About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: High Court, Northern Cape Division, Kimberley
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: High Court, Northern Cape Division, Kimberley
>>
2008
>>
[2008] ZANCHC 63
|
|
Carevest 25 BK v Nederduitsch Hervormde Kerk van Afrika, Kimberley (1271/08) [2008] ZANCHC 63 (14 November 2008)
Verslagwaardig:
Ja / Nee
Sirkuleer aan
Regters: Ja / Nee
Sirkuleer aan
Landdroste: Ja / Nee
IN DIE
HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA
(Noord-Kaapse Afdeling)
Saaknommer: 1271/08
Datum
Verhoor: 2008-11-06
Datum
Gelewer: 2008-11-14
In
die saak van
:
CAREVEST
25 BK
APPLIKANT
versus
DIE
NEDERDUITSCH HERVORMDE
KERK VAN AFRIKA, KIMBERLEY EERSTE
RESPONDENT
DIE
REGISTRATEUR VAN AKTES,
KIMBERLEY TWEEDE RESPONDENT
Coram:
MAJIEDT
R
UITSPRAAK
MAJIEDT R:
Die
Applikant doen aansoek (na ‘n aansoek vir
wysiging van sy Kennisgewing van Mosie, welke nie bestry is nie),
vir ‘n tussentydse interdik
pendente
lite
teen
die Respondent, hangende die instel van ‘n aksie ingevolge
waarvan Applikant spesifieke nakoming wil vorder teen Eerste
Respondent vir die oordrag van sekere onroerende eiendom. Ek sal
doelmatigheidshalwe na die Eerste Respondent hierin verwys
as “die
Respondent”, aangesien slegs die Eerste Respondent hierdie
aansoek bestry.
Op 28
Desember 2005 het die partye hierto
e,
behoorlik gemagtig, ‘n ooreenkoms aangegaan waarkragtens aan
die Applikant ‘n opsie verleen is om Respondent se
eiendom,
erf 2971, Kimberley (“die eiendom”) aan te koop.
Hierna, en wel op 16 Augustus 2006, het die partye ‘n
addendum
tot die voormelde opsie-ooreenkoms aangegaan.
Die
Respondent het hierna gedurende Januarie 2008 die houding ingeneem
dat die voorwaardes vervat in die opsie-ooreenkoms (waarna
ek
aanstons meer volledig sal verwys), nie nagekom is nie en dat hy
gevolglik homself nie verder gebonde ag daaraan nie. Hierdie
houding is per skrywe aan die Applikant oorgedra. Hierna het ‘n
reeks skrywes tussen die partye gevolg en is daar later
‘n
verhoogde aanbod gemaak deur die Applikant aan die Respondent wat
gekulmineer het in ‘n koopakte ten aansien van
die eiendom.
Hierdie koopakte is egter nie op die korrekte plek onderteken deur
Applikant as koper nie en intussen het die Respondent
‘n hoër
aanbod van ‘n derde aanvaar en ‘n koopooreenkoms is in
dier voege aangegaan. Die partye het toe
ooreengekom dat, hangende
die beregting van hierdie aansoek wat daarna geloods is, die
Respondent nie die eiendom aan enigiemand
anders sal transporteer
nie.
Daar
is drie
kerndispute wat beregting verg hierin, naamlik:
a) Of
die Applikant redelike vooruitsigte op sukses het in die voorgenome
hoofgeding;
b) Of die
opsie-ooreenkoms en addendum daartoe ‘n regsgeldige opsie
daarstel; en
c) Of die Applikant die
opsie regsgeldiglik uitgeoefen het.
Die
regsbeginsels wat toepassing vind by tussentydse interdikte is geyk.
Dit is onlangs deur Mhlantla WnAR in
NCSPCA
v Openshaw
[2008] ZASCA 78
;
[2008] 4 All SA 225
(SCA)
te
232 a-c (para [20]) as volg uiteengesit:
“
The
requisites for the right to claim an interim interdict are:
(a) A
prima facie right; What is required is proof of facts that establish
the existence of a right in terms of substantive law;
(b) A
well-grounded apprehension of irreparable harm if the interim relief
is not granted and the ultimate relief is eventually
granted;
(c) The
balance of convenience favours the granting of an interim interdict;
and
(d) The
applicant has no other satisfactory remedy.”
Sien
ook:
Hix
Networking Techologies v System Publishers (Pty) Ltd 1997(1) SA 391
(A)
te 398 I – 399 A.
In
Hersch
v Nel 1948(3) SA 686 (A)
te
695 beskryf Davis WnAR ‘n opsie as volg:
“
An
option has been analyzed into an offer to sell, together with an
agreement to keep that offer open for a certain time.”
In
De
Ujfalussy v De Ujfallusy 1989(3) SA 18 (A)
te
23 F het Joubert WnAR dit as volg gedefinieer:
“
The
ordinary meaning of an option to purchase a certain thing at a
certain price (as in the context of the consent paper) is an
agreement whereby the grantor undertakes to keep open an offer to
sell for a period of time within which the grantee, by exercising
the
option, may elect to purchase it at the fixed price.”
Ek
bepaal my vervolgens eerste by die vraag of die Applikant ‘n
prima
facie
reg
aangetoon het. Ten einde daarin te slaag, moet die Applikant
prima
facie
bewys
lewer dat ‘n afdwingbare koopkontrak tot stand gekom het
voortspruitend uit die behoorlike uitoefening van ‘n
regsgeldige opsie.
Sien:
Ficksburg
Transport (Edms) Bpk v Rautenbach en ‘n ander 1988(1) SA 318
(A)
te
332 D-F.
Só ‘n
bepaling verg ‘n noukeurige ontleding van die tersaaklike opsie
terme.
Klousule
1 van die oorspronklike opsie-ooreenkoms het betrekking op die
termyn en bepaal as volg:
“
Die
opsie sal geldig en onherroeplik wees vir ‘n termyn van 14
(veertien) dae, bereken vanaf datum waarop die laaste voorwaarde
na
verwys in klousule 14 verwesenlik is, maar sal die opsie ongeag of
die voorwaardes verwesenlik word al dan nie finaal verval
op 31 Mei
2006 en sal uitgeoefen word by wyse van ondertekening van hierdie
dokument deur die OPSIENEMER en aflewering daarvan
aan die opsiegewer
se agent wat die opsiegewer vir doeleindes hiervan aanwys as VAN DE
WALL & VENNOTE, Southeystraat 9, KIMBERLEY,
voor verstryking van
voornoemde opsie-termyn.”
Klousule
2 daarvan handel oor die koopprys en ag ek dit nodig om dit ook
volledig uiteen te sit:
“
KOOPPRYS
Die koopprys bedra die
som van:-
2.1 R1,000,000-00 (Een
miljoen rand) en
2.2 die
markwaarde soos bepaal sal word deur die Sol Plaatje Munisipaliteit
ooreenkomstig ‘n voorwaarde vervat in die koopooreenkoms
wat
die opsiegewer en die voorganger in reg, titel en belang van die Sol
Plaatje Munisipaliteit, Kimberley met mekaar gesluit het,
maar beperk
tot die bedrag van R350,000-00 (Drie honderd en vyftig duisend rand).
2.3 ‘n
bedrag wat die bedrag van R350,000-00 (Drie honderd en vyftig duisend
rand) soos voormeld in klousule 2.2 te bowe sal
gaan indien die
opsienemer sy diskresie in klousule 2.4 verleen sal uitoefen.
2.4 Indien
die Sol Plaatje Munisipaliteit ‘n betalingsbedrag soos in
sub-klousule 2 uiteengesit vanaf die opsiegewer vorder
wat die bedrag
van R350,000-00 (Drie honderd en vyftig duisend rand) te bowe gaan,
verleen die opsiegewer hiermee aan die opsienemer
die reg om in sy
uitsluitlike diskresie ‘n verbeterde koopprys aan te bied wat
voorsiening sal maak ook vir betaling van
die bedrag soos voormeld in
klousule 2.3, welke uitsluitlike diskresie deur die opsienemer
uitgeoefen moet word binne 14 (veertien)
dae nadat die opsiegewer aan
die opsienemer skriftelike bewys voorlê soos vanaf die Sol
Plaatje Munisipaliteit ontvang sal
word en wat die bedrag sal aandui
waarna verwys word in klousule 2.2 en/of klousule 2.3.
2.5 Indien die Sol
Plaatje Munisipaliteit die opsiegewer kwytskeld van enige betaling
deur die opsiegewer verwys na in klousule
2.2 en 2.4 van hierdie
ooreenkoms, sal die opsienemer aan die opsiegewer ‘n koopprys
betaal in die bedrag van R1,400,000-00
(Een miljoen vierhonderd
duisend rand).
2.6 Die koopprys na
verwys in klousules 2.1 tot 2.5 na gelang van die geval sal
betaalbaar wees in kontant op datum van registrasie
van transport van
die eiendom in naam van die opsienemer.
2.7 Transport sal
geregistreer word so spoedig as moontlik nadat die voorwaardes gestel
in klousule 14 nagekom of verwesenlik is.
Die opsienemer sal verplig
en gebonde wees om ‘n bank-of ander goedgekeurde waarborg aan
die opsiegewer of sy agent te verskaf
vir die behoorlike betaling van
die koopsom binne 7 (sewe) dae nadat aan die voorwaardes verwys na in
klousule 14 voldoen is of
voormelde voorwaardes verwesenlik is.”
Klousule 14 is van
aansienlike belang hierin. Dit vervat twee spesiale voorwaardes en
lui as volg:
“
SPESIALE
VOORWAARDES:
14.1 Dat aan die
opsienemer vir die volle koopsom ‘n lening verskaf word deur
enige erkende finansiële instelling ter
keuse van die opsienemer
voor verstryking van die opsie periode na verwys in klousule 1.
14.2 Dat
die aansoek om hersonering van die eiendom vir besigheidsdoeleindes
wat die opsienemer op eie koste van voornemens is om
gedurende die
opsietermyn tot die Sol Plaatje Munisipaliteit te rig, goedgekeur sal
word voor 31 Maart 2006 deur voormelde munisipaliteit
voor
verstryking van die opsietermyn vermeld in klousule 1 toegestaan sal
word.”
Klousule 1 van die
addendum tot die opsie-ooreenkoms lees as volg:
“
Die
datum wat vermeld is in paragraaf 1 tot die Opsie Ooreenkoms van 31
Mei 2006 word hiermee by wyse van Ooreenkoms tussen die
partye
verleng om tot inhoud te hê dat die Opsie geldig en herroeplik
(
sic
dit moet lees “onherroeplik”) sal
wees vir ‘n termyn van
VEERTIEN
(14) DAE
gereken vanaf die datum waarop die laaste voorwaarde na verwys in
Klousule 14 verwesenlik is en sal uitgeoefen word by wyse van
ondertekening van hierdie dokument en die voorafgaande Opsie
Ooreenkoms deur die Opsienemer en aflewering daarvan aan die
Opsiegewer
se Agent wat die Opsiegewer vir doeleindes hiervan aanwys
as Van de Wall en Vennote, Southeystraat 9, Kimberley, voor
verstryking
van voornoemde Opsie Termyn.”
Mnr
Van Niekerk SC het namens die Respondent aangevoer dat die Applikant
geen vooruitsigte op sukses het in die voorgenome ho
ofgeding
nie en dat die opsie ook nie geldig is nie. Vir die redes wat volg
meen ek dat hy korrek is.
12.1 Ten
eerste is ek die mening toegedaan dat die Applikant nie, selfs op sy
eie stukke, spesifieke nakoming in die voorgenome
ho
ofgeding
kan vorder nie. Klousule 2.7 hierbo aangehaal (sien par. 9)
bepaal dat registrasie van oordrag van die eiendom sal
geskied so
spoedig moontlik nadat die spesiale voorwaardes in klousule 14
vervat, vervul is. In sy repliserende eedsverklaring
verklaar die
Applikant pertinent in par. 21 daarvan dat:
“
In
die lig daarvan dat daar nog nie vervulling was van die bepalings van
klousule 14.2 …. nie, is die bepalings van klousule
2.7 van
(die opsie-ooreenkoms) nog nie van krag nie.”
Voorts
erken die Applikant in par. 24 van die repliserende eedsverklaring
dat die waarborg, vereis in klousule 2.7, nog nie gelewer
is nie,
maar voer hy aan dat dié waarborg eers gelewer moet word binne
7 dae na vervulling van die laaste voorwaarde
vervat in klousule 14. Gevolglik dus kan geen oordrag (spesifieke
nakoming) suksesvol aangevra word deur die Applikant nie. ‘n
Tussentydse interdik
pendente
lite
is
dus ook nie regtens ontvanklik nie.
Alreeds
op hierdie basis alleen behoort die aansoek afgewys te word.
Volledigheidshalwe behandel ek egter ook die ander gronde
vir
afwysing van die Applikant se aansoek.
12.2 Tweedens
meen ek dat die opsie-ooreenkoms nie ‘n regsgeldige opsie
daarstel nie, omrede die koopprys nie bepaalbaar is
nie. Vir ‘n
opsie om aan te koop om geldig te wees moet die koopprys vasgestel of
vasstelbaar wees uit die partye se ooreenkoms
self en moet dit nie
afhanklik wees van ander gebeurlikhede nie.
Sien
ondermeer:
Aris
Enterprises v Waterberg Koelkamers 1977(2) SA 425 (A)
te
434 D-E, waar bevind is dat ‘n ooreenkoms om goedere aan
te koop teen ‘n “
nominale
waarde”
wat vasgestel moet word deur waardasie en ooreenkoms later, nie ‘n
geldige opsie daarstel nie.
Sien
ook:
Reymond
v Abdulnabi and Others 1985(3) SA 348(W)
te
349 G-J.
Klousule 2 van die
opsie-ooreekoms stel allermins ‘n bepaalbare koopprys daar.
Só
byvoorbeeld verleen klousule 2.4 saamgelees met klousule 2.2 daarvan
‘n diskresie aan die opsienemer (Applikant)
om ‘n
verbeterde koopprys aan te bied, afhangende van sekere gebeurlikhede.
Hierdie
bepaling voorveronderstel ‘n nuwe aanbod vanaf Applikant en dus
‘n nuwe koopooreenoms met ‘n onbepaalde
en onbepaalbare
nuwe koopprys. Verder bestaan daar byvoorbeeld onsekerheid of die
munisipaliteit al die voorwaardes in klousule
2 sal nakom. Die vraag
ontstaan – wat gebeur as die munisipaliteit nie die Applikant
kwytskeld van enige betaling soos in
klousule 2.5 in die vooruitsig
gestel word nie?
‘
n
Aspek wat baie nou verweef is met die onbepaalbaarheid van die
koopprys is die feit dat die waarborg wat die Applikant moet lewer
ook onbepaalbaar is – dit kan eers in die toekoms bepaal word.
Om
saam te vat – ‘n geldige opsie-ooreenkoms moet ‘n
bepaalde of bepaalbare koopprys vervat, sodat uitoefening
van die
opsie ‘n geldige en afdwingbare koopkontrak kan daarstel. ‘n
Ooreenkoms om later oor die prys ooreen te kom
stel nie ‘n
regsgeldige
opsie daar nie.
Sien:
Hattingh
v Van Rensburg 1964(1) SA 578 (T)
te
582 D-H.
Gevolglik
is hierdie ‘n verdere regsgrond waarom die aansoek nie kan
slaag nie, omrede die Applikant nie ‘n
prima
facie
reg
aangetoon het nie.
12.3 Die
derde basis waarop
die aansoek moet misluk gaan oor die regsgeldige uitoefening van die
opsie. Die Applikant het nie daarin geslaag om aan te toon
dat hy
die opsie uitgeoefen het
binne
die tydsbeperking
soos op ooreengekom, of dat hy dit uitgeoefen het op die
wyse
soos op ooreengekom nie.
a) Uit
die opsie-ooreenkoms en
addendum
blyk dit dat die opsie verval ná die verloop van 14 dae nadat
die laaste voorwaarde in klousule 14 vervul is (ek
aanvaar vir
doeleindes van hierdie uitspraak dat die partye daarby bedoel die
voorwaarde wat laaste met tydsverloop vervul word).
Die Applikant se
saak op sy stukke is dat die aansoek om hersonering in klousule 14.2
vermeld, nog nie finaal deur die munisipaliteit
goedgekeur is nie en
dat dit slegs ‘n voorlopige goedkeuring is. Mnr. Coetzee,
namens die Applikant, het dié houding
voortgesit in sy betoog.
Ek is dit egter eens met Mnr. Van Niekerk dat hierdie goedkeuring
inderdaad finaal is. Na my mening
is die dwaling wat daar bestaan by
die Applikant in dié verband toe te skryf aan die feit dat die
Munisipaliteit verskeie
voorwaardes gekoppel het aan hierdie (finale)
goedkeuring, soos ondermeer: die indien van estetiese- en bouplanne,
die aanbring
van parkeerruimte, bepaalde
elektrisiteitsvoorsieningsvereistes en dies meer. Dit is glad nie
ongewoon vir ‘n plaaslike
owerheid om sulke voorwaardes te
koppel aan die goedkeuring van ‘n hersoneringsaansoek nie. Dit
sou inteendeel slegs in
hoogs uitsonderlike gevalle gebeur dat daar
nie sulke voorwaardes toegevoeg word nie.
Die
toevoeging van voorwaardes maak egter geensins
daarvan
‘n
voorlopige
goedkeuring nie
,
maar eerder ‘n
finale
voorwaardelike goedkeuring
.
Hierdie
aspek blyk uit die munisipale raad se notule self wat by die
repliserende stukke van die Applikant aangeheg is. Die Raadsbesluit
verwys nêrens na ‘n “
provisional
approval”
of “
provisionally
approved”
nie (dié notule is in Engels), maar bloot na “
approved”
.
In die
onderhawige geval verander die sonering vanaf “
enkelresidensieel
(met toestemming vir ‘n plek van aanbidding)”
na “
voorstedelike
besigheidsdoeleindes”
.
Daar kan dus verwag word dat etlike voorwaardes, om voorsiening te
maak vir hierdie gebruiksverandering, bygevoeg sal word.
Volgens die Raadsnotule
het die finale, voorwaardelike goedkeuring plaasgevind op 24 Julie
2007. Die Applikant het, op sy eie waargawe,
die opsie uitgeoefen op
28 September 2007, dus ruim ná die verstryking van die 14 dae
tydperk.
b) Verder het die
Applikant nêrens beweer of aangetoon dat hy, soos wat in die
opsie-ooreenkoms (klousule 1) en die addendum
vereis word, die
addendum sowel as die opsie-ooreenkoms onderteken het, ter geldige
uitoefening van die opsie nie. Die Applikant
beweer bloot dat hy die
opsie-ooreenkoms aldus onderteken het.
Die
addendum bepaal tog in ondubbelsinnige terme dat
“…..(die
opsie) uitgeoefen (sal) word by wyse van ondertekening van hierdie
dokument (d.w.s. die addendum) en die voorafgaande
opsie-ooreenkoms
deur die opsienemer en aflewering daarvan aan opsiegewer se agent
…..”
By
gebrek aan só ‘n bewering en bewys
daarvan
deur die Applikant moet die aansoek ook faal.
Vir
die redes voormeld is ek derhalwe van oordeel dat die Applikant se
aansoek nie kan slaag nie, omrede hy nie ‘n
prima
facie
reg
aangetoon het nie. Hierdie bevinding maak dit onnodig om met Mnr.
Van Niekerk se verdere submissies aangaande die vereistes
van
onherstelbare skade, balans van gerief en alternatiewe remedie te
handel.
BEVEL:
DIE
AANSOEK WORD AFGEWYS MET KOSTE
___________
________________
SA MAJIEDT
REGTER
NAMENS
APPLIKANT : ADV
WJ COETZEE
IN OPDRAG
VAN :
VAN
DE WALL & VENNOTE
NAMENS
RESPONDENT : ADV JG VAN NIEKERK SC
IN OPDRAG
VAN :
HAARHOFFS
INGELYF