About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: High Court, Northern Cape Division, Kimberley
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: High Court, Northern Cape Division, Kimberley
>>
2008
>>
[2008] ZANCHC 65
|
|
Erf 254 Kuruman (Edms) Bpk v Williams (26/2008) [2008] ZANCHC 65 (24 October 2008)
R
apporteerbaar:
Ja / Nee
Sirkuleer
onder Regters
:
Ja / Nee
Sirkuleer
onder Landdroste
:
Ja / Nee
Sirkuleer
onder Streeklanddroste
:
Ja / Nee
IN
DI
E
HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA
(Noord-Kaapse
Afdeling)
Saak
No
:
26/2008
Saak
Aangehoor:
20/10/2008
Dat
um
gelewer: 24/10/2008
In
die
saak tussen:
Erf
254 Kuruman (Edms) Bpk
Eiser
e
n
Feirouz
Weir Williams
Respondent
Coram:
Olivier
R et Steyn WnR
UITSPRAAK
Olivier
R:
Die
appellant, Erf 254 Kuruman (Edms) Beperk, was die verweerder in ‘n
geding in die landdroshof te Kuruman waarin die respondent,
me F W
Williams, ‘n aksie ingestel het vir, onder andere, die
spesifieke nakoming van ‘n koopkontrak ingevolge waarvan
die
appellant Erf 254 Kuruman (“
die
eiendom
”)
aan die respondent verkoop het. Na afloop van die verhoor het die
landdros bevind dat die eis om spesifieke nakoming
geslaag het en
dat die respondent geregtig was op koste op ‘n “P
rokureur
party skaal
”.
Die
appellant kom nou in hoër beroep teen die uitspraak en die
bevindinge van die landdros. Die gronde van
appèl
kan breedweg soos volg saamgevat word:
Die
landdros moes bevind het dat die kontrak weens die nie-vervulling
van ‘n opskortende voorwaarde verval het.
Selfs al sou
die kontrak nie so verval het nie, moes die landdros bevind het dat
die appellant die kontrak regsgeldiglik gekanselleer
het.
Die landdros
het verkeerdelik bevind dat die appellant deur die leerstuk van
eleksie verhoed is om aanspraak te maak daarop
dat die kontrak
gekanselleer is.
Die
landdros moes bevind het dat daar geen sprake kon gewees het van
afstanddoening van die voordele van die opskortende voorwaarde
nie,
omdat dit nie gepleit is nie, geen getuienis aangevoer is wat
daarop gedui het dat besluit is om so afstand te doen nie
en daar
ook geen getuienis was dat so ‘n besluit aan die ander party
gekommunikeer is nie.
Die landdros
het fouteer deur te bevind dat die Hof jurisdiksie gehad het om die
aksie te bereg.
Die
landdros moes bevind het dat, omdat die beskrywing van die koper in
die kontrak verskil het van dié van die respondent
in die
dagvaarding, die eis nie kon slaag sonder òf die
rektifikasie van die kontrak òf ‘n wysiging van
die
dagvaarding nie.
Mnr
Coetzee, wat op appèl namens die respondent verskyn het, het
by die aanhoor van die appèl
aansoek
gedoen om ‘n wysiging van die dagvaarding en besonderhede van
vordering om die naam van die eiser te reflekteer
as “
Feirouz
Wehr Williams
”,
om dit in ooreenstemming te bring met die beskrywing van die koper
in die koopkontrak. Mnr Danzfuss SC, wat namens die
appellant
verskyn het, het geen beswaar gehad nie. So ‘n wysiging sal
dus toegestaan word en die appèl is ook op
hierdie basis
geargumenteer. Dit maak dit onnodig om dié grond van appèl
te oorweeg.
In
die lig van wat volg, is dit eweneens nie nodig om verdere oorweging
te verleen aan die kwessie van jurisdiksie of aan die
punt (wat eers
op appel geopper is) dat die respondent versuim het om van haar kant
in die dagvaarding en besonderhede van vordering
prestasie te
tender, nie.
Die volgende
tersaaklike feite was gemenesaak:
Die kontrak is
gesluit aan die begin van Mei 2004.
In terme van
klousule 2.3 daarvan moes die respondent (as koper) binne 21 dae ná
ondertekening van die kontrak ‘n
waarborg of waarborge,
goedgekeur deur die verkoper (appellant) se prokureurs, lewer vir
die betaling van die koopsom.
Luidens
klousule 16 sou die ooreenkoms onderhewig wees aan die volgende
opskortende voorwaardes:
“
This
agreement is subject to the following suspensive conditions namely:
The
PURCHASER obtains a loan from a financial institution within 14
(FOURTEEN) days of signing of this agreement, for the amount
of
R450 000,00 against security of a first Mortgage Bond over the
property hereby sold.
The
PURCHASER undertakes, immediately after signing of this agreement,
to complete the necessary application forms for the obtaining
of
the aforesaid loan and undertakes further, that in the event of the
loan being granted to him, to accept the loan notwithstanding
the
fact the terms and conditions on which such loans are granted may
have changed between the date of signing of this agreement
and the
date of granting of such loan.”
By
verstryking van die 14 dae periode n
á
sluiting van die kontrak het die respondent nog nie ‘n lening
soos bedoel in klousule 16.1 bekom nie en was die
opskortende
voorwaarde dus nie vervul nie.
Eweneens
was daar natuurlik ook na afloop van ‘n periode van 21 dae ná
ondertekening van die koopkontrak nog geen
waarborg of waarborge
hoegenaamd gelewer nie.
Op
8 Maart 2005 het die appellant se prokureur ‘n skrywe
(gedateer 7 Maart 2005) per faks versend aan die respondent,
waarin
aangevoer is dat die respondent kontrakbreuk gepleeg het “
deurdat
u nie die waarborge tydig gelewer het ... nie. Die waarborge
namens u bank uitgereik was ... onderhewig aan ‘n
voorwaarde
naamlik die kansellasie van u ander verband aan welke voorwaarde
nog nie voldoen is nie
”.
Op 29 April
2005 het die appellant se prokureur weer ‘n skrywe gerig aan
die respondent. Daarin is verwys na ‘n
vroeëre gesprek
wat op 13 April 2005 sou plaasgevind het en waartydens die kontrak
mondelings gekanselleer sou gewees
het, maar is in die alternatief
ook op skrif gestel dat die kontrak in elk geval in die betrokke
skrywe gekanselleer word.
Die
landdros het bevind dat die respondent kontrakbreuk gepleeg het,
“
synde
in die lig dat sy dan nie die 14 dae opskortende voorwaarde nagekom
het nie
”,
maar dat die appellant en sy prokureur se optrede daarna, deur onder
andere ruim ná verstryking van die 14 dae
periode gelde van
die respondent aan te wend om hereregte te betaal, dui op ‘n
afstanddoening van die reg om te kanselleer
en ‘n eleksie om
voort te gaan met die kontrak, en dat die respondent gevolglik
geregtig was op spesifieke nakoming van
die kontrak.
Hierdie
bevindinge en benadering berus, met respek, op ‘n duidelike
wanopvatting van die aard van ‘n opskortende voorwaarde
waaraan ‘n tydsbeperking gekoppel is, en van die gevolge van
die nie-vervulling daarvan.
Dit
is gemenesaak dat klousule 16.1 ‘n opskortende voorwaarde
daargestel het. Die regsgevolge van die nie-vervulling van
‘n
opskortende voorwaarde verskil totaal van dié wat voortvloei
uit die verbreking van ‘n term van ‘n
kontrak.
“
A
suspensive condition is one which suspends the operation or effect of
one, or some, or all, of the obligations under a contract
until the
condition is fulfilled ...
If
the condition ‘is not fulfilled the contract is discharged with
retrospective effect ...’
”.
The
Principles of the Law of Contract
,
Kerr, 6de uitgawe, bladsy 446-447.
Sien
ook:
Tuckers
Land and Development Corporation (Pty) Ltd v Strydom
1984 (1) SA 1
(AA) op 23H,
Dirk
Fourie Trust v Gerber
1986 (1) SA 763
(A),
Benkenstein
v Neisius and Others
1997
(4) SA 835
(CPD) op 841A-B en
Melamed and Another v BP Southern Africa (Pty) Ltd
2000 (2) SA 614
(W) op 626H.
Die
kontrak het dus by verstryking van die 14 dae periode verval.
Daarna het daar geen kontrak meer bestaan nie en kon daar dus
nie
meer sprake gewees het van kontraktuele regte waarvan afstand gedoen
kon word of ten aansien waarvan enige van die partye
‘n
sogenaamde eleksie kon uitoefen nie (sien
The
Law of Contract in South Africa
,
Christie, 5de uitgawe, bladsy 145).
Die
landdros het klaarblyklik ook nie gelet op die bepalings van
klousule 15.3 van die kontrak nie:
“
Any
indulgence in respect of extension of time of
(
sic
)
anything else granted by the SELLER to the PURCHASER will not be
considered to impair any of the rights of the SELLER in terms
of this
Agreement, or affect any rights whatsoever of the SELLER
”.
Die bepalings
van klousule 16.1 het nie aan die appellant (as verkoper) op enige
basis hoegenaamd ‘n reg tot kansellasie
verleen waarvan
afstand gedoen kon word of ten aansien waarvan ‘n eleksie
uitgeoefen kon word nie.
Selfs
al sou ook geargumenteer kon word dat die opskortende voorwaarde ten
gunste van slegs die respondent was (wat na my oordeel
debatteerbaar
is) sou die respondent nie ná die 14 dae periode meer van die
voordeel daarvan kon afstand gedoen het nie
(sien
The
Law of Contract in South Africa, supra
,
bladsy 146 en
Trans-Natal
Steenkoolkorporasie Bpk v Lombaard en ‘n Ander
1988
(3) SA 625
(AA) op 640B-C).
In
die lig van die slotsom waartoe reeds hierbo gekom is rakende die
effek daarvan dat daar by verstryking van die 14 dae periode
nog nie
‘n lening bekom was deur die respondent nie, is dit onnodig om
in diepte in te gaan op die vraag of die opskortende
voorwaarde ten
gunste van slegs die respondent was. Daar sou egter moontlik
geargumenteer kon word dat die bepalings van klousules
16.1 en 16.2
saam en in konteks gelees moet word en dat die geheel van die
bepalings, en ook spesifiek die feit dat die opskortende
voorwaarde
in klousule 16.1 aan ‘n sperdatum onderworpe gestel is,
aanduidend is van ‘n bedoeling dat die betrokke
bepalings ook
ter beskerming van die verkoper was.
Sou
die voorwaarde ook ten gunste
van die appellant (as verkoper) gewees het, sou die respondent (as
koper) ook in elk geval op geen stadium van haar kant eensydiglik
daarvan afstand kon gedoen het nie.
Mnr
Coetzee, die advokaat wat op appèl namens die respondent
verskyn het, het toegegee dat die koopkontrak verval het weens
die
nie-vervulling van die opskortende voorwaarde, maar geargumenteer,
met verwysing na die beslissings van
D
S Enterprises (Pty) Ltd v Northcliff Township (Pty) Ltd
1972
(4) SA 22
(WLD),
Neethling
v Klopper en Andere
1967
(4) SA 459
(AD) op 467G-468C en
Fairoakes
Investment Holdings (Pty) Ltd and Another v Oliver and Others
[2008] ZASCA 41
;
2008
(4) SA 302
(SCA), dat optrede ná die verval van die kontrak
die kontrak laat herlewe het.
Daar
is nooit so ‘n saak gepleit deur die respondent nie en daar is
ook nie aansoek gedoen dat die besonderhede van vordering
op hierdie
stadium so gewysig word nie. Daar is nooit pertinent in getuienis
hiermee gehandel nie. Die appellant se getuie
is, byvoorbeeld,
nooit getoets met betrekking tot die bedoeling wat geheers het nadat
die kontrak verval het nie. Dit sou na
my oordeel onbillik gewees
het om die appèl op hierdie basis af te wys (sien
Donelly
v Barclays National Bank Ltd
1990 (1) SA 375
(W) op 380H-381B). Soos hieronder sal blyk, is daar
in elk geval ook geen meriete in hierdie argument nie.
Dit
is baie duidelik dat die appellant se prokureur, soms ook op versoek
of in opdrag van die appellant se verteenwoordiger, ná
die
verstryking van die 14 dae periode stappe geneem het wat
onversoenbaar was met ‘n besef dat die kontrak toe reeds
verval het. Ek volstaan in hierdie verband met ‘n verwysing
na die oorbetaling van hereregte en die skrywes waarin die
respondent ingevolge die bepalings van die einste kontrak aangemaan
is en later kennis gegee is dat die kontrak gekanselleer
word.
Daar is egter
geen getuienis of aanduiding hoegenaamd dat die appellant se
verteenwoordiger of prokureur hierdie stappe geneem
het met die wete
dat die kontrak reeds verval het en met die bedoeling dat dit moes
herlewe nie. Die optrede is ewe geredelik
versoenbaar daarmee dat
hulle onbewus was daarvan dat die kontrak regtens reeds verval het.
Daar
is eweneens geen getuienis of aanduiding dat die respondent hierdie
implikasies verstaan het nie. Indien selfs net een van
die partye
onbewus was hiervan, kon daar nie
consensus
gewees het dat die kontrak moes herlewe nie.
Die feit dat
die appellant se prokureur ‘n regsgeleerde is, neem nie
werklik die saak verder nie. Die landdros is, met
respek, ook ‘n
regsgeleerde en was duidelik ook nie vertroud met die regsgevolge
van die nie-vervulling van so ‘n
opskortende voorwaarde nie.
Alle
aanduidings is dat die
respondent en haar eggenoot onder dieselfde verkeerde indruk verkeer
het dat die kontrak nog bestaan het en, meer spesifiek,
ook dan die
opskortende voorwaarde rakende die lening. Dit is waarom die
respondent se eggenoot met die appellant se prokureur
gaan
onderhandel het oor die moontlikheid om die verskil tussen die
koopsom en ‘n voorwaardelike lening wat op ‘n
stadium
vir ‘n mindere bedrag toegestaan is, af te betaal. Dit is ook
waarom gelde ná die 14 dae periode deur of
namens die
respondent oorbetaal is vir die afhandeling van die transaksie.
Selfs
al sou beide partye egter besef het dat die kontrak verval het en al
sou die bedoeling met dié optrede egter ook
gewees het om die
kontrak te laat herlewe, sou die probleem wees dat die opskortende
voorwaarde in klousule 16.1 steeds deel
van die kontrak sou wees
wat, gesien in die lig van die datum van ondertekening van die
aanvanklike kontrak, daartoe sou lei
dat die kontrak, ten spyte van
die bedoeling om dit laat herlewe, dadelik weer sal termineer of
“
self-destruct
”
(sien
Cronje
v Tuckers Land and Development Corporation Ltd
1981 (1) SA 256
(W) op 259D-260E).
Dit
was waarskynlik met die oog op hierdie probleem dat mnr Coetzee in
sy betoogshoofde aan die hand gedoen het dat die partye
in die
proses ook stilswyend ooreengekom het “
dat
afgesien word van die bepalings van klousule 16.10
”
(waarskynlik verwysende na klousule 16.1).
Daar
is, eerstens, geen getuienis wat die aflei van so ‘n
stilswyende ooreenkoms (dat weggedoen word met die noodsaak van
die
verkryging van ‘n lening) op ‘n oorwig van
waarskynlikhede sou regverdig nie (sien
Joel
Melamed and Hurwitz v Cleveland Estates (Pty) Ltd
[1984] ZASCA 4
;
1984 (3) SA 155
(A) op 164H-I). Selfs op die ander erkende toets
vir die totstandkoming van ‘n stilswyende ooreenkoms (sien
Standard
Bank of South Africa Ltd and Another v Ocean Commodities Inc and
Others
1983 (1) SA 276
(A) op 292) was daar nie in hierdie geval op die
getuienis ondubbelsinnige gedrag wat tot geen ander redelike
vertolking sou
kon lei as dat die partye, selfs indien hulle dan wel
bedoel het om die ooreenkoms te laat herlewe, ook bedoel het dat
daar in
die herrysde ooreenkoms geen verdere vereiste met betrekking
tot die verkryging van ‘n lening sou wees nie.
Inteendeel,
die stappe wat geneem is om ‘n
onvoorwaardelike
lening te bekom en die onderhandelinge wat gevoer is ten aansien van
die afbetaling van die verskil tussen die
koopsom en die lening wat
op ‘n stadium vir ‘n mindere bedrag toegestaan is,
militeer teen so ‘n afleiding.
Hoekom sou die partye soveel
aandag gegee het aan die kwessie van ‘n lening as hulle
bedoeling was dat die verkryging
van ‘n lening nie meer ‘n
voorwaarde was nie?
Dit is in elk
geval totaal onwaarskynlik dat dieselfde partye wat die een oomblik
nog genoeg erns gehad het met die noodsaak van
‘n lening om
dit nie alleen ‘n opskortende voorwaarde te maak nie, maar om
ook ‘n tydsbeperking te bepaal vir
die verkryging van die
lening, ewe skielik geneë wees om maar ‘n kontrak te hê
waar daar geen so ‘n voorwaarde
meer is nie; en dit nogal
nadat die spertyd van die aanvanklike voorwaarde juis verstryk het
sonder dat ‘n lening bekom
is?
Daar
is in elk geval ook die kwessie van die waarborge. Wat sou daarvan
geword het in so ‘n ooreenkoms om te “
revive
”?
Die waarborge moes binne 21 dae na ondertekening van die
koopkontrak gelewer gewees het. Daardie periode van 21 dae
is verby
sonder dat waarborge gelewer is. Om die kontrak daarna bloot in sy
destydse vorm, steeds met die vereiste van waarborge
binne 21 dae ná
ondertekening van die kontrak, te hernu nadat die 21 dae reeds
verstryk het sonder die lewering van waarborge,
sou impliseer dat
die partye die hernuwingsooreenkoms moes aangegaan het met die wete
dat die respondent onmiddellik in kontrakbreuk
sou wees. Dit is tog
totaal onwaarskynlik.
Dit is ewe
onwaarskynlik dat die partye sou bedoel het dat daar in die hernude
kontrak geen meer vereiste van waarborge sou wees
nie. Wat sou dan
die punt daarmee gewees het in die oorspronklike kontrak?
In
elk geval dui die getuienis duidelik op ‘n bedoeling, ook ná
die datum waarop die kontrak eintlik verval het weens
die
nie-vervulling van die opskortende voorwaarde, dat die lewering van
waarborge steeds noodsaaklik sou wees. Hier dink ‘n
mens aan
die stappe wat juis die respondent geneem het om die voorwaarde wat
Nedbank in sy waarborge gestel het, opgehef te kry,
en om by Eerste
Nasionale Bank aansoek te doen om ‘n lening wat gehoop is vir
die volle koopsom en sonder so ‘n voorwaarde
sou wees. Dit
was ook juis op sterkte van die waarborgvereiste dat die appellant
se prokureur later die respondent aangemaan
het om haar kontrakbreuk
te herstel.
Daar
kan op die getuienis geen ander afleiding wees nie as dat die
partye, selfs indien hulle dan iewers ná die verval
van die
kontrak besef het dat die kontrak verval het en die bedoeling gehad
het om dit te laat herleef, ook bedoel het dat die
respondent steeds
‘n lening vir die koopsom sou moes bekom en steeds waarborge
vir die betaling van die koopsom sou moes
lewer.
Op die minste
sou so ‘n afleiding op die getuienis ewe redelik en
waarskynlik wees as dié wat mnr Coetzee aangevoer
het gemaak
behoort te word met betrekking tot die kwessie van die lening.
Indien dan vir
die oomblik aanvaar sou word dat, selfs indien die partye dan wel
besef het dat die kontrak verval het en bedoel
het om dit te laat
herlewe, hulle bedoel het dat die vereistes van ‘n verkryging
van ‘n lening en die lewering van
waarborge steeds sou geld,
sou die vraag ontstaan wat dan verder hulle bedoeling sou gewees het
met betrekking tot wanneer ‘n
lening verkry moes word en
wanneer waarborge gelewer moes word. Daaroor is nie getuienis
aangebied nie.
Moontlik
sou geargumenteer kon word dat die nuwe bedoeling was dat daar darem
binne ‘n redelike tyd ‘n lening bekom
sou word en
waarborge gelewer sou word. ‘n Ander moontlikheid is dat die
bedoeling mag gewees het dat die lening verkry
kon word en die
waarborge gelewer kon word te enige tyd voordat oordrag van die
eiendom op die naam van die respondent sou geskied.
Wat
ookal die nuwe bedoeling in hierdie verband dan sou gewees het, sou
noodwendig verskil het van dit wat aanvanklik in die kontrak
bepaal
is
daaroor. Dit sou beteken dat die partye dan in effek stilswyend sou
ooreengekom het op wysigings van die aanvanklike kontrak
in hierdie
opsigte.
Die
lewering van waarborge stel in die handelsverkeer inderdaad nie
net ‘n wyse van sekuriteit daar nie, maar ‘n wyse van
betaling, en sodanige wysigings sou dus geslaan het op wesenlike
aspekte en sou daarom moes voldoen het aan die bepalings van artikel
2 van die Wet op Vervreemding van Grond, 68 van 1981 (“
die
Wet
”),
wat sou beteken dat dit op skrif gestel en onderteken moes gewees
het (sien
Neethling
v Klopper en ‘n Andere, supra
,
op 465A-B,
Koumantarakis
Group CC v Mystic River Investment 45 (Pty) Ltd and Another
[2008] ZASCA 53
;
2008 (5) SA 159
(SCA) para [30] en
Fairoakes
Investment Holdings (Pty) Ltd and Another v Oliver and Others,
supra
,
para [21]).
Dit is
natuurlik nie gedoen nie, wat sou beteken dat so ‘n ooreenkoms
(om die kontrak te hernu of te laat herlewe) ongeldig
sou wees.
Dit
Neethling
-saak
is te onderskei van die onderhawige geval en bied nie steun vir mnr
Coetzee se argument nie. Daar het die Hof nie, soos
hier, te make
gehad met ‘n kontrak wat verval het nie en was die vraag hoe
so ‘n kontrak sou kon herleef, dus nie
ter sprake nie.
In
die
Neethling
-saak
het dit gegaan oor ‘n kansellasie, die regsgeldigheid waarvan
in elk geval ook in geskil was; anders as hier, waar
dit gemenesaak
is dat die kontrak deur regswerking verval het (sien
Fairoakes
Investment Holdings (Pty) Ltd and Another v Oliver and Others,
supra
,
para [19] en [20]).
Die
partye het in die
Neethling
-saak
bloot ooreengekom dat die verkoper sou afstand doen van sy reg om
hom op die kansellasie te beroep.
Verder
het die latere ooreenkoms in daardie geval ook nie ‘n wysiging
van die aanvanklike kontrak behels nie, maar eerder
die “
uitoefening
van die keuse
”
wat in elk geval (sonder ‘n wysiging) die kopers toegekom het
om vervroegde betaling aan te bied (sien
Neethling
v Klopper en Andere, supra
,
op 465C-F).
Inteendeel,
in die
Neethling
-saak
is pertinent beslis dat “
bedinge
insake die wyse waarop en die tyd wanneer die koopprys betaal moet
word, in die algemeen onder wesenlike bepalings val
”
en gevolglik getref word deur die vereistes van die Wet.
Onsekerheid met sulke terme, soos wanneer dit nie in skrif beliggaam
en onderteken is ooreenkomstig die vereistes van die Wet nie, sou
die oogmerk van die betrokke bepalings van die Wet verydel
(sien
Neethling
v Klopper en Andere, supra
,
op 465A-B en 464E-H, en ook
The
Law of Sale and Lease
,
Kerr, 3de uitgawe, bladsy 76-77).
Die
Neethling
-saak
bied dus geen steun vir die proposisie dat ‘n ooreenkoms tot
die effek dat ‘n vervalle kontrak herleef, altyd
geldig sal
wees, ongeag van die inhoud daarvan en van die bedoeling van die
partye rakende die posisie met betrekking tot sulke
wesenlike terme
nie (sien
Fairoakes
Investment Holdings (Pty) Ltd and Another v Oliver and Others,
supra
,
para [19]).
Behalwe
om erkenning te verleen aan die beginsel dat ‘n vervalle
kontrak wel by ooreenkoms kan herleef, bied ook die
Fairoakes
-saak
geen steun vir mnr Coetzee se submissie nie.
Enersyds is dit
op die feite te onderskei, deurdat die saak vir die kopers in
daardie geval was dat die partye nie alleen uitdruklik
(en nie
stilswyend nie) ooreengekom het op die herlewing van die vervalle
kontrak nie, maar ook uitdruklik ooreengekom het op
‘n
wysiging van die tyd van vervulling van die opskortende voorwaarde
(wat oorspronklik gelei het tot die verval van die
kontrak).
In
die onderhawige geval is, soos reeds gemeld, geen so ‘n
ooreenkoms hoegenaamd van die kant van die respondent gepleit
nie en
wil mnr Coetzee blykbaar op hierdie stadium hê daar moet
desnieteenstaande op die aangebode getuienis bevind word
dat so ‘n
ooreenkoms stilswyend gesluit is.
Andersyds,
en ten spyte van die gemelde onderskeid op die feite, is daar tog
genoegsame ooreenkoms tussen die
Fairoakes
-saak
en die onderhawige geval om die uiteindelike slotsom wat daar bereik
is, uiters relevant te maak.
Die
Hof het in die
Fairoakes
-beslissing
naamlik beslis:
dat
‘n opskortende voorwaarde wat ‘n tyd bepaal het vir die
vervulling daarvan, wesenlik was omdat die tyd juis
bepaal is “
in
order to create certainty as to the fate of the contract and
affected both parties
”;
en
dat
vir soverre daardie partye in hulle ooreenkoms om die kontrak (wat
weens die nie-vervulling van juis daardie voorwaarde
verval het) te
laat herleef, ooreengekom het dat die betrokke voorwaarde enige tyd
voor of selfs eers by oordrag vervul kon
word (wat eintlik sou
neerkom daarop dat geen tyd van vervulling bepaal is nie), dit sou
neerkom op ‘n ooreenkoms tot
‘n wesenlike wysiging van
die vervalle kontrak, en eintlik “
an
agreement to buy and sell on terms different from the terms
previously agreed to
”,
en dat so ‘n ooreenkoms gevolglik sou moes voldoen het aan
artikel 2 van die Wet (para [21] van die verslag).
In
die onderhawige geval is daar ook aanvanklik ooreengekom op spertye
v
ir
die verkryging van ‘n lening en die lewering van waarborge.
Dit is eweneens duidelik gedoen in die belang van regsekerheid.
Die
ooreenkoms wat mnr Coetzee nou wil hê op appèl bevind
moet word, sou ook op enige denkbare vertolking van sy
argument
neerkom op wesenlike wysigings van die aanvanklike kontrak.
Die wegdoen met
die voorwaarde van ‘n lening sou ‘n ingrypende wysiging
wees van die aanvanklike kontrak dat ‘n
lening nie alleen wel
verkry moes word nie, maar ook wel binne ‘n bepaalde periode.
Sou
die “
herlewings
”-ooreenkoms
waarop mnr Coetzee hom beroep, behels het dat ‘n lening steeds
verkry moes word, maar bloot binne ‘n
redelike tyd of enige
tyd voor of by oordrag, sou dit uiteraard eweneens neerkom op ‘n
wesenlike wysiging van wat vroeër
in hierdie verband die
ooreenkoms was. Dit sou die regsekerheid van ‘n spertyd laat
vervaag na die onsekerheid van ‘n
“
redelike
tyd
”
of heeltemal neutraliseer.
Dieselfde geld
wat betref die vereiste in die kontrak dat voor ‘n bepaalde
datum waarborge gelewer moes word.
Daar
sou ook nie geargumenteer kon word dat die getuienis die afleiding
regverdig dat ooreengekom is om heeltemal weg te doen
met die
vereiste van waarborge nie. Die lewering van waarborge het so ‘n
erkende wyse van betaling (en nie net sekuriteit
nie) geword, dat ‘n
stilswyende ooreenkoms om daarmee weg te doen nie geredelik bevind
sal word nie; veral nie waar (soos
hier) in die kontrak bepaal is
dat oordrag eers sou geskied nadat die koopprys betaal of gewaarborg
is nie en waar die lewering
van waarborge so ‘n pertinente rol
gespeel het in die aanvanklike kontrak nie (vergelyk
Breytenbach
v Van Wyk
1923 AD 541
op 547 en
Wilson
v Spitze
1989 (3) SA 136
AD op 142).
In
die
D
S Enterprises
-beslissing
het die Hof nie werklik oorweging verleen aan die vraag of die
stilswyende ooreenkoms (deur gedrag) om met die vervalle
kontrak
voort te gaan, by noodwendige implikasie ‘n wesenlike wysiging
van die aanvanklike kontrak sou behels het en, indien
wel, of daar
dan voldoen moes gewees het aan die vereiste formaliteite nie.
Na
my oordeel moes die Hof, met respek, aan dié vraag oorweging
verleen het, want die spertye rondom daardie opskortende
voorwaarde
het ook reeds verstryk. Indien die bedoeling was dat magtiging tot
onderverdeling steeds ‘n vereiste vir die
inwerkingtreding van
die kontrak sou wees, sou die vraag wees wat die partye bedoel het
ten aansien van wanneer die magtiging
verleen moes word.
Indien
die latere stilswyende ooreenkoms (in terme waarvan die vervalle
kontrak moes herleef) in daardie geval nie hiervoor voorsiening
gemaak het nie, sou die betrokke spertye in die kontrak net so gebly
het, wat sou beteken het dat die kontrak onmiddellik by
herlewing
daarvan outomaties weer sou termineer of “
self-destruct
”
het (sien
Benkenstein
v Neisius and Others, supra
).
Het
die stilswyende ooreenkoms in daardie geval wel hiervoor voorsiening
gemaak deur te behels dat die voorwaarde op enige latere
datum (as
die oorspronklike spertyd) nog vervul kon word (byvoorbeeld binne ‘n
redelike tyd of enige tyd tot en met oordrag),
sou dit neergekom het
op ‘n wesenlike wysiging, wat sou moes voldoen het aan die
vereiste formaliteite (sien
Fairoakes
Investment Holdings (Pty) Ltd and Another v Oliver and Others,
supra
).
Vir
soverre die bevindinge in die
D
S Enterprises
-saak
sou behels dat ‘n party selfs nadat die nie-vervulling van ‘n
opskortende voorwaarde reeds tot die verval van
‘n kontrak
gelei het, steeds van die voordeel van die voorwaarde sou kon
afstand doen, moet ek ook respekvol daarvan verskil.
Dit volg dus
dat ek van oordeel is dat die appèl teen die verlening van
die bevel van spesifieke nakoming moet slaag.
Die respondent
het ook, in die alternatief tot die eis om ‘n bevel van
spesifieke nakoming, betaling geeis van ‘n
bedrag van
R35 293,25 wat sy oorbetaal het aan die appellant se prokureur
in die periode ná verstryking van die 14
dae spertyd.
Geen bewering
is ooit gemaak dat die appellant of sy prokureur aangemaan is om dié
geld terug te betaal nie, en daar was
beslis ook nie getuienis tot
dié effek nie.
Inteendeel,
die teendeel het uit die getuienis geblyk. Die respondent is in
kennis gestel dat die gedeelte van daardie bedrag
wat aan hereregte
en boeterente aan die Ontvanger van Inkomste oorbetaal is, naamlik
‘n totaal van R19 057,50, teruggeëis
kon word waar
daar nie met die koop voortgegaan word nie.
In
‘n skrywe wat die appellant se prokureur op 14 Desember 2005
aan die respondent se prokureur gerig het, en waarby ‘n
staat
aangeheg was wat volledig uiteengesit het hoe daar met die bedrag
van R35 293,25 gehandel is, is ook op skrif gestel
dat die
prokureur vir die appellant reeds die dokumentasie vir die terugeis
van die hereregte vroeër opgestel het, maar
dat die respondent
dit “
op
daardie stadium nie wou onderteken nie
”.
Daar
is ook geen regsbasis gepleit of bewys waarop vonnis teen die
appellant verleen sou kon word vir die betaling van hierdie
bedrag
nie.
Die koste wat
reeds aangegaan is met betrekking tot die uitvoering van die kontrak
het ‘n bedrag van R5 010,02 beloop, wat
betaal is uit die
bedrag van R35 293,25. Ook wat die bedrag van R5 010,02
betref, is geen regsbasis gepleit of bewys
waarop die respondent
geregtig sou kon wees op ‘n vonnis vir hierdie bedrag teen die
appellant nie.
Nadat
die respondent teenoor die prokureur vir die appellant te kenne
gegee het dat die verkoping van ‘n ander eiendom van
haar
(welke verkoping blykbaar deels verantwoordelik was vir die gesloer
met die onderhawige transaksie) sou voortgaan, het die
appellant se
prokureur voortgegaan om die dokumentasie vir die oordrag op te
stel.
Klousule 7.2
van die kontrak het bepaal dat die koper op ‘n bepaalde basis
verantwoordelik sou wees vir verspilde koste
indien die transaksie
nie sou realiseer nie, en daar is nie van die kant van die
respondent enige getuienis aangebied dat die
bedrag van R5 010,02
dié basis oorskry het nie.
Wat
betref die balans van R11 225,73 het die prokureur vir die
appellant ruim voordat dagvaarding uitgereik is in die gemelde
skrywe van 14 Desember 2005 onvoorwaardelik aangebied om dié
bedrag oor te betaal. Die bedrag is ook in die gemelde staat
aangedui as ‘n “
Balans
tot u krediet
”.
Ook wat hierdie bedrag betref, was die respondent nie geregtig op
vonnis nie.
In
‘n verdere eis, genommer eis 2, het die respondent, blykbaar
as skadevergoeding, betaling geeis van ‘n bedrag van
R850 000,00 “
synde
die billike markwaarde van die eiendom
”.
Geen getuienis hoegenaamd is aangebied van die “
billike
markwaarde
”
van die eiendom nie en geen regsbasis is gepleit of bewys waarop die
appellant aanspreeklik sou kon wees vir die betaling
van enige
skadevergoeding op die basis van die markwaarde van die eiendom nie.
Laastens
het die respondent in haar dagvaarding ook geeis, as eis 3 en
blykbaar ook as skadevergoeding, “
okkupasiehuur
ten bedrae van R2 500,00 van 1 Mei 2005 tot datum
”.
Dit is onduidelik waarom besluit is op die datum van 1 Mei 2005,
maar in elk geval is ook ten aansien van hierdie eis
geen regsbasis
gepleit of bewys nie.
Dit
is so dat die respondent okkupasiehuur van R2 500,00 per maand
betaal het. Sy het egter teenwaarde ontvang, deurdat sy die
eiendom
okkupeer het. Die bedrag was insiggewend genoeg ook presies
dieselfde bedrag as wat sy vroeër, voor kontraksluiting,
betaal
het as huur vir dieselfde eiendom. Dit is dus moeilik om in te sien
hoe die respondent dié bedrag skade kon gely
het.
Selfs al sou sy
egter enige skade hoegenaamd in hierdie verband kon bewys, sou daar
weereens geen basis wees waarop die appellant
daarvoor aanspreeklik
gehou kon gewees het nie.
Die
landdros het al dié ander eise van die respondent behandel as
alternatiewe eise en dus nie daaraan aandag verleen nadat
bevind is
dat die respondent op spesifieke nakoming geregtig was nie. In die
lig van die voorgaande sou die respondent egter
in elk geval ook nie
op die regshulp in enige van die ander eise geregtig gewees het nie.
Die
respondent se eise moes almal afgewys gewees het. Daar bestaan geen
rede waarom koste dan nie so ‘n uitslag behoort
te volg nie,
en dit is ook nie geargumenteer nie.
Mnr Danzfuss SC
het namens die appellant geargumenteer, beide by die verhoor en op
appèl, dat die appellant geregtig was
op koste op die basis
van verhoogde advokaatsfooie en wat ook reiskoste en reistyd sou
insluit.
Wat
die verhoogde advokaatsfooie aanbetref, is ek van oordeel dat die
appellant daarop geregtig sou gewees het. Die regsvrae
ter sprake
was van betreklik ingewikkelde aard. Ek
het
oorweeg of die wyse waarop die respondent se eise uiteengesit en
gepleit (of eintlik nie gepleit nie) is en die volslae afwesigheid
van enige basis of getuienis vir die sogenaamde alternatiewe eise,
so ‘n bevel sou regverdig het (sien
Landdroshofreël
33(8)
en vergelyk
Niksch
v Van Niekerk and Another
1958 (4) SA 453
(E) op 458), maar in die lig daarvan dat dit nie op
die oog af die loop van die verhoor beïnvloed het nie, sal ek
nie so
‘n bevinding maak nie.
Daar
is dan ook geen basis waarop die appellant nie by die verhoor
geregtig behoort te gewees het
op
die reistyd en die reiskoste van sy advokaat nie. Die verhoor het
plaasgevind in die Landdroshof te Kuruman, baie verder as
die 30 km
vermeld in item 23 van Deel IV van Tabel A in Bylae 2 tot die
Landdroshofreëls.
Wat betref die
koste van die appèl is daar eweneens geen rede waarom dit nie
die uitslag behoort te volg nie.
Bygevolg word
die volgende bevele hierin gemaak:
Die
respondent se dagvaarding en besonderhede van vordering word gewysig
om die eiseres se naam te reflekteer as “Feirouz
Wehr
Williams”.
Die
appèl slaag en die bevele dat spesifieke nakoming gelas word
en dat koste aan die eiser verleen word op ‘n “
Prokureur
party skaal
”
word tersyde gestel en vervang met die volgende bevele:
Die eiser
se aksie word afgewys met koste.
Die
koste sal insluit verhoogde advokaatsfooie ten aansien van items
22, 24 en 26(b) van
Deel
IV van Tabel A van Bylae 2 tot die Landdroshofreëls.
Die
koste sal ook reiskoste en reistyd insluit soos bedoel in items 23
en 26(c) van
Deel
IV van Tabel A van Bylae 2 tot die Landdroshofreëls.
Die
respondent word gelas om die koste van die appèl te betaal.
________________________
C J OLIVIER
REGTER
NOORD-KAAPSE
AFDELING
Ek stem saam:
________________________
E
J S
STEYN
WAARNEMENDE
REGTER
NOORD-KAAPSE
AFDELING
Nms
Applikant
: Adv
F W A Danzfuss, SC
In
opdrag van
: Duncan
& Rothman, KIMBERLEY
Nms
Respondente
: Adv
Coetzee
In
opdrag van
: Elliott
Maris Wilmans & Hay, KIMBERLEY