About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Western Cape High Court, Cape Town
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Western Cape High Court, Cape Town
>>
2008
>>
[2008] ZAWCHC 285
|
|
Andre Fechter Beleggings BK v Fechter (7794/2007) [2008] ZAWCHC 285 (4 November 2008)
IN
DIE HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA
(KAAP
DIE GOEIE HOOP PROVINSIALE AFDELING)
SAAKNOMMER
:
7794/2007
DATUM
:
4
NOVEMBER 2008
In
die saak tussen:
ANDRE
FECHTER BELEGGINGS BK
Applikant
en
GEORGE
MICHAU FECHTER
Respondent
U
ITSPRAAK
FOURIE,
R
:
Hierdie
is 'n aansoek ter verdelrng van mede-eiendom. In wese is dit in
geskit tussen twee broers. Enersyds is daar Andre Fechter,
f
n
lid van die applikant BK en, andersyds, sy broer George Fechter, die
respondent.
Die
respondent is die eienaar van h een vyfde onverdeelde aandeel in die
betrokke onroerende eiendom, bekend as "Die Loerie"
te
Knysna, terwyl applikant die eienaar van die oorblywende vier vyfde
onverdeelde aandeel in die eiendom is.
Die
stukke toon dat daar 'n totaie wanverhouding tussen die twee broers
is en dat - hoe tragies dit ookal mag wees - enige persoonlike
verhouding tussen hufle tot niet is met gevolg dat die beeindiging
van hulle mede-eienaarskap van die eiendom duidelik aangewese
is. Die
punt is nou bereik waar beide dit eens is dat hulle mede-eienaarskap
beeindig moet word.
Dit
is nodig om kortliks na die gebeure te verwys wat tot die huidtge
aansoek aanleiding gegee het. Hierdie feite blyk uit applikant
se
funderende eedsverklaring, die korrektheid waarvan nie deur
respondent betwis word nie.
Op
10 Februarie 2006 het applikant se prokureurs h skrywe gerig aan
respondent se prokureurs waarin, onder andere, die volgende
gese
word:
"Ons
ontvang graag so spoedig moontlik u klient se voorstelle ten opsigte
van die beeindiging van die deel-eienaarskap sowel
as die waarde wat
hy op die eiendom plaas."
In
antwoord hierop rig respondent se prokureurs 'n skrywe aan applikant
se prokureurs gedateer 14 Maart 2006, die tnhoud waarvan
as volg is:
"Dit
is ons instruksies van ons kJient dat hy geen besondere sentiment net
met betrekking tot die mede-eienaarskap van Die
Loerie nie en indien
u klient vasbeslote is om aan te dring op verdeling van die
gemeenskaplike eiendom, wil ons voorsteJ dat u
klient 'n markverwante
aanbod vir sy aandeel maak vir oorweging."
Op
21 Junie 2006 antwoord applikant se prokureurs as vo]g:
"Ons
sal dtt waardeer indien u aan ons n aanduiding sal gee van die waarde
wat u kfient plaas op sy vyfde aandeel vir Die Loerie."
In
antwoord hierop skryf respondent se prokureurs op 27 Junie 2006 as
volg aan applikant se prokureurs:
'Dit
is tog duidetik dat dit u klient se agenda is om aanvoorwerk te doen
vir n verdelingsaansoek. Dit is nie tans op ons ktient
se agenda nie
en nog minder is dit sy begeerte of behoefte om h waarde te plaas op
sy aandeel.*
Hierop
antwoord applikant se prokureurs op 28 Junie 2006 in Vi skrywe, die
laaste paragraaf waarvan as volg lees:
"Ons
verneem graag van u of u kiient bereid is om te onderhandei oor sy
vyfde aandeel en of hy verkies dat ons die Hooggeregshof
moet nader
vir
r
n
gepaste bevel."
Op
3 Julie 2006 skryf respondent se prokureurs aan applikant se
prokureurs, onder andere, as volg:
"Ons
gaan voort om instruksies van ons kiient te kry, maar kan reeds op
hierdie stadium voorstel dat indfen u kiient begerig
fs om ons kiient
se aandeel te koop, die eerste en logiese stap sal wees om n
markverwante aanbod op skrif te stel en aan ons kiient
voor te le.
Dit is tog die logiese begin, nie waar nie?"
n
Mens vra jouself af waarom die tikkie sarkasme nodtg sou wees.
Applikant
se prokureurs antwoord op 24 Julie 2006 as volg:
"Ons
klient is begerig om hierdie aangeieentheid so spoedig moontlik af te
handel. Ons heg hierby aan vyf waardasies ontvang
van verskillende
instansies wat vir sigself spreek. Die hoogste waardasie is tussen
R3.1 miijoen en R3.5 miljoen. In die lig van
gemelde waardasie, is
klient bereid om R700 000 aan u kfient te betaal vir sy een vyfde
aandeel. In die afternatief is klient bereid
om
Y\
eiendom
van
horn
te
Concordiastraat
2,
Knysna,
te ruM vrr u klient se een vyfde aandeel. Ons verneem graag so
spoedig moontlik van u."
In
reaksie daarop volg daa? 'n e-pos van respondent se prokureurs aan
applikant se prokureur wat, onder andere
t
lees:
"Ons
verwys na u skrywe van 24 Julie 2006 en neem verder instruksies van
ons kfient en tree binnekort weer met u in verbinding."
Daarop
volg n skrywe van respondent se prokureurs aan applikant se
prokureurs waarin, onder andere, die volgende meegedeel word:
"Ons
kiient wens om pertinent op rekord te plaas dat hy tans geen behoefte
het om van sy aandeel in betrokke eiendomme ontslae
te raak nie. Met
betrekking tot u kiient se voorstel oor onder andere die markwaarde
en aanbod van ons kiient se een vyfde aandeel,
is kiient van mening
dat die eiendom by
1
n
open bare veiling 'n groter opbrengs sal realiseer. En hierdie
verband stel ons kiient dus voor
,
indien u kiient hierdie aangeleentheld verder wil neem, dat die
eiendom eerder by wyse van
'
n
behoorJik geadverteerde en bemarkte openbare veiling van die hand
gesit word.''
Die
reaksie van applikant se prokureurs gedateer 25 Augustus 2006, lees
soos volg:
"Ons
verneem graag dringend van u of ons na aanleidtng van bogemelde
skrywe - dit is nou met verwysing na die vorige skrywe
van respondent
se prokureurs - kan voortgaan om 'n veiling te reel vir u kfient se
een vyfde aandeel in Die Loerie?"
Op
29 Augustus 2006 is daar Yi verdere skrywe van respondent se
prokureurs aan appltkant se prokureurs waarin gese word dat verdere
instruksies van klient geneem word en waarna daar teruggerapporteer
sou word aan applikant se prokureurs.
Dit
blyk verder, volgens die stukke, dat op 1 September 2006 daar n
telefoonoproep van respondent se prokureurs aan applikant se
prokureurs was met dte voorstel dat die hele eiendom per openbare
veiling verkoop moet word. Daarop reageer applikant se prokureurs
weer op 1 September 2006 by wyse van n skrywe waarin, onder andere,
die volgende gemeld word:
"Ons
het instruksies dat klient nie n probfeem net daarmee dat die hele
eiendom bekend as "Die Loerie" geiee te Knysna,
per
openbare veiling verkoop word nie. Gesien in die lig van u klient se
mening dat die eiendom 'n groter opbrengs sal realiseer
op 'n
openbare veiling en gesten in die lig daarvan dat ons kfient se
aanbod ten opsigte van u klient se gedeelte reeds verval
het, is ons
klient van mentng dat die verkoop van "Die Loerie
1
'
per openbare veiling die gepaste manier is om hierdie aangeleentheid
op te los. Ons klient is nie bereid om Yi reserwe prys op
die eiendom
te plaas, sou u klient nie skriftelik toestem dat die eiendom per
behoorlik geadverteerde openbare veiling
so spoedig
doenlik vir die hoogste aanbod verkoop word nie, is dit ons
instruksies om die Hof te nader vir In gepaste bevel
met betrekking
tot die wyse van verdeling sowei as koste. Ons verneem graag voor
Woensdag, 6 September 2006, van u.
w
Dit
bring ons dan by 'n verdere skrywe deur respondent se prokureurs
gedateer 29 September 2006 aan Van der Spuy & Vennote,
die
Kaapstad prokureurs van applikant. Die relevante gedeelte van die
skrywe lees as votg:
"Ons
verwys na ons vroeere telefoongesprek met u mnr Swart en net nou
instruksies ontvang van ons kiient dat ons in oorteg
met uself kan
voortgaan om 'n verkoping by wyse van welke wyse ook al te reel ten
einde die hoogste moontlike verkoopsprys van
Die Loerie Gastehuis,
Knysna, te bewerkstellig. Ons sal dan voorstel dat skrywer hiervan en
mnr Swart ontmoet ten einde hierdie
aangeleentheid te bespreek en
verneem graag van u."
Dit
blyk dan vofgens die stukke dat samesprekings gevolg het, maar dat
dit geen oplossing gelewer het nie.
Dan
blyk dit voorts volgens die stukke dat op 19 April 2007 respondent se
prokureurs die applikant se prokureurs telefonies geskakel
het en
meegedeel het dat applikant maar moet voortgaan met n hofaansoek
aangesien respondent nie sy prokureurs van instruksies
voorsien nie.
Respondent se prokureurs voeg dan by dat die Hof dan maar moet beslis
hoe die verdeling moet plaasvind.
Op
3 Mei 2007 reageer Van der Spuy & Vennote as volg daarop by wyse
van 'n skrywe:
"Ons
verwys na ons telefoongesprek van 19 April 2007. Ons bevestig dat u
skrywer meegedeel het dat skrywer se klient maar moet
voortgaan met
die verdelingsaansoek. Ons is in die proses om die aansoek op te stel
en sal dit eersdaags laat uitreik en beteken."
Dit
blyk volgens die stukke dat die aansoek op 13 Junie 2007 uitgereik en
beteken is.
Dit
blyk egter verder dat daar toe kennis gegee is van voorneme om die
aansoek te bestry, wat ietwat verrassend is, gesien die vorige
mededeling van respondent se prokureurs, naamlik dat die Hof moet
besluit oor hoe die verdeling moet plaasvind. Nie alleen word
die
aansoek bestry nie, maar word 'n teenaansoek ook afgelewer deur die
respondent.
Soos
biyk uit respondent se teenaansoek, stem hy nou weer saam dat die
eiendom per openbare veiling verkoop moet word. Respondent
voer egter
in die teenaansoek aan dat die verkoping deur 'n ander instansie as
die deur applikant voorgestel, moet geskied en dat
sekere van die
verkoopsvoorwaardes gewysig moet word.
As
gelet word op die respondent se houding en optredes, soos ek dit nou
breedvoerig behandeE het, wat aanleiding gegee het tot die
bring van
hierdie aansoek, kan 'n mens nie anders as om skepties te staan
teenoor respondent se huidige voorstelle nie, vera! ook
as gelet word
op sy kwalik verskuilde poging om die voorgestelde afslaer, mnr D R
Simpson van Huizemark, Knysna, se integriteit
in twyfel te trek deur
te suggereer dat aangesien Simpson en Andre Fechter mekaar ken, dit
tot respondent se nadeel kan strek.
Ek
is van oordeel dat die suggestie van respondent dat mnr Simpson nie
onafhanklik sal optree nie, sonder enige basis is. Dit is
niks meer
as totaal ongeregverdigde spekulasie me; daar is geen feitlike
grondslag vir so "n aanname deur respondent nie.
Hierdie
ongegronde spekulasie is seifs in betoog voortgesit met die argument
dat Simpson nie objektief sal wees in die uitvoering
van sy mandaat
nie en dat sy aansteHJng tot gevolg mag he dat respondent "ingefoop
kan word".
Soos
egter toegegee, namens respondent in argument, is die hoogwatermerk
van respondent se saak m hierdie verband dat hy n "teoretiese
vrees" het dat hy deur die aanstelling van Simpson benadeel kan
word. Daar is gevolglik, na my mening, geen aanvaarbare basis
waarop
Simpson se integriteit bevraagteken kan word nie. Hy blyk, volgens
die relevante briefhoof,
1
n
mede-lid te wees van die beslote korporasie wat onder die vaandel van
Huizemark op die Tuinroete sake dryf. Dit is ook aan my
bekend, en ek
glo dat ek geregtelike kennis daarvan kan neem, dat Simpson vir
etlike jare in Knysna as prokureur gepraktiseer het.
Daa>* is op
die stukke voor my geen getuienis, inderdaad geen bewering
hoegenaamd, aan die hand waarvan ek kan bevind dat Simpson
se
integriteit onder verdenking is nie.
Ek
is van oordeel dat respondent klaarblyklik in die vete met sy broer,
sy objektiwiteit prysgegee het en nou poog om n denkbeeldige
komplot
teenoor horn te ontmasker, Soos tereg betoog, namens applikant, toon
die aanbod van R700 000 wat applikant reeds op 24
Julie 2006 aan
respondent gemaak het en wat gerugsteun is deur vyf waardasies, dat
applikant bereid i
s
om
h markverwante prys vir respondent se aandeel aan horn te betaal.
En
sy teenaansoek vra respondent dat 'n reserweprys van R3 miljoen op
die eiendom geplaas moet word, wat sou beteken dat hy op
R600 000 vir
sy aandeel geregtig sou wees. Applikant het dus reeds in Julie 2006
vir respondent R100 000 meer aangebied. Dit blyk
nie die optrede te
wees van demand wat vir respondent wil inloop nie.
Ek
is van mentng dat die veilingsvoorwaardes van Huizemark met sekere
aanpassings regverdig en biltik teenoor beide partye sal wees.
Dit
sal tot gevolg he dat die mede-eienaarskap van die eiendom so spoedig
doenlik beeindig kan word en terselfdertyd verhoed dat
daar
oorblywende aspekte is waaroor die partye nog eensgesindheid sal moet
bereik.
Die
verdere voorsteile in respondent se teenaansoek behoort na my mening
nie in die betrokke veifingsvoorwaardes geinkorporeer te
word nie.
Dit sal na my oordeel slegs ruimte laat vir verdere tydsverkwisting
en/of verskiile tussen die partye. Soos reeds gemeld,
is die
veiiingsvoorwaardes van Huizemark, soos deur my aangepas, voldoende
om geregtigheid in die besondere omstandighede van hierdie
aangeEeentheid teenoor beide partye te laat geskied.
Dit
volg dus dat die aansoek moet slaag en dat die teenaansoek van die
hand gewys moet word.
Wat
koste betref, is applikant as suksesvoMe party op sy koste geregtig.
Ek het dit ernstig oorweeg, soos versoek deur applikant,
om 'n
bestraffende kostebevel teen respondent te maak, veral weens sy
dwarstrekkery in hierdie aangeleentheid, wat toon dat hy
enige
gefeentheid sal aangryp, of ongegronde stellings sal maak, ten einde
die lewe vir sy broer moeilik te maak.
Na
oorweging is ek egter van oordeei dat die omvang en intensiteit van
die vete wat klaarblyklik tussen hierdie twee broers heers,
tot
gevolg gehad het dat respondent se gesonde oordeei aan bande gele is.
Dit geld nie as verskoning vir sy optrede nie, maar verleen
tog 'n
ander perspektief aan sy optrede wat in die normafe gang van sake as
sodanig onredelik beskou mag word teneinde n bestraffende
kostebevel
te regverdig.
Derhalwe
word die volgende bevel gemaak:
1.
Die mede-efenaarskap van applikant en respondent in Erwe 741 en
742, Knysna, word beeindig.
Dit
word gelas dat die eiendom onverwyld per openbare veiling verkoop
word en die netlo opbrengs pro rata tussen applikant en
respondent
ooreenkomstig hulle onverdeelde aandele in die eiendom, verdeet
word.
Die
gemelde veiling sal deur Huizemark Garden Route, verwysing mnr D R
Simpson, behartig word, ingevofge die veflingsvoorwaardes
aangeheg
by die oorkonde van hierdie aansoek te bladsy 136 tot 140, welke
veilingsvoorwaardes deur my gewysig is ten aansien
van paragrawe 11,
12, 14(b) en 22.
Respondent
se teenaansoek word van die hand gewys.
Respondent
word gelas om applikant se gedingskoste ten aansien van die hoof- en
teenaansoek te betaal.
FOURIE,
R