About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Western Cape High Court, Cape Town
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Western Cape High Court, Cape Town
>>
2008
>>
[2008] ZAWCHC 206
|
|
Labuschagne NO v Munisipaliteit van George (18780/2007) [2008] ZAWCHC 206 (22 May 2008)
IN
DIE HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA
(KAAP
DIE GOEIE HOOP PROVINSIALE AFDELING)
SAAKNOMMER
:
18780/2007
DATUM
:
22
MEI 2008
In
die saak tussen:
FREDERICK
JACOBUS LABUSCHAGNE NO
Applikant
en
DIE
MUNISIPALITEIT VAN GEORGE
Respondent
UITSPRAAK
VAN
REENEN, R:
Hierdie
is ft aansoek dat ft besluit wat deur die Uitvoerende Burgemeester-
in-Komitee van die Munisipaliteit van George, alternatlewelik
die
voile Raad van daardie munisipaliteit op 31 Augustus 2007 geneem is
ingevolge waarvan die applikant se aansoek vir die hersonering
en
onderverdeling van Erf 16272 te George {wat ek hierna as "die
Eiendom"
sa\
verwys)
afgekeur is, hersien en tersyde gestel word.
Daar
word ook gevra vir 'n bevel dat hierdie Hof die aansoek vir
onderverdeling en hersonering toestaan, onderworpe aan sekere
voorwaardes wat in 'n aanhangsel wat by die Kennisgewing van Mosie
aangeheg is, as Aanhangsel A.
Die
respondent het aanvanklik te kenne gegee dat dit van voorneme was om
hierdie aansoek te bestry, maar het uiteindelik 'n Kennisgewing
van
Terugtrekking geliasseer. Dit is gedateer 13 Mei 2008 en lui dat die
respondent sy opponering terugtrek en berus by die Hof
se uitspraak.
Dit
dien gemeld te word dat die respondent dit nie nodig geag het om
enige beantwoordende stukke te liasseer nie en gevolglik is
hierdie
Hof aangewese tot die feitebewerings wat deur die deponent vir die
appiikant, ene mnr Frederick Jacobus Labuschagne, gemaak
is.
Die
besluit word aangeveg op sekere gronde, meer spesifiek dat die
besluit om die aansoek af te keur, strydig is met sekere bepalings
en
vereistes van die Promotion of Administrative Justice Act, 3 van 2000
(waarna daar hierna verwys sal word as "PAJA").
Die
eerste grond is dat die besluit wesenlik geaffekteer is deur
Y\
miskenning
van die reg. Die tweede is dat dit geneem was vir ft bedekte doel
of motief. Die derde is dat dit deur die inagneming
van irrelevante
oorwegings geaffekteer is terwyl relevante oorwegings, wat in
aanmerking geneem moes word, nie in aanmerking geneem
is nie. Die
vierde is dat die besluit op 'n arbitrere wyse geneem is. Daar is ook
verdere gronde aangevoer, byvoorbeeld, dat die
besluit nie rasioneel
verbind is met die doel waarvoor dit geneem is me of met inligting
wat voor die respondent geplaas was nie
of nie met die redes wat deur
die respondent daarvoor verskaf is
r
rymbaar is nie. Laastens, is aangevoer dat die besluit so onredelik
is dat geen redelike munisipaliteit in die omstandigbede so
'n
besluit kon geneem het nie.
Die
eiendom wat in die aansoek betrokke is, is ongeveer 15
r
69
hektaar groat en is getee in Yorkstraat, George. Dit word tans
gebruik as
J
n
karavaanpark wat meestal, so word dit beweer, betoog, leeg staan.
Die
aansoek om hersonering is op 17 Oktober 2006 by die respondent
ingedien en was hoofsaaklik gegrond gewees op die bepalings van
artikels 17 en 24 van die Ordonnansie op Grondgebruiksbeplanning, 15
van 1985 ("die Ordonnansie").
Die
hersonering en onderverdeling van die eiendom is volledig uiteengesit
in dokumentasie wat geliasseer is en deel vorm van die
rekord,
naamlik FJL4. Die aansoek is deur die relevante komitees van die
respondent, wat by die oorweging van aansoeke van daardie
aard
betrokke is, ondersoek en die goedkeuring daarvan is aanbeveel,
onderworpe aan die lys van voorwaardes wat vervat is in Aanhangsel
A
tot die Kennrsgewing van Mosie.
Voordat
die respondent die aansoek goedgekeur net, was daar op 29 Mei 2007 'n
vergadering by die munisipale kantore te George bele.
Dit was
bygewoon deur die applikant en sommige van die respondent se
verteenwoordigers, onder andere, die Burgemeester en die
Stadsbeplanner. By daardie geleentheid het die respondent se
verteenwoordigers laat blyk dat die aansoek nie goedgekeur sou word
nie tensy daar aan sekere voorwaardes voldoen word. Daardie
voorwaardes word soos volg deur mnr Labuschagne beskryf: Eerstens is
daar vereis dat R3 miljoen aan die respondent betaal word as ft
verbeteringsheffing ("enhancement levy") bo en behalwe
die
normale kapitaaEbydraes wat regtens deur die respondent gehef kon
word; Tweedens, dat drie hektaar van die erf aan die respondent
teruggetransporteer word na onderverdeling om deur die respondent
aangewend te word vir behuising. Derdens, dat ft swart
bemagtigingsgroep
aangestel word om die konstruksie van die bouwerk
daarop te behartig.
Die
applikant se verteenwoordigers was nie bereid om die voorwaardes te
aanvaar nie en dit wil voorkom dat die nie-aanvaarding van
die
voorwaardes deur die applikant direk verband hou met die weiering van
die aansoek op 31 Augustus.
Die
besluit om die aansoek af te keur is genotuleer in 'n dokument wat te
vinde is as Aanhangsel FJL6 (bladsy 120) tot die rekord
en word as
volg uiteengesit in Yi brief gedateer 31 Augustus 2007 op die
briefhoof van die George Munisipaliteit. Daarvolgens word
die aansoek
geweier vir die volgende redes:
"(i)
Council resolved during 1991 that the land be sold on condition that
it be utilised as a tourist resort whilst the current
proposal is for
the establishment of a residential/business area;
(ri)
The land was sold at a low value in order to assist the owner in
maintaining the tourist facility to the best interest of the
total
community of George;
(iii)
The current proposal is of such a nature that it is not fn the best
interest of the community."
Daar
is later pogings aangewend om die gesktlle tussen die applikant en
die respondent by te le, maar dit was onsuksesvol. Dit dien
geme]d te
word dat dit nie die eerste aansoek vir hersonering van die eiendom
was nie, aangesien die WJK Trust in Desember 1998
aansoek gedoen het
vir die hersonering daarvan vanaf algemene woon tot sakesonering.
Daardie aansoek was goedgekeur maar die goedkeuring
het verval vanwee
die fett dat daar nie binne die twee jaar daaraan gevolg gegee is
nie.
Die
eiendom is daarna deur die WJK Trust aan Stratovest 128 (Edms) Seperk
verkoop en die maatskappy het ook weereens aansoek gedoen
vir die
hersonering en onderverdeling daarvan. Ook in die geval van
Stratovest is dieselfde voorwaardes gestei as wat nou gestel
word en
is dit gevolg deur lang litigasie, wat nie vir doeleindes hiervan
verder relevant is nie.
Ek
stem saam met rnnr
J
A van der Merwe
,
wat vir die applikant verskyn het, dat dit dutdellk uit die
tersaaklike feite is dat die doel van die voorwaardes wat nou gestel
word is om langs ft omweg voorwaardes, wat in die kontrak tussen die
respondent en ene Roux gedurende 1991 vervat was op die applikant
af
te dwing, terwyl daar geen basis in reg bestaan waarvolgens dit
gedoen kan word nie. Ek dink sy submissie dat die poging
om dit te
doen op ft duidelike skending van die reg neerkom gepas is.
Dit
is dan inderdaad ook ooreenkomstig die advies wat die respondent van
sy senior advokaat gekry het toe die om advies gevra is.
Die
ander grond - en ek stem saam dat die laaste twee gronde in die brief
van 31 Augustus 2007 inderdaad maar dieselfde is - naamlik
dat die
aansoek voorgee afgekeur te gewees het omdat die ontwikkeling nie in
beiang van die gemeenskap van George sou wees nie.
Die betoog dat die
verduideliking nie strook met die motivenng, soos in die applikant se
aansoek uiteengesit nie en ook nie rym
met die ondersteuning vir die
ontwikkeling van eiendom wat die respondent aan die WJK Trust verleen
is nie. Dit is ook nie versoenbaar
met die ondersteuning van die
aansoek deur die respondent se tegntese komitees wat belas was met
die ondersoek van die aansoek
vir hersonering en onderverdeling.
Daar
dien ook daarop gelet te word dat artikel 36(1) van die Ordonnansie
bepaal dat die aansoek slegs op grondslag van 'n gebrek
aan
wenslikheid van die beoogde aanwending van die grond, met inbegrip
van die RiglynvoorsteMe vervat in die tersaaklike Struktuurplan
sover
dit op wenslikheid betrekking het, geweier kan word en, dat ingevolge
artikel 36(2), indien "n aansoek nie geweier word
uit hoofde van
die aangeleentheid in 36(1) verwys nie, mag siegs die veiligheid en
welsyn van lede van die betrokke gemeenskap;
die bewaring van die
betrokke natuurJike en ontwikkelde omgewing; of die uitwerking van
die aansoek op betrokke bestaande regte
by die oorweging van die
tersaaklike besonderhede, in ag geneem word.
Dit
is betoog dat toe die aansoek geloods is, dit nie moontlik was om te
bepaaf watter oorweging aan die vereistes deur die respondent
gegee
was nie en dat eers na liassering van die respondent se rekord (soos
vereis deur Reel 53) dit duidelik geword het dat die
respondent geen
oorweging aan die vereistes, soos in artikel 36 vervat, gegee het
nie.
Gedagtig
aan die voorgaande, wil dit blyk dat die applikant korrek is in die
betoog dat die weiering van die aansoek, gemotiveer
is deur
irrelevante oorwegings, naamlik die verkryging deur die respondent
van addisionele finansiele bydraes en dat relevante
oorwegings,
naamlik die vereistes wat in artikel 36 van die Ordonnansie
uitgestippel word, nie in aanmerking geneem was nie. Dit
wil dus
voorkom dat 'n behoorlike saak uitgemaak is vir die regshulp wat in
bede 2.1 van die Kennisgewing van Mosie uiteengesit
word.
Die
enigste oorblywende vraag is of die applikant geregtig is op die
regshulp wat in bede
2.2
van
die Kennisgewing van Mosie uiteengesit word en of dit nie eerder meer
gepas sou wees om 'n bevel te maak in terme van bede 2.3
wat as ft
alternatief tot bede 2.2 geformufeer is nie. Dit is so dat hierdie
Hof die bevoegdheid het ingevolge die bepaEings van
artikel
S(1)(c)(ii)(aa) van PAJA om, wanneer daar ft tersydestellingsbevel
gemaak word, in uitsonderlike gevalle die besluit van
die respondent
te substitueer of te wysig of ft regstellende bevel te maak.
Dit
is aan die hand gedoen dat daar wel buitengewone omstandighede in die
onderhawige saak bestaan. Daar is as buitegewone omstandighede
aangevoer dat die relevante komitees van die respondent met
inagneming van die vereistes van artikel 36 van die Ordonnansie en
voliedige ondersoek, die toestaan van die aansoek aanbeveel het op
sekere voorwaardes, soos wat vervat is in AanhangseE A tot die
Kennisgewing van Mosie.
Dit
is verder aangevoer dat daar geen tegniese gronde of redes bestaan
waarmee nie in die stukke gehandel is nie of wat moontlik
nog oorweeg
moet word deur die gemelde komitees en wat met die maak van ft
vervangende bevel sal indruis nie.
Dit
is ook betoog dat daar nie enige besware ontvang was van lede van die
publiek en/of gemeenskap van George wat nie ten gunste
van die
beoogde ontwikkeling was nie. Dit is verder aangevoer dat die
terugwysing vir heroorweging van die aansoek bloot sou neerkom
op 'n
formaliteit omdat die tegnrese komitees van die respondent reeds die
aangeleentheid deeglik ondersoek het; verslag gedoen
het; en dat al
hulle voorwaardes en vereistes in die fynste besonderhede bekend
gemaak is. Dit is ook betoog dat die terugverwysing
van die aansoek
vir heroorweging tot lang vert rag ings van etlike maande mag lei met
gepaardgaande finansiele nadeel.
Dit
is ook ten slotte geargumenteer dat die respondent se Burgemeester-
in-Komitee se besluit en optrede van so 'n aard was dat
hulle
objektiwiteit en bekwaamheid ernstig in twyfel getrek moet word. Dat
dit ft oorweging is wat in aanmerking geneem kan word,
word bevestig
deur Baxter, ADMINISTRATIVE LAW te 683 waar die volgende verskyn:
"Where
the tribunal or functionary has exhibited bias or incompetence to
such a degree that it would be unfair to require the
applicant to
submit to the same jurisdiction again."
Dit
blyk uit die dokumentasie wat deur die respondent ingevoige Hofreel
53 aan die applikant beskikbaar gestel is dat die respondent
alreeds
op 26 Oktober 2007 ft opinie van ft senior advokaat ontvang het
waarin daar in die duidelikste vanterme uiteengesit word
dat die
optrede van die respondent en die voorwaardes wat deur dit is vir
goedkeuring gestel is onregmatig was en nie regtens op
enige wyse
verantwoord kon word nie.
In
weerwil van die duidelike advies, het dit ongeveer vyf maande gevat
vir die respondent om die nodige insig aan die dag te le
om die
opponering van hierdie aansoek terug te trek. Daardie halsstarrige
optrede toon vir my dat daar ft onwiliigheid, onvermoe
of beide aan
die kant van die besluitnemers is om te aanvaar dat hulle optrede
onregmatig is of was en, na my mening, het dit ft
nadelige invloed op
hierdie Hof se geloof in hulle vermoe om onbevange ft besluit
ooreenkomstig die bepalings van art ike I 36
van die Ordonnansie te
kan neem.
In
die lig van die oorwegings, is ek tevrede dat die onderhawige ft
geval is waar daar wel buitengewone omstandighede teenwoordig
is en
dat hierdie Hof geroepe is om op sy eie die besluit te neem wat deur
die respondent geneem moes geword het. Die aansoek om
hersonering en
onderverdeling moes klaarblyklik toegestaan gewees het en derhalwe is
ek - in weerwi! van ft aanvanklike weerstand
-genee om 'n bevel te
verleen in terme van bede 2.2 van die Kennisgewing van Mosie.
Die
enigste ander aspek wat vir beslissing oorbly, is die kwessie van
koste. In die Kennisgewing van Mosie is bloot koste op ft
party-en-party skaal aangevra, maar daar is in korrespondensie aan
die respondent te kenne gegee dat ft bestraffende kostebevel
aangevra
sou word. Mnr
Van
der Merwe
het hard geswoeg om my te oorreed om 'n bevel van die laasgenoemde
aard te maak en het in die verband gesteun op die hafsstarrigheid
aan
die kant van die respondent om eerder die aftog te geblaas het asook
die morele laakbaarheid van die optrede van die respondent
soos blyk
uit die aard van die voorwaardes wat deur dit gestel was.
Ek
is net nie oorreed om aan sy versoek gevolg te gee nie. Ek kan nie
vind dat die optrede van die respondent se amptenary
per
se
so
laakbaar was dat dit ft kostebevef op ft strafskaai regverdig nie.
GevolgEik, in die uitoefening van my diskresie ten opsigte
van koste,
word daar dan ook ft bevel gemaak ingevoige bede 2.5 van die
Kennisgewing van Mosie.
Ek
wil dit spesifiek notuleer dat waar bede 2.2 verwys na bede A, dit
aangevul word deur die toevoeging aan die einde
paragraaf
3,
(bladsy 9 van die rekord) van die volgende paragraaf, naamlik:
"(i)
Dat 'n gedeelte met mates van 20 meters by 20 meters in die
suidwestelike hoek van erf 16272 George afgestaan word vir
straatdoeleindes ten einde te verseker dat die Raad oor ft toegang
tot die ou Inryteater perseel beskik."
VAN
REENEN, R