About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: High Court, Northern Cape Division, Kimberley
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: High Court, Northern Cape Division, Kimberley
>>
2008
>>
[2008] ZANCHC 44
|
|
Marais v Van Deventer NO and Others (1671/07) [2008] ZANCHC 44 (26 September 2008)
Verslagwaardig:
Ja / Nee
Sirkuleer aan
Regters: Ja / Nee
Sirkuleer
aan Landdroste: Ja / Nee
IN DIE HOOGGEREGSHOF
VAN SUID-AFRIKA
(Noord-Kaapse Afdeling)
Saaknommer: 1671/07
Datum
Verhoor: 19/09/2008
Datum
Gelewer: 26/09/2008
In die saak van
:
MARAIS D
F APPLIKANT
versus
VAN DEVENTER AH
(NO) & 4 ANDER RESPONDENT
Coram:
MAJIEDT R
UITSPRAAK
MAJIEDT R:
Die Eiser vorder van die eerste tot
die vierde verweerders, as trustees van Die De Bad Trust (“die
Trust”), die eienaar
van sekere onroerende eiendom, oordrag
van die bepaalde eiendom uit hoofde van ‘n koopooreenkoms.
2. Die eerste tot vierde verweerders
(“die verweerders”) het ‘n verweerskrif en ‘n
voorwaardelike teeneis
geliasseer. Dit is teen hierdie
voorwaardelike teeneis wat die eiser ‘n eksepsie opgewerp het.
In die voorwaardelike teeneis steun
die verweerders op ‘n verrykingsaksie. Hulle vra vir die
beregting van die teeneis
slegs indien die Hof sou bevind dat daar
‘n afdwingbare ooreenkoms tussen die eiser en die verweerders
tot stand gekom
het. As agtergrond skets ek bondig die feite soos
dit blyk uit die pleitstukke.
3.1 Die eiser het op 9 Augustus 2006
‘n koopooreenkoms aangegaan met een van die trustees vir die
koop van die Trust se
onroerende eiendom (die bepaalde trustee se
magtiging om namens die Trust so ‘n ooreenkoms aan te gaan is
in geskil op
die pleitstukke, maar is nie nou ter sake nie).
3.2 Meer as ‘n jaar na die
sluiting van die koopooreenkoms, in November 2007, het die eiser
prestasie deur die Trust, d.w.s.
oordrag van die eiendom, ingevolge
die koopooreenkoms aangevra.
3.3 Namens die Trust word in die
voorwaardelike teeneis beweer dat gedurende die tydperk Junie tot
Augustus 2007 (terwyl die trustees
onbewus was daarvan dat ‘n
koopooreenkoms vir die verkoop van die eiendom aangegaan is met die
eiser) daar verbeterings aan
die betrokke eiendom aangebring is ter
waarde van R280 000.00, welke verbeterings tot gevolg gehad het dat
die eiendom se markwaarde
met minstens R300 000.00 toegeneem het.
3.4 Uit
hoofde van die voorafgaande beweer verweerders dat die eiser ten
koste van die verweerders verryk sal word indien die eiser
sou slaag
in sy eis vir oordrag van die eiendom en indien die eiser nie gelas
sou word om die verweerders te vergoed vir die verbeterings
nie.
4.
In
limine
het die verweerders aanvanklik daarop gewys (heeltemal
tereg ook) dat die eksepsie nie ‘n smeekbede bevat nie en
alreeds
op grond daarvan afgewys behoort te word. Die eiser het toe
egter aansoek gedoen vir ‘n wysiging tot die eksepsie deur die
invoeging van ‘n smeekbede daarby, naamlik dat die
voorwaardelike teeneis van die hand gewys moet word.
Mnr Wessels SC, wat namens die
verweerders verskyn, het geen beswaar gehad teen die wysiging nie.
5. In ons Reg bestaan daar nie ‘n
algemene verrykingsaksie nie;
Sien:
St Helena Primary
School & Another v MEC, Dept of Education, Free State Province &
Another
2007 (40 SA 16
(O) te 20 I – 21 C en gewysdes
daar aangehaal.
Om
te slaag in ‘n verrykingsaksie moet ‘n eiser bewys dat:
(a) die verweerder verryk is;
(b) die eiser verarm is;
(c) die verryking van die
verweerder ten koste van die eiser was; en
(d) die verryking ongeregverdigd
(
sine cause
) was.
Sien
McCarthy Retail Ltd v Shortdistance Carriers CC
2001
(3) SA 482
(SCA) te para [17].
Kudu Granite Operations (Pty)
Ltd v Caterna Ltd
2003 (5) SA 193
(SCA) te para [17].
6. Mnr
Wessels het toegegee dat die Trust se skuldoorsaak in sy
voorwaardelike teeneis nie onder enige bestaande verrykingsaksie
tuisgebring kan word nie. Hy het egter aan die hand gedoen dat daar
‘n algemene tendens bestaan in die rigting van ‘n
algemene verrykingsaksie in ons Reg en dat die Trust se teeneis in
elk geval voldoen (op die blote aanvaarding van die beweringe
soos
dit tans staan) aan die 4 vereistes hierbo uiteengesit.
In
die eersvermelde verband moet mnr Wessels gelyk gegee word; daar is
‘n merkbare neiging na die erkenning van ‘n
algemene
verrykingsaksie of, anders gestel, ‘n wegbeweeg van ‘n
streng formalistiese kompartementalisering van ‘n
verrykingsaksie binne een van die erkende regsbasisse.
In
Watson NO & Another v Shaw NO & Others
2008 (1)
SA 350
(C) te para [7] tot [11] kan ‘n nuttige samevatting van
die ontwikkeling in ons reg in diè verband, gevind word.
Sien
ook:
Laco Parts t/a ACA Clutch v Turners Shipping
[2007] ZAGPHC 200
;
2008
(1) SA 279
(W) te para [22].
7. Die fundamentele dilemma met die
voorwaardelike teeneis is egter, soos mnr Coetzee namens die
eiser/eksipiënt tereg uitgewys
het, die volgende:
Buite die ou bekende Romeinse
condictiones
waarop ‘n verrykingsaksie tradisioneel
gebaseer word (sien onder andere
Joubert (ed) The Law of South
Africa vol 9 (1
e
heruitgawe
)
te para 209 – 221) verleen ons reg ook ‘n
verrykingsaksie aan ‘n bona fide besitter of okkupeerder wat
nuttige
of noodsaaklike verbeterings aan ‘n ander se eiendom
aanbring sonder dat daar ‘n ooreenkoms bestaan in diè
verband.
Sien:
McCarthy Retail Ltd v
Shortdistance Carriers CC
supra te para [12].
In
die onderhawige geval is die Trust nòg ‘n bona fide
besitter nòg ‘n bona fide okkupeerder van sy
eie
eiendom. Die Trust is inteendeel eienaar en mnr Coetzee is korrek in
sy submissie dat ‘n eienaar tog nie regtens verarm
kan word
deur verbeterings aan sy eie eiendom aan te bring nie. In ons Reg
vind eiendomsoorgang by onroerende goed plaas deur
registrasie in die
Akteskantoor. Sien:
Terblanche NO en andere
2002
(6) SA 132
(NK) te para [22];
Silberberg & Schoemans’
Law of Property
, 5
e
uitg. te 205 .
Hierdie
beginsel is statutêr beliggaam in art 16 van die Registrasie
van Aktes Wet, 47 van 1937, wat bepaal dat eienaarskap
van onroerende
eiendom van een persoon na ‘n ander slegs mag geskied by wyse
van ‘n transportakte deur die registrateur
onderteken of
ge-attesteer.
Gevolglik beteken dit dat die
verweerders ten behoewe van die Trust eienaars van die eiendom bly
totdat registrasie in die naam
van ‘n ander persoon sou
plaasvind in die Akteskantoor.
8. Ek het tot ‘n mate begrip
vir die verweerders/Trust se netelige situasie, maar is die
regsposisie tog duidelik, soos uiteengesit
in die voorafgaande
paragrawe.
Gevolglik
moet die eksepsie slaag.
In
die uitoefening van my diskresie ten aansien van koste meen ek dat
daar voldoende gronde bestaan het vir die verweerders om
uit so ‘n
unieke feitestel die voorwaardelike teeneis die lig te laat sien. Ek
gaan gevolglik geen kostebevel maak nie.
Die eksepsie word gehandhaaf en
die eerste tot vierde verweerders se voorwaardelike teeneis word
tersyde gestel.
____________
SA MAJIEDT
REGTER
NAMENS EISER : Adv W Coetzee
IN OPDRAG VAN : Engelsman Magabane Ingelyf
NAMENS
VERWEERDER(S) : Adv M H Wessels (SC)
IN OPDRAG VAN : Christo Faber Prokureurs