About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Free State High Court, Bloemfontein
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Free State High Court, Bloemfontein
>>
2008
>>
[2008] ZAFSHC 140
|
|
Burger v Catherine Isabel Crafford vha Pasadena Eiendomme (A343/2007) [2008] ZAFSHC 140 (23 October 2008)
IN
DIE HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA
(ORANJE
VRYSTAATSE PROVINSIALE AFDELING)
Saak
Nr. : A343/2007
In
die
saak
tussen:
ALWYN
PETRUS BURGER
Appellant
en
CATHERINE
ISABEL CRAFFORD vha
Respondent
PASADENA
EIENDOMME
_______________________________________________________
CORAM:
VAN
DER MERWE, R
et
PLOOS VAN AMSTEL,
WND R
UITSPRAAK:
VAN
DER MERWE, R
AANGEHOOR
OP:
20
OKTOBER 2008
GELEWER
OP:
23
OKTOBER 2008
[1]
Hierdie
is ân appèl teen ân beslissing gegee in die Landdroshof
van Bloemfontein ingevolge waarvan bevind is dat die
appellant
aanspreeklik is teenoor die respondent, as eienaar van ân
eiendomsagentskap, vir betaling van verkoopskommissie in
die bedrag
van R15 000,00 ten opsigte van die verkoop van die appellant se
eiendom bekend as Cedar Park 3, Hospitaalpark, Bloemfontein
(âdie
eiendomâ) aan Me M M Lubbe.
[2] Dit
is gemeensaak dat die appellant ân mandaat om ân koper vir die
eiendom te vind vir die bedrag van R315 000,00, waarby
R15 000,00
verkoopskommissie ingesluit is, verleen het aan onder andere die
respondent sowel as aan Meandra Loots Eiendomme. Op
4 Oktober 2002
het Me H L Maas (toe nog Möller) vir Me Lubbe aan die eiendom en
aan die appellant voorgestel. Op 22 Oktober
2002 het Me Lubbe ân
skriftelike aanbod om die eiendom vir die gemelde bedrag van R315
000,00 te koop deur middel van Me Meandra
Loots van Meandra Loots
Eiendomme aan die appellant laat toekom. Die appellant het hierdie
aanbod op dieselfde dag aanvaar. Alhoewel
die kontrak wat deur
hierdie aanbod en aanname tot stand gekom het onderworpe was aan twee
opskortende voorwaardes, is dit gemeensaak
dat die opskortende
voorwaardes vervul is en dat die eiendom aan Me Lubbe getransporteer
is. ân Geldige koopkontrak deur iemand
wat in staat was om te koop
soos in die mandaat aan die respondent in die vooruitsig gestel, het
dus tot stand gekom. Die kernvraag
is gevolglik of die verhoorhof
korrek was deur te bevind dat die respondent op ân oorwig van
waarskynlikhede aangetoon het dat
die voorstelling aan die eiendom op
4 Oktober 2002 ondanks die tussenkoms van Meandra Loots Eiendomme,
die effektiewe oorsaak van
die verkoping van die eiendom was.
[3] Die
toets wat hier toegepas moet word is goed bekend. Dit is ân
objektiewe toets sodat wat die partye daaromtrent sê
nie
deurslaggewend is nie. Dit verg die toepassing van gesonde verstand
by die opweging van die relatiewe gewig van die faktore
wat tot die
betrokke koopkontrak gelei het ten einde te bepaal wat die
oorheersende of dominante oorsaak daarvan was. Sien
WEBRANCHEK
v L.K. JACOBS & CO LTD
1948 (4) SA 671
(A) op 679 en verder,
WAKEFIELD
& SONS (PTY) LTD v ANDERSON
1965 (4) SA 453
(N) op 455 G en verder,
AIDA
REAL ESTATE LTD v LIPSCHITZ
1971 (3) SA 871
(W) op 874 en
MANO
et
MANO v NATIONWIDE AIRLINES (PTY) LTD AND OTHERS
2007 (2) SA 512
(HHA) op 517 en 518.
[4] Slegs die respondent
het getuienis by die verhoor aangebied, te wete dié van die
respondent self, Me Maas en Me Lubbe.
Hierdie getuienis is nie
weerspreek nie en is deur die verhoorhof aanvaar. Daar is tereg geen
poging namens die appellant aangewend
om hierdie bevinding op appèl
aan te veg nie.
[5] Die
verhaal wat blyk uit hierdie getuienis is wesenlik soos volg. Me
Lubbe was ten tye van die verhoor 47 jaar oud. Sy is
ân
enkellopende opvoeder by die Kruitberg Primêre Skool in
Bloemfontein. Die verhoorlanddros het waargeneem dat sy ân
baie
gespanne persoon is wat onseker van haarself voorgekom het. My
indruk by die lees van die rekord is ook dat sy neig om gespanne,
emosioneel en onseker te wees. Sy het die woonstel in King Edwardweg
in Bloemfontein waar sy gewoon het, verkoop maar teen 4 Oktober
2002
en ook op 22 Oktober 2002 was die verkoping nog nie deur nie in die
sin dat die netto opbrengs daarvan nog nie beskikbaar
was nie. Me
Lubbe se moeder is ook kort voor die onderhawige gebeure oorlede en
dit het ten tye van die onderhawige gebeure steeds
ân emosionele
effek op haar gehad. Sy sou erf uit die boedel van haar oorlede
moeder maar op beide die gemelde datums was die
boedel nog in die
proses van afhandeling.
[6] Me
Maas het Me Lubbe ontmoet op 3 Oktober 2002. By daardie geleentheid
het Me Lubbe aan haar ân beskrywing gegee van die
tipe eiendom wat
sy graag sou wou bekom in die plek van die woonstel. Die beskrywing
het ingesluit ân eie tuintjie, ân veiliger
omgewing, ân
toesluit motorhuis, moontlik ân 3-slaapkamer woonstel of meenthuis.
Me Maas het onmiddellik aan die eiendom van
die appellant gedink en
Me Lubbe die volgende dag, 4 Oktober 2002, daarheen geneem. Me Lubbe
het onmiddellik baie gehou van die
eiendom. Sy het gehou van die
hele opset, die ruimte en dat dit volgens haar ân warm huislike
plek was. Me Lubbe was egter
onseker of sy die eiendom kon bekostig.
Sy het nie presies geweet hoeveel sy uit haar moeder se boedel sou
erf nie en sy het gevoel
dat sy nie al haar erfgeld in die eiendom
wou stort nie. Indien sy dit nie doen nie was sy bang dat die
maandelikse paaiement
op die lening vir haar te hoog sou wees. Sy
wou daarom nie dadelik ân aanbod op die eiendom maak nie maar
eerder wag totdat
die koop van die woonstel deur is en die boedel
afgehandel is. Me Maas, wat deur Me Lubbe beskryf is as ân baie
vriendelike
en sagte persoon wat verstaan het dat Me Lubbe emosioneel
en onseker was, het Me Lubbe se siening soos gemeld, gerespekteer.
Die
een of die ander sou mekaar dus later kontak en in elk geval sou
Me Maas vir ân rukkie daarna uitstedig wees.
[7] Nadat
Me Lubbe die eiendom gesien het, het sy vasgesteek op ân drie
slaapkamer meenthuis, soos sy dit gestel het. Sy het
verneem dat ân
drie slaapkamer meenthuis vir verkoop aangebied word deur Meandra
Loots Eiendomme. Me Lubbe het Me Loots van
Meandra Loots Eiendomme
geken aangesien sy betrokke was by die aankoop van die gemelde
woonstel. Me Lubbe het toe vir Me Loots
geskakel en laasgenoemde het
haar die betrokke plek gaan wys. Hierdie eiendom het Me Lubbe egter
gladnie geval nie. Me Loots
het toe gesê dat sy ook eiendom
beskikbaar het in Cedar Park. Me Lubbe het gesê dat sy die
eiendom reeds gesien het
deur middel van Pasadena Eiendomme. Me
Loots het gesê dat sy Cedar Park 2 ook in die mark het en sy
het Me Lubbe daarheen
geneem. Me Lubbe het gesê dat Cedar Park
2 netjies was, â... maar op daardie stadium was my kop geplaas op
Mnr Burger
sân.â Me Loots het voorgestel dat hulle met die
appellant gaan praat wat hulle toe gedoen het. Me Lubbe wou egter
steeds
nie ân aanbod op die eiendom maak nie vir presies dieselfde
redes as hierbo genoem. Sy was verskeie ander eiendomme gewys deur
Me Loots maar daar was niks anders in die mark waarin sy belanggestel
het nie. Sy het gevolglik saam met Me Loots vir ân derde
keer na
die eiendom gaan kyk. Intussen het Me Loots die sogenaamde
boedelafdeling in Kimberley gekontak en gereël dat die
boedel
bespoedig word sodat verwag is dat dit afgehandel sou word in
Desember 2002. Me Lubbe sê dat Me Loots toe druk op
haar
geplaas het om ân aanbod op die eiendom te maak, deur haar
aanhoudend te kontak. Sy sê dat sy nie opgewasse was teen
ân
besigheidsvrou soos Me Loots nie. Sy het die aanbod wat tot die
onderhawige koop gelei het, onderteken toe Me Loots haar
een oggend
vroeg voor skool besoek het terwyl sy nog in die bad was. Die aanbod
was onderworpe aan opskortende voorwaardes soos
reeds vermeld, te
wete die registrasie van die woonstel in die koper daarvan se naam en
die afhandeling van die boedel van die
oorlede moeder van Me Lubbe.
Dit blyk egter ook dat Me Loots deur ân skriftelike uiteensetting
aan Me Lubbe aangedui het dat
indien sy ân bedrag op die koopprys
afbetaal uit beide die boedel en die opbrengs van die woonstel sodat
net ân verbandlening
van R100 000,00 verkry hoef te word, Me Lubbe
dan die paaiement ten aansien van die verbandlening sal kan bekostig.
Dit is onduidelik
of Me Lubbe tussen 4 Oktober 2002 en 22 Oktober
2002 meer duidelikheid gekry het oor die presiese bedrag wat sy sou
erf. Dit is
egter onnodig om verder hieraan aandag te gee aangesien
volgens die getuienis van Me Lubbe dit in elk geval haar broer is wat
haar
meegedeel het min of meer wat sy sou erf.
[8] Na
my oordeel blyk uit ân behoorlike analise van die getuienis dat Me
Lubbe as gevolg van die voorstelling aan die eiendom
onmiddellik baie
belanggestel het in die aankoop daarvan maar dat sy onseker was of sy
die eiendom kon bekostig en daarom gedink
het om te wag totdat die
koop van die woonstel deur is en die boedel afgehandel is. Hierdie
belangstelling in die aankoop van
die eiendom het
nie
getaan of tot ân einde gekom in die sowat 18 dae wat verloop het
tussen die voorstelling en die aanbod nie. Alhoewel ek aanvaar
dat
Me Loots die afhandeling van die boedel bespoedig het tot Desember
2002, het sy objektief gesproke niks wesenlik verander nie.
Wat Me
Loots myns insiens gedoen het, was om deur druk op Me Lubbe te plaas
en deur op bestaande gegewens aan haar uit te wys
dat of hoe sy die
eiendom waarin sy belanggestel het kon bekostig, haar asât ware die
laaste paar tree tot die aangaan van die
transaksie te laat gee. So
gesien, het die voorstelling aan die eiendom die oorheersende en
derhalwe effektiewe oorsaak van die
verkoping gebly. Myns insiens
kan die appèl dus nie slaag nie.
[9] Gevolglik word die
appèl afgewys met koste.
____
______________________
C.
H. G. VAN DER MERWE, R
Ek stem saam.
____________________________
C. PLOOS VAN AMSTEL,
WND R
Namens
die
appellante: Adv.
N. Snellenburg
In
opdrag van:
Rosendorff
Reitz Barry
BLOEMFONTEIN
Namens
die respondent: Adv.
P.
R. Cronje
In opdrag van:
McIntyre
Van der Post
BLOEMFONTEIN
/em