Janse van Rensburg v Coertze NO and Another (5424/2008) [2008] ZAFSHC 145 (13 November 2008)

About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Free State High Court, Bloemfontein
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Free State High Court, Bloemfontein
>>
2008
>>
[2008] ZAFSHC 145
|

|

Janse van Rensburg v Coertze NO and Another (5424/2008) [2008] ZAFSHC 145 (13 November 2008)

IN
DIE HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA
(
ORANGE
FREE STATE PROVINCIAL DIVISION)
Saak
Nr. : 5424/2008
In
die saak tussen:
STEPHANUS
TJAART JANSE VAN RENSBURG
Applikant
en
GIDEON
CORNELIUS JACOBUS
COERTZE
N.O.
1ste
Respondent
MARIA
ELIZABETH COERTZEE N.O.
2de Respondent
UITSPRAAK:
CILLIé, R
_____________________________________________________
AANGEHOOR
OP:
6 NOVEMBER 2008
_____________________________________________________
GELEWER
OP:
13 NOVEMBER 2008
_____________________________________________________
AGTERGROND:
[
1] Die
applikant doen aansoek vir ‘n bevel wat die respondente gelas om
die applikant se plaas te ontruim en al hul vee en implemente

daarvandaan te verwyder. Die geskil spruit uit ‘n skriftelike
huurkontrak gesluit tussen die partye op 27 April 2007 waarby
die
applikant sy plaas aan die respondente verhuur vir ‘n periode van 2
jaar. Aanvullend tot hierdie kontrak is ‘n opsie aan
die
respondente om die huurkontrak vir ‘n verdere 2 jaar te verleng.
Hierdie opsie moet uitgeoefen word 6 maande voor verstryking
van die
huurkontrak. Die respondente het dit tydig gedoen. In
briefwisseling voorafgaande die vermelde uitoefening van die opsie

bekla die applikant hom oor sekere beweerde verbrekings van die
huurkontrak deur die respondente. Hierdie beweerde kontrakbreuk
is
die grondslag vir die applikant se aansoek. Die huurkontrak bepaal
dat die verhuurder by kontrakbreuk deur die huurder sonder
meer kan
terugtree uit die ooreenkoms. In sy vestigende eedsverklaring oefen
die applikant hierdie reg uit. In ‘n teenaansoek
vra die
respondente ‘n bevel dat hul uitoefening van die voormelde opsie
regsgeldig verklaar word.
[2]
IN
LIMINE
2.1 Klousule
7 van die huurkontrak bepaal dat
as
die huurder enige van die terme van die ooreenkoms verbreek die
verhuurder geregtig is om summier te kanselleer deur die afstuur
van
‘n geregistreerde brief aan die huurder. Dit is gemeensaak dat dit
nie gedoen is nie. Die kansellasie het soos reeds gemeld
eers
plaasgevind in die applikant se vestigende eedsverklaring.
2.2 Met
‘n beroep op
SWART
v VOSLOO
1965 (1) SA 100
(A) betoog Mnr Wessels namens die respondente dat dit
fataal vir die applikant se aansoek is. Die regshulp wat aangevra
word berus
daarop dat die huurkontrak gekanselleer is en indien
daardie kansellasie nie ooreenkomstig die huurkontrak geskied het nie
kan
die regshulp nie toegestaan word nie luidens die betoog van Mnr
Wessels.
2.3 Mnr
Van Rhyn, namens die applikant, antwoord dat
SWART
v VOSLOO
supra
onderskeibaar is en dat die onderhawige situasie in alle opsigte
ooreenstemmend is met die feite in
WIN
TWICE PROPERTIES (PTY) LTD v BINOS AND ANOTHER
2004 (4) SA 436
(W).
2.4 Ek
is geneig om met Mnr Van Rhyn saam te stem. In
SWART
v VOSLOO
supra
het dit eintlik gegaan oor die vraag of die kansellasie van die
huurkontrak die huurder bereik het voordat die huurder ‘n opsie
om
te koop wat in die huurkontrak aan hom verleen is, uitgeoefen het.
Op die feite is bevind dat die opsie om te koop uitgeoefen
was
voordat die huurkontrak gekanselleer is omdat op die tydstip toe die
opsie uitgeoefen was die kansellasie van die huurkontrak
nog nie tot
die kennis van die huurder gekom het nie. Die uitoefening van die
opsie om te koop het dus effektief die huurkontrak
“omskep” in ‘n
koopkontrak voordat die verhuurder sy reg om die huurkontrak te
kanselleer uitgeoefen het. In die meerderheidsuitspraak
van Wessels
AR word egter die beginsel aanvaar dat:
“
... If a party relies upon an
intimation contained in legal process such intimation operates to
terminate the contract if it is
brought to the notice of the
defaulting party by the actual service upon him of the process
embodying the intimation.”
In die onderhawige
geval is die aard van die opsie natuurlik belangrik. Dit is nie ‘n
opsie om te koop wat uitgeoefen is
nie maar om langer te huur. Die
aard van die ooreenkoms tussen die partye het dus nie deur die
uitoefening van die opsie verander
nie – die huurkontrak sou
eenvoudig maar net voortduur na die aanvanklike termyn uitgeloop
het.
In
WIN
TWICE PROPERTIES (PTY) LTD v BINOS AND ANOTHER
supra
het klousule 17.1.5 van daardie huurkontrak ‘n soortgelyke
bepaling as klousule 7 van die onderhawige huurkontrak bevat.
Die
volgende uitlating van Subel Wnd R op 443 I – J klop met my
siening:
“
In my view .... there is no ....
warrant for finding that the parties to the lease agreement intended
by Clause 17.1.5 that there
be an extra judicial notice and that a
notice of cancellation in an application/summons would not suffice.”
Natuurlik
mag die besluit om uit die staanspoor met ‘n geregtelike proses te
kanselleer ‘n koste effek hê as die aangevraagde
regshulp nie
opponeer word nie. Dit is egter soos in
WIN
TWICE PROPERTIES (PTY) LTD
supra
nie hier die geval nie. Hierdie huurkontrak bevat ook nie ‘n
bepaling dat die verhuurder eers die huurder deur kennisgewing
‘n
geleentheid moet gee om sy kontrakbreuk reg te stel nie.
2.7 Die
punt
in
limine
kan gevolglik nie gehandhaaf word nie.
[3]
Meriete
van die aansoek: Algemeen
Die
stukke in die aangeleentheid beslaan bykans 300 bladsye. Dit behels
‘n aansoek, ‘n verweer daarop, ‘n replikasie, ‘n
teenaansoek
en ‘n verweer daarop asook ‘n verdere replikasie daarop alles
uiteengesit in elle lange eedsverklarings. Ek ontsnap
moeilik die
gevolgtrekking dat hierdie geskil heeltemal voldoende in die helfte
of selfs minder van die bladsye vervat kon gewees
het. Partye en
praktisyns moet in gedagte hou dat die doel van hofstukke nie is om
die hof daarmee te laat worstel nie maar om
die hof so bondig as
moontlik, maar tog volledig, op hoogte te bring van die geskilpunt en
die partye se onderskeie weergawes daar
ten aansien van. Schutz AR
het dit meersterlik as volg gestel in
PREMIER
FREE STATE AND ANOTHER v FIRECHEM FREE STATE (PTY) LTD
2000 (4) SA 413
op 434 A:
“
Records are meant to be read not
fought with
.”
In
hierdie stukke word
gesteun op ‘n groot aantal beweerde dade van kontrakbreuk sommige
waarvan werklik aan die belaglike grens. Dit het op sy beurt

oordrewe reaksie aan die kant van die respondente ontlok. In die
proses het daar talle feitedispute op die stukke ontstaan met
die
resultaat dat dit moeilik raak om die kaf van die koring te skei. Ek
sal egter poog om hierna juis dit te doen.
[4]
PLASCON
EVANS – BENADERING:
Ek
benader die stukke op die basis soos uiteengesit in die bekende
PLASCON-EVANS
PAINTS LTD v VAN RIEBEECK PAINTS (PTY) LTD
[1984] ZASCA 51
;
1984 (3) SA 623
A. Dit kom my voor asof daar wel enkele beweerde
dade van kontrakbreuk is soos beweer deur die applikant wat deur die
respondente
erken word of nie uitdruklik ontken word of ontken kan
word in hul stukke nie en ek handel vervolgens daarmee.
[5]
ONKRUIDBESTRYDING:
5.1 Klousule
9.2 van die huurkontrak bepaal dat die huurder tot die tevredenheid
van die verhuurder
“
9.2.1 die eiendom vry hou van enige
skadelike onkruid en plante hetsy deur Wet voorgeskryf al dan nie en
in die besonder van oliebome
en kakiebos.”
5.2 In paragraaf 10.2 en
10.3 beweer die applikant dat
“
Onkruid neem toe
op die plaas weens respondente se versuim om behoorlike onkruidbeheer
toe te pas. Dit is noodsaaklik om onkruidbeheer
toe te pas om
voorsiening te maak vir die ontkieming en verspreiding van skadelike
sade. Ek heg hierby aan gemerk aanhangsels
JVR 9(1) tot (iii) waarop
die voorkoms van skotse dissel en boetebessie (sic) beide verklaarde
onkruid, in die natuurlike veld
voorkom.”
(Vergelyk oorkonde bladsy
23, paragraaf 10.2 en 10.3)
5.3 Aanhangsel JVR 9 is
drie fotos wat onkruidplante aandui. Dit is duidelik uit die fotos
dat die plante reeds saad gevorm het.
(Vergelyk oorkonde
bladsy 74 en 75)
Die
respondente self heg in ‘n ander verband by hul opponerende
verklaring ‘n verslag van ene Zeelie, van die Departement
van
Landbou, aan wat onder andere meld dat
“
daar is opgemerk
dat vorige seisoen plante van die verklaarde onkruide Xantium
Spinosum (boetebos) en Datura sp (olieboom) op verskeie
kampe
voorkom. ‘n Ernstige beroep word op u gedoen om toe te sien dat
hierdie onkruide hierdie seisoen voor 1 Maart of saadvorming
beheer
sal word.”
Ook word gemeld dat:
“
die nuwe groei van die verklaarde
onkruid Argemone sp (bloudissel) kom in die hawerlande voor.”
Die
respondente se antwoord hierop word gevind in die eedsverklaring
van 1ste respondent en wel in paragraaf 11.1 van sy opponerende

verklaring.
(Vgl.
bladsy 119). Dit is nie ‘n ontkenning dat hierdie beweringe waar
is nie. Die eerste respondent se verduideliking is
dat die
applikant in sy diens was en moes toesien tot die uitroei daarvan.
Aanvarende vir die oomblik dat dit op ‘n stadium
‘n verweer kon
wees is dit gemeensaak dat die applikant al in April 2008 uit die
respondente se diens getree het, dat die
fotos op 19 Julie 2008
geneem is en dat Zeelie se waarnemings op 10 September 2008 geskied
het. Daar is geen verduideliking
van die respondente waarom die
vereiste uitroei van die onkruid dan nie na April 2008 geskied het
nie.
[6]
Oorbeweiding:
6.1 Klousule 9.5 van die
huurkontrak bepaal as volg:
“
Die huurder moet die veegetalle,
indien enige, op die eiendomme ooreenkomstig wetlike voorskrifte
beperk en in die besonder die
vereistes soos gestel in die Wet op die
Bewaring van Landbouhulpbronne van 1983.”
En gaan as volg voort in
klousule 9.6:
“
Nieteenstaande enige ander bepaling
in hierdie Ooreenkoms vervat, mag die Huurder nie toelaat dat enige
gedeelte van die Eiendom
oorbewei, verniel of uitgeput word of op
sodanige wyse benut word dat die waarde daarvan nadelig beïnvloed
kan word nie.”
In
paragraaf 6 van sy vestigende eedsverklaring meld die applikant dat
hy al in Mei 2008 opgemerk het dat die veld op die plaas
oorbewei
word. Hy het daarop
voormelde Zeelie asook Dr Mias van der Westhuizen, weidingkundige
van die Direktoraat Grondgebruik en -bestuur van die
Departement
Landbou na die plaas gebring. Gemelde here het strawwe beweiding
in drie kampe bevind en hom van ‘n verslag
voorsien.
Die
gemelde verslag is aangeheg as JVR (2) (Vgl. bladsy 55) en meld
onder andere
“
drie kampe is straf bewei en moet
van enige beweiding onttrek word.”
Dit is
vergesel van ‘n voorskrif uitgereik ingevolge artikel 7 van die Wet
op die Bewaring van Landbouhulpbronne No 43 van 1983
(bladsy 56) ten
effekte dat drie kampe vir ‘n vermelde periode deur geen vee van
watter aard ook al bewei mag word nie.
6.4 Respondente
se antwoord hierop is as volg:
“
7.3.2 Soos voormeld, is daar slegs
drie kampe gevind wat oorbewei is en dat hierdie oorbeweiding
plaasgevind het voordat die Respondente
die eiendom gehuur het.
7.3.3 Dit blyk ook duidelik dat die
oorbeweiding nie so erg is nie, aangesien daar eers onttrekking moet
plaasvind op 1 September
2008, wat ongeveer vier maande na die
inspeksie was.”
Geen
besonderhede van die beweerde oorbeweiding voor respondente die
eiendom gehuur het word egter deur die respondente vermeld
nie.
Indien paragraaf 7.3.3 verstaan moet word as dat dit “gevind”
is dat die oorbeweiding plaasgevind het voordat die
respondente die
eiendom gehuur het is dit ook nie duidelik wie dit sou “gevind”
het nie. Daar is geen aanduidings daarvan
in die verslae van die
kundiges van die Departement van Landbou nie. Dit dien daarop
gelet te word dat die respondente se
huurkontrak al ‘n aanvang
geneem het op 1 Mei 2007, dit wil sê meer as ‘n jaar voor
die verslae van die Departement
van Landbou uitgereik was.
6.5 Dit
kan op die stukke bevind word dat die respondente nie werklik die
oorbeweiding in ten minste drie kampe betwis nie en dat
enige
bewering dat dit nie aan sy toedoen te wyte is nie op die stukke soos
dit is verwerp kan word.
[7] Mnr
Wessels namens die respondente het vir oorweging gegee dat dit lyk
asof die applikant “met ‘n vergrootglas en kamera
op die plaas
rondloop” en nietighede soek en
dan opblaas tot dade van kontrakbreuk. In hierdie verband is debat
gevoer daaroor dat daar nie ‘n plaas in die Vrystaat is waarop
daar
nie maar van tyd tot tyd boetebos en olieboom voorkom nie. Ook is
vir oorweging gegee dat dit lyk asof die oorbeweiding ook
nie so
ernstig is as wat applikant dit maak nie omdat Zeelie se voormelde
voorskrif nie dadelik nie maar eers drie maande na uitreiking
daarvan
effektief sou raak. Die betoog is dan dat die hof hom nie aan
nietighede moet steur nie.
[8] Mnr
Van Rhyn namens die applikant steun in antwoord hierop op klousule
7.2 van die huurooreenkoms wat as volg lees:
“
Die
partye
kom in besonder ooreen dat enige breuk of nie-nakoming van enige
terme of voorwaarde van die ooreenkoms beskou sal word as
‘n
materiële breuk.”
[9] Ek
meen dat klousule 7.2 ‘n geldige antwoord is op die betoog van Mnr
Wessels. Dit is duidelik dat die partye daarmee juis
enige latere
geskille oor die wesentlikheid al dan nie van dade van kontrakbreuk
soos
juis nou ontstaan wou vermy. In elk geval is dit uit die fotos
duidelik dat die onkruidbesmetting nie afgemaak kan word as
“’n
onkruidjie hier en daar wat op elke plaas aangetref word nie.”
[10] Die
teenaansoek is soos reeds gemeld afhanklik van die hoofaansoek. Die
advokate is dit eens dat as die hoofaansoek toegestaan
word
,
die teenaansoek moet misluk.
Die volgende bevel word
gevolglik gemaak:
Bede 1, 2 en 3 van die
applikant se aansoek word toegestaan;
Die teenaansoek word
afgewys met koste.
_
____________
C.
B. CILLIé, R
Namens
die A
pllikant: Adv.
A. J. R. van Rhyn SC
In
opdrag van:
Vermaak
en Dennis
BLOEMFONTEIN
Namens
die Respondente: Adv. M. H. Wessels SC
In
opdrag van:
Symington
& De Kok
BLOEMFONTEIN
/EM