About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Supreme Court of Appeal
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Supreme Court of Appeal
>>
1986
>>
[1986] ZASCA 40
|
|
Stewart v Breytenbach (51/85) [1986] ZASCA 40; [1986] 2 All SA 332 (A) (27 March 1986)
IN DIE HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA
(APPELAFDELING)
In die saak tussen:
CHARLES STEWART appellant
en
HENDRIK JOHANNES BREYTENBACH .... respondent
Coram
: RABIE HR, JANSEN, HOEXTER, HEFER ARR, et GALGUT Wn
AR
Verhoordatum
: 11 Maart 1986
Datum van uitspraak:
27 Maart
1986
UITSPRAAK GALGUT
Wn AR:
Op 1 November 1974 het die partye in
hierdie saak 'n skriftelike kontrak aangegaan waarin die appellant as verhuurder
en die respondent
as huurder beskryf is.
/ Ingevolge
2
Ingevolge die kontrak het die appellant 'n sekere stuk
grond in die distrik Potchefstroom aan respondent ver-
huur. Klousule 2 van die huurkontrak bepaal die huur-
termyn as nege jaar en elf maande. Para. 7 van die
kontrak het soos volg gelees:
"Die VERHUURDER verleen hiermee aan die HUURDER 'n eerste opsie om die
PERSEEL te koop teen 'n bedrag van R20 000 (TWINTIG DUISEND
RAND). Hierdie opsie
sal geldig bly vir die hierinvermelde termyn van die huur.
Indien die opsie uitgeoef en word as
gevolg waarvan registrasie op naam van die HUURDER plaasvind sal die
bepalings van hierdie ooreenkoms ver-val en van geen krag of
waarde tussen die
partye wees nie."
Op 15
April 1982 het respondent 'n brief
aan
appellant gerig. Die tweede paragraaf lees soos
volg:
"Die skrywe dien as bevestiging dat ek wel die opsie hiermee uitoefen en u
word verder in kennis gestel dat die bedrag van R20 000
hiermee teen
/ registrasie
....
3
registrasie van die transport in my
naam aan u getender word."
Die
appellant het geweier om oordrag van die eiendom te gee. Die respondent het in
die Transvaalse Provinsiale Afdeling aksie teen
appellant ingestel. Hy het
transport van die grond geeis. Die saak het voor KRIEGLER R gedien. Hy het
respondent se eis toe-gestaan.
Die appellant kom nou met verlof van die
Verhoorhof in hoër beroep teen hierdie bevinding. Die uitspraak van die hof
a
quo
is gerapporteer onder die naam
Breytenbach v Stewart
1985
(1) SA l67
(T). Dit is dus onnodig om die feite van die saak en wat in daardie
uitspraak gesê is, in hierdie uitspraak weer te gee.
In die hof a
quo
, kyk bl 169 I van die rapport, is dit namens
appellant (die verweerder in die hof a
quo
) aangevoer dat klousule
7 'n voorkoopsreg daarstel of in ieder geval vir so 'n uitleg vatbaar is en dat
die eis op grond van die
nie-kwyting van die bewyslas afgewys moes
/ word
4
word.
In hierdie Hof is dit namens appellant aange-voer (ek haal aan uit appellant
se geskrewe betoogshoofde)
dat
tensy die samehang die teenoor-
gestelde bewys, is die sin van 'n reg van eerste weiering die enigste wat
volle gewig gee aan beide die woorde 'eerste' en 'opsie'.
In regsterme kan daar
geen sprake wees van 'n opsie wat anderste is
as 'eerste'
(D)it (is) 'n alledaagse verskynsel
om die woord 'opsie' in die sin van 'n keuse te vind. So ook is die woord
'opsie' deur verskeie versamelaars (sic) van woordeboeke
gelykgestel aan 'n reg
van eerste weiering".
In die alternatief is dit aangevoer dat:
" die samehang van die kontrak
waarin die 'eerste opsie' verleen word, nie 'n beslissende rol in die
vertolking daarvan speel nie. Konsekwent daarop
/ behoort
5.
behoort die Hof die reël toe te pas dat 'n kontraktuele bepaling wat 'n
belet op die vrye reg van vervreemd-ing plaas beperkend
uitgelê moet
word."
Tydens die yerhoor in die hof a quo het die advokate na 'n aantal beslissings
verwys waar die
howe gemoeid was met die betekenis van die woorde "eerste
opsie" . Die geleerde Regter het 'n aantal van die gewysdes behandel, kyk
bl
171-175 van die rapport. In hierdie verband wil ek net aanhaal wat FAGAN HR
gesê het in
Consolidated Diamond Mines of South West Africa Ltd
v
Administrator S.W.A. and Another
1958 (4) SA 572
(A)
op bl 599
"Decisions of our Courts are therefore useful precedents 'n
the
enunciation of legal principles and as guides in the application of those
principles to par-ticular facts and circumstances. When
we find in a judgment
statements which attach meanings to particular words or
/ phrases,
6.
phrases, we must remember that the Judge
is dealing with those words or phrases
in the context in which they occur and
with reference to the subject matter
to which they relate. Beyond that, a
statement as to the meaning of a word
or phrase would merely be
obiter dictum
."
(Kyk ook
Jonnes v Anglo-African Shipping Co (1936) Ltd
1972 (2) SA 827
(A) op bl 834 G.)
Die geleerde Regter a quo is verwys na
etlike
woordeboekomskrywings van "opsie". (K.yk bl
.171-172 van
die gerapporteerde uitspraak.) Hy sê tereg op bl 171
dat:
"Dit skyn dus dat daar in die lekewoorde-boeke nie so suiwer onderskei word
tussen die begrippe 'opsie' en 'voorkoopreg' as wat daar
in die meer
regs-tegniese woor-deboeke onderskei word nie."
Hierby sou ek wil rvoeg dat die woord "opsie" in regs-
dokumente 'n
bepaalde betekenis het.
/ Die
7.
Die partye het hul sake gesluit sonder om ge-tuienis aan te voer,
Omringende omstandighede is der-halwe nie ter sprake nie. Wat in
'n geval soos
hierdie—
" natuurlik aanvaar moet word, is
dat, wanneer die betekenis van woorde
in 'n kontrak bepaal moet word, die woorde
onmoontlik uitgeklip en op 'n skoon stuk
papier geplak kan word en dan beoordeel moet word om die betekenis daarvan te
be-paal. Dit is vir my vanselfsprekend dat 'n mens na
die betrokke woorde moet
kyk met inagneming van die aard en opset van die kontrak, en ook na die samehang
van die woorde in die kontrak
as geheel.."
per
RUMPFF HR, in
Swart en 'n Ander v Cape Fabrix (Pty) Ltd
.
1979 (1) SA l95(A)op
bl 202 B.
Selfs in gevalle waar woorde meer as een betekenis het (wat myns insiens nie
hier die geval is nie), is wat POTGIETER AR in
Jonnes
se saak,
supra,
op bl 834 gesê het, van toepassing:
/ "Which . .
8.
"Which meaning is to be preferred naturally depends upon the context in which
they appear and the Court is then also entitled, by
looking at the contract as a
whole together with surrounding circumstances if any, to draw on human
experience in order to deter-mine
what the rnost probable meaning is that the
parties attached to the words used in the contract. (See Wessels on
Contract
2nd ed,
vol.1, para. 1898, p 457.)"
Wat is derhalwe die betekenis van klousule 7 in die lig van die algemene
regsbeginsels hierbo uiteen-gesit? Die antwoord op die vraag
blyk uit die
volgende oorwegings;
(a) Dit is gemene saak dat die kontrak deur 'n prokureur opgestel is. Soos
alreeds gesê is, het die woord "opsie" in regsdokumente
'n bepaalde
betekenis, nl. 'n opsie
stricto
sensu.
(b) Die kontrak is 'n langtermyn huur. As in so
/'n kontrak......
9.
'n kontrak 'n eerste reg van weiering (a right of first refusal" ) of 'n
voorkoopsreg. ( " right of pre-emption") beoog was, sou
mens verwag dat eiser
sou gesê het "indien ek sou besluit om my plaas te verkoop" of dergelike
woorde sou gebesig het.
(c) Die woorde "die verhuurder verleen
hiermee
aan die huurder 'n eerste opsie" is van belang. As die partye 'n voorkeur van
koop (hetsy in die sin van 'n eerste
reg
van weiering, hetsy in die sin
van 'n voorkoopsreg) beoog het, sou hulle, myns insiens, in 'n huurkontrak wat
vir so lank sou gegeld
het
,
waarskynlik die toekomstige tyd gebruik het.
Vgl. wat DAVIS Wn AR gesê het in
Cairns (Pty) Ltd v Playdon
&
Co Ltd
1948 (3) SA 99
op bl 120:
"But more important is
the phrase
fixing the period of the right 'from
/ date
10
date hereof. That would of itself
be sufficient to cast a grave doubt
on its being a mere right of pre-emption
or first refusal".
(d) Die koopsom R20 000, is aan die reg gekoppel. Dit is meer te rym met
'
n
opsie
stricto
sensu,
as met 'n voorkeur van koop. Vgl. wat DAVIS Wn AR in die Cairns saak
supra
,
gesê het op bl 120, nl:
"In the first place, a right of pre-emption to buy for a specifxed sum is
most unusual".
(e)
As 'n voorkeur van koop
beoog was, sou verwag kon word dat die kontrak 'n prosedure vir die uitoefening
van die beweerde voorkeur
van koop sou geskep het.
(f)
Die woord "eerste" is nie onversoenbaar met 'n opsie nie. Dit kon
eenvoudig gebruik gewees het om klem te lê op die
reg
wat aan
respondent
verleen word.
/ Dit........
11
Dit volg uit wat in paras. (a) tot (e)
hierbo
gesê is dat die bovermelde betoë
namens appellant nie
kan opgaan nie.
KRIEGLBR R (kyk bl 175E - 176H) het sewe redes
gegee
vir sy beslissing dat aan eiser wel 'n opsie in die
strenge betekenis van die woord verleen is. Wat gesê
is in paras. (b) tot (e) hierbo kom ooreen met sy tweede,
derde, vierde en sesde redes.
Na my mening was die beslissing van KRIEGLER
korrek.
Die appèl word afgewys met koste.
O. GALGUT
RABIE,HR) JANSEN,AR) HOEXIER,AR)STEM SAAM HEFER,AR)