About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Western Cape High Court, Cape Town
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Western Cape High Court, Cape Town
>>
2008
>>
[2008] ZAWCHC 128
|
|
Van Niekerk NO and Anders v South Cape College (316/2008) [2008] ZAWCHC 128 (28 January 2008)
IN
DIE HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA
(OOSTELIKE
RONDGAANDE PLAASLIKE AFDELING)
SAAKNOMMER
:
316/2008
DATUM
:
28
JANUARIE 2008
In die saak tussen
S
I VAN NIEKERK NO EN 3 ANDERS
Applikante
en
SOUTH
CAPE COLLEGE
Respondent
UITSPRAAK
FOURIE.
R
:
Hierdie
is Vi dringende aansoek wat op rondgang aangehoor is. Weens die stand
van die rof is ek nie voornemens om uitgebreide redes
vir my
bevinding te verskaf nie en aanvaar ek dat die aanhoorder of leser
van hierdie uitspraak op hoogte is met die bewerings
vervat in die
eedsverklarings van die partye.
Applikante,
die trustees van *n
inter
vivos
trust,
vra vir die uitsetting van Respondent van sekere persele in
Thembalethu, George, wat dien as een van die agt
kampusse waar Respondent onderrig gee aan studente van voorheen
agtergeblewe gemeenskappe.
AppHkante
is die verhuurder van die perseel en Respondent die huurder. Dit is
gemeensaak dat Respondent tans oor geen persoonlike
of saaklike reg
beskik om verder die betrokke perseel te okkupeer nie. Die betrokke
huurtermyn het op 31 Desember 2007 verstryk
en alhoewel Respondent
aanvanklik aangevoer het dat 'n opsie ter verlenging van die
huurtermyn geldiglik uitgeoefen is, is die
partye dit eens dat daar
geen geldige uitoefening van
Y\
opsie
geskied het nie.
Inteendeel
was die wese van mnr. Joubert, namens Respondent, se betoog bloot dat
in die besondere omstan-dighede van hierdie gevat
daar, veral in die
belang van Respondent se studente, Yi verlengde tydperk aan
Respondent verleen moet word om die perseel te ontruim.
Hy het "n
tydperk van ses maande, atternatiewelik tot einde April 2008, aan die
hand gedoen.
Mnr
Joubert het my ook versoek om op die geskiedenis van die verhouding
tussen die partye te let wat toon dat Appiikante tngevolge
die
oorspronklike trustakte ter stigting van die Trust, vir ongeveer die
afgelope 10 jaar die perseel aan Respondent beskikbaar
geste! het vir
die opleiding van agtergeblewe studente.
Dit
het aanvanklik sonder enige formele huurkontrak geskied, maar na die
totstandkoming van ft samewerkingsooreenkoms tussen die
partye in
2002, het die partye in 2006 die onderhawige huurkontrak aangegaan
vir die tydperk 1 Januarie 2006 tot 31 Desember 2007.
Dit het in
klousule 1 'n opsie vir die verlenging van die huurtermyn vir Yi
verdere tydperk van twee jaar bevat, maar soos ek reeds
gemeld het,
het 'n geldige uitoefening daarvan deur Respondent nie geskied nie.
Ek mag verder meld dat die voormelde samewerkingsooreenkoms
tussen
die partye ook mettertyd beeindig is.
Applikante
se prokureurs het so vroeg as 8 Februarie 2007 die Respondent
skriftelik in kennis gestel dat die opsie ter verlenging
van die
huurtermyn nie geldig is en derhalwe nie geldiglik uitgeoefen kon
word nie en dat Respondent dus by verstryking van die
huurtermyn op
31 Desember 2007 die perseel sal moet ontruim.
Respondent
het egter mettertyd die houding ingeneem dat die opsie wel geldiglik
uitgeoefen is, met gevolg dat Respondent self in
okkupasie van die
perseel gebly het. Soos gemeld, is daar geen men'ete in hierdie
aanspraak van Respondent nie en word dit dan
ook nou so toegegee deur
Respondent.
Applikante
het op 20 Desember 2007 'n skriftelike huurkontrak met
'n
derde
party, Africa Skills Village Training and Management Services (Edms)
Bpk (hierinlater na verwys as "Africa Skills Village"),
aangegaan ingevolge waarvan die perseel vir die tydperk 1 Januarie
2008 tot 31 Desember 2008 aan Africa Skills Village verhuur
word. Die
huurkontrak bevat ook 'n opsie ter verlenging van die kontrak vir Vi
verdere maksimum tydperk van ses jaar.
Hierdie
nuwe huurder sal voortaan opleidingsfasiliteite by die perseel
verskaf. Dit blyk dat Africa Skills Village ft opleidingsentrum
op
die perseei sal bestuur deur ooreenkomste met diensverskaffers aan te
gaan ten einde opleiding aan studente van voorheen agtergeblewe
gemeenskappe te verskaf. Respondent sal ook as diensverskaffer in
aanmerking kom om opleidingsdienste in oorleg met die bestuur
van
Africa Skills Village, by die perseel te verskaf.
Uit
hoofde van die voorafgaande is dit duidelik dat Respondent aan die
hand van algemene kontraktuele beginsels, geen reg het om
die eiendom
te okkupeer of vir Vi toegewing te vra vir Yi verlengde tydperk om
die perseel te ontruim nie. Respondent is vir bykans
ft jaar reeds
bewus van Applikante se houding dat die huurkontrak geen geldige
opsie bevat het wat deur Respondent uitgeoefen kon
word nie en dat
Respondent die perseel op 31 Desember 2007 sou moes ontruim.
Desnieteenstaande
het Respondent voet by stuk gehou en in September 2007 gepoog om die
opsie, wat klaarblyklik ongeldig is weens
die afwesigheid van ft
ooreengekome huurbedrag
r
uit te oefen. Dit het tot gevolg gehad dat Africa Skills Village wat
ft kontraktuele reg het om die persee! te okkupeer, van hierdie
reg
ontneem word. Dit hou uiteraard ook nadelige finansiele gevolge vir
Applikante en hierdie nuwe huurder in.
Mnr.
Joubert het verder betoog dat ek in my besluitneming die belange van
Respondent se ongeveer 110 studente in ag moet neem. Hy
het dan ook
gewys op ft versoekskrif van studente wat by die stukke aangeheg is,
asook die wense van raadslede van Respondent,
meeste van wie
gemeenskapsleiers is.
Dit
is na my mening wel gepas om die belange van Respondent se studente,
al is hulle nie partye tot hierdie geding nie, in ag te
neem.
Suid-Afrika het met die aanvaarding van die huidige Grondwet ft nuwe
staatsregtelike bedeling betree. Soos dit gestel word
in die
aanhef, het die Grondwet
r
en in besonder die verskanste basiese menseregte vervat in hoofstuk 2
daarvan, ten doel om
r
onder andere, te verseker dat die vergrype van die verlede nie weer
herhaa! sal word nie.
Ons
is almal bewus daarvan dat diskriminasie op onderwysgebied een van
die ernstigste vergrype van die verlede daargestel het en
behoort ons
howe te waak teen enige herhaling daarvan in ons huidige bestel.
Artikel 29 van die Grondwet bepaal dat elke burger
die reg op basiese
onderwys, ook volwasse onderrig, het. Dit volg dus na my mening dat
ek steeds by die beoordelmg van hierdie
aansoek die voormelde
bepalings van die Grondwet asook die gees, strekking en doelstellings
van die Grondwet, voor oe moet hou.
Dit
beteken na my oordeel dat ek selfs in hierdie privaat-regtelike
geding waartoe die studente nie partye is nie, ook hulle belange
as
een van die faktore wat oorweeg moet word in ag moet neem.
Uiteraard
moet elke saak
r
en dus ook hierdie aansoek, op sy eie besondere meriete beoordeel
word. Die belangrikste aspek wat by die oorweging van die studente
se
belange opval, is dat hierdie nie 'n geval is waar agtergeblewe
studente se reg op onderrig hulle goedsmoeds ontneem gaan word
nie.
Soos
reeds gemeld, word Respondent vervang met Africa Skills Village wat
die onderrig van studente by die betrokke perseel gaan
fasiliteer en
bestuur. Uiteraard kon hierdie instansie tot op hede nog nie sy
opleiding van studente implementeer nie weens die
onregmatige
okkupasie van die perseel deur Respondent.
Vir
hierdie rede gaan Respondent se kritiek oor die nie-gereedheid van
Africa Skills Village, dus nie op nie. Anders gestei, indien
Respondent die perseel tydig ontruim het soos dit kontraktueei
verplig was om te doen, sou Africa Skills Village nou waarskynlik
reeds gereed gewees het om opleiding te verskaf.
In
'n skrywe van Applikante aan Respondent is Respondent reeds in
Desember 2006 meegedeel dat Applikante oorweeg om hulle verbintenis
met die perseel en die opleiding van agtergeblewe studente op ft
gesonder sakegrondslag te plaas. Deur die opleiding op hierdie
wyse
deur middei van ft fasiliteerder soos Africa Skills Village te
behartig, word beoog om die getal studente wat opgelei kan
word
drasties te vermeerder.
Daar
is dan ook deur Applikante voorgestel dat Respondent een van die
dienstevoorsieners kan wees. Dit het Respondent rite geval
nie,
waarskynlik omdat Respondent nie begerig was om beheer van die
opleidingsinstansre prys te gee nie.
In
skrywe van Applikante se prokureurs gedateer 12 Desember 2007, is
Respondent weereens versoek om die perseel teen 31 Desember
2007 te
ontruim sodat Africa Skills Village die opleidingsentrum aldaar vanaf
Januarie 2008 kon bestuur. In die slotparagraaf van
die skrywe word
die volgende uitnodiging aan Respondent gerig:
"Dit
is ons instruksies dat dit u vrystaan om deel te neem aan die
opleidingsprogramme en verder sal studente wat reeds
aan
die opleidingsentrum studeer en wie se kursusse eers in April 2008
voltooi word steeds deur die opleidingsentrum voltooi
word."
Hierdie aanbod het dus voor oe gehad dat die nadelige gevolge vir
sekere van Respondent se studente beperk kon word.
Weereens
egter was Respondent nie bereid om positief hierop te reageer nie en
het sy onregmatige okkupasie van die perseel voortgesit.
Hierdie
aanbod van Applikante, ten einde die ongerief vir Respondent se
studente te beperk, bly steeds staan.
Ek
aarwaar dat, desnieteenstaande, die ontruiming van die perseel deur
Respondent steeds nadele vir Respondent se studente mag inhou.
Ek is
egter van oordeel dat sodanige nadeel waarskynlik bloot op die
korttermyn sal wees en dat die gemeenskap en voornemende studente
op
die langer termyn waarskynlik meer baat gaan vind by die bedryf van
die sentrum kragtens die nuwe bestel.
Soos
reeds gemeld kan Respondent as diensteverskaffer ook deel van die
nuwe bestel wees. Dit lyk egter vir my dat Respondent se
teenkanting
nie noodwendig gegrond word op die belange van sy studente nie, maar
in hoofsaak op die wens om die bestuur van die
betrokke sentrum by
hierdie perseel te behou.
Indien
gelet word op die belange van Applikante en Africa Skills Village,
asook Africa Skills Village se voornemende studente, is
daar by my
geen twyfei, vir die redes reeds aangevoer, dat nieteenstaande die
moontlike korttermyn benadeling wat dit vir Respondent
se huidige
studente mag inhou, dit reg en billik sal wees om die spoedige
ontruiming van die perseel deur Respondent te gelas.
Daardeur behoort
Africa Skills Village in staat gestel te word om so spoedig doenfik
sy bedrywighede van stapel te stuur.
Die
onregmatige inbreukmaking wat 'n verlengde tydperk vir ontruiming
deur Respondent, vir Applikante en Africa Skills Village en
sy
voornemende studente tot gevolg sal he, is na my mening in die
omstandighede van hierdie saak nie geregverdig nie. Onm id dellike
ontruiming sal egter nie prakties moontlik wees nie, aangesien ft
groot hoeveelheid toerusting deur Respondent verwyder moet word,
ft
Billike tyd behoort daarvoor toegelaat te word.
Ten
slotte moet ek net kortliks verwys na 'n verdere aspek wat op die
stukke na vore getree het. Dit hang saam met Yi skrywe van
Eskom
gedateer 24 Januarie 2008 wat as "WH13
n
aangeheg
Js by Respondent se Opponerende Eedsverklaring. Dit is gerig aan
Respondent se prokureurs insake die onderhawige aansoek
en lees as
volg:
"You
are herewith mandated to submit this document for the abovementioned
case. We, Eskom, request that the court's consideration
of the
situation with South Cape College occupying the Skills Centre in
Thembalethu, not be finalized until Eskom has had the opportunity
to
intervene as a party in the application. Eskom needs an opportunity
to complete their investigation of the matter before responding."
Die
skrywe is waarskynlik die gevolg van sekere bewerings wat deur
Respondent in die beantwoordende eedsverklaring gemaak is, ten
aansien van die wysiging van die Trustakte wat die totstandkoming van
die Applikant-trust tot gevolg gehad het. Eskom was die oprigter
van
die Applikant-trust en het die oorspronklike trustakte die
doelstelling van die trust geformuleer as om onroerende eiendom
te
bekom vir die voordeel van Respondent se voorganger en uiteraard ook
daarna vir Respondent as opvolger in regte van sy voorganger.
In
die gewysigde trustakte gedateer 26 Junie 2006 is die doelstelling
van Applikant gewysig om as volg te lees:
"The
Sole object of the trust is to acquire, hold and administer property
in order to facilitate the training and development
of people to a
level of competence acceptable to trade and industry."
Hierdie
wysiging het uiteraard aan Applikante die magtiging verleen om die
betrokke perseel aan 'n derde party, soos Africa Skills
Village, te
verhuur.
Aan
die hand hiervan is dit in die Opponerende Eedsverklaring gesuggereer
dat Eskom nie, soos vereis deur klousule 11 van die oorspronklike
trustakte, toegestem het tot hierdie wysiging nie. Sn repliek is
hierdie bewering of suggestie heftig deur
Applikante
ontken, wat verder aanvoer dat we! aan die vereistes vir die nodige
wysiging voldoen is.
Ex
facie
die
gewysigde trustakte, blyk dit ook dat al die Applikante tot die
wysiging toegestem het en dat Eskom se gemagtigde verteenwoordiger,
ene T J Nortje, ook toegestem het tot die wysiging deur tesame met al
die Appfikante, die gewysigde trustakte te onderteken. Ek
mag meld
dat gemelde Nortje dieselfde persoon is wat Eskom verteenwoordig het
by die verlyding van die oorspronklike trustakte.
Mnr.
Joubert, namens Respondent, was ook nie in staat om enige feitelike
grondslag voor die hot te plaas wat as basis kon dien vir
die
voormelde suggestie nie. Daarbenewens het Eskom ook nie dit goed
gedink om
]
n
regsverteenwoordiger opdrag te gee om te verskyn en enige moontlike
belange van Eskom wat geraak mag word, te beskerm nie. Daar
was dus
na my mening geen basis waarop Yi verdere geleentheid aan Respondent
of Eskom verleen moes word om hierdie, op die oog
af
ongesubstansieerde suggestie, verder te ondersoek nie.
In
die vooropstelling is Applikante geregtig op die aangevraagde
regshulp. Ek is egter van voorneme om die inwerkingtreding van
die
bevel vir 'n tydperk van 10 dae uit te stel ten einde Respondent die
nodige geleentheid te bied om sy toerusting van die perseel
te
verwyder. Applikante as suksesvolle party is uiteraard ook op
hulle koste geregtig.
Bygevolg
word die volgende bevel gemaak
:
Respondent
word gelas om teen nie later as 16h00 op Donderdag, 7 Februarie 2008
die eiendom van South Cape Skills Training Centre
Trust ("die
trust"), te wete erwe 541 en 1661, George (voorheen bekend as
erf 537, George) en ook bekend as die "Skills
Training Village"
gelee te Ntakastraat, Thembalethu, George, te ontruim en die vry en
ongestoorde besit en okkupasie daarvan
aan die trust te gee, by
versuim waarvan die balju van George gemagtig en gelas word om
Respondent en enige persoon wat voorgee
die gemelde eiendom te besit
of te okkupeer uit hoofde van enige aanspraak van Respondent op die
eiendom, van die perseel te
verwyder en uit te sit, tesame met
Respondent en sodanige ander persoon of persone se eiendom en
besittings.
Respondent
word gelas om applikante se regskoste te betaal
FOURIE,
R