Connan v Opkyk Boerdery (Edms) Bpk (19/2008) [2009] ZANCHC 14 (20 February 2009)

About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: High Court, Northern Cape Division, Kimberley
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: High Court, Northern Cape Division, Kimberley
>>
2009
>>
[2009] ZANCHC 14
|

|

Connan v Opkyk Boerdery (Edms) Bpk (19/2008) [2009] ZANCHC 14 (20 February 2009)

R
apporteerbaar:
Ja / Nee
Sirkuleer
onder Regters
:
Ja / Nee
Sirkuleer
onder Landdroste
:
Ja / Nee
Sirkuleer
onder Streeklanddroste
:
Ja / Nee
IN
DI
E
HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA
(Noord-Kaapse
Afdeling)
Saak
No
:
19/2008
Saak
Aangehoor:
16/02/2009
Dat
um
gelewer: 20/02/2009
In
die
saak tussen:
WINIFRED
DALEEN CONNAN
Appellant
e
n
OPKYK
BOERDERY (EDMS) BPK
Respondent
Coram:
Olivier
R et Mabuse WnR
UITSPRAAK
Olivier
R:
Die
appellant, me W D Connan, is in die
Landdroshof
te Groblershoop deur die respondent, Opkyk Boerdery (Edms) Bpk,
aangespreek vir die betaling van R56 986,30, synde
okkupasiehuur
voortspruitend uit ‘n skriftelike koopkontrak tussen die partye
vir die aankoop van bepaalde onroerende eiendom,
implemente en
toerusting deur die appellant.
Na
afloop van ‘n verhoor is vonnis in die gemelde bedrag, asook
kostebevele, ten gunste van die respondent toegestaan en dit
is
hierteen wat die appellant nou in hoër beroep kom. Die
appellant het, met die uitsondering van een, al haar teeneise

alreeds by die verhoor abandoneer. Die grond van appèl wat
in die kennisgewing van appèl ten aansien van die oorblywende

teeneis aangevoer is, is nie verder gevoer nie en dit is dus onnodig
om die afwysing van enige van die teeneise op appèl
te
oorweeg.
Die
koopkontrak is gesluit op 28 Mei 2004. Die appellant sou volgens
klousule 2 daarvan op 1 Junie 2004 okkupasie neem van die
eiendom en
in klousule 9 is ooreengekom dat die appellant vanaf daardie datum
tot die datum van registrasie “
besitsrente
”
sou betaal in ‘n bedrag van R6  600,00 per maand.
Dit was
gemenesaak:
dat okkupasie
van die eiendom aan die appellant gegee is vanaf 1 Junie 2004;
dat die
oordrag van die eiendom uiteindelik op 16 Februarie 2005
geregistreer is;
dat die
eisbedrag van R56 986,30 korrek bereken is as die besitsrente of
okkupasiehuur wat in terme van klousule 9 betaalbaar
sou gewees het
ten aansien van die periode voordat oordrag van die eiendom
geregistreer is; en
dat die
appellant nooit enige bedrag hoegenaamd aan okkupasiehuur betaal
het nie.
Dit is dienstig
om te begin by wat die appellant se saak volgens haar verweerskrif
sou gewees het.
In
hierdie verband moet egter allereers gelet word op die bepalings van
klousule 17.3 van die kontrak, wat voorkom onder die hofie
“
SPESIALE
VOORWAARDES
”
en wat soos volg lui:
“
Hierdie
Ooreenkoms is verder onderhewig aan die toestemming van Landbank vir
die kansellasie van die bestaande Verband/e oor hierdie
eiendom.
Indien Landbank nie daartoe toestem nie, sal hierdie Ooreenkoms
verval
”.
Dit was ook
gemenesaak dat Landbank eers op 14 Desember 2004 tot die verkoop van
die eiendom aan die appellant toegestem het.
Die
appellant het in haar verweerskrif erken dat “
besit
”
vanaf 1 Junie 2004 aan haar gegee is, maar gepleit dat:
“
...
daar uitdruklik ooreengekom is dat Verweerderes besit neem van die
plaas op die datum soos ooreengekom onderhewig aan die voorwaarde
dat
Verweerderes in staat sou wees om
dadelik
lusern te kon aan plant (
sic
)
en sodoende ‘n inkomste uit die plaas wat gekoop is te verdien.
Verweerderes het eers op 14 Desember 2004 bevestiging ontvang
dat die
transaksie sou kon voortgaan. In hierdie vooropstelling erken
Verweerderes dat sy hoogstens 2 ... maande se rente aan
die eiser
verskuldig is.”
Dit
was die appellant se saak dat
,
totdat die Landbank toegestem het tot die verkoop van die eiendom,
die appellant nie die risiko kon neem om onkoste aan te gaan
om
lusern aan te plant nie en dat die appellant in so ‘n geval alles
sou kon verloor het indien die Landbank later nie sou
toestem tot
die verkoping nie en die koop deur die mat val.
Daar
is, van die kant van die appellant, eenvoudig geen saak hoegenaamd
uitgemaak vir hierdie verweer, soos wat dit in die verweerskrif

gepleit is, nie.
‘
n
Mens soek vergeefs in die kontrak vir so ‘n “
uitdruklike
”
ooreenkoms.
Dit
was ook nooit die getuienis van die appellant se eggenoot, wat as
die enigste getuie in haar saak geroep is
,
nie. Inteendeel, die erkenning van die appellant se eggenoot dat
die appellant nie sou kon skadevergoeding eis ten aansien
van die
periode totdat Landbank toestemming verleen het tot die verkoop van
die eiendom nie “
want
die kontrak sê baie duidelik dit is onderhewig aan die
goedkeuring van Landbank
”,
milliteer teen die bewering dat daar juis “
uitdruklik
”
ooreengekom sou gewees het dat die appellant “
dadelik
”
lusern sou kon aanplant.
Die feit dat
die koop onderhewig gestel is aan die Landbank se toestemming, het
tog duidelik impliseer dat daar noodwendig die
een of ander periode
sou verstryk voordat die toestemming verkry kon word.
Dit
was inteendeel mnr Connan se eie getuienis dat hy verwag het dat
Landbank “
binne
‘n maand
”
sou gesê het, wat al klaar sou beteken het dat daar nie
ooreengekom kon gewees het dat die appellant maar “
dadelik
”
kon aanvaar dat Landbank sou toestem, en maar dadelik kon voortgaan
met die aanplant van lusern sonder enige risiko, nie.
Dit
is ook van belang om daarop te let dat die getuienis van mnr
Burger, die getuie namens die respondent, dat die wagtyd tot
14
Desember 2004 (vir Landbank se toestemming) “
nie
abnormaal”
was
nie, is nooit betwis nie. Daar is ook nooit aan hom gestel dat die
consensus was dat dit binne ‘n maand sou geskied het
nie.
Nodeloos om te sê, is daar ook nie aan mnr Burger gestel dat
daar sprake was van ‘n uitdruklike ooreenkoms (of
selfs net ‘n
verstandhouding) dat die appellant “
dadelik
”
sou weet of Landbank gaan toestem of nie; dit ten spyte van mnr
Burger se duidelike getuienis dat die appellant juis aangedring
het
op onmiddellike okkupasie en dat daar op daardie stadium geen
sprake was dat daar gewag sou word vir Landbank se toestemming

voordat lusern aangeplant sou word nie.
Dit is dus glad
nie verbasend nie dat daar nie op appèl aangevoer is dat die
landdros die bestaan van so ‘n uitdruklike
ooreenkoms moes bevind
het nie.
Daar
is in die betoogshoofde namens die appellant aangevoer:
dat
daar ‘n wanvoorstelling van die kant van die respondent begaan is
deur nie te openbaar dat daar reeds “
geregtelike
stappe
”
deur Landbank teen die respondent ingestel was nie en dat dit die
verkryging van Landbank se toestemming vertraag het; en
dat
die appellant, totdat Landbank sy toestemming gegee het en die
risiko verdwyn het dat die koop deur die mat kon val, nie
die volle
okkupasie van die eiendom geniet het nie en gevolglik geregtig is
op ‘n vermindering van die okkupasiehuur wat
andersins ten
aansien van dié periode betaalbaar sou wees.
Die
eerste probleem met hierdie argument is dat dit nooit die appellant
se saak was nie. Dit is geykte reg dat ‘n appellant
nie toegelaat
sal word om op appèl so ‘n nuwe punt te neem waar dit die
respondent sal benadeel nie. Hierdie was nooit
op die pleitstukke
die appellant se saak nie en die kwessie van ‘n vermindering en
die huurgeld is ook nooit in getuienis behandel
nie (sien
Donelly
v Barclays National Bank Ltd
1990 (1) SA 375
(W) op 380H-381B).
Die
betoog dat die respondent ten aansien van die periode tot Desember
2004 op ‘n verminderde bedrag aan okkupasiehuur geregtig
is, is
direk in stryd met die bewering in die verweerskrif, en met mnr
Connan se getuienis, dat die appellant op geen huurgeld
hoegenaamd
geregtig is vir daardie periode nie (vergelyk
A
J Shepherd (Edms) Bpk v Santam
1985 (1) SA 399
(AA)).
Mnr
Loubser, die advokaat vir die appellant, se submissie dat, met ‘n
minder streng lees of vertolking van die verweerskrif,
dit
versoenbaar is met dié argumente op appèl, kan dus
nooit opgaan nie. Daar is geen manier waarop die beweringe
in die
verweerskrif vertolk kan word as om te beteken dat die appellant
eintlik bedoel het om daarmee te erken dat sy ook vir
die maande
vòòr Desember okkupasiehuur verskuldig was, maar dan
net in ‘n verminderde bedrag, nie.
Na
my oordeel sal die respondent in hierdie geval ongetwyfeld benadeel
word as dit toegelaat sou word. Die respondent het nooit
die
geleentheid gehad om getuienis in hierdie verband aan te bied nie.
Daar
is nooit in kruisverhoor aan mnr Burger voorgehou dat hy tydens
kontraksluiting die bestaan van sogenaamde geregtelike stappe

opsetlik, of selfs nalatiglik, verswyg het of dat die appellant
geregtig was op ‘n vermindering van die besitsrente nie. Dit
is
dus nie verbasend nie dat mnr Loubser in argument geen verdere
submissies ter motivering van die argument probeer maak het
nie.
Daar is,
inteendeel, nie eers getuienis dat daar tydens kontraksluiting nog
sprake was van enige geregtelike stappe teen die respondent-

maatskappy nie. Mnr Burger se onbetwiste getuienis was dat,
alhoewel daar vroeër aksie ingestel is deur Landbank teen die

respondent, hy onder die indruk was dat dit teen daardie tyd juis
teruggetrek was op die basis dat die respondent die eiendom
sou
verkoop om van sy skuld aan Landbank te delg.
Mnr
Burger was ook baie beslis daaroor dat Landbank nooit ‘n vonnis
verkry het teen die respondent nie. Die verste wat die
appellant
ooit gegaan het om dit te probeer “
weerlê
”
of om ‘n saak daarvoor uit te maak dat daar wel ten tye van die
onderhandelinge nog enige sulke “
geregtelike
stappe
”
teen die respondent bestaan het, was die volgende stelling (aan mnr
Burger) deur die appellant se advokaat:
“
Want
dit is my inligting, en ek speel met u oop kaarte, ek het nie
dokumente voor my nie, dit is my inligting dat daar alreeds eksekusie

stappe (
sic
)
aan die gang was teen die betrokke grond ... deur Landbank”
Mnr Burger se
antwoord hierop was dat hy nie bewus was daarvan nie. Kortom, daar
was eenvoudig geen getuienis dat daar tydens
kontraksluiting nog
enige sprake van geregtelike stappe teen die respondent was nie.
Daar is in elk
geval geen getuienis aangebied dat die bestaan of moontlikheid van
sulke stappe enige invloed sou gehad het op
hoe lank dit sou geneem
het om Landbank se toestemming te verkry nie. Die invoeging van die
betrokke opskortende voorwaarde
moes dit duidelik gemaak het aan mnr
Connan en die appellant dat die respondent geld aan Landbank
verskuldig was en dat dit om
daardie rede was dat Landbank se
toestemming nodig was.
Dit is
ongesubstansieerde bespiegeling om te sê dat Landbank, teen
die agtergrond van geregtelike stappe soos selfs beslaglegging
in
eksekusie deur Landbank self, langer sou geneem het om toe te stem
tot die verkoping as wat andersins die geval sou gewees
het.
Wat
die argument betref dat daar ‘n vermindering van die okkupasiehuur
moet wees, is dit (soos reeds gemeld) volkome strydig
met wat die
appellant se saak was, soos baie duidelik vervat in die volgende
stelling wat die appellant se advokaat aan mnr Burger
gemaak het:
“
M
eneer,
die saak van die verweerderes is dus dat Landbank het gesloer of daar
was ‘n gesloerdery met die toestemming wat van Landbank
af gekry
was, hulle kon as gevolg daarvan nie die plaas ekonomies benut nie in
die tussentyd en dat hulle in terme van die kontrak
nie verplig was
om
enige
gelde per maand te betaal nie, u weet dat dit hulle saak is nê?”
(My beklemtoning)
Dit is dus ook
nie verbasend nie dat daar geen getuienis voor die landdros geplaas
is van wat die appellant se risiko in konkrete
terme sou gewees het
om ‘n lusernoes te verstig nie. Daar is geen getuienis van wat
die insetkoste kon beloop het nie. Daar
is ook geen getuienis van
watter winste die appellant uit die aanplant van lusern sou kon
verkry het as daar van meet af aan
lusern aangeplant sou gewees het
nie.
Die
submissie dat nou op appèl gelas moet word dat die appellant
“
hoogstens
30% van die huurgeld vir die periode 1 Junie 2004 tot 14 Desember
2004 ... betaal
”
is dus eweneens nie gegrond op enige konkrete inligting nie en is
totaal ongefundeerd. Dit blyk duidelik uit die getuienis
dat daar
op die eiendom ook aangeplante wingerde is, sowel as ‘n woonhuis,
‘n chalet by die rivier en werkershuise, en daar
is eenvoudig geen
inligting voor hierdie Hof op sterkte waarvan beslis sou kon word
tot watter mate daar ‘n vermindering in
die okkupasiehuur vir
daardie periode behoort te wees nie (sien
Appliance
Hire (Natal) Ltd v Natal Fruit Juices Ltd
1974 (2) SA 287
(D&CLD) op 290D-H,
Mpange and Others v Sithole
2007
(6) SA 578
(W) para [65] en
Thompson
v Scholtz
[1998] ZASCA 87
;
1999 (1) SA 232
(SCA) op 248E-249C)); selfs al sou die landdros se
beslissing aanvegbaar gewees het, wat ek hoegenaamd nie meen die
geval is
nie.
Hier
is eenvoudig geen getuienis of basis hoegenaamd waarop die landdros,
of hierdie Hof, selfs op ‘n robuuste benadering ‘n
beraming sou
kon maak van watter waarde aan die afwesigheid van ‘n lusernoes
geheg kan word, of waarop enige vermindering in
huurgeld bepaal sou
kon word wat teenoor albei party billik sou wees, nie; nie eers op
‘n robuuste benadering nie.
Dit
was in elk geval die appellant se eie saak dat ‘n lusernoes nog
tot Augustus gevestig sou kon word. Sy het self verkies
om, met dié
wete, reeds vanaf 1 Junie 2004 okkupasie te neem in afwagting op
Landbank se toestemming, en wel teen die
volle R6 600,00 per
maand van die begin af. Op watter basis sou sy, op haar nuwe
argument, nou geregtig wees om ook vir
Junie en Julie 2004
verminderde huurgeld te betaal? Wat sou haar saak ten aansien van
dié twee maande gewees het indien
Landbank aan die einde van
Julie 2004 reeds toestemming tot die verkoping verleen het?
In
die appellant se kennisgewing van appèl is etlike gronde wat
gerig is teen die landdros se geloofwaardigheidsbevindinge.
Hierdie
gronde is nie verder gevoer in argument nie, en ek meen wyslik so.
Dié bevindinge het nie werklik ‘n rol gespeel
by die
uiteindelike uitslag nie, en speel ook nie ‘n rol by die nuwe
argumente namens die appellant nie. Al die feite wat
vir
doeleindes
daarvan
tersaaklik is, was gemenesaak.
Dieselfde
geld vir die landdros se opmerkings rakende die feit dat daar in die
kontrak ooreengekom is dat die koopsaak as ‘n
lopende besigheid
verkoop sou word.
Ek meen dus dat
die appèl nie kan slaag teen enige van die bevele van die
landdros nie. Daar is geen rede waarom die koste
van die appèl
nie die uitslag daarvan behoort te volg nie.
Bygevolg word
die volgende bevel hierin gemaak:
Die appèl
word met koste afgewys.
________________________
C J OLIVIER
REGTER
NOORD-KAAPSE
AFDELING
Ek stem saam:
________________________
P
M
MABUSE
WAARNEMENDE
REGTER
NOORD-KAAPSE
AFDELING
Nms
App
ellant/Eiser: Adv
P J lOUBSER
In
opdrag van
: Elliott
Maris Wilmans & Hay, Kimberley
Nms
Respondent
: Adv
C H Botha
In
opdrag van
: Duncan
& Rothman, Kimberley