Van Wyk v Steenkamp (1252/2005) [2009] ZANCHC 38 (18 September 2009)

About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: High Court, Northern Cape Division, Kimberley
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: High Court, Northern Cape Division, Kimberley
>>
2009
>>
[2009] ZANCHC 38
|

|

Van Wyk v Steenkamp (1252/2005) [2009] ZANCHC 38 (18 September 2009)

Verslagwaardig:
Ja / Nee
Sirkuleer
aan Regters: Ja / Nee
Sirkuleer
aan Landdroste: Ja / Nee
IN DIE HOË
HOF VAN SUID-AFRIKA
[Noord-Kaap
Hoë Hof, Kimberley]
Saaknommer: 1252/2005
In
die saak van
:
ANDRIES
JACOBUS VAN WYK
EISER
versus
JOHANNES
ANDRIES STEENKAMP
VERWEERDER
CORAM
:
MAJIEDT R
UITSPRAAK
Dakkonstruksie
van
huise in die Rhodesdene woonbuurt in Kimberley blyk problematies te
wees gegewe die feitestel in die onderhawige saak en dié
in
die saak van
Van
der Merwe v Meades 1991(2) SA 1 (A)
,
welke die leidende gesag is aangaande die aspekte wat ‘n koper
gemeenregtelik moet bewys ten einde ‘n verkoper te ontneem
van die
beskerming van ‘n voetstootsklousule. Soos die toeval dit wil hê
is die woonhuis wat die onderwerp vorm van
die geskil tussen die
partye in die onderhawige geval, soos die woonhuis in
Van
der Merwe v Meades
supra,
ook
geleë in Rhodesdene. Maar die ooreenstemming gaan selfs verder
as dit: die regsbeginsels neergelê in
Van
der Merwe v Meades
supra,
is
vierkantig van toepassing op die onderhawige saak en die feite stem
tot ‘n groot mate ooreen, soos aanstons hierin sal blyk.
Die
Eiser het gedurende 2003
met
die Verweerder ‘n skriftelike koopooreenkoms aangegaan, sowel as
‘n addendum daartoe. Ingevolge dié ooreenkoms
het die
Eiser onroerende eiendom, met ‘n woonhuis daarop, aangekoop vanaf
die Verweerder. Die koopooreenkoms het die volgende

voetstootsklousule bevat:
“
(c) Die
eiendom word voetstoots verkoop, soos dit nou is, met enige sigbare
of verborge gebreke waaraan dit onderhewig mag wees.”
Dit
het ook die volgende
verdere
bepalings bevat:
“
(b) Die verkoper
gee geen uitdruklike of stilswyende waarborg hoegenaamd met
betrekking tot die eiendom of enige aspek daarvan nie.
(d) Die
koper erken dat hy nie tot die sluiting van hierdie koop beweeg is
deur enige uitdruklike of stilswyende mededeling, verklaring
of
voorstelling wat deur of namens die verkoper gemaak is nie, tensy dit
uitdruklik in hierdie ooreenkoms uiteengesit is nie.”
Dit
is gemene saak daar ‘n insinking in die dak van die woonhuis
plaasgevind het gedurende 2005
.
Die Eiser beweer dat die insinking veroorsaak is deur ‘n latente
gebrek, naamlik defektiewe dakkappe wat nie volgens standaardpraktyk

gekonstrueer is nie, alternatiewelik dat die Verweerder deur sy
agent, MVD Raadgewende Ingenieurs, ‘n valse voorstelling gemaak

het dat die dak van die woonhuis en die dakkappe se konstruksie geen
gebreke gehad het nie. Hy beweer dat hy gevolglik skade
gely het in
die bedrag van R217 854.00, synde die redelike en billike
herstelkoste aan die dak, waarvoor hy die Verweerder
hierin
aanspreeklik hou.
Die
Verweerder het hom in sy verweerskrif onder andere beroep op die
voetstootsklousule sowel as die ander twee klousules hierbo

aangehaal. Hierdie saak moet beslis word op die voetstootsklousule
en is dit gevolglik nie nodig om na die ander sydelingse
aspekte te
verwys in hierdie uitspraak nie.
Daar
het ‘n aantal getuies by die verhoor getuig, maar omrede dit
uiteindelik geblyk het dat ‘n groot gedeelte van die feite
gemene
saak is tussen die partye, ag ek dit nie nodig om in groot
besonderhede die getuienis op te som nie. Die volgende
gemeensaaklike
feite of aspekte wat nie ernstig in geskil geplaas is
nie het na vore gekom tydens die verhoor:
Die
insinking op die dak was duidelik sigbaar met die blote oog,
alreeds op die stadium toe die Eiser daarin belang
gestel het om die eiendom aan te koop.
Juis
vanweë hierdie ooglopende duik in die dak het die Eiser se
bank, Absa Bank by wie hy aansoek gedoen het vir ‘n
verbandlening, daarop aangedring dat ‘n ingenieursverslag bekom
word ten aansien van die dak.
Die
Verweerder het, toe hy kennis daarvan gekry het dat Absa Bank ‘n
ingenieursverslag aangaande die dak vereis, voorgestel
dat sy neef,
‘n raadgewende ingenieur verbonde aan ‘n ingenieursfirma te
George genaamd MVD, sodanige verslag uitreik aangesien
hy bekend
was met die omstandighede rondom die dak. Gevolglik het ene
Wessels van MVD Raadgewende Ingenieurs Suid-Kaap, klaarblyklik

namens en ten behoewe van die Verweerder se neef, Steenkamp,
sodanige verslag verskaf aan die prokureurs wat deur die bank

beopdrag is om die oordrag van die eiendom vanaf Verweerder na
Eiser te behartig. Dié verslag is by wyse van ‘n skrywe

gerig en is Bewysstuk A voor die Hof. Daarvolgens word bevestig
dat die bepaalde woning gedurende Julie 2002 ondersoek is
na
aanleiding van ‘n geringe versinking wat in die dakteëls
voorkom. Blykens die verslag is daar inspeksie van die
dakkappe
gedoen waaruit dit vasgestel is dat die kapbalke effens kromgetrek
het, welke in alle waarskynlikheid toe te skryf
is aan die massa
van twee sonpanele vir waterverwarming wat in dié posisie op
die dak aangebring was. Die mening is
in die verslag uitgespreek
dat die balke nat geword het op een of ander manier en toe het
versakking plaasgevind as gevolg
van die massa van die voormelde
sonpanele. Daar is egter in die verslag daarop gewys dat die
eienaar (Verweerder) reeds veertien
jaar gelede die sonpanele
verwyder het en dat die dak vir veertien jaar alreeds in dieselfde
toestand verkeer, dat dit nie
verder versak het nie en dat dit geen
lekplekke het nie. Die slotsom in die verslag is dat die betrokke
kappe nie gekraak
of beskadig is nie en dat dit struktureel veilig
is.
Die
dak het uiteindelik, soos hierbo aangedui ingesak gedurende Maart
2005 en moes die Eiser en sy gesin die woonhuis ontruim
en die dak
laat herstel.
Namens
die Eiser het ‘n
professionele
ingenieur, Mnr. Delport, as deskundige getuig en staan sy getuienis
onbetwis dat die wesenlike probleem met die
dak die feit was dat
die dakkappe nie korrek gekonstrueer is nie, aangesien die vakwerk
nie ‘n driehoek vorm soos wat vereis
word nie, maar wel vier
hoeke het. Dit het daartoe gelei dat die kappe nie die dak se
massa kon hanteer nie.
Dit
was toe uiteindelik gemene
saak dat daar wel ‘n verborge gebrek was, te wete die voormelde
foutiewe dakkapkonstruksie.
Na
afloop van die Eiser se saak is daar ‘n aansoek
vir
absolusie van die instansie gebring deur Mnr. Botha namens die
Verweerder. Ek het dié aansoek afgewys en die redes

voorbehou. Ek ag dit nie nodig om volledige redes te verskaf nie,
gegewe die slotsom waartoe ek gekom het in hierdie saak.
Daar was
na my mening aan die einde van die Eiser se saak en by ontstentenis
van enige getuienis vanaf die Verweerder se kant
voldoende getuienis
waarop daar redelikerwys ten gunste van die Eiser bevind kon word.
Dié prentjie het egter heeltemal
verander nadat die
Verweerder self getuig het in sy saak. Ek het gevolglik op daardie
stadium die aansoek vir absolusie van
die instansie afgewys.
Die
Verweerder het in sy getuienis ontken dat hy vooraf kennis gehad het
van die verborge gebrek en het daarop gewys dat, nadat
hy met sy
neef, die raadgewende ingenieur by MVD, oorleg gepleeg het oor die
duik in die dak omstreeks 19
95,
hy gerus gestel was en het hy vir nog ongeveer 8 jaar dié
woonhuis bewoon. Hy het ook daarop gewys dat die duik in
die dak
voorgekom het min of meer bokant sy kinders se slaapkamers en, as hy
enigsins ‘n greintjie twyfel gehad het oor die
strukturele
veiligheid van die dak, hy verseker nie die risiko sou loop dat iets
met sy kinders kon gebeur as gevolg van die
onveilige dak nie.
Die
sentrale aspek vir beregting hierin is dus doodeenvoudig die
volgende: het die Eiser daarin geslaag om hom van die bewyslas
te
kwyt om die aspekte te bewys wat die Verweerder as verkoper
sal
ontneem van die beskerming aan hom verleen deur die
voetstootsklousule in die koopkontrak soos hierbo aangehaal. In dié

verband moes die Eiser die volgende bewys op ‘n oorwig van
waarskynlikhede, naamlik:
Dat
die Verweerder ten tyde van die aangaan van die koop daadwerklik
bewus was van die bestaan van die verborge gebrek in die
koopsaak,
te wete die woonhuis; en
Dat
die Verweerder die bestaan van die verborge gebrek in die koopsaak
teenoor die Eiser
dolo
malo
(opsetlik)
verswyg het, met die oogmerk om die Eiser te bedrieg.
Sien
in dié verband die gesaghebbende
dictum
van Joubert WnHR in
Van
der Merwe v Meades
supra,
te
8 E-F.
Na my
mening moet hierdie vraag in die negatief teen die Eiser beantwoord
word.
Dit
is interessant dat in
Van
der Merwe v Meades
,
die
verkoper (Van der Merwe) gerus gestel was ten aansien van die holte
in die dak van dáárdie bepaalde woonhuis
deur die
vorige eienaar wat aan hom gesê het dat ‘n ingenieur die dak
geïnspekteer het en dit veilig verklaar het
vir ten minste nog
20 jaar. Van der Merwe het dié brokkie inligting oorgedra
aan die koper (Meades), nadat laasgenoemde
hom gekonfronteer het met
‘n verslag wat hy ontvang het na die aankoop van die woonhuis dat
die dakkonstruksie uiters onveilig
is. Meades se eis vir die
betaling van die koste verbonde aan die herstel van die verborge
gebrek in die dak het in hierdie
Afdeling geslaag, maar is op appél
omvergewerp in die bovermelde gerapporteerde uitspraak. Op appél
is beslis
dat Meades nie daarin geslaag het om te bewys dat Van der
Merwe by die aangaan van die koopooreenkoms bewus was van die
verborge
gebrek in die dakkonstruksie nie en dit doelbewus verswyg
het met die oogmerk om Meades te bedrieg nie.
Na my
mening is die posisie presies dieselfde in die onderhawige geval.
Beide die Eiser en Verweerder het my as eerlike mense
voorgekom in
die getuiebank. Hulle is albei leke op die gebied van dakke en meer
bepaald dakkapkonstruksie. Die Verweerder
het, toe hy bewus word
van die duik in die dak sy neef, die raadgewende ingenieur, se
advies aangevra en het na aanleiding daarvan
gerusstelling gehad tot
die mate dat hy vir 8 jaar verder in die woonhuis gebly het.
Ek het weliswaar die mededelings oorgedra
aan die Verweerder deur sy
neef uitgesluit as hoorsê getuienis nadat beswaar daarteen
aangeteken is deur Mnr. Coetzee namens
die Eiser, maar staan dit vas
dat die Verweerder gerusgestel was soos voormeld. Die afleiding is
onafwendbaar dat hy in kennis
moes gestel gewees het deur iemand wat
hy, heeltemal tereg, as ‘n deskundige beskou het, dat dit veilig
is om die woonhuis
verder te bewoon in daardie toestand. Daar is
hoegenaamd geen feite of omstandighede op die getuienis voor my
waarop Mnr. Coetzee
se betoog dat ek behoort te bevind dat die
Verweerder leuenagtig was aangaande sy onwetendheid oor die verborge
gebrek in die
dak, gehandhaaf kan word nie.
Daar
is veel gewag gemaak deur Mnr. Coetzee tydens betoog van die feit
dat Bewysstuk A, die ingenieursverslag van MVD Raadgewende

Ingenieurs, daarna verwys dat die woning se dak gedurende Julie 2002
ondersoek is, terwyl die getuienis van die Verweerder onteenseglik

aandui dat sodanige ondersoek alreeds omstreeks 1995 plaasgevind
het. Dít was die datum toe die sonpanele verwyder is
vanaf
die dak en die duik in die dak merkbaar geword het. Daar is geen
verduideliking voor my vir hierdie verkeerde inligting
in
Bewysstuk A nie, maar meen ek nie dat dit teen die Verweerder
in aanmerking geneem kan word tot die mate dat dit sy getuienis

leuenagtig maak nie. Die Verweerder se neef, ingenieur Steenkamp,
is nie as getuie geroep nie, heel moontlik omrede die houding

ingeneem is dat dit nie nodig is nie, gegewe die bewyslas wat op die
Eiser gerus het hierin.
Mnr.
Coetzee het verder die submissie gemaak dat dit nie ‘n vereiste
is
in ons reg dat die Verweerder kennis van die bepaalde besonderhede
van die verborge gebrek moes gehad het nie. Hy het dié

betoog verder ontwikkel deur aan te voer dat die blote feit dat die
Verweerder bewus was van die probleem met die dakbalke, naamlik
dat
dit nat geword het en dat dit krom getrek het en dit nie oorgedra
het aan die Eiser nie, voldoende sou wees om aan die vereistes
in
Van
der Merwe v Meades
te
voldoen. Daar was ‘n weerspreking in die Verweerder se weergawe
aangaande die vraag of hy aanvanklik vir die Eiser van dié

bepaalde probleem wat hy van kennis gedra het, gesê het.
Selfs al word na my mening aanvaar dat die Verweerder dié

kennis gehad het en versuim het om dit oor te dra aan die Eiser, is
die probleem met Mnr. Coetzee se voormelde betoë die
volgende:
(a)
Dit
was nooit die Eiser se saak dat die verborge gebrek in die dak
daaruit bestaan het dat die dakbalke nat geraak het en kromgetrek
het
nie. Daar is inteendeel ondubbelsinnig as volg gepleit in die Eiser
se Besonderhede van Vordering:
“
3.5 Ten
tyde van die aangaan van die ooreenkomste hierbo na verwys, het die
woonhuis op die eiendom, welke woonhuis deel van die
koopsaak was,
latente gebrek gehad deurdat die dakkappe defektief was en die
dakkapkonstruksie nie volgens standaardpraktyk opgerig,

alternatiewelik geïnstalleer is nie.
3.6 Alternatiewelik
het die Verweerder, deur middel van sy agente, die Mnre. MVD
Raadgewende Ingenieurs, voorgegee dat die dakkap
van die woonhuis en
die dakkappe meer spesifiek die konstruksie geen gebreke gehad het
nie.”
(b)
Ek
is nie bewus van gesag nie en Mnr. Coetzee het ook nie sodanige gesag
aangehaal nie ten spyte van my navraag tydens sy betoog,
dat ‘n
verkoper nie hoef te weet van die bepaalde verborge gebrek waarop
gesteun word in ‘n geval soos die onderhawige nie.
Die regspraak
spreek eerder tot die teendeel en sou dit in elk geval indruis teen
‘n mens se regsgevoel as die regsposisie sou
wees soos voorgehou
deur Mnr. Coetzee.
Mnr.
Coetzee het versoek dat ek ‘n nadelige afleiding moet maak
aangaande die leuen ten aansien van die datum in Bewysstuk A

(die ingenieursverslag) en ook
oor
die feit dat ingenieur Steenkamp nie geroep is as ‘n getuie nie.
Soos hierbo aangedui, selfs al maak ek sodanige nadelige
afleidings
teen die Verweerder, beteken dit verreweg nog nie dat die Eiser sy
saak bewys het soos vereis in
Van
der Merwe v Meades
nie.
Ek is
ook verwys deur Mnr. Coetzee na die volgende
dictum
van
Selke R in
Knight
v Trollip 1948(3) SA 1009 (D)
te 1013:
“
I
think it resolves itself to this, viz. that here the seller could be
held liable only in respect of defects of which he knew at
the time
of the making of the contract, being defects of which the purchaser
did not then know. In respect of those defects, the
seller may be
held liable where he has designedly concealed their existence from
the purchaser, or where he has craftily refrained
from informing the
purchaser of their existence.”
Mnr.
Coetzee het egter nagelaat om die verdere passasie in
Knight
v Trollip
wat
net volg op die voorafgaande aan te haal as volg:
“
In
general, ignorance due to mere negligence or ineptitude is not, in
such a case equivalent to fraud.”
In die
onderhawige geval is ek die mening toegedaan dat die Verweerder nie
verwyt kan word dat hy homself verlaat het op ‘n deskundige
mening
wat later blyk verkeerd te wees nie. Hoe sou hy as leek dit geweet
het? Op grond waarvan kan dit hoegenaamd gesuggereer
word dat hy van
beter moes geweet het? Sy getuienis dat hy na 1995 vir ten minste
nog
8
jaar die woonhuis bewoon het met die duik in die dak daarin, spreek
juis daarvan dat hy gerus gestel was deur die mededeling van
sy neef,
ingenieur Steenkamp.
Vir
die redes voormeld kom ek derhalwe tot die slotsom dat die Eiser nie
daarin geslaag het om die vereistes soos uiteengesit
in
Van
der Merwe v Meades
op
‘n oorwig van waarskynlikhede te bewys nie.
DIE EISER SE EIS WORD
AFGEWYS MET KOSTE.
____________
SA MAJIEDT
REGTER
Nms
Eiser:
Adv
WG Coetzee
In
opdrag van: Fletchers Prokureurs, KIMBERLEY
Nms
Verweerder: Adv CH Botha
In
opdrag van: Emgelsman Magabane, KIMBERLEY
as korrespondente vir
Johan Ebersohn Prokureurs, MOSSELBAAI