voorwaarde waaraan nie voldoen kan word nie, dieselfde
effek het.
Ter verdere ondersteuning hiervan het Mnr. Wessels verwys na die
bepalings van artikel 4(3) van die Wet in terme waarvan
die Minister
die nakoming van ‘n voorwaarde bedoel in artikel 4(2) kan afdwing.
Mnr. Wessels het submiteer dat hierdie artikel
aanduidend is daarvan
dat die Wet geïnterpreteer moet word as dat die voorwaardes wat deur
die Minister opgelê kan word, regtens
afdwingbare voorwaardes moet
wees.
[30] Wat
die uitleg van die toestemming en voorwaardes van die Minister soos
bedoel in artikel 4(2)(a) betref, is ek van mening dat
die volgende
passasies direk daarop van toepassing is, waarmee ek my eerbiedig
vereenselwig. Die eerste hiervan is die uitspraak
in
OLIVIER
v BOTHA AND ANOTHER
1960 (1) SA 678
(OPA) op 685 E – H:
“One
of the recognised canons of construction of statutes is that any
action or conduct referred to therein must be presumed, unless
the
contrary is expressly stated to be the case or unless by necessary
implication from the statute as a whole the contrary appears
to be
the case, to refer to legal action or conduct. cf. Steyn Uitleg van
Wette, 2de uitgawe bl. 113, where the learned author refers
to the
following words from Christinaeus
In
Leges Mechl. Prael
.,
para. 48: '
Statutum
loquens de aliquo actu vel instrumento vel alia dispositione
intelligi debet de valida, non invalida
.'
This canon of construction was applied by INNES, C.J., in the case
of
Union
Government (Minister of Justice) v Schierhout
,
1925 AD 322
at p. 339, where the learned Judge in regard to sec. 10
of Act 38 of 1922, said the following:
'In my opinion the
expression 'is removed from the public service' means is rightly or
duly removed, and cannot be taken to cover
cases where the removal
has been wrongful.'
In my view, therefore,
the expression 'being conveyed for reward' in sec. 11 (1) (iv) of the
Insurance Act must be interpreted to
mean 'being legally conveyed for
reward' unless there are indications in the Act which by necessary
implication indicate the contrary.”
In
S
v MAPHEELE
1963 (2) SA 651
(AD) is ‘n soortgelyke bevinding op 655 D – E
gemaak:
“
It
is a recognised canon of construction of statutes that any reference
in any law to any action or conduct, is presumed, unless the
contrary
intention appears from the statute itself, to be a reference to a
lawful or valid action or conduct. (
Union
Government v Schierhout
,
1925 AD 322
at p. 399;
Olivier
v Botha and Another
,
1960 (1) SA 678
(O) at p. 685;
Ndhlovu
v Mathega
,
1960 (2) SA 618
(AD) at p. 624;
de
Kock v Helderberg Ko-op. Wijnmakerij Bpk.,
1962 (2) SA 419
(AD) at p. 426).”
[31] Gevolglik is ek van
oordeel dat die voorwaardes waarop die Minister toestemming tot `n
onderverdeling kan toestaan, geïnterpreteer
moet word as synde geag
moet word ‘n verwysing te wees na, en beperk te wees tot, wettige
en regsgeldige, en dus regtens en prakties
afdwingbare, voorwaardes.
Na my mening blyk daar ook beslis geen bedoeling tot die teendeel uit
die res van die Wet nie. Inteendeel,
ek stem saam met Mnr. Wessels
se betoog dat die bepalings van artikel 4(3) van die Wet met
betrekking tot die bevoegdheid van die
Minister om die nakoming van
sodanige voorwaardes af te dwing, ondersteunend is van voormelde
interpretasie met betrekking tot die
vereistes van sodanige
voorwaardes.
Verwys die
‘toestemming tot onderverdeling’ soos bedoel in
klousule 16 van die
opsie-kontrak dus na toestemming, wat
indien
dit onderhewig aan enige voorwaardes gestel word,
sodanige
voorwaardes wettig en dus regtens en prakties
uitvoerbaar
moet wees.
[32] Inaggenome
my bevindings reeds hierbo gemaak dat “toestemming tot onverdeling”
in klousule 16 van die opsie-kontrak verwys
na toestemming soos
bedoel in artikels 3 en 4 van die Wet, welke toestemming in terme van
die Wet geinterpreteer moet word toestemming
te wees wat indien dit
onderhewig gestel word aan voorwaardes
,
sodanige voorwaardes geag moet word beperk te wees tot wettige en dus
regtens en prakties uitvoerbare en afdwingbare voorwaardes,
moet die
antwoord op bogemelde vraag bevestigend wees.
[33] Sodanige uitleg word
in my oordeel bevestig indien daar, ooreenkomstig die reëls van
uitleg, gelet word op die aard en doel
van die kontrak. Dit is tog
voor die hand liggend dat die opsie-kontrak gesluit is met die doel
dat indien toestemming tot onderverdeling
verleen word, applikante
geregtig sal wees om die opsie uit te oefen, waarop ‘n koopkontrak
tot stand sal kom en oordrag van die
eiendom in naam van die Trust
geregistreer sal word. Die bewoording van klousule 8 van die
opsie-kontrak, beoordeel op die gewone
grammatikale betekenis
daarvan, is verder aanduidend van laasgenoemde bedoeling van die
partye, deurdat dit spesifiek bepaal dat
“transport sal passeer
word sodra die opsie uitgeoefen is”. Dit kan net gebeur indien die
voorwaardes gekoppel aan die toestemming,
wettige en voorwaardes is
wat regtens en prakties uitvoerbaar is.
Stel die toestemming verleen op 28
September 2006 soos geflekteer in aanhangsel “JW4” tot die
funderende eedsverklaring “toestemming”
daar soos bedoel en
voorsien in die opsie-kontrak:
[34] Dit is gemeensaak
tussen die partye dat toestemming tot onderverdeling wel deur die
behoorlik gedelegeerde van die Minister verleen
is, maar dat die een
voorwaarde waaraan die toestemming onderhewig gestel is, synde die
voorwaarde met betrekking tot die konsolidasie
van die eiendom met ‘n
ander eiendom, synde Plot 8 van die plaas Midway Nedersetting (soos
vervat in paragraaf 3.1 van aanhangsel
“JW4”), strydig is met die
bepalings van artikel 40 van die Registrasie van Aktes Wet, Nr. 47
van 1937 deurdat die twee eiendomme
nie in dieselfde grondregister
geregistreer is nie.
Die tersaaklike
gedeeltes van artikel 40 van die Akteswet bepaal as volg:
“(1)
Indien 'n kaart kragtens die bepalings van die Grondopmetingswet,
1997, opgestel en goedgekeur is, en daardie kaart twee of
meer stukke
grond voorstel-
(a) wat aanmekaar
grens;
(b) wat aan dieselfde
persoon of aan twee of meer persone in dieselfde onverdeelde aandele
in elkeen van daardie stukke grond behoort;
(c) ......
(d) wat in dieselfde
grondregister geregistreer is;
(e) wat in dieselfde
administratiewe distrik geleë is; en
(f) wat in dieselfde
provinsie geleë is,
kan
die titelbewys of titelbewyse van bedoelde stukke grond vervang word
deur 'n sertifikaat van gekonsolideerde titel deur die registrateur
in die voorgeskrewe vorm uitgereik, mits aan die vereistes van
hierdie artikel voldoen word: ...
“
[35] In
die onderhawige geval is die voorwaarde wat in paragraaf 3.1 van
aanhangsel “JW4” voorkom en waarna reeds hierbo verwys
word, nie
‘n wettige voorwaarde nie, aangesien die uitvoering daarvan strydig
is met die bepalings van die Aktes Wet. Die voorwaarde
is dus nie
regtens en prakties uitvoerbaar nie. Dit het dus insgelyks tot gevolg
dat dit die bepalings van artikel 4(3) van die Wet
nullifeer,
aangesien die Minister tog nooit ‘n voorwaarde kan afdwing wat
strydig is met die bepalings van ander wetgewing nie.
In
SIMPLEX
(PTY) LTD v VAN DER MERWE AND OTHERS NNO
1996
(1) SA 111
(WLD) op 114 I is as volg beslis:
“In my opinion, the
Court cannot validate acts which are expressly prohibited by
statute>. To do so would be to arrogate to
the Court the power to
override valid legislative acts.”
[36] Gegewe
my bevinding waartoe ek reeds hierbo gekom het dat die “toestemming
tot onderverdeling” soos bedoel in klousule 16
van die
opsie-kontrak bedoel en voorsien dat as sodanige toestemming gekoppel
is aan voorwaardes, die voorwaardes wettig en dus regtens
en prakties
uitvoerbaar moet wees, is ek gevolglik van mening dat die toestemming
wat deur die Minister in die onderhawige geval
verleen is, nie geag
kan word toestemming te wees soos bedoel en voorsien in die
opsie-kontrak nie.
Waar
die bewoording van die kontrak geïnterpreteer volgens hulle gewone
en grammatikale grammatikale betekenis, binne konteks en
in samehang
met die kontrak as geheel, aanduidend is van sodanige bedoeling van
die partye, kan die argument van Mnr. Van Rhyn dat
die toestemming
wat wel verkry is, geag moet word voldoening te wees aan die
opskortende voorwaarde met betrekking tot toestemming
soos vervat in
die opsie-kontrak, tog nie opgaan nie. Dit het ‘n resultaat wat
strydig is met die gemeenskaplike bedoeling van
die partye soos blyk
uit die bewoording van die kontrak, aangesien dit tot gevolg sal hê
dat indien die opsie deur applikante uitgeoefen
sou word en ‘n
koopkontrak derhalwe tot stand sou kom, transportering daarvan in die
naam van die Trust ooreenkomstig die bepalings
van klousule 8 van die
opsie-kontrak, nooit sal kan geskied nie, omdat die tersaaklike
voorwaarde nie wettig en regtens uitvoerbaar
is nie. Hierdie absurde
en besigheids-oneffektiewe gevolg is direk teenstrydig met die
bedoeling van die partye soos blyk uit die
bewoording van die
opsie-kontrak.
[37] Ek
meen dit is doelmatig om op hierdie stadium kortliks ook met twee
verdere aspekte te handel wat ook deur respondent as regspunte
ter
opponering van die aansoek geopper is en as sulks ook kortliks deur
Mnr. Van Rhyn na verwys is gedurende sy betoog. Die eerste
hiervan
handel met die bepalings van artikel 4(1)(a)(i) van die Wet wat tot
dien effekte is dat die aansoek om toestemming vanaf
die Minister
deur die eienaar van die betrokke grond gedoen moet word. Die
beswaar wat namens respondent teen die geldigheid van
die
opsie-kontrak in die verband geopper word, is dat die opsie-kontrak
nie daarvoor voorsiening maak dat die eienaar van die plaas
en dus
van die eiendom, synde respondent, sodanige aansoek sal doen nie. Na
my mening hou hierdie punt geen water nie. In terme
van klousule 15
van die opsie-kontrak het applikante en respondent spesifiek
ooreengekom dat respondent applikante “onherroeplik
en
in
rem
suam
aan(stel) as sy agent om namens hom aansoek te doen vir
toestemming...”. Applikante het derhalwe die aansoek om
toestemming as
behoorlik aangestelde agent van respondent namens
respondent gedoen.
Dit is voorts ook deur
respondent geopper dat hoewel applikante slegs daarop steun dat
bogemelde voorwaarde met betrekking tot die
konsolidasie van die twee
eiendomme nie wettig is nie en dus regtens nie uitvoerbaar is nie
omdat dit nie in dieselfde grondregister
geregistreer is nie, daar
nog ‘n rede is waarom dit nie aan die bepalings van artikel 40(1)
van die Aktes Wet voldoen nie. Hierdie
rede, aldus die argument, is
omdat dit nie aan dieselfde persoon behoort soos vereis in artikel
40(1)(b) van die Akteswet nie. Dit
is nie werklik vir my duidelik
waarom respondent poog om hierop te steun nie, want indien dit wel ‘n
verdere rede is waarom die
konsolidasie-voorwaarde nie wettig en dus
nie regtens uitvoerbaar is nie, is dit eintlik ‘n punt wat
applikante se saak steun.
Hoe dit ook al sy, na my mening is hierdie
egter insgelyks nie ‘n geldige punt nie. In paragraaf 12.2 van die
funderende eedsverklaring
word die pertinente bewering gemaak dat die
ander eiendom waarmee konsolidasie moet plaasvind, reeds aan die
Trust behoort. Die
voorgenome registrasie van oordrag van die
eiendom in naam van die Trust en die vereiste konsolidasie (indien
dit regtens moontlik
sou wees) sal “gelyktydig” plaasvind. Na my
mening kan daar sekerlik geen beletsel daarteen wees dat die
registrasie van oordrag
van die eiendom in die naam van die Trust
eerste plaasvind nie, waarna die konsolidasie kan plaasvind, vir
doeleindes waarvan die
eiendom dan inderdaad aan die Trust sal
behoort en die twee eiendomme dus aan dieselfde “persoon” sal
behoort vir doeleindes
van die vereiste vervat in artikel 40(1)(b)
van die Akteswet.
[38] Gegewe my
bevindings met betrekking tot die vraagstukke wat gereflekteer word
in die vier opskrifte hierin tevore, is ek van
mening dat bloot en
reeds op `n behoorlike uitleg van die opsie-kontrak, dit duidelik uit
die bewoording en inhoud daarvan blyk dat
dit die partye se
gemeenskaplike bedoeling was dat die “toestemming tot
onderverdeling” soos bedoel in klousule 16 van die opsie-kontrak
,
bedoel en voorsien toestemming te wees wat indien dit onderhewig is
aan enige voorwaardes, sodanige voorwaardes wettig en dus regtens
en
prakties uitvoerbaar moet wees.
[39] Indien ek verkeerd
sou wees met laasgenoemde gevolgtrekking, meen ek egter dat vanweë
die redes wat hierin volg, applikante
hulle in ieder geval van hul
onus gekwyt het deur op ‘n oorwig van waarskynlikhede te bewys dat
dit ‘n stilswyende term van die
opsie-kontrak was dat die
toestemming waarna daarin verwys word, indien onderhewig aan ‘n
voorwaarde gestel, dit ‘n wettige en
regtens en praktiese
uitvoerbare voorwaarde moes wees ten einde toestemming soos in die
opsie-kontrak vermeld, te konstateer. In
die verband loop die
interpretasie van die bepalings van die opsie-kontrak, soos reeds
hierbo na verwys, en die vraag of `n stilswyende
term soos voormeld
ingelees moet word by die opsie-kontrak, eintlik hand aan hand.
[40] Alvorens
ek die aspek van ‘n beweerde geïmpliseerde term hanteer, ag ek dit
nodig om te verwys na sekere regspunte wat in
respondent se Reël
6(5)(d)(iii) kennisgewing geopper is met betrekking tot
dubbelsinnigheid. Die eerste hiervan is dat dit geopper
en
geargumenteer is dat daar in die onderhawige geval geen
dubbelsinnigheid in die bewoording van die opsie-kontrak bestaan nie,
veral nie indien die woorde daarvan in samehang met die totaliteit
met die opsie-kontrak gelees word nie. Ter ondersteuning hiervan
het
Mnr. Van Rhyn verwys na die beginsels hieromtrent wat op volledige
wyse uiteengesit is in die beslissing van
STREEK
v EAST LONDON DAILY DESPATCH (PTY) LTD
1980 (1) SA 151
(ECD) en veral op 155. Sy argument was gevolglik dat
waar die taalgebruik ondubbelsinnig is, moet uiting gegee word aan
die bedoeling
van die partye soos dit deur die bewoording in die
kontrak uiteengesit is. In die verband het hy gesteun op die
uitspraak
GOLDEN
LIONS RUGBY UNION AND ANOTHER v FIRST NATIONAL BANK OF SA LTD
1999 (3) SA 576
(SCA). Hy het vervolgens dan ook na die beslissing
van
BIRKENRUTH
ESTATES (PTY) LTD v UNITRANS MOTORS (PTY) LTD (formerly MALBAK
CONSUMER PRODUCTS (PTY) LTD) AND OTHERS
2005 (3) SA 54
(WLD), in besonder die dictum op 65 C, verwys was as
volg lees:
“A
tacit term cannot be inferred in conflict with an express provision.”
Ek
stem saam met Mnr. Van Rhyn dat daar nie ‘n dubbelsinnigheid in die
bewoording van die opsie-kontrak bestaan nie. Ek stem ook
saam dat
in sodanige geval, uiting gegee moet word aan die bedoeling van die
partye soos in die kontrak uitgedruk. In soverre hy
egter gepoog het
om deur die verwysing na
BIRKENRUTH
ESTATES (PTY) LTD v UNITRANS MOTORS (PTY) LTD (formerly MALBAK
CONSUMER PRODUCTS (PTY) LTD) AND OTHERS BIRKENRUTH ESTATES
(
supra
),
te argumenteer dat voormelde beginsel
per
se
‘n
beletsel is teen die afleiding dat ‘n stilswyende term in gepaste
omstandighede steeds dan by ‘n kontrak ingelees kan word,
is
hierdie argument, na my mening, nie korrek nie. In die verband sal
ek hieronder verwys na die beginsels en toets ter sprake by
die vraag
of ‘n stilswyende term geag kan word deel te vorm van die terme van
‘n bepaalde ooreenkoms.
Gegewe
Mnr. van Rhyn se argument dat daar nie ‘n dubbelsinnigheid in die
opsie-kontrak voorkom nie, waarmee ek saamstem, kom die
contra
proferentem
-reël
waarna in paragraaf 3 van die kennisgewing ingevolge die bepalings
van Reël 6(5)(d)(iii) verwys word, uiteraard nie ter sprake
nie,
aangesien dit net ter sprake kom in die geval van ‘n
dubbelsinnigheid. (Sien
CONSOL
LTD t/a CONSOL GLASS v TWEE JONGE GEZELLEN (PTY) LTD AND ANOTHER
2005 (6) SA 1
(SCA) op 18 H.) Mnr. Van Rhyn het dan ook heeltemal
tereg nie enigsins na die toepassing van hierdie reël gedurende sy
argument
in die Hof verwys nie.
[41] Wat
betref die aard van en vereistes vir die inlees van ‘n stilswyende
term, meen ek dat die volgende passasie in
WILKINS
NO v VOGES
[1994] ZASCA 53
;
1994 (3) SA 130
(AD) op 136 H – 137 C, waarna beide Mnre. Wessels
en Van Rhyn my verwys het, ‘n volledige opsomming daarvan bevat:
“A
tacit term, one so self-evident as to go without saying, can be
actual or imputed. It is actual if both parties thought about
a
matter which is pertinent but did not bother to declare their assent.
It is imputed if they would have assented about such a matter
if only
they had thought about it - which they did not do because they
overlooked a present fact or failed to anticipate a future
one. Being
unspoken, a tacit term is invariably a matter of inference. It is an
inference as to what both parties must or would have
had in mind. The
inference must be a necessary one: after all, if several conceivable
terms are all equally plausible, none of them
can be said to be
axiomatic. The inference can be drawn from the express terms and from
admissible evidence of surrounding circumstances.
The onus to prove
the material from which the inference is to be drawn rests on the
party seeking to rely on the tacit term. The
practical test for
determining what the parties would necessarily have agreed on the
issue in dispute is the celebrated bystander
test. Since one may
assume that the parties to a commercial contract are intent on
concluding a contract which functions efficiently,
a term will
readily be imported into a contract if it is necessary to ensure its
business efficacy; conversely, it is unlikely that
the parties would
have been unanimous on both the need for and the content of a term,
not expressed, when such a term is not necessary
to render the
contract fully functional. The above propositions, all in point, are
established by or follow from numerous decisions
of our Courts ...”
[42] Dit
is ook so dat die howe nie geredelik stilswyende terme by kontrakte
inlees nie. (Sien
ALFRED
McALPINE & SON (PTY) LTD v TRANSVAAL PROVINCIAL ADMINISTRATION
1974 (3) SA 506
(A) op 532 H en
WILKINS
NO v VOGES
,
supra
,
op 143 H.)
[43] Met
betrekking tot die toets of vereistes vir die bestaan van ‘n
stilswyende term, is dit as volg in
CONSOL
LTD t/a CONSOL GLASS v TWEE JONGE GEZELLEN (PTY) LTD
,
supra
,
op 18 I – 19 B uiteengesit:
“I
do not believe, however, that any assistance can be derived from this
rule (
contra proferentem
)
in resolving the present problem. The rule is one of construction and
it only comes into play where the difficulty lies in resolving
an
ambiguity. Such a difficulty does not arise in the present context.
The express provisions of the contract are clear. The answer
to the
question raised by this issue is therefore not dependent on rules of
construction but on whether the requirements for the
existence of a
tacit term have been met.
The
test for establishing the existence of a tacit term, which this Court
has often recognised and applied in the past, is the so-called
'bystander test' (see ...).
The
test has its origin in the following dictum by Scrutton LJ in
Reigate
v Union Manufacturing Co (Ramsbottom) Ltd
and
Elton Cap Dyeing Co Ltd
[1918] 1 KB 592
(CA)
(118 LT 479)
at 605 (KB) (483 (LT)):
'A term can only be
applied if . . . it is such a term that it can confidently be said
that if at the time the contract was being
negotiated someone has
said to the parties: ‘What will happen in such a case’ they would
both have replied, ‘Of course, so
and so will happen; we did not
trouble to say that; it is too clear.’ Unless the Court comes to
some such conclusion as that, it
ought not to imply a term which the
parties have not expressed.'”
[44] Soos
blyk uit die dictum in
WILKINS
NO v VOGES
,
supra
,
sal ‘n Hof ook meer geredelik ‘n stilswyende term by ‘n kontrak
inlees as dit nodig is om doelmatigheid (“business efficacy”)
daaraan te verleen; anders gestel, ten einde te verhoed dat absurde
gevolge uit die kontrak voortspruit. In die verband wens ek
na die
volgende beslissings te verwys:
VAN
JAARSVELD v COETZEE
1973 (3) SA 241
(AA) op 244 E – F:
“
Daar
kan nie bespiegel word oor wat die partye beoog het nie; hul
bedoeling moet blyk uit die woorde wat hul gebruik het en die kontrak
moet as 'n geheel gelees word. En dié woorde moet nie so opgevat
word dat dit 'n bedoeling behels wat tot die absurde lei nie ...
'n
Ooreenkoms moet so uitgelê word dat dit by voorkeur staande gehou
word.”
LOUW
v WP KOÖPERATIEF BPK EN ANDERE
[1994] ZASCA 54
;
1994 (3) SA 434
(AD) op 444 H – I:
“
Aangesien
sulke gebeure waarskynlik nie geredelik sal plaasvind nie (en dalk
nooit nie) sou dit beteken dat Louw, of iemand in 'n
soortgelyke
posisie, se skulde nie ingevorder sou kon word nie want nóg die
Koöperasie nóg die Landbank sou regtens in staat wees
om dit te
doen. Hierdie absurditeit vloei nie voort uit die bewoording van die
sessieakte nie, maar vanweë die uitwerking daarop
van die bepalings
van art ... . Nóg die Wetgewer nóg die partye tot die sessieakte
kon so 'n resultaat beoog of bedoel het. ...
Die woorde van die
sessieakte moet nie opgevat word dat dit 'n bedoeling behels wat tot
die absurde lei nie ... Dit synde die geval,
is dit nodig om te let
op wat die gemeenskaplike bedoeling van die Koöperasie en die
Landbank wel was want daardie bedoeling moet
seëvier ....”
[45] Laastens,
en ter samevatting, wens ek na die volgende gevolgtrekkings te verwys
waartoe geraak is in
ALLY
AND OTHERS NNO v COURTESY WHOLESALERS (PTY) LTD AND OTHERS
1996 (3) SA 134
(NPD) op 142 H – B:
“I
am satisfied, however, upon a consideration of the terms of the
agreement and the circumstances in which it came to be concluded,
that the parties must have intended to be bound by a tacit term to
the effect that if any of the companies was required to do anything
to give effect to its terms the deceased and the respondents would
exercise their respective voting rights as members and directors
thereof in order to achieve that result. ... I have no doubt that, if
the notional bystander, whether officious or otherwise, had
been
asked what was to happen if the companies were required to do
anything to give effect to the receiver's decision as to the
distribution
of the properties, he would inevitably have answered in
those terms. ... Moreover there is no doubt as to the precise terms
of the
tacit term in question ... It seems to me, therefore, that
whatever test is applied there can be no doubt whatsoever that a
tacit
term to that effect must necessarily be implied in the
agreement. ...
This is, after all, the
classic situation of a commercial contract concluded by businessmen,
who happen to be brothers. One is entitled
therefore to assume that
they intended to accord it business efficacy.”
[46] Mnr.
Wessels het ten tyde van sy argument ook aangevoer dat hoewel daar
pertinent in paragraaf 24.2, p. 18, van die funderende
eedsverklaring
beweer is dat “dit ‘n stilswyende of geïmpliseerde term van die
opsie-kontrak (was) dat sodanige toestemming,
indien onderhewig aan
‘n voorwaarde gestel, ‘n regtens en prakties uitvoerbare
voorwaarde moes wees ten einde toestemming soos
in die opsie-kontrak
vermeld, te konstateer”, hierdie bewering nie onder eed deur
respondent betwis is nie en gevolglik en tensy
applikante se
tersaaklike bewering as absoluut absurd of onhoudbaar beskou word,
aanvaar moet word. Hoewel hierdie submissie na
my mening korrek is
(sien
UNITED
METHODIST CHURCH OF SOUTH AFRICA v SOKUFUNDUMALA
1989 (4) SA 1055
(O) te 1059 A en
EBRAHIM
AND ANOTHER v GEORGOULAS AND ANOTHER
1992 (2) SA 151
(B) te 154 D) meen ek dat in ‘n geval soos die
onderhawige, waar dit in effek die beregting van ‘n regsvraag
behels, dit nie
voldoende is nie. Ek meen dat ek steeds moet beslis
of daar onder die omstandighede voldoen is aan die (regs) vereistes
vir ‘n
bevinding dat daar inderdaad sodanige stilswyende term by
die kontrak ingelees moet word.
[47] Ek
het reeds vroeër hierin bevind dat ‘n uitleg van die woorde van
die opsie-kontrak, met besondere verwysing na die bepalings
van
klousules 8,15 en 16 daarvan, aanduidend daarvan is dat die partye
bedoel het dat die toestemming waarna verwys word in klousules
15 en
16 daarvan, toestemming moet wees wat indien dit aan ‘n voorwaarde
gekoppel is, sodanige voorwaarde wettig en regtens en
prakties
uitvoerbaar moet wees, soos ook bedoel deur die bepalings van artikel
4(2)(a) van die Wet. Soos ook reeds hierbo vermeld
en bevind, kan
die bewoording van die kontrak, gelees in konteks en in samehang met
die res van die kontrak, en veral gegewe die
aard van die
kontrak,
synde ‘n kommersiële kontrak, nooit uitgelê word as sou die
partye die bedoeling gehad het dat “toestemming” toestemming
kan
insluit wat nie wettig en dus regtens en prakties uitvoerbaar is nie.
Dit sou ‘n resultaat hê wat absurd is en nie
handels-effektiwiteit
bevorder nie. Gevolglik is ek van mening dat
gegewe die terme van die ooreenkoms en die voormelde uitleg daarvan
daar geen ander
afleiding gemaak kan word as dat beide partye moes
bedoel het dat die toestemming waarna in die opsie-kontrak verwys
word, indien
onderhewig aan ‘n voorwaarde gestel, sodanige
voorwaarde ‘n wettige en regtens en prakties uitvoerbare voorwaarde
moes wees.
Na my mening is hierdie nie net ‘n noodsaaklike
afleiding nie, maar die enigste en onafwendbare afleiding onder die
omstandighede.
Ek is van mening dat die bestaan van sodanige
stilswyende term in die onderhawige geval beslis die “bystander”
toets slaag soos
hierbo na verwys.
[48] Aangesien
Mnr. Van Rhyn baie sterk gesteun het op die uitspraak in
JAMES
v MENDELOWITZ
1984 (4) SA 383
(CPD) meen ek dit is gepas om kortliks na daardie
uitspraak te verwys. In daardie saak is die verkoop van onroerende
eiendom onderhewig
gestel daaraan dat die administrateur die
voorgenome onderverdeling goedkeur. Die partye daartoe het in hulle
koopkontrak ooreengekom
dat die koper aanvaar en toestem dat sekere
serwitute ten opsigte van die gedeelte wat onderverdeel gaan word,
geregistreer mag word.
Die administrateur het toe wel toestemming
tot die onderverdeling verleen, maar onderhewig aan, ‘n voorwaarde
dat geen ander voorwaardes
as wat die administrateur met verlening
van sy toestemming gelas het, teen die onderverdeelde gedeelte
geregistreer mag word nie.
Hierdie voorwaardes het nie voorsiening
gemaak vir die serwitute waartoe die koper ingestem het om
geregistreer te word nie. Die
koper het toe gepoog om by wyse van ‘n
aksie die verkoper te verplig om aansoek te doen dat die voorwaardes
waarop tot die onderverdeling
toegestem is, gewysig word ten einde
die registrasie van die serwitute waarop die partye ooreengekom het,
te kan bewerkstellig.
In die verband het die koper gesteun op ‘n
geïmpliseerde term dat die verkoper alles moontlik sal doen om die
goedkeuring van
die administrateur te verkry op voorwaardes wat die
oordrag van die eiendom moontlik gaan kan maak. In ‘n geslaagde
eksepsie teen
die besonderhede van vordering, het die Hof, onder
andere, as volg beslis op 391 J – E:
“Apart
from the fact that such an implied term would miserably fail the
‘Oh-but-of-course’ test accepted in cases such as
Mullin
(Pty) Ltd v Benade (Pty) Ltd
1952 (1) SA 211
(A) , it in effect amounts to an attempt to compel
the seller to obtain fulfilment of the suspensive condition in a
different form
to that in which it has already been fulfilled. ...
Having obtained consent (or being in the position to obtain a licence
as in
the
Brauer
case) he is saddled with the consent as given, or the licence at the
price obtainable, however disadvantageous it may be to him.
I cannot
think of a single reason why the other party should not be similarly
saddled.”
[49] Na my mening is die
feite in daardie saak wesenlik onderskeibaar van die feite in die
onderhawige aansoek. In daardie geval
was daar geldige en wettige
goedkeuring verleen, deurdat dit onderhewig was aan voorwaardes wat
regtens en prakties uitvoerbaar was.
Dit was dus voorwaardes wat
ooreenkomstig en in terme van die tersaaklike Ordonnansie was. Die
voorwaardes was bloot nadelig vir
die partye deurdat dit nie die
registrasie van die serwitute waarop tussen die partye ooreengekom
is, toegelaat het nie. In die
onderhawige geval is die toestemming
ongeldige en onwettige toestemming, deurdat dit onderhewig gestel is
aan ‘n voorwaarde wat
nie regtens en prakties uitvoerbaar is nie en
dus nie ‘n voorwaarde is wat voldoen aan die bepalings van artikel
4(2)(a) van die
Wet nie. Dit is dus nie ‘n geval dat die
voorwaarde in die onderhawige geval nadelig is vir die partye om uit
te voer nie, dit
is prakties en regtens onuitvoerbaar.
Gevolglik is ek van
mening dat daardie saak nie ondersteuning kan bied vir respondent se
saak in die onderhawige aansoek nie.
[50] ‘n
Laaste argument wat deur Mnr. Van Rhyn geopper is met betrekking tot
die aard van die aangevraagde regshulp was tot dien
effekte dat
applikante poog om, insoverre daar op `n stilswyende term gesteun
word, in werklikheid rektifikasie van die opsie-kontrak
te vorder by
wyse van ‘n verklarende bevel, welke regtens onhoudbaar is. In die
verband het hy gesteun op die beslissing in
HADIARIS
v FREEMAN & FREEMAN
1948 (3) SA 720
(WLD). In daardie geval is daar vir ‘n verklarende
bevel gevra, maar waarvan die verkryging daarvan onderhewig was
daaraan dat
‘n kontrak gerektifiseer moes word of geag moes word
gerektifiseer te wees op die basis dat dit nie die bedoeling van die
partye
korrek reflekteer nie. Daar is toe inderdaad beslis dat dit
geykte reg is dat rektifikasie by wyse van aksie-prosedure gevorder
moet word wanneer daar ‘n dispuut tussen partye bestaan met
betrekking tot die bedoeling van die partye en dat applikant se
vordering
van ‘n verklarende bevel eintlik defektief is, deurdat
applikant vir ‘n bevel van rektifikasie moes gevra het. Die Hof
was van
oordeel dat daar nie ‘n verklarende bevel verleen kon word
alvorens daar nie ‘n bevel tot rektifikasie verleen is nie.
Na
my mening is die onderhawige aansoek in totaliteit onderskeibaar.
Dit is geyk dat ‘n geïmpliseerde term nie ooit daadwerklik
in ‘n
geskrewe kontrak ingeskryf word nie. Waar ‘n Hof dus bevind dat
daar ‘n stilswyende term bestaan, word die tersaaklike
skriftelike
kontrak nie gerektifiseer om daarvoor voorsiening te maak nie. In
WILKINS
NO v VOGES
(
supra)
is die argument gevoer dat ‘n bevinding dat daar ‘n stilswyende
term ten opsigte van die tersaaklike skriftelike kontrak bestaan,
strydig sal wees met ‘n “non-variation” klousule wat in daardie
skriftelike kontrak voorkom en voorts dat dit nie sal voldoen
aan die
bepalings van die Wet op Vervreemding van Grond nie, deurdat dit nie
in skrif sal wees nie. Die Hof het as volg bevind op
144 C:
“A
tacit term in a written contract, be it actual or imputed, can be the
corollary of the express terms - reading, as it were, between
the
lines - or it can be the product of the express terms read in
conjunction with evidence of admissible surrounding circumstances.
Either way, a tacit term, once found to exist, is simply read or
blended into the contract: as such it is 'contained' in the written
deed. Not being an adjunct to but an integrated part of the contract,
a tacit term does not in my opinion fall foul of either the
clause in
question or the Act.”
Hierdie argument teen die
verlening van ‘n verklarende bevel in die onderhawige aansoek, kan
dus nie gehandhaaf word nie.
[51] Ek is gevolglik en
gebaseer op my bevindings hierin gemaak, oortuig dat applikante `n
behoorlik saak uitgemaak het vir die verleining
van `n verklarende
bevel ooreenkomstig die kennisgewing van mosie. Gevolglik is daar na
my mening nog nie voldoen aan die opskortende
voorwaarde in die
opsie-kontrak met betrekking tot die verkryging van die toestemming
van die Minister in terme van artikels 3 en
4 van die Wet nie. Die
60-dae tydperk waarvoor in klousule 16 van die opsie-kontrak
voorsiening gemaak word, het derhalwe nog nie
begin loop nie.
[52] Bede 2 van die
Kennisgewing van Mosie is in die vorm van ‘n interdik waarvan die
bedoeling klaarblyklik is dat dit slegs sal
bestaan totdat die
Minister van Landbou toestemming tot die onderverdeling geweier het
of geldige toestemming soos bedoel in artikels
3 en 4 van die Wet en
soos bedoel in die opsie-kontrak, verleen het, en die opsie dan in
sodanige geval uitgeoefen word of vanweë
tydsverloop verval. Gegewe
my bevinding dat applikante wel geregtig is op die verklarende bevel
uiteengesit in die Kennisgewing
van Mosie, is ek van mening dat
applikante ook ‘n behoorlike saak uitgemaak het vir die verlening
van ‘n interdik soos voormeld.
Respondent het op geen stadium
gepoog om die teendeel te argumenteer nie en meen ek dat dit
gevolglik nie nodig is om verder hiermee
te handel nie.
[53] Wat die koste van
die aansoek betref, was beide partye dit eens dat daar geen rede is
waarom die koste nie die uitslag van die
aansoek moet volg nie. Ek
stem hiermee saam. Gegewe dat Mnr. Wessels nie ook die bystand van `n
junior gehad het nie, kom die koste
van twee advokate, gegewe die
uitslag van die aansoek, nie ter sprake nie.
[54] Die laaste aspek wat
vermeld moet word, is dat die Kennisgewing van Mosie, soos dit tans
lees, nie voorsiening maak vir ‘n
verklarende bevel tot die effek
dat die geldigheid van die opsie-kontrak nie getref word deur die
verbod vervat in artikel 3(e)(i)
van die Wet nie. Die rede hiervoor
is waarskynlik omdat die dispuut hieromtrent nog nie tussen die
partye bestaan het op die stadium
wat die aansoek geloods is nie.
Daar was ook geen wyse of basis waarop applikante kon voorsien dat
dit ‘n dispuut tussen die partye
gaan word gedurende die beregting
van die aansoek nie. Inaggenome dat ek wel deur beide partye versoek
is, om voortspruitend uit
respondent se opponering van die aansoek op
die basis dat die opsie-kontrak nietig is vanweë die bepalings van
artikel 3 van die
Wet, die regsvraag daaromtrent te beslis, is ek van
mening dat dit in belang van regsekerheid tussen die partye is dat ek
ook ‘n
verklarende bevel tot dien effekte verleen. Die uitbreiding
van die regshulp soos tans gevorder in die Kennisgewing van Mosie om
ook sodanige verklarende bevel in te sluit, is egter nooit te berde
gebring tydens die aanhoor van die aansoek nie. Ek het dit derhalwe
doelmatig geag om die advokate hierin te versoek om my gesamentlik in
kamers te nader en aan te toon of daar enige beswaar sou wees
indien
die gevorderde regshulp tot dien effekte uitgebrei word. Ek is
meegedeel dat daar geen beswaar daarteen is nie. Ek meen
ook dat die
regshulp versoek in die Kennisgewing van Mosie aldus uitgebrei kan
word op basis van bede 4 daarin vir verdere regshulp
wat dienstig mag
blyk. Ek is vervolgens voornemens om dan ook ‘n verklarende bevel
ten opsigte hiervan te verleen.
[55] Gevolglik word die
volgende bevele verleen:
‘
n
Bevel wat verklaar dat:
Die sluiting,
geldigheid en afdwingbaarheid van die opsie-kontrak wat deur
respondent en eerste applikant (namens Westraad Trust)
onderteken
is op onderskeidelik 8 September 2005 en 13 September 2005, word
nie verbied en/of getref deur die bepalings van artikel
3(e)(i),
saamgelees met die omskrywing van “verkoop” in artikel 1 van
die Wet op die Onderverdeling van Landbougrond, 70
van 1970, nie.
Die “toestemming tot
onderverdeling” soos bedoel in klousule 16 van die opsie-kontrak
bedoel en verwys na toestemming deur
of namens die Minister van
Landbou soos bedoel in artikels 3 en 4 van voormelde Wet vir die
onderverdeling van Gedeelte 6 van
die plaas Midway 2631, die
distrik Bloemfontein, en verder bedoel en voorsien dit toestemming
wat, indien dit onderhewig aan
‘n voorwaarde sou wees, sodanige
voorwaarde of voorwaardes wettig en regtens en prakties
uitvoerbaar is;
Die toestemming wat die
gedelegeerde van die Minister van Landbou ingevolge voormelde
artikels van gemelde Wet op 28 September
2006 verleen het, soos
geflekteer in aanhangsel “JW4” tot die funderende
eedsverklaring in hierdie aansoek, konstateer nie
“toestemming”
soos bedoel en voorsien in die voormelde opsie-kontrak nie;
Applikante dus geregtig
sal wees om die opsie soos vervat in die bogemelde opsie-kontrak
uit te oefen binne ‘n tydperk van 60
(sestig) dae na verlening
van regsgeldige toestemming, soos voorsien in 1.2 hierbo, deur die
Minister van Landbou of sy gedelegeerde
vir die onderverdeling van
die betrokke eiendom na verwys in 1.2 hierbo.
Respondent word verbied
om enige handelinge met betrekking tot die eiendom wat die onderwerp
van die bogemelde opsie-kontrak vorm
uit te voer of te verrig wat
die uitoefening van die opsie deur applikante (namens die Westraad
Trust) en/of enige regte voortspruitend
uit sodanige uitoefening van
die opsie kan verhinder of vertraag, welke verbod sal geld totdat
die Minister van Landbou toestemming
tot die onderverdeling geweier
het of regsgeldige toestemming, soos bedoel in 1.2 hierbo, verleen
het en die opsie dan in sodanige
geval uitgeoefen word of vanweë
tydsverloop verval.
Respondent word gelas om
die koste van die aansoek te betaal.
____________
C. VAN ZYL, R
Namens die
applikante: Adv. M.H. Wessels SC
In opdrag van:
Rossouws Prokureurs
BLOEMFONTEIN
Namens die
respondent: Adv. A.J.R. van Rhyn SC
Bygestaan deur:
Adv. N. Snellenburg
In opdrag van:
Honey Prokureurs
BLOEMFONTEIN
/sp