About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: High Court, Northern Cape Division, Kimberley
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: High Court, Northern Cape Division, Kimberley
>>
2009
>>
[2009] ZANCHC 45
|
|
Burke v Schreuder (CA&R 31/2008) [2009] ZANCHC 45 (4 September 2009)
R
apporteerbaar:
Ja / Nee
Sirkuleer
onder Regters
:
Ja / Nee
Sirkuleer
onder Landdroste
:
Ja / Nee
Sirkuleer
onder Streeklanddroste
:
Ja / Nee
IN
DI
E
Hoë HOF VAN SUID-AFRIKA
(Noord-Kaapse
Hoë Hof, Kimberley)
Saak
No
:
CA&R 31/2008
Saak
Aangehoor:
17/08/2009
Dat
um
gelewer: 04/09/2009
In
die
saak tussen:
Johan
Burke
Appellant
e
n
Hermias
Cornelis Schreuder
Respondent
Coram:
Majiedt
R et Olivier R
UITSPRAAK
Majiedt
R et
Olivier
R:
Inleiding
:
Die
respondent, mnr H C Schreuder, het in die
Landdroshof
ân eis ingestel teen die appellant, mnr J Burke, vir die koopsom
van beeste wat hy aan die appellant verkoop het.
Die appellant het
nie ontken dat hy die koopsom verskuldig was nie, maar het ân
teeneis ingestel wat die hoofeis oorskry het.
In
die eerste gedeelte van die teeneis het die appellant ân bedrag
van R53 466,67 gevorder op die basis dat die respondent
nie die
vereiste kennis gegee het ingevolge ân huurooreenkoms tussen hulle
nie en dat die bedrag verskuldig was as uitstaande
huurgeld,
alternatiewelik skadevergoeding (Die gemelde bedrag het 7 maande se
huurgeld verteenwoordig).
In die tweede
gedeelte van die teeneis het die appellant skadevergoeding gevorder
op grond van kontrakbreuk, en meer spesifiek
op die basis dat die
respondent nie sy instandhoudingsplig in terme van die
huurooreenkoms nagekom het nie. Dit was gemenesaak
dat die
respondent vanaf 1989 tot Maart 2003 vee van die appellant gehuur
het, en daarmee geboer het op grond wat behoort het
aan ân
maatskappy waarvan die appellant die enigste direkteur en
aandeelhouer was.
Daar was
verskeie verlengings van die huurooreenkoms tussen die partye, maar
dit was gemenesaak dat die volgende te alle tye ân
bepaling van
die huurooreenkoms tussen die partye was:
â
Die
HUURDER is verantwoordelik vir die goeie instandhouding van landerye,
wateraanlegte, woonhuis te Klipvlei, binne en buite omheinings,
stoordamme, store, pompe en plaaspaaie. Verder is die HUURDER vir
die handhawing van die goeie gesondheid van alle verhuurde vee
en
aanteel daarvan verantwoordelik.
â
Die
respondent het betwis dat hy versuim het om aan die appellant kennis
te gee ooreenkomstig hulle huurooreenkoms op daardie
stadium, en ook
aangevoer dat hulle in elk geval mondelings
ooreengekom het daarop dat die huur aan die einde van Maart 2003 sou
eindig.
Die
respondent het verder ontken dat hy versuim het om sy
instandhoudingsplig na te kom en het aangevoer dat hy die grond in
geen slegter toestand gelaat het as wat hy dit gevind het en met die
tyd kon in stand hou nie.
Die
landdros het die teeneis afgewys en bevind dat die waarskynlikhede
geeneen van die weergawes bo die ander begunstig het nie,
dat
geeneen van die weergawes ongeloofwaardig bevind kon word nie, dat
die appellant op sterkte van
ISEP
Structural Engineering and Plating (Pty) Ltd v Inland Exploration
Co (Pty) Ltd
1981 (4) SA 1
(A) en
Swart
v Van der Vyver
1970 (1) SA 633
(A) die bewyslas gedra het om sy skade te bewys met
inagneming van die waardes van die eiendom aan die begin en einde
van die
huur en dat die appellant hom nie van dié las gekwyt
het nie.
Die
teeneis is gevolglik afgewys en die hoofeis is toegestaan. Die
appèl is teen die afwysing van die teeneis gerig.
Mnr
Olivier SC verskyn namens die appellant en Mnr Van Rhyn SC namens
die respondent.
Toets
op appèl
:
Dit
is geyk dat ân Hof van a
ppél
nie sal inmeng met die geloofwaardigheids- en feitebevindinge van ân
verhoorhof nie, tensy dit duidelik is dat dit
foutief is (sien
Munster
Estates (Pty) Ltd v Killarney Hills (Pty) Ltd
1979
(1) SA 621
(A) op 623F-624F).
Agtergrond
:
Die
respondent het van die begin van 1989 af op die grond geboer met die
vee wat hy by die appellant gehuur het. Die terme van
hulle
aanvankli
ke
mondelinge huurooreenkoms is op skrif bevestig in ân skrywe.
Daardie ooreenkoms was vir ân termyn van 3 jaar. Volgens
die
respondent was die kennisgewingstermyn van meet af aan 12 maande,
maar volgens die appellant was dit eers net 6 maande.
By verstryking
van daardie huurtermyn het die partye ooreengekom op ân verdere 3
jaar huurtermyn (tot die einde van 1994) en
is ân dokument tot dié
effek onderteken.
Aan
die einde van 1994 het daar weer ân gesprek plaasgevind tussen die
partye met die oog op ân verdere verlenging van die
huurtermyn.
Volgens die
appellant is daar toe mondelings ooreengekom op die voortsetting
van die huur vir ân onbepaalde termyn, en ook
dat die vereiste
periode van kennisgewing (van beëindiging van die huur) 12
maande sou wees.
Die respondent
se weergawe was egter dat hulle onderhandel het oor ân verdere
huurtermyn van 5 jaar (van die begin van 1995
af) en dat daar geen
sprake was van ân verandering van die periode van kennisgewing
nie (volgens die respondent was die
verstandhouding dus dat dit dan
steeds 12 maande sou bly). Volgens die respondent was die
appellant bereid tot ân verdere
5 jaar huurtermyn, maar op die
respondent se weergawe was die enigste ooreenkoms wat toe bereik
is, een tot die effek dat die
appellant ân kontrakdokument met
sodanige terme aan die respondent sou voorsien. Op die respondent
se weergawe is daar dus
nie op daardie stadium reeds ân bindende
ooreenkoms bereik nie.
Die respondent
se weergawe was verder dat, toe die appellant nie met so ân
dokument na vore gekom het nie, die respondent
sy prokureur opdrag
gegee het om ân dokument op te stel vir die doeleindes van die
sluiting van sodanige kontrak tussen die
partye.
Die respondent
se getuienis was verder dat sy prokureur hom inderdaad van so ân
dokument voorsien het en dat hy dit aan die
appellant versend het
vir ondertekening.
Volgens
die respondent moes die appellant die dokument ontvang het, want hy
het later teenoor die respondent te kenne gegee
dat die kontrak
voorsiening sal moet maak daarvoor dat die vee aan die appellant
behoort en die grond aan die maatskappy.
Dit was die respondent se
weergawe dat die appellant toe, ten spyte van herhaalde versoeke
van die respondent, nooit so ân
dokument laat voorberei het nie,
dat daar dus nooit ân kontrak geteken en aangegaan is nie en
dat hy gevolglik van die begin van 1995 af bloot op ân
maand-tot-maand basis die vee gehuur het en die grond geokkupeer
het.
Die appellant
het ontken dat daar sprake was daarvan dat enige van hulle ooit ân
kontrakdokument sou voorsien het, dat hy
ooit so ân dokument van
die respondent ontvang het en dat die verstandhouding ooit was dat
daar eers weer ân bindende
huurkontrak sou wees by die
ondertekening daarvan. Op die appellant se weergawe is daar dus
doodeenvoudig, tydens die gemelde
gesprekke aan die einde van 1994,
ân mondelinge en bindende ooreenkoms bereik ten aansien van die
verlenging van die huurtermyn
en die vereiste periode van
kennisgewing.
Gedurende
September 2002 het daar ân gesprek tussen die partye plaasgevind
waartydens die respondent kennis gegee het dat
hy die huur
beëindig, maar dat hy nie dadelik die grond sou kon ontruim
nie (en eers teen Februarie/Maart 2003 so sou
kon doen).
Dit blyk dat
die appellant toe die houding ingeneem het dat hy geregtig was op
12 maande kennisgewing van die beëindiging
van die huur.
Die
respondent het op sy beurt die houding ingeneem dat daar (weens die
feit dat geen kontrak onderteken is soos volgens hom
destyds
afgespreek nie) geen vaste huurooreenkoms tussen hulle bestaan het
nie en dat hy dus besig was om
bloot
op ân maand-tot-maand basis te huur en dus so min as 1 maand
kennis sou kon gee.
Die respondent
se saak het egter verder gegaan en hy het aangevoer dat die
appellant dit uiteindelik toe ook inderdaad so aanvaar
het, toe
hulle later ooreengekom het dat die respondent al sy oorblywende
beeste sou verruil vir die kleinvee van die appellant.
K
ennisgewing
:
Daar
b
estaan,
wat hierdie aspek betref, geen basis waarop daar met die landdros se
bevindinge ingemeng kan word nie. Inteendeel, ons
meen dat die
waarskynlikhede die respondent se weergawe in hierdie verband
begunstig het.
Waarom
sou die appellant aan die einde van 1994 ewe skielik die houding
ingeneem het dat die kennisgewingperiode verleng moet
word na 12
maande, indien hy al vir ân periode van 6 jaar tevore tevrede was
met ân kennisgewingperiode van 6 maande?
Waarom
sou die appellant, terwyl hy juis die persoon was wat in 1989 en
weer aan die einde van 1991 nie tevrede was om te volstaan
met bloot
ân mondelinge ooreenkoms nie, aan die einde van 1994 skielik
daarmee tevrede wees (en dit nogal terwyl die respondent
volgens hom
toe onbepaald wou voortgaan met die huur)?
Daar
is geen basis waarop dit in twyfel getrek kan word dat die
respondent wel later, na aanleiding van die gesprek aan die einde
van 1994, sy prokureur opdrag gegee het om ân kontrakdokument voor
te berei vir ondertekening deur hulle vir ân verdere 5
jaar
huurtermyn nie. So ân dokument is dan ook as bewysstuk
ingehandig. Waarom sou die respondent dit gaan doen het as hy
goed
geweet het dat hulle reeds ân bindende mondelinge ooreenkoms gehad
het, en wel vir ân onbepaalde huurtermyn, en dat
daar geen sprake
tussen hulle was van die ondertekening van ân huurkontrak nie?
Hoekom
sou die appellant, ná die gesprek van September 2002 en
terwyl hy op sy eie weergawe dan goed geweet het dat die
respondent
dit betwis het dat die appellant geregtig was op 12 maande
kennisgewing (en huur) en dat hy dus nie 12 maande se huur
van die
respondent sou kry nie, vir die respondent uitstel vra vir die
betaling van die koopsom van die beeste wat hy by die
respondent
gekoop het, en dan nogal boonop ân skulderkenning vir die koopsom
gaan teken? Die appellant moes mos, op sy eie
weergawe, op daardie
stadium geweet het dat die respondent nie van plan was om aan hom
huur te betaal vir ân volle 12 maande
vanaf September 2002 nie.
Laastens
is dit ook insiggewend dat daar in die aanmaningskrywe wat in
Februarie 2004 (byna ân jaar nadat die respondent vir
alle
praktiese doeleindes die grond verlaat het en opgehou het om huur te
betaal) deur die appellant se prokureurs aan die respondent
gerig
is, slegs melding gemaak is van skade wat gely is weens die feit dat
die respondent nie in stand gehou het nie. Geen
woord is daarin
gerep van die uitstaande huurgeld of van skade wat gely is as gevolg
van gebrekkige kennisgewing nie.
Instandhouding
:
Ook in hierdie
verband kan daar na my oordeel nie ingemeng word met die landdros se
bevindinge nie.
Alhoewel
daar al heelwat kritiek was op die meerderheids-uitspraak in die
ISEP
-saak
(sien
Mostert
NO v Old Mutual Life Assurance Co (SA) Ltd
2001 (4) SA 159
(SCA), paragraaf [74]), is dit onnodig en onvanpas
om nou daarop in te gaan. Die feit bly dat die landdros gebonde was
aan die
benadering neergelê in die
ISEP
-saak.
Die
benadering wat op appèl namens die appellant ingeneem is, is
skynbaar dat die basis waarop skade in so ân geval
bepaal moet
word, sal afhang van geval tot geval en dat die redelike en billike
herstelkoste wel as
prima
facie
getuienis van vermoënskade kan dien â
as
geen omstandighede voorkom, wat daarop dui dat daardie koste tot ân
verkeerde resultaat lei nie
â.
Die verhoor is dan ook namens die appellant gevoer op die
grondslag van die bewys van die billike herstelkoste. In
dié
verband is die getuienis van ân aantal deskundiges aangebied ter
bewys van sodanige koste.
In
ons
reg is die normale vertrekpunt by die bepaling van vermoënskade
as gevolg van kontrakbreuk egter nie die billike herstelkoste
nie,
maar eerder werklik gelede vermoënskade. Van Blerk AR sit dit
as volg uiteen in
Swart
v van der Vyver, supra
te
643:
â
Die
uitgangspunt is dus gewoontlik die werklik gelede vermoënsskade.
As die wanprestasie bestaan uit die versuim om
Å
saak te herstel of te verbeter sal die skade deur die skuldeiser
gely, as hy die eienaar van die saak is, primêr neerkom
op die
waardeverskil tussen die saak soos dit is en soos dit sou gewees het
na die verskuldigde herstel of verbetering. Dit is
geredelik in te
sien dat, in sekere omstandighede, die redelike koste om sodanige
herstel of verbetering aan te bring Å aanduiding
van daardie
waardeverskil kan wees. Vgl. Getz v. Pahlavi,
1943 W.L.D. 142
op
bl. 146. Maar dit is heel denkbaar dat in ander omstandighede
sodanige koste nie met die werklik gelede skade vereenselwig
kan word
nie. Waar bv. die saak uit Å huis bestaan wat bestem is om gesloop
te word, is dit moontlik dat sodanige koste buite
alle verhouding kan
staan met die verminderde verkoopswaarde van die huis by afwesigheid
van die herstel of verbetering. Hier
sou die redelike koste geen
betroubare aanduiding van die werklike vermoënsskade wees nie.
Waar
in ons reg die uitgangspunt is die werklik gelede vermoënsskade
is dit dus moeilik in te sien hoe, selfs in die geval
van
Å
huurkontrak die verhuurder noodwendig en sonder uitsondering geregtig
sal wees op die redelike koste van prestasies wat die huurder
versuim
het om te doen en wat sou bestaan het uit herstel of verbetering van
die verhuurde saak. In bepaalde omstandighede sou,
soos reeds
genoem, die herstelkoste geen verband hou met die werklik gelede
skade nie. Om in sodanige geval skadevergoeding op
grond van
herstelkoste te bepaal sou Å miskenning wees van die beginsel dat
wat vergoed word die werklik gelede skade is, en sou
tot Å onbillike
resultaat kon leiâ
.
Die
voormelde benodering is nogevolg in die
ISEP
â saak
,
te 8EâG. Jansen AR kom tot die slotsom dat:
âin
obligations arising out of delict as well as contract, the
reasonable costs of reinstatement can merely serve as evidence
â
and
that
only in appropriate circumstances
â
of that difference in valueâ
(eie beklemtoning). Die skadevergoedingsnorm is dus werklik gelede
skade en billike herstelkoste kan slegs in gepaste gevalle
aangewend word en dan slegs as moontlike bewys van werklik gelede
skade.
Selfs
al sou dit ook korrek wees om die billike herstelkoste aan te wend
as skadevergoedingsnorm, is daar na ons oordeel juis
in hierdie
geval omstandighede wat sal meebring dat dié metode inderdaad
tot die verkeerde resultaat sal lei. Hier dink
ons in die eerste
plek aan die onbetwiste getuienis van verbeterings wat die
respondent op die grond aangebring het. Hy het
ondermeer ân
badkamer aangebou by die woonhuis op Klipvlei, hy het ân sementdam
gebou by Syferdam, hy het ân gronddam gebou
by Droëkraal, hy
het ân windpomp aangekoop en opgerig en hy het ook meerdere
krippe aangebou.
Die
metode van skadebepaling waar die beginwaarde met die eindwaarde
vergelyk word, sou die waardes van hierdie tipe verbeteringe
ingesluit het en sou die eindwaarde van die eiendom beïnvloed
het. Sou bloot gewerk word op die redelike en billike herstelkoste
van items (meegebring deur die beweerde swak instandhouding), sou
die waardes van sulke verbeteringe buite rekening gelaat word
en sou
die respondent in ân ander proses die waarde daarvan moes probeer
verhaal.
Mnr
Olivier kon nie tydens betoog bevredigend handel met ons navrae
aangaande hierdie vraagstuk ten aansien van die verbeteringe
nie. Sy
submissie dat die respondent se instandhoudingsplig ook ingesluit
het die aanbring van verbeteringe, gaan nie op nie.
Ons reg erken
weliswaar dat Å huurder se instandhoudingsplig ook kan insluit dat
defektiewe items met nuwes vervang moet word.
Dit sluit egter nie
strukturele veranderings of verbeteringe (in die sin van nuwe
byvoegings) in nie (sien ondermeer,
W
E Cooper, Landlord and Tenant
,
2
e
uitgawe te 115 en gesag daar aangehaal;
A
J Kerr, The law of Sale and Lease,
3
e
uitgawe te 308
.
)
Die
partye se o
oreenkoms
het geswyg oor verbeteringe aan die eiendom aangebring deur die
respondent as huurder. In gepaste gevalle mag Å huurder
geregtig
wees om vergoeding vir sekere verbeteringe vanaf die verhuurder te
eis indien hy nie sodanige verbeteringe verwyder
het nie (sien
Cooper,
supra
te 332). Daar is egter geen gesag tot ons kennis (en geen sodanige
gesag is aan ons voorgehou deur mnr Olivier nie) dat strukturele
veranderings en verbeteringe deel uitmaak van Å huurder se
instandhoudingsplig nie. In ons reg het Å persoon wat Å ander
se
saak op sy eie koste verbeter (in teenstelling met blote
instandhouding daarvan) bepaalde remedies tot sy beskikking, te wete
Å vergoedingseis, Å terughoudingsreg (ius retentionis) en
verwyderingsreg (ius tollendi). Sien
Van
der Merwe, Sakereg,
2
e
uitgawe
te 152.
Å
Huurder soos die respondent, synde Å regmatige okkupeerder, sou ook
hieronder ressorteer (sien
Van
der Merwe, supra
te
155). Gevolglik staan dit vas dat die verbeteringe aangebring deur
die respondent verreken sou moes word by die bepaling van
skadevergoeding. Hierdie is dus, so wil dit voorkom, Å
onoorkomelike probleem vir die appellant by die bewys van sy skade,
of dit nou op die billike herstelkoste of werklik gelede skade (dit
wil sê bewys van begin en eindwaardes van die eiendom)
metode
is. Dit is insiggewend dat die appellant self in kruisondervraging
die verskil tussen verbeteringe en instandhouding
deeglik begryp
het. Hy getuig as volg:
âEk
het somtyds self die instandhoudingwerk gedoen, maar verbeteringe
aangebring op my eie waarvoor ek hom niks gevra het of
gesê
het hy moet dit betaal nie, want dit is verbeteringe, dit was nie
instandhouding nieâ.
Mnr
Olivier het verder aan die h
and
gedoen dat by, die aanvang van die laaste huurooreenkoms op 1
Januarie 1995, die partye
ad
idem
was dat daar niks fout was met die eiendom op daardie stadium nie.
Hy het verder betoog dat die verbeteringe in elk geval aangebring
is
deur die respondent voor 1 Januarie 1995 en dus nie Å faktor by die
bepaling van skadevergoeding kan wees nie. Daar is
twee
fundamentele probleme met hierdie submissie:
(a)
Eerstens
is die appellant se saak tydens die verhoor nooit gevoer op die
basis nou voorgehou deur mnr Olivier nie, naamlik dat
daar Å
heeltemal nuwe huurooreenkoms tussen die partye beding is op 1
Januarie 1995 nie. Die appelant se saak was inteendeel
gevoer op die
gondslag dat daar bloot Å verlenging was van die bestaande
huurooreenkoms, weliswaar met sekere aanpassings (bv
verhoogde
huurtarief en Å 12 maande kennisgewingstydperk). Die appellant het
uitdruklik in paragraaf 3 van sy teeneis as volg
gepleit:
â
3.
Gedurende of omtrent die einde 1994 het die Eiser en die Verweerder
die huurooreenkoms mondelings verleng op dieselfde voorwaardes
soos
in âB1â vervat, behalwe....â
Hierop
het die respondent in s
y
verweerskif geantwoord dat die huurooreenkoms verval het op 31
Desember 1994 en dat die vee toe daarna op Å maand-tot-maand basis
aan hom verhuur is. Die appellant se getuienis het, soos te
verwagte is, deurgaans gestrook met sy bovermelde pleitstuk en het
hy
volgehou daarmee (want die aspek was juis in dispuut) dat die
huurooreenkoms bloot mondelings verleng was ná 1 Januarie
1995.
(b)
Die tweede probleem is dat daar nooit tydens die verhoor enige
aandag bestee was aan die
kwessie
oor wanneer bepaalde verbeteringe deur die respondent aangebring is
nie. Die rede hiervoor is eenvoudig dat dit nooit
as van belang
geag was nie. Daar het wel sekere inligting in dier voege bloot op
terloopse wyse na vore gekom, ondermeer dat die
badkamer by Klipvlei
se woonhuis aangebou is kort voor die respondent se intrek (dus in
1989) en dat, by noodwendige implikasie,
die dam by Droëkraal
wel voor 1995 deur die respondent gebou is. Daar is egter etlike
ander verbeteringe, byvoorbeeld krippe,
Å windpomp en die sementdam
by Syferdam aangebring deur die respondent (welke glad nie in geskil
was nie), maar daar is geen
getuienis oor wanneer presies hierdie
verbeteringe aangebring is nie. Bygevolg kan hierdie betoog ook nie
opgaan nie.
Op
die ben
adering
gevolg deur die appellant sou dit egter in elk geval noodsaaklik
gewees het vir die appellant om die toestand van die
tersaaklike
items (die instandhouding waarvan hy hom oor bekla het) by die
aanvang van die huurtermyn/e en by die verstryking
daarvan op ân
oorwig van waarskynlikhede te bewys. Ons meen eweneens nie dat
daar enige basis is waarop ingemeng kan word
met die landdros se
bevinding dat die appellant nie hierin geslaag het nie.
Op
die benadering wat die appellant gevolg het met betrekking tot die
berekening van die skade wat gely sou gewees het weens die
beweerde
versuim om bates in stand te hou, sou die appellant moes bewys het
wat die toestand van die tersaaklike items was toe
dit aan die
respondent gelewer is en wat die toestand daarvan was toe die
respondent se instandhoudingsplig tot ân einde gekom
het (sien
Bresky
v Vivier
1928
CPD 202
te 204;
Nel v Dobie
1966
(3) SA 352
(N) te 355 E-F).
Die
appellant sou ook nie geregtig gewees het daarop om die items in ân
beter toestand te kry as waarin dit aan
die
respondent gelewer is nie (sien
Henning
v Le Roux
1921
CPD 587
te 590 â 591), en niks in die bewoording van die betrokke
bepaling dui op die teendeel nie.
Wat
betref die toestand van die draadheinings op die grond in 1989, kon
geeneen van die getuies namens die appellant hulle met
enige
sekerheid hieroor uitlaat nie.
Die drie
Cloetes wat elk getuig het oor ân gedeelte van die heinings se
toestand, het die betrokke heinings vir die eerste keer
gesien in
Februarie 2005. Hulle kon hulle geensins uitlaat oor die
geskiedenis van die drade nie, of oor die toestand daarvan
in 1989
nie.
Dit
het uit hulle getuienis as ân geheel geblyk dat die drade oor die
algemeen baie oud was. Die getuienis van die appellant
was tot die
effek dat die betrokke heinings al so lank terug as in die
sestigerjare opgerig kon gewees het, en die getuienis
van die
Cloetes was dat so ân draadheining na 30 tot 35 jaar tot niet is
en eintlik in geheel vervang behoort te word. Dit
beteken dat van
die drade teen 1989 al omtrent heeltemal uitgedien moes gewees het
en dat die respondent hulle in dié
toestand ontvang het, en
beslis nie in die toestand waarin die appellant hulle nou herstel
wil hê nie.
Mnr
Ruiters het namens die appellant getuig dat hy op ân stadium
herstelwerk gedoen het aan die drade. Volgens mnr Ruiters
sou dit
in 1987 gewees het, maar volgens die appellant was dit eintlik in
1985 of 1986, wat sou meebring dat dit so lank as 4
jaar voor die
aanvang van die eerste huurtermyn kon gewees het.
Die
strekking van die getuienis wat namens die appellant self aangebied
is, was egter tot die effek dat bobbejane en erdvarke,
en ook selfs
vee, die drade binne enkele dae kon beskadig en dat roes die drade
in so kort as 18 maande (maar beslis in 2 tot
3 jaar) kon beskadig.
Dit
beteken dat die getuienis van die Cloetes en van Ruiters geensins
bewys was van hoe die betrokke draadheinings in 1989 gelyk
het by
die respondent se aankoms nie en dat die getuienis van die Cloetes
selfs nie eers as bewys op ân oorwig van waarskynlikhede
kon dien
van hoe die betrokke heinings in Maart 2003 (toe die respondent die
grond verlaat het) gelyk het nie (want hulle het
die betrokke
heinings eers bykans 2 jaar later gesien).
Dit
is so dat mnr Burke junior (dié appellant se seun) getuig het
oor die swak toestand waarin die heinings was toe hy
begin het om op
die grond te boer. Dit wil egter voorkom asof hy ook maar eers 2
tot 3 maande nadat die respondent die grond
verlaat het, sy intrek
geneem het en asof hy veral aan die begin nie kans gehad het om baie
aandag aan die heinings te gee nie.
Die
appellant self was glad nie persoonlik by die grond betrokke voordat
die respondent daar begin boer het of nadat die respondent
daar weg
is nie. Die appellant se getuienis het gewemel van toegewings tot
die effek dat hy eintlik nie voor 1989 persoonlik
betrokke was by
die grond of die woonhuis op Klipvlei nie en dat hy ten aansien van
ân menigte van items soos draadheinings,
damme en die woonhuis op
Klipvlei nie in ân posisie was om die respondent se getuienis
rakende die swak toestand waarin hy
dit in 1989 aangetref het, te
betwis nie.
Hierteenoor
moet opgeweeg word die getuienis van die respondent dat hy die
heinings wel in stand gehou het en ook die getuienis
van mnr Rooi
tot die effek dat die
respondent
die drade te alle tye funksioneel gehou het.
Die
waarskynlikhede begunstig ook die respondent se weergawe, want hy
het op die grond geboer deur kleinvee los te laat wei
(ook toe hy op ân stadium begin het om met beeste te boer, het hy
steeds met ân aantal kleivee voortgegaan) wat beteken het
dat hy
volkome afhanklik was van die funksionaliteit van die drade om die
vee in te kamp en teen roofdiere te beskerm. Dit was
die appellant
se eie saak dat die respondent met voortdurend groeiende sukses daar
geboer het. Dit sou hy sekerlik nie kon gedoen
het indien die
heinings, soos wat Burke junior getuig het die geval was toe hy daar
begin boer het nadat die respondent vertrek
het, so swak was dat die
enigste beskikbare metode van boerdery met kleinvee was dat hulle
deurgaans opgepas moes word (iets
wat die respondent nooit gedoen
het nie, maar wat interessant genoeg ook gedoen is voordat hy daar
begin boer het, en moontlik
aanduiding mag wees van wat die toestand
van die heinings ook maar toe was).
Terloops kan
gemeld word dat Burke junior se laasgemelde getuienis in botsing is
met sy getuienis, op ân ander stadium, dat
daar slegs met beeste
geboer is op die grond toe hy daar begin het.
Wat betref die
toestand van die plaaspaaie (uitgesluit die geproklameerde pad, vir
die instandhouding waarvan die toepaslike owerhede
aanspreeklik was)
is daar ook nie op ân oorwig van waarskynlikhede bewys dat die
toestand daarvan in 1989 beter was as teen
Maart 2003 nie, en veral
ook nie dat dit toe in die toestand was waarin die appellant dit nou
wou laat herstel het nie.
Mnr
Hayes, die getuie wat getuig het oor die kwotasie vir die
herstelwerk aan die paaie, het hulle eers in Augustus 2004 besigtig,
dit wil sê alreeds weer ruim meer as ân jaar nadat die
respondent van die grond af weg is.
Dit
blyk duidelik dat reën en vloedwater baie gou die verweer van
sulke paaie kan meebring en op die appellant se eie saak
is daar
niks gedoen om die paaie te onderhou in die periode vandat die
respondent weg is totdat mnr Hayes die kwotasie voorberei
het nie.
Bowendien het
mnr Hayes se kwotasie voorsiening gemaak vir baie meer keerwalle en
kanale as wat daar op enige stadium op die grond
was, en het hy ook
voorsiening gemaak daarvoor dat die kanale met rots uitgevoer word;
iets wat nooit voorheen eers in die enkele
bestaande kanale die
geval was nie.
Die
appellant self het geredelik toegegee dat die toestand van die
paaie in 1989 swak kon gewees het, maar die onhoudbare standpunt
ingeneem dat die respondent selfs dan veronderstel was om hulle te
herstel (en dus nie slegs in stand te hou nie).
Afgesien
daarvan dat mnr Hayes se kwotasie ook voorsiening gemaak het
daarvoor dat bepaalde items dan ná die herstelwerk
in ân
beter toestand sou wees as wat hulle denkbaar kon gewees het toe die
respondent besit daarvan verkry het, het mnr Hayes
sy kwotasie
voorberei op die basis van boumetodes wat duurder was as ander
metodes waarvan ân grondeienaar gebruik kon maak.
Inteendeel,
mnr Hayes het geen kennis gedra van die begintoestand van enige van
die items ten aansien waarvan hy gekwoteer het
nie, en sy getuienis
kan dus op geen manier dien as aanduiding van enige agteruitgang in
die betrokke items ten aansien waarvan
hy gekwoteer het nie.
Ook wat betref
die sementdamme en die gronddamme is die respondent se weergawe ten
aansien van hulle begintoestand en sy instandhouding
daarvan nie op
enige wesenlike wyse ontsenu nie.
Mnr
Hayes het bevestig dat die sementdamme al oud was toe hy dit in
Augustus 2004 die eerste keer besigtig het. Daar is getuienis
dat
daardie damme al so lank terug as in 1985 reeds gelek het.
Wat
die gronddamme betref, het die respondent die een by Droëkraal
self gebou. Sy verduideliking dat die wal
daarvan,
en dié van Rooidam, deur vloedwater beskadig is in abnormale
reën is nie ontsenu nie, en mnr Hayes kon nie
betwis dat die
wal by Rooidam nie ân uitloop gehad het nie (wat sou meegehelp het
tot die wegkalwe van die betrokke wal deur
vloedwater).
Dit was in elk
geval onbetwis dat die respondent die wal van die Rooidam wel
herstel het tot ân funksionele toestand, al was
daar steeds ân
plek in die buitekant van die wal wat uitgekalwe was.
Dit
is duidelik dat ook die huis te Klipvlei al in ân bouvallige
toestand was toe die respondent sy intrek daar geneem het.
Hy moes
ân gewel wat inmekaar gesak het, herstel. Plafonne het ingesak, en
toe die appellant daaraan laat werk het, het hy
geredelik aanvaar
dat hy die respondent nie daarvoor kon laat betaal nie, weens die
bestaande lekplekke in die dak.
Daar
is geen getuienis van die kant van die appellant wat op ân oorwig
van waarskynlikhede getoon het dat die woonhuis in 1989
in die
toestand was waarin die appellant dit nou wou laat herstel nie.
Inteendeel, dit het uit die appellant se eie getuienis
geblyk dat
die woonhuis teen 1989 al bouvallig moes gewees het. So het hy
byvoorbeeld toegegee dat hy glad nie kon ontken dat
daar reeds teen
daardie stadium al verskeie lekplekke in die dak was, en dat daar
ook op daardie stadium reeds roes op die sinkplate
van die dak was
nie. Hy het ook uiteindelik toegee dat die loshangende drade in die
huis, waarvan fotoâs geneem is en ten
aansien waarvan die
respondent verwyt is op die basis dat die loshangende drade ân
teken sou wees van swak instandhouding,
van meet af aan daar mag
gehang het en deel was van ân ou batterysisteem; iets wat die
respondent nie aangebring het nie
en waarmee hy niks hoegenaamd te
doen gehad het nie en wat hy in 1989 daar aangetref het.
Daarteenoor is
daar die respondent se getuienis dat die huis teen 1989 reeds baie
oud was (die appellant is reeds in 1932 daarin
gebore), dat sy seun
eers ân maand lank herstelwerk daaraan moes doen onder andere deur
ân basiese ding soos ân badkamer
te bou (wat daar nie was nie),
en deur vensters en vloere in te sit.
O
ns
is dus tevrede dat die landdros tereg beslis het dat die appellant
nie op ân oorwig van waarskynlikhede bewys het nie dat
hy skade
gely het weens ân versuim aan die kant van die respondent om sy
instandhoudingspligte, en sy verpligtinge in terme
van die
huurooreenkoms, uit te voer.
Locus
Standi:
Daar
is ook namens die respondent aangevoer dat die appellant nie oor die
locus
standi
beskik het om die skade te eis nie, aangesien die eiendom te aller
tersaaklike tye behoort het aan ân maatskappy genaamd Kapra
Garies
(Edms) Bpk.
In
die lig van die slotsom waartoe reeds hierbo gekom is, en ook in die
lig van die feit dat die landdros geen bevindinge in hierdie
verband
gemaak het nie, is dit onnodig om nou hieroor te beslis of om in
enige besonderhede daarmee te handel. Daar word dus
volstaan met
enkele opmerkings in hierdie verband.
Die
appellant het die bewyslas gedra om aan te toon dat hy die nodige
locus
standi
gehad het om hierdie skade te eis (vergelyk
Gross
and Others v Pentz
[1996] ZASCA 78
;
1996 (4) SA 617
(A) op 632 en
Sandton
Civic Precinct (Pty) Ltd v City of Johannesburg and Another
[2008] ZASCA 104
;
2009
(1) SA 317
(SCA) par. [19]).
Die appellant
het in hoof geen getuienis hieroor aangebied nie en sy getuienis in
kruisverhoor het dit duidelik gemaak dat hy
eenvoudig nie oor die
begrip beskik het om te onderskei tussen die maatskappy as
regspersoon en homself, as enigste direkteur
en aandeelhouer
daarvan, nie. Dit het duidelik geblyk dat hy nie alleen die
maatskappy nie, maar ook die eiendom daarvan, beskou
het as sy eie
bates en dat, in sy eie gemoed, hy dus bloot sy eie eiendom aan die
respondent beskikbaar gestel het.
Sy latere
getuienis, in herverhoor, dat hy eintlik maar die eiendom self ook
by die maatskappy gehuur het en dit weer onderverhuur
het aan die
respondent, was totaal onoortuigend. Dit het moeilik gerym met die
feit dat die helfte van die huurgeld wat die
respondent aan hom
betaal het, nie in die appellant se finansiële state
gereflekteer is nie en direk oorbetaal is aan die
maatskappy.
So
ân suggestie sou ook strydig wees met die appellant se saak, op ân
vroeër stadium, dat die grond eintlik gratis aan
die respondent
beskikbaar gestel is in ruil vir die instandhouding daarvan deur die
respondent. Dit is in elk geval duidelik
dat die respondent nooit
eers aanvanklik geweet het dat die appellant nie die eienaar van die
grond was nie, en dat die respondent
nooit die bedoeling gehad het
om enigiets meer as vee te huur nie, en daar is dus nie werklik
sprake van ân ooreenkoms of
consensus
tussen die appellant en respondent dat die respondent die eiendom
huur nie (sien
Kerr, supra,
te
245).
Die
vraag is in elk geval of die blote status van huurder aan die
appellant die
locus
standi
sou gegee het om die respondent aan te spreek vir skade aan die
eiendom, want hy was op geen stadium tersaaklik hiertoe eers
self in
okkupasie van die eiendom nie (vergelyk
Cooper,
supra,
te
276,
Steenkamp
v Mienies en Andere
1987
(4) SA 186
(NK),
Reddy
v Decro Investments CC t/a Cars for Africa and Others
2004 (1) SA 618
(D) op 623 en
Smit
v Saipem
1974
(4) SA 918
(A)).
Daar
is geen getuienis aangebied wat sou kon aantoon dat daar ân sessie
van regte van die maatskappy aan die appellant was of
dat die
appellant uit hoofde van ân ooreenkoms tussen hom en die
maatskappy nie alleen ân huurder sou wees nie, maar ook
persoonlik
teenoor die maatskappy aanspreeklik sou wees vir skade wat hy nie
self veroorsaak het nie (vergelyk
Tarmacadam
Services (SA) (Pty) Ltd v Minister of Defence
1980
(2) SA 689
(T)).
Selfs al sou
die appellant ook die grond van die maatskappy gehuur het, sou dit
onbekend wees wat presies die inhoud van sy instandhoudingspligte
teenoor die maatskappy was of wat die grondslag en omvang van enige
persoonlike aanspreeklikheid van hom teenoor die maatskappy
as
verhuurder sou gewees het.
Mnr
Olivier het aangevoer dat die appellant ook in sy hoedanigheid as
aandeelhouer
locus
standi
sou gehad het, omdat die skade van die maatskappy tot ân
vermindering in die waarde van sy aandeelhouding sou gelei het. Dit
is egter ân oorvereenvoudiging van die posisie van so ân
aandeelhouer en sou net ân moontlikheid wees waar die maatskappy
nie self ân eis teen die respondent sou hê vir die skade nie
(sien
Golf Estates (Pty) Ltd v Malherbe and Others
1997 (1) SA 873
(C)). Daar is nooit ân saak tot dié effek
uitgemaak nie, en ook nie dat die maatskappy deur die beginsel
neergelê
in
Lillycrap,
Wassenaar and Partners v Pilkington Brothers (SA) (Pty) Ltd
1985 (1) SA 448
(AD) verhoed sou word om ân eis in te stel nie;
dit terwyl die getuienis duidelik was dat die skade aan die
maatskappy se
bates was, dat die maatskappy aanspreeklik was vir die
onkoste van die kwotasies wat verkry is vir die herstel daarvan en
dat
die maatskappy die herstelkoste wat reeds aangegaan is, betaal
het.
Gevolgtrekking
:
Dit
volg dan dat ons van mening is dat die appèl afgewys behoort
te word.
Ons
ag dit nodig om Å opmerking te maak aangaande die wyse waarop die
verhoor en, meer bepaald, die kruisondervraging, hierin
hanteer is.
Die advokate wat vir die partye by die verhoor opgetree het (dis nie
dieselfde advokate as dié wat die appèl
voor ons
beredeneer het nie) is vrye teuels gegun deur die landdros om
wydlopend te hengel in die troebel water van â
geloofwaardigheid
â
tydens kruisondervraging. Repeterende ondervraging en die toetsing
van ooglopend sydelingse aspekte was aan die orde van
die dag. Die
gevolg was Å onnodig lywige oorkonde. Ter illustrasie â die
appellant is oor Å bestek van 4 volumes (285 bladsye)
gekruisondervra. In Å vasberade poging om daarop te verbeter, het
die appellant se advokaat die respondent oor Å bestek van
5 volumes
(422 bladsye) gekruisondervra. Die landdos moes baie meer gedoen
het as wat uit die oorkonde blyk om die verhoor behoorlik
te bestuur
en kruisondervraging binne aanvaarbare perke te hou.
Koste
:
Daar
bestaan geen rede waarom die koste van die appèl nie die
uitslag behoort te volg nie en die teendeel is ook nie geargumenteer
nie.
Die
landdros het, as deel van die kostebevel, verhoogde advokaatsfooie
toegestaan ten aansien van konsultasies, voorbereiding
en
hofverskynings gebaseer op die âKimberley Balieâ tariewe.
Reisuit
gawes
is aan die respondent se advokaat toegestaan soos vanaf Kimberley na
Springbok en terug (die verhoor is in Springbok se
landdroshof
gehou). Die advokaat wat vir die appellant by die verhoor opgetree
het was afkomstig vanaf Kaapstad en het ân
kostebevel aangevra
gebaseer op die Kaapse Balieraad se riglyne vir die advokaatsfooie.
Volledigheidshalwe moet vermeld word
dat die advokaat wat vir die
respondent opgetree het by die verhoor afkomstig was vanaf
Bloemfontein.
Op
appèl is namens die appellant aan die hand gedoen, met
verwysing na die beslissing
s
in
Roy
v Basson NO
2007 (5) SA 84
(C) en
War
Systems Technologies CC t/a System Technologies v United Computer
System (Jhb) CC
[2004] 1 All SA 457
(W), dat die kwalifikasie â
volgens
die praktyk van die Kimberley se Balie
â
in die magtiging van verhoogde advokaatsfooie
ultra
vires
die landdros se bevoegdhede was en dat hierdie gedeelte van die
kostebevel in elk geval gewysig moet word om die kwalifikasie
te
verwyder.
Namens
die respondent is dit toegegee, maar is aangevoer dat die bevel ten
aansien van die reiskoste, en die verwysing daarin
na die afstand
tussen Kimberley en Springbok, ân behoorlike bevel is.
In
Roy
v Basson NO, supra
,
het dit gegaan oor ân kostebevel rakende advokaatsfooie â
as
per the Cape Bar Council parameters
â
en is beslis dat so ân bevel die diskresie wat die klerk van die
Hof (as takseermeester) het in terme van artikel 80 van
die Wet op
Landderoshowe, 32 van 1944, inperk en dat sodanige inperking
ultra
vires
die landdros se bevoegdhede was (sien ook
Ben
McDonald Inc and Another v Rudolph and Another
1997 (4) SA 252
(TPD) op 258B-D).
Ons
is egter ook namens die appellant verwys na die Oos-Kaapse
beslissing van
The
Road Accident Fund v Forbes
onder saaknommer 197/05 ([2006] JOL 18871 (E)). Daar het die
landdros, in die magtiging van verhoogde advokaatsfooie, gelas
dat
dit toegestaan word teen drie keer die tarief bepaal in die
Landdroshofreëls (waarskynlik verwysende na Deel IV van
Bylae 2
daartoe).
Op
appèl is in daardie aangeleentheid beslis dat die landdros
eintlik bloot besig was om (soos wat die tariewe in die betrokke
Deel van die Bylae ook maar doen) bloot ân maksimum daar te stel
wat op taksasie as party-en-party koste toegelaat kon word,
dat dit
die takseermeester gevolglik steeds vrygestaan het om minder as
daardie verhoogde tarief toe te staan en dat die bevel
in daardie
vorm nie ân onbevoegde inperking op die takseermeester se
diskresie daargestel het nie.
Die
probleem is dat daar in die gronde van appèl in hierdie
aangeleentheid geen verwysing was na enige gedeelte van die
landdros
se kostebevel nie. Die landdros het geen geleentheid gehad om
kommentaar te lewer op hierdie argumente wat nou op appèl
geopper word nie (sien
S
v Nichas and Another
1977 (1) SA 257
(C) op 262G-H,
Hugo
v Loubser
1920 CPD 469
en
Van
der Walt v Abreu
1999 (4) SA 85
(W) op 103B-104E).
Die
landdros sou
byvoorbeeld, met verwysing na die
Forbes
-beslissing,
onder andere kon verklaar het dat die verwysing na die praktyk van
die Kimberley Balie ook bedoel was om bloot ân
maksimum tarief van
verhoogde advokaatsfooie neer te lê, en nie om die
takseermeester se diskresie andersins te beperk
nie.
Dit
sou totaal onbillik wees om die nuwe submissie, wat nou eers in
aanvullende betoogshoofde namens die appellant gemaak is,
dat die
landdros â
nie
enige of onbehoorlike diskresie met betrekking tot gedingskoste
uitgeoefen het nie
â,
te bereg sonder om aan die landdros die geleentheid te bied om
daarop kommentaar te lewer en aanvullende redes in daardie
verband
te verstrek.
Daar
is op geen stadium eers die moeite gedoen om aansoek te doen om ân
wysiging van die kennisgewing van appèl om hiermee
te handel
nie en ons meen dus dat daar nie gronde bestaan vir ân vertraging
van die aangeleentheid om nou eers die landdros
se redes te bekom
nie. Deur nie hierdie punte in die gronde van appèl te opper
nie, en ook nie nou eers te poog om so
te doen by wyse van ân
wysiging nie, het die appellant effektiewelik afstand gedoen van
enige sodanige gronde van appèl
(sien
Bredenkamp
v Du Toit
1924 GWL 15
op 19).
Dieselfde
geld vir die argument wat nou vir die eerste keer in aanvullende
betoogshoofde namens die appellant geopper is dat,
sou die appèl
misluk op die basis dat bevind word dat die appellant nie oor die
locus
standi
beskik het om skadevergoeding te eis nie, daar op die basis van die
bepalings van Landdroshofreël 33(12) ân beperking
geplaas
behoort te word op die koste wat die respondent kan verhaal,
aangesien die respondent dan nie die korrekte gedragslyn
sou gevolg
het nie.
Dit
moet in elk geval in gedagte gehou word dat dit nooit op die
pleitstukke die appellant se saak was dat die eiendom nie aan
hom
behoort het nie. Inteendeel, die appellant het gewag tot in sy
herverhoor om vorendag te kom met ân poging om aan te toon
waarom
hy as nie-eienaar skadevergoeding kon eis. Dit is dan ook nie
verbasend nie dat daar nie enige duidelike submissie gemaak
is met
betrekking tot wat onder daardie omstandighede die korrekte
gedragslyn sou gewees het nie.
Bevel:
D
ie
volgende bevel word dus in hierdie aangeleentheid gemaak:
DIE APPÈL
WORD AFGEWYS MET KOSTE.
____________________________ ____
______________________
S
A MAJIEDT
C
J OLIVIER
REGTER
REGTER
NOORD-KAAPSE
AFDELING
NOORD-KAAPSE
AFDELING
Nms
App
ellant: Adv
J W Olivier, SC
In
opdrag van
: Engelsman
Magabane Ing, KIMBERLEY
Nms
Respondent:
Adv
A J van Rhyn, SC
In
opdrag van
: Haarhoffs
Ing, KIMBERLEY