Beula Best h/a Beula Best Eiendomme v Norewan Investments (Emds) Bpk (4380/2007) [2009] ZAFSHC 89 (25 September 2009)

About SAFLII
Databases
Search
Terms of Use
RSS Feeds
South Africa: Free State High Court, Bloemfontein
SAFLII
>>
Databases
>>
South Africa: Free State High Court, Bloemfontein
>>
2009
>>
[2009] ZAFSHC 89
|

|

Beula Best h/a Beula Best Eiendomme v Norewan Investments (Emds) Bpk (4380/2007) [2009] ZAFSHC 89 (25 September 2009)

VRYSTAATSE HOë
HOF, BLOEMFONTEIN
REPUBLIEK
VAN SUID-AFRIKA
Saak
nr:
4380/2007
In
die saak tussen:
BEULA
BEST h/a BEULA BEST EIENDOMME
Eiseres
en
NOREWAN
INVESTMENTS (EDMS) BEPERK
Verweerder
_____________________________________________________
UITSPRAAK:
CILLIé,
R
_____________________________________________________
AANGEHOOR
OP:
14
AUGUSTUS 2009
GELEWER
OP:
25 SEPTEMBER 2009
[1]
Wie
was die effektiewe oorsaak van die verkoping van Erf 3512 geleë
in die dorp Bethlehem deur die verweerder aan Vrystaat
Koöp
Beperk per die skriftelike ooreenkoms gedateer 22 Maart 2007? Dit is
die kernvraag in hierdie geding. Eiseres beweer
dat sy as
eiendomsagent hierdie verkoping bewerkstellig het, daarom, so beweer
sy, is sy geregtig op 6% kommissie op die verkoopprys.
Dit bedrae
R249 056,60. Verweerder ontken dit en voer aan dat ene Gavin Burls
die effektiewe oorsaak van die verkoping was.
[2] In
sy verweerskrif ontken verweerder ook die vraag of eiseres ‘n
mandaat gehad het om ‘n koper te vind. Die getuienis tydens
die
verhoor het egter sodanig ontwikkel dat dit nie langer as ‘n
verweer aangevoer word nie. Ek benader die geskilpunt op die
basis
dat die eiseres die las dra om aan te toon dat daar bemoeiinge op ‘n
oorwig van waarskynlikhede die werklike oorsaak van
die transaksie
wat gevolg het was.
[4] Die
eiseres het getuig dat sy ‘n behoorlik geregistreerde eiendomsagent
te Bethlehem was. Dit het haar ter ore gekom dat
Vrystaat Koöp
Beperk (VKB) ‘n nuwe perseel vir hulle handelstak te Bethlehem
soek. ‘n Gebou bekend as die Northmec Gebou
het by haar as ‘n
moontlikheid opgekom. Sy het daarop ‘n nasoek gedoen wie die
eienaars daarvan is. Dit het geblyk die verweerder
te wees. Verdere
ondersoek het haar by ene Mnr Ralph Burls, ‘n direkteur van
verweerder uitgebring. Tydens ‘n telefoniese
gesprek met gesegde
Burls is ooreengekom dat haar kommissie nie 10% soos gebruiklik nie
maar 6% sou wees. ‘n Koopprys van in
die omgewing van R3.5 miljoen
is genoem maar omdat dit kommissie moes insluit is dit toe na R4
miljoen opgeskuif. Sy het daarop
bewysstukke A1 en A2 opgestel. Dit
is in die aard van ‘n beskrywing van die eiendom. Sy het daarna
bewysstukke A3 en A4 aan
Burls gerig. Dit is die bevestiging van die
mandaat aan haar verleen om ‘n koper te soek. Kort daarna ontvang
sy bewysstuk
A5 per e-pos. Dit is ‘n skriftelike bevestiging deur
Ralph Burls van haar mandaat. Sy was destyds siek met ‘n
hartprobleem
en versoek toe ene Mielman, ‘n vriend, om die eiendom
vir VKB te gaan wys. Intussen het sy vloerplanne van die gebou gaan
trek
en dit op hul versoek by VKB se tak te Bethlehem afgegee. Sy
het ook skriftelik met VKB gekontak soos per B6 tot B11. Haar kontak

was deurgaans met Japie Smit en Kobus van Heerden van VKB. Die
aangeleentheid het egter gesloer vanweë ‘n verandering in
die
topbestuur van VKB. Volgens haar het sy eientlik ‘n oorlas van
haarself by VKB se amptenare gemaak ten einde die aangeleentheid
te
bespoedig. Teen 30 Mei 2006 het sy telefonies vir Ralph Burls
ingelig dat die belangstellende koper VKB is. ‘n Nota in haar

dagboek soos per bewysstuk A13 bevestig dit. Ralph Burls het gevra
met wie sy onderhandel by VKB. Sy het hom ingelig dit is Japie
Smit
en Kobus van Heerden. Later het sy verneem Ralph Burls onderhandel
nou direk met die voormelde persone. Gedurende ongeveer
Julie 2006
het Ralph Burls haar telefonies versoek om na sy plaas te Clarens te
kom. Aldaar lig Ralph Burls haar in dat sy seun
ene Gavin Burls al
lank tevore VKB aan die eiendom voorgestel het en hy wil nie hê
sy seun moet verloor nie. Hy stel toe
voor dat sy en Gavin Burls die
kommissie 50/50 moet verdeel. Sy het daarop geantwoord dat sy die
werk gedoen het en as hy iets
vir sy seun wil laat kry moet hy die
kommissie opskuif na 10% sodat sy seun die ekstra 4% kry. In
Februarie 2007 het sy verneem
dat die gebou vir ‘n openbare veiling
adverteer word. Sy het dadelik hierdie inligting oorgedra aan VKB se
amptenare. Later
het sy verneem dat die gebou toe vir R4,4 miljoen
verkoop is aan VKB. Haar faktuur vir 6% van die koopprys gerig aan
die verweerder
het onbetaald gebly en is steeds onbetaald.
[5] Voormelde
Mielman het namens die eiseres getuig dat hy op haar versoek en
vanweë haar siekte die tersaaklike gebou aan
ene Olivier van VKB
gaan wys het. Hulle het deur die gebou gestap. Gesegde Olivier het
gesê dat hy die gebou ken omdat
hy tevore in die gebou vir ‘n
ander instansie gewerk het. Tydens die besoek het hy bewysstukke A1
en A2 saamgeneem. Op versoek
van eiseres het hy toegesien dat
Olivier teken op A1 en A2. Volgens die getuie was Olivier baie
opgewonde oor die gebou en het
dit as die ideale gebou vir VKB
beskou. Hy is ook bekend met Japie Smit, die takbestuurder van VKB
op Bethlehem. Dié het
daarna deurlopend aan hom bevestig dat
die transaksie steeds aan die gang is maar sloer vanweë ‘n
verandering in die bestuurstruktuur
van VKB.
[6] Voormelde
Japie Smit, die takbestuurder te VKB op Bethlehem, het getuig dat VKB
‘n behoefte gehad het vir ‘n groter gebou
vanweë groei in
omset. Hy is deur Kobus van Heerden van VKB hoofkantoor te Reitz
versoek om op die uitkyk te wees vir ‘n
meer geskikte gebou. Hy is
genader deur eiseres met die mededeling dat haar agentskap moontlik
die geskikte gebou het. Hy was
in die hospitaal en het gereël
dat sy tweede in bevel, ene André Olivier, met Mielman gaan
kyk na die gebou. Olivier
het hom in die hospitaal gebel en gesê
dat hulle presies die regte gebou gekry het. Hy het toe die gebeure
aan Kobus van
Heerden rapporteer. Daarna was eiseres volgens hom
eintlik irriterend soos wat sy deurgaans inligting rondom die gebou
aan hom
deurgegee het. Hy het dit op sy beurt aan VKB hoofkantoor
oorgedra. Hy het bevestig dat eieseres hom op ‘n dag meegedeel het

dat die gebou adverteer word om op ‘n openbare veiling te kom. Dit
was vir hom ‘n skok aangesien hy bewus was daarvan dat
VKB graag
die gebou wou hê. Hy het onmiddellik vir Kobus van Heerden
hiervan in kennis gestel. Dié was nie bewus
daarvan nie en
het onderneem om onmiddellik werk daarvan te maak. Veertien dae
later het hy verneem dat VKB die gebou gekoop het.
[7] Namens
verweerder het voormelde Gavin Burls getuig dat hy in 2005 die
destydse takbestuurder van VKB te Bethlehem, ene Paul
van der
Westhuizen, genader het in verband met die aankoop van die gebou.
Gesegde Van der Westhuizen het gesê hy is net
‘n
takbestuurder en dat hy met sy hoofkantoor sou praat. ‘n Paar dae
later het hy ‘n versoek ontvang van VKB om na die gebou
te kyk.
Omdat hyself nie in Bethlehem woonagtig was nie het hy sy broer Ralph
Burls jnr versoek om VKB se amptenare daarheen te
vergesel. Dit
alles was in die eerste helfte van 2005. Later is hy versoek vir ‘n
kaart van die gebou. Dié kon hy nie
kry nie maar het later ou
kaarte by sy moeder gekry wat hy by sy broer gelos het. Hy het toe
vir Paul van der Westhuizen laat
weet die kaart is daar. Later is hy
gevra vir ‘n nuwer kaart maar die het hy nie gehad nie. Teen begin
2006 is hy meegedeel
dat:
“
Luister as jy ‘n offer kry, ‘n
getekende offer, stel ons net in kennis dan weet ons ons kan net sê
ja of nee is ons reg,
is ons nie reg nie en ons het dit daar gelos.”
[8] Die
getuienis van Ralph Burls snr was
tot
die effek dat hy ‘n direkteur is van die verweerder maatskappy.
Die direkteur van verweerder maatskappy het besluit dat as:
“
Ons ‘n goeie offer kan kry sal
ons verkoop.”
Hy het vir sy seun Gavin
Burls daarvan genoem. In 2005 het Gavin gemeld dat VKB belangstel.
In 2006 het eiseres hom gekontak
en
“
ek dink ons het
vir haar ‘n mandaat gegee”.
Later toe hy hoor eiseres
sê VKB is die koper het hy aan haar gesê:
“
You must realise
that my son, Gavin, has been marketing this place for quite a time
already and that he has been negotiating with
them
continuously.”
Hy
bevestig dat hy eiseres later versoek het om hom op die plaas te kom
sien. Daar is eiseres ingelig dat Gavin die kommissie
sal kry.
Eiseres was ontsteld en het gesê sy is geregtig op die
kommissie. Later het hy gesprek gevoer met Japie Smit en
gemeld dat
hy bereid sou wees om eiseres se koste te betaal want:
“
I thought it was a gentleman’s
agreement, a gentelman’s attitude.”
Mnr Kobus van Heerden,
uitvoerende bestuurder, kommersiële dienste van VKB te Reitz
getuig dat dit VKB se beleid is dat hulle
nie kommissie betaal op
transaksies nie. Dit was ook deurgaans hulle houding in die
onderhawige onderhandelinge. In 2005 het
VKB uitgekyk vir ‘n gebou
te Bethlehem. Paul van der Westhuizen, destydse takbestuur te
Bethlehem, het opdrag gekry om op die
uitkyk te wees. Van der
Westhuizen het rapporteer van die Northmec gebou. Hy het toe na die
gebou gaan kyk.
“
... ek het nie hele gebou
deurgegaan nie maar ek het wel die werkswinkel gedeelte en dan die
vertoonlokaal... deurgestap.”
Hy het egter ook ander
geboue te Bethlehem besoek. Veel later het hy direk met Burls snr
gepraat en hom meegedeel VKB stel belang
maar betaal nie kommissie
nie. Burls snr het daarop geantwoord dat hy self die kommissie met
die eiseres en sy seun, Gavin Burls,
sal uitsorteer. Hy het ‘n
herinnering dat Gavin Burls hom op ‘n stadium gekontak het maar
“
Ek het hom net geantwoord ons is
nie reg vir die besluit nie. ... Wanneer ons reg is vir ‘n besluit
sal ons dit oorweeg of die
gebou oorweeg en die proses verder vat.
... Ek het vir hom gesê dat ons het nog nie ‘n besluit gemaak
nie. Ons het nog
nie besluit op ‘n gebou nie.”
Hy is toe op ‘n dag
deur Japie Smith geskakel en meegedeel dat die gebou adverteer word
vir ‘n openbare veiling.
[9] Mnr
Ralph Burls jnr het ten slotte namens die verweerder getuig dat hy in
Maart 2005 op versoek van sy broer, Gavin, die gebou
vir Van der
Westhuin en ene Reyneke van VKB gewys het. Hulle het vinnig deur die
gebou geloop. Hy is versoek vir planne maar
kon net verouderde
planne bekom wat hy later vir hulle besorg het. Dit het die
getuienis afgesluit.
[10] Ek
het die eiseres asook Japie Smit as goeie getuies ervaar. Hulle
getuienis was logies en gestaaf deur dokumentasie. Ralph
Burls snr
was ‘n erg onsekere en ontwykende getuie. ‘n Blote nalees van sy
getuienis sal dit bevestig. Hy kan nie onthou
teen watter prys Gavin
die gebou moes bemark nie, weet nie watter kommissie Gavin sou kry
nie, kan nie verklaar waarom in die kontrak
nie voorsiening gemaak
word vir Gavin se kommissie nie, die tjek waarmee dit betaal sou wees
word nie as bewysstuk beskikbaar
gemaak nie, die kommissie word nie
in die maatskappy se finansiële state gereflekteer nie en hy
ontken valslik sy aanbod van
50% van die kommissie aan eiseres terwyl
dit klop met wat hy aan andere sê hy beplan het om te doen. Ek
aanvaar die getuienis
van Gavin Burls en Ralph Burls jnr. Daardie
getuienis dui aan dat Gavin Burls waarskynlik verantwoordelik was vir
die eerste voorstelling
van die gebou aan VKB.
[11] Dit is egter
eweneens duidelik dat na hierdie eerste voorstelling die transaksie
weens verskeie redes gesloer het, dermate
dat dit vir alle praktiese
doeleindes op die lange baan geplaas was. Eintlik het Gavin Burls
daarna heeltemal van die toneel verdwyn.
Dit was die eiseres se
bemoeiinge wat weer die koper se belangstelling laat opvlam het. Die
getuienis dui aan dat Japie Smit
die eiser se takbestuurder en
verteenwoordiger op Bethlehem gretig was om die transaksie deur te
hak. Sy onderhandelinge was uitsluitlik
met eiseres. Die eiseres
het ook baie moeite gedoen om die koper se belangstelling lewend te
hou. Haar uiteindelike uitwysing
aan Japie Smit dat die eiendom op
‘n veiling gaan kom was die finale vonk wat VKB naarstiglik die
transaksie laat finaliseer
het.
[12] Dit is duidelik uit
die getuienis dat Ralph Burls snr ook aangevoel het dat die eiseres
geregtig is op kommissie. Vandaar
sy mededelinge aan Kobus van
Heerden en andere tot dien effekte. Waarom hy toe nie onmiddellik
toe hy aan eiseres ‘n mandaat
verleen het aan haar gesê het
dat Gavin Burls ook ‘n mandaat het en reeds ‘n belangstellende
koper aan die lyn het nie,
bly onbeantwoord. Die afleiding is egter
voor die hand liggend: Hy het Gavin Burls se vroeëre
betrokkenheid as afgeloop
en onsuksesvol beskou.
[13] Mnr
Zietsman, namens die verweerder, het klem gelê op die
belangrikheid van Gavin se eerste voorstelling van VKB aan
die
eiendom. Natuurlik is die eerste voorstelling belangrik en ek neem
dit ag. Dit is tereg as volg gestel in
BARNARD
& PARRY, LTD v STRYDOM
1946 AD 931
op 936:
“
Often the first introduction of the
seller’s property to the purchaser will be the decisive factor;
this will be so in die ordinary
case when nothing intervenes to
prevent the introduction from leading strainght onto the sale. But
sometimes the purchaser does
not act immediately on the introduction;
there may be lengthy negotiations and other events may happen that
may tend to promote
the sale or discourage the parties from entering
into it. In such cases the decisive factor may be some exercise of
the art of
persuasion, or the removal of financial or other
obstacles, or the like.”
[14] Die
onderhawige feite is egter meer in ooreenstemming met wat in
WEBRANCHEK
v L. K. JACOBS & CO., LTD
1948 (4) SA 671
as volg op 681 en verder gestel is:
“
Where the contact made by an agent
with a prospective purchaser is brokenoff and after a long interval
the same purchaser re-opens
negotiations to acquire the same property
with the principal direct or through another agent, the interruption
may justify the
inference that a sale which eventuates after resumed
negotiations arises out of a fresh intervening cause and is not due
to the
efforts of the first agent.”
[15] Indien
die kousale gewig van Gavin se eerste voorstelling opgeweeg word teen
di
é
van eiseres se nuwe voorstelling, verskaffing van nuwe planne,
voortdurende betrokkenheid en waarskuwing dat die eiendom
op ‘n
veiling verkoop kan word oordonder eiseres se bemoeiinge dié
van Gavin Burls by verre. Dit word die beste illustreer
deur die
getuienis van Kobus van Heerden self van VKB
supra
aangehaal
tot die effek dat VKB nie reg is vir ‘n besluit nie en eers wanneer
hulle reg is die gebou sal oorweeg en die proses
verder vat. Dit is
juis die eiseres wat die oorsaak was dat VKB uiteindelik die gebou
oorweeg en die proses verder gevat het.
[16] Die eiseres is
geregtig op 6% kommissie op die bedrag waarteen die eiendom
uiteindelik verkoop is en nie net op die bedrag
waarvoor die mandaat
aan haar verleen is soos in die besonderhede van eis gevorder is nie.
Bygevolg slaag eiseres
se eis teen verweerder in die bedrag van R249 056,60 asook moratore
rente daarop en koste en word vonnis
aldus teen verweerder verleen.
______________
C.
B. CILLIé
,
R
Namens die
Eiseres: Adv. P. J. T. de Wet
In opdrag van:
Symington & De
Kok
BLOEMFONTEIN
Namens die
Verweerder: Adv. P. J. J. Zietsman
In opdrag van:
Honey Prokureurs
BLOEMFONTEIN
/em